1、房地產評估 Real Estate Valuation 第二版2第9章 城鎮土地分等定級與基準地價評估學習目標本章學習目標是使學生了解城鎮土地分等定級與基準地價評估的基本內容、程序與基本方法;掌握高層建筑地價分攤的基本思路與方法。3第9章 城鎮土地分等定級與基準地價評估 9.1 城鎮土地的分等定級 9.2 基準地價的評估 9.3 高層建筑地價的分攤 49.1.1城鎮土地分等定級的含義及體系 城鎮土地分等定級是土地分等定級的一部分，是根據城鎮土地的經濟屬性、自然屬性及其在城鎮社會經濟活動中的地位和作用，綜合評定土地質量，劃分城鎮土地等級的過程。 1）城鎮土地分等定級的含義 59.1.1城鎮土地分

2、等定級的含義及體系城鎮土地分等定級分為“等”和“級”兩個層次。 城鎮土地等的高低是對城鎮土地的總體質量優劣的反映；城鎮土地級的高低是對城鎮內部各地塊的質量優劣的反映。2）城鎮土地分等定級的體系69.1.1城鎮土地分等定級的含義及體系根據定級的目的、對象、方法不同，土地的定級可以劃分為土地綜合定級、分類定級、城市規劃定級、地價分區定級四種。 2）城鎮土地分等定級的體系79.1.1城鎮土地分等定級的含義及體系土地綜合定級是根據影響土地區位，及其他影響土地利用效益的經濟、自然、社會因素，對市域內土地用同一標準評定土地級別。 （1）土地綜合定級89.1.1城鎮土地分等定級的含義及體系土地分類定級是按照

3、主要的用地類型分別確定其定級因素及其貢獻大小，對一定區域內的土地用全域覆蓋法評定出各主要用地類型的級別，及其在空間上的分布。 （2）土地分類定級 99.1.1城鎮土地分等定級的含義及體系 城市規劃定級是依據城市發展規劃對土地質量及使用價值的影響狀況，在土地現狀定級的基礎上，評定土地級別的過程。 （3）城市規劃定級 109.1.1城鎮土地分等定級的含義及體系地價分區定級是先利用土地交易資料直接評估地價，然后按地價水平差異及其在空間上的分布規律來劃分土地級別的過程。 （4）地價分區定級 119.1.1城鎮土地分等定級的含義及體系（1）綜合分析原則 3）土地分等定級原則（2）主導因素原則 （3）地域

4、分異原則 （4） 級差收益原則 （5） 定量與定性結合原則 129.1.2城鎮土地分等定級的程序及內容 （1）城鎮土地分等的技術程序 139.1.2城鎮土地分等定級的程序及內容 （1）城鎮土地分等的技術程序 149.1.2城鎮土地分等定級的程序及內容 2)城鎮土地分等定級的內容159.1.2城鎮土地分等定級的程序及內容 2)城鎮土地分等定級的內容169.1.3 土地分等定級的影響因素及方法 （1）城鎮區位因素 1）城鎮土地分等的主要影響因素因子（2）城鎮集聚規模因素 （3）求成過急基礎設施規模因素 （4）城鎮用地投入產出水平因素 179.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（5）區域經濟發展水

5、平因素 1）城鎮土地分等的主要影響因素因子（6）區域綜合服務能力因素 （7）區域土地供應潛力因素 189.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（1）繁華程度方面因素 2）城鎮土地定級的主要影響因素（2）交通條件方面因素 （3）基礎設施方面因素 （4）環境條件方面因素 （5）人口狀況方面因素 199.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（1）商業用地 3）常用的三類用地定級指標體系與分布規律 商業用地定級指標體系 包括商服繁華影響度，交通條件方面的道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度，基礎設施方面的基礎設施完善度，人口方面的人口密度，及其他方面的如城鎮規劃等。 209.1.3 土地分等定級的影

6、響因素及方法（1）商業用地 3）常用的三類用地定級指標體系與分布規律 商業用地級別分布規律 從市中心向市區邊緣級別呈下降趨勢，沿主要街道兩側呈明顯帶狀分布，街道兩側面街和背街土地呈現明顯級差。 219.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（2）住宅用地 3）常用的三類用地定級指標體系與分布規律 住宅用地定級指標體系： 229.1.3 土地分等定級的影響因素及方法住宅用地定級指標體系 包括商服繁華影響度，交通條件方面的道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度（客運），基礎設施方面的基礎設施完善度、公用設施完備度，環境條件方面的環境質量優劣度、綠地覆蓋度，人口方面的人口密度，及其他方面的如城鎮規劃等

7、。 239.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（2）住宅用地 3）常用的三類用地定級指標體系與分布規律 住宅用地級別分布規律 ： 249.1.3 土地分等定級的影響因素及方法住宅用地級別分布規律 從市中心地區向市區邊緣級別呈下降趨勢，且呈現明顯的同心環狀變化；各級土地呈大面積片狀分布，各級土地面積在市區土地面積中的比重隨級別增大而依次增大。259.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（3）工業用地 3）常用的三類用地定級指標體系與分布規律 工業用地定級指標體系 ： 269.1.3 土地分等定級的影響因素及方法工業用地定級指標體系 ： 包括交通條件方面的道路通達度、對外交通便利度（貨運），基礎

8、設施方面的基礎設施完善度，環境條件方面的自然條件優劣度，產業集聚效益方面的產業集聚影響度，及其他方面的如城鎮規劃等。 279.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（3）工業用地 3）常用的三類用地定級指標體系與分布規律 工業用地級別分布規律 ： 289.1.3 土地分等定級的影響因素及方法工業用地級別分布規律 ： 在城市內分布有成片集中的趨勢 。污染嚴重的工業向城市外圍人口密度小的地區遷移，集中于一個或幾個區域發展。非污染或污染小的工業仍然在城市居住區周圍或內部布置。299.1.3 土地分等定級的影響因素及方法（1）多因素綜合評定法 3）城鎮土地定級的主要方法 該方法是通過對城鎮土地的各種影響

9、因素及在社會經濟活動中所表現出的各種特征進行綜合主評價，從而揭示市地的價值或使用價值，及在空間上的分布，來劃分土地級別的一種方法。 309.1.3 土地分等定級的影響因素及方法 3）城鎮土地定級的主要方法 （2）級差收益測定法 該方法是用發揮土地最大使用效益的商業用地的收益，先憑經驗初步劃分土地級別，從企業利潤資料中抽樣調查以驗證土地級別劃分的合理性，然后再建立適當的經濟模型，測算土地的級差收益，從而劃分土地級別。 319.1.3 土地分等定級的影響因素及方法 3）城鎮土地定級的主要方法 （3）地價分區定級法 該方法是直接從土地價格的差異出發來劃分土地級別，根據地價水平高低在市域空間上的一致性

10、劃分地價區塊，制定地價區間，最終得出土地級別。 329.2 基準地價的評估9.2.1 基準地價的含義與特征 （1）基準地價的含義 1）基準地價的含義與類型基準地價是在確定的土地級別或均質區域內，在某種開發程度和平均容積率的情況下，同一用途的完整土地使用權的平均價格。 339.2.1 基準地價的含義與特征 2）基準地價的類型 1）基準地價的含義與類型綜合基準地價 分類基準地價 分區地價 路線價 綜合基準地價又稱級別基準地價，是在城市土地綜合定級的基礎上，利用商業用地(或工業企業用地)收益資料進行級差收益測算，最后確定的各個土地級別上的地價或地價幅度。 349.2.1 基準地價的含義與特征 2）基

11、準地價的類型 1）基準地價的含義與類型綜合基準地價 分類基準地價 分區地價 路線價 綜合基準地價又稱級別基準地價，是在城市土地綜合定級的基礎上，利用商業用地(或工業企業用地)收益資料進行級差收益測算，最后確定的各個土地級別上的地價或地價幅度。 359.2.1 基準地價的含義與特征 2）基準地價的類型 1）基準地價的含義與類型綜合基準地價 分類基準地價 分區地價 路線價 分類基準地價為商業用地、住宅用地和工業用地基準地價三種。它是以各類用地的土地級別為基礎，用某一地價或地價幅度表示某一類用地的土地級別范圍內的基準地價。 369.2.1 基準地價的含義與特征 2）基準地價的類型 1）基準地價的含義

12、與類型綜合基準地價 分類基準地價 分區地價 路線價 分區地價是以一個單位面積地價表示一個均質區域的基準地價的地價表達形式 。379.2.1 基準地價的含義與特征 2）基準地價的類型 1）基準地價的含義與類型綜合基準地價 分類基準地價 分區地價 路線價 路線價是指用地條件相近的若干臨街標準宗地地價的平均值，是基準地價的線狀表達方式。389.2.1 基準地價的含義與特征 2）基準地價的特征（1）基準地價是交易價格的價格標準，會對現實土地市場中的地價水平產生直接而重大的影響。 399.2.1 基準地價的含義與特征 2）基準地價的特征（2）基準地價是政府的指導管理價格，是政府對社會經濟運行管理和調控的

13、依據之一。 409.2.1 基準地價的含義與特征 2）基準地價的特征（3）基準地價是宏觀級差收益和微觀級差收益的綜合反映。 419.2.1 基準地價的含義與特征 2）基準地價的特征（4）基準地價覆蓋了一定的地域，反映了一定區域內土地的平均價格。 429.2.2 基準地價評估的程序 1）確定基準地價評估的范圍 基準地價的評估范圍一般是以一個具體城市為對象的，在評估時其范圍具體包括城市的哪些區域要根據具體的情況和需要而定。 439.2.2 基準地價評估的程序 2）劃分地價區段 地價區段就是用途相似、地塊相連、地價相近的土地所形成的區域。 一個地價區段就是一個“均質”地價區域。 地價區段通常可分為三

14、類，即商業路線價區段，住宅片區段和工業片區段。 449.2.2 基準地價評估的程序 2）劃分地價區段 劃分地價區段的一般步驟：首先是對地價的影響因素如土地的位置、交通使用現狀、城市規劃、房地產價格水平及收益情況等做實地調查和觀察，將上述因素相同或相近，且相連的土地劃為同一個地價區段。 459.2.2 基準地價評估的程序 3）抽查評估標準宗地的價格 評估人員在調查搜集與這些宗地相關的經營收益資料、市場交易資料、開發費用資料等的基礎上，運用收益法、比較法、成本法、假設開發法等適當的評估方法評估出選定的標準宗地在合理市場條件下可能形成的正常單位市場價值。 469.2.2 基準地價評估的程序 4）計算

15、區段地價 區段地價代表或反映該地價區段或級別內的土地價格總體或正常水平，是某特定地價區段的單價或樓面地價，同時也是區段或級別內各標準宗地評估價的平均值、中位數或眾數。 479.2.2 基準地價評估的程序 5）確定基準地價 在區段地價計算結果的基礎上，再進行驗證，考慮各級或區段土地的關系，做適當調整后就成為基準地價。 489.2.2 基準地價評估的程序 6）提出基準地價應用的建議和技術 為了便于應用，在基準地價發布時要包括基準地價的內涵、作用，將基準地價修正為具體宗地價格的參數與方法等。 499.2.3 基準地價評估的思路與方法 1）基準地價評估的基本思路 首先將城市土地按照影響土地使用價值優劣

16、的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的地價區段或級別，對城鎮中的土地進行歸類； 509.2.3 基準地價評估的思路與方法 1）基準地價評估的基本思路 然后在同一土地級或類型區域中，從標準土地的土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價；519.2.3 基準地價評估的思路與方法 1）基準地價評估的基本思路 最終通過一定的方法（如收益法、市場法等）評估出基準地價。529.2.3 基準地價評估的思路與方法 2）基準地價評估方法 （1）綜合級別基準地價評估方法以級差收益測算法為核心

17、，租金剝離法等都只作為輔助方法，起驗證、校核和調整基準地價的作用。 539.2.3 基準地價評估的思路與方法 2）基準地價評估方法 （2）分類定級基準地價評估方法商業用地基準地價評估方法主要有因素比較修正法、鋪面租金剝離法、級差收益測算法、路線價法、歷史地價趨勢評估法等。 549.2.3 基準地價評估的思路與方法 2）基準地價評估方法 （2）分類定級基準地價評估方法住宅用地基準地價評估方法主要有私房契價測算法、商品房售價法、租金剝離法、聯建地價測算法等。 559.2.3 基準地價評估的思路與方法 2）基準地價評估方法 （2）分類定級基準地價評估方法工業用地基準地價評估方法主要級差收益測算法、聯

18、建地價測算法、因素比較修正法和成本法等。 569.2.3 基準地價評估的思路與方法 3）分類定級基準地價評估的基本步驟（1）資料收集、整理 （2）計算交易樣點地價（3）交易樣點地價修正 579.2.3 基準地價評估的思路與方法 3）分類定級基準地價評估的基本步驟（4）標繪地價樣點圖 （5）確定各類用地各土地級別基準地價 589.3 高層建筑地價的分攤 在城市中心商業區,建筑物不僅多層、高層化,而且其用途出現了立體化,產權也出現了多元化,這些多元主體對其建筑物所占的土地具有共有產權,那么,怎么樣確定他們在共有土地上的份額呢?如何在多元產權主體之間合理地分攤地價是這一節要研究的問題。599.3.1

19、 高層建筑地價分攤的作用 1）有利于明確各業主所擁有的土地權益和相應承擔的義務2）有利于合理征收土地稅費3）有利于推進立體地價評估工作的開展609.3.2 影響高層建筑地價分攤的因素 1）可及性2）舒適性3）景觀效果4）安全性5）其他，如心理因素等619.3.3 高層建筑地價分攤方法 1）按建筑面積分攤 （1）思路與計算公式按建筑面積分攤是根據高層建筑的某權益人所擁有的建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例作為其所擁有的土地份額，所擁有的土地價值為土地總價值乘所擁有的土地份額。 629.3.3 高層建筑地價分攤方法 1）按建筑面積分攤 （1）思路與計算公式某權益人所擁有的土地份額=該權益人擁有的建

20、筑面積/建筑物總建筑面積 639.3.3 高層建筑地價分攤方法 1）按建筑面積分攤 （1）思路與計算公式某權益人應分攤的地價=某權益人所擁有的土地份額建筑物占地的總價值649.3.3 高層建筑地價分攤方法 1）按建筑面積分攤 （1）思路與計算公式某權益人應分攤的土地數量=某權益人所擁有的土地份額建筑物占地總面積659.3.3 高層建筑地價分攤方法 例如，有一幢占地1000平方米的樓房，總建筑面積為10000平方米，該樓房的土地總價值為1000萬元，某一權益人擁有其中的1000平方米的建筑面積，則：669.3.3 高層建筑地價分攤方法 該權益人占有的土地份額為1000/10000=10%該權益人

21、擁有的土地價值為100010%=100萬元該權益人擁有土地數量為100010%=100平方米 679.3.3 高層建筑地價分攤方法 1）按建筑面積分攤 （2）方法的優缺點優點：簡單、容易操作缺點：沒考慮不同樓層的利用價值的差異689.3.3 高層建筑地價分攤方法 2）按房地價值分攤 （1）思路與計算公式將某權益人所擁有的部分房地產(即土地加建筑物)的價值占整體房地產的總價值的比例作為其所擁有的土地份額，再通過此份額計算出所應分攤的土地價值或數量的方法。 699.3.3 高層建筑地價分攤方法 2）按房地價值分攤（1）思路與計算公式某權益人所擁有的土地份額=該權益人擁有的房地產的價值/整棟房地產的

22、總價值709.3.3 高層建筑地價分攤方法 2）按房地價值分攤（1）思路與計算公式某權益人應分攤的地價=某權益人所擁有的土地份額建筑物占地的總價值719.3.3 高層建筑地價分攤方法 2）按房地價值分攤（1）思路與計算公式某權益人應分攤的土地數量=某權益人所擁有的土地份額建筑物占地總面積729.3.3 高層建筑地價分攤方法 例如，有一幢占地1000平方米的樓房，總建筑面積為10000平方米，該樓房的土地總價值為1000萬元，總房地產價值為5000萬元。權益人A所擁有的1000平方米建筑面積的價值為400萬元。權益人B擁有同樣的建筑面積，即1000平方米，由于樓層不同價值為600萬元。739.3

23、.3 高層建筑地價分攤方法 權益人A占有的土地份額為400/5000=8%。權益人A擁有的土地價值為10008%=80萬元權益人A擁有的土地數量為10008%=80平方米749.3.3 高層建筑地價分攤方法 權益人B占有的土地份額為600/5000=12%權益人B擁有的土地價值為100012%=120萬元權益人B擁有的土地數量為100012%=120平方米759.3.3 高層建筑地價分攤方法 2）按房地價值分攤（2）方法的優缺點優點：考慮了不同樓價對土地分攤的影響，較容易應用。 缺點：比按建筑面積計算復雜，沒考慮建筑物部分的價值不受土地的影響。769.3.3 高層建筑地價分攤方法 3）按土地價值分攤（1）思路與計算公式用假設開發法求出總地價和相應部分的地價，然后根據評估出的高層建筑某權益人所擁有房地產中所包含的地價占評估出的該房地產所包含的總地價的比例作為其所擁有的