1、第五章 房地產價格與估價 補充部分材料2006年秋季本章基本要點和難點了解房地產價格的基本含義和分類掌握基本的房地產估價方法了解土地估價和房地產估價的區別本章基本要求能夠辨析不同的房地產價格的含義能夠運用房地產的估價方法對簡單的房地產和土地項目進行估價房地產價格及其含義、分類1 價格的現象：為獲得商品或勞務所必須付出的東西；本質：價格是價值的貨幣表現，價值是凝結在商品中的抽象人類勞動房地產價格與一般物品價格共同之處：用貨幣表示；波動受供求影響；按質論價優質優價 房地產價格的特征受區位影響；是權益價格不可移動性；既有交換價格（源泉價格），有使用代價的租金（服務價格）；長期考慮價格大、獨一無二；個

2、別形成獨一無二性，受到買賣雙方個別因素的影響房地產價值使用價值（滿足人們的效用）；交換價值（同其他商品的交換的量的關系）；投資價值（對某個具體投資者的經濟價值）和市場價值（市場價值：對于一個典型投資者的經濟價值（代表絕大多數投資者）；投資或交換行為實現的條件：投資價值大于市場價值原始價值（歷史成本，購置資產時的價格或發生的支出不變的）；賬面價值（賬面原始價值減去折舊后的余額隨時間推移而減少）；市場價值（現時市場的實際價值隨時間推移變化）與交易條件相關的價格 成交價格（交易雙方達成交易的價格（分為正常價格和非正常價格）；市場價格（房地產在市場上的一般、平均水平價格大量交易的抽象的結果）；公開價格

3、（公開市場上最可能形成的價格）評估價值（評估人員對房地產的客觀合理的價格或價值進行估算和判定的結果）價格形成的條件成交價：取決于交易雙方的談判能力以及市場是處于買方或賣方市場狀態 公開價格的條件：交易目的是收益的最大化；掌握必要的市場信息；充裕的時間；具有必要的專業知識；交易條件公開并且沒有排他性。 與管制有關的價格分類市場調節價（經營者自主制定，市場競爭形成）；政府指導價；政府定價政府對價格管制或干預的程度政府指導價：政府有關部門按照定價權限和范圍規定的基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格政府定價：政府有關部門按照定價權限和范圍制定的價格（最高限價和最低限價；政府規定成本的構成和利潤率）

4、評估價格：評估價格包括：基準價格標定地價房屋重置價格基準價格城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型評估的土地使用權單位面積的平均價格；特點：是以一個城市為對象，在城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價地段，調查評估出的各地價區段在某一時點的平均價格標定地價一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格；特點是在基礎地價的基礎上，根據土地的使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位、市場行情等，修訂評估出的具體地塊的某一時期的價格房屋重置價格是某一基準日期，不同建筑結構、用途或等級下的特定狀況房屋，建造其所需一切合理、必要的

5、費用、稅金加上應得的利潤。求取估價對象房屋或建筑物價格基礎按照房地產的存在形態來劃分的價格：土地價格（地價）建筑物價格（建筑物部分的價格，不包括土地的價格）房地價格混合價格（房地產的價格=土地價格+建筑物的價格）房地產價格表示單位來劃分的價格總價：某一宗地或某一范圍內的房地產整體的價格不能反映房地產價格水平的高低單位價格：房地產單價反映房地產的價格水平的高低；價格單位由兩個部分組成：貨幣+面積（面積內涵和面積單位）；面積內涵：建筑面積、套內建筑面積和使用面積 樓面地價：單位建筑面積單價，即平均到單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率與時間有關的房地產價格類型實

6、際價格（成交日期時一次付清價格）；名義價格（在成交日期約定，不是一次付清的價格）現房價格（以現狀房地產為交易標的的價格）；期房價格（以未來狀況的房地產為交易標的的價格（目前未建成將來建成）期房價格與現房價格之間的關系（同品質）期房價格=現房價格-預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值-風險補償。商品房銷售中出現的價格 起價：銷售商品房的最低價格；不能反映所銷售商品房的真實價格水平標價：出售者在價格表標注的不同樓層、朝向、戶型商品房的出售價格，是雙方成交價格的基礎成交價：買賣雙方的實際交易價格；反映在商品房銷售合同中的價格均價：商品房的平均價格，具體有標價平均價格和成交價平均價格反映所銷

7、售商品房的實際價格水平 房地產拍賣中的一組價格（1）保留價：拍賣底價。拍賣標的可銷售的最低價格u 分為有底價拍賣和無底價拍賣u 無保留價的，拍賣師在拍賣開始時應說明u 應價為達到底價的，不成交（2）起拍價：開叫價格，拍賣師拍賣開始時首次報出的拍賣標的的價格（3）應價：競買人對拍賣師報價的應允或自己報出的購買價格（4）成交價：拍賣師落槌或以其他方式公開表示買定的方式確認后的竟買人的最高應價。（高于保留價或底價） 房地產交易方式聯系的價格分類（1）拍賣價：拍賣方式成交的的房地產的價格（2）招標價：招標方式成交的房地產的價格（3）協議價格：協議方式成交的房地產的價格 一般情況下：拍賣地價大于招標地價

8、大于協議地價 房地產價格的構成包括六大要素（1） 土地取得成本：取得土地所需的費用和稅金；根據取得的途徑的不同可分為三種：（1）征用土地取得：農地征用費+土地使用權出讓金（2）拆遷取得：城市房屋拆遷補償安置費+土地使用權出讓金（3）市場“購買”：價款+買方交納的稅費房地產價格的構成包括六大要素（2） 開發成本：土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅金，（1）表現為：土地開發成本+建筑物建造成本（2）包括：勘察設計和前期工程費、基礎設施費用、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發過程中的稅費房地產價格的構成包括六大要素（3）管理費用：開發商的人員工資、辦公費、車旅費；一般為土地取得成本和開發成本

9、的一定比率。房地產價格的構成包括六大要素（4） 投資利息：（1）包括：土地取得成本、開發成本和管理費用的利息（2）無論來源為自有資金或借貸資金，均應計算利息房地產價格的構成包括六大要素（5） 銷售稅費：銷售房地產的費用和賣方交納的稅金包括：（1）銷售費用（2）銷售稅金及附加：營業稅、城市建設維護稅和教育費附加（3）其他銷售稅費：由賣方交納的交易手續費房地產價格的構成包括六大要素（6）開發利潤：由收入減去各種成本、費用、稅金后的余額（1）所得稅前的：開發利潤=開發完成后的房地產的價值-土地取得的成本-開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費（2）正常情況下的平均利潤（3）按照一定的基數乘以平均利潤

10、率來計算（不同的基數對應不同的利潤率），但是計算結果是相同的；主要包括的利潤率類型：直接成本利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本）投資利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用）成本利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本+銷售費用）銷售利潤率=開發利潤/開發完成后的房地產價值（售價） 房地產估價房地產估價的概念房地產估價：專業人員估價原則程序估價方法影響因素時點價格 專業估價人員與估價目的專業估價人員：專業考試審定注冊從事房地產估價估價目的% 是指一個具體估價項目的估價結果的期望用途估價報告的用途（抵押、交易）% 估價的不同需要不同的估價目的限制了估價報告的用途% 不同的估

11、價目的同一項目不同的估價結果 估價程序% 估價工作進行的次序% 一般程序包括：（1） 獲取估價業務（2） 受理估價委托及明確估價基本事項（估價目的、對象、時點）（3） 擬訂骨架作業方案（4） 搜集估價需要的資料（5） 實地查勘估價對象（6） 選定估價方法計算（7） 確定估價結果（8） 撰寫估價報告（9） 交付估價報告（10）估價資料歸檔 估價方法n 評估同一宗房地產項目的估價，一般要求采用兩種以上的方法n 三大基本方法（1）比較法（現在市場近似房地產價格）（2）成本法（過去的做法和現在的價格水平）（3）收益法（將來的市場收益） 估價時點% 估價結果（評估價值）對應的日期% 同一宗房地產在不同的

12、時點，價值會不同客觀合理價格或價值的估算和判定% 房地產估價是對房地產客觀合理的價格或價值進行的% 是指估價對象在特定估價目的下正常的價格（正常的條件）% 是一種估計，誤差允許在15%之內估價不同于定價 房地產估價原則合法原則（5-1）1、 房地產估價的前提條件：估價對象的合法權益2、 實物相同、權益不同的房地產價值可能不同3、 合法權益包括：合法產權、合法使用、合法處分（1）合法產權，以房地產權屬證書和有關證件為依據 % 土地權屬證書：國有土地使用證；集體土地所有證；集體土地使用證土地他項權利證明書% 房屋權屬證書：房屋所有權證房屋共有權房屋他項權% 房地產權屬證書：房地產產權證房地產共有權

13、證房地產他項權證（2）合法使用，以城市規劃為依據% 城市規劃規定的：土地的用途、容積率、覆蓋率和建筑高度（3）合法處分，以法律、法規或合同允許的處分方式為依據（4）其他方面符合國家的價格政策最高最佳使用原則（5-2）1、房地產估價以估價對象的最高最佳使用為前提進行2、最高最佳使用具體包括3、尋找最佳使用原則的方法設想出各種潛在的使用方式依次篩選（1）法律上的許可性（2）技術上的許可性（3）經濟上的許可性（4）價值是否最大4、 要求各種可能的使用方式中，最大使用方式中最大收益的使用方式估價前提：（1） 保持現狀前提（2） 轉換用途前提（3） 裝修改造前提（4） 重新利用前提（5） 上述組合替代原則（5-3）1、 含義：評估結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格2、 類似房地產：與估價對象房地產處在同一供應圈內，在用途、規模、檔次、結構與估價對象房地產相同或相近的房地產3、 同一供應圈：與估價對象房地產具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍4、 原理：同一市場、相同物品、具有同樣的價值5、 對房地產估價的意義：（1）由相近效用的房地產價格推算出估價對象的價格（2）存在合理的價格差估價時點原則（5-4）