1、PAGE 47 PAGE 41 德信鵬森地產基金2號專項資產管理計劃盡職調查報告（非資本市場類）一、資管計劃簡介（一）方方案簡介介經辦部門門北京業務務二部經辦人員員信托經理理：李世世濤項項目經理理：金奕奕含部門負負責人：劉昌國國項目特點點風險資本本分類：投資類類資金運用用領域：房地產產風險系數數：是否屬于于銀信合合作:否是否屬于于關聯交交易：否否管理方式式：主動動業務部門門意見投資對象象河北鵬森森房地產產開發股股份有限限公司（下稱“鵬森股份份”）是河北北省香河河“央企國國際健康康養生中中心項目目”的開發發主體，公司成成立于220122年100月300日，注冊資資本為人人民幣550000萬元，主

2、要經經營范圍圍包括房房地產開開發；商商品房，建筑材材料銷售售。深圳德信信聯合股股權基金金管理有有限公司司（下稱稱“德信資資本”）、信瑞瑞（北京京）股權權投資基基金管理理有限公公司（下下稱“信瑞基基金”）與“鵬森股股份”共同發發起設立立德信鵬鵬森系列列地產投投資基金金，用于于投資鵬鵬森股份份所開發發的“央企國國際健康康養生中中心”項目。該系列列地產投投資基金金擬分四四支基金金分批分分期進行行募集，規模為為10億億元，河河北融投投擔保集集團有限限公司（下稱“河北融融投”）承諾諾為該系系列基金金發放的的委托貸貸款本金金及利息息提供連連帶責任任保證擔擔保。其其中，第第二支地地產投資資基金“石家莊莊高新

3、區區德鵬投投資信息息咨詢中中心（有有限合伙伙）”（下稱稱“基金22號”）擬募募集資金金3.33億元，用于開開發建設設本項目目一期AA區（下下稱“標的項項目”），由由河北融融投為該該支基金金的委托托貸款提提供連帶帶責任保保證擔保保，基金金2號采采用分級級融資模模式，長長安財富富資產管管理有限限公司（以下稱稱“長安資管管”）擬發發行本專專項資產產管理計計劃認購購基金22號下的的優先級級份額。發行方資金運用用方式長安資管管擬設立立德信鵬鵬森地產產基金22號專項項資產管管理計劃劃，募集集資金2248550萬元元，用于于與中國國長城資資產管理理公司北北京辦事事處（下下稱“長城北北辦”）、德德信資本本、信

4、瑞瑞基金共共同出資資設立基基金2號號，用于標標的項目目開發建建設。基基金2號號設立后后，長安安財富與與長城北北辦簽署署協議委委托長城城北辦作作為合伙伙企業聯聯席管理理人參與與合伙企企業事務務管理，并參與與制定合合伙協議議，約定鵬鵬森股份份對外擔擔保和對對外融資資等重大大事項需需經全體體合伙人人同意。專項資產產管理計計劃資金金募集到到位后將將投入基基金2號號，基金金2號將將委托銀銀行向鵬鵬森股份份發放貸貸款，貸貸款將用用于標的的項目建建設。規模248550萬元元。期限24個月月信托報酬酬2%/年年財務顧問問費無增信措施施/保障措措施1、河北北融投為為本項目目項下委委托貸款款提供連連帶責任任保證擔

5、擔保，鵬鵬森股份份以標的的項目土土地及在在建工程程抵押、公司全全部股權權質押及及股東王王林、王王志庭、邢洪義義、豐縣縣國泰房房地產開開發有限限公司連連帶責任任保證向向河北融融投提供供反擔保保。2、長安安資管做做為聯席席基金管管理人參參與基金金2號事事務管理理，并對對鵬森股股份的資資金使用用情況及及公司證證照、公公章等重重要物件件進行監監管。發行前需需落實條條件相關合同同已簽署署，包括括：德信資本本代表基基金2號號與鵬森森股份、河北融融投簽署署的投投資協議議，與委托托貸款銀銀行、鵬森股份份簽署的的委托托貸款合合同，與河北北融投簽簽署該筆筆貸款項項下的最高額額保證合合同，與實際際控制人人（王林林）

6、、股股東（王王志庭、邢洪義義、豐縣縣國泰房房地產開開發有限限公司）簽署最高額額保證合合同，與農業業銀行簽簽署專專項資金金監管協協議；德信資本本代表基基金2號號與長安安信托簽簽署合合伙協議議書合伙補補充協議議書、預期期投資收收益計算算及分配配的補充充協議書書、入伙協協議、投資資確認書書等；2、鵬森森股份取取得標的的項目所所有土地地，并按期付清清全部土土地款，取得土土地使用用權證。信托收入入收取方方式貸款銀行行按照委委托貸款款合同約定定向鵬森股份份按期收收回貸款款本息并并支付至至基金22號，德信資資本代表表基金22號向長安財財富分配配優先級級有限合合伙人投投資人收收益及本本金。信托財產產分配方方式

7、長安資管管根據資資管計劃劃收入實實現情況況，向投投資人分分配投資資收益預期收益益率委托人收收益率不不低于110.44%/年年。相關機構構和費用用發行方及及費用：不高于于1.11%/年。（二）項項目背景景德信資本本、信瑞瑞基金與與鵬森股股份共同同發起設設立德信信鵬森系系列地產產投資基基金，用用于投資資鵬森股股份所開開發的“央企國國際健康康養生中中心”項目。該系列列地產投投資基金金擬分四四支基金金分批分分期進行行募集，規模為為10億億元， 河北融融投承諾諾為該系系列基金金發放的的委托貸貸款本金金及利息息提供連連帶責任任保證擔擔保。其其中，基基金2號號擬募集集資金33.3億元元，用于于開發建建設本項

8、項目一期期A區，由河北北融投為為該支基基金的委委托貸款款提供連連帶責任任保證擔擔保，基基金2號號采用分分級融資資模式，我公司司擬通過過認購基基金交易易結構中中的優先先級份額額。（三）交交易結構構圖普通合伙人：德信資本（首席管理人）鵬森股份（聯席管理人）鵬森股份（融資方）農業銀行石家莊分行有限合伙人：優先級：長安資管24850萬元一般級：長城北辦4000萬元 【 】1000萬元還本付息德信鵬森系列基金2號（母基金）出資資金回籠發放委托貸款股東王林、王志庭和邢洪義“央企國際健康養生中心”項目一期A區投向保證擔保河北融投股權質押承諾抵押持股保證擔保信瑞基金（聯席管理人）長城北辦（聯席管理人）長安資管

9、（聯席管理人）二、合規規性分析析（一）資資金來源源本資管計計劃資金金來源為為長安資資管發行行專項資資產管理理計劃募募集資金金，參與與認購者者要求為為合格投投資者，資金來來源合規規。（二）資資金投向向本次交易易結構中中基金采采用有限限合伙的的法律組組織形式式，符合合中華華人民共共和國合合伙企業業法的的相關規規定；基基金所投投向的標標的項目目屬于香香河縣“新農村村改造建建設”重點項項目，項項目的投投資、開開發建設設符合國國家當前前新型城城鎮化建建設的政政策導向向。本項目已已取得發發改委、國土局局、環保保局等批批復如下下：批復機關文件名稱稱文件編號發文時間香河縣水水務局關于鵬森森房地產產開發股股份有

10、限限公司建建設總部部國際健健康養生生中心項項目水利利規劃的的意見20122年8月月27日日香河縣國國土資源源局用地預審審意見香土預審審字2201220336號20122年8月月29日日香河縣城城鄉規劃劃局建設項目目選址意意見書選字第1131002420122000010號號20122年8月月31日日香河縣環環境保護護局關于河北北鵬森房房地產開開發股份份有限公公司央企企總部健健康養生生中心（一期）項目環環境影響響報告書書批復香環管20112第98號號20122年8月月31日日香河縣發發展改革革局關于央企企總部健健康養生生中心（一期）項目節節能評估估報告書書的審查查意見香發改2011255號201

11、22年9月月4日香河縣發發展改革革局河北省固固定資產產投資項項目核準準證香發改核核字220122166號20122年111月1日日三、標的的項目概概況（一）項項目簡況況1、項目目名稱“央企國國際健康康養生中中心”一期AA區2、開發發單位河北鵬森森房地產產開發股股份有限限公司3、項目目選址項目位于于廊坊香香河經濟濟技術開開發區淑淑陽鎮，潮白河河與京杭杭大運河河交匯處處，三面面環河，一面臨臨公路，北至京京哈高速速，南至至唐通線線，西至至凌家吳吳村村址址西，東東至河南南吳家村村址東。項目距距離香河河縣城核核心商圈圈約5公公里，距距離北京京通州（區政府府）約337公里里，距離離首都國國際機場場約600

12、公里。 項目地地理位置置示意圖圖如下：項目地理理位置示示意圖項目分區區圖4、建設設內容及及投資規模模“央企國國際健康康養生中中心”一期AA區占地地3000畝，規規劃總建建筑面積積37880000平方米米，其中中地上建建筑面積積29998688平方米米，地下下建筑面面積7881322平方米米，項目計計劃建設設總投資資1288,1119萬元元。具體體規劃指指標如下下表所示示：“央企企國際健健康養生生中心”一期AA區規劃劃指標表表序號項目單位指標值1占地面積積畝3002總建筑面面積37800003地上總建建筑面積積2998868其中：獨獨棟別墅墅204000聯排別墅墅316880花園洋房房28000

13、0小高層及及高層1700000安養綜合合體4978884地下總建建筑面積積7813325容積率1.899項目投資資概算表表 項目項目明細細已投入(萬元）待投入（萬元）總投入（萬元）土地購置置綜合成成本土地出讓讓金及契契稅024,000024,0000拆遷補償償04,83344,8334回遷房建建設成本本7,69918,877416,5565前期費用用咨詢、勘勘察、規規費等1773,82234,0000房屋開發發費建筑安裝裝工程費費075,660075,6600不可預見見費用03,12203,1220合計78688120,2511128,11995、計劃劃建設期期限“央企國國際健康康養生中中心”

14、一期AA區計劃劃20113年第第三季度度拍得土土地，從從20113年110月開開工建設設，20014年8月達到到可銷售售條件；開發周周期約為為2年。6、項目目所屬區區域概況況標的項目目位于香香河經濟濟技術開開發區淑淑陽鎮，立足潮潮白河與與京杭大大運河的的交匯處處，三面面環河，一面臨臨公路，北至京京哈高速速以北，南至唐唐通線，西至凌凌家吳村村村址西西，東至至河南吳吳家村址址東。標標的項目目總用地地合計約約30000畝，地形呈呈鑰匙狀狀。京哈哈高速北北側整體體及南側側部分共共計約115000畝為景景觀改造造用地，高速南南側約115000畝為建建設用地地。香河縣位位于京津津之間，隸屬河河北省 HYP

15、ERLINK /view/14861.htm 廊廊坊市，幅員面面積4558平方方公里，人口331萬人人，綜合合經濟實實力及 HYPERLINK /view/168006.htm 城城市化率率位居河河北省前前列，素素有“京畿明明珠”之美譽譽，是環環首（都都）經濟濟圈乃至至環渤海海經濟圈圈中最具具活力和和發展潛潛力的黃黃金板塊塊之一。該縣是是河北省省僅有的的3個同同時接壤壤京津的的縣份之之一，也也是全省省環首都都綠色經經濟圈114縣之之一。交交通路網網便捷暢暢達，擁擁有京哈哈高速、1033國道、大香線線、通唐唐線、平平香線等等5條國國省級交交通干線線，北京京9388、8110路公公交車由由縣城直直

16、達北京京站；全全縣可半半小時進進京。香香河地區區擁有潮潮白河、北運河河、引泃泃入潮河河、青龍龍灣河四四條主要要河流水水系，形形成都市市之間難難得的天天然氧吧吧和城市市綠肺。項目周邊邊環境項目周邊邊城市基基礎設施施完善、路面寬寬敞、路路網齊全全。目前前尚無公公共交通通通達及及醫療、教育、商業等等配套設設施。7、項目目權益狀狀況本項目所所對應房房地產項項目為河河北鵬森森房地產產開發股股份有限限公司所所開發的的位于廊廊坊香河河經濟技技術開發發區淑陽陽鎮的“央企國國際健康康養生中中心”一期AA區。鵬森地產產公司尚尚未取得得項目建建設所用用土地，故企業業尚不擁擁有對該該項目的的權益。8、項目目現狀該項目

17、屬屬于香河河縣“新農村村改造建建設”重點項項目，國國隆地產產公司已已針對本本項目前前期投入入近6億億元人民民幣，主主要用于于支付約約4億元元土地運運作費用用（獲取取土地指指標產生生相關費費用）、約1.3億元元的回遷遷房建設設工程款款等費用用。鑒于于該項目目屬于舊舊改項目目，國隆隆地產公公司按照照當地政政府要求求建設回回遷安置置房和相相關配套套，參與與標的項項目土地地一級開開發，并并通過一一級、二二級土地地開發聯聯動對項項目進行行開發建建設。國國隆地產產公司進進行標的的項目土土地前期期運作，再由鵬鵬森地產產公司進進行標的的項目土土地摘牌牌且后續續進行二二級開發發，土地地實際成成本主要要由回遷遷房

18、建設設和拆遷遷補償費費用構成成。（1）土土地現狀狀項目建設設用地范范圍東至至潮白河河沿岸，北至京京哈高速速，周邊邊道路已已基本修修好，達達到基本本“三通”的標準準。據現現場了解解，用地地范圍內內西北側側有兩個個村落，東南側側種植大大量綠植植并開設設農業大大棚。項項目現狀狀示意圖圖如下所所示：項目現狀狀（2）回回遷房建建設現狀狀國隆地產產公司正正建設“望運觀觀潮”社區，位于香香河縣淑淑陽鎮郭郭辛莊南南側，即即標的項項目的回回遷安置置區，共共計九幢幢樓，總總規劃建建筑面積積合計約約14萬萬，施施工單位位為河北北建設集集團有限限公司。目前已已投入逾逾1.33億元，已基本本完成六六幢回遷遷樓建設設，主

19、體體已竣工工建筑面面積約111萬，處于于內外裝裝修階段段；預計計20113年99月達到到入住條條件；剩剩余三幢幢回遷樓樓建筑面面積近33萬擬擬于今年年9月份份開工建建設，計計劃一年年內達到到入住條條件，以以解決凌凌家吳、河南吳吳兩村居居民回遷遷安置問問題。回遷樓施施工現場場見下圖圖：回遷房施施工現場場（3）土土地取得得情況說說明根據查閱閱鵬森地地產公司司及其關關聯企業業與淑陽陽鎮人民民政府及及村委會會簽署的的土地使使用相關關協議，目前已已約20000畝畝標的項項目土地地流轉至至鵬森地地產公司司及其關關聯企業業名下，計劃分分批辦理理適量變變性手續續，逐步步形成建建設用地地，其中中項目一一期588

20、5畝土土地已取取得建設設用地土土地指標標；經香香河縣發發展改革革局和國國土資源源局等相相關政府府部門的的預審同同意并正正式核發發河北北省固定定資產投投資項目目核準證證（證證號：香香發改核核字220122166號），鵬森地地產公司司取得凌凌家吳、河南吳吳兩村村村址近5585畝畝宅基地地（即標標的項目目一期）的開發發權。鑒鑒于目前前標的項項目一期期的重要要性及存存在拆遷遷安置事事宜，國國隆地產產公司與與淑陽鎮鎮政府共共同簽訂訂香河河縣村莊莊整理工工作框架架協議書書，由由淑陽鎮鎮政府協協助國隆隆地產公公司辦理理相關行行政許可可手續，做好組組團建設設土地流流轉、整整體規劃劃及相關關手續上上報，同同時負

21、責責拆遷相相關事宜宜。鵬森地產產公司計計劃于220133年第三三季度以以競拍方方式取得得項目一一期土地地A區3300畝畝國有建建設土地地使用權權。根據據香河縣縣人民政政府頒布布的香香河縣城城城中村村、舊城城改造管管理辦法法（試行行），即香政政【20012】67號號文件第第十二條條規定，城中村村、舊城城改造項項目中，安置村村民回遷遷占地，縣政府府實行土土地出讓讓零收益益；城中中村改造造項目中中其他開開發項目目占地，縣政府府土地純純收益按按土地出出讓總價價款的110%收收取。鑒鑒于標的的項目一一期城中中村改造造項目性性質，享享受上述述土地款款優惠政政策，預預計鵬森森地產公公司需繳繳納A區區土地出出

22、讓金約約2.44億元，政府相相關部門門后期向向鵬森地地產公司司返回土土地款約約2.11億元，并辦理理項目相相關權證證，位置置在總規規劃地塊塊的西部部，其中中大部分分是淑陽陽鎮凌家家吳村原原村址。（二）項項目定位位根據香河河縣發展展總體規規劃，借借鑒國內內外已有有的成功功經驗，建立一一個完整整的養老老服務產產業鏈。本項目目是集行行、住、食、醫醫、養、學、用用、樂于于一體的的養老服服務體系系。項目目的管理理機制和和運營模模式，成成為以社社會力量量發展養養老服務務事業的的典范。該項目目將是集集五星級級一站式式綜合養養老示范范社區、全齡化化持續關關照的活活力老年年社區、創新型型綜合養養老服務務業社區區

23、、田園園都市宜宜居環保保低碳養養老社區區、生態態智能人人性化的的老年宜宜居社區區于一身身的養老老中心。央企總總部健康康養生中中心的一一大特色色是老年年人養生生的同時時利用老老年資源源進行二二次創業業，項目目將充分分利用央央企老干干部的科科研能力力進行科科技成果果轉化。央企總總部健康康養生中中心項目目占地119344.888畝，本本期項目目是建設設央企總總部健康康養生中中心（一一期）5585畝畝。A、安養養綜合體體安養綜合合體根據據住戶需需求打造造核心功功能體系系和設施施，業態態以社區區商業、養生會會所、醫醫療配套套、生活活娛樂中中心為主主，打造造多元化化、現代代的復合合居住功功能，關關注人性性

24、化的細細節以及及完整的的醫療服服務。圖：安養養綜合體體B、小高高層小高層區區以111層板式式小高層層為主要要建筑形形式，開開發容積積率在22.0左左右（以以相關部部門審批批及測繪繪結果為為準），注重環環境品質質和建筑筑形象的的塑造。圖：小高高層圖：小高高層C、高層層區高層區規規劃采取取高層住住宅為主主，建筑筑層數在在1826層層之間，容積率率在3.0左右右（以相相關部門門審批及及測繪結結果為準準）。圖：高層層區D、濱水水別墅區區圖：濱水水別墅區區濱水別墅墅區規劃劃采取獨獨立別墅墅住宅為為主，引引入西部部游艇碼碼頭視野野，打造造安逸、綠色生生態一體體的居住住區。E、聯排排別墅區區圖：聯排排別墅區

25、區聯排別墅墅區強調調社區的的緊湊，公共空空間的重重要，適適合步行行的環境境和尺度度，以及及有清晰晰中心和和邊界的的鄰里結結構，詮詮釋傳統統院落空空間以新新的意義義。F、花園園洋房圖：花園園洋房區區花園洋房房區以66層帶電電梯的花花園洋房房為主要要建筑形形式，開開發容積積率在11.6左左右（以以相關部部門審批批及測繪繪結果為為準），注重環環境品質質和建筑筑形象的的塑造。G、幼兒兒園、小小學、社社區服務務本區業態態規劃主主要以幼幼兒園、小學（貴族學學校）及及各種社社區服務務配套為為主，建建立文體體中心與與活動中中心，注注重社區區生活配配套服務務質量與與便民性性。圖：教育育及社區區服務圖：教育育及社

26、區區服務H、臨街街商鋪、鄰里商商業中心心 本區利用用非產權權用地和和底商，建造服服務先發發社區的的商鋪及及鄰里商商業中心心，建設設完善的的社區商商業配套套，帶動動周邊房房產增值值。圖：臨街街商鋪及及鄰里商商業中心心圖：臨街街商鋪及及鄰里商商業中心心I、商業業中心圖：商業業中心本區擬規規劃為區區域級商商業中心心，集百百貨商店店、大型型超市、商業街街、餐飲飲、影院院、娛樂樂設施、高層公公寓、星星級酒店店等功能能與一身身，商業業綜合體體將進行行高強度度開發，容積率率將在44.0以以上（以以相關部部門審批批及測繪繪結果為為準）。服務半半徑向東東觸及香香河中心心區，西西側吸引引西集及及通州的的購物人人群

27、。J、生態態農業園園圖：生態態農業園園（三）香香河房地地產市場場分析圖：大北北京空間間發展示示意圖標的項目目所在地地香河縣縣位于京京津之間間，隸屬屬河北省省 HYPERLINK /view/14861.htm 廊坊市，幅員面面積4558平方方公里，人口331萬人人，綜合合經濟實實力及 HYPERLINK /view/168006.htm 城城市化率率位居河河北省前前列，素素有“京畿明明珠”之美譽譽，是環環首（都都）經濟濟圈乃至至環渤海海經濟圈圈中最具具活力和和發展潛潛力的黃黃金板塊塊之一。環首經濟濟圈是指指在首都都 HYPERLINK /view/2621.htm 北京周邊邊的包括括香河縣縣、

28、涿州州市等在在內的十十余個 HYPERLINK /view/7353331.htm 區區縣，建建設高層層次人才才創業園園區、科科技成果果孵化園園區、新新興產業業示范園園區、現現代 HYPERLINK /view/1495.htm 物流流園區，以 HYPERLINK /view/631409.htm 新興興產業為為主導的的 HYPERLINK /view/259499.htm 經濟圈圈，并在在在環首首都經濟濟圈內建建設養老老、健身身、休閑閑度假、 HYPERLINK /view/1356686.htm 觀光旅旅游、有有機蔬菜菜、宜居居生活基基地。1、環首首經濟圈圈房地產產市場分分析北京城區區因高

29、房房價等因因素所帶帶來的“擠出效效應”，加之之北京房房企針對對歷次新新政的觀觀望態度度，環首首經濟圈圈（尤其其香河）的樓市市前景得得到了前前所未有有的助益益與推動動。北京房價價高企，部分剛剛需迅速速涌向環環首經濟濟圈（尤尤其香河河）表：新房房均價比比較區域北京北京通州州香河均價（元元/）33000020000053000注：數據據摘錄自自搜房網網圖：北京京房價走走勢高企企注：數據據摘錄自自搜房網網根據下圖圖可知，從購房房總價上上細分，承受總總價在3300萬萬以下的的購房者者占到近近9成，而其中中絕大部部分是只只能承受受總價在在1000萬以下下房屋的的剛需人人群。另另外，99成以上上購房需需要貸

30、款款者中，23%能承受受的首付付額度為為1520萬萬，355%能承承受20030萬萬的首付付，能承承受首付付30-40萬萬的占比比17%，133%的購購房者可可承受44050萬萬的首付付。從購購房目的的來看，85%的看房房人購房房目的是是為了自自住，解解決居住住需求，10%打算換換房，改改善居住住環境。可見，購購房者的的承受能能力遠未未趕上北北京高企企的房價價水平，部分置置業者將將會選擇擇在北京京周邊區區域（環環首經濟濟圈）購購房安家家。而隨隨著北京京城市的的不斷往往外擴展展，加上上包括交交通在內內的相應應配套設設施的完完善，標標的項目目規劃內內還將建建設幼兒兒園、國國際學校校（貴族族學校）、

31、醫院院等居家家配套設設施，“擠出效效應”將更加加明顯。圖：北京京購房者者市場調調查注：數據據摘錄自自騰訊房房產網北京全面面限購限限貸，部部分投資資投機需需求涌現現環首經經濟圈（尤其香香河）隨著“京京十五條條”、“國五條條”等政策策的出臺臺與實施施，北京京全轄區區實行全全面限購購限貸政政策，與與此形成成鮮明對對比的是是環首經經濟圈不不受限購購政策限限制，市市場優勢勢明顯，吸引了了大量北北京投資資投機客客戶，房房地產市市場價格格一路走走高。據據燕郊、香河多多個售樓樓中心的的反饋，走訪上上述地區區看樓的的北京客客戶增加加3至55成，目目前近77成購房房者來自自北京地地區。其其中部分分購房者者為北京京

32、地區或或其它地地區的投投資客，此類人人群多關關注國家家與地方方政策，投資投投機主要要考慮區區域的升升值潛力力，與本本地置業業群體對對比更看看重開發發商的品品牌價值值與項目目預期，此類客客戶置業業方向多多集中在在城市北北部為主主的周邊邊區域，緊跟一一線開發發商腳步步。此類類客戶為為目前香香河的主主力置業業群體，市場份份額占到到總成交交量的550%以以上。北京的生生活環境境質量較較差，部部分改善善性需求求涌現環環首經濟濟圈（尤尤其香河河）鑒于北京京空氣污污染嚴重重等環境境問題，部分購購房人群群（尤其其有一定定物質基基礎的退退休干部部）將主主動選擇擇環首經經濟圈內內環境生生態優越越的區縣縣如香河河進

33、行養養老、度度假等。按照北北京市制制定的養養老規劃劃設想，到20020年年，將有有90%的老年年人能夠夠在社會會化服務務協助下下通過家家庭照顧顧養老，6%的的老年人人可通過過政府購購買社區區照顧服服務養老老，其余余4%的的老年人人則入住住養老機機構集中中養老，簡稱為為“90664”養老服服務新模模式。標標的項目目在這樣樣的背景景中應運運而生，符合市市場需求求，市場場前景看看好。2、香河河區位介介紹及市市場分析析（1）香香河區位位介紹香河縣位位于北京京市和天天津市之之間，隸隸屬河北北省 HYPERLINK /view/14861.htm 廊坊坊市，幅幅員面積積4588平方公公里，人人口311萬人

34、，素有“京畿明明珠”之之美譽。香河距距 HYPERLINK /view/2431.htm 北京市市中心445公里里，距 HYPERLINK /view/98431.htm 首首都國際際機場660公里里；距 HYPERLINK /view/2828.htm 天天津機場場70公公里，距距天津新新港1110公里里，距 HYPERLINK /view/74520.htm 京京唐港1150公公里。香香河縣域域戶籍人人口333萬，流流動人口口超過330萬，20112年，地區生生產總值值完成1127億億元。香香河綜合合經濟實實力在全全省處于于領先地地位，形形成了自自身獨特特的產業業，如家家具制造造、房地地產

35、、 HYPERLINK /view/9103.htm 旅旅游會展展等。20112年度度全省民民營經濟濟考核中中獲得第第一名，成為唯唯一連續續三年被被評為全全省民營營經濟發發展先進進市稱號號的設區區市。香河境內內及周邊邊交通網網絡密集集，擁有有京秦、 HYPERLINK /view/7524.htm 京山、京京津鐵路路和京哈哈、京津津、京福福、京廣廣四條國國家級公公路干線線，以及及京沈、京滬、 HYPERLINK /view/4342205.htm 京津塘塘、京開開、津保保、京石石六條高高速公路路干線。 HYPERLINK /view/2431.htm 北京市市目前正正在規劃劃建設“大七環環”和

36、第第二條 HYPERLINK /view/1727623.htm 京京津高速速公路。而這兩兩條公路路恰好從從香河穿穿過。屆屆時，香香河與 HYPERLINK /view/2621.htm 北北京周邊邊縣區的的交往會會更加方方便，與與天津的的距離也也會大大大縮短。全縣環環境優美美，綠樹樹成蔭，空氣清清新， HYPERLINK /view/92290.htm 森森林覆蓋蓋率達到到37%。區域優勢勢明顯：是河北北省僅有有的3個個同時接接壤京津津的縣份份之一，也是全全省環首首都綠色色經濟圈圈14縣縣之一，正處于于環渤海海經濟圈圈的核心心腹地、京津“一小時時經濟圈圈”的黃金金節點。交通網絡絡發達：交通路

37、路網便捷捷暢達，擁有京京哈高速速、1003國道道、大香香線、通通唐線、平香線線等5條條國省級級交通干干線，北北京9338、8810路路公交車車由縣城城直達北北京站；全縣可可半小時時進京。圖：交通通網絡發發達自然環境境優美：香河地地區擁有有潮白河河、北運運河、引引泃入潮河河、青龍龍灣河四四條主要要河流水水系，形形成都市市之間難難得的天天然氧吧吧和城市市綠肺。國家、國安兩兩大足球球訓練基基地即因因香河的的良好生生態，而而落戶于于香河。圖：潮白白河畔地產大鱷鱷必爭之之地：借借助自身身優美的的自然景景觀與利利好的市市場行情情，香河河逐漸成成為各大大房地產產開發商商必爭之之地。萬萬科集團團、綠地地集團、

38、富力集集團及榮榮盛集團團紛紛加加入香河河地產大大營，各各大優質質生活社社區紛紛紛涌現。產業優勢勢突出：作為全全國知名名的家具具生產基基地，香香河目前前已經形形成了完完整的家家具產業業鏈，形形成了以以香河家家具城為為龍頭，家具產產業生產產基地為為支撐、倉儲物物流、餐餐飲服務務為配套套的生產產銷售體體系。其其中淑陽陽工業園園區內的的中國香香河家具具城已建建成家具具展廳面面積達1150萬萬平方米米，現家家具城擁擁有展銷銷廠商550000余家，年成交交額達到到30億億元，成成為全國國第二大大家具市市場，先先后被命命名為“全國鄉鄉鎮企業業示范區區”和“全國鄉鄉鎮企業業科技園園區”。旅游會展展中心：香河縣

39、縣風景優優美，擁擁有國內內頂尖休休閑度假假、會展展旅游中中心“天下下第一城城”。“天下第第一城”為中國國4A級級景區，總投資資37億億元，按按照中國國明清時時期的老老北京城城舊貌按按1：11比例建建設，內內設277洞高爾爾夫球場場。 “天下第第一城”成功承承辦了國國際金融融論壇年年會、CCEO高高峰論壇壇等各類類會議超超過10000多多次，曾曾承辦了了第三屆屆國際金金融論壇壇年會、20國國財長會會議等大大型國際際和區域域性會議議。圖：“天天下第一一城”（2）香香河房地地產市場場分析 受環首首經濟圈圈的影響響，香河河房價歷歷年一路路走高，據房價價網數據據顯示，成交價價已由220099年111月份

40、的的30000元/波動動上漲至至20113年33月份553000元/，現因因北京全全轄區（包括通通州）全全面實行行限購政政策，必必將分流流部分購購買力轉轉向北京京近郊的的香河區區域，預預計香河河房價上上漲趨勢勢還將延延續。圖：香河河二手房房房價走走勢圖綜上，香香河縣房房地產市市場長期期處于波波動上升升態勢，與北京京及通州州房價有有較大的的落差，剛需及及投資需需求旺盛盛，市場場前景可可觀。（3）香香河房地地產同類類產品A華夏夏潮白河河孔雀城城藍色色水街，創意港港灣 開發商：京御房房地產開開發有限限公司項目特色色：潮白白河畔美美景宜居居樓盤，產品從從容積率率0.77的聯排排別墅到到2.00高層，聯

41、排別別墅銷售售均價逾逾130000元元/，高層產產品逾770000元/。 B富力力新城開發商：富力（香河）房地產產開發有有限公司司項目特色色：香河河京哈高高速出口口綜合性性樓盤，新推樓樓盤具體體數據如如下：表：成交交數據統統計表日期物業屬性性成交面積積成交套數數成交均價價（元/）成交金額額(萬元)20133年3月月普通住宅宅81900983860488495441別墅490442410199549999合計868113862545440C珠光光御景開發商：香河珠珠光房地地產開發發有限公公司項目特色色：香河河京哈高高速出口口高端住住宅，新新推盤樓樓房以大大戶型高高層住宅宅為主，均價665000元

42、/。（四）項項目成本本效益分分析1、“央央企國際際健康養養生中心心”一期AA區可售售物業銷銷售收入入如下圖圖所示：物業類型型可售面積積（）單價（元元/）總價（萬萬元）獨棟別墅墅204000141441288448聯排別墅墅316880108778344662花園洋房房28000081599228444小高層及及高層170000054522926884安養綜合合體49788873433365558合計29988682153396注：上上表中的的單價經經市場比比較法取取得。（2）“央企國國際健康康養生中中心”一期AA區成本本效益分分析如下下表：項目成本本效益分分析序號名稱總計（萬萬元）一銷售總收收

43、入215,3966.000二經營成本本128,1199.0001土地出讓讓金及契契稅24,0000.002拆遷補償償4,8334.0003回遷房建建設成本本16,5565.004咨詢、勘勘察、規規費等4,0000.0005建筑安裝裝工程費費75,6600.006不可預見見費用3,1220.000三期間費用用33,5569.801銷售費用用4,3007.9922管理費用用6,4661.8883財務費用用22,8800.00四應交稅費費16,3370.101營業稅金金及附加加12,0062.182土地增值值稅4,3007.992五營業利潤潤37,3337.10六所得稅9,3334.228七營業凈利

44、利潤28,0002.83八財務指標標1項目建設設總投資資128,1199.0002銷售凈利利率13.000%3投資報酬酬率29.114%4投資凈利利率21.886%經估算，“央企國國際健康康養生中中心”一期AA區銷售售凈利率率為133.000%、投投資報酬酬率為229.114%、投資凈凈利率為為21.86%。四、合作作主體簡簡介（一）普普通合伙伙人-鵬森股股份1、鵬森森集團鵬森集團團創立于于20008年，總部位位于北京京市朝陽陽區望京京大廈，集團由由鵬森股股份、河河北國隆隆房地產產開發有有限公司司（下稱稱“河北國國隆”）、豐豐縣國泰泰房地產產開發有有限公司司（下稱稱“豐縣國國泰”）、涿涿州海康

45、康宏發房房地產開開發有限限公司（下稱“涿州海海康”）等公公司組成成，正式式員工逾逾百名，核心業業務涉及及房地產產開發、銷售商商品房、物業管管理、房房屋工程程設計、舊樓拆拆遷及道道路與土土方工程程施工等等房地產產開發領領域，業業務區域域主要聚聚集于環環首（北北京）經經濟圈，合作企企業數十十家。集集團旗下下關聯公公司擁有有多年的的地產開開發經驗驗，已開開發項目目建筑面面積逾550萬，現已已成為華華北區域域的地產產新銳力力量，是是中國房房地產企企業養老老地產板板塊的領領先企業業之一。（1）鵬鵬森集團團架構圖圖鵬森集團團下轄企企業均為為王林實實際控制制。公司全稱稱注冊資本本（萬元元）成立時間間開發資質

46、法定代表人開發項目目河北鵬森森房地產產開發股股份有限限公司5000020122/100/300暫定王林河北香河河縣“央企國國際健康康養生中中心”（在建建）河北國隆隆房地產產開發有有限公司司3000020099/100/1暫定王林河北香河河縣“國隆府府”（在建）涿州海康康宏發房房地產開開發有限限公司2000020088/7/3暫定閆德勝河北涿州州“世外桃桃源”（在建）豐縣國泰泰房地產產開發有有限公司司5000020077/4/1二級楊仁杰江蘇豐縣縣“在水一一方”（已售罄罄）（2）鵬鵬森集團團不動產產信息序號資產類別別權利人面積（萬）權證號資產狀況估值/億元1“國隆府府”項目土土地及其其在建工工程

47、河北國隆隆12.4428.88香國用（20110）第第02668號香國用用（20010）第02281號號抵押10.332“望運觀觀潮”回遷社社區在建建工程河北國隆隆11已簽署相相關協議議，待辦辦證無抵押1.33“世外桃桃源”項目土土地及其其在建工工程涿州海康康217.2涿（國土土）建220122-066-0005號抵押2.5經初步核核算，鵬鵬森集團團名下所所有不動動產資產產估值約約14.1億元元人民幣幣。2、鵬森森股份鵬森股份份作為鵬鵬森集團團未來發發展的核核心企業業，是河河北省香香河“央企國國際健康康養生中中心項目目”的開發發公司。（1）鵬鵬森股份份基本情情況項目公司司河北鵬森森房地產產開發

48、股股份有限限公司住所香河縣淑淑陽鎮河河南吳村村法定代表表人王林企業類型型股份有限限公司（非上市市）注冊資本本50000萬元實收資本本50000萬元經營范圍圍房地產開開發；商商品房，建筑材材料銷售售營業期限限20122/100/300-營業執照照注冊號為為13110000000003005977組織機構構代碼證證代碼為005655026624稅務登記記證證號為冀冀廊地稅稅香河字字13110244056650226244房地產開開發資質質暫定河北鵬森森房地產產開發股股份有限限公司是是專門為為開發建建設“央企國國際健康康養生中中心”項目而而成立的的項目公公司。（2）鵬鵬森股份份股權結結構鵬森地產產公

49、司股股權情況況如下：股東名稱稱出資額出資形式式股權比例例股東的實實際控制制人王林500萬萬元貨幣10%無王志庭250萬萬元貨幣5%無邢洪義250萬萬元貨幣5%無豐縣國泰泰房地產產開發有有限公司司30000萬元貨幣60%王林河北國隆隆房地產產開發有有限公司司10000萬元貨幣20%王林合計50000萬元100%（3）鵬鵬森股份份管理團團隊 = 1 * GB3 董事事長:王林男，生于于19770年99月1日日，籍貫貫河北元元氏縣，漢族，民盟委委員。19888年-220000年，就就職于石石家莊寶寶石集團團銷售部部；20000年至今今，任石石家莊天天工科技技開發有有限公司司董事長長；20011年-2

50、20077年，任任河北天天海物流流有限公公司董事事長；20077年至今今，任河河北建設設集團香香河盛世世房地產產開發有有限公司司總經理理；20099年至今今，任河河北國隆隆房地產產開發有有限公司司董事長長；20099年至今今，任河河北國仁仁投資有有限責任任公司董董事長；20099年至今今，任河河北建設設集團總總裁助理理；20122年至今今，任河河北鵬森森房地產產開發股股份有限限公司董董事長。 = 2 * GB3 總經經理:邢洪義義男，生于于19666年112月223日，本科學學歷，工工程師。20011年122月畢業業于黑龍龍江省經經濟管理理干部學學院；19899年9月月-19990年年9月，在

51、黑龍龍江省政政法管理理干部學學院工作作；19900年100月-119999年6月月，在黑黑龍江鐵鐵力國家家稅務局局工作任任稽查員員；19999年6月月-20009年年6月，任河北北秦皇島島秀源房房地產開開發有限限公司總總經理；20099年7月月-20011年年2月，任河北北義林源源房地產產開發有有限公司司總經理理；20111年2月月至今，任涿州州海康宏宏發房地地產開發發有限公公司總經經理；20122年100月至今今，任河河北鵬森森房地產產開發股股份有限限公司總總經理。 = 3 * GB3 財務務總監:李宗曄曄男，漢族族，生于于19770年44月188日，注注冊會計計師、高高級會計計師。1992

52、2年-220011年，就就職于黑黑龍江省省安裝工工程公司司，歷任任財會系系列各崗崗位職務務；20022年-220055年，在在黑龍江江省財政政廳工作作，其中中20003220055年，受受黑龍江江省政府府委派，擔任黑黑龍江龍龍滌集團團有限公公司財務務總監，并任黑黑龍江省省政府龍龍滌改制制推進組組成員；20066年-220088年，任任中達國國際經貿貿集團董董事長助助理兼集集團副總總裁；20099年-220100年，任任湖北宜宜化集團團副總會會計師；20111年主要要致力于于經濟、歷史等等領域的的研究和和個人著著述活動動；20122年至今今，任河河北鵬森森房地產產開發股股份有限限公司財財務總監監

53、。（4）企企業財務務狀況分分析鵬森地產產公司220122年度及及20113年55月的財財務報表表均未經經審計，企業220122年度及及20113年55月的財財務報表表簡表如如下：財務報報表簡表表單位：萬萬元資產負債債表項目名稱稱20122/122/31120133/5/31資產貨幣資金金00.477 6266.555 預付賬款款 5,0000.000 5,0500.500 其他應收收款 - 1033.500 存貨 1622.533 2855.722 流動資產產合計 5,1622.999 6,0666.277 固定資產產 - 44.555 無形資產產22.388 22.877 非流動資資產合計計

54、22.388 77.411 資產總計計 5,1655.377 6,0733.699 負債應付賬款款 222.400 22.400 應付職工工薪酬88.455 - 應交稅費費00.000 00.000 其他應付付款 1611.922 1,1566.800 流動負債債合計 1922.777 1,1599.200 非流動負負債合計計 - - 負債合計計 1922.777 1,1599.200 所有者權權益實收資本本 5,0000.000 5,0000.000 未分配利利潤 -277.400 -855.511 所有者權權益合計計 4,9722.600 4,9144.499 負債及所所有者權權益合計計

55、5,1655.377 6,0733.699 利潤表項目名稱稱20122年度20133年5月月一、主營營業務收收入 - - 營業業稅金及及附加00.000 00.000 二、主營營業務利利潤 -00.000 -00.000 減：銷售費費用 200.000 - 管管理費用用77.400 588.211 財財務費用用 - -00.100 三、營業業利潤 -277.400 -588.111 四、利潤潤總額 -277.400 -588.111 減：所得稅稅00.000 00.000 五、凈利利潤 -277.400 -588.122 現金流量量表項目名稱稱20122年度20133年5月月一、經營營活動產產

56、生的現現金流量量收到的其其他與經經營活動動有關的的現金 - 00.055 現金流入入小計 - 00.055 購買商品品，接受受勞務支支付的現現金 5,0055.511 00.900 支付給職職工以及及為職工工支付的的現金 - 100.933 支付的各各項稅費費00.033 00.188 支付的其其他與經經營活動動有關的的現金 - 100.077 現金流出出小計 5,0055.533 222.088 經營活動動產生的的現金流流量凈額額(A) -5,0055.533 -222.033 二、投資資活動產產生的現現金流量量收到的其其他與投投資活動動有關的的現金 - 11.100 現金流入入小計 - 1

57、1.100 購建固定定資產無無形資產產其他資資產支付付的現金金 - 00.811 支付的其其他與投投資活動動有關的的現金 - 1000.000 現金流出出小計 - 1000.811 投資活動動產生的的現金流流量凈額額 - -999.711 三、籌資資活動產產生的現現金流量量吸收投資資收到的的現金 5,0000.000 - 借款所收收到的現現金66.000 1200.000 收到的其其他與籌籌資活動動有關的的現金 - 6100.000 現金流入入小計 5,0066.000 7300.000 現金流出出小計 - - 籌資活動動產生的的現金流流量凈額額 5,0066.000 7300.000 四，匯

58、率率變動對對現金的的影響 - - 五，現金金及現金金等價物物增加凈凈額00.477 6088.266 六，期末末現金及及現金等等價物余余額00.477 6088.266 截止20013年年5月331日，企業主主要會計計科目明明細如下下：1）貨幣幣資金賬賬面余額額為6226.555萬元元，分為為現金和和銀行存存款，科科目明細細如下：項 目金額（萬萬元）現金0.066銀行存款款626.49合 計626.552）預付付賬款賬賬面余額額為50050.50萬萬元，科科目明細細如下：單位名稱稱余額（萬萬元）款項性質質是否關聯聯方河北國隆隆房地產產開發有有限公司司50000其他是北京中視視千宇文文化傳媒媒有

59、限公公司40.55攝制費否深圳德信信聯合資資產管理理企業10手續款否合計50500.5注：預付付河北國國隆房地地產開發發有限公公司的550000萬元為為支付的的“央企國國際健康康養生中中心”項目回遷遷房部分分建設款款。3）其他他應收款款賬面余余額為1103.5萬元元，科目目明細如如下：單位名稱稱余額（萬萬元）款項性質質是否關聯聯方北京森宇宇公司0.5押金否深圳市萬萬信鴻資資產管理理中心100保證金否北京辦事事處3備用款否合 計103.54）存貨貨賬面余余額為2285.72萬萬元，科科目明細細如下： 項目金額（萬萬元）前期工程程費228.45開發間接接費57.227合計285.725）其他他應付

60、款款的賬面面余額為為11556.880萬元元，科目目明細如如下：單位名稱稱金額（萬萬元）款項性質質是否關聯聯方河北國隆隆房地產產開發有有限公司司-42.90往來款否社保（公公司）9.455保險款否社保（個個人）3.800保險款否石家莊天天工科技技有限公公司100往來款否 石家莊莊瀚源商商貿有限限公司610往來款否王林356.45往來款是閆德勝120往來款否合計11566.800注：其中中應付王王林3556.445萬元元、閆德德勝1220萬元元，均為為關聯方方借款；應付石石家莊瀚瀚源商貿貿有限公公司6110萬元元為企業業一般借借款。根據鵬森森地產公公司提供供的資產產負債表表計算得得出的主主要財務