1、PAGE Page PAGE 30 of 29 前 言房地產項目的定位應該依據房地產市場運作規律，并結合區域市場特征和房地產開發公司的經營理念進行深入論證，才能給房地產項目一個明確的、科學的定位。它包括項目的市場定位、產品定位、總體定位等方面的內容。房地產的項目定位也是一個系統工程。它涉及到房地產全程運作過程中的工地形象包裝、營銷中心包裝、產品包裝、目標客戶群、價格策略、營銷推廣等各個方面，并與區域宏觀和微觀的市場環境密切聯系。東和灣灣項目定定位報告告是基基于瑞爾爾特調研研小組市市場實態態分析結結論，通通過對東東和灣項項目所在在地的特特點進行行分析論論證后，瑞爾特特依據全全程營銷銷系統的的要求

2、，從項目目持續銷銷售和公公司發展展戰略的的角度擬擬定本報報告。東和灣項項目定位位報告 東和灣項項目定位位考慮的的因素項目所在在地的經經濟發展展狀況，項目所所在地的的房地產產發展水水平。項目所在在地的消消費者心心理和特特征當地房地地產發展展的市場場研究，市場發發展方向向。項目的初初步設計計規劃，目標客客戶的需需求心理理和消費費特征。項目地塊塊價值：地塊價價值才是是最終決決定價格格的根本本所在，只有充充分發掘掘地塊的的價值，才能實實現項目目的價值值最大化化。開發商的的資源整整合:開開發商在在人力，物力，財力資資源上的的有效整整合利用用.東和灣項項目定位位背景分分析對重慶東東和灣項項目予以以明確、科

3、學的的定位，應充分分考慮重重慶房地地產市場場的狀況況。重慶房地地產發展展狀況重慶房地地產供應應量呈高高位增長長態勢。近年來來重慶致致力于商商品住宅宅建設，房地產產投資繼繼續保持持較快幅幅度增長長，在220022年1-5月份份，重慶慶房地產產完成開開發投資資57.29億億元，同同比增長長19%，施工工面積226433.811萬平方方米，同同比增長長32%，其中中住宅面面積2550833.3萬萬平方米米，同比比增長332.33%，可可見重慶慶房地產產供應量量呈高位位增長態態勢。重慶房地地產市場場的競爭爭越來越越激烈。隨著重重慶房地地產市場場的不斷斷演變和和發展，許多開開發商都都放慢了了開發節節奏，

4、要要么推出出少量產產品試探探市場，要么圈圈地以觀觀望。因因此在220022年1-5月份份，重慶慶商品房房竣工889.22萬平方方米，同同比下降降23.1%，其中住住宅竣工工71.59萬萬平方米米，同比比下降66.7%，但是是仍然阻阻擋不了了房地產產價格下下滑的趨趨勢，今今年1-5月份份，商品品房平均均銷售價價格僅為為18550元/平方米米，同比比下降了了15.6個百百分點。可見房房地產市市場的競競爭將越越來越激激烈住宅消費費主體和和二手房房市場進進一步發發展。重慶房地地產住宅宅消費主主體977.6%為個人人。另外外重慶主主城區二二手房成成交面積積和金額額較20001年年同期均均出現了了大幅度度

5、增長，20002年11-5月月份，二二手房市市場成交交71.81萬萬平方米米，交易易金額達達5.99億元，同比增增長300.6%和199.9%。這從從側面反反映出重重慶房地地產的良良性發展展態勢。附重慶市220022年上半半年房地地產開發發投資完完成情況況1-6 月同比增長長 （%）比重 （%）投資額住宅49.770億30.2260.55辦公樓3.244億-4.003.9其它14.998億36.88017.44土地土地購置置量160.07平平米6.7開發土地地量95.005平米米19.22重慶市220022年1-6月商商品住宅宅開發銷銷售情況況1-6 月同比增長長 （%）比重 （%）住宅施工工

6、（M22）21944.38841.4469.66新開工面面積（MM2）612.4624.3377.00住宅竣工工面積（M2）162.7922.6678.99住宅銷售售面積（M2）189.7828.9985.99住宅空置置面積（M2）189.284.141.22住宅銷售售金額（M2）21.77221.0068.55銷售價格格（元/M2）11444-6.11近期重慶慶房地產產市場景景氣指數數（搜房房網）重慶五月月房產綜綜合指數數：4997點；重慶五五月住宅宅指數：3000點。重慶六月月房產綜綜合指數數：4996點；重慶六六月住宅宅指數：2988點。重慶七月月房產綜綜合指數數：4996點；重慶七七月

7、住宅宅指數：2977點。重慶八月月房產綜綜合指數數：4996點；重慶八八月住宅宅指數：2988點。渝中區及及房地產產消費特特征重慶市主主城區十十二組團團的總體體規劃中中，渝中中組團規規劃定位位如下：東起朝朝天門，西至鵝鵝嶺、佛佛圖關一一帶的半半島地區區，規劃劃建成區區域面積積約122平方米米，人口口近600萬，是是全市的的政治、金融、商貿中中心和水水陸客運運交通樞樞紐。作為重慶慶“母城”的渝中中半島，在“城市空空心論”和環保保綠化概概念等因因素影響響下，隨隨著重慶慶城市化化擴張和和城市規規劃引導導，商業業功能日日益突出出，居住住功能相相對淡化化，住宅宅土地供供應也將將越來越越少，特特別是解解放

8、碑、朝天門門片區出出現大規規模住宅宅開發已已不大可可能，但但是都市市的霓虹虹以及中中心商業業區的繁繁華便捷捷仍然令令市民難難以割舍舍，“永遠的的渝中”仍然散散發著“永遠的的魅力”。渝中區與與其他主主城區房房地產消消費相比比，具有有明顯的的“包容性性”特征：雖然消消費者群群體一部部分來自自本區域域，有一一定程度度的地域域識別征征。但是是渝中區區是各主主城區的的中心，其它消消費群體體不斷的的涌向渝渝中區購購房，體體現了渝渝中區“兼容并并包”的特點點。主要要是因為為重慶市市民有濃濃濃的母母城情結結。“只有去去了解解解放碑，才算是是進城”的心理理影響甚甚大。一一旦事業業有成，資金寬寬裕，不不少人就就想

9、在解解放碑附附近置業業安家。不但享享受物質質的豐富富，精神神上也有有滿足感感。并且且渝中區區萬商云云集，吸吸引各區區英才，人才高高度集。而不少少外資、合資及及外地來來渝企業業也都在在渝中“安營扎扎寨”，招賢賢納士，這些企企業職工工也因工工作之便便就近購購房。因因此，渝渝中區住住宅消費費群范圍圍廣泛，包容性性強和消消費能力力都比較較強。結 論 東和灣的的項目定定位應適適應重慶慶房地產產市場現現狀，在在產品定定位設計計上具有有一定的的超前性性，并保保持與重重慶房地地產發展展趨勢相相吻合，符合重重慶市民民的房地地產消費費心理和和消費行行為特征征。這樣樣的定位位才將會會對項目目后續的的營銷工工作起到到

10、強有力力的指導導作用。 三、項目目地塊調調研及SSWOTT分析（一）東東和灣項項目地塊塊分析項目地塊塊地理形形態概況況東和灣項項目地塊塊位于重重慶市渝渝中區嘉嘉陵江畔畔千廝門門。緊鄰鄰棉花街街農貿市市場，北北為嘉陵陵江高架架的濱江江路，其其下面為為重慶二二碼頭，南為朝朝干路，西南為為本項目目二期工工程用地地，東端端為朝干干路與濱濱江路的的交會點點。整個個用地呈呈條形狀狀，東西西長約1110米米，南北北寬約440米，總面積積46773.000平方方米。該該項目集集停車,商貿和和居住建建筑與一一體.地地下四層層為裙房房,一層層平朝千千路,為為架空景景觀平臺臺,場地地地面南南高北低低，臨江江面最低低

11、標高1182米米，南面面最高處處為2000米。目前場場地已基基本平整整，在用用地范圍圍內路面面標高西西端為2208.09米米，東端端為2003.660米，路面坡坡度約55%。東和灣術術經濟指指標列表表如下：名 稱單 位數 量總用地面面積M246733.0總建筑面面積(含含架空層層)M2696225.22總建筑面面積(不不含架空空層)M2679662.22地上建筑筑面積(不含架架空層)M2564668.66其中：AA座住宅宅M2283006.11B座住宅宅M2281662.55車庫及設設備用房房建筑面面積M299833.6商業網點點建筑面面積M215100.0架空層M216633.0建筑占地地面

12、積M216633.9容積率1：12.11覆蓋率%31.55綠地率%30.22住宅總戶戶數個512住宅人口口(3.8人/戶)戶19455定內停車車位人124工程地質質條件東和灣項項目地塊塊朝干路路北側，嘉陵江江南岸，場區內內為河谷谷岸坡地地貌，經經人工改改造后現現為一階階狀斜坡坡。場區區內年平平均氣溫溫17-18.8度，最高氣氣溫433度，最最低氣溫溫-3.8度。場內地地層結構構較為簡簡單，基基巖為侏侏羅系中中統上沙沙溪組（J2SSZ），斜坡頂頂路（朝朝干路外外側陡崖崖）為一一巨厚層層狀長石石石英砂砂巖，其其下以紫紫紅色粉粉砂質泥泥巖，泥泥質粉沙沙巖為主主夾二層層厚層狀狀長石石石英砂巖巖，上覆覆

13、第四系系全新統統人工填填土層及及沖洪積積土層。人工填填土層以以雜填土土為主，沖洪積積土層位位于人工工填土層層下部，基層之之上，其其厚度為為2-111米。場區地質質構造位位于江北北向斜的的南東翼翼，巖層層單斜產產出，產產狀平緩緩，傾向向2200度，傾傾角為88-200度。構構造裂隙隙主要見見于邊坡坡頂部的的厚層砂砂巖中，僅一組組裂隙較較為發育育。但是是該組裂裂隙規模模小，與與邊斜坡坡交，對對巖質邊邊坡的穩穩定性不不構成重重大影響響。場區區之內未未發現崩崩潰、滑滑坡及邊邊坡失穩穩等不良良地質現現象。且且巖土富富水性差差，含水水極微，地下水水對混凝凝土無侵侵蝕性。3項目目周邊狀狀況（一）購購物場所所

14、東和灣項項目周邊邊有家樂樂福倉儲儲超市，萬鞋服服等大型型購物場場所，雖雖項目與與渝中區區解放碑碑商業中中心十分分繁榮，但業主主到解放放碑尚有有一段路路程，但但行走該該道路有有不夠整整潔和舒舒爽的遺遺憾。（二）文文化教育育該項目與與29中中、實驗驗小學、大同路路小學、新華路路小學、八一路路小學等等教育配配套設施施相對較較近，若若能利用用專車把把與皇冠冠東和實實驗中學學與東和和灣業主主子女就就讀互動動起來，對項目目的推廣廣也是有有極大促促進作用用的。（三）醫醫療衛生生項目與周周邊醫療療點和藥藥店的距距離不遠遠，但是是步行起起來總顯顯不便，因此建建議項目目物管能能把附近近的醫療療設施或或銷售點點聯動

15、應應用，能能為業主主提供更更好的更更快捷的的貼心醫醫療衛生生服務，減少項項目業主主的后顧顧之憂。（四）餐餐飲娛樂樂項目附近近步行幾幾分鐘就就有豐富富多樣的的餐飲配配套，但但是如果果會所用用引進特特色餐飲飲、娛樂樂休閑等等設施，力爭讓讓業主產產生居家家便捷舒舒適、尊尊于外貴貴于內的的享受。另外緊緊鄰項目目地塊要要規建火火鍋休閑閑文化長長廊，將將大大提提升項目目的人氣氣、附加加值與文文化底蘊蘊。（二）東東和灣項項目SWWOT分分析項目優勢勢分析東和灣項項目發展展商開發發經驗豐豐富，具具有一定定的品牌牌積淀，在重慶慶市民心心理具 有很高高的美譽譽度，所所開發的的項目具具有先天天的號召召力。東和灣項項

16、目地理理位置好好,與渝渝中區中中心解放放碑等繁繁華區域域僅5分分鐘步程程。東和灣項項目周邊邊具有成成熟的市市政和生生活配套套，如棉棉花街農農貿市場場、家樂樂福超市市、萬鞋鞋服商城城等。地塊位于于嘉陵江江邊，周周邊無高高層建筑筑阻擋，視野開開闊、兩兩江美景景盡收眼眼簾。地塊周邊邊建筑不不密集，活動空空間較大大。無“鋼筋水水泥森林林”淹沒之之苦。地塊悠久久的歷史史文化和和濃厚的的人文底底蘊將提提升項目目的文化化內涵及及綜合品品質。項目臨江江而建，距嘉陵陵江最近近，不會會有建筑筑遮掩，是永恒恒的“絕版江江景”。項目劣勢勢分析朝干路目目前缺乏乏公交線線路，故故出門乘乘車須步步行幾分分鐘，稍稍顯不便便。

17、項目地塊塊目前的的認知度度不夠，凝聚人人氣具有有先天不不足的遺遺憾。江邊船只只汽笛聲聲和公路路汽車會會對項目目造成較較大的噪噪音污染染。地塊周邊邊破舊建建筑物較較多，視視覺效果果差，有有損項目目整體的的檔次與與形象。二碼頭江江岸邊垃垃圾眾多多，臟、亂、差差現象嚴嚴重，為為一大隱隱患嘉陵江高高駕濱江江路之下下面破敗敗不堪，環境惡惡劣，讓讓人不忍忍目睹。項目戶型型面積設設置以及及跨度太太小，戶戶型面積積可供選選擇的余余地不大大。項目機會會分析項目位于于重慶最最具號召召力的“永遠的的”渝中，對于具具有濃厚厚“渝中情情結”重慶人人來講，具有與與生俱來來的影響響力。重慶及渝渝中區正正以有效效的房地地產促

18、進進措施，項目開開發環境境大好?！百p江景景、品生生活”已成為為房地產產消費的的一種時時尚與潮潮流，面面向市場場的江景景樓盤得得到市民民的極大大認同，東和灣灣恰逢其其時。千廝門地地區城市市面貌較較差，正正進行舊舊城改造造，東和和灣將有有望成為為該地的的標志性性建筑或或“舊貌換換新顏”的代表表。渝中區、解放碑碑、朝天天門沿嘉嘉陵江濱濱江地塊塊資源的的稀缺性性使東和和灣地塊塊更顯珍珍貴，更更有開發發潛力。隨著市政政配套的的成熟，消費能能力的增增強，東東和灣將將更加“奇貨可可居”。項目威脅脅分析項目-44F室內內地面標標高為1192.40米米，若遇遇嘉陵江江洪水發發作，有有被淹之之嫌。周邊居民民生活條

19、條件較差差，個人人素質堪堪憂，與與本項目目的檔次次格格不不入。區域內不不少高檔檔江景樓樓盤的開開發對本本項目造造成極大大的競爭爭壓力。千廝門屬屬下半城城，其臟臟、亂、差現象象在不少少市民心心中已產產生一定定的負面面影響。政府對渝渝中區高高層住宅宅密度及及容積率率等指標標要素政政策的變變化，在在投資回回報率不不變的情情況下，會對東東和灣的的開發帶帶來一定定難度。項目二期期開發涉涉及300余戶拆拆遷安置置，若處處理不當當會滋生生一些不不必要的的是非。嘉陵江水水質目前前不佳，若繼續續受到污污染，江江景優勢勢將大打打折扣。項目戶型型配比、布局設設計、通通風采光光、層高高設計等等人性化化尚待提提高。項目

20、與小小區的部部分硬件件優勢如如容積率率、綠化化、園林林等是不不可比擬擬的。室內停車車位僅1124個個,而總總戶數為為5122戶,停停車位偏偏少。東和灣項項目定位位分析項目總體體定位 根根據重慶慶市政規規劃和瑞瑞爾特市市場實態態調研結結論，結結合東和和灣的特特征，瑞瑞爾特項項目組認認為東和和灣的總總體定位位應是：“重慶中中心商務務區的中中高檔精精品水岸岸住宅，具有濃濃厚的特特色文化化底蘊，提供星星級酒店店的物業業管理服服務，讓讓消費者者以尊榮榮享受的的心理感感受”。該項目目定位為為中高檔檔主要是是指價格格而言，東和灣灣在推廣廣時以“高檔形形象面市市，價格格為中高高檔推出出”給人以以實惠的的心理感

21、感受。如如果東和和灣申請請涉外樓樓盤成功功，項目目可以定定位“渝中區區（中）高檔的的精品國國際水岸岸住宅”。東和物物業集團團的大力力打造，物業管管理引進進酒店式式服務理理念，力力圖讓該該項目變變為渝中中區舊城城改造的的“示范工工程”和“形象工工程”，力爭爭獲得政政府的大大力支持持。并以以此提升升東和灣灣的區域域形象與與重慶東東和物業業（集團團）的品品牌價值值，為公公司可持持續性經經營開發發盈利作作好鋪墊墊。項目產品品定位鑒于東和和灣項目目設計方方案已報報批通過過，不亦亦做太多多改動。瑞爾特特將站在在市場營營銷的角角度在如如下方面面提出建建議（僅僅供參考考）建筑風格格定位東和灣值值得居住住的現代

22、代高尚住住宅社區區，其建建筑風格格必須是是經得起起時間檢檢驗的，樓盤造造型經典典而又不不失個性性?？紤]慮到香格格里拉的的文化特特征，建建議項目目整個建建筑設計計應簡略略、明快快、亮麗麗，尤其其在外立立面面色色彩、窗窗戶及屋屋頂造型型等方面面下工夫夫，力圖圖體現作作家詹姆姆斯希爾爾頓所描描繪的香香格里拉拉那“遙遠而而美好的的藍月亮亮夢境”。建議請專專業的設設計師對對建筑外外立面顏顏色、建建筑造型型和燈光光進行設設計。功能設計計定位由于目前前項目周周邊的商商業配套套非常完完善，東東和灣作作為商務務中心區區的一個個高檔的的高層物物業，其其功能選選擇和布布局一般般考慮在在項目會會所里?？紤]到到東和灣灣

23、總戶數數及居住住總人口口的數量量，結合合東和灣灣的總體體定位，會所功功能設置置可選擇擇如下內內容：（僅供參參考選擇擇）1、商品品供應系系統：生生活小超超市2、餐飲飲服務系系統：咖咖啡廳、特色餐餐飲、品品牌連鎖鎖快餐店店。3、醫療療服務系系統：藥藥店、保保健中心心。4、郵政政金融等等服務系系統：不不考慮，但提供供相關物物管服務務。5、文化化教育系系統：網網上圖書書館、閱閱覽室。6、市政政服務系系統：不不考慮，但提供供相關物物管服務務。7、休閑閑運動系系統：游游泳池、健身室室、棋牌牌室、桌桌球室、乒乓球球室。8、其 它環境設計計定位該項目作作為中高高檔高層層物業，其環藝藝景觀設設計應考考慮到重重慶

24、市民民偏愛綠綠化的習習慣，在在樓盤合合適的位位置設置置精品綠綠化，并并貫徹“藝術性性、觀賞賞性相融融合”的原則則，強調調景觀的的均好性性。使人人與建筑筑、建筑筑與環境境、人與與環境和和諧、統統一。戶型設計計東和灣的的房型設設計應是是：房間間采光通通風良好好，明廚廚、明廁廁、明衛衛，明臥臥；朝向向風水等等不犯當當地風俗俗大忌，且充分分考慮觀觀江因素素；空調調機位隱隱蔽處理理，不影影響建筑筑外立面面的美觀觀；房間間面積適適度，總總價款適適度；房房屋方正正實用，使用率率高，浪浪費不大大。由于于該項目目的部分分戶型的的設計未未滿足以以上的部部分條件件，瑞爾爾特項目目組認為為應在局局部設計計和營銷銷推廣

25、方方面下功功夫來彌彌補。（三）、物業管管理定位位物業管理理是提升升項目品品質的有有力保障障，也是是項目保保值升值值的重要要因素。作為重重慶商務務中心區區的中高高檔物業業，其物物業管理理的定位位就顯得得更加重重要。根根據瑞爾爾特項目目組討論論認為，東和灣灣的物業業管理應應注重以以下五方方面：【服務理理念】結合東和和灣的“香格里里拉”文化內內涵，瑞瑞爾特東東和灣物物業管理理應引進進酒店式式服務理理念，以以“業主為為尊、貼貼心關懷懷”服務理理念為引引導。根根據業主主需要，為業主主提供舒舒適、優優雅、安安全的各各項服務務，實行行全天候候、深層層次、多多元化的的專業物物管服務務。營造造現代文文明的親親情

26、、倡倡導濃厚厚人文情情懷的居居住文化化，引導導和諧居居家的生生活方式式。【智能化化物管配配合】瑞爾特項項目組根根據項目目的特征征，結合合目標客客戶群的的購房心心態和經經濟收入入等情況況，認為為東和灣灣至少應應有如下下智能化化設備內內容：1、物業業管理智智能化系系統：樓樓宇自控控系統，背景音音樂系統統，ICC卡三表表出戶系系統，車車庫智能能化管理理系統。2、電子子安防系系統：閉閉路監控控系統，紅外防防盜報警警系統，瓦斯火火警系統統，ICC門禁系系統或指指紋密碼碼鎖。3、信息息網絡系系統：緊緊急廣播播系統，有線電電視通迅迅系統。4、家居居智能化化管理系系統：因因特網，室內網網控系統統。（三）、項目

27、市市場定位位目標客戶戶群定位位 根據瑞爾爾特市場場調研和和產品定定位情況況，東和和灣目標標客戶群群如下：（1）、一般生生意人(個體工工商戶)：約333%購房目的的：置業業定居,居家.生意兼兼顧客戶特征征：此類類消費者者主要分分布于解解放碑,渝中區區下半城城,尤其其集中與與朝天門門區域.他們經經過多年年的打拼拼積累了了不少資資金，想想就近購購置居所所享受生生活,舒舒緩自己己一直緊緊繃的神神經。其其中不乏乏不是朝朝天門區區域的常常住戶口口，父母母家人,老婆孩孩子也多多不在本本地。這這部分群群體購房房遷來家家人,從從此在朝朝天門商商圈安家家樂業,居家與與生意兩兩不誤,置業偏好好：因生生意需要要希望就

28、就近置業業,同時時戶型面面積要求求寬大一一些.并并喜歡大大客廳,大衛生生間,大大主臥,大陽臺臺.對生生活及服服務配套套設施也也有較高高要求。（2）、私營企企業主：約233% 購房目目的：休休閑放松松,過有有品味的的生活 客戶特特征：此此類客戶戶基本上上事業有有成,無無其它隱隱憂。要要求自己己的居家家之所有有特色,體現一一種尊榮榮與格調調,能從從中感到到一種成成就感。這部分分群體不不想遠離離渝中區區的繁華華,自己己的住家家之地不不會對事事業的經經營與發發展帶來來不便.對心目目中的理理想住宅宅,他們們一直在在尋覓,若一旦旦發現令令他們眼眼前一亮亮的樓盤盤,他們們會毫不不猶豫地地下單買買下。 置業偏

29、偏好：樓樓盤品質質的特色色與地理理位置的的稀缺性性,樓盤盤附加值值、物管管服務水水平。 （3）、企業高高級白領領：約220%購房目的的：工作作便捷,居家工工作兩不不誤?？蛻籼卣髡鳎哼@部部分人士士消費能能力較強強，消費費意識超超前，容容易接受受新生事事物。年年齡一般般在300-455歲之間間，學歷歷較高，屬于高高級知識識分子，講究生生活品位位，注重重生活質質素。因因為平時時工作節節奏快，他們追追求時尚尚、簡單單、輕松松、隨意意的生活活。他們們對渝中中區樓盤盤的交通通以及“軟件”資源有有一定要要求。置業偏好好：地段段,配套套服務,景觀,休閑設設施,生生活品味味。 （4）、政府府公務員員：約114%

30、 購房房目的：置業住住家,提提高生活活品質。 客戶戶特征：選擇購購買東和和灣住宅宅的公務務員應屬屬于仕途途得意者者,處于于人生一一個較美美好的階階段。他他們有物物質與精精神兩方方面的追追求,渴渴望高品品質住宅宅給全家家生活帶帶來更大大的滿足足.而”渝中情情結、無無敵江景景”對他們們心理有有深深的的烙印，同時“高性價價比” 也是是他們選選擇住宅宅的重要要因素. 其次次，隨著著住房制制度的改改革，年年輕的政政府官員員福利分分房的機機會越來來越少，而隨著著公務員員的薪水水不斷上上升和他他們職務務的上升升、灰色色收入的的增加，他們的的購買力力越來越越強，他他們將選選擇三房房或更大大的用于于居家。有些身

31、身居要職職的政府府官員，急需換換房，他他們會為為子女交交納首期期款，或或者有人人替他們們的子女女交納。因此項項目的品品牌實力力,特色色創新,項目文文化氛圍圍對他們們有莫大大的吸引引力。置業偏好好：區位位優勢,物有所所值,住住宅文化化,生活活品味。（5）、自由置置業者：約5%購房目的的：居家家、辦公公客戶特征征：自由由職業人人士，如如律師、建筑師師、證券券從業人人士、獨獨立策劃劃人、藝藝術從業業人士等等，他們們工作不不受嚴格格的作息息時間的的影響，思想較較為前衛衛，對精精品的東東西占有有欲特別別強，有有一定的的獵奇心心理。置業偏好好：本項項目與其其他房地地產項目目是否真真有差別別，家庭庭辦公環環

32、境能否否滿足他他們的要要求，如如有沒有有寬帶等等現代通通信網絡絡，委托托性特約約服務和和經營性性多種服服務能否否滿足他他們隨意意的生活活等。（6）、外地在在渝人員員：約33% 購房房目的：工作需需要,居居家休閑閑。 客戶戶特征：這部分分人士在在重慶的的時間相相對較長長,對重重慶也漸漸漸有了了感情, 但因因為工作作性質或或出于對對東和灣灣特有魅魅力的喜喜愛或出出于公司司長期發發展的需需要,有有的由公公司購買買房產作作為員工工住宿之之用,也也有的由由部分高高級管理理人員自自己購房房居住他他們看中中了東和和灣項目目的品質質與品味味,也認認為它有有保值升升值的潛潛力,即即使買下下來做為為自有資資產也物

33、物有所值值.置業偏好好：工作作便利,特色文文化的建建筑,天天然江景景,高性性價比,完善的的配套服服務。 （7）、房地地產職業業投資者者：約22%購房目的的：投資資購買,出租獲獲利客戶特征征：解放放碑,朝朝天門的的商住物物業都有有很強的的投資性性.而不不少職業業投資者者更把此此區域的的物業作作為他們們投資獲獲利的”聚寶盆盆”，這些些人經驗驗豐富,看得準準,出手手快,對對風險與與收益的的對比認認識把握握得比較較好.他他們在買買下看好好物業之之后,一一般是將將之出租租,以租租金支付付按揭利利息,還還略有盈盈余,同同時自己己又坐等等房產升升值,當當其增值值達到自自己預定定期望時時,就會會馬上轉轉手獲利

34、利.而東東和灣因因為自己己的地塊塊價值,軟硬件件素質的的優勢,置業偏好好：性價價比、交交通、小小戶型。項目價格格定位瑞爾特根根據重慶慶房產市市場狀況況和該項項目的產產品設計計狀況，結合競競爭性樓樓盤銷售售價格狀狀況，瑞瑞爾特項項目組認認為東和和公司若若依照瑞瑞爾特營營銷推廣廣方案和和建筑產產品設計計建議，可參考考瑞爾特特提出的的建議均均價：336000元/平平方米（建筑面面積，以以下同），銷售售價格范范圍28800-52000元/平方米米。總體體價格策策略實行行“低開高高走”，開盤盤初期低低價聚集集人氣，然后價價格逐漸漸攀高。因此建建議開盤盤時期，住房銷銷售均價價控制在在35000元/平方米米。 市場形象象定位項目通過過鮮明的的賣點提提煉、有有效營銷銷策略和和創新的的廣告策策略塑造造項目高高貴、精精致、文文化的樓樓盤形象象，全新新演繹香香格里拉拉的深厚厚文化底底蘊和朝朝天門及及三峽的的悠久文文化，并并與項目目倡導的的水（江江景）文文化、建建筑文化化和居家家文化充充分融合合；力爭爭把東和和灣打造造成朝天天門地區區的形象象工程尊尊重傳統統文化的的示范工工程，以以此全面面提升發發展商東東和物業業（集團團）公司司的品牌牌形象。營銷總體體定位 在對項項目策劃劃實施工工作中,推廣總總體定位位是戰略略構想,是統籌籌全局的的根本,有了準準確的戰戰略定