1、 開(kāi) 題 報(bào) 告題 目：長(zhǎng)春市房地產(chǎn)環(huán)境分析研究 報(bào)告人 27 日一、文獻(xiàn)綜述（一）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀： 房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過(guò)度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開(kāi)發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來(lái)23年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會(huì)低于20。市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來(lái)針對(duì)房

2、地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房與投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國(guó)，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)2-3年我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來(lái)23年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)，原因是：第一 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長(zhǎng)的趨勢(shì)）必然反映在房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)上；第二 近年來(lái)地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)成本增加將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)看，房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率以及居民可支配收入

3、正相關(guān)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中斷，否則房?jī)r(jià)的運(yùn)行趨勢(shì)只會(huì)上升，而不可能下降。普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對(duì)中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)23年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國(guó)

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比將有所提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開(kāi)拓東部二、三線城市市場(chǎng)，并逐漸向全國(guó)延伸，從而帶動(dòng)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。（二）國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀： 美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)二十世紀(jì)80年代以后一直是世界上理性和規(guī)范發(fā)展的成熟市場(chǎng)典范,然而在進(jìn)入二十一世紀(jì)后也開(kāi)始了一個(gè)不太理性的高速增長(zhǎng)期。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來(lái)的穩(wěn)步增長(zhǎng),美國(guó)的住宅價(jià)格更是讓人不可理解地快速上漲。目前已有越來(lái)越多的美國(guó)經(jīng)濟(jì)界人士認(rèn)為,美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫己經(jīng)出現(xiàn),政府必須采取果斷的措施來(lái)應(yīng)對(duì)和抑制日益攀升的房地產(chǎn)價(jià)格。美國(guó)新上任的美聯(lián)儲(chǔ)主席本.伯南克在防止和解決美國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和房地產(chǎn)升溫的

5、主要方法是對(duì)美元再行加息,進(jìn)行金融創(chuàng)新和進(jìn)一步放寬限制,希望以此來(lái)確保美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速、持續(xù)發(fā)展和美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的理性、健康發(fā)展。美國(guó)作為世界最發(fā)達(dá)的國(guó)家,是世界上二十世紀(jì)最先解決居民住宅問(wèn)題的國(guó)家,美國(guó)絕大部分居民是居住在別墅和單套面積達(dá)200平方米以上的住房里。美國(guó)的統(tǒng)計(jì)資料都是以單元住宅來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格,而不是按平方米來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)。目前美國(guó)平均房?jī)r(jià)折算成每平方米價(jià)格約在一萬(wàn)元人民幣,同我國(guó)目前一線城市市區(qū)高檔住房?jī)r(jià)格相當(dāng)。美國(guó)人當(dāng)今崇尚的居住品位和我國(guó)的住宅觀念大相徑庭。不但單位住宅沒(méi)有公共面積一項(xiàng)的干擾,而且住宅內(nèi)很多區(qū)域是不算人建筑面積的。因?yàn)槠溆?jì)算的原則是完工面積必須是經(jīng)過(guò)建筑材料如地板

6、、地毯之類鋪設(shè)后的地面和樓面。因此一般室內(nèi)的走廊、地下室、閣樓和院子都不在銷售總價(jià)范圍之內(nèi)。同時(shí),按照美國(guó)建筑行業(yè)的指導(dǎo),室內(nèi)層高低于五英尺的部分不作計(jì)算,如果一個(gè)房間7英尺以上的空間不到50%，則整個(gè)面積不計(jì)房?jī)r(jià)。雖然美國(guó)是最先進(jìn)人居住現(xiàn)代化的國(guó)家,但進(jìn)人21世紀(jì)后隨著人民的生活水平的不斷提高和人口的自然增長(zhǎng),改善住房環(huán)境和投資商品住房的行為近年來(lái)較為普遍,這就進(jìn)一步促使了美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的一路走高。面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)富效應(yīng),一些原先選擇租房居住的家庭也開(kāi)始改變觀念選擇購(gòu)房居住,從而進(jìn)一步加強(qiáng)了人們對(duì)房地產(chǎn)的需求。與此同時(shí),伴隨著美國(guó)大都市房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升,使得這些地區(qū)的一些精明的居民開(kāi)始出

7、售他們手中的升值和高價(jià)房屋,一些工薪階層更是將快速增值的自住商品房出售后搬遷至低房?jī)r(jià)的二三線城市生活。美國(guó)2005年房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲幅度接近巧15%,這是該國(guó)自二十世紀(jì)80年代以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅最大的一年,目前仍沒(méi)有跡象表明房?jī)r(jià)已經(jīng)升到頂點(diǎn)。與房?jī)r(jià)快速上漲不同的是非住房產(chǎn)品和消費(fèi)類產(chǎn)品指數(shù)僅僅上漲3%。從地區(qū)上看,美國(guó)太平洋地區(qū)增長(zhǎng)速度最快,西南中部地區(qū)則增長(zhǎng)速度較慢。二十世紀(jì)80年代,在西好萊塢市,一套面積1000平方英尺的住房售價(jià)30萬(wàn)美元,現(xiàn)在的售價(jià)則高達(dá)180萬(wàn)美元,而且價(jià)格還在上漲。美國(guó)加州的房?jī)r(jià)近三年平均升幅達(dá)到40%。美國(guó)聯(lián)邦房屋企業(yè)監(jiān)督辦公室認(rèn)為,美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲受多種因素影響,其

8、中按揭利率低,投機(jī)性投資和人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期是主要原因。雖然無(wú)論從上漲幅度和地域廣度看,房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)都很驚人,但考慮到通脹率、收人增長(zhǎng)和其他因素,這種增長(zhǎng)能否持續(xù)下去成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家在2003年就開(kāi)始發(fā)出了房地產(chǎn)過(guò)熱的警告,2006年更提出了美國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的忠告。目前美國(guó)政府正打算通過(guò)提高利率,增長(zhǎng)稅收和調(diào)節(jié)市場(chǎng)來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和平抑市場(chǎng),避免美國(guó)房?jī)r(jià)的大起大落,以促使美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們收入增長(zhǎng)的水平同步。二、選題的目的和意義據(jù)世界銀行數(shù)據(jù)，發(fā)展中國(guó)家房地產(chǎn)投資及其相關(guān)服務(wù)兩項(xiàng)所創(chuàng)造的價(jià)值約占GNP的7%-8%，在我們國(guó)家，這個(gè)比例可能更高，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)被

9、視為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。自2003年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)整體升溫，部分地區(qū)出現(xiàn)“過(guò)熱”現(xiàn)象，其表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快、商品房供給結(jié)構(gòu)不合理、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大等。而另一方面住房空置率持續(xù)上升，數(shù)據(jù)顯示，2004、2005年末全國(guó)商品房空置面積分別為1.23億、1.43億平方米，同比增速達(dá)15.7%。顯然，這已經(jīng)不能很好地用經(jīng)濟(jì)基本面和合理的供求關(guān)系來(lái)解析了，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于相當(dāng)程度的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡狀態(tài)。面對(duì)市場(chǎng)失靈、房?jī)r(jià)失效等問(wèn)題，社會(huì)各界要求政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格干預(yù)的聲音越發(fā)高漲，政府也不斷出臺(tái)各種措施來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制，希望在不影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的前提下，達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。但實(shí)際

10、情況是，在近年來(lái)中央政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控的風(fēng)雨聲中，房地產(chǎn)市場(chǎng)利益攸關(guān)方博弈關(guān)系日趨復(fù)雜，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了各種非理性行為與升值預(yù)期、房?jī)r(jià)上漲相互強(qiáng)化相互推動(dòng)的惡性循環(huán)，住房有效供給和有效需求雙重不足，市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府管制雙重失靈。因此，有必要從理論和實(shí)證上分析房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的現(xiàn)象和成因，為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制提供提供理論依據(jù)以及可行性建議。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展使得房地產(chǎn)資源得到了優(yōu)化配置，但另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)這一特殊的商品，市場(chǎng)機(jī)制內(nèi)生的自我調(diào)節(jié)缺陷也逐漸顯露，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺陷的彌補(bǔ)或市場(chǎng)失靈的規(guī)制是政府面臨的問(wèn)題。本文主要研究當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及其定價(jià)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制出現(xiàn)的問(wèn)題

11、，通過(guò)案例分析和比較、借鑒其他產(chǎn)業(yè)的政府規(guī)制做法，分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的原因，就房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀提出一些政策建議。本次選題的目的是：1、有利于政府對(duì)長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控 2、為房地產(chǎn)企業(yè)的決策提供幫助 3、促進(jìn)長(zhǎng)春市的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展三、研究方案（框架）首先，研究的內(nèi)容的第一部分是長(zhǎng)春市城市概況，介紹了長(zhǎng)春市的總面積、人口等基本情況。第二部分是長(zhǎng)春市房地產(chǎn)基本情況，主要從商品房總體情況、商品住宅市場(chǎng)、辦公物業(yè)市場(chǎng)分析、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析、土地市場(chǎng)概況等情況深入研究，第三部分是長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，從目前國(guó)家出臺(tái)政策、二手房還貸、房?jī)r(jià)過(guò)高等問(wèn)題展開(kāi)深入研究。四、進(jìn)度計(jì)劃2013年01月05日-20

12、13年02月08日，按照導(dǎo)師下達(dá)的任務(wù)書，做開(kāi)題報(bào)告。2013年02月09日-2013年03月15日，畢業(yè)設(shè)計(jì)中期檢查。2013年03月16日-2013年04月30日，在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下按進(jìn)度完成論文。2013年05月01日-2012年05月10日，做好答辯的準(zhǔn)備工作。2013年05月11日-2012年06月02日, 答辯五、指導(dǎo)教師意見(jiàn)指導(dǎo)教師： 年 月 日中 期 報(bào) 告題 目：長(zhǎng)春市房地產(chǎn)環(huán)境分析研究報(bào)告人：張磊 2013年3月15日一、總體設(shè)計(jì)二、框架圖三、進(jìn)展情況四、指導(dǎo)教師意見(jiàn)指導(dǎo)教師： 2013年 月 日結(jié) 題 驗(yàn) 收一、完成日期二、完成質(zhì)量三、存在問(wèn)題四、結(jié)論指導(dǎo)教師： 年 月

13、日摘 要房地產(chǎn)業(yè)是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,經(jīng)過(guò)國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)歷史以及理論反復(fù)的證明,房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作用重要，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性,房地產(chǎn)的高速發(fā)展是經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過(guò)程的前提和主要內(nèi)容。所以,政府的有關(guān)部門一定要正確地規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng),而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)參與者都必須要遵循市場(chǎng)規(guī)則來(lái)進(jìn)行投資,這才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,這樣才能保證房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中做出巨大貢獻(xiàn)。關(guān)鍵詞：長(zhǎng)春市，房地產(chǎn)，環(huán)境AbstractThe real estate industry is an important part of the whole national econom

14、y, the domestic and foreign economic growth history and the theory of repeated proof, function of the real estate industry in economic development in an important, has the high sensitivity and advancing the economic development, the rapid development of real estate is the prerequisite and main conte

15、nt of economic growth. Therefore, the relevant departments of the government must correctly guide and standardize the real estate market, and each player in the real estate market must follow the market rules to investment, it can ensure the healthy development of the real estate market, so as to en

16、sure that the real estate industry made great contribution in the economic development of our country.Keywords: Changchun City, real estate, environment目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc353041980 1.長(zhǎng)春市城市概況 PAGEREF _Toc353041980 h 1 HYPERLINK l _Toc353041981 2.長(zhǎng)春市房地產(chǎn)概況 PAGEREF _Toc353041981 h 2 HYP

17、ERLINK l _Toc353041982 2.1 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc353041982 h 2 HYPERLINK l _Toc353041983 2.1.1我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向二三線城市擴(kuò)張投資的趨勢(shì) PAGEREF _Toc353041983 h 2 HYPERLINK l _Toc353041984 2.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇二三線城市擴(kuò)張投資的必要性 PAGEREF _Toc353041984 h 2 HYPERLINK l _Toc353041985 2.2長(zhǎng)春城市競(jìng)爭(zhēng)力分析 PAGEREF _Toc353041985 h 3 HYPERLINK l _T

18、oc353041986 2.2.1城市競(jìng)爭(zhēng)力理論 PAGEREF _Toc353041986 h 3 HYPERLINK l _Toc353041987 2.2.2生產(chǎn)要素吸引力 PAGEREF _Toc353041987 h 4 HYPERLINK l _Toc353041988 2.2.3投資環(huán)境吸引力 PAGEREF _Toc353041988 h 5 HYPERLINK l _Toc353041989 2.2.4市場(chǎng)需求吸引力 PAGEREF _Toc353041989 h 5 HYPERLINK l _Toc353041990 3.長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的有力支撐因素 PAGEREF

19、 _Toc353041990 h 8 HYPERLINK l _Toc353041991 3.1國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)與社會(huì)良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì) PAGEREF _Toc353041991 h 8 HYPERLINK l _Toc353041992 3.2有效需求將持續(xù)增長(zhǎng) PAGEREF _Toc353041992 h 8 HYPERLINK l _Toc353041993 3.3振興東北老工業(yè)基地的政策進(jìn)一步落實(shí) PAGEREF _Toc353041993 h 9 HYPERLINK l _Toc353041994 3.4長(zhǎng)春的城市化進(jìn)程加大了長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間 PAGEREF _Toc3530

20、41994 h 9 HYPERLINK l _Toc353041995 3.5長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有后發(fā)優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc353041995 h 9 HYPERLINK l _Toc353041996 4.當(dāng)前長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn) PAGEREF _Toc353041996 h 11 HYPERLINK l _Toc353041997 4.1開(kāi)發(fā)成本結(jié)構(gòu)的變化挑戰(zhàn) PAGEREF _Toc353041997 h 11 HYPERLINK l _Toc353041998 4.2房?jī)r(jià)上漲的挑戰(zhàn) PAGEREF _Toc353041998 h 11 HYPERLINK l _To

21、c353041999 4.3競(jìng)爭(zhēng)加劇的挑戰(zhàn) PAGEREF _Toc353041999 h 12 HYPERLINK l _Toc353042000 4.3.1外埠開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)加劇 PAGEREF _Toc353042000 h 12 HYPERLINK l _Toc353042001 4.3.2來(lái)自保障性住房供應(yīng)的挑戰(zhàn) PAGEREF _Toc353042001 h 12 HYPERLINK l _Toc353042002 4.4需求方面的挑戰(zhàn) PAGEREF _Toc353042002 h 12 HYPERLINK l _Toc353042003 4.5政府管理不到位 PAGEREF _

22、Toc353042003 h 13 HYPERLINK l _Toc353042004 5.長(zhǎng)春市房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策 PAGEREF _Toc353042004 h 15 HYPERLINK l _Toc353042005 5.1政府應(yīng)樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市的理念 PAGEREF _Toc353042005 h 15 HYPERLINK l _Toc353042006 5.2培育長(zhǎng)春城市群 PAGEREF _Toc353042006 h 15 HYPERLINK l _Toc353042007 5.4約束房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不良行為 PAGEREF _Toc353042007 h 15 HYPERLINK l _To

23、c353042008 5.5規(guī)范物業(yè)管理 PAGEREF _Toc353042008 h 16 HYPERLINK l _Toc353042009 5.6挖掘消費(fèi)潛力 PAGEREF _Toc353042009 h 16 HYPERLINK l _Toc353042010 5.7加強(qiáng)土地管理 PAGEREF _Toc353042010 h 16 HYPERLINK l _Toc353042011 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc353042011 h 18長(zhǎng)春市房地產(chǎn)環(huán)境分析研究一 緒論1.1 研究背景1.2 研究目的與意義1.3 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.4 研究?jī)?nèi)容與技術(shù)路線1.長(zhǎng)春市城市概況長(zhǎng)

24、春是一座美麗的城市，中國(guó)特大城市之一，具備繁榮和開(kāi)放的國(guó)際化大都會(huì)，長(zhǎng)春市區(qū)內(nèi)居住著約30萬(wàn)的外籍友人，分別來(lái)自世界各地。同時(shí)長(zhǎng)春也是中國(guó)最大的汽車工業(yè)城市。中國(guó)建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市。中國(guó)第一汽車集團(tuán)公司和長(zhǎng)春電影制片廠都在長(zhǎng)春，是我國(guó)最早的汽車工業(yè)基地和電影制作基地。吉林省省會(huì)就是，稱為北方的窗口城市。在2012年，中國(guó)城市生活質(zhì)量指數(shù)（CCLQI）位列全國(guó)第一。在2012年中國(guó)最具幸福感城市評(píng)比上，長(zhǎng)春位列排行榜第五。2012年入選“2012中國(guó)特色魅力城市200強(qiáng)”和“中國(guó)最具安全感城市”等殊榮。長(zhǎng)春素有“汽車城”、“電影城”、“森林城”、“雕塑城”“文化城”、“科技文教城”

25、、“國(guó)際軌道交通之都”等眾多美譽(yù)。同時(shí)是中國(guó)汽車、軌道客車、電影、光學(xué)、生物制藥等行業(yè)的發(fā)源地。中國(guó)最大的汽車工業(yè)科研生產(chǎn)基地是位于長(zhǎng)春的中國(guó)第一汽車集團(tuán)公司，汽車產(chǎn)量占全國(guó)總產(chǎn)量的五分之一?，F(xiàn)在已形成的工業(yè)體系是以交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)為主體。長(zhǎng)春現(xiàn)已成立工業(yè)體系，以交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)為主體，有很大的成效；長(zhǎng)春農(nóng)業(yè)高度發(fā)達(dá)，位于世界三大黃金玉米帶吉林黃金玉米帶的核心區(qū)域。在中國(guó)，十個(gè)產(chǎn)糧大縣中就有七八個(gè)來(lái)自吉林省，而其中一大半就在長(zhǎng)春平原。 長(zhǎng)春的科技教育基礎(chǔ)也是十分雄厚，在長(zhǎng)春，普通高等院校三十二所，中國(guó)科學(xué)院和中國(guó)工程院院士三十五位，獨(dú)立科研與技術(shù)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)一百多個(gè)，同時(shí)光學(xué)電子、激光技術(shù)、高

26、分子材料、生物工程等方面，研究的技術(shù)全國(guó)領(lǐng)先，甚至有的已經(jīng)達(dá)到國(guó)際的先進(jìn)水平。長(zhǎng)春電影制片廠是新中國(guó)電影事業(yè)的“搖籃”，是中國(guó)早期的電影制片廠，成績(jī)斐然，長(zhǎng)春市政府為弘揚(yáng)電影文化，自九二年以來(lái)，每?jī)赡昃团e辦一屆長(zhǎng)春國(guó)際電影節(jié)（C.I.F.F）。那時(shí)會(huì)邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外電影界知名人士和電影廠商匯聚長(zhǎng)春，共同探討電影，共創(chuàng)電影輝煌；長(zhǎng)春的綠化在也位列前茅，市區(qū)的綠化覆蓋率達(dá)38%，而且因?yàn)殚L(zhǎng)春位置在東北，夏季氣候涼爽，樹(shù)木茂盛，可以用來(lái)當(dāng)避暑勝地，冬季銀裝素裹，北國(guó)雪飄。其中著名的凈月潭森林旅游區(qū)，總面積近二百平方公里，人工森林是亞洲最大的。市內(nèi)旅游景點(diǎn)也很多，總開(kāi)辟了有十多條旅游熱線。長(zhǎng)春是沿邊開(kāi)放城市

27、，會(huì)享受國(guó)家沿海開(kāi)放城市有關(guān)優(yōu)惠政策，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。長(zhǎng)春位置優(yōu)越，是東北腹地核心，也是東北地區(qū)天然地理中心，東北亞幾何中心，東北亞十字經(jīng)濟(jì)走廊核心之一。長(zhǎng)春總面積為20604平方公里，市區(qū)面積達(dá)到4906平方公里。自改革開(kāi)放以來(lái)不斷的在擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值也迅速增加，以年均百分之二十的速度遞增，所以綜合實(shí)力越來(lái)越強(qiáng)，排名在全國(guó)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力五十強(qiáng)中的第十六位，被列入中國(guó)投資環(huán)境四十優(yōu)，是全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市和行政副省級(jí)城市。另外長(zhǎng)春還是東北亞的中心，獨(dú)特的地理位置，風(fēng)景獨(dú)特，中國(guó)大陸旅游業(yè)最發(fā)達(dá)城市，再加上千年古都的韻味，展望新世紀(jì)，長(zhǎng)春將以千年古都更加開(kāi)放的形象走向世界，成為世界國(guó)際大都市面

28、貌。二 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)概況2.1 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)2.1.1我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向二三線城市擴(kuò)張投資的趨勢(shì)我們通常根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)城市發(fā)展的狀況和公開(kāi)的流行說(shuō)法把房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)軔地區(qū)和最發(fā)達(dá)的城市劃分為一線城市，如北京、深圳、廣州和上海；而把天津和一些發(fā)達(dá)的省會(huì)城市及一些沿海開(kāi)放城市劃分為二線城市，如杭州、成都、沈陽(yáng)、濟(jì)南、大連、青島等；將地級(jí)市甚至一些落后省會(huì)城市劃分為三線城市。如青海、呼和浩特等；四線城市就是縣級(jí)市和縣城了。2.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇二三線城市擴(kuò)張投資的必要性在區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)的梯度轉(zhuǎn)移理論上認(rèn)為，發(fā)達(dá)地區(qū)快速發(fā)展之后，將會(huì)轉(zhuǎn)移向較發(fā)達(dá)地區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)和要素來(lái)完成，以帶

29、動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這樣的梯度轉(zhuǎn)移理論是以弗農(nóng)的工業(yè)生產(chǎn)生命周期階段理論為基礎(chǔ)上形成的。在社會(huì)上，工業(yè)各部門及各種工業(yè)產(chǎn)品，都會(huì)經(jīng)歷創(chuàng)新、發(fā)展、成熟、衰退等四個(gè)階段，并會(huì)在一定的時(shí)空中就會(huì)處于其中的一個(gè)階段，這四個(gè)階段就是工業(yè)產(chǎn)品的生命周期，其中，創(chuàng)新階段是最具有發(fā)展?jié)摿Φ碾A段。這就是弗農(nóng)的工業(yè)生產(chǎn)生命周期階段理論。后來(lái)，威爾斯和赫希哲等人，對(duì)這種理論進(jìn)行了驗(yàn)證、充實(shí)和發(fā)展，并且進(jìn)行實(shí)踐，將之引入到區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)形成了梯度轉(zhuǎn)移理論。引發(fā)的其主要觀點(diǎn)是：隨著時(shí)間的推移和生命周期階段的變化，高梯度區(qū)域的地區(qū)產(chǎn)業(yè)部門會(huì)為了保持優(yōu)勢(shì)地位，會(huì)逐漸向低梯度地區(qū)轉(zhuǎn)移，進(jìn)入低梯度階段的生產(chǎn)活動(dòng)，而這種生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)于低

30、梯度區(qū)域又是相對(duì)比較先進(jìn)和缺乏的，所以，有利于促進(jìn)低梯度區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和進(jìn)行。2.2長(zhǎng)春城市競(jìng)爭(zhēng)力分析2.2.1城市競(jìng)爭(zhēng)力理論自從20 世紀(jì) 80 年代末發(fā)展以來(lái)，經(jīng)濟(jì)全球化的不斷加速，讓以城市為核心的區(qū)域化的趨勢(shì)日益表現(xiàn)出來(lái)。企業(yè)、國(guó)家之間的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)行為愈演愈烈，特別是大城市之間的競(jìng)爭(zhēng)也更加的激烈。競(jìng)爭(zhēng)取決于兩個(gè)方面，第一，城市對(duì)外的輻射力及與其所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的深度，第二，城市向內(nèi)的聚集力，即吸引城外企業(yè)、資金、技術(shù)信息的能力。這讓城市競(jìng)爭(zhēng)力的問(wèn)題越來(lái)越引起人們的注意和探討。房地產(chǎn)業(yè)是非常重要的，房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)的關(guān)系為互相制約、互動(dòng)發(fā)展。通過(guò)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)，城市經(jīng)濟(jì)、

31、環(huán)境、就業(yè)、財(cái)政等多方面，而城市房地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)力和升值潛力也和城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提高有密切關(guān)系。國(guó)外學(xué)者對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力含義主要是從兩個(gè)角度進(jìn)行把握。第一，借用國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力的定義，把其用到對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力的分析上；第二，從產(chǎn)業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的角度間接地分析城市競(jìng)爭(zhēng)力。一個(gè)城市在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上的發(fā)展，與其它城市相比，所具有的自身創(chuàng)造財(cái)富和推動(dòng)地區(qū)、國(guó)家創(chuàng)造更多社會(huì)財(cái)富的能力。主要是指一個(gè)城市在競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展過(guò)程中具有的吸引、爭(zhēng)奪、擁有和控制、轉(zhuǎn)化資源，爭(zhēng)奪、占領(lǐng)和控制市場(chǎng)，以創(chuàng)造價(jià)值，為其居民提供福利的能力，與其它城市相比較所產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)力。城市競(jìng)爭(zhēng)力與城市綜合實(shí)力是有不同的。城市競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)綜合能力，但是不等同于綜

32、合實(shí)力。第一，城市綜合實(shí)力是從規(guī)模、總量上來(lái)衡量城市的綜合力量，表現(xiàn)在在經(jīng)濟(jì)、文化、科技等領(lǐng)域，而城市競(jìng)爭(zhēng)力則衡量城市潛在的是競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，從質(zhì)量、效用、功能上來(lái)體現(xiàn)。第二，城市綜合實(shí)力主要是著眼于城市自身，而城市競(jìng)爭(zhēng)力則強(qiáng)調(diào)與其他城市相比較。第三，城市綜合實(shí)力著重于城市當(dāng)前所具有的能力高低，而城市競(jìng)爭(zhēng)力存在潛在能力的衡量，它不僅著眼于城市現(xiàn)實(shí)狀態(tài)，還更強(qiáng)調(diào)城市的發(fā)展能力及城市的增長(zhǎng)后勁。其次，分類進(jìn)行城市競(jìng)爭(zhēng)力研究。在第 II 類中心城市中，值得注目的是長(zhǎng)春發(fā)展后勁位居榜首。更深入的分析可以發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)春原來(lái)的基礎(chǔ)是較低的，在1996 年 GDP 甚至不足 500 個(gè)億，近幾年進(jìn)步很大，發(fā)展后勁在主

33、要中心城市中僅次于深圳與呼和浩特，速度驚人。城市競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)調(diào)的正是一個(gè)城市現(xiàn)有基礎(chǔ)與趕超能力的統(tǒng)一。據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)春的發(fā)展后勁在相當(dāng)程度上可能與其大力發(fā)展現(xiàn)代汽車業(yè)有關(guān)。相比之下，大連久負(fù)盛名但是發(fā)展后勁略顯不足，這可能由于大連原來(lái)較高的基礎(chǔ)。發(fā)展后勁和一個(gè)城市原有的基礎(chǔ)高低有關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，發(fā)展后勁反映的是指一個(gè)城市趕超別的城市的能力，但是隨著基礎(chǔ)的提高，保持這種趕超能力的難度就會(huì)加大。第三部分是長(zhǎng)春市房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景，深入研究國(guó)家出臺(tái)政策、二手房還貸、房?jī)r(jià)過(guò)高等問(wèn)題。現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，影響長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生階段吸引力的因素具體表現(xiàn)為五個(gè)方面，這五力的共同作用使長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)成為外埠開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。2

34、.2.2生產(chǎn)要素吸引力長(zhǎng)春的土地和人力資源兩個(gè)要素在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，具有階段吸引力，第一，目前人力資源使用成本相對(duì)于同等城市較為低廉，第二，土地價(jià)格低于全國(guó)的水平。尤其更為突出的是土地價(jià)格對(duì)外埠開(kāi)發(fā)商的吸引力。從地價(jià)上看，長(zhǎng)春低于全國(guó)水平，全國(guó)土地的均價(jià)是每平方米 1212 元，去年全國(guó)增長(zhǎng) 1.21%，長(zhǎng)春市僅上漲 0.37%，而沈陽(yáng)增長(zhǎng) 1.66%，哈爾濱 1%，長(zhǎng)春低于東北區(qū)域水平。長(zhǎng)春市土地管理細(xì)則，吸引了大量外埠開(kāi)發(fā)商來(lái)長(zhǎng)春創(chuàng)業(yè)，對(duì)長(zhǎng)春土地市場(chǎng)的建設(shè)具有劃時(shí)代的意義，原因有兩個(gè)，一是長(zhǎng)春市的土地有增值空間；二是規(guī)范了土地運(yùn)行環(huán)境，開(kāi)發(fā)商在公平競(jìng)爭(zhēng)的條件下比的是實(shí)力，有利于開(kāi)發(fā)商整體素質(zhì)

35、的提高。游戲規(guī)則透明，就能引入優(yōu)質(zhì)資金和優(yōu)秀的地產(chǎn)商，外來(lái)商家沒(méi)有疑點(diǎn)就會(huì)進(jìn)展順利，這樣有利于長(zhǎng)春市整體經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，為城市化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2.2.3投資環(huán)境吸引力2.2.3.1地理環(huán)境的獨(dú)特長(zhǎng)春位于東北的中部，在區(qū)域布局中，擁有較高的市場(chǎng)容量和良好的輻射力。2.2.3.2日臻完善的基礎(chǔ)設(shè)施就現(xiàn)在來(lái)看，長(zhǎng)春市空氣環(huán)境優(yōu)質(zhì)，質(zhì)量?jī)?yōu)良率達(dá)到 94.3%，城區(qū)地表水質(zhì)基本能達(dá)到功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，長(zhǎng)春城市環(huán)境資源成本指標(biāo)列全國(guó) 第一，200 個(gè)城市的第一位是長(zhǎng)春市用“硬手段”和高投入打造出來(lái)的優(yōu)勢(shì)。以前，長(zhǎng)春作為內(nèi)陸城市，發(fā)展中規(guī)中矩，而現(xiàn)在，長(zhǎng)春鐵路貨運(yùn)口岸進(jìn)出口貨物直接經(jīng)大連通關(guān)；長(zhǎng)春的至琿春高速公

36、路正在延伸，建成后長(zhǎng)春至琿春只需 5 個(gè)小時(shí)，縮短了實(shí)踐；長(zhǎng)春龍嘉國(guó)際機(jī)場(chǎng)開(kāi)通的國(guó)際航線已近 10 條，長(zhǎng)春作為“口岸城市”已名副其實(shí)。2.2.3.3優(yōu)惠的政策長(zhǎng)春市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)的大力重視，積極創(chuàng)造眾多的條件為外埠地產(chǎn)公司提供一些優(yōu)惠政策，主動(dòng)的引進(jìn)外埠地產(chǎn)商。來(lái)自大連的、深圳的、上海的、福建的一批地產(chǎn)公司通過(guò)招商引資紛紛來(lái)長(zhǎng)開(kāi)發(fā)，其他類似的中等城市中是不多見(jiàn)的。所以說(shuō)，政府走出的第一步優(yōu)惠政策，對(duì)后來(lái)長(zhǎng)春市外埠地產(chǎn)商的大舉進(jìn)入有著重大的作用。2.2.4市場(chǎng)需求吸引力第一，需求多元性1998 年，國(guó)家開(kāi)始全面取消福利分房制度，長(zhǎng)春的消費(fèi)者提高了對(duì)商品房的需求量。住房消費(fèi)的需求主要來(lái)自改善住房

37、的需求、舊城改造和城市建設(shè)產(chǎn)生的需求、投資需求、農(nóng)民進(jìn)城產(chǎn)生的住房需求四個(gè)方面，城市建設(shè)產(chǎn)生的需求則受物價(jià)水平、銀行利率、股市的影響，房地產(chǎn)仍是一個(gè)較好的投資領(lǐng)域。第二，需求有效性我們知道，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)里有個(gè)公式，就是：市場(chǎng)=消費(fèi)者人數(shù)購(gòu)買欲購(gòu)買力。這三個(gè)因素中，只要有一項(xiàng)為零或很小就沒(méi)有市場(chǎng)或制約市場(chǎng)做大。中國(guó)當(dāng)前住房需求呈現(xiàn)很大剛性，居住水平普遍較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要還是以首次購(gòu)房需求和改善型需求為主，在這樣的背景下，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)住房的購(gòu)買欲是毋庸質(zhì)疑的，所以看消費(fèi)者人數(shù)和消費(fèi)者購(gòu)買力的大小可以判斷長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是否有效。目前，在長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)者人數(shù)和消費(fèi)者購(gòu)買力有如下的

38、幾個(gè)特征：（1）在城市化過(guò)程中，人口規(guī)模擴(kuò)大自從長(zhǎng)春城區(qū)正式納入農(nóng)安縣合隆鎮(zhèn)，德惠市米沙子鎮(zhèn)、萬(wàn)寶鎮(zhèn)，九臺(tái)市卡倫湖鎮(zhèn)、龍嘉鎮(zhèn)、東湖鎮(zhèn)為管轄，長(zhǎng)春市人口在2005 年達(dá)到 345 萬(wàn)人。按全面小康階段人均住房建筑面積 38 平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，當(dāng)年時(shí)點(diǎn)指標(biāo)即住宅建筑面積應(yīng)為 11958.6 萬(wàn)平方米，實(shí)際數(shù)字為 7172 萬(wàn)平方米，可是長(zhǎng)春城鎮(zhèn)人口為 314.7 萬(wàn)人，缺口就是 4786.6 萬(wàn)平方米。這說(shuō)明，長(zhǎng)春想要全面小康階段，對(duì)于房地產(chǎn)的需求量還是很龐大的。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同時(shí)，人均可支配收入增長(zhǎng)迅速，住房消費(fèi)比重逐年提高1991 年長(zhǎng)春市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是 121.4 億元，在2005 年 達(dá)到16

39、75 億元，增長(zhǎng)了12.8 倍；在人均可支配收入上， 1991 年的 1415 元，到 2005 年的 10000 元，提高了 6.1倍。以上的數(shù)據(jù)說(shuō)明了長(zhǎng)春市居民的購(gòu)買能力正在迅速提高。即使由于長(zhǎng)期低租金、實(shí)物分配等因素，中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的比重遠(yuǎn)低于同等發(fā)展程度國(guó)家，但是顯而易見(jiàn)的是，住房消費(fèi)比重逐年提高，隨著消費(fèi)能力的增強(qiáng)，房地產(chǎn)方面的消費(fèi)支出也同向提高。比如，長(zhǎng)春 2002 年，年家庭總支出為 7654.2/人，而 2004 年為 9403.86/人，總購(gòu)房與建房支出由為 231.36 元/人到, 337.29 元/人。（3）城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄大幅度增長(zhǎng)，并進(jìn)入積極儲(chǔ)蓄時(shí)代城鎮(zhèn)居民個(gè)人可支

40、配收入的增加是主要導(dǎo)致居民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)的原因。2002 年，市統(tǒng)計(jì)局對(duì)城市居民收支情況做了一次調(diào)查，結(jié)果顯示，居民的收入增幅大于消費(fèi)增幅。工資性收入的大幅增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)移性收入(退休金、贍養(yǎng)費(fèi)、贈(zèng)送及遺產(chǎn)繼承等)的逐步增長(zhǎng)的城市居民收入的增多的主要原因。1991 年和 2004 年相比，我市職工年平均收入是 2107 元，增加到 12937 元。長(zhǎng)春人的消費(fèi)水平和理念伴隨著居民收入和儲(chǔ)蓄的增長(zhǎng)，也正在悄悄發(fā)生著變化。中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)司在2002 年 5 月中下旬對(duì)長(zhǎng)春等全國(guó) 50 個(gè)城市進(jìn)行的城鄉(xiāng)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果顯示，按選擇人數(shù)多少劃分，教育費(fèi)(19%)、養(yǎng)老費(fèi)(13.6%)、買房或裝修費(fèi)(11.9%

41、)在各種儲(chǔ)蓄目的中列前幾位，富裕起來(lái)的居民儲(chǔ)蓄的目的性越來(lái)越強(qiáng)，已經(jīng)不再單一地把儲(chǔ)蓄當(dāng)成是消費(fèi)之后的剩余行為，這樣目的明確的儲(chǔ)蓄被稱為“積極儲(chǔ)蓄”。所以說(shuō)，城鎮(zhèn)居民積極儲(chǔ)蓄的大幅度增長(zhǎng)也形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。2.2.5上升期：長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)所處周期吸引力近 8 年來(lái)，從長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的數(shù)據(jù)來(lái)看，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)走勢(shì)總的看持續(xù)健康大幅地增長(zhǎng)，增量房的成交量面積逐漸增大，由幾十萬(wàn)增長(zhǎng)到幾百萬(wàn), 存量房的成交量面積也越來(lái)越大，由十幾萬(wàn)增長(zhǎng)到現(xiàn)在的幾百萬(wàn)，可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升期。特點(diǎn)如下：1商品房?jī)r(jià)格平穩(wěn)，上升幅度不大2空置商品房總量有所下降3住宅郊區(qū)化已成趨勢(shì)4大眾住房消費(fèi)啟動(dòng)，供給結(jié)構(gòu)明

42、顯改善三 長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的有力支撐因素長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有力支撐，則是指對(duì)長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)保持長(zhǎng)期吸引力的可能性，讓我們來(lái)看一下可能的因素。在2005 年初的時(shí)候，長(zhǎng)春市政府就把調(diào)整長(zhǎng)春現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)作為今后的工作重點(diǎn)，把房地產(chǎn)培育成長(zhǎng)春的支柱產(chǎn)業(yè)就是其中一個(gè)重要的思路。根據(jù)現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)方法，某一行業(yè)產(chǎn)值，占 GDP 的 8以上才算是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。目前，以一汽為主要的汽車產(chǎn)業(yè)是長(zhǎng)春的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況的主導(dǎo)，而幾個(gè)重點(diǎn)扶植的產(chǎn)業(yè)，如光電子、農(nóng)產(chǎn)品深加工、生物制藥等占 GDP 的比重都還不高。長(zhǎng)春平均每年才 40 億元左右的城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是很少的，2005 年計(jì)劃投資也就 45 億元，這樣算

43、來(lái)，占第二產(chǎn)業(yè)的比重很低，遠(yuǎn)未達(dá)到GDP 的 8。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍廣，關(guān)系到到群眾的切身利益，影響社會(huì)穩(wěn)定，不僅產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，而且對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有拉動(dòng)作用，可見(jiàn)，必須要把房地產(chǎn)培育成長(zhǎng)春支柱產(chǎn)業(yè)；同時(shí)，把房地產(chǎn)培育成長(zhǎng)春支柱產(chǎn)業(yè)，也是具有可能性的，因?yàn)榫湍壳皝?lái)看，長(zhǎng)春面臨的問(wèn)題，比如棚戶區(qū)改造、南部新城的規(guī)劃建設(shè)以及 100 平方公里的汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)等，給長(zhǎng)春的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了機(jī)遇。3.1國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)與社會(huì)良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)十五期間，我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。人民生活明顯改善，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入，分別實(shí)際增長(zhǎng) 58.3%和 29.2%，另一方面，住

44、房、通信、汽車和服務(wù)消費(fèi)也大幅度增加。長(zhǎng)春地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，投資者逐漸由觀望期適應(yīng)國(guó)家的宏觀政策，在今后的兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間力，房地產(chǎn)投資情況將被看好。3.2有效需求將持續(xù)增長(zhǎng)市場(chǎng)發(fā)展的最直接動(dòng)力是需求，對(duì)長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的判斷主要依靠幾下因素：第一，城市居民生活水平的進(jìn)一步提高依靠經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；二手房市場(chǎng)的逐步繁榮，產(chǎn)生消費(fèi)的階梯效應(yīng)；消費(fèi)信貸的發(fā)展對(duì)有效放大商品房有效需求有放大作用；商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇則是開(kāi)放和招商引資步伐的加快。3.3振興東北老工業(yè)基地的政策進(jìn)一步落實(shí)2003 年 3 月政府工作報(bào)告中提出支持東北地區(qū)等老工業(yè)基地加快調(diào)整和改造的思路，這是在在黨

45、的十六大提出 “支持東北地區(qū)等老工業(yè)基地加快調(diào)整和改造”后 ，提出重要改觀的一項(xiàng)思路；振興東北老工業(yè)基地的政策于2003 年 9月 10 日開(kāi)始，溫家寶總理在主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并原則同意關(guān)于實(shí)施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的若干意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)中共中央政治局的討論通過(guò)，以及下發(fā)落實(shí)，給長(zhǎng)春的發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇。西部、東北、中部、東部等區(qū)域的發(fā)展方向和重點(diǎn)是“十一五”規(guī)劃建議明確目的，這種變化透出兩種政策導(dǎo)向：第一，是東部、中部、西部、東北 4 個(gè)區(qū)域都應(yīng)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，做到各舒已長(zhǎng)努力做好自己該做的事情；第二，加大對(duì)東北地區(qū)的支持，主要在經(jīng)濟(jì)政策、資金投入和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面。振興東北老工業(yè)基地的政

46、策進(jìn)一步落實(shí)促使使長(zhǎng)春的發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階，得到更大的發(fā)展空間。3.4長(zhǎng)春的城市化進(jìn)程加大了長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間工業(yè)化的載體是城市化，就是說(shuō)，沒(méi)有城市化，就不可能實(shí)現(xiàn)真正的工業(yè)化。長(zhǎng)春城市化建設(shè)步伐從20 世紀(jì) 90年代以來(lái)明顯加快?，F(xiàn)在，長(zhǎng)春市城市化水平已經(jīng)達(dá)到 41.6，超過(guò)全國(guó)平均水平 4.2 個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)到 2010 年，長(zhǎng)春市規(guī)劃的總?cè)丝趯⑦_(dá)到 370 萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口 303 萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率 82%；到 2020 年，長(zhǎng)春市規(guī)劃區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到 470 萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口 438 萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率 93.2%?？梢?jiàn)城市化的重要性和逐漸提高發(fā)展的特殊化。3.5長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)在總結(jié)

47、德國(guó)、俄國(guó)、意大利等國(guó)經(jīng)濟(jì)追趕成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)史學(xué)家格申克龍創(chuàng)立了后發(fā)優(yōu)勢(shì)論，后來(lái)經(jīng)過(guò) 40 年了的發(fā)展，后發(fā)優(yōu)勢(shì)論已經(jīng)取得了完善長(zhǎng)足的進(jìn)展。就目前來(lái)說(shuō)，后發(fā)優(yōu)勢(shì)的研究在主要觀點(diǎn)上已經(jīng)達(dá)成了某些共識(shí)。由于長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展晚于并落后于一線城市，一線城市的諸多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。比如，發(fā)展中國(guó)家要考慮由于后發(fā)優(yōu)勢(shì)的存在因素，必須充分借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行技術(shù)的模仿創(chuàng)新、制度的借鑒改造、結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，創(chuàng)新和繼承相結(jié)合，以人之長(zhǎng)、補(bǔ)已之短，后發(fā)制人。同樣的，后發(fā)優(yōu)勢(shì)理論對(duì)于區(qū)域的發(fā)展也適用。四 當(dāng)前長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)4.1開(kāi)發(fā)成本結(jié)構(gòu)的

48、變化挑戰(zhàn)2006 年土地受政府政策影響出讓價(jià)格將上漲 2030；政府對(duì)水電增容費(fèi)用增加，上漲至每平米 128 元，這些收費(fèi)力度逐漸加大。受競(jìng)爭(zhēng)壓力的影響，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷意識(shí)逐漸提高，項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用、規(guī)劃成本投入加大，都能讓開(kāi)發(fā)成本結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。4.2房?jī)r(jià)上漲的挑戰(zhàn)高房?jī)r(jià)有很多好處，它能夠帶來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,但是需要了解的是，帶來(lái)繁榮的同時(shí)，卻不能帶來(lái)永遠(yuǎn)的繁榮, 高房?jī)r(jià)也有不足，主要將給城市的競(jìng)爭(zhēng)力帶來(lái)致命傷害，其背后所隱藏的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該引起政府部門的重視。房?jī)r(jià)過(guò)高的后果是一系列的,租金和物業(yè)管理費(fèi)用會(huì)依據(jù)房?jī)r(jià)而增加,這樣將會(huì)抬高企業(yè)的商務(wù)成本,產(chǎn)生擠出效應(yīng),會(huì)導(dǎo)致一些商業(yè)資本甚至被迫轉(zhuǎn)移，因?yàn)橘Y金外

49、流與外部資本流入速度放慢,。比如我國(guó)香港,正是由于房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高,商務(wù)成本壓力巨大讓人不得不重視起來(lái)，于是,香港一些企業(yè)遷至成本較低的廣州、深圳等地,這樣的結(jié)構(gòu)造成了香港制造業(yè)的萎縮。也正是由于房?jī)r(jià)過(guò)高,導(dǎo)致的商業(yè)成本也越來(lái)越高,進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致一些地方的商業(yè)地產(chǎn)有價(jià)無(wú)市。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置面積在 2005 年上半年達(dá)到 2878 萬(wàn)平方米。另外，抑制第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是由于房?jī)r(jià)過(guò)高造成的。房?jī)r(jià)國(guó)高將阻礙小商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等發(fā)展，因?yàn)榈昝孀饨鸺哟?造成不堪重負(fù)。經(jīng)過(guò)研究表明,同樣產(chǎn)值的條件下,第二產(chǎn)業(yè)所吸收的就業(yè)人口低高于第三產(chǎn)業(yè),因而,世界各國(guó)高度重視第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

50、在發(fā)到國(guó)家比例極高，比如美國(guó),第三產(chǎn)業(yè)比例高達(dá) 78%,而在我國(guó)，一些城市房?jī)r(jià)過(guò)高,抑制了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,影響了就業(yè)增長(zhǎng)的同時(shí)也影響了消費(fèi)增長(zhǎng)，這些都是不利的。房?jī)r(jià)過(guò)高另外的嚴(yán)重后果就是造成人才流失。構(gòu)成城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)就有人才本體競(jìng)爭(zhēng)力。城市的競(jìng)爭(zhēng)力是由吸引多少人才,留住多少人才決定的。在國(guó)人的傳統(tǒng)觀念中,創(chuàng)業(yè)和安家往往是相連的，找工作都希望離家近一點(diǎn)，而工作的技術(shù)區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)都是房?jī)r(jià)比較貴的，不適合住宅，或是房?jī)r(jià)高買不起，所以，工作和家離的遠(yuǎn)，也會(huì)造成不少影響。所以說(shuō)，房?jī)r(jià)是吸引人才的一個(gè)重要因素。即便依照目前的房?jī)r(jià),人才一對(duì)于沿海發(fā)達(dá)城市買房，需要半生的努力所以更傾向于短期的考慮：在這

51、些發(fā)達(dá)城市工作之后，手里有積蓄,到那些房?jī)r(jià)相對(duì)便宜、生活成本相對(duì)低廉的城市去生活。所以，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看,這不利于人才的引進(jìn),也不利于留住人才。房?jī)r(jià)過(guò)高,也加大了金融風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在許多人因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高不得不舉債或者貸款買房導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)加大。個(gè)人消費(fèi)信貸是否可持續(xù)中，著作者中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院研究員劉建昌指出,目前美國(guó)平均家庭債務(wù)僅為 115%上，而在我國(guó)，上海家庭的債務(wù)比例高達(dá) 155%,北京的家庭債務(wù)比例達(dá)到 122%,。劉建昌指出,房?jī)r(jià)過(guò)高，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)，住房按揭和汽車按揭為主的個(gè)人消費(fèi)貸款。是我國(guó)家庭債務(wù)的主體，而且，不僅買房者依靠貸款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也由于自有資金低,不肯冒風(fēng)險(xiǎn)，也多依

52、靠貸款。這樣下來(lái),相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)就被轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上。一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要體就是社會(huì)穩(wěn)定,人民安居樂(lè)業(yè)。而房?jī)r(jià)過(guò)高,必然會(huì)加大人們的生活成本,導(dǎo)致一些無(wú)房者甚至連租房的承擔(dān)不起買房的費(fèi)用，這樣為了生活，會(huì)多發(fā)生暴亂，犯罪等,影響社會(huì)穩(wěn)定的活動(dòng)。4.3競(jìng)爭(zhēng)加劇的挑戰(zhàn)4.3.1外埠開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)加劇大鱷萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中海、天安、融創(chuàng)等國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)都在長(zhǎng)春有著自己的項(xiàng)目，這樣使得長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)上外埠開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇。4.3.2來(lái)自保障性住房供應(yīng)的挑戰(zhàn)各國(guó)政府在住房政策上都有保障性住房，這些都是國(guó)際慣例，濟(jì)適用房、集資建房、合作建房都是指保障性住房，這類房子在前期配套等方面得到政府的一些特惠政策，其價(jià)格必

53、然低于商品房，對(duì)商品房是一個(gè)沖擊。4.4需求方面的挑戰(zhàn)因?yàn)殚L(zhǎng)春每年流入人口量極低，也很少有外來(lái)人士在長(zhǎng)春購(gòu)買商品房。在長(zhǎng)期的買方市場(chǎng)的培養(yǎng)下的理智下，長(zhǎng)春成為 2004年中國(guó)少有的幾個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)下跌的城市，而且這種價(jià)格下跌趨勢(shì)又會(huì)反映很多購(gòu)房者的惜購(gòu)心理。4.5政府管理不到位第一，各地區(qū)之間市場(chǎng)發(fā)展不平衡。目前，廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要在城市發(fā)達(dá)的地區(qū)，如首府南寧，工業(yè)城市柳州，旅游勝地桂林等城市，其他城市經(jīng)濟(jì)較為落后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁不足，房地產(chǎn)的發(fā)展受到了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，很多地區(qū)房地產(chǎn)這一行業(yè)的發(fā)展并不一樣。以廣西為例子，廣西省的南寧市房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)量就已是全省了50%。第二，

54、市場(chǎng)秩序尚不規(guī)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)在廣西日漸發(fā)展成形，也愈加繁榮。但其市場(chǎng)秩序卻未能夠做到規(guī)范。一些房地產(chǎn)企業(yè)片面追求自身利益，忽略了對(duì)消費(fèi)者的承諾，嚴(yán)重影響了其自身形象甚至是行業(yè)的形象。這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題逐漸暴露，如不合格的預(yù)售、虛假的廣告、推遲交房時(shí)間、延期辦理房產(chǎn)證、住宅實(shí)際面積縮水、公攤面積加大等問(wèn)題不斷被各類媒體曝光，各小區(qū)業(yè)主論壇也是屢屢報(bào)道開(kāi)放商的欺詐行為。開(kāi)發(fā)商這些不規(guī)范的行為，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，也挫傷了老百姓購(gòu)房的積極性，更損害了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。第三，物業(yè)管理糾紛越來(lái)越多。房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)的居民住宅樓盤也持續(xù)增中，而小區(qū)居民、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商之前的矛盾也不斷

55、的增加。通常會(huì)有一些糾紛，如比如小區(qū)安全保護(hù)做得不夠，違規(guī)加建，小區(qū)綠化率不足，小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境清潔不夠，物業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，隨意加收管理費(fèi)等一系列的問(wèn)題，尤其是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，更是成為問(wèn)題的中心。第四，土地供應(yīng)不規(guī)范。我國(guó)國(guó)土資源局成立還不久，在過(guò)去幾十年的房地產(chǎn)發(fā)展中，土地供應(yīng)很不合理。政府將價(jià)格低廉的土地劃撥給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，那么土地在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占成本是非常低的，一些拿到便宜土地的房地產(chǎn)商人便會(huì)由于成本的減少而節(jié)省更多的資本。而一些沒(méi)有關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，拿不到政府直接劃撥的一手地，只能去買別人倒賣的二手地，甚至是三手地，這樣將會(huì)造成土地所占成本過(guò)高，而土地成本的過(guò)高將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的提升。

56、這不僅影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，也會(huì)容易滋生腐敗行為。第五，住宅空置率高。在長(zhǎng)春經(jīng)常可以看到這樣的情況。一個(gè)出售較久且已經(jīng)成熟的樓盤，其入住率不到7成。很明顯，有些人手握房子等待時(shí)機(jī)成熟時(shí)候?qū)⑵滢D(zhuǎn)手倒賣。而這么做的人手上一定不止這么一套房子，他們無(wú)論是借還是貸都要手握數(shù)套房，只為轉(zhuǎn)手倒賣時(shí)候的利潤(rùn)。這將會(huì)導(dǎo)致大量的社會(huì)資金被套牢，因?yàn)椴糠秩耸墙杩畹?。炒房只?huì)導(dǎo)致樓價(jià)越來(lái)越高，有錢的居民擁有的房子越來(lái)越多，真正需要購(gòu)買房子的人民買房越來(lái)越困難。五 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策5.1政府應(yīng)樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市的理念按照世界城市化的發(fā)展規(guī)律劃分，一個(gè)國(guó)家的城市化水平處于 30候，進(jìn)入飛速發(fā)展階段， 70時(shí)，則進(jìn)入緩慢的平穩(wěn)發(fā)展階段。中國(guó)的城市化目前已到了左右。中國(guó)城市化發(fā)展的必然命題是經(jīng)營(yíng)城市，經(jīng)營(yíng)城市是現(xiàn)代