1、物業經營治理物業經營治理概述【考點1】物業經營治理的性質和治理對象單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）1、物業治理經營治理強調為業主提供（ ）服務，滿足其物業投資收益或企業進展戰略及主營業務進展目標的需求。A 物業治理 B 設施治理 C 價值治理 D 投資治理【答案】C【解析】本題考查的是物業經營治理的內涵。物業經營治理又稱物業資產治理，是以收益性物業為對象，為業主提供貫穿于物業整個壽命周期的綜合性治理服務，因此要緊提供價值治理服務。A、B、D三個選項太片面，沒有突出物業經營治理綜合性治理服務的性質。故本題選C，有關內容可參見教材第1頁。2、某寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建

2、筑質量達到有關建筑條例或規范要求，建筑物有功能陳舊因素阻礙，有自然磨損存在，該寫字樓最能夠屬于（ ）寫字樓。A 甲級 B 乙級 C 丙級 D 二級【答案】B【解析】本題考查的是物業經營治理活動的治理對象。專業人員要緊依據物業所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力對其進行分類，通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優越的地理位置和交通環境，建筑物實物狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當，有完善的物業治理服務；乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損，收

3、益能力低于新落成的同類建筑物；丙級寫字樓已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規范的要求，且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標準。故本題選B，有關內容可參見教材第23頁。3、在一個大型都市中，某零售商業建筑面積為12萬平方米，內設置大面積百貨和超市大賣場，里面擁有大量不同行業的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設施、文化廣場及餐飲，有效商業服務半徑達200公里。則該零售商業物業的類型最可能是（ ）。A 區域購物中心 B 市級購物中心 C 地區購物中心 D 居住區商場【答案】A【解析】本題考查的是物業經營治理活動的治理對象。零售商業物業的分類

4、要緊依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍三個方面。一般區域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心；市級購物中心的建筑規模一般在3萬平方米以上，其商業輻射區域可覆蓋整個都市；地區購物商場建筑規模一般為13萬平方米，服務區域以都市中的某一部分為主；居住區商場商業服務區域以都市中的某一居住小區為主。故本題選A，有關內容可參見教材第34頁。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）4、下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有（ ）。A 優越的地理位置 B 建筑物實物狀況良好 C 有自然磨損存

5、在 D 有完善的物業治理服務E 收益能力與新建成的寫字樓相當【答案】AE【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優越的地理位置和交通環境，建筑物物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當，有完善的物業治理服務。有關乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。5、區域購物中心的特征包括（ ）A 建筑規模一般在1萬平方米以上 B 業態業種復合度高 C 有效商業服務半徑可達200公里D 商業服務區域以都市中的某一部分為主 E 服務人口1萬人左右【答案】B C【解析】本題考查的是商業物業的特征。一般區域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規模巨大，

6、集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。有關零售商業物業的具體內容詳見第3題的解析。6、物業經營治理活動除了包括以保證物業正常適用的運行操作治理，還包括將物業作為一種收益性資產所進行的（ ）、物業價值和經營績效評估等經營活動。A 資本投資決策 B 市場營銷 C 物業治理 D 租賃治理 E 成本操縱【答案】AD【解析】本題考查的是物業經營治理的內涵。物業經營治理除了包含物業治理，要緊服務還體現在價值治理服務方面。本題前一名表述的內容為物業經營治理除了包含物業治理工作，還需要進行哪些方面的治理活動，要緊是價值服務治理方面的內容，包括資本投資決策、

7、市場營銷、租賃治理、成本操縱、物業價值和經營純凈評估等經營活動。故本題選A、B、D、E，有關內容可參見教材第1頁。7、物業經營治理活動的治理對象要緊包括（ ）等。A 寫字樓 B 零售商業物業 C 居民自有住宅 D 工業物業 E 酒店和休閑娛樂設施【答案】AD【解析】本題考查的是物業經營治理活動的治理對象。物業經營治理活動的治理對象通常為收益性物業。寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，要緊由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構成，包括企業自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型；零售商業物業包括區域購物中心、市級購物中心、地區購物商場、居住區商場、鄰里服務性商店、特色商店等類型；

8、工業物業包括工業廠房、倉儲用房、高新技術產業用房、研究與進展用房等；酒店和休閑娛樂設施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要專門講明的是，居住物業中的出租型不墅或公寓也屬于收益性物業。因此A、B、D、E選項所述物業類型均符合收益性物業的要求，故本題選A、B、D、E，有關內容可參見教材第26頁。【考點2】物業經營治理的目標單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）8、物業經營治理服務的目標是在（ ）的基礎上，保持和提高物業的市場價值及以后進展潛力。A 延長物業經濟壽命周期 B 維持物業正常使用 C 維持該物業的物業治理 D 實現物業各期凈收益最大化【答案】D【解析】本題考查的是

9、物業經營治理的目標。物業經營治理的目標是從業主的角度動身，在物業經濟壽命的全壽命周期內，持續滿足租戶正常空間使用需求，在實現物業各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業的市場價值及以后進展潛力。A、B、C選項中的內容也是物業經營治理所應達到的內容要求，但不是物業經營治理的最終目標。故本題選D，有關內容可參見教材第6頁。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）9、圖1-1所示為某房地產投資信托的組織結構。從圖中能夠看出，該集團承擔的物業經營治理工作同時覆蓋了（ ）的治理工作。投資者/持股人投資者/持股人 付費信托A信托（受托人）信托A信托（受托人）信托基金治理公司（基金/資產） 服務 擁

10、有 凈收益 資 產三處商業物業（收益性物業） 物業費三處商業物業（收益性物業）零售治理公司零售治理公司 服務 圖1-1 某房地產投資信托的組織結構A 物業治理保險治理 B 資產治理 C 物業治理 D 房地產組合投資治理 E 基金治理【答案】BE【解析】本題考查的是物業經營治理活動的目標。由圖1-1能夠看出，信托全資控股信托基金治理公司和零售治理公司。其中信托基金治理公司負責基金治理和資產治理，零售治理公司要緊負責三處商業物業的物業治理工作，收取物業費。圖中所描述的關并不能得出A、D兩項的結論。故本題選B、C、E，有關內容可參見教材第7頁。【考點3】物業經營治理企業單項選擇題（備選項中只有1個符

11、合題意）10、某物業治理企業受業主托付對物業經營治理績效承擔綜合責任，履行策略性物業治理的職能，該企業設置若干專業化分公司，履行物業運行過程中專業物業治理的職能。則該物業治理企業屬于（ ）。A 治理型物業治理企業 B 專業型物業治理企業 C 綜合型物業治理企業 D 投資型物業治理企業【答案】C【解析】本題考查的是物業經營治理企業的分類。物業治理企業劃分為治理型、專業型和綜合型三類。治理型物業治理企業是具有策略性物業治理能力的企業，對物業經營治理績效承擔綜合責任，在物業經營治理活動中處于總包的位置；專業型物業治理企業通常以專業分包的形式獲得業務，是具有物業運行過程中某種專業治理能力的企業；綜合型

12、物業治理企業是同時具備物業策略治理和物業運營治理能力的企業，既設置治理層，又設置專業化分公司。故本題選C，有關內容可參見教材第89頁。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）11、物業經營治理企業中，能為業主提供物業治理顧問、咨詢服務的企業一般有（ ）。A 治理型物業治理企業 B專業型物業治理企業 C綜合型物業治理企業D投資型物業治理企業 E所有物業治理企業【答案】A D【解析】本題考查的是物業經營治理企業的職能。一般具有策略性物業治理能力的企業能夠為業主提供物業治理顧問、咨詢服務等工作。治理型、綜合性物業治理企業具有物業策略治理能力，能夠為業主提供物業顧問、咨詢服務；而專業型物業治理企

13、業要緊負責物業治理業務的運營。故本題選A、D，有關內容可參見教材第89頁。【考點4】物業經營治理的層次單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）12、在物業經營治理活動中，物業治理和設施治理的要緊作用是（ ）。A 在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標B 為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流C 詳細制定和執行一個投資組合戰略D 在物業類型或地域分布上分散投資，減少整體同迎合 【答案】B【解析】本題考查的是物業經營治理三個層次的要緊作用。物業治理和設施治理以運行治理為主，是定位在現場操作層面的治理，關于收益性物業，其要緊作用是為租戶提供及時的服務和保證物業的持續收入和現金流；資產治理

14、通過物業治理的工作來實施自己的戰略打算，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標；房地產組合投資治理的要緊作用是在物業類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風險。故本題選B，有關內容可參見教材第1011頁。13、物業經營治理活動中，通過對人和工作的協調，以為某一機構制造一個良好的生產、辦公環境為要緊功能的治理活動是（ ）。A 物業治理 B 設施治理 C 房地產資產治理 D 房地產組合投資治理【答案】B【解析】本題考查的是設施治理的要緊功。物業治理的核心工作是對物業進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障物業始終處在正常的運行狀態；設施治理的要緊功能是通過對人

15、和工作的協調，為某一機構（企業或事業單位）制造一個良好的生產、辦公環境。房地產資產治理負責物業治理企業和設施治理公司，指導他們為物業進展制定戰略打算；房地產組合投資治理的功能是理解和執行物業業主的投資目標。故本題選B，有關內容可參見教材第910頁。14、在物業經營治理企業中，負責審定某物業的投資打算，并考察資本開去能否有效提高物業 ，物業來決定是否批準該投資打算的企業是（ ）A 物業治理公司 B 房地產資產治理公司 C 房地產組合投資治理公司 D 設施設備治理公司【答案】B【解析】本題考查的是房地產資產治理公司的要緊職能。物業治理和設施治理公司要緊負責物業現場操作層面的正常運營；資產治理公司比

16、物業治理公司具有更寬敞的視角，資產治理公司作為物業投資者或業主的代表，治理物業，治理企業，通過物業治理的工作來實施自己的戰略打算，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標；房地產組合投資治理公司以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎，詳細制定和執行一個投資組合戰略。題干描述的內容符合資產治理公司的職責。故本題選B，有關內容可參見教材第11頁。15、在物業經營治理活動中，理解和執行物業業主的投資目標，評價資產治理公司的表現，為物業業主提供最大化目標治理資產打算，這些特征屬于（ ）的內容。A 物業治理 B 設施治理 C 房地產資產治理 D 房地產組合投資治理【答案】D【解析】本題考查的是物業經

17、營治理活動三個層次的特征。房地產組合投資治理包括理解和執行物業業主的投資目標，評價資產治理公司的表現；審批資產治理公司為維修物業資產結構安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造打算，以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來治理資產，以及在合適的時機購置和處置物業資產。故本題選D，有關內容可參見教材第10頁。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）16、物業經營治理通常將其分為（ ）三個層次。A 物業治理或設施治理 B 房地產資產治理 C 房地產基金治理 D 企業保險治理E 房地產組合投資治理【答案】A【解析】本題考查的是物業經營治理的層次。物業經營治理通常分為物業治理或設施治

18、理、房地產資產治理和房地產組合投資治理三個層次。其中，物業治理和設施治理以運行治理為主，房地產資產治理和房地產組合投資治理以策略型治理為主。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第910頁。17、物業經營治理三個層次工作中，屬于物業治理要緊職責的有（ ）等。A 制定物業進展戰略打算 B 保持與租戶的聯系并收租 C 操縱運營成本及保存財務報告記錄C 資本性支出打算 E 物業維護及安全治理【答案】B C D E【解析】本題考查的是物業治理的要緊職責。物業治理要緊定位于現場操作層面，要緊職責是保持與租戶的聯系、收租、操縱運營成本、財務報告和記錄的保存、物業維護、資本性支出打算、危機治理、安全治理、公

19、共關系治理等。A選項內容屬于資產治理的要緊職責，故本題選B、C、D、E，有關內容可參見教材第11頁。18、物業經營治理三個層次工作中，屬于資產治理要緊職責的有（ ）等。A 制定物業進展戰略打算 B 資本性支出打算及公共關系 C 監控物業績效 D 負責投資組合的績效 E 治理和評價物業治理企業【答案】A C E【解析】本題考查的是物業經營治理中資產治理的要緊職責，資產治理通過物業治理的工作來實施自己的戰略打算，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。資產治理的要緊職責是制定物業進展戰略打算、持有、出售分析，物業更新改造等要緊開發決策，監控物業績效，治理和評價物業治理企業，協助物業治理的租戶

20、關系工作，定期進行資產的投資分析和運營狀況分析等。B選項內容屬于物業治理的職責，D選項內容屬于組合投資治理的職責，故本題選A、C、E。有關內容可參見教材第11頁。19、物業經營治理三個層次工作中，屬于組合投資治理要緊職責的有（ ）等。A 制定并執行組合投資策略 B 設計和協調物業資產的資本結構 C 定期進行資產的投資分析和運營狀況分析 D 負責策略資產的配置和衍生工具的應用 E 監控物業績效及物業的持有、售出分析【答案】A B D【解析】本題考查的是物業經營治理中組合投資治理的要緊職責。組合投資治理以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎，詳細制定和執行一個投資組合戰略，要緊職責是制定投資組合目

21、標與投資準則，制定并執行組合投資戰略，設計和調整物業資產的資本結構，負責策略資產的配置和衍生工具的應用，監督購置、處置、資產治理和再投資決策，負責投資組合績效，客戶報告和現金治理等。C、E選項內容均屬于資產治理的職責。故本題選A、B、D，有關內容可參見教材第11頁。【考點5】物業經營治理的工作內容單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）20、在物業經營治理的戰略性工作中，阻礙投資決策的關鍵因素是（ ）。投資回收期 預期收益 還貸能力 風險水平A B C C 【答案】C【解析】本題考查的是物業經營治理中的戰略性工作內容。戰略性工作包括確定戰略、確定標準、構建信息基礎、決策分析、進行資產組合等。近年

22、來制定決策的過程越來越復雜，而相比于其他因素來講，阻礙投資決策的兩個關鍵因素是預期收益和風險水平。故本題選C，有關內容可參見教材第1213頁。21、在物業經營治理的常規工作現金流和成本治理中，不屬于物業服務支出的是（ ）。A 日常維修費用 B 物業治理企業財產保險費用 C 治理人員的工資 D 法定稅費【答案】B【解析】本題考查的是物業經營治理的常規工作內容。物業服務支出的幾個重要方面包括日常維修費用、計提維修預備金、設施維護費用、保險費、法律和財務費用、工作成本和地點性稅收等。物業治理企業的財產保險費用屬于企業內部支出，不屬于物業服務支出。故本題選D，有關內容可參見教材第15頁。多項選擇題（備

23、選項中有2個或2個以上符合題意）22、下列關于物業經營治理的常規工作，表述正確的有（ ）。A 現金流和成本治理是物業經營治理常規工作的重要組成B 日常維修和維護的開支由物業的租戶承擔C 物業出租的成本負擔應全部轉移給租戶D 應由物業治理企業的專門人員對設施設備進行治理維護E 如若希望發生事故造成的損失得到賠償，業主應事先與保險公司簽訂合約【答案】A D E【解析】本題考查的是物業經營治理的常規工作內容。物業經營治理的常規工作是為了維持物業正常使用和保證其保值、升值，并進行資產治理，要緊包括現金流和成本治理、日常維修和維護、示來維修和維護、設備設施治理和物業保險治理5個部分。日常維修和維護的開支

24、開源，需要租約各方通過溝通來確定具體改選方式，可能會由租戶承擔，也可能會由業主承擔，這取決于雙方的商談結果，因此B選項表述錯誤。關于物業出租的成本，業主會希望讓租戶在租金之外承擔盡可能多的費用，這不僅能夠降低各種治理成本，還能夠降低各種風險和不確定性帶來的意外成本，然而，把所有成本負擔都轉移給租戶，在一些情況下既不現實，也不明智。比如，在租戶可能對物業的某一部分不中意時，這時為了留住租戶，業主就不得不降低條件，同意租戶承擔較低的維修責任，而自己負擔大部分。因此C選項表述錯誤。故本題選A、D、E，有關內容可參見教材第1418頁。23、關于物業經營治理中的服務費，下列講法中正確的有（ ）。A 服務

25、費用實際是由業主支付 B 服務費用實際是由租戶支付 C 包括供暖、排污、電梯等公共服務設施 D 包括針對整體物業的保險或維修E 計算時不用考慮會計和審核等專業服務成本【答案】B C D【解析】本題考查的是現金流和成本治理的內容。服務費覆蓋的內容本質上應當由業主承擔，但實際上是由租戶支付的。在一個物業里面，這部分費用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務設施，還包括針對整體物業的保險或維修費用。每個租戶在計算服務費的時候，還必須考慮到會計和審計等專業服務成本，這些費用一般是按照租戶繳納的服務費的一定比例來計算的。故本題選B、D、E，有關內容可參見教材第1617頁。24、關于物業經營治理活動中對

26、物業的維修與維護，下列講法中正確的有（ ）。A 通常業主會查找能夠全部承擔各種維修成本的租戶B 目前大多數出租活動業主承擔各種維修成本C 一般寫字樓物業是由業主與租戶共同負責物業示來的維修和維護D 維修打算應該從短期和長期兩個方面考慮 E 日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式【答案】A D E【解析】本題考查的是日常和以后物業維修和維護的相關知識。日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，業主會查找能夠全部承擔各種維修成本的租戶，這也是目前大多數出租活動處理那個問題的方式，因此B選項錯誤。關于機構投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業，如何處理物業出

27、租差不多有了約定的適應，即一般由租戶負責物業以后的維修和維護，因此C選項錯誤。維修打算應該是全面且系統的，應從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇A、D、E，有關內容可參見教材第1718頁。25、案例分析題：在一宗已開發的物業甲旁邊有一小塊土地，該土地適合進行開發建設，然而由于該地塊排水系統出現問題，致使該塊土地無法進行實際的開發運作。作為物業甲的物業經營治理企業，關于該塊土地，正確的做法是（ ）。A 防止他人利用某些權利或者名義對自己的土地所有權造成侵害B 在土地上搭建物業甲的附屬停車場，確保土地不被不人占有C 檢查土地的欄護情況，確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地D 對土地進行等級評定和保險

28、 E 不定期查看土地，確保沒有負面因素作用在土地上【答案】A C D E【解析】本題是物業經營治理常規工作內容的案例題。對物業的權利伴隨著必須承擔的義務關于物業投資來講，即使是最差不多的物業收益也要求必要的治理工作，有時還要伴隨一定的成本支出。本題中A、C、D、E選項的內容均是防止自己的土地所有權受到侵害而采取的正確行為，但B選項中的行為不符合有關的建設法規。故本題選A、C、D、E，有關內容可參見教材第14頁。第二章 房地產投資及其區位選擇【考點1】房地產投資的目的與內容單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）1、下列關于物業經營治理的講法中，不正確的是（ ）。A 物業經營治理要緊以非收益性物業

29、為治理對象B 物業經營治理要緊以業主或投資者為服務對象C 物業經營治理強調策略性價值治理D 物業經營治理要求物業治理師具備房地產投資知識以及選擇投資區位的能力【答案】A【解析】物業經營治理要緊以收益性物業為治理對象，以業主或投資者為服務對象，強調策略性價值治理，要求物業治理師具備房地產投資知識以及選擇投資區位的能力；而關于非收益性物業，物業治理的內容要緊是治理和服務，目的在于保證物業的正常使用，為業主和使用者制造安全、舒適、清潔的使用和居住環境，不涉及太多的物業經營治理。故本題選A，有關內容可參見教材第20頁。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）2、投資者進行房地產投資的目的要緊有（

30、 ）。A 保證投資者財寶得到使用 B 獲得房地產業主的榮譽 C 獲得較高的收益和資本增值D 降低投資者投資組合的總體風險 E 抑制通貨膨脹對投資者的阻礙【答案】B C D E【解析】房地產投資是指以獲得以后的房地產資產收益或增值為目的，預先墊付一定數量的貨幣或實物，直接或間接的從事或參與房地產開發經營活動的經濟行為。投資者進行房地產投資的要緊目的是為了使其財寶最大化。獲得房地產業主的榮譽，獲得較高的收益和資本增值，降低投資者投資組合的總體風險，抑制通貨膨脹對投資者的阻礙4項均為財寶最大化的具體表現。而A選項并不是房地產投資的目的。因為假如不是有利可圖，投資者是可不能為了保持財寶得到使用而將財寶

31、投諸于市場當中的。故本題選B、C、D、E，有關內容可參見教材第20頁。【考點2】房地產直接投資的內容單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）3、下列關于房地產直接投資與間接投資的講法中，不正確的是（ ）。A 在直接投資中，投資者直接參與房地產開發與購買過程B 直接投資分為從購地開始的開發投次和面向物業的置業投資C 不論是直接投資依舊間接投資，投資者都需要參與房地產經營治理D 投資于房地產投資信托基金和房地產抵押支持證券均屬于間接投資【答案】C【解析】房地產投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買過程，并參與有關治理過程；間接投資要緊是指將資金投入與房地產相關的證券市

32、場的行為。二者的要緊區不在因此否將資金直接投入到開發或購買過程。而直接投資又包括開發投資和置業投資兩種。在間接投資中，投資者并不需要參與房地產經營治理，只是參與到房地產相關的證券市場，具體包括投資于房地產抽象資信托基金和房地產抵押支持證券等。故本題選C，有關內容可參見教材第20頁。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）4、下列房地產投資行為中，屬于房地產直接投資的行為有（ ）。A 進行房地產開發投資 B 進行房地產置業投資 C 投資于房地產企業債券和股票D 投資于房地產投資信托基金 E 購買房地產抵押支持證券【答案】A B【解析】房地產投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接

33、參與房地產開發或購買過程，參與有關治理過程；間接投資要緊是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為。二者的要緊區不在因此否將資金直接投入到開發或購買過程。房地產開發投資將資金投入到開發過程，而房地產置業投資將資金投入到購買過程，因此都屬于直接投資。而投資于房地產企業債券和股票，投資于房地產投資信托基金，以及購買房地產抵押支持證券都必于房地產證券市場的投資，因此都屬于間接投資。故本題選A、B，有關內容可參見教材第21頁。5、下列房地產投資行為中，屬于房地產間接投資的行為有（ ）。A 購買房地產開發企業的債券 B 購買房地產市場上的二手房 C 購買房地產開發企業的股票D 購買房地產投資信托基金的股

34、份 E 購買房地產抵押支持證券【答案】A C D E【解析】房地產間接投資要緊是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為。購買房地產開發企業的債券，購買房地產抵押支持證券都屬于房地產證券市場的投資，因此都屬于間接投資。而購買房地產市場上的二手房是直接將資金投入到購買過程，因此屬于直接投資。故本題先A、C、D、E，有關內容可參見教材第21頁。【考點3】房地產開發投資的內容單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）6、下列關于房地產開發投資的講法中，不正確的是（ ）。A 開發投資不可能轉變成置業投資 B 房地產開發投資的要緊目的是獵取開發利潤C 開發投資能夠形成房地產市場上的增量供給 D 房地產開發投

35、資通常風險較大，但回報豐厚【答案】A【解析】房地產開發投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，獵取開發利潤。它的要緊目的是賺取開發利潤，其風險較大，但回報豐厚，因此B、D選項正確。由因此新的房地產項目的開發活動，產品是新的房地產產品，因此能夠形成房地產市場上的增量供給，因此C選項正確。然而，當房地產開發投資者將建成后的房地產用于出租經營（如寫字樓、公寓、不墅、貨倉）或經營（如商場、酒店）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。故本題選A，有關內容可參見教材第21頁。7、下列關于房地產置業投資的講法中，不正確的是（ ）。A 房地產置業投資的對象既能夠是新竣工的商品房，也能夠是

36、舊有物業B 以滿足自身生活居住或生產經營的需要為目的的房地產投資，屬于房地產置業投資C 作為投資，將購入的物業出租以獲得穩定的經常性收入，如此的房地產投資不屬于房地產置業投資D 房地產置業投資是以獲得物業所有權或使用權為目的【答案】C【解析】房地產置業投資是指面向現有運行中的房地產，以獵取物業所有權或使用權為目的的投資。這種投資在投資者不情愿接著持有該物業資產時，能夠將其轉售給其他置業投資者。置業投資的對萌既能夠是新竣工的商品房，也能夠是舊有物業房地產，因此A、D選項正確。房地產置業投資的目的：一是滿足自身生活居住或生產經營的需要；二是將購入的物業出租以獲得穩定的經常性收入。因此B選項正確，C

37、選項不正確。故本題選C，有關內容可參見教材第21頁。8、某人購買房地產市場上的二手房用于出租的行為，屬于以下哪一種投資行為（ ）。A 房地產直接投資中的開發投資 B 房地產直接投資中的置業投資C 房地產間接投資中的開發投資 D 房地產間接投資中的置業投資【答案】B9、某人購買房地產市場上的不墅以用于自住的行為，屬于以下哪一種投資行為（ ）。A 房地產直接投資中的開發投資 B 房地產直接投資中的置業投資C 房地產間接投資中的開發投資 D 房地產間接投資中的置業投資【答案】B【解析】房地產置業投資是指面向現有運行中的房地產，以獵取物業所有權或使用權為目的的投資。其對象既能夠是新竣工的商品房，也能夠

38、是舊有物業房地產。房地產置業投資的目的：一是滿足自身生活居住或生產經營的需要；二是將購入的物業出租以獲得穩定的經常性收入。這種投資在投資者不情愿接著持有該項物業資產時，能夠將其轉售給其他置業投資者。因此兩個題目中不管是用于出租依舊自住，均是以獵取物業所有權或使用權為目的的投資，差不多上房地產直接投資中的置業投資。故兩題均選B，有關內容可參見教材第21頁。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）10、下列過程中，屬于房地產開發投資內容的有（ ）A 購置土地 B 進行房地產產品的規劃設計和工程建設 C 購買房地產產品，將其出租給最終使用者 D 將房地產產品推向市場進行銷售E 購買房地產產品，

39、以滿足自身生活居住或生產經營的需要【答案】A B D【解析】房地產開發投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即通過規劃設計和工程建設等過程，建成滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過那個轉讓過程收回投資，獵取開發利潤。而房地產置業投資是指面向現有運行中的房地產，以獵取物業所有權或使用權為目的的投資。題中C和E兩選項的購買房地產產品，將其出租給最終使用者和滿足自身生活居住或生產經營的需要，差不多上面向現有運行中的房地產，因此都屬于房地產置業投資，不屬于房地產開發投資。故本題選A、B、D，有關內容可參見教材第21頁。【考點4】

40、房地產投資信托基金運作方式單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）11、下列關于房地產投資信托基金的敘述不正確的是（ ）。A 房地產投資信托基金收益相對穩定，其投資收益要緊源于擁有物業的經常性租金收入B 房地產投資信托基金流淌性好，投資者專門容易將持有股份轉化為現金C 其收入現金流要緊部分會分配給投資者D 房地產投資信托基金風險較小，因此收益水平比一般的股票收益低【答案】D【解析】房地產投資信托基金公司是購買、開發、治理和出售房地產資產的公司，它將其收入現金流的要緊部分分配給作為投資者的股東，因此C選項正確。房地產投資信托基金由于投資收益要緊來源于擁有物業的經常性租金收入，其收益相對穩定，因此A

41、選項正確。因為房地產投資信托基金的資產或股份比在市場上買賣房地產容易，因此由于有專業的投資治理者負責經營治理，房地產投資信托基金收益水平一般高于股票收益。故本題選D，有關內容可參見教材第21頁。12、在購買住房抵押支持證券的過程中，債權的轉移過程為（ ）。A 銀行證券化的專門機構SPC投資者 B 銀行投資證券化的專門機構SPCC 投資者證券化的專門機構SPC銀行 D 投資者銀行證券化的專門機構SPC【答案】A【解析】住房抵押貸款是指把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金分散房地產金融風險等目的。其具體的做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款

42、出售給專門的證券化機構（SPC），由該公司將其匯合重組成抵押貸款集合，再出售給投資者。在銀行將個人住房抵押貸款出售給證券化機構的過程中，債券從銀行轉移到證券化機構；在證券化機構將抵押貸款證券化后的證券出售給投資者的過程中，債券從證券化機構轉移到投資者手里。因此，債權的轉移過程為銀行證券化的專門機構SPC投資者。故本題選A，有關內容可參見教材第21頁。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）13、房地產投資信托基金（即REITs）的優點要緊包括（ ）等。A REITs收益相對穩定，因為其投資收益要緊來源于擁有物業的經常性租金收入B REITs流淌性好，投資者專門容易將持有的股份轉化為現金C

43、 REITs選擇的投資領域特不廣泛，涉及各種類型的房地產權益和抵押資產D REITs股份能夠在證券交易所交易，這使得買賣REITs的資產和股份比買賣房地產更容易E 由于不是直接投資全房地產開發和治理過程，因此REITs收益水平一般不高【答案】A B C D【解析】投資者將資金投入到REITs有專門多優點：第一，收益相對穩定，因為其投資收益要緊來源于擁有物業的經常性租金收入；第二，因為房地產投資信托基金的股票能夠在證券交易所交易，這使得買賣房地產投資信托基金的資產或股份比在市場上買賣房地產容易，因此投資者專門容易將持有的股份轉化為現金。此外，REITs選擇的投資領域特不廣泛，涉及各種類型的房地產

44、權益和抵押資產，因此A、B、C、D選項正確。同時，盡管REITs不是直接投資 ，然而由于有專業的投資治理者負責經營治理，REITs收益水平一般比較高，因此E選項錯誤。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第21頁。【考點5】房地產投資的要緊特征及利弊單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）14、按照租戶的意愿及時調整房地產的使用功能是特不重要的，這反映了房地產投資的（ ）。A 各異性 B 相互阻礙性 C 政策阻礙性 D 適應性【答案】D15、某都市地鐵交通線路的建設，使得沿線房地產大幅升值，這反映了房地產投資的（ ）。A 各異性 B 相互阻礙性 C 政策阻礙性 D 適應性【答案】B【解析】房

45、地產投資的適應性是指為了適應市場環境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。按照租戶的意愿及時調整房地產的使用功能是特不重要的。置業投資者必須及時調整房地產的使用功能，是指既適合房地產市場的需求特征，又能增加轉業投資的收益。對置業投資者來講，假如其投資的房地產適應性專門差，則意味著他面臨著較大的風險。房地產投資的各異性是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。房地產投資的相互阻礙性是指房地產價值受其周邊物業、都市基礎設施與市政公用設施和環境變化的阻礙。例如，都市地鐵交通線路的建設，就能顯著提高附近房地產的價值。因此，第15題確實是相互阻礙性的典型表現。房地產投資的政策阻礙性是指房地產投

46、資容易受到政府政策的阻礙。故兩題分不選D和B，有關內容可參見教材第25頁。16、下列關于房地產經濟壽命的講法中，正確的是（ ）。A 房地產的經濟壽命一般比自然壽命長得多 B 房地產的經濟壽命與其使用性質無關，一般都為50年C 房地產較長的自然壽命能夠令投資者從一宗置業投資中獵取幾個經濟壽命D 稅法中規定的投資回收和折舊年限，一般是指其經濟壽命【答案】C【解析】房地產壽命能夠區分為經濟壽命和自然壽命。經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續時刻；自然壽命是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至由于要緊結構的自然才華或損壞，不能接著保持安全使用的

47、持續時刻。當房地產達到經濟壽命時，可能還沒有達到自然壽命，房地產的自然壽命一般比經濟壽命長得多，因此A選項錯誤。房地產的經濟壽命一般與其使用性質有關，不同的使用性質有不同的經濟壽命，因此B選項錯誤。稅法中規定的投資回收和折舊年限，不一定與房地產的經濟壽命或自然壽命相同，因此D選項錯誤。假如房地產的維護狀況良好，其較長的自然壽命能夠令投資者從一宗置業投資中獵取幾個經濟壽命。故本題選C，有關內容可參見教材第22頁。17、下列關于房地產投資利弊的講法中，錯誤的是（ ）。A 稅法中規定的折舊年限相關于建筑物的自然壽命和經濟壽命來講短得多，致使置業投資者賬面上的凈運營收益減少，相應的減少了投資者的納稅支

48、出B 房地產投資大量占用自由資本，因此在宏觀經濟出現短期危機時，投資者將資產迅速減少C 在通貨膨脹的時候，房地產能夠迅速升值；但在經濟衰退的時候，也會迅速貶值，因此不是一種有效的保值手段D 房地產銷售過程復雜且交易成本較高，因此專門難迅速無損地轉換為現金【答案】C【解析】由于通貨膨脹的阻礙，房地產和其他有形資產的重建成本不斷上升，從而導致房地產和其他有形資產的價值上升，因此講房地產具有增值性；同時又由于房地產是生活和生產的必需品，即使在經濟衰退的過程中，房地產的使用價值仍然保持不變，因此房地產投資也是有效的保值手段。因此C選項錯誤。從會計的角度來講，建筑物隨著其年齡的增長，每年的收益能力也在下

49、降。由于稅法中規定的折舊年限相關于建筑物的自然壽命和經濟壽命來講短得多，致使置業投資者賬面上的凈運營收益減少，相應的減少了投資者的納稅支出，因此A選項正確。而且由于房地產投資數額巨大，占用大量的自由資本，因此在宏觀經濟出現短期危機時，投資者凈資產迅速減少，因此B選項正確。作為一種大型的固定資產，房地產的流淌性專門差。由于把握房地產的質量和價值需要一定的時刻，其銷售過程復雜且交易成本較高，因此專門難迅速無損地轉換為現金，因此D選項正確。故本題選C，有關內容可參見教材第25頁。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）18、下列屬于房地產投資特性的講法中，正確的有（ ）。A 房地產投資價值的高

50、低要緊受當前凈租金水平阻礙，與其所處地區的物業整體升值潛力關系不大B 假如投資的房地產適應性專門差，則意味著面臨著較大的風險C 房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產D 政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，會阻礙房地產的市場價值，進而對房地產投資產生阻礙E 房地產的自然壽命是指在正常市場和運營條件下，房地產的經營收益大于其運營成本的持續時刻【答案】B C D【解析】位置固定性，是房地產最重要的一個特征。房地產的價值不僅受地區經濟的阻礙，還受到周圍環境的阻礙。因此，房地產投資價值的高低不僅受當前凈租金水平的阻礙，而且與其所處地區的物業整體升值潛力關系緊密，因此A選項錯誤。房地產投

51、資的適應性是指為了適應市場環境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。因此，按照市場需求及時調整房地產的使用功能是特不重要的。假如投資的房地產適應性專門差，則意味著面臨著較大的風險，因此B選項正確。房地產投資的各異性是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產，因此C選項正確。房地產投資的政策阻礙性是指房地產投資容易受到政府政策的阻礙。因此，政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，會阻礙房地產的市場價值，進而對房地產投資產生阻礙，因此D選項正確。房地產的自然壽命是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至由于要緊結構的自然老化或損壞，不能接著保持安全使用的持續時刻。房地產的經濟壽

52、命指在正常市場和運營條件下，房地產的經營收益大于其運營成本的持續時刻，因此E選項錯誤。故本題選B、C、D，有關內容可參見教材第22頁。19、下列屬于房地產投資缺點的是（ ）。A 流淌性差 B 投資收益水平較低 C 投資數額巨大 D 投資回收期較長E 不能夠抵消通貨膨脹的阻礙【答案】A C D【解析】房地產投資的利弊見表2-1。表2-1 房地產投資的利弊優 點缺 點相對較高的收益水平流淌性差能夠得到稅收方面的好處投資數額巨大易于獲得金融機構的支持投資回收期長能夠抵消通貨膨脹的阻礙需要專門的知識和經驗能夠提高投資者的資信等級通過表2-1能夠明白，房地產投資有相對較高的收益水平，且能夠抵消通貨膨脹的

53、阻礙，因此B、E選項錯誤。故本題選A、C、D，有關內容可參見教材第25頁。【考點6】房地產投資市場風險與非市場風險的區不單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）20、下列關于房地產投資風險的講法中，錯誤的是（ ）。A 房地產投資風險是指未獲得預期收益可能性的大小 B 風險和不確定性沒有顯著區不，是相同的意思C 一般來講，房地產的各種可能收益越集中，房地產投資風險越小D 房地產投資風險一般包括無法操縱的系統風險和能夠操縱的個不風險【答案】B【解析】從房地產投資的角度來講，風險定義為未獲得預期收益可能性的大小。當實際收益低于預期收益時，就稱為投資面臨著風險損失，因此A選項正確。關于某一宗房地產來講，

54、標準方差越小，房地產的各種可能收益越集中，房地產投資風險越小，因此C選項正確。通常情況下，風險被劃分為對市場所有投資項目均產生阻礙，投資者無法操縱的系統風險和僅對市場內個不項目產生阻礙，能夠由投資者操縱的個不風險，因此D選項正確。風險和不確定性有顯著區不。風險用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度；不確定性則表示關于可能的情況無法可能其可能性的大小。也確實是講，風險的變動和可能性能夠定量可能。不確定性的變動和可能性不能夠定量可能。二者并不是相同的意思，因此B選項錯誤。故本題選B，有關內容可參見教材第27頁。21、某寫字樓項目，可能其2007年末的價值在（ ）的情況下，其投資風險最小。A

55、 1800萬的可能性為50%，2200萬的可能性為50% B 1900萬的可能性為50%，2100萬的可能性為50%C 2000萬的可能性為50%，2400萬的可能性為50% D 2100萬的可能性為50%，2300萬的可能性為50%【答案】D【解析】關于某一宗房地產來講，標準方差越小，房地產的各種可能收益越集中，房地產投資風險越小。A和B選項的期望收入都為2000萬元，C和D選項的期望收入為2100萬元。4個選項的標準方差分不為A = 200/2000 = 10% B = 100/2000 = 5% C = 200/2200 = 9.1% D = 100/2200 = 4.5%通過計算可知D

56、選項的標準方差最小。因此，在這4種可能性中，D選項的風險最小。故本題選D，有關內容可參見教材第27頁。22、投資者將資金投入房地產后，失去了其他的投資機會，同時失去了相應可能的收益，如此的風險叫做（ ）。A 機會成本風險 B 資本價值風險 C 時刻風險 D 持有期風險【答案】A23、永久擁有的房地產與臨時擁有的房地產相比，其以后的收益和轉售價格的預測會困難得多，如此導致的風險叫做（ ）。A 機會成本風險 B 資本價值風險 C 時刻風險 D 持有期風險【答案】D【解析】機會成本風險又稱比較風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他的投資機會，同時失去了相應可能的收益的風險。資本價值風險是指預

57、期資本價值與現實資本價值之間的差異。它專門大程度上取決于預期收益現金流和可能的以后經營費用水平。因為即使收益和費用都不發生變化，資本價值風險也會隨著收益率的變化而變化。時刻風險是指房地產投資中與理間和時機選擇因素相關的風險。房地產投資強調在適當的時刻，選擇合適的地點和物業類型進行投資，如此才能使其在獲得最大收益的同時，時刻風險降至最低程度。持有期風險是指與房地產投資持有時刻相關的風險。因為投資項目的持有時刻越長，可能遇到的阻礙項目收益的不確定性因素就越多。故兩題分不選A和D，有關內容可參見教材第31頁。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）24、房地產投資的風險要緊體現在（ ）。A 投

58、入資金的安全性 B 期望收益的可靠性 C 投資項目的流淌性 D 投資治理的復雜性E 投資者的不確定性【答案】A B C D【解析】房地產投資的風險要緊體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流淌性、投資治理的復雜性4個方面。對具體風險因素的分析，需要從不同的方面進行考慮，而投資者的不確定性由于無法定量可能，因此不屬于風險。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第28頁。25、下列風險中，屬于不易推斷和操縱的系統風險的有（ ）。A 通貨膨脹風險 B 利率風險 C 時刻風險 D 資本價值風險 E 政策風險【答案】A B E【解析】房地產投資風險被劃分為對市場所有投資項目均產生阻礙，

59、投資者無法操縱的系統風險和僅對市場內個不項目產生阻礙，能夠由投資者操縱的個不風險。系統風險和個不風險要緊包括的內容見表2-2。表2-2 系統風險和個不風險包括的內容房地產投資的系統風險房地產投資的個不風險通貨膨脹風險收益現金風險市場供求風險以后經營費用風險周期風險資本價值風險變現風險比較風險（機會成本風險）利率風險時刻風險政策風險持有期風險政治風險或然損失風險時刻風險和資本價值風險差不多上指投資者自己對時刻和自身資本的操縱帶來的風險，因此屬于個不風險。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第28頁。【考點7】狹義的區位與廣義的區位的區不單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）26、下列關于房地產

60、投資中“區位”的理解，不正確的是（ ）。A 狹義的區位是指某一個體投資場所在都市中的地理位置，包括宏觀位置、中觀位置和微觀位置B 廣義的區位理解包括區位所處的社會、經濟、自然環境或背景C 廣義的區位理解包括在該區位進行房地產投資所需支付的成本的高低和所面臨的競爭關系D 投資場所的區位可不能隨時刻改變【答案】D【解析】房地產投資中區位的理解有狹義和廣義之分。狹義的區位是指某一個體投資場所在都市中的地理位置，包括宏觀位置、中觀位置和微觀位置，廣義的區位理解包括區位所處的社會、經濟、自然環境或背景，以及在該區位進行房地產投資所需支付的成本的高低和所面臨的競爭關系。同時，對區位的把握還需利用進展的、動