1、 HYPERLINK /s?_biz=MjM5OTIzNzQwMA=&mid=2650471313&idx=1&sn=c4ced684b007efd62d4160aa00ecc054&chksm=bf30d9e6884750f0a769d7d176a507407ec89ee7173533df73985f301958d7675ab4b0ee2b88 l rd t _blank 2022年中國物流地產行業研究報告近幾年基于國內物流行業的穩健增長，拉動物流倉儲費用逐年提升。2021年中國物流保管費用達到了5.6萬億元，同比增長了8.8%，占物流行業總費用規模的33.5%，但高端物流地產設施缺口仍然明

2、顯。目前物流地產領域的投資規模整體成上升趨勢，但漲幅逐降，物流地產正由“增量時代”邁入“存量時代”。物流地產作為服務于實體經濟生產經營活動的產業地產，近年來受到政府部門的高度重視，國務院聯合多部門出臺多項紅利政策，推動物流地產的高速發展。同時，我國高端制造業強勢發展，高技術產業投資規模持續擴大，后疫情時代，國內經濟的逆勢增長，帶動消費總量攀升，共同為物流地產行業的發展提供動力。國內物流地產行業由于其資產的稀缺性，正逐漸成為資本圈內炙手可熱的賽道。在資產壁壘、規模經濟和網絡效應的共同作用下，行業形成穩固的行業護城河，后發者難以超越。同時，物流地產基金走上前臺，為企業融資、盤活資金、提升盈利提供更

3、多機會。物流地產強者恒強，現在已經入局且已經形成了一定規模的公司具有規模上的先發優勢，已經持有的資產形成壁壘，后發者難以替代，龐大的規模同時可以形成規模經濟。此外，行業正由傳統的單一倉儲功能向多經營性功能轉變。初識物流地產物流地產是現代物流體系的重要組成部分物流地產分屬工業地產，是房地產輕資產化的重要存量運營細分領域。這一概念最早由物流地產行業巨頭普洛斯于上世紀80年代提出并實踐，指的是企業經營現代化的物流設施的不動產載體。物流地產開發商根據物流企業客戶的需要，選擇合適的地點，投資和建設企業業務所需要的專業現代化物流設施。現代物流地產以物流園區為核心載體，建設、運營與管理物流倉庫、配送中心、分

4、撥中心等專用物流設施，并與制造企業、物流企業、零售企業等供應鏈環節上的客戶建立合作關系，提供包括園區租賃、園區運營、配送服務等在內的增值服務。物流地產主要經營環節包括選址拿地、開發建設、運營管理以及基金運作等。對于物流園區來說，高標倉的運營效率直接決定著其園區功能的實現。因此，高標倉是促進現代物流地產產業發展和發揮產業效能的關鍵所在。高標倉：物流地產開發商的核心戰場現代倉儲不是傳統意義上的“倉庫”或者“倉庫管理”，是利用自建或者租賃庫房或場地，進行儲存保管、裝卸搬運、配送貨物的現代化物流活動，在供應鏈中扮演者資源提供者的獨特角色。按照倉儲的水平高低，可將倉儲劃分為高標倉和傳統倉，高標倉和傳統倉

5、存在明顯的差異，主要表現在如下方面：空間利用：高標倉儲的規劃容積率較高，部分項目的容積率達到2.5-3， 空間使用效率是傳統倉儲的 3 倍左右，可大幅降低土地成本。項目選址：高標倉儲選址靠近公路、機場、港口等交通樞紐地段，交通便捷，其輻射區域更為廣泛，能夠降低運輸成本。自動化水平：高標倉儲可實現作業高機械化和自動化，既提高了運行效率， 又減少了人工需求，降低了綜合管理成本。合規屬性：高標倉項目所有權屬清晰、土地性質明確，可避免投資開發和運營管理中產生糾紛，保障倉儲項目的順利推進。中國物流地產行業市場情況行業規模處于上升期，但仍具有較大發展空間從物流保管費用規模來看，近幾年基于國內物流行業的穩健

6、增長，拉動物流倉儲費用逐年提升。2012-2021年物流保管費用保持持續增長態勢，2021年中國物流保管費用達到了5.6萬億元，占物流行業總費用規模的33.5%。從物流地產設施建設角度來看，以倉儲設施總面積為例，國內通用倉庫總面積仍大幅領先高標準倉庫總面積。2020年通用倉庫面積為11.45億立方米，相應的高標準倉庫面積僅為3.45億立方米。從人均物流地產面積看，橫向對比發達國家日本和美國，2019年日本人均現代物流地產為4.0平方米/人，美國為3.7平方米/人，這一數據在中國為0.7平方米/人。整體來看，近幾年國內物流保管費用仍然呈現逐年攀升趨勢，市場規模將繼續擴大，但是高標準的物流地產設施

7、仍然占總物流地產設施比例較低（以高標準倉庫為例），人均物流地產面積較發達國家差距明顯，反映出國內物流地產行業仍具有較大發展空間。物流地產投資周期特征“增量”邁入“存量”，物流地產投資具備獨立性、長期性從倉儲固定資產投資完成額增速來看，2012-2016年保持高速增長趨勢，但從2017年開始國內倉儲固定投資完成額下降明顯，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。從全社會固定投資情況看，整體呈規模上漲趨勢，但漲幅逐年下降。全社會固定資產投資和經濟周期（GDP）有周期強相關，但是物流地產周期具備明顯獨立性，同時在產業邏輯上，對應了經濟結構變化的特征。整體來看，近幾年國內倉儲行業固定資產投資大幅

8、收縮，但市場規模依舊保持增長態勢，反映出國內物流地產行業從增量市場高速發展轉向存量市場轉型升級的發展階段。中國物流地產行業發展歷史行業穩步調整，參與主體趨于多元物流地產始于20世紀80年代開始在歐美等發達國家中發展，在國外發展的較為成熟后才進入中國。2003年，提出“物流地產”概念的普洛斯進入中國開始“圈地運動”，同時將倉儲物流設施的國際標準帶入國內，至此國內的物流地產的發展拉開序幕。現狀1：物流地產整體效率偏低國內物流費用成本控制進入瓶頸期目前，我國物流行業市場規模已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎設施建設水平看，整體物流效率仍有待提升。2021年，國內物流費用總額為16.7萬億元，占G

9、DP比重達到14.6%，遠高于歐美國家10%以下的水平。就社會物流費用占GDP比重來說，截至2016年仍處于下降趨勢，但近年來幾乎無明顯變化，物流費用控制面臨明顯瓶頸。其中，2020年中國物流費用中倉儲（保管）費用占GDP比重為5.0%，橫向對比美國，其中倉儲（保管）費用占GDP比重僅為2.5%，中國倉儲（保管）費用占比下降仍有空間。現狀2：高標倉區域分布的不平衡物流地產的需求主要集中三個經濟帶倉儲類項目的發展與繁榮的首要條件是選址，其項目能否取得成功與所在區域的經濟發展水平、產業結構和交通布局網絡密切相關。由于地區發展的差異性，目前我國的高標倉主要分布于長三角、珠三角與環渤海區域，整體出租情

10、況良好。機遇1：制造業推動高標倉需求上漲高端制造業表現強勁，逐步成為高標倉的主要需求來源進入 21 世紀后，我國制造業逐步從傳統低端制造業向新興高端制造業轉型升級。2021年，我國高技術制造業增加值增長18.2%，增速比規模以上工業增加值快8.6個百分點，全年高技術產業投資規模也較上年增長17.1%。分產品看，新能源汽車、工業機器人、集成電路、微型計算機設備產量分別增長145.6%、44.9%、33.3%、22.3%。相比于傳統制造業，汽車、機械、電子通訊、計算機等高端制造業的產品結構較為復雜、供應商眾多、產品更新迭代快，因此供應鏈效率尤為重要，這導致高端制造業也成為了高標倉的重要租戶群體。機

11、遇2：消費助力物流地產穩定發展后疫情時代，中國消費市場提質擴容，新興驅動力為物流地產行業保駕護航跨入新的十年，中國將面臨更復雜多變的市場環境，其中最主要的挑戰來自于經濟增速的放緩及零售額增速放緩。然而，在中國消費市場提質擴容的大背景之下，疊加新冠肺炎疫情的推動，物流地產行業衍生出了新興驅動力。隨著消費渠道拉直，制造效率提升，物流地產開始衍生出多元的中轉功能，與現階段商業業態的改變相輔相成，諸如冷鏈物流、生鮮電商以及社區團購開始發力，助力物流地產行業持續發展。機遇3：科技讓物流地產更高效人工智能將物流地產推向智慧時代不同于勞動密集型的傳統物流行業，智能物流體現出技術密集、以機器替代人力、土地利用

12、效率大幅提升等特點，能夠有效的在物流的運輸、倉儲、配送以及客服和管理階段應用。在物流地產領域，物流行業的前沿科技的應用主要分布在倉儲系統、搬運輸送系統、分揀揀選系統以及信息管理軟件四個模塊。相比于傳統物流倉儲系統，現代物流地產的智能倉儲優勢明顯，能夠更高效的利用空間，提高存量，實現動態存儲，節約人力，具備極高的可視化程度和管理效率。這使得現代物流地產具備極高的市場歡迎度，進一步促進行業的蓬勃發展。機遇4：物流地產成為資本寵兒物流地產的投資回報率高于其他商業地產資產在物流園區進行投融資的過程中，租金價格、物業出租率、土地價格和資金成本是最為核心的要素。租金價格：市場需求迅速放量，未來租金價格維持

13、上漲，但同時需要關注區域間的結構性漲幅，這將決定房企物業布局和拿地策略。物業出租率：企業的運營能力決定企業能否通過提高出租率實現業務規模擴張，這也是如普洛斯等成熟外資物流地產的優勢所在。土地價格：企業獲取土地的能力與拿地價格從成本端決定企業的投資回報率，這也是本土企業的優勢所在。資金成本：長周期投資對房產租賃企業的資金成本要求更高，因此需要關注企業的融資成本與財務風險。機遇5：物流地產擁有穩定高收益首批倉儲設施公募REITs表現趨好，備受投資者追捧首批 9 支基礎設施公募 REITs 上市后先抑后揚，截至 2021 年底總市值較發行規模漲17%，顯著跑贏同期 A 股，尤其環保類、倉儲物流類 R

14、EITs 漲幅靠前。其中，截至2021年12月31日，中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT這兩只倉儲物流REITs較發行價漲幅分別是25%和33%。優質底層資產是支持REITs良好表現的基石。以物流地產巨頭普洛斯為例，其旗下中金普洛斯REIT在2021年第四季度租金及物業管理服務費收入為8,801萬元，息稅折舊攤銷前凈利率為71.79%，平均出租率達98.78%，到期續約率為100%。2021年11月12日，普洛斯REIT進行了2021年度第一次分紅，分紅方案為基金份額。中金普洛斯REIT也因其資本市場良好表現獲得第六屆中國不動產證券化合作發展峰會“年度最佳基礎設施公募REITs獎”和第六屆

15、CNABS“金桂獎”“最熱公募REITs產品獎”。挑戰1：拿地困境日益凸顯倉儲用地獲取難度大是高標倉擴張的最大掣肘與住宅開發類似，物流地產開發起始于選址拿地，之后是開工建設，完成后客戶入住。各高標倉在規劃建設方面區別較小，對于客戶來說最大的差別在于地理位置，因此選址拿地是關鍵。目前拿地尤其是獲取優質地理位置的土地是許多物流地產開發商的瓶頸。拿地困境主要凸顯在兩個方面，一方面是處于優質地段的土地是有限的，另一方面是許多城市物流用地供地少，從政府角度來說，在以財政稅收為考核指標的背景下，物流用地帶來的單位稅收貢獻要明顯小于生產性的工業用地，因此供給意愿較低。一線城市坐擁大量制造業企業及四通八達的交

16、通樞紐網絡，是建造高標倉的理想城市。但是近五年來，一線城市工業用途土地出讓僅有10筆， 拿地難現象日益嚴重。挑戰2：存量升級路阻力極大非高標倉儲改造難度大，存量轉型有阻礙國內倉儲供給側結構嚴重缺失，存量以低端倉、農民倉等非高標倉為主，在倉儲用地供應持續緊張的背景之下，加快存量倉儲向高標倉的改造升級成為重要出路，然而，存量倉儲轉型升級之路卻存在諸多阻礙。首先，高標倉開發商難以獲得存量倉儲進行改造升級。目前國內大部分傳統倉掌握在一些傳統的國營企業、蔬菜公司、建材公司手中，這類群體通常具有通過土地變性以博取增值收益的心態，因此交易并不活躍。此外，傳統倉儲的行業集中度偏低，且單體面積較小，這加大了開發

17、商獲取存量的難度和成本，降低了升級改造的經濟性。就目前市場的投融資案例來看，被投資標的主要集中在高標倉開發商，鮮有傳統倉儲企業的參與。其次，傳統倉持有者自發進行升級改造的動力也不充足。由于傳統倉的建筑結構、設施配套與高標倉的要求相去甚遠，升級改造需投入大量資金。以2萬平方米的舊式倉儲改造為例，放棄一年 400 多萬的租金收入已相當難受，更遑論3000 萬元的改造投入將給持有者帶來明顯的資金壓力。此外，傳統倉持有者普遍缺乏對高標倉的專業運營能力，即使改建成功，也未必能夠順利招商并收回改建成本。國內物流地產主流開發運營模式物流企業依托自身業務，發力物流地產，打造一體化供應鏈需求端持續發力：2021

18、年，全國社會物流總額為335.2萬億元，按可比價格計算，同比增長9.2%，是“十三五初期的1.5倍”，兩年年均增長6.2%。2021年，我國快遞業務量已超1000億件，這是我國快遞業務量首次突破千億級別，已連續八年穩居世界第一，對全球市場增長貢獻率超50%，日均服務用戶近7億人次。隨著需求端的持續發力，我國社會物流規模與快遞行業規模保持持續增長，各物流企業依托自身業務的發展，開始逐步著手布局物流地產行業，打造一體化供應鏈。以阿里系、京東系為首的電商企業組建的物流公司重點發力自建倉儲領域，以順豐為首的傳統物流巨頭也以“倉配一體化”為重要戰略發展目標。地產企業發揮自身傳統優勢，主導物流地產的建設地

19、產類企業由于其傳統的建設領域的規模優勢、建設經驗、卓越的資金運營能力、與政府部門和金融機構的良好關系等，造就了其在建設領域內無可比擬的卓越地位。因此，在以地產商為主導的物流地產開發運營模式中，相較于物流企業主導的模式，地產商們往往能在設施建設、物業管理以及資金的靈活使用方面做的更出色。此外，房地產市場目前調控政策不斷升級，房地產金融實施“三線四檔”和房貸集中度“兩條紅線”政策，重點城市土地供應“雙集中”，住房租賃行業迎來政策“大禮包”，房地產市場秩序持續整治規范，房地產長效機制繼續夯實，市場發展格局發生較大變化。在此基礎上，傳統房企均紛紛伺機開辟新業務，以提升自己的綜合競爭力，打造自身長效護城

20、河。物流地產作為具備長期穩定收益的優質資產形式，自然受到諸多傳統地產企業的追捧。物流企業與地產商強強聯合物流企業與傳統地產商在進行物流地產開發時均有自身所具備的獨特優勢，也均存在無法避免的劣勢。因此，在很多情況下，物流企業與傳統地產商合作往往是一個實現double-win的方式，在雙方都獲得足夠利益的同時還可以避免自身劣勢對于開發過程所造成的負面影響。物流企業與地產商合作往往有兩種模式：1. 物流企業與地產商直接合作。2. 第三方機構牽頭，整合物流企業與地產商資源，進行強強聯合。物流地產傳統盈利模式通過資源整合打造物流園區，提升供應鏈效率，實現資源價值的最大化物流地產商通常以物流園區作為平臺，

21、通過將地產資源與其它資源整合，以帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，提高供應鏈效率， 最終實現資源價值的最大化。總體上物流園區的傳統盈利主要來自三個方面， 即租金收入、增值收益、其他收益。物流地產新興盈利模式物流地產逐漸成資本追逐的熱點由于我國目前房地產市場整體上供需轉弱，物流土地政策也隨之日漸緊張，且傳統融資模式如銀行資金等監管趨嚴，物流地產商逐漸將目光轉移至以存量資源為基礎的如二手土地、 持有物流物業等的ABS、基金融資模式上。根據近幾年物流地產行業部分的投融資案例統計，越來越多的產業資本和投資基金關注物流地產。并且政府供地趨緊下物流用地日益稀缺，市場上越來越多的物流地產商開始與投資商合作，存量工業用地及房屋設施等不動產通過金融產品運作實現增值溢價的可持續發展或是未來的主旋律。“一超多強”，頭部效應明顯外資巨頭遙遙領先，新入局者眾多目前我國物流地產行業已形成了以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業和以寶灣、宇培、ESR等為代表的國內物流地產商同臺競爭的格局。在規模排名上， 2020年物流不動產市占率前五位分別為普洛斯、萬緯、寶灣、宇培、豐樹，CR5為53.9%，CR10為72.6%，行業集中度較高。根據戴德梁行資料顯示，截至2020年底，普洛斯持有已建成倉儲面積接近3000萬平方米，占全國物流地產總建筑面積接近30%。國內物