1、浙江大學社區停車位管理存在問題及對策分析院系名稱：學院名稱專 業：專業名稱學生姓名：學生姓名學 號：12120420指導老師:教師職稱:副教授2019年05月16日 【摘要】本文以社區管理主體的權利關系為研究對象，以某小區停車位改建工作為例，分析我國城市 社區推進公共事務中存在的問題。通過對我國城市社區權利關系的分析，以某小區停車位改建的例子 為切入，城市社區中類似于停車位改建的公共事務難以開展，過程中有重重困難，究其原因，是社區 管理主體即居民委員會、業主委員會和物業管理公司三者之間權利關系錯綜復雜，推諉扯皮；而社區 居民（業主）缺乏”主人翁”意識，參與社區公共事務的知識與能力都很匱乏。這兩

2、重原因導致了社區 即便有資金也難以有效率的展開工作，發揮自身的管理職能，真正地推動社區的建設與發展。因此要 在理順居委會、業委會和物業公司三者的關系，充分發揮各自的作用，明確分工，完善社區管理主體 的管理服務功能；并且鼓勵居民參與到社區公共事務當中去，提高居民的自治意識和能力。保障居民 的有序互動和管理主體的高效協同是實現社區善治的根本，希望本文的研究能為城市社區的良性治理 提供一定的參考?！娟P鍵詞】城市社區 權利關系 停車位改建Abstract:In this paper, the relationship between the rights of community management

3、 as the object of study, the work of a residential parking spaces as an example, the analysis of Chinas urban communities to promote public affairs in the existing problems. Through analysis of Chinas urban community right relation to a residential parking spaces reconstruction examples as the break

4、through, urban communities in similar to the parking space renovation of public affairs difficult to carry out, the process is difficult, the reason is the complex power relations between the main body of the community management that the residents committee, industry committee and property manageme

5、nt companies, shuffle disputes over trifles; and community residents (owners) lack masters consciousness, participation in community public affairs knowledge and ability are very scarce. This dual reason led to the community even if there are funds are difficult to work efficiency, to play their own

6、 management functions, to promote the construction and development of the community. So in relation to straighten out the neighborhood committees, industry authority and property companies, give full play to their respective roles, clear division of labor, improve the service management function of

7、the community management subject; and to encourage residents to participate in community public affairs, improve the residents of the autonomous consciousness and ability. To ensure the orderly interaction and management of the main body of the effective collaboration is the fundamental to achieve g

8、ood governance of the community, I hope this study can provide some reference for the healthy management of urban communities.Key Words: urban community Right relation Parking space reconstruction目錄摘要關鍵詞AbstractKey Words引 言錯誤！未定義書簽。一、 社區管理主體的權利關系錯誤！未定義書簽。 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark42 o Curre

9、nt Document （一）參與社區管理的主體1 HYPERLINK l bookmark47 o Current Document （二）社區管理主體的權責范圍2 HYPERLINK l bookmark65 o Current Document （三）社區事務管理原則4 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document （四）居委會、業委會、物業公司之間的矛盾沖突4二、社區停車位管理分析一以F小區為例5 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document （一）F小區的停車位管理現狀5 HYPERLINK l bookma

10、rk90 o Current Document （二）社區停車位改建方法及流程5 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document （三）社區停車位改建面對的困難7 HYPERLINK l bookmark105 o Current Document 三、社區停車位改建的建議9 HYPERLINK l bookmark109 o Current Document （一）明確三者的職責，專職專管專辦9 HYPERLINK l bookmark113 o Current Document （二）提升社區自治度，加強社區業委會建設10 HYPERLINK l boo

11、kmark117 o Current Document （三）設立監督反饋機制，培養居民自治意識和能力11 HYPERLINK l bookmark121 o Current Document 結語12 HYPERLINK l bookmark124 o Current Document 參考文獻13致謝錯誤！未定義書簽。4弓I 言本文以社區管理主體的權利關系為研究對象，以某小區停車位改建工作為例，分析我國城市社區 推進公共事務中存在的問題。通過對我國城市社區權利關系的分析，以某小區停車位改建的例子為切 入，城市社區中類似于停車位改建的公共事務難以開展，過程中有重重困難，究其原因，是社區管理

12、主體即居民委員會、業主委員會和物業管理公司三者之間權利關系錯綜復雜，推諉扯皮；而社區居民 （業主）缺乏”主人翁”意識，參與社區公共事務的知識與能力都很匱乏。這兩重原因導致了社區即 便有資金也難以有效率的展開工作，發揮自身的管理職能，真正地推動社區的建設與發展。因此要在 理順居委會、業委會和物業公司三者的關系，充分發揮各自的作用，明確分工，完善社區管理主體的 管理服務功能；并且鼓勵居民參與到社區公共事務當中去，提高居民的自治意識和能力。保障居民的 有序互動和管理主體的高效協同是實現社區善治的根本，希望本文的研究能為城市社區的良性治理提 供一定的參考。一、社區管理主體的權利關系（一）參與社區管理的

13、主體居民委員會:根據城市居民委員會組織法相關規定：居民委員會是居民自我管理、自我教育、 自我服務的基層群眾自治組織。居委會是由居住本區域內的全體的居民參加并且由他們秉持自愿的原 則而組成的,在中國共產黨和人民政府的指導和領導下，對本轄區或者本組織內的相關事務進行管理， 并且享有獨立性的社會組織。業主委員會：根據我國的物業管理條例規定:業委會是業主大會的執行機構，履行以下職責： 負責召開業主大會，向業主報告物業公司物業管理的相關情況;代表社區的業主與業主大會所聘請的物 業公司簽訂有關于物業服務的民事合同；及時地了解業主及物業設施使用者的意見，并監督和協助物 業公司履行雙方簽訂的物業服務合同；及業

14、主大會賦予業主委員會的其他相關職責。物業管理公司是具有法人資格的經營實體，并且對居住物業實施專業化、社會化、企業化管理。制居民委*治理誓關研究，廈門大學2008年碩士學位論文。第6頁1物業管理是物業管理公司作為專業化的機構，受社區業主和使用者的托管，依照簽訂的合同及契 約，以經營的方式物業及其附屬設施和場地進行統一管理，為業主和物業設施使用者提供服務，使物 業設施發揮其使用價值，并令物業設施盡量地保值并且增值。居民是指那些固定居住在某個地方的人。所以，居民與業主不能混為一談前者不一定會是業主 后者不一定會是居民。（二）社區管理主體的權責范圍居民委員會的職權。定位我國城市居民委員會組織法規定:居

15、民委員會是居民自我服務、自我教育、自我管理的基 層群眾性自治組織。因此，居委會是基層群眾性自治組織，這是指居委會位于城市管理系統最低層次， 由本居住區域內的全體居民自愿組成，在共產黨和國家政府的指導和領導下，針對本居住區域內的事務 進行管理，并且享有獨立性，是實際上對社區進行操作的機構，此外，擁有引導居民思想的作用；民 事糾紛調解權；向有關部門反映社區居民的意見、建議和相關要求的權力；以及對物業公司所履行的 社區公共事務相關職責的監督權。然而居委會的角色和功能在現實的定位中往往處在一種極為尷尬 的境地，具體地表現有:按照憲法和法律的相關規定,居委會是社區組織，是群眾性的自治組織，但在實 際的運

16、作當中，居委會卻承擔了過多的各政府部門及街道黨政所委派的任務這部分工作能占到全部工 作量的七成。如此一來，居委會工作不堪重負，疲于應付，難以將社區中的居民組織起來實現自我服務、 自我教育和自我管理。而事實上，居委會正在演變成為政府的另一個派出機構，它承擔了太多的政府的 行政任務。與此同時，居委會作為自治組織的功能卻一步步的退化。在對居委會工作的考察中發現其 日常工作是承擔政府委派或者要求協助的許多工作，還有就參與政府的各種檢查評比，而沒有調動居 民參與社區自治中去的積極性。這樣就致使居民委員會的應該扮演的角色和實際扮演角色的沖突。居 委會法律地位和其現實地位的不一致，導致了其角色模糊,職能錯位

17、等問題。業主委員會的職權。業主委員會是由于城市社區管理體制的不斷改革和物業管理的產生而出現的。根據上海市居住 物業管理條例規定:業委會是物業公司管理區域內代表著全體業主對物業實施自治管理的組織，這是 從法律上將業主委員會界定為物業區域內的一個代表機構。2003年新頒布的物業管理條例其中第 十一條是這樣規定的:業主大會履行下列職責:第一，制定及修改業主公約和業主大會議事規則；第二，林尚立主編：社區民主與治理:案例研究中國社會科學出版社2003年2月版，第59頁軒明飛：社區組織與社區發展一對社會學概念關系的界定與闡述J.科技與經濟，2000（4）.城市居民委員會組織法第8條城市居民委員會組織法（1

18、989）第2條劉嘩：公共參與社區自治與協商民主一一對一個城市社區公共交往行為的分析J.復旦學報（社會科學版），2003（5）. 選舉及更換業主委員會委員，并對業主委員會的工作進行監督；第三，選聘以及解聘物業公司；第四， 決定專項維修資金使用的相關方案，并監督其具體實施；第五，制定及修改物業管理區域內物業公用 設施設備的使用和維護；公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；第六，法律和法規或者業主 大會議事規則規定的其他有關于物業管理的職責。但是，在計劃經濟時代，社區居民長期身份是從 屬于單位的，而非從屬于城市社區。因此居民不但缺乏民主自治意識也對社區缺乏認同感及歸屬感。 而到了以“兩級政府三級

19、管理”為特點的城市管理新體制下，居民作為小區建設和管理的一大主體，要 培養居民的社區意識和公益意識,對其所居住小區產生認同感、榮譽感和歸屬感。只有這樣，才能使社 區自治組織的發展具有足夠堅實的基礎，才能讓社區自治組織更好地發揮其在社區建設和管理中的作 用。物業管理公司的職權定位。自改革開放以來，我國城鎮居民的生活水平有了顯著的提高，而居民的生活需求也日益多元化。 這個過程中，居民的職業生活與社會生活相區別，再加上城市住房的商品化，商品房產權的私有化進 程，使得傳統以行政化為特點的公房管理模式失去了效果。在城市社區在中建立起一種新的社區物業 管理模式勢在必行。而我國目前的物業管理機構大致上有這么

20、幾種類型:第一類是是開發商的下屬機 構；第二類則是計劃經濟時代，于政府和國有企事業單位所直屬的房屋管理機構演變而來；最后一類 是物業公司，其具有專業性質和強調獨立性的自主經營的權利。物業管理是指物業的經營者（一般是 物業公司）受物業所有者（一般是業主）的委托，在國家法律范圍內按照所簽訂的民事合同社區內物 業設施進行統一化地管理，對小區物業設施包括社區綠化，健身設施安全保衛工作和社區的衛生工作 實施統一的專業化的管理。還有就是向物業所有者和使用者提供相關的服務。物業公司要針對小區 里的物業設施進行統一的專業化的管理，這包括了:對社區房屋的維護；隊社區道路、綠化、健身設施 等公用設施的作用進行維護

21、；負責打掃社區屬于公共區域的衛生；管理社區內車輛，包括對停車場的 管理；公共秩序、治安保衛工作；此外還包括政府部門所規定和委托管理的民事合同中所規定的其他 事項。物業公司是單元性房地產專業管理者的通稱，其作為社區內物業設施管理的客體，包括社區 內建造完成，以及能夠投入使用的存在的各個種類的房屋及其附屬的設施。而物業管理公司就是物業 管理的主體之一，它按性質來劃分是屬于企業的，一般是有本社區的房地產開發商組建或者由原來的房 屋管理所轉換制度過來從事物業管理的企業。上海市居住物業管理條例（2003）年第12條李慧鳳：社區治理與社會管理體制創新浙江大學2011年博士學位論文 第9頁左萬其：對社區物業

22、管理公司角色定位的思考，江漢大學學報（社會科學版）。第24卷第4期Vol.24 No.4 2007 年12月國務院物業管理條例（2003）第15條國務院物業管理條例（2003）第9、10條李慧鳳：社區治理與社會管理體制創新一一基于寧波市社區案例研究，公共管理學報（三）社區事務管理原則社區自治原則。社區自治是我國社區未來的發展方向，社區自治是社區建設的一項基本原則。只有社區自治才能 實現社區管理的真正意義，缺失居民自治的社區管理是沒有意義的。只有在社區管理中貫徹社區自治 的原則，才能真正符合社區發展的原則。以人為本原則。社區管理中，將人置于首位，是現代管理制度發展的必然要求，也是作為基層管理的社

23、區管理的 重要內涵。因此，社區管理的內在要求就是社區居民的個人權利及其個人意愿予以足夠的尊重。效率原則。社區出現諸如“停車難”等問題，卻遲遲難以得到相關管理主體及時有效的回應，關鍵在于當前 社區管理體制中存在的一系列問題致使其嚴重缺乏效率。因此效率問題是在理順居委會、業委會、物 業公司三者關系時需要極為重視的。在考慮協調居委會、業委會、物業公司這三大城市社區管理主體 的時候，重視效率是一大原則。（四）居委會、業委會、物業公司之間的矛盾沖突居民委員會作為一個群眾性的自治組織，是以居民為服務對象的，它所調節的更多的是人與人關系, 居委會進行管理的權力的來源是居民進行選舉所賦予的。居委會承擔著宣傳國

24、家憲法、法律法規和國 家的方針政策，教育社區居民依法履行義務，維護居民的合法權益，以及開展多種形式的社會主義精 神文明建設活動。業主委員會是小區中的業主大會的常設機構，業委會也是一個自治組織，它的服務對象不同，是以 業主為服務對象的。它的管理更多的偏向于物權，調整的時社區內的財產所有權及使用權方面的關系。 業主委員會的權力來源是業主進行選舉所賦予的，它只對業主負責，其重要職責包括了制定，修改物 業管理區域內物業公用的設施設備的使用、公共秩序以及環境衛生維護等方面的規章制度。而物業管理公司是一種專業服務單位，是業主委員會聘請對社區的物業進行專業化管理的。居民委 員會本質上和物業管理公司并不存在著

25、任何直接的關系。因為物業公司只對業主委員會和業主負責， 它的權力是業主委員會授予的，后者根據業主代表大會的決議而給予物業管理公司進行物業管理活動 的授權。但在社區實際的管理中，業委會與物業公司，相互干擾，影響小區的管理，在諸如維持社區的公共曹廣存、劉鈺、曹春梅：城市社區管理主體權利的協調，城市問題總第136期張曉棟：社區治理中的“三角關系”之研究，廈門大學2008年碩士學位論文。第13頁城市社區公共事務參與模式研究問題研究郭風英：城市社區居家養老服務多元供給機制探析-以寧波市江東區社區服務為例J.中國城市經濟，2010， 7（11）:124-125.秩序以及環境衛生等問題中，業主大會形式上委托

26、物業公司進行管理，然而實際情況是部分業主自己 違反業主公約，物業難以管理，物業服務差業主投訴無門；居委會與業委會存在著部門職能重疊的情 況，部分小區存在著重居委會而輕業委會或者輕居委會而中業委會的極端情況；物業公司與居委會， 雙方針很多事務存在多頭管理，很多社區出現了好事大家一起搶著做，壞事無人問津的尷嘎局面，在 經濟利益，服務設施等方面存在爭奪的現象。以上矛盾的出現，既有社區關于主體權力關系和職權分 配的相關制度存在著不足的原因，也有居民自治體系發展落后的原因。如此看來，只有理順這三者關 系，協調三者的共同發展，并且構建成熟的居民自治體系才能走出當今社區管理的困境。二、社區停車位改建的流程與

27、難處（一）F小區的停車管理現狀F小區的基本情況F小區是一個拆遷安置小區，是N第一批農民征地的安置小區。小區建成于2003年，當時車子少， 因此小區的設計沒有包含地下停車場，地面停車也只有一百余個。小區中除了主干道較為寬闊，小區 內其他道路都相對較窄。從2008年開始，小區的汽車保有量開始快速增長，而到2010年，汽車保有 量呈現爆炸式增長，停車難形勢日益嚴峻，發展到了如今，不僅是居民感到頭疼，小區的管理者也覺 得相當棘手。停車位管理辦法急需改革如今F小區共有住戶800余戶，而小區內的汽車保有量已經超過了 1300輛。超高的私家車數量囿 于停車位的不足，便只能隨意的停放在路邊，塞得滿滿當當。這給

28、F小區居民出行帶來了極大地不便， 也容易造成鄰里糾紛，更因堵塞消防通道而影響了小區的安全。因此F小區停車位改建勢在必行，F 小區的居委會數次向建設局反映自身的困難，期待政府給予支持。2015年F小區得到了用于停車場改 建的專項撥款，但改建工作卻在籌備階段遇到了巨大的問題，諸如業委會建設仍不成熟，沒有獨立開 展工作的能力；居委會任務太過繁重，還要在很大程度上扮演居委會加業委會的雙重角色，所有工作 一肩挑；物業公司缺乏來自業委會的資金以及授權的支持，無法對小區停車問題進行專業化管理。（二）社區實施停車位改建的辦法及流程社區實施停車位改建的實際做法居委會在具體工作中起著至關重要的主導作用。在小區的停

29、車位改建工作中，住建部門的政策是 改建的前提。只有在得到住建部門的批準和財政支持之后，改建工作才能得以實施。因此，長期以來 承擔了海量行政任務的居民委員會因為其有著成熟的管理體制和穩定的管理人員并且和政府更親近的 關系，成為了改建工作的主導者。所有相關政策都由街道轉達給居委會。另外，社區中建設不完善的5業主委員會沒有自主參與到社區事務的能力，只能依附于居委會的工作人員開展工作。就停車場改建 工作，按照法律規定，業主委員會是管理小區物業的自治組織，相關改建工作需要業主委員會在召開 業主大會獲得一致通過后，由業主委員會草擬改建申請書并簽字，交至住建部門。然而在實際中，業 主委員會沒有自主開展自治的

30、能力，因此實際上都是居委會在負責工作，包括召開業主大會，事前與 相關業主就停車場改建事件進行溝通以及事后調節停車場改建而出現的糾紛和矛盾。這些統統都是居 委會在負責并實施，業主委員會成為了一個只負責敲章簽字的傀儡。而到了設計和招標環節。按照規定應是業主委員會向物業管理公司授意其進行招標，并在具體的 改建工作中進行監督和管理。但這些在小區中依然是居委會在負責，甚至掌控著用于社區停車場改建 的財政撥款，因此F小區可以說是完全處于居委會的管理之下。這種管理，與其說是作為居民自治組 織的居委會的自治式管理，倒不如說是扮演著行政組織機構角色的居委會的行政領導。改建工作進入具體實施階段時，物業公司開始承擔

31、更多的專業性事務。停車場作為物業的一種， 是物業公司進行專業化管理的一大內容，因此它將參與到具體的改建工作中去。而這個過程中，居委 會扮演著輔助者的角色，主要負責調解居民因與自己相關的停車場改建工作產生的糾紛。小區停車位 改建的空間來源很大一部分是清理綠化帶和利用閑置用地，另外其產生的泥濘和噪音等問題是必然存 在的，因此難免會導致居民的糾紛，在這個過程中，仍舊依賴于發展更成熟，人手更充分的居委會。小區停車位改建的流程社區從發現停車難問題，到停車位改建工程開工，大體上可以分為四步驟：第一步，居委會向住建部門反映本小區的停車困難問題及改建需要。當某個小區出現停車困難時， 社區居委會或主動了解社區居

32、民的停車困難，或被動地接受居民關于停車問題的反映。當明確本社區 出現了停車困難問題并需要展開改建工作后，居委會通過街道辦事處向上匯報。這個過程是社區總結 自身狀況并向相關部門反映的過程，是主管社區改建的住建部門了解相關情況以作為政策依據的過程。 因為居委會與政府長期以來的親近關系，成為了聯結社區和政府的紐帶。第二步，住建部門了解到社區的改建需求，當這種需求成為許多小區的普遍需求時，即出現了相 對普遍的停車困難問題時，住建部門出臺相關政策，為社區的停車場改建提供財政支持，這種支持通 常是以改建車位的數量給予財政補貼的方式實現的。這個過程住建部門派出調研人員，對曾經反映過 停車困難和改建需求的相關

33、小區進行實地考察調研，確定哪些小區確實需要進行停車改建工作，最后 將名單確定下來。第三步，當某小區因嚴重的停車問題和切實的改建需求而進入到住建部門的改建名單后，作為人 民政府的派出機構的街道辦事處，講在收到上級通知后負責將相關消息告知社區的居委會。居委會在 收到消息后，負責通知其他兩大社區管理主體即業主委員會和物業公司。因為業主委員會是物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織，因此它對社區內的相關物權負有責任。業主委員會 將召開業主大會，投票表決是否進行社區停車場改建工作。在獲得肯定后，由社區業主委員會向住建 部門提交具體的改建申請。第四步，在獲得住建部門的批復和停車場改建專項資金之

34、后，業主委員會將委托物業公司進行具 體的改建操作。因為物業公司是業主委員會委托對社區內業主的物業進行管理的專業性服務機構。將 由物業公司進行社區停車場改建的工程項目招標和委托相關機構進行社區停車場改建工程的圖紙設 計。這一步驟之后，社區改建工作就進入到了具體的實施階段，因為本論文是針對停車場改建籌備工 作中存在的社區各管理主體之間的權力關系糾葛，所以后續的具體工作不在本文的探討范圍之內。（三）社區停車位改建面對的困難社區管理主體分工不明，互相推諉當前的社區，雖然有相關法律法規政策對社區各主體的權利進行了較為細致的規定，但城市社區 不斷發展，新情況的不斷出現，使得相關打法律法規始終處于后知后覺的

35、狀態。更由于社區各主體本 身也存在自身的利益追求，因為管理的本質是人在管，所以會出現“好事人人搶，壞事人人逃”的狀 況，于是社區管理三主體的工作分配和權利劃分就有著重要問題。首先，居民委員會與業主委員會是存在著工作內容重疊和職能沖突。居委會和業委會都是社區自 治管理組織,針對法律的關系來說,居委會負責的是管理和全體小區居民有關的公共事務，業委會負責 的是管理和物業相關的公共事務;就管理的對象來說，居委會管理的是小區居民，而業委會管理的是 小區的業主；就管理的內容來說，居委會管理的是全體小區居民相關的公共性事務，這是涵蓋了業委會 管理的范圍與物業有關的公共事務，所以說這兩個組織在工作的內容中存在

36、一部分職能相互交叉的情 況。然而，就現實情況來說，許多小區的居民委員會承擔了相當多的行政工作，看起來已不像是一個群 眾自治性組織了，如今的居委會所呈現的面貌更多是基層的行政組織了。在F小區中，居委會經過長 期的發展，其工作模式成熟，而且其居委會干事往往長期為社區服務，與社區居民的聯系強。更因為 居委會扮演著政府派出機構的角色，居民自治意識缺乏，往往更偏向被動地于接受居委會的領導。這 些導致了居委會的泛行政化。這可以從居委會工作者被稱為“居委干部”這一混淆了社區工作者和政 府公務人員的稱謂看出。這樣導致的一個后果就是居委會大事小事一起抓，表現強勢，而F小區作為 農民征地的拆遷安置小區，農民們的業

37、主意識極度匱乏，反而將居委會默認為是農村的村委會。對社 區業主委員會的建設很落后，很不成熟，再加上業委會的工作人員由社區業主兼職擔任，缺乏穩定性， 也難以將主要的經精力投入到社區工作當中去，因此業委會在公共事務中難以發揮作用，只能聽從于朱健剛：城市街區的權力變遷一一強國家與強社會模式：對一個街區權力結構的分析J.戰略與管理，2012.7居委會的意見。業委會的工作甚至是居委會的工作人員在做。而物業管理公司相對于居委會和業委會而言，它則是根據合同契約為業主提供相應服務，主要管理 小區的物業相關設施，首先是一個盈利性機構。物業公司相比于居委會，并不能取代后者。因為它無 法行使自治組織的職能。前者是是

38、居民自治組織，它對于物業公司有就小區糾紛進行協調的權力。這樣 看來，這兩者的關可以說是是居民自治管理機制和物業公司專業化管理機制有機的結合。因此，小區公共事務管理的重要事務，應該是由業主大會或者作為業主大會常設機構的業主委員會 作出決策再以簽訂民事合同的這么一種方式，委托物業管理公司去實施。例如，制止社區居民的違規 違制行為、制止社區居民私自搭建違章建筑、管理社區中隨意停放的車輛、以及公共設施遭受損害和 后續的維修管理等工作。物業公司要進行社區管理時，在雙方簽訂的物業管理合同中，相關事項應當有 著業主大會或者業主委員會的明確授權。F小區的停車管理一直未曾真正展開，原因在于居民不愿意 繳納相關的

39、物業費用用于停車管理。而業委會則無力做出決議，督促社區業主繳納用于停車管理物業 費用，更何況在F小區缺乏停車管理的空間。因此小區中的私家車處于一種三不管狀態。而業主在社 區生活中時常投訴管理亂，小偷旁無若人的進入小區中偷盜；服務差，社區樓道常年無人打掃，臭氣 熏天；環境差，社區里的綠化和健身設施缺胳膊少腿，無人管理。而物業則抱怨業主沒素質，不守規 矩，亂丟垃圾，私自搭建違章建筑等等。以上這些問題比較集中反映社區業主和物業之間的矛盾，然 而業主卻無力通過業主委員會對物業公司進行監管，最后只能向居委會反映，物業也難以和業主溝通。 而居委會對于物業公司沒有直接關系，因此在事務管理上乏力。總的來說，物

40、業管理是小區建設與管 理的基礎性問題，涉及到千家萬戶的利益，要切實維護好諸多業主的切身利益，在實際操作中存在比較 大的難度。總的來說，作為業主自治機構的業主委員會建設不足，難以發揮自身作用，居委會對小區 進行物業專業管理的物業公司，在工作的某些內容和范圍等方面卻又缺乏明確的規范和界定使得業主 與物業管理公司之間矛盾不斷，這種情況對小區的管理與建設產生了諸多的負面影響。社區自治建設度較低提高城市社區居民對社區內公共事務的參與度，是社區建設的重要內容，而實現城市社區居民自 治，是社區未來的發展方向。然而在小區停車場改建進程中，居民的參與嚴重不足，這既是城市社區 居民自治體制構建存在問題，也關乎居民

41、自治意識與自治能力尚且薄弱有關。首先在社區籌備停車場改建工作中，居委會和業委會作為城市社區的自治機構，前者過多的承擔 了街道辦的行政事務，演變成了街道辦事處下屬的基層行政組織，沒有做到實現居民自治。居民委員 會的日常工作沒有立足于社區自治，將引導居民的有效地參與到社區公共事務中區，卻將承擔政府的行夏建中：城市新型社區居民自治組織的實證研究J.學海，2005(3)李慧鳳：社區治理與社會管理體制創新-基于寧波市社區案例研究J.公共管理學報，2010，2(01):16-17.政工作以及各種評比和接受政府的檢查作為了自身的主要工作。這樣就出現了居民委員會的應該扮演 的角色和實際扮演的角色的沖突。而其在

42、法律地位上和現實中的地位的不一致，更致使其職能出現錯 位，角色的定位模糊不清。于是最終居委會成為各個等級的黨委、人民政府及其相關工作部門的的統 一下屬機構。居委會的工作過于繁重，因此它很難將社區中的居民組織起來實現自我管理、自我教育 和自我服務。而業委會則在許多老舊小區中形同虛設，只是小區業主兼職擔任著相關職務，沒有管理 日常事務的工作人員，只能在居委會的帶頭和協助下參與到社區相關事務當中去，自身甚至都無法獨 立召開業主大會，更遑論為小區業主進行自治提供相關的有效的渠道了。單就停車場改建而言，因為 停車改建工程的實施一定會影響到小區業主的日常生活，所以小區內的業主對于具體的改建規劃會存 在異議

43、，業委會要使小區業主同意相關的改建工作，單單依靠業主大會根本無法實現，關鍵在于事先 事后與業主的溝通協調，這毫無疑問，這不是只是由業主兼職拼湊而成的業主委員會能做到的。其次，居民在我國長期以來的經濟體制下，始終處于被動管理的地位，完全是被管理者。而長期 以來的城市社區中管理體制是直線性質的，因而小區成員之間的橫向的聯系不夠，社區意識很薄弱 進入新時代以后，很多居民依然缺乏“主人翁”意識。而社區的業主們，很多對于自己的權利和責任 漠不關心，根本不太清楚業主和業主委員會的定位，也對參與業主大會表達自身的已經不感興趣。同 時受到長期以來形成的所以事務都依賴于政府的各級組織的習慣和觀念的影響，業主的自

44、我管理意識 和參與公益事務的意識都較差，這很大程度上制約了業主委員會在社區事務中發揮自身的作用。社區業主委員會的本身存在的自治意識薄弱，缺乏自主開展的工作的能力，業主缺乏自治的平臺 等原因也在很大程度上制約了對物業公司的監督。物業公司作為受物業所有者即業主的委托對社區內 的物業設施進行統一化管理并向物業的所有者和使用者提供服務的這么一個主體，其管理工作是否達 標需要業主委員會通過自身的職權對其進行監督?，F今社區中存在著物業公司不作為，服務意識差， 管理能力落后的問題，一方面其缺少監督，另一方面物業公司面臨著物業費率低的難題，很大程度上 是由于缺乏一個完整有力自主的業主委員會所致。改建效果差強人

45、意社區是一個綜合體，由較多的居民共同組成，各方的利益會因為某一事件而發生沖突，最終影響 到社區管理的實際效果。從當前的社區管理來看，產生異議較多的諸如社區衛生、治安、噪音控制和 人們的日常出行。而停車位改建則關系到人們日常出行，因此對于停車位改建的工作時提升社區局面 滿意度和完善社區管理的重要途徑。當前的社區改建實際結果跟居民所期許的改制效果，還存在著一 定的差距，這也就導致了社區管理水平遲遲不能有所發展和改變。存在的問題是各方位利益難以均衡。 在社區的改建當中，居民意見的數量和質量都得不到保障。部分居民因為自身利益得不到滿足，就反張曉棟：社區治理中的“三角關系”之研究，廈門大學2008年碩士

46、學位論文。9而不支持社區的停車位改建。部分居民因為自身的維權意識淡薄，就不參與停車位改建的相關事宜。 部分居民發現了停車位改建過程中存在的問題，但是沒有一個良好的途徑得到解決而喪失話語權。因 此，雖然社區停車位改建工作時一個完善社區管理和服務的重要工作，但是從實際的效果來看因為機 制的原因以及居民的生活習慣等因素，導致社區停車位改建工作最終因為居民不能夠有效地反應自己 的訴求、維權意識淡薄而后覺后醒、缺乏良好的反饋機制而最終不能實際表達自己的要求。這些問題 的存在導致停車位改建工作的實際效果差強人意，不能夠滿足居民的實際生活需求。三、社區停車位改建的建議（一）明確三者的職責，專職專管專辦居委員

47、與業委會之間，建立協調與監督關系。這兩者之間，除了前文所述的存在職能交叉的問題， 另外服務的范圍及其對象都有著相似性。首先地域上都是居住小區，所有管理活動都是在居住小區內 進行，圍繞著居住小區開展。其次服務的對象都是居住小區內的居民和業主，很大程度上這也是一種 重疊。因此，居委會與業委會兩者首先是一種相互監督的關系另外，因為居委會和業委會在調整的區域 和對象以及兩者自身組織的形式三個方面很相似，兩者都是為了維護居民（或者業主）的切實利益，以及 建設文明的社區這個共同的目標,因此居委會和業委會之間簡歷協調統一的關系很有必要。還有一點需 要注意的是在處理兩者的關系中，切忌走向極端，或者只重視居委會

48、的發展而忽視業委會的建設，亦 或者只推崇居委會的作用而輕視業委會的地位。居委會和物業管理公司之間要建立互相協調的關系。首先應該明確，物業公司理應成為小區進行 專業化的管理主體,在關于全面負責環衛清掃、防衛治安、房屋整修、綠化養護這些工作中發揮專業性 的作用。而居委會則將主要的工作轉到力抓小區內面向居民的宣傳教育、民事糾紛的調解等工作上來， 對于并不屬于自身的事事務，居委會理應主動地讓權退出?？偟膩碚f，在管理相關的主體來說要防止 居委會與物業公司這兩者的糾紛，就一定要理清這兩者不同的職能，才能在這兩者之間創造出一種相互 協調的關系。強化業委會與物業管理公司之間的民事合同關系。首先，要確認業委會和

49、物業公司之間的民事合 同關系。雙方簽訂了服務合同，因此要更充分地發揮好物業管理服務合同的相關功能。雙方的物業管 理服務合同是物業公司與業委會兩者聯結的唯一的紐帶，這份合同的內容將是物業公司進行物業管理 的核心，物業公司就僅僅只對這份合同里所規定的內容負起責任。所以，業委會與物業公司兩者之間， 就只是一種平等的民事合同的關系楊中宣：城市建設中的新型社區管理模式研究，西安建筑科技大學2009年博士學位論文。10（二）提升社區自制度，加強業主委員會的建設必須將業主委員會作為社區管理建設的重點。一要加強業主自治意識的教育，居委會、社區黨組 織要發展基礎民主，就一定要廣泛開展業主自治意識的思想宣傳教育工

50、作，要扭轉小區居民只知道居 委會不知到業委會的狀態。二要更重視業委會的工作人員組成和獨立開展工作的能力，對其他業主進 行政治引導，帶動業主參與到自治中來。三要主動作為，集聚人才。黨組織、業委會和居委會要將社 會上有影響力，素質較高的業主參加，共同實施業主委員會人才建設計劃。使得業主委員會成為能夠獨立開展工作，有效參與社區管理的社區自治組織。在面對居委會越來越泛行政化，其自治功能日益減退的情況下，大力發展組織形式更自由，工作 羈絆更少的業委會很有必要。公民在參與到社區的政治生活中去的過程，其實就是培養民主意識的過 程。而這一點，對于社區管理的未來很重要。（三）設立監督反饋機制，培養社區居民自治意

51、識與能力從停車改建工作來看，雖然社區工作者深入居民中去聽取居民的意見，調節居民的糾紛。然而這 種做法只是為了讓居民同意相關的改建工作，是管理主體以及拿出了方案再去說服居民服從的一個過 程，這是本末倒置。這種做法成為了一種普遍的做法，跟當前我們社區的居民自治意識淡薄，自治能 力能力欠缺有著很大的關系。我們必須認識到只有廣泛有效的開展居民自治才是社區管理未來的發展 方向。社區居民難以認識到自己的不足，更有嫌麻煩的心態，他們往往只對切實利益的事情有所觸動， 而采取的做法也往往不恰當。而要使社區內的居民能夠積極有序地參與到社區的公共事務中區，第一 要轉變的是社區工作者們的陳舊觀念，他們自身唉開展工作中

52、完全沒有意識到居民參與社區公共事務 的重要性。因此，先要讓社區工作者吧社區居民參與社區公共事務當作一項極重要的工作。不能是社 區需要居民的意見了就問一問，不需要就無視居民的意見。人性本善理論認為，人們有積極參與集體活動的源動力，愿意為集體目標努力，愿意為工作盡力， 愿意發揮創造力和才智另外社區講座是培養居民社區公共事務參與意識不錯的形式，可以邀請一 些相關專業的老師來社區里講解有關與社區政治參與的相關知識，引導居民增強自身意識、明自身民 責任，引倒社區居民將思想觀念扭轉過來，將自身看成社區的一部分，積極主動的參與社區、服務社 區、奉獻社區，將那種把社區參與視作是政府的工作而漠視政治參與的思想剔除。這樣，社區的居民 將會在積極參與社區事務中體會到自豪感與幸福感。還可幫助居民挑選一項他本人力所能及的公共事 務，并由他進行參