1、國際溫泉養生度假小鎮項目可行性分析報告報告摘要某國際溫泉養生度假小鎮項目，位于陵水黎族自治縣國營某農場與本號鎮結合部，項目地理位置優越，交通四通八達，地形變化豐富，地表植被蔥郁，富有溫泉地下水資源，初步規劃項目面積4006畝。海南國際旅游島上升為國家發展戰略的今天，乘著海南省農墾系統體制改革的東風，為充分解決改善和提升農場職工及相鄰集體農民的民生水平，推進某農場及周邊村鎮高爾夫及旅游地產的建設和發展，經過充分的調研與科學分析，項目概念性地規劃為36 洞國際高爾夫球場、健康養生園、農業觀光園，以及相應的商業、酒店及地產配套幾大功能板塊。報告在對高爾夫運動、健康養生產業、高效農業與觀光等相關產業背

2、景及發展趨勢進行充分闡述分析的基礎上，對上述幾大功能板塊進行了科學的邏輯主次定位和規劃安排，牢牢抓住高爾夫品牌拉動與黎族民族地方文化發掘的兩個牛鼻子，牽一發而活全局，并對目標市場人群的整合做了合理的建議與提示。在本報告編制之前及過程中，撰寫人對項目所涉及土地權屬與地類進行了詳盡的調查，并對項目開發用地的利用進行了策劃，初步確定了預征、變性、租用三種土地取得的組合思路，并計算了項目開發的土地獲得成本。在此基礎上，對項目開發的建安成本也進行了測算，從而得出項目總投資額度。項目開發預計要用六年時間，推進項目逐步落地生根開花結果。報告對項目建設中及運營后的環境保護問題進行闡述與論證。報告對項目開業后的

3、經營運營前景進行了分析，并以經營數據說話，深入而簡要地闡明了項目的開發建設的經濟可行性。經綜合測算與分析，某國際溫泉養生度假小鎮項目的開發建設是必要的，是可行的，是可以實現經濟效益與社會效益均衡發展的優質項目。 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 報告摘要i.i.項目總論5項目概況5項目名稱 5地理區位 5合作單位 6項目簡介 6 HYPERLINK l bookmark5 o Current Document 項目背景 7 HYPERLINK l bookmark7 o Current Document 高爾夫球運動的

4、行業背景 7 HYPERLINK l bookmark9 o Current Document 健康養生產業的行業背景 8 HYPERLINK l bookmark11 o Current Document 熱帶觀光農業的行業背景 8 HYPERLINK l bookmark13 o Current Document 編制依據 10項目建設的意義及必要性 11優化陵水縣域產業布局，打造新的旅游目的地11 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 推進某農場體制改革，改善和保障職工民生 12 HYPERLINK l bookmark20 o Curren

5、t Document 改善陵水地區投資環境，推動地區經濟社會發展 14 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 促進項目所在區域土地資源綜合開發利用 15市場前景與競爭分析 16 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 國內外高爾夫市場現狀及發展趨勢分析 16國內外高爾夫運動與市場現狀16國內外高爾夫球市場發展趨勢18 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 養生健康產業市場現狀及發展趨勢分析 20 HYPERLINK l bookmark32 o Current

6、 Document 農業觀光產業現狀及發展趨勢分析22項目目標市場及競爭分析 25高爾夫球場競爭分析 25 HYPERLINK l bookmark37 o Current Document 健康養生產業市場競爭分析 33 HYPERLINK l bookmark39 o Current Document 熱帶觀光農業市場競爭分析 34 HYPERLINK l bookmark41 o Current Document 板塊功能內在結構分析 35 HYPERLINK l bookmark43 o Current Document 以高爾夫品牌影響為核心模式探討 36 HYPERLINK l b

7、ookmark45 o Current Document 以旅游主題開發為核心的模式探討 39 HYPERLINK l bookmark47 o Current Document 以房地產開發為核心推進模式探討 41 HYPERLINK l bookmark49 o Current Document 功能板塊結構安排及目標人群定位43項目建設內容 45概念性總體規劃構思原則 45 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 項目建設內容與規模安排 46項目環境保護 48 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document

8、環境質量標準 48 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 主要污染源及污染物 48 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 綜合治理措施 49項目合作商務模型 50 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 項目立項審批路線 50 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 土地開發審批路線 51 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 合作分工及分成辦法 51項目建設進度安排 5

9、2 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 項目開發組織管理 52 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 項目實施的進度建議 53 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 投資估算與資金籌措 56 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 土地成本 58 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 農場土地預征補償 58 HYPERLINK l bookmark80 o Curre

10、nt Document 新增建設用地費用 59 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 集體土地租用費用 60 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 土地成本匯總 60建安成本 60高爾夫球場建設工程費 60 HYPERLINK l bookmark89 o Current Document 其他園區及配套工程費 60 HYPERLINK l bookmark91 o Current Document 項目投資估算 61 HYPERLINK l bookmark93 o Current Document

11、項目資金來源 62經濟效益分析與財務評價 63分析評價的主要依據 63 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 項目開發運營收益分析 63 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 短期可變現物業創利 64 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 試闡述長線經營狀況 64 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 經濟效益綜合評價 68 HYPERLINK l bookmark106 o Current Documen

12、t 分析報告的結論和建議 69項總論項總論 經濟效益綜合評價項目建設完成，地產一次性變現可實現銷售收入44.5億元，扣除項目總投資40.45億元， 可實現利潤4.47億元， 利潤率11%（大于一般企業收益率8%） 。 同時，沉淀了可以長線持續經營的高爾夫球場、健康養生園和農業觀光園。對高爾夫球場、健康養生園、農業觀光樂園等長線項目中的典型 36 洞高爾夫球場10 年經營狀況進行了分析，10 年內高爾夫球場可實現銷售收入2.69億元，其他兩個園區如果加強管理、科學決策、經營得法，也必將創造可觀的經濟效益。綜上，項目的經濟效益可觀，是一個經濟可行的好項目。10 分析報告的結論和建議某國際溫泉養生度

13、假小鎮項目有著極佳的天時、地利與人和的綜合優勢。適逢國際旅游島上升為國家發展戰略，位于黎族文化發源并繁盛的陵水自治縣，項目區域有優質溫泉有待開發，有海南省農墾系統改革大潮的推進，有XX 公司強大的資金與人力資源，項目的開發前景非常明亮而廣闊。經過對項目建設的必要性、市場前景、建設規模和方案、財務效益等方面的縝密、細致、科學、嚴謹的分析論證認為，本項目建設是必要的，建設方案是可行的，建設規模是適宜的。項目建成后，將取得良好的經濟效益和社會效益。因此，本項目無論在經濟效益方面還是社會效益方面，都是可行的。綜合上述因素，該項目有著極大的開發價值和必要，位置及相關條件俱佳，且地塊產權為農場所有，周邊農民承包土地拆遷安置量不大，征