1、廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組（廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處）2008年4月23日一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境一季度完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值7194.35億元，比上年同期增長(zhǎng)10.5%，增幅同比回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1735.56億元，同比增長(zhǎng)18.3%，增幅同比回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5745.41元，增長(zhǎng)9.5%，扣除物價(jià)上漲因素影響，實(shí)際增長(zhǎng)1.9%。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析（一）房地產(chǎn)投資1、完成開發(fā)投資一季度，廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資558.77億元，增長(zhǎng)36.86%，與上年同期增長(zhǎng)幅度相比，增幅同比增加8.72個(gè)

2、百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度較快。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為32.2%，增幅同比增長(zhǎng)4.38個(gè)百分點(diǎn)。（見表1）。表1 完成開發(fā)投資增長(zhǎng)數(shù)據(jù)表單位：億元地區(qū)時(shí)間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資固定資產(chǎn)投資占GDP比重房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重房地產(chǎn)投資占GDP比重全國(guó)2007年1季度5559817526354331.52%20.22%6.37%2008年1季度6149121845468835.53%21.46%7.62%同比增長(zhǎng)(%)10.624.6432.34.01百分點(diǎn)1.24百分點(diǎn)1.25百分點(diǎn)廣東2007年1季度6510.721467.56408.2922.54%27.82%

3、6.27%2008年1季度7194.351735.56558.7724.12%32.2%7.77%同比增長(zhǎng)(%)10.518.336.861.58個(gè)百分點(diǎn)4.38個(gè)百分點(diǎn)1.5個(gè)百分點(diǎn)在各種用途房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅增長(zhǎng)45.48%，增幅同比增加22個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)17.52%，增幅同比增加11個(gè)百分點(diǎn)；其它投資增長(zhǎng)28.86%，增幅同比下降36個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資同比下降14.41%，與上年同期增幅34.18%形成鮮明的反差。數(shù)據(jù)表明，一季度住宅投資成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)（見表2）。表2 按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表單位：萬(wàn)元完成投資住宅投資辦公樓投資商業(yè)用房投資其它投資2007年1季度

4、408292527363581976613771997717072008年1季度55877323980869169182443276994405同比增長(zhǎng)(%)36.8645.48-14.4117.5228.86同比增幅8.72個(gè)百分點(diǎn)22個(gè)百分點(diǎn)-48.59個(gè)百分點(diǎn)11個(gè)百分點(diǎn)-36個(gè)百分點(diǎn)2、開發(fā)資金來(lái)源房地產(chǎn)開發(fā)到位資金926.91億元，同比增長(zhǎng)25.35%，增幅同比增加3個(gè)百分點(diǎn)。從資金來(lái)源看，國(guó)內(nèi)貸款與自籌資金同比增幅較大，而外資同比下降幅度較大，政府限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)投資的調(diào)控初見成效。其它（訂金、預(yù)付）資金來(lái)源只有小幅增長(zhǎng)，增幅低于去年同期，反映市場(chǎng)交易偏冷（見表3）。表3 房地產(chǎn)

5、資金來(lái)源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表單位：萬(wàn)元本年到位資金國(guó)內(nèi)貸款外資自籌其它（訂金、預(yù)付）金額%金額%金額%金額%2007年1季度739.44172.6323.3525.93.5225.630.51315.342.642008年1季度926.91256.0927.6313.641.47331.4335.76325.7635.14同比增長(zhǎng)(%)25.3548.354.28個(gè)百分點(diǎn)-47.34-2.03個(gè)百分點(diǎn)46.915.25個(gè)百分點(diǎn)3.32-7.5個(gè)百分點(diǎn)從房地產(chǎn)到位資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例看，同比下降8.29%，房地產(chǎn)開發(fā)資金有所緊張（見表4）。表4 房地產(chǎn)到位資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重年度房地產(chǎn)到位資金

6、（億元）房地產(chǎn)開發(fā)資金（億元）到位資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例增長(zhǎng)（%）2007年1季度739.44408.291.811-2008年1季度926.91558.771.661-8.29（二）土地購(gòu)置與上年同期相比，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)74.24%，增幅同比增加27.64個(gè)百分點(diǎn)；購(gòu)置金額增長(zhǎng)28.62%，增幅同比減少55.64個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)置單價(jià)同比下降26.16%。（見表5）。表5 房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地?cái)?shù)據(jù)表單位：萬(wàn)元、萬(wàn)m2時(shí)間土地購(gòu)置面積投資單價(jià)（元/m2）2007年1季度792.914680021410092008年1季度1381.53651029210745同比增長(zhǎng)(%)74.242

7、8.62-26.16同比增幅27.64個(gè)百分點(diǎn)-55.64個(gè)百分點(diǎn)-51.97個(gè)百分點(diǎn)（三）商品房建設(shè)商品房施工面積、新開工面積同比分別增長(zhǎng)32.13%、35.83%，增幅同比分別增加15.59和20.75個(gè)百分點(diǎn)。竣工面積與上年同期增幅-12.21%相比，增長(zhǎng)速度較大，多增加竣工面積283萬(wàn)平方米。商品住宅施工面積同比增長(zhǎng)33.58%，竣工面積同比增長(zhǎng)43.51%；竣工面積與上年同期增長(zhǎng)-17.17%相比，增幅很大，住宅市場(chǎng)供應(yīng)充足（見表6）。表6 各類商品房建設(shè)數(shù)據(jù)表單位：萬(wàn)m2時(shí)間面積總數(shù)住宅辦公樓商業(yè)其他2007年1季度施工面積12499.459605.38546.601178.371

8、169.10新開工面積1921.781616.2520.78130.26154.48竣工面積634.96510.1623.5860.6640.562008年1季度施工面積16516.0012831.23540.931399.951743.89新開工面積2610.412074.5442.72177.57315.58竣工面積918.39732.1216.1398.4271.72同比增長(zhǎng)(%)施工面積32.1333.58-1.0418.849.17新開工面積35.8328.36105.5836.32104.29竣工面積44.6443.51-31.5962.2576.82（四）商品房交易一季度銷售面積

9、812.74萬(wàn)平方米，同比下降25.69%；商品房銷售額460億元，同比下降26.89%。商品住宅均價(jià)5546元/平方米，同比增長(zhǎng)3.24%，環(huán)比增長(zhǎng)1.76%（見表7）。時(shí)間商品房銷售面積（萬(wàn)m2）商品房銷售額（億元）均價(jià)（元/m2）住宅銷售面積（萬(wàn)m2）住宅銷售額（億元）均價(jià)（元/m2）2007年1季度1093.7416629.21305753980.1747526.590853722008年1季度812.7357460.02465660739.0876409.89045546同比增長(zhǎng)(%)-25.69-26.89-1.62-24.6-22.163.24表7 房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)表（五）市場(chǎng)消化

10、系數(shù)1、定義“市場(chǎng)消化系數(shù)”是通過(guò)計(jì)算一定時(shí)期內(nèi)商品房吸納量占市場(chǎng)供應(yīng)量的比值，反映市場(chǎng)消化能力。計(jì)算公式：銷售面積/（k竣工面積+待銷面積以月為單位的時(shí)段數(shù)/12）。公式定義為：市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)吸納量/市場(chǎng)有效供應(yīng)量。系數(shù)越大，說(shuō)明市場(chǎng)越活躍，消化能力越強(qiáng)。2、分析與去年同期相比，1季度市場(chǎng)整體消化系數(shù)有一定增長(zhǎng)，增加0.9442，市場(chǎng)銷售活躍程度不夠，消化能力一般（見表8）。表8 生成指標(biāo)數(shù)據(jù)表名 稱2007年1季度2008年1季度總體增長(zhǎng)市場(chǎng)消化系數(shù)1.74072.68490.9442（六）商品房空置一季度末商品房空置總量1492.13萬(wàn)平方米，較2007年末減少87萬(wàn)平方米，下降5.51，空置

11、面積下降速度放慢。可喜的是滯銷（空置13年）和積壓（空置3年以上）面積下降幅度稍大于待銷（空置一年以內(nèi)）面積，為6.57%。住宅空置面積下降幅度較少，不夠1個(gè)百分點(diǎn)（見表9）。表9 房地產(chǎn)空置數(shù)據(jù)表單位：萬(wàn)m2總數(shù)住宅辦公樓商業(yè)其他2007年末空置面積1579.21751.61104.59439.42283.59其中待銷491.74268.0533.97100.04154.59滯銷689.57352.7725.71189.32121.76積壓397.9130.7944.91150.0672.14滯銷和積壓1087.47483.5670.63339.39129.02008年1季度末空置面積149

12、2.13745.0100.42371.74274.97待銷476.13272.1132.6788.3583.08其中滯銷645.1351.329.34154.26110.21積壓370.9121.6838.41129.1381.68滯銷和積壓1016.0472.9867.75283.39191.89增長(zhǎng)(%)空置面積-5.51-0.88-3.99-15.4-3.04其中待銷-3.171.51-3.83-11.69-46.28滯銷和積壓-6.57-2.19-4.08-16.548.75三、結(jié)論1、關(guān)于資金供應(yīng)和土地供應(yīng)。開發(fā)到位資金同比增長(zhǎng)25.35%，增幅同比增加3個(gè)百分點(diǎn)。到位資金占開發(fā)資金

13、的比例同比下降，顯示開發(fā)資金有所緊張。房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)74.24%，增幅同比增加27.64個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)置單價(jià)同比下降26.16%。高價(jià)爭(zhēng)地的現(xiàn)象有所緩和。2、關(guān)于開發(fā)投資和商品房供應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)36.86%，增幅同比增加8.72個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為32.2%，增幅同比增長(zhǎng)4.38個(gè)百分點(diǎn)；在當(dāng)前從緊貨幣政策下，如果開發(fā)投資增幅過(guò)快，企業(yè)資金鏈條會(huì)趨于緊張。商品房施工面積、新開工面積同比增長(zhǎng)均超三成，竣工面積超四成，其中住宅竣工面積同比增長(zhǎng)44%，市場(chǎng)供應(yīng)充足。3、關(guān)于銷售和空置狀況。一手住宅銷售面積和銷售金額同比分別下降25、22，消化能力一般。季末商品房空置量下降5.51，空置面積下降