1、第八章 土地增值稅土地增值稅：對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 第一節(jié) 土地增值稅征稅范圍與納稅人 一、土地增值稅的征稅范圍 （1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)； （2）地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 “轉(zhuǎn)讓”是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 “國(guó)有土地”是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。 “地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施，如廠房、倉(cāng)庫(kù)、商店、醫(yī)院、住宅、地下室、圍墻、煙囪、電梯、中央空調(diào)、管道、水箱等。 “附著物

2、”是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。 上述建筑物和附著物的所有者對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利，即擁有排他性的全部產(chǎn)權(quán)。 征稅范圍的界定 土地增值稅征稅范圍的判斷可依據(jù)以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)： 1、土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，不包括轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地使用權(quán)和出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為。 第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)所轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)是否為國(guó)有 注意區(qū)分國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與出讓的不同涵義。 2、土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬（包括土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)）的行為征稅，不包括未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為。 第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓 例如，房地

3、產(chǎn)的出租；以房地產(chǎn)抵押貸款在抵押期間的房地產(chǎn)；雙方合作建房，建成后自用的房產(chǎn)；房地產(chǎn)的代建房行為等等，均未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，因此，不征收土地增值稅。 3、土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為征稅，不包括以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為。 第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)權(quán)屬是否為有償轉(zhuǎn)讓 在土地增值稅征稅范圍的界定上，需要說(shuō)明的是，無(wú)論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。 總結(jié)1、是否是國(guó)有土地使用權(quán)（不含集體土地）2、是否是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)（不包含出讓、出租）3、是否取得收入（不包含繼承、捐贈(zèng)）注意: 要取得收入，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)

4、生變更，但權(quán)屬人并沒(méi)有取得收入，不征收土地增值稅若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍1、出售征稅。具體包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。2、繼承、贈(zèng)與繼承不征稅（無(wú)收入）。贈(zèng)與中公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征稅；非公益性贈(zèng)與征稅。3、出租不征稅（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）4、房地產(chǎn)抵押抵押期不征稅；抵押期滿償還債務(wù)本息不征稅；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征稅。 對(duì)若干具體情況的判定 對(duì)以下具體事項(xiàng)的征稅情況，列表判定如下：若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍5、房地產(chǎn)交換單位之間換房征稅；個(gè)人之間

5、互換自住房免征稅。6、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征收；投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征稅。7、合作建房建成后自用，暫免征稅；建成后轉(zhuǎn)讓，征稅。8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征稅。9、代建房不征稅（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）10、房地產(chǎn)重新評(píng)估不征稅（無(wú)收入）【例】根據(jù)有關(guān)規(guī)定，可以不征或免征土地增值稅的有（ ）。A.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資的企業(yè)B.企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行交換的C.被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)D.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的 答案：AC 【例】下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是（ ）。 A.贈(zèng)予社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn) B.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn) C.抵押期滿

6、權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn) D.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn) 答案：C二、土地增值稅納稅人 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率表如下： 級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率速算扣除率150以下（含50）3002超過(guò)50100（含100）4053超過(guò)100200（含200）50154200以上6035第二節(jié) 稅率 【例】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓收入5000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目金額4200萬(wàn)元，則其適用稅率為（ ）。 A.30 B.40 C.50 D.60 答案：A 解析：增值稅扣除項(xiàng)目金額比例（50004200）42001

7、0019，適用第一級(jí)稅率，即30。第三節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目一、應(yīng)稅收入的確定貨幣收入實(shí)物收入：需要估價(jià)其他收入：如無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值（估價(jià)）二、扣除項(xiàng)目的確定 取得土地使用權(quán)所支付的金額：地價(jià)款、有關(guān)稅費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)成本： 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地征用費(fèi) 耕地占用稅 勞動(dòng)力安置費(fèi) 地上地下附著物補(bǔ)償凈支出 安置動(dòng)遷用房支出 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公 共配套設(shè)施支出 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加、契稅、 印花稅（已列管理費(fèi)用的不重復(fù)扣） 其他扣除項(xiàng)目：從事房地

8、產(chǎn)開發(fā)的，按“支付的地價(jià)款+開發(fā)成本” 的20%加計(jì)扣除 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：重置成本價(jià)成新度 其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款； 具體有以下三種形式：（1）以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用 權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；（2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原 土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。 2、納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納 的有關(guān)費(fèi)用。因財(cái)務(wù)費(fèi)用導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除變化：（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目

9、計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額； 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。即：允許扣除的全部房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =利息+（土地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除即：允許扣除的全部房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =（土地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（1）不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的： 按發(fā)票所載金額-（轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度）

10、5%/年“每年”指：發(fā)票所載日期-售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)“1年”；超過(guò)1年，剩余時(shí)間未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月，視為1年 （2）既沒(méi)評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的： 實(shí)行核定征收 一、計(jì)稅依據(jù)：第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值額的確定1、計(jì)算： 土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額2、按評(píng)估價(jià)格計(jì)稅 具有下列情形之一的，按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收（1）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入”（2）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定“扣除項(xiàng)目金額”（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格， 又無(wú)正當(dāng)理由的 稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定“轉(zhuǎn)讓房

11、地產(chǎn)的收入”轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1、取得土地使用權(quán)所支付的金額2、房地產(chǎn)開發(fā)成本3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5、財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率2、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用3、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 【例】轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋的凈值、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。 答案： 解析：轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)，計(jì)算土地增值稅可扣除的是房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、地價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金。 二、計(jì)稅方法分步計(jì)算

12、法，即按照每一級(jí)距的土地增值額乘以該級(jí)距相應(yīng)的稅率，分別計(jì)算各級(jí)次土地增值稅稅額，然后將其相加匯總，求得應(yīng)納稅額。其計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額（每一級(jí)距土地增值額適用稅率）速算扣除法，即按照增值額乘以適用的稅率，減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率- 扣除項(xiàng)目金額速算扣除率（一）計(jì)算過(guò)程1、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。如系轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，應(yīng)計(jì)算評(píng)估價(jià)格，再確定扣除項(xiàng)目金額。 評(píng)估價(jià)格重置成本價(jià)成新度折扣率2、計(jì)算增值額。增值額轉(zhuǎn)讓收入額扣除項(xiàng)目金額3、計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比重增值率增值額扣除項(xiàng)目金額1004、依據(jù)增值率確定適用稅率。5、依據(jù)適用稅率計(jì)

13、算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目扣 除 項(xiàng) 目轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（1）取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款（2）按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用（3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅已列入管理費(fèi)用，不允許再單獨(dú)扣除）（5）加計(jì)20的扣除非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅可以扣除）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家

14、統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用（3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金 計(jì)算案例【例1】轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)納稅額的計(jì)算 A房地產(chǎn)開發(fā)公司支付1600萬(wàn)元土地出讓金，有償受讓一塊地皮后，因原計(jì)劃投入商品住宅開發(fā)的資金遲遲未能到位，于是將該塊地皮直接轉(zhuǎn)讓給了B房地產(chǎn)開發(fā)公司，取得轉(zhuǎn)讓收入2000萬(wàn)元，A公司已按規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（城建稅稅率7，教育費(fèi)附加征收率3，印花稅稅率0.5）。另外A公司在受讓該塊地皮時(shí)已按規(guī)定繳納了有關(guān)費(fèi)用12萬(wàn)元。 要求：計(jì)算A公司轉(zhuǎn)讓該塊地皮應(yīng)納的土地增值稅額。 （1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為2000萬(wàn)元。 （2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額： 取得土地使用權(quán)所支付的金額 160012161

15、2（萬(wàn)元） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 （20001600）5（173） 22（萬(wàn)元） 銷售發(fā)生的印花稅=2000 =1萬(wàn)元 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)161222+11635（萬(wàn)元） 注意：因?qū)υ摰仄の撮_發(fā)即脫手轉(zhuǎn)讓，故不得加計(jì)20的扣除。 （3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額 20001635365（萬(wàn)元） （4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 365163510022.4 因此，應(yīng)納土地增值稅適用稅率為30，速算扣除率為0。 （5）應(yīng)納土地增值稅額 365300 109.5（萬(wàn)元） 解析：為了抑制炒買炒賣地皮的投機(jī)行為，稅法規(guī)定，納稅人取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行任何開發(fā)與投入即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，只允許扣除

16、取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 【例2】房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)納稅額的計(jì)算 某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，取得銷售收入8000萬(wàn)元（城建稅稅率7，教育費(fèi)附加征收率3，印花稅稅率0.5）。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出如下：取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為800萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為2200萬(wàn)元；該公司因同時(shí)建造別的商品房，不能按該寫字樓計(jì)算分?jǐn)傘y行貸款利息支出。該公司所在地政府確定的費(fèi)用扣除比例為10。 要求：計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)納的土地增值稅額。 （1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為8000萬(wàn)元。 （2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金

17、額： 取得土地使用權(quán)所支付的金額為800萬(wàn)元。 房地產(chǎn)的開發(fā)成本為2200萬(wàn)元。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 （8002200）10 300（萬(wàn)元） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 80005（173）440（萬(wàn)元） 從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除 （8002200）20600（萬(wàn)元） 扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 80022003004406004340（萬(wàn)元） （3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額 800043403660（萬(wàn)元） （4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 3660434010084.33 因此，應(yīng)納土地增值稅適用稅率為40，速算扣除率為5。 （5）應(yīng)納土地增值稅額 36604043405 1247（萬(wàn)元）【例3】轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物

18、應(yīng)納稅額的計(jì)算 某生產(chǎn)企業(yè)2008年7月轉(zhuǎn)讓一幢1999年建造的公寓樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為1500萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，該公寓樓重置成本為5000萬(wàn)元，該樓房為七成新。轉(zhuǎn)讓前為取得土地使用權(quán)補(bǔ)交的土地出讓金和按規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為1500萬(wàn)元（能提供支付憑據(jù)）；另支付房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用4.50萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓時(shí)取得轉(zhuǎn)讓收入6200萬(wàn)元，并已按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金（城建稅稅率7，教育費(fèi)附加征收率3，印花稅稅率0.5）。 要求：計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓該公寓樓應(yīng)納的土地增值稅額。 （1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為6200萬(wàn)元。 （2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額： 取得土地使用權(quán)支付的金額為1500萬(wàn)元。 房地產(chǎn)評(píng)

19、估價(jià)格 5000703500（萬(wàn)元） 房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用為4.5萬(wàn)元。 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 62005（173）62000.5 344.1（萬(wàn)元） 扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 150035004.5344.15348.6（萬(wàn)元） （3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額 62005348.6 851.4（萬(wàn)元） （4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 851.45348.610015.92 因此，應(yīng)納土地增值稅適用稅率為30，速算扣除率為0。 （5）應(yīng)納土地增值稅額 851.430 255.42（萬(wàn)元） 解析：根據(jù)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓

20、環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除，但支付的房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用可按規(guī)定扣除。 三、房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算（一）什么是土地增值稅清算？ 納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為（二）為什么要進(jìn)行土地增值稅清算1、土地增值稅政策的變化（1）1994年1月1日開始征收 細(xì)則第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部

21、竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工,辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。（二）為什么要進(jìn)行土地增值稅清算（2）2003年：要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售收入的 1%-2%的比例進(jìn)行預(yù)征； （3）2006年： 財(cái)稅200621號(hào)：各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187

22、號(hào)）：明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，取代以預(yù)征為主的繳納辦法，并決定自2007年2月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅開展全面清算工作 （二）為什么要進(jìn)行土地增值稅清算（4）2009年：5月12日發(fā)布土地增值稅清算管理規(guī)程 （國(guó)稅發(fā)200991號(hào)），為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理、規(guī)范土地增值稅清算工作提供政策指導(dǎo)和操作依據(jù)（5）2010年： 國(guó)稅發(fā)201053號(hào)：科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作。為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整 除保障性住房外 保障性住房不預(yù)征； 東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%； 中部和東北地區(qū)省份不

23、得低于1.5%； 西部地區(qū)省份不得低于1%； 各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率 房企除了銷售經(jīng)適房、限價(jià)房等保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅外，容積率小于1.0的豪宅按照銷售收入的3%預(yù)征土地增值稅;其他項(xiàng)目，按銷售收入的2%預(yù)征土地增值稅。（7）2010年：5月國(guó)稅總局又發(fā)布了國(guó)稅函“220號(hào)”文關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知；土地增值稅全面清算工作已勢(shì)在必行，土地增值稅征繳將予嚴(yán)格執(zhí)行匯總：納稅人在房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅 預(yù)征土地增值稅的計(jì)算方法為： 預(yù)征土地增值稅=房地產(chǎn)銷

24、售收入額預(yù)征率 對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行清算繳納2、為什么要對(duì)土地增值稅實(shí)行以“預(yù)征”為主改為“清算”繳納為主？ 清算繳納與預(yù)繳方式而言，清算繳納更符合實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)，避免了預(yù)繳稅款導(dǎo)致的實(shí)際預(yù)繳稅額應(yīng)納稅額的情形；同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)銷售過(guò)程復(fù)雜，有分期開發(fā)、分期銷售，且開發(fā)和銷售間隔時(shí)間長(zhǎng)（三）土地增值稅的清算單位1、土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算 2、對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位 清算 3、開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住 宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額 （四）土地增值稅清算條件（清算對(duì)象或清算范圍）1、納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算（

25、一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算（對(duì)符合以下條件之一的）（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑 面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該 比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或 自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手 續(xù)的；應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算（四）省（自治區(qū)、

26、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的 其他情況（五）土地增值稅清算方法 1、納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料（1）土地增值稅清算表及其附表；（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。（3）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。（4）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅

27、款鑒證報(bào)告。2、收到清算資料后的處理方式 清算管理規(guī)程第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種： （1）對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理。 （2）對(duì)符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。 （3）對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。意味著可能對(duì)該項(xiàng)目的土地增值稅清算，按照清算管理規(guī)程第三十三條規(guī)定實(shí)行核定征收。 3、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)：稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)

28、告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 清算管理規(guī)程第12條：納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。 國(guó)稅發(fā)201053號(hào)：有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。4、土地增值稅清算的審核（1）土地增值稅清算的審核部門稅務(wù)機(jī)關(guān) 清算管理規(guī)程第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。（2）審查內(nèi)容 清算

29、項(xiàng)目的審查： 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算； 對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算； 對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅(91號(hào)文第十七條）。收入情況的審核： 重點(diǎn)審核“銷售明細(xì)表”、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入； 對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核； 對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況； 視同銷售房產(chǎn)的審查。確認(rèn)有無(wú)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資

30、產(chǎn)等情況。 扣除項(xiàng)目金額的審查 在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 “開發(fā)成本”中各個(gè)成本項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各成本項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。 扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟模乐谷藶檎{(diào)節(jié)成本。 納稅人將同一個(gè)項(xiàng)目分期開發(fā)的，或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。 5、土地增值稅的核定征收 （1）條件：清

31、算中符合以下條件之一的可實(shí)行核定征收依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。 （2）核定征收的程序：符合上述核定征收條件的， 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書 派出稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查 經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議并做出決定 通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅（3）新的嚴(yán)格要求（國(guó)稅發(fā)20

32、1053號(hào)） 核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法規(guī)的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。 對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。 6、土地增值稅的清算補(bǔ)繳及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 （1）納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 （2）在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓

33、的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按“清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用”乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算清算時(shí)應(yīng)當(dāng) 計(jì)算： 單位建筑面積成本費(fèi)用清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額總可售面積 清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算: 扣除項(xiàng)目金額單位建筑面積成本費(fèi)用銷售面積一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的免征土地增值稅。 財(cái)稅2006141號(hào)規(guī)定：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省級(jí)人民政府根據(jù)國(guó)辦發(fā)200526號(hào)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。 第五節(jié) 稅收優(yōu)惠國(guó)辦發(fā)200526號(hào)對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅規(guī)定的原則條件是 ： 1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； 2、單套建筑面積在120平方米以下； 3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。 允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單