1、建筑與預算DOI:10.13993/ki.jzyys.2019.10.004CONSTRUCTION AND BUDGET2019年第10期關于某辦公樓精裝修的全過程成本控制的研究陳燕珍 福州 摘要：通過分析精裝修工程項目全過程成本控制的意義，以某辦公樓精裝修項目為例，針對項目的可行性研究、設計、招投標、施工、竣工結算等階段成本控制措施和方法進行了闡述，并總結出各階段成本控制造價調整幅度及控制要點，最終降低工程造價，從而提高項目投資的效益。關鍵詞：辦公樓精裝修；全過程；成本控制；造價控制；投資效益中圖分類號：F299233.42文獻標志碼：B文章編號：成本管理控制工作范圍可覆蓋工程建設全過程。

2、建設工程全過程造價管理分為決策、設計、發承包、施工和竣工等階段。精裝修項目是建設工程中的一個環節，遵行建設工程全過程造價管理理論，執行可行性研究、項目設計、項目招投標、項目施工及項目竣工結算等階段的全過程成本控制。2 某辦公樓精裝修工程項目全過程成本控制的措施和方法2.1 項目決策階段決策階段是項目建設全過程的起始階段，決策階段的工程計價對項目全過程的造價起著宏觀控制的作用。在某辦公樓精裝修簡稱KH精裝修項目）決策階段，從戰略布局的角度明確KH精裝修項目工程實行精裝修工程的必要性，合理規劃 KH精裝修項目的功能。從成本控制的角度確定 KH精裝修項目的投資規模，合理地制定 KH精裝修項目工程為多

3、功能的辦公樓的市場定位。形成可行性研究報告，根據可行性研究報告做方案設計。2.2 項目設計階段1 精裝修工程項目全過程成本控制的意義工程計價是指按照法律法規及標準規范規定的程序、辦法和依據，對工程項目實施建設的各個階段的工程造價及其構成內容進行預測和估算的行為。精裝修工程項目全過程成本控制是指按照法律、法規規定的程序、辦法和依據，對精裝修工程的決策、設計、招投標、施工、竣工等階段產生的各項費用開支，進行監督，調整、糾偏和控制，把各項費用控制在 計劃成本的范圍內，保證目標成本的實現。設計階段是分析處理工程技術與經濟關系的關鍵環節，也是有效控制工程造價的的重要階段。所產生的設計成果方案造價占工程總

4、造價的75%90%，特別是在前期決策階段確定的最終設計方案將直接決定后期項目實施成收稿日期：2019-05-10作者簡介：陳燕珍2019年第10期 總第282期本的高低，設計方案的準確性將直接影響項目管理的難易和設計變更的增減，推行限額設計和標準化設計有效的控制工程造價。者總部有集采，由總部指定廠家施工方購買的方式來保證質量。企業資質要求為全國的總承包一級企業。項目管理能力則需提供有相同或相類似的業績證明來保證。 項目初步設計階段。在初步設計階段， 因 KH精裝修項目對外營業業務的特性，將其精準的定位為中高檔的辦公樓裝修，即每平方建筑面積裝修成本為 15003000元。裝修風格為現代時尚簡潔，

5、裝修表現的重點比較突出，公共區域及對外辦公的區域，如一層至四層、十四層、二十層，從吊頂造型、墻面裝飾、地面鋪裝方案都有細致的表現，從各方位體現與眾不同。其他對內辦公的區域，吊頂、墻面、地面的裝修表現均比較簡潔，重點突出過道、衛生間的公共性。從功能、使用、成本的角度敲定最后的方案設計。在KH精裝修項目招標階段中將消防安裝工程、弱電工程、智能化工程分別另行交由專業分項發包，實現招標結果質優價廉的結果。因裝修工程的特殊性采用單價合同以及合理低價的中標方案。將這些要求編制進入招標文件，最后形成合同文件，確保工期和質量相對優良，成本相對較低并且可控。達到三者的相對平衡統一。2.4 項目施工階段在KH精裝

6、修項目施工階段，嚴格按照合同標準施工，嚴格執行合同條款，嚴控項目產生不應該有的簽證項目。對已產生的簽證項目認真核對工程量，審定項目單價。業主單位積極配合施工單位辦理開工許可證及相關手續，保證工程按照合同工期順利竣工，收集隱蔽驗收記錄表和材料進場報驗表等涉及結算的資料。 項目施工圖設計階段。在 KH精裝修項目施工圖設計階段，按所確定的裝修每平方米造價和初步確定的方案設計進行精裝修辦公樓的施工圖設計，就是通常說的限額設計。成本控制部門根據已經確定的施工圖設計，做施工圖預算，制定主要材料表、設備表，根據主要材料、設備表開始詢價、比價。主要材料包括地面及墻面石材、地面及墻面瓷磚、墻紙、鋁單板吊頂、衛生

7、潔具、開關插座、燈具等。根據初步選定的裝飾材料、設備等及成本控制目標調整修改裝修設計，達到優化設計的效果。在這個階段特別注意圖紙質量,是否有錯、漏、碰，是否完善，否則會引起工程變更及索賠問題，請設計單位認真復核圖紙。2.3 項目招投標階段在KH精裝修項目施工階段，鼓勵“樣板施工，大樣先行”的管理制度。對主要施工工序及關鍵施工節點提前只做樣板或者是大樣，首道工序或者是樣板完成后，組織設計人員、業主管理人員及施工人員，進行現場檢查，并且現場交底，形成規范的驗收制度并落實執行到位，避免因為工藝交底不清楚、批量返工給項目帶來的巨大浪費。例如，KH 精裝修工程項目中采用樣板房施工，把重點項目，尤其深加工

8、項目（如墻地面石材項目、木門項目、鋁和有代表性的項目毯項目、窗簾項目、墻紙項目、墻地面玻化磚項目，各種燈具及潔具）放入樣板房中施工，在KH精裝修項目招投標階段，精裝修標段劃分需要考慮的問題比建安總包的標段劃分復雜，需考慮除工期、質量、企業資質、企業項目管理能力等常規因素外，對精裝修項目還應該考慮精裝修標段與建安總包標段的銜接問題。 請設計方、監理方、業主確認顏色、規格、型成本控制部門配合造價咨詢部門編制招標文件，將工期比定額工期提前10%。質量需達到當地市優標準，以取得市優獎狀為標準。主要材料、設備通過制定主材、設備品牌、規格參考表，開列3家同等級、同檔次的品牌供施工單位選擇；部分特殊材料需與

9、總部統一，或號及施工工藝后，大面積展開施工。合理的施工工藝及工序，有利于提高施工質量，降低維修成本。在施工中通過增加一些技術處理措施，來減少后期質量通病的發生，也是減低人工成本的有效措施。降低后期的維修費用。例如，在 KH精裝修項目中，吊頂轉 17 2019年第10期 總第282期角增加加固措施，雖然是增加了部分的人工及材料的成本，但是大大減低了后期吊頂涂料開裂而造成的維修費用。產品改型提升性價比降低維護成本。例如，在 KH精裝修項目中，采用明框的鋁合金檢修扣代替原設計暗式木質檢修口，可以有效減少因為經常性的維修，上下吊頂會造成檢修口四周的飾面材料破壞，日后維修過程的二次破壞。程造價的 75%

10、90%，項目處于較明朗的狀態，調整的可能性很大。通過推行限額設計、優化設計、各方案必比選、材料、設備的選型和定位可以較大幅度的調整工程造價，是成本控制的重點及難點。 項目在招投標階段，合同價通常占項目工程造價的90%95%，處于非常明確的狀態，調整的可能性很有限。通過評標辦法、招標方式、合理的劃分標段、科學規劃合同可以有效保證工期和質量。調整工程造價的幅度較小，是成本控制的次重點。2.5 項目竣工決算階段竣工決算是建設工程經濟效益的全部反映，是項目法人核定各類新增資產價值、辦理其交付使用的依據，是工程造價管理的重要組成部分。在KH精裝修項目竣工結算階段，認真、慎重對待施工單位提出變更申請。如有

11、索賠，有理有據地向施工單位提出工期和費用的索賠，在結算過程有設計單位、業主單位、監理單位和施工單位共同認可的項目竣工圖紙，確保竣工圖紙和現場統一一致。注意隱蔽工程檢查記錄的核對和材料進場報驗表的復核。結算方式中工程計量可以竣工圖及結合現場情況準確計量，綜合單價有合同價依據合同單價，沒有合同單價，依據合同的變更估價原則形成新的單價并經造價咨詢公司認可的單價，依據合同、規范和相關文件有理有據的進行工程結算。項目竣工時，應編制建設項目竣工決算。 項目在施工階段，設計已經定型。只能通過優化施工組織設計，嚴格控制設計變更和現場簽證，建立樣板房制度，現場管理，做好成品保護，適當降低施工成本及維護成本。 項

12、目在決結算階段，結算造價占工程造價的 97%100%。合同和圖紙已經明確，只需要依據合同條款以及相應的結算的定額、清單條款，認真核對工程量和工程單價，已經幾乎沒有調整空間。4 結語總之，成本管理的功能是為管理者提供成本的相關信息，并幫助管理者利用成本信息制定各種各樣的決策。通過對 KH精裝修工程的全過程各階段的成本分析，已經明確決策階段（即項目可研階段）和項目設計階段就是成本控制的重點，我們應該重點控制，輔助控制項目招投標階段和項目施工階段，達到項目全過程成本控制。3 精裝修工程項目全過程成本控制的要點要做好精裝修項目成本控制必須做好該項目的全過程成本控制，全過程成本控制是一個必不可少的控制，也是近年來企業管理追逐的目標和重點。全過程成本控制可以實現項目在整個過程處于目標明晰，動態的監控，可以及時調整。參考文獻： 劉伊生.建設工程項目管理理論與實務 （第2版） 全國造價工程師執業資格考試培訓教材編審委員會.建設工程計價 2019. 郭婧娟