1、四川成都某項目全過程策劃2009年目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc244919637第一章項目概況 PAGEREF _Toc244919637 h 4HYPERLINK l _Toc2449196381.1 土地概況 PAGEREF _Toc244919638 h 4HYPERLINK l _Toc2449196391.2項目所在區(qū)域描述 PAGEREF _Toc244919639 h 4HYPERLINK l _Toc2449196401.3 項目開發(fā)建設(shè)概況 PAGEREF _Toc244919640 h 5HYPERLINK l _Toc24491

2、9641第二章投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc244919641 h 6HYPERLINK l _Toc2449196422.1宏觀投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc244919642 h 6HYPERLINK l _Toc2449196432.2中觀投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc244919643 h 10HYPERLINK l _Toc2449196442.3微觀投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc244919644 h 19HYPERLINK l _Toc244919645第三章市場調(diào)研與分析 PAGEREF _Toc244919645 h 25HYPERLINK l

3、 _Toc2449196463.1購房者總體期望 PAGEREF _Toc244919646 h 25HYPERLINK l _Toc2449196473.2購房者的購房意圖 PAGEREF _Toc244919647 h 27HYPERLINK l _Toc2449196483.3購房者對生活配套設(shè)施的要求 PAGEREF _Toc244919648 h 27HYPERLINK l _Toc2449196493.4購房者對小區(qū)建設(shè)的期望 PAGEREF _Toc244919649 h 29HYPERLINK l _Toc2449196503.5購房者對該區(qū)域商業(yè)投資的預(yù)期 PAGEREF _

4、Toc244919650 h 30HYPERLINK l _Toc2449196513.6購房者其他相關(guān)信息 PAGEREF _Toc244919651 h 31HYPERLINK l _Toc2449196523.7問卷分析小結(jié) PAGEREF _Toc244919652 h 33HYPERLINK l _Toc244919653第四章項目所在區(qū)域主要競爭樓盤分析 PAGEREF _Toc244919653 h 34HYPERLINK l _Toc2449196544.1項目所在地最主要競爭樓盤分析 PAGEREF _Toc244919654 h 34HYPERLINK l _Toc2449

5、196554.2其他相關(guān)競爭樓盤 PAGEREF _Toc244919655 h 35HYPERLINK l _Toc244919656第五章項目地塊分析及經(jīng)營取向 PAGEREF _Toc244919656 h 37HYPERLINK l _Toc2449196575.1項目SWOT分析 PAGEREF _Toc244919657 h 37HYPERLINK l _Toc2449196585.2相關(guān)對策 PAGEREF _Toc244919658 h 37HYPERLINK l _Toc244919659第六章項目定位分析 PAGEREF _Toc244919659 h 39HYPERLIN

6、K l _Toc2449196606.1市場細(xì)分 PAGEREF _Toc244919660 h 39HYPERLINK l _Toc2449196616.2目標(biāo)市場定位 PAGEREF _Toc244919661 h 41HYPERLINK l _Toc2449196626.3目標(biāo)客戶定位 PAGEREF _Toc244919662 h 41HYPERLINK l _Toc244919663第七章產(chǎn)品方案設(shè)計 PAGEREF _Toc244919663 h 44HYPERLINK l _Toc2449196647.1產(chǎn)品功能定位 PAGEREF _Toc244919664 h 44HYPER

7、LINK l _Toc2449196657.2樓盤總體規(guī)劃 PAGEREF _Toc244919665 h 46HYPERLINK l _Toc2449196667.3小區(qū)內(nèi)各區(qū)域規(guī)劃設(shè)計方案 PAGEREF _Toc244919666 h 47HYPERLINK l _Toc2449196677.4各建設(shè)部分面積大小 PAGEREF _Toc244919667 h 49HYPERLINK l _Toc2449196687.5商業(yè)部分規(guī)劃 PAGEREF _Toc244919668 h 49HYPERLINK l _Toc2449196697.6戶型設(shè)計 PAGEREF _Toc2449196

8、69 h 49HYPERLINK l _Toc244919670第八章項目投資分析 PAGEREF _Toc244919670 h 54HYPERLINK l _Toc2449196718.1銷售價格的確定 PAGEREF _Toc244919671 h 54HYPERLINK l _Toc2449196728.2建立EXCEL成本分析模型 PAGEREF _Toc244919672 h 55HYPERLINK l _Toc2449196738.3成本測算及效益分析表 PAGEREF _Toc244919673 h 55HYPERLINK l _Toc2449196748.4項目效益指標(biāo)分析

9、PAGEREF _Toc244919674 h 57HYPERLINK l _Toc244919675第九章項目實施計劃 PAGEREF _Toc244919675 h 58HYPERLINK l _Toc2449196769.1項目整體控制計劃 PAGEREF _Toc244919676 h 58HYPERLINK l _Toc2449196779.2項目前期工程實施計劃 PAGEREF _Toc244919677 h 59HYPERLINK l _Toc2449196789.3項目工程建設(shè)實施計劃 PAGEREF _Toc244919678 h 60HYPERLINK l _Toc2449

10、19679第十章項目資金計劃 PAGEREF _Toc244919679 h 62HYPERLINK l _Toc24491968010.1資金使用表 PAGEREF _Toc244919680 h 62HYPERLINK l _Toc24491968110.2資金收入計劃 PAGEREF _Toc244919681 h 63HYPERLINK l _Toc24491968210.3資金平衡表 PAGEREF _Toc244919682 h 63HYPERLINK l _Toc24491968310.4收入成本累計折線圖 PAGEREF _Toc244919683 h 65HYPERLINK

11、l _Toc244919684第十一章財務(wù)分析 PAGEREF _Toc244919684 h 66HYPERLINK l _Toc24491968511.1 財務(wù)分析范圍、依據(jù)、原則和方法 PAGEREF _Toc244919685 h 66HYPERLINK l _Toc24491968611.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測算 PAGEREF _Toc244919686 h 66HYPERLINK l _Toc24491968711.3經(jīng)營收入及成本估算 PAGEREF _Toc244919687 h 66HYPERLINK l _Toc24491968811.4盈利能力分析 PAGEREF _Toc

12、244919688 h 67HYPERLINK l _Toc24491968911.5償債能力分析 PAGEREF _Toc244919689 h 69HYPERLINK l _Toc24491969011.6敏感性分析 PAGEREF _Toc244919690 h 72HYPERLINK l _Toc24491969111.7 財務(wù)評價結(jié)論 PAGEREF _Toc244919691 h 73HYPERLINK l _Toc244919692第十二章項目市場營銷策劃 PAGEREF _Toc244919692 h 74HYPERLINK l _Toc24491969312.1項目賣點及廣告

13、語設(shè)計 PAGEREF _Toc244919693 h 74HYPERLINK l _Toc24491969412.2項目整體營銷策略 PAGEREF _Toc244919694 h 75HYPERLINK l _Toc24491969512.3分期營銷策略 PAGEREF _Toc244919695 h 79HYPERLINK l _Toc24491969612.4銷售成本測算 PAGEREF _Toc244919696 h 82HYPERLINK l _Toc24491969712.5營銷策劃總結(jié) PAGEREF _Toc244919697 h 84HYPERLINK l _Toc2449

14、19698第十三章項目建設(shè)及組織管理 PAGEREF _Toc244919698 h 88HYPERLINK l _Toc24491969913.1 項目組織機構(gòu)與管理范圍 PAGEREF _Toc244919699 h 88HYPERLINK l _Toc24491970013.2建設(shè)項目實施管理 PAGEREF _Toc244919700 h 89HYPERLINK l _Toc24491970113.3前期物業(yè)管理和商業(yè)管理 PAGEREF _Toc244919701 h 90項目概況1.1 土地概況土地基本資料表1-1土地基本資料表（1）宗地編號（2013年3月1日成都市國有建設(shè)用地使

15、用權(quán)出讓預(yù)公告）（2）宗地位置長春市凈月區(qū)（東北師大人文學(xué)院南側(cè)）（3）凈用面積（平方米）40000.20平方米（合60畝）（4）土地用途及使用年限城鎮(zhèn)混合住在用地，住宅70年，商業(yè)40年（5）凈用地拍賣起叫價（含出讓金）預(yù)計起拍價150萬/畝（成交價200萬/畝）（6）競買保證金暫無（7）備注住宅、商業(yè)綜合 土地規(guī)劃設(shè)計條件表1-2 土地規(guī)劃設(shè)計條件表（1）容積率1.0-4.0（2）建筑密度總50%，高層30%（3）建筑高度低于100米（4）綠地率20% 宗地位置該宗地位于成都市*鎮(zhèn)廣場路，北臨紅光鎮(zhèn)城區(qū)，東接信息工程學(xué)院銀杏學(xué)院，南靠省屬重點學(xué)府西華大學(xué)，西通老成灌路紅光廣場。生活配套設(shè)施

16、較為完善，交通便利，成灌路、羊西線沿線、沙西線延線均可直達(dá)。該地塊距城中營門口20分鐘，步行可到地鐵2號線站口。該地塊處于高新西區(qū)北面，地塊升值潛力巨大。1.2項目所在區(qū)域描述項目緊鄰的廣場路連接沙西線和老成灌路，直面已經(jīng)動工的成都至都江堰快速客運成灌快鐵，2010年5月預(yù)定通車，僅30分鐘直達(dá)青城山。221、305等公交直達(dá)市區(qū)，距正在建設(shè)的高峰快線地鐵2號線紅光站口僅500米左右，未來約10分鐘即可輕松抵達(dá)市中心。典型學(xué)院式生活配套已經(jīng)成熟，醫(yī)院、銀行、中小學(xué)校、沿街商業(yè)等應(yīng)有盡有，未來圍繞項目打造的濱江水岸和西城商業(yè)廣場將形成區(qū)域內(nèi)首個現(xiàn)代格局、業(yè)態(tài)齊全、集中規(guī)模的“濱河校園經(jīng)濟圈”，項

17、目被西華大學(xué)三面環(huán)繞靜雅宜人，可輕松共享2850畝的校園景觀和人文環(huán)境。具體配套狀況如下表：表1-3項目所在區(qū)域配套設(shè)施狀況表相關(guān)配套配套設(shè)施概況公建配套中餐廳、超市、洗衣房小區(qū)內(nèi)部配套*、*、*中小學(xué)西華大學(xué)、紅光鎮(zhèn)小學(xué)、紅光鎮(zhèn)中學(xué)、幼兒園 綜合商場農(nóng)貿(mào)市場、特惠超市旗艦店、西城商業(yè)廣場、西城超市銀行農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行醫(yī)院紅光鎮(zhèn)醫(yī)院公共風(fēng)景區(qū)沱江河畔風(fēng)景、校園人文風(fēng)景1.3 項目開發(fā)建設(shè)概況表1-4項目概況表主要規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)指標(biāo)設(shè)計條件實際指標(biāo)大小土地使用面積總面積40000.20平米11800平米建筑面積不超過160000平米159600（地下50800）平米商業(yè)面積12000平米住宅面積

18、147600平米住宅戶數(shù)1813停車位個數(shù)1270建筑密度總50%，高層30%29.5%建筑容積率小于4.03.99建筑高度低于100米最高層不超過90米建筑樓層數(shù)18、27層綠地率大于20%40%本項目從2010年1月開始實施，2010年6月開建，2011年12月底完工，開發(fā)建設(shè)及運營期為2年。根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度和成都市商品房預(yù)售條件，本項目從2011年1月開始預(yù)售。本項目總投資53614.15萬元，銷售收入75663.5萬元，所得凈收益10064.14萬元，每平米建筑面積可盈利478.33元。通過財務(wù)分析，本項目具有較強的盈利能力、償債能力和抗風(fēng)險能力。第二章 投資環(huán)境分析（略）第三章 市場

19、調(diào)研與分析3.1購房者總體期望3.1.1購房者住房地理位置期望3.1.2 購房者房屋類型3.1.3購房者建筑風(fēng)格偏好3.1.4購房者住房戶型偏好3.1.5購房者住房面積偏好3.1.6購房者房價期望3.2購房者的購房意圖3.2.1購房者現(xiàn)住房屋的主要問題3.2.2購房者購房的主要目的3.3購房者對生活配套設(shè)施的要求3.3.1購房者選擇住房所考慮的因素3.3.2購房者周邊所需配套設(shè)施期望3.3.3小區(qū)內(nèi)所需配套設(shè)施3.4購房者對小區(qū)建設(shè)的期望3.4.1購房者對小區(qū)物管的要求3.4.2購房者對小區(qū)綠化的要求3.4.3購房者對車庫使用方式的期望3.5購房者對該區(qū)域商業(yè)投資的預(yù)期3.5.1購房者對該地塊

20、商業(yè)投資的預(yù)期3.5.2購房者所傾向的投資方式3.5.3購房者所傾向的投資行業(yè)3.6購房者其他相關(guān)信息3.6.1購房者對期房和現(xiàn)房的偏好3.6.2購房者傾向的支付方式3.6.3購房者對開發(fā)商品牌的偏好3.6.4購房者獲得樓盤消息的途徑3.6.5購房者對房價的預(yù)期3.7問卷分析小結(jié)通過以上圖標(biāo)和文字綜合分析，可以基本得出以下結(jié)論：就建筑風(fēng)格來說購房者主要傾向于購買現(xiàn)代簡約式的高層和小高層建筑。從戶型和面積方面，購房者主要傾向于購買80以下和80-100平米的中小戶型。價格是大多數(shù)購房者主要看中的因素，多數(shù)傾向于3000-5000元/平米，這個價格范圍。交通便利狀況、周邊和小區(qū)內(nèi)部配套是購房者主要

21、看重的因素。在周邊生活的居民大多希望在本區(qū)域擁有一個較為大型的超市。大多數(shù)購房者傾向于購買的方式去的停車位。報紙、互聯(lián)網(wǎng)、房交會和戶外宣傳是購房者主要獲取房屋信息的方式。第四章 項目所在區(qū)域主要競爭樓盤分析4.1項目所在地最主要競爭樓盤分析樓盤概況位于*大學(xué)旁的*項目，正處于本項目的西側(cè)，與本案相隔僅一街之距，是本項目最為主要的競爭樓盤。圖4-1：*此樓盤是該區(qū)域內(nèi)首屈一指的百畝大盤，作為正成地產(chǎn)集多年經(jīng)驗鑄造的品牌大作，*一經(jīng)亮相就以區(qū)域代言者形象示眾。其130畝的體量在城西紅光片區(qū)算是區(qū)域佼佼者。不僅是規(guī)模領(lǐng)先，正成名城左岸在地理位置、環(huán)境優(yōu)勢、配套設(shè)施等方面都成為了區(qū)域內(nèi)獨樹一幟的樓盤。

22、自2007年開盤以來，1、2、3期共2000余戶已經(jīng)全部售罄。1期已于2008年底順利交付使用。名城左岸4期是百畝學(xué)院大盤的收官之作。該樓盤各項優(yōu)勢，成為本項目在該區(qū)域最為重要的競爭對手。該樓盤相關(guān)數(shù)據(jù)如下：物業(yè)類型商住混合區(qū) 域高新西建筑類別高層板 塊三環(huán)外房屋價格均價3100元開盤時間2007年裝修狀況毛坯房入住時間2008年容 積 率3.99綠 化 率30%建設(shè)分期四期住宅面積75-160平米外墻涂料、面磚智能化設(shè)施IC停車系統(tǒng)表4-1：主要競爭樓盤相關(guān)信息該樓盤主要特點和優(yōu)勢1該樓盤與本項目所在地僅一街之隔，在地理位置上幾乎無差異。2該樓盤相對于本項目規(guī)模更大，較大的小區(qū)規(guī)模對本項目造

23、成威脅。3該樓盤具有較大的成片商業(yè)區(qū)，對本項目的商業(yè)鋪面銷售造成威脅。4該樓盤在銷售過程中采用低價策略，形成一定的競爭優(yōu)勢。5該樓盤的購房者中，有大量投資者，他們將要出售的商鋪和住宅都將占有本項目的市場供給。該樓盤主要缺點和不足1. 該樓盤沒能大量利用學(xué)校這一有用資源。2. 該樓盤建筑設(shè)計方面缺乏特色。3. 該樓盤商業(yè)部分均為小型商鋪，不能引進(jìn)大型商業(yè)。4. 該樓盤進(jìn)度控制有缺陷，在樓市低迷期選擇開盤。5. 該樓盤整體營銷方案不夠強大。4.1.4本項目應(yīng)對方法1采取差異化戰(zhàn)略，從外部的形象設(shè)計和內(nèi)部的戶型設(shè)計，建立自身優(yōu)勢。2盡量控制建設(shè)成本，以控制出售價格，形成價格優(yōu)勢。3營造良好的商業(yè)氣息

24、和生活氛圍，吸引更多的置業(yè)者和投資者。4進(jìn)行合理預(yù)測，選擇較為有利的建設(shè)期和開盤銷售期。5做好營銷工作，精心設(shè)計營銷方案。4.2其他相關(guān)競爭樓盤各樓盤效果圖（略）圖4-2：依次為“*”、“*”、“*”、“*”競爭樓盤概況以上項目均具有以下特點：1以上四個樓盤均為二手房，但陳色較新。2以上四個樓盤小區(qū)內(nèi)物管等各方面比較成熟，對于租房者來說具有較大的吸引力。3以上四個樓盤對于想要購買現(xiàn)房的購房者來說無疑是最佳的選擇。4以上四個樓盤均為層高不高于7層的多層建筑，對于偏好于居住多層的購房者來說，是其首要選擇的對象。5 以上四個樓盤的所有者中，有一部分是購房以出售的投資者，這樣一些住房會占有一定的市場份

25、額。本項目應(yīng)采取的對策和手段1在宣傳和營銷過程中突出新房優(yōu)勢，使購房者傾向于購買新房。2規(guī)劃設(shè)計出優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，與周邊樓盤形成差異。3控制開發(fā)成本以控制出售價格，創(chuàng)造出高性價比樓盤。4創(chuàng)造較高的小區(qū)內(nèi)部及周邊配套條件，以完備的生活配套設(shè)施吸引購房者的眼球。第五章 項目地塊分析及經(jīng)營取向5.1項目SWOT分析優(yōu)勢分析（Strength）1. 處于西華大學(xué)旁，具有良好的生活氛圍；2. 已基本形成紅光鎮(zhèn)生活區(qū)，逐漸將形成校園外商業(yè)區(qū)，投資潛力巨大；3. 地處成都市城西，有良好的自然風(fēng)景和人文優(yōu)勢；4. 校園景觀資源得天獨厚，無可復(fù)制；5. 緊貼沱江河畔，有憑欄賞江賞月之自然景觀優(yōu)勢；6. 周邊無污

26、染、無噪聲、空氣清新；7. 遠(yuǎn)離交通主干道，私密性強、居住純粹；8. 建筑風(fēng)格基本確定為現(xiàn)代簡約派，適合于目標(biāo)人群；9. 面積定位在60-100平米，滿足不同的需求；10.雖地處郊縣，但由公交和地鐵共同創(chuàng)造的交通條件較為便利。劣勢分析（Weakness）1. 項目所處位置離城中心較遠(yuǎn)；2. 地塊容積率偏高；3. 項目規(guī)模相對小，缺乏社區(qū)感。機會分析（Opportunity）1. 房地產(chǎn)市場的調(diào)整時期，土地土地出讓價格較低；2. 國家新出臺各種相關(guān)政策，有利于刺激購房需求；3. 城中心土地逐漸稀缺，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸向周邊平移；4. 在未來地鐵建好之后，交通將成為其一大優(yōu)勢；5. 項目所在片區(qū)配

27、套逐漸完善，形象不斷提升；6. 本項目以60-100平方米為主，目標(biāo)客戶群范圍及數(shù)量將相應(yīng)增加；7. 大學(xué)周邊的人文和商業(yè)環(huán)境，是本項目的一大賣點。威脅分析（Threats）1. 由于經(jīng)濟危機的影響和中國樓市的宏觀狀況，任有大部分購房者處于觀望態(tài)度；2. 周邊的商業(yè)區(qū)還未形成氣候，投資者態(tài)度可能較為謹(jǐn)慎；3. 金融政策對于開發(fā)商建設(shè)期間的資金周轉(zhuǎn)是一個巨大考驗；4. 周邊住宅開發(fā)量較大，中、低檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化”競爭相當(dāng)激烈；5. 項目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用客戶和預(yù)購買現(xiàn)房客戶的流失。5.2相關(guān)對策發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會挖掘項目地段、景觀稀有特質(zhì)，充分展示優(yōu)勢，確定樓盤高尚形象

28、；獨特的產(chǎn)品是項目最大的亮點，必須緊緊結(jié)合產(chǎn)品營造新型生活方式。利用機會，克服劣勢強調(diào)該片區(qū)未來發(fā)展前景，營造良好的生活環(huán)境和商業(yè)氛圍，提升購房者置業(yè)和投資信心，采取定向、定點營銷。發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅強化凸顯物業(yè)稀缺性優(yōu)勢，通過樹立項目形象，突圍片區(qū)；對競爭樓盤采取差異化戰(zhàn)略，把握市場相對空缺時機推出。減小劣勢，避免威脅在規(guī)劃設(shè)計階段營造較好的小區(qū)居住環(huán)境，提高物業(yè)管理質(zhì)量，樹立與眾不同的項目形象。加強資金核算，提高資金使用效率，避免項目資金緊張等威脅。第六章 項目定位分析綜上所述，根據(jù)對全國以及成都房地產(chǎn)市場的分析研究，應(yīng)該清醒地認(rèn)識到現(xiàn)在的房地產(chǎn)戰(zhàn)略開發(fā)既存在樓市的低谷，也充滿誘人的市場機

29、遇。針對這種情形，應(yīng)揚長避短，高屋建瓴地去看待項目的發(fā)展前景。站在戰(zhàn)略的高度去審視項目的開發(fā)進(jìn)程。當(dāng)代的消費者是理性的、全面的、專家型的，因而所要創(chuàng)造的產(chǎn)品一定是面向市場的，適合消費者的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它的一筆一畫皆得到市場的認(rèn)可及贊同，同時來源于市場也回歸于市場。因此產(chǎn)品目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶的定位問題，具有其必要性和價值。6.1市場細(xì)分 市場細(xì)分概況由于消費者構(gòu)成極為復(fù)雜，不便于市場把控。因此，在這里以產(chǎn)品為細(xì)分對象，依據(jù)總價和單價指標(biāo)，將市場細(xì)分為低端、中低端、中端、中高端及高端市場。表6-1市場細(xì)分表低端中低端中端中高端高端總價20萬以下2040萬4060萬6080萬80萬以上單價（元/平米）3

30、000以下3000450045006000600080008000以上市場細(xì)分描述1低端市場（1）市場特征：該類產(chǎn)品一般為低總價（20萬以內(nèi)），低單價，或小戶型；產(chǎn)品品質(zhì)較低，大多為滿足人們最基本的居住需要，開發(fā)技術(shù)層面要求不高。（2）目標(biāo)客戶群：表6-2低端客戶群特征描述年齡主要集中在30周歲以下的未婚人士和其他年齡段的低收入者收入年收入大多在3萬以下家庭結(jié)構(gòu)2人及以下受教育程度他們大多受過較高的教育置業(yè)情況大多為第一次置業(yè)，現(xiàn)在主要以租房為主購房目的成家立業(yè)的需要，作為過渡性住房，解決基本的居住問題。購買行為注重產(chǎn)品的經(jīng)濟實用，對品牌基本沒有要求2中低端市場（1）市場特征：該類產(chǎn)品總價主要

31、集中在2040萬，單價多為30004500元/平米；產(chǎn)品品質(zhì)一般，產(chǎn)品變現(xiàn)速度較快，對開發(fā)商市場運作能力要求不高，因此，競爭對手該市場較為容易。（2）目標(biāo)客戶群：表6-3中低端客戶群特征描述年齡這個階層的年齡范圍較廣，界定這個階層主要以收入和購買能力為標(biāo)準(zhǔn)，年齡主要集中在40歲以下收入情況年收入3萬5萬家庭結(jié)構(gòu)這部分人群大多已經(jīng)成家，家庭人口以3人為主，或3人以上職業(yè)狀況企事業(yè)單位的普通職工、公司員工受教育程度受教育程度普遍不高置業(yè)情況第一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔購房目的家庭居住需要，迫切需要改變居住環(huán)境購買行為對價格很敏感，注重產(chǎn)品的實用性和舒適性，對于開發(fā)商品牌基本沒有要求3中端市場（1）

32、市場特征：該類產(chǎn)品總價大多在4060萬，單價在45006000元/平米，產(chǎn)品品質(zhì)較好，配套設(shè)施比較齊全，環(huán)境較好，因此銷售速度一般較快。該市場開發(fā)商進(jìn)入的難度較中低端市場大些。（2）目標(biāo)客戶：表6-3中端客戶群特征描述年齡3040歲，這部分人群也屬于有效消費的主力人群收入他們的收入在5萬8萬之間，有一部分積蓄家庭結(jié)構(gòu)三口之家為主職業(yè)狀況教師、公務(wù)員等受教育程度受教育程度較高置業(yè)情況相當(dāng)大的一部分為二次置業(yè)購房目的改善居住環(huán)境，提高居住水平購房行為比較理智，除實用外，比較注重產(chǎn)品的舒適性，對品牌有一定的要求4中高端市場（1）市場特征：該類市場總價在6080萬，單價在60008000元/平米，產(chǎn)品

33、品質(zhì)較高，建筑結(jié)構(gòu)多為框剪，戶型設(shè)計新穎，配套設(shè)施齊全，注重小區(qū)環(huán)境，運用新型建筑材料或建筑技術(shù)，對開發(fā)商運作水平要求較高。（2）目標(biāo)客戶群：表6-4中高端客戶群特征描述年齡3040歲，這部分人群也屬于有效消費的主力人群收入在8萬12萬之間，有一定數(shù)量的積蓄家庭結(jié)構(gòu)三口之家為主職業(yè)狀況單位中層及高層干部、企業(yè)經(jīng)理層等受教育程度受教育程度較高，多為大學(xué)以上學(xué)歷置業(yè)情況相當(dāng)大的一部分為二次置業(yè)購房目的改善居住環(huán)境，提高居住水平購房行為比較理智，注重產(chǎn)品的舒適性，注重產(chǎn)品品質(zhì)、品牌5高端市場（1）市場特征：該類市場總價大多在80萬以上，單價在8000元/平米以上，產(chǎn)品品質(zhì)高，設(shè)施設(shè)備檔次高，大量運用

34、高新技術(shù)產(chǎn)品，多為低層，環(huán)境優(yōu)美，對開發(fā)商動作水平要求高。（2）目標(biāo)客戶群表6-5高端客戶群特征描述年齡35-50歲之間收入高收入階層，年收入12萬以上，有相當(dāng)?shù)拇婵罴彝ソY(jié)構(gòu)3人或3人以上職業(yè)狀況公司或企業(yè)的管理人員、行政事業(yè)單位的高層干部、私營業(yè)主等高收入階層受教育程度大多受過較高的教育置業(yè)情況為二次置業(yè)或多次置業(yè)購房目的提高生活品質(zhì)，彰顯身份，從一定層面上講，也可為投資行為購房行為理智，往往要等產(chǎn)品變現(xiàn)后才下單，非常看重品質(zhì)、品牌6.2目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場分析從以上五個細(xì)分的市場特點，并結(jié)合成都市市場狀況，可以的得出分析如下：1高端市場，雖然供給量不大，但需求相對較少，且該市場對品牌、資金

35、、運作能力、自然環(huán)境要求較高。從本項目地理位置、地塊規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計條件等因素來看，不宜選取。2低端市場和中低端市場的供給相對空缺，而需求量較大，市場風(fēng)險較小，且開發(fā)成本較低，開發(fā)利潤可觀。結(jié)合本項目所在地區(qū)人員結(jié)構(gòu)特點，中低端市場作為其中一個考慮對象。3中端、中高端市場未來競爭將最為激烈，但中端市場消費者基數(shù)大于中高端市場。本區(qū)域一些競爭對手主要選擇了中高端市場，按照差異化競爭策略，應(yīng)該回避短期正面競爭，選擇中端市場。綜上所述：綜合分析該區(qū)域房地產(chǎn)市場特征和已建設(shè)物業(yè)狀況，中端、中低端市場是本項目的最佳選擇。目標(biāo)市場具體描述根據(jù)以上市場細(xì)分，目標(biāo)市場可具體描述為：目標(biāo)市場一、目標(biāo)市場二、目標(biāo)市

36、場三、目標(biāo)市場四。目標(biāo)市場一：周邊高校教師及各企業(yè)工作人員等由于處在學(xué)校附近，教師則是住宅要考慮的消費群體，不過選擇教師還是有一定風(fēng)險，因為很多學(xué)校自己建設(shè)集資房，質(zhì)量不比個人開發(fā)商樓盤差，在價格上面有一定的優(yōu)勢，而且很多有車?yán)蠋煾敢庠诔抢镞x擇房子，所以在住宅的推廣上面，不要就只把教師作為唯一的消費群體，要擴大宣傳范圍，把附近企業(yè)白領(lǐng)、此地不愿意享受政府安置房而且有一定積蓄的安置用戶以及其他區(qū)域的置業(yè)者。目標(biāo)市場二：投資用于出租的用戶雖然西華大學(xué)生眾多，但是他們幾乎沒有收入而且沒有穩(wěn)定下來，買房是不可能的。學(xué)生租房已經(jīng)是很常見的現(xiàn)象，但是如果開發(fā)商直接把房子租給學(xué)生，對于其資金周轉(zhuǎn)和回收都不

37、利。對于學(xué)生租房，可以考慮先出售再由這部分客戶進(jìn)行出租。目標(biāo)市場三：外地來成都購房者該市場主要是指四川省其他城市或農(nóng)村有一定經(jīng)濟條件的購房者，由于工作需要、子女讀書就業(yè)、養(yǎng)老等相關(guān)原因，而選擇在成都置業(yè)的一部分人群。該人群由于所處地區(qū)收入水平較成都市來說相對更低，因此在成都市區(qū)買房是其面臨的巨大困難。而本樓盤相對于城中高價房的價格優(yōu)勢，是吸引這樣一些消費者的有力武器。目標(biāo)市場四：有意愿投資的商人他們有自己的資金和時間，看好這里的市場，租或買這里的商鋪進(jìn)行經(jīng)營。市場三的消費者擁有足夠的資金，所以他們也可以作為以上提到購買住宅而進(jìn)行出租的用戶，投資規(guī)模可大可小，即可以是幾十平米的小商店，也可以是好

38、幾千平米的大超市等。6.3目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶來源區(qū)域表6-6目標(biāo)客戶來源區(qū)域一級區(qū)域郫縣、高新西區(qū)二級區(qū)域成都市各區(qū)域三級區(qū)域四川其他城市6.3.2目標(biāo)客戶身份職業(yè)表6-7目標(biāo)客戶身份一級客戶群教師、周邊企業(yè)白領(lǐng)二級客戶群領(lǐng)拆遷戶、個體經(jīng)營戶三級客戶群四川其他城市外來人口目標(biāo)客戶具體描述直接購買者年齡段為25-50歲之間，以35歲左右為主，已婚者居多，并多數(shù)有子女且父母在世，性別上無明顯差異。家內(nèi)有一定儲蓄或金融資產(chǎn)，家庭年收入中等水平（5-8萬元以上），職業(yè)無明顯限制，但多數(shù)為教師、公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、商人及自由職業(yè)者等。目標(biāo)客戶生活方式、性格特點等具有以下共同特征：1. 生活節(jié)奏緊張、工作

39、壓力大，他們有自己的人際圈子，不喜歡和圈子外的人交往；2. 家是他們的一個絕對放松的空間，強調(diào)家的舒適性、私密性、個性化；3. 強調(diào)生活的品質(zhì)，強調(diào)健康高檔的生活享受；4. 強調(diào)自我，喜歡新奇，有自己獨特的喜好、品味和眼光，也許不喜歡跟老人小孩同住，有自己獨特的消費觀念以及生活方式；5. 注重物業(yè)的軟、硬件方面的創(chuàng)新，注重物業(yè)提供的附加值；6. 有一定的虛榮心，對品牌有一定的追求。目標(biāo)客戶各種相關(guān)信息見下表：表6-8目標(biāo)客戶特征描述表（1）年齡層次2550歲（2）家庭總收入狀況（月收入）5000元以上（3）家庭結(jié)構(gòu)兩口、三口之家為主，并兼有單身人士（4）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)現(xiàn)有存款8萬元以上（5）消費水平

40、中等消費水平（6）購房動機自住為主，也存在用于投資出租的（7）購房心態(tài)生活學(xué)習(xí)便利，可以享受文化的熏陶和現(xiàn)代的氣息，且價格較為便宜（8）環(huán)境偏好治安良好，周邊配套齊全，綠化程度好（9）地段偏好喜歡居住郊區(qū)，空氣環(huán)境較好目標(biāo)客戶需求動機介于一次置業(yè)和二次置業(yè)之間的一種需要，希望以此滿足家庭工作和學(xué)習(xí)的居家的需求，也是對自己多年奮斗的一種肯定和對美好生活的向往。目標(biāo)客戶心理描述他們往往注重教育，希望其子女獲得良好的文化熏陶，以成為素養(yǎng)較高的專業(yè)人員，日后能享有更輕松、舒適的生活。他們也追求事業(yè)的頂峰，力求在工作中獲取更優(yōu)異業(yè)績，以博得上級、同事、親屬、朋友的支持與贊許。他們比較注重家庭布置與和諧，

41、以招待朋友和同事，并試圖努力在事業(yè)與家庭之間尋找平衡。目標(biāo)客戶購買形態(tài)理智成熟的選購態(tài)度，十分注重和評價產(chǎn)品的性價比，在購買決策前注重配偶的意見，也易聽取親朋好友的建議。購房時較看重環(huán)境、配套及物管。目標(biāo)客戶媒介宣傳方式報紙、電視、互聯(lián)網(wǎng)是其重度消費媒介，媒體中新聞、保健、旅游、體育等是最為關(guān)注的內(nèi)容。因其外出活動較為頻繁，戶外廣告及看板對其影響較大。本項目目標(biāo)客戶鎖定結(jié)合本項目所在區(qū)域特征，在具體的目標(biāo)客戶群中，主要有以下幾類：1.周邊各大高校的教師2.在周邊各大公司上班的白領(lǐng)3.陪同剛就業(yè)子女的五十歲左右的父母4.喜歡在郊縣居住的老年人群5.用于投資出租的投資者6.各種商業(yè)用途的投資者第七

42、章 產(chǎn)品方案設(shè)計7.1產(chǎn)品功能定位功能定位針對客戶的具體需求，從市場定位、競爭需求以及社區(qū)功能等角度出發(fā)，立足于各項功能上下功夫，配置各種功能設(shè)施，以滿足客戶的需求，讓他們用得稱心如意，住得舒暢愜意。產(chǎn)品形象定位圖7-1建筑形象定位校園文化與古蜀文化有機結(jié)合，“純粹、時尚”的市場定位將區(qū)別于其他居住小區(qū)，高層建筑彰顯時尚氣息，將賦予她一個全新的概念，以吸引更多的消費群體。這里充滿人文氣息，是白領(lǐng)和高校教師聚集的地方，年輕知識分子和成功人士的聚集地。產(chǎn)品檔次定位 圖7-2小區(qū)檔次定位本項目的檔次定位為“城市新星追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實用性，單體

43、外立面的美觀性等，不只是要美觀漂亮，而且要有簡約時尚的特點。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計出時尚前衛(wèi)的、富有創(chuàng)意的單體及園林。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實用性及各種生活設(shè)施的配置。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環(huán)境。主題定位圖7-3產(chǎn)品主題定位本樓盤主題：書香教育氣息中的個性化與人性化。龍生九子，九子各不同。每一座樓盤都有自己獨特的個性。如果把”某某”比喻成一個人，那么他應(yīng)該是一個儒雅、博學(xué)、聰睿的年輕智者。而樓盤與生俱來的種種質(zhì)素，又決定了他的雙重性格：既喜歡與都市為鄰，又樂于與田野相親；既與前衛(wèi)時尚同行，又不流于媚俗；既充滿青春活力，又保持著成熟穩(wěn)健。注：

44、本項目其他相關(guān)內(nèi)容及賣點在第十二章銷售策劃中有詳細(xì)闡述，為避免重復(fù)，本章節(jié)不做過多描述。7.2樓盤總體規(guī)劃規(guī)劃理念本項目整體市場形象定位為該區(qū)域領(lǐng)跑型的商住混合社區(qū)，因此，要突出項目規(guī)劃上對該區(qū)域板塊住宅及商業(yè)市場的引領(lǐng)性，凸現(xiàn)項目整體的時尚、現(xiàn)代、大氣感。整體布局1. 采用“大社區(qū)、小組團圍合”的整體布局，即強調(diào)整體性，又強調(diào)多個空間的變化和營造。2. 配置完備的生活配套設(shè)施，但不求奢華，力求簡潔實用。3. 重視高層住宅與學(xué)府路的交通關(guān)系，充分考慮項目地塊與活動中心之間的交互性，與本項目產(chǎn)生良性互動和交流，充分發(fā)揮周邊資源價值。4. 盡量營造出大面積、大尺度的公共綠地、水景空間，增大綠地率減

45、少建筑密度。小區(qū)規(guī)劃圖商鋪樓公共活動設(shè)施入口3商業(yè)廣場籃球場羽毛球網(wǎng)球場景觀1景觀2入口2入口1圖7-4小區(qū)規(guī)劃設(shè)計圖本項目各主要規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)如下：表7-1小區(qū)規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)主要規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)指標(biāo)設(shè)計條件實際指標(biāo)大小土地使用面積總面積40000.20平米11800平米建筑面積不超過160000平米159600（地下50800）平米建筑密度總50%，高層30%29.5%建筑容積率小于4.03.99建筑高度低于100米最高層不超過90米綠地率大于20%40%7.3小區(qū)內(nèi)各區(qū)域規(guī)劃設(shè)計方案各建筑設(shè)計概況表7-2各地塊設(shè)計概況名稱層高用途裝修占地面積（平米）建筑面積（平米） 號樓4超市、小型酒店簡裝100

46、04000 號樓27高層住房清水100027000 號樓27高層住房清水80021600 號樓27高層住房清水100027000 號樓18高層住房清水80014400 號樓18高層住房清水80014400 號樓18高層住房清水80014400 號樓18高層住房清水80014400 號樓18高層住房清水80014400商鋪樓2商業(yè)鋪面清水40008000停車場地下2停車3000050800一號景觀園林水景5000二號景觀園林景觀3000公共活動設(shè)施公共健身場地器材1800運動場籃球、網(wǎng)球羽毛球場2200商業(yè)廣場商業(yè)、休閑6000建筑形態(tài)高層住宅：以18、27層兩種類型為主。商業(yè)鋪面：商鋪樓1、2

47、層分40、60、80、100、120、150六種不同大小型商業(yè)鋪面。商業(yè)樓：號樓1、2層為中型超市、3、4層位連鎖酒店。車庫：地下2層建設(shè)50800平米地下停車庫。建筑風(fēng)格均采用現(xiàn)代簡約式風(fēng)格，凸顯本樓盤的現(xiàn)代氣息和人文環(huán)境。建筑結(jié)構(gòu)高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，多層商業(yè)樓采用框架結(jié)構(gòu)。小區(qū)綠化本樓盤除小區(qū)內(nèi)基本綠化外，還設(shè)有兩處大型園林景觀。其中景觀一為水景，占地面積5000平米，景觀二為園林景觀，占地面積3000平米。預(yù)計小區(qū)總體綠化率為40%。另在小區(qū)內(nèi)設(shè)置教育類配套設(shè)施、宣傳欄等，其成本計入小區(qū)綠化費中。公共配套設(shè)施本樓盤公共配套包括運動場地和公共活動設(shè)施：公共活動設(shè)施，主要是一些大眾健

48、身器材、兒童樂園和運動場地等，占地面積共1800平米。籃球場4個，每個2815=420平米，共1680平米。羽毛球場4個，每個156=90平米，共360平米。網(wǎng)球場1個，占地160平米。小區(qū)活動中心1個（由售樓部改擴建），用于業(yè)主委員會辦公室、小區(qū)活動室、學(xué)生自習(xí)室等。停車位設(shè)置設(shè)計50800平米地下停車場，另還有地上零時停車場，地下停車位1270個，由于商業(yè)需要，部分可設(shè)置為對外停車。停車位數(shù)比小區(qū)總戶數(shù)為70.05%。7.4各建設(shè)部分面積大小 商業(yè)部分建筑表7-3商業(yè)建筑面積列表用途樓號占地面積（平米）建筑面積（平米）商業(yè) = 1 * GB3 號樓1-4層10004000商業(yè)商鋪樓1-2層

49、40008000合計12000住宅部分建筑表7-4住宅建筑面積列表用途樓號占地面積（平米）建筑面積（平米）住宅號樓1-27層280075600住宅 = 5 * GB3 = 6 * GB3 = 7 * GB3 = 8 * GB3 = 9 * GB3 號樓1-18層400072000合計147600地下停車場建筑表7-5停車場建筑面積列表用途位置占地面積（平米）建筑面積（平米）停車場小區(qū)地下2層3000050800綜上：地上建筑面積159600平米；地下建筑面積50800平米規(guī)劃建筑總面積為：210400平米7.5商業(yè)部分規(guī)劃表7-6商業(yè)部分規(guī)劃位置面積用途商鋪樓1-2層8000平米小面積商業(yè)鋪面

50、 = 1 * GB3 號樓1-2層2000平米中型超市（市場） = 1 * GB3 號樓3-4層2000平米連鎖賓館（酒店）7.6戶型設(shè)計樓型選擇策略1. 樓型以點式高層為主，主要為18F和27F的高層，以每單元一梯5戶為主，一梯6戶為輔構(gòu)成，總體上戶型緊湊、實用。2. 樓型的選擇應(yīng)特別注重景觀朝向和通風(fēng)采光，充分發(fā)揮內(nèi)庭景觀和項目外圍景觀的優(yōu)勢，但應(yīng)特別注重減少公攤面積。戶型設(shè)計策略1. 結(jié)合目前本區(qū)域住宅市場在售，以及預(yù)售項目的戶型設(shè)計進(jìn)行綜合分析，本項目的戶型應(yīng)注重實用性，在保證套內(nèi)基本功能的滿足前提下，主張盡可能增加一些附加值空間。2. 避免比較傳統(tǒng)或常規(guī)的戶型設(shè)計，或者盡量在比較合理

51、的常規(guī)戶型設(shè)計上適當(dāng)作些局部變化，體現(xiàn)時尚性與創(chuàng)新性。3. 戶型越小的越應(yīng)增大贈送性空間，戶型越大的越應(yīng)引入更多的情趣空間和功能房間。4. 強調(diào)窗型的設(shè)計，可充分利用落地凸窗，轉(zhuǎn)角凸窗，落地豎窗，橫條窗等形式營造更多的贈送空間、情趣空間和光影效果。戶型設(shè)計主意原則1. 合理分區(qū)原則戶型設(shè)計中注意合理分區(qū)，如動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)等。2. 避免黑屋原則戶型設(shè)計中注重采光通風(fēng)，所有房間避免出現(xiàn)黑屋現(xiàn)象，客廳、臥室等應(yīng)優(yōu)先保證良好采光，廚、衛(wèi)等房間保證良好通風(fēng)。3. 強調(diào)景觀視野原則堅持每套戶型均有良好的景觀視野，若出現(xiàn)東西向布局，則優(yōu)先保證景觀效果。4注重實用原則因整體戶型面積偏小，戶型設(shè)計

52、時應(yīng)優(yōu)先保證各功能房間的實用性，避免面積浪費，忌華而不實，盡量避免出現(xiàn)異形房間，若無法避免則使之盡量在生活陽臺。廚房、衛(wèi)生間等處處理，防止出現(xiàn)在主要功能房間如客廳、臥室等部位，強調(diào)滿足功能原則，避免出現(xiàn)客廳等不便于設(shè)置空調(diào)位等現(xiàn)象，生活陽臺也應(yīng)盡量偏大；5. 創(chuàng)新性原則盡量設(shè)計出每種戶型的亮點，可在陽臺、窗戶等部位打造出特色，也可充分發(fā)揮灰空間和可變空間的有效運用戶型設(shè)計圖例1. 舒適型三房（建筑面積：121.40平米）（1）參考戶型圖舒適型三房： 121.40平米圖7-5舒適型三房戶型圖（2）房屋設(shè)計特色A. 采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺設(shè)計。B. 客廳開間不低于4.2m，主臥室尺寸不小于3.6m3.

53、9m，次臥室不小于3.0m3.3m。C. 采用大客廳、大主臥方式處理。D. 主臥室配套衛(wèi)生間，盡量預(yù)留衣帽間，可以附帶書房或陽光室等空間。E. 可打造專門的儲藏空間。F. 強調(diào)餐廳等部位的采光，可以考慮引入入戶花園等概念。G. 采用大陽臺設(shè)計。2. 緊湊型三房（建筑面積：105.40平米）（1）參考戶型圖（躍層）緊湊型三房：105.40平米圖7-6緊湊型三房戶型圖（2）房屋設(shè)計特色A. 采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺設(shè)計。B. 客廳開間不低于3.9m，主臥室尺寸不小于3.6m3.3m，次臥室不小于3.0m3.3m。C. 主臥室配套衛(wèi)生間，盡量預(yù)留衣帽間。D. 可打造專門的儲藏空間。E. 可以考慮引入可變空

54、間如夾層等概念進(jìn)行三房半的設(shè)計，盡量增加贈送面積。3. 舒適型二房（建筑面積：89.80平米）（1）參考戶型圖舒適型二房：89.80平米圖7-7舒適型二房戶型圖（2）房屋設(shè)計特色A. 采用兩廳兩衛(wèi)雙陽臺設(shè)計。客廳開間不低于3.9m，主臥室尺寸不小于3.6m3.3m，次臥室不小于3.0m3.3m。B. 主臥室配套衛(wèi)生間，可盡量附帶設(shè)計書房或陽光室。C. 可以考慮引入入戶花園或可變空間等概念進(jìn)行兩房半的設(shè)計。D. 可在高層考慮部分的躍層設(shè)計。4. 緊湊型二房（建筑面積：69平方米）（1）參考戶型圖緊湊型二房：69.00平方米圖7-8緊湊型二房戶型圖（2）房屋設(shè)計特色A. 采用兩廳單衛(wèi)雙陽臺設(shè)計。客

55、廳開間不低于3.6m，主臥室尺寸不小于3.6m3.3m，次臥室不小于2.7m3.0m。B. 可在高層考慮部分的躍層設(shè)計。C. 盡量增加可變空間等提高贈送面積。D. 可在高層考慮部分的躍層設(shè)計。5. 經(jīng)濟型一房（建筑面積：49平方米）（1）參考戶型圖經(jīng)濟型一房：49.00平方米圖7-9經(jīng)濟型一房戶型圖（2）房屋設(shè)計特色A. 采用單衛(wèi)雙陽臺設(shè)計。B. 盡量保證戶型方正，有相對獨立的客廳。C. 客廳開間不低于3.3m，保證廚房、生活陽臺的實用性，同時盡量營造較大的陽臺活動空間。住宅類各戶型數(shù)量表7-7住宅各戶型數(shù)量表戶型單位面積（平方米）戶數(shù)總面積（平方米） = 1 * GB3 舒適型三房121.4

56、20024280 = 2 * GB3 緊湊型三房105.430031620 = 3 * GB3 舒適型二房89.845040410 = 4 * GB3 緊湊型二房6945031050 = 5 * GB3 經(jīng)濟型一房4941320237總計1813147597注：本項目90平米以下戶型所占面積為72.42%第八章 項目投資分析8.1銷售價格的確定確定銷售價格技術(shù)路線1. 通過走訪、觀察、詢問等方式，搜集本項目周邊樓盤住宅及商業(yè)房屋銷售價格。2. 通過市場比較法確定該區(qū)域平均銷售價格。3. 通過商場預(yù)測的方法，預(yù)測在本項目預(yù)售期該區(qū)域價格狀況。8.1.2住宅價格確定收集2009年5月各相關(guān)樓盤銷售

57、市場價格，運用權(quán)重比較法，確定本項目住宅銷售價格：表8-1住宅權(quán)重及價格表項目及權(quán)重本項目名城左岸學(xué)府苑西華雅園平均價格（元/m2）PX310030003050權(quán)重（%）70255總項目分項目權(quán)重評定評定評定評定%得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分得分得分得分位置及環(huán)境區(qū)位級差580.480.480.480.4生活環(huán)境280.1680.1670.1470.14商業(yè)環(huán)境590.4580.470.3570.35升值潛力690.5490.5470.4260.36交通狀況道路狀況370.2170.2170.2170.21公交通達(dá)560.360.360.360.3配套設(shè)施文化設(shè)施280.1680.16

58、70.1470.14商業(yè)服務(wù)490.3690.3680.3280.32學(xué)校390.2780.2470.2160.18金融服務(wù)350.1550.1550.1550.15規(guī)劃設(shè)計小區(qū)規(guī)劃470.2860.2450.260.24外觀設(shè)計2.590.22580.270.17550.125實用性390.2780.2460.1860.18通風(fēng)采光1.590.13580.1260.0950.075小區(qū)配套車位配比390.2780.2450.1540.12會所350.1550.150000娛樂設(shè)施380.2470.2160.1840.12物業(yè)管理提供服務(wù)470.2860.2430.1240.16收費標(biāo)準(zhǔn)360

59、.1860.1880.2480.24公司品牌380.2470.2140.1250.15物業(yè)形象現(xiàn)場包裝380.2480.2450.1540.12售樓處包270.1470.1450.140.08營銷策劃情景營銷490.3680.3240.1640.16廣告宣傳390.2780.2450.1550.15銷售素質(zhì)290.1890.1850.150.1工程進(jìn)度20050.1100.2100.2戶型結(jié)構(gòu)590.4580.450.2550.25發(fā)展商品牌、實力690.5480.4860.3670.42項目規(guī)模580.480.460.350.25合計(Qx)100QX7.85Q17.45Q25.865Q35

60、.69PX=QX(P1W1/Q1+P2W2/Q2+P3W3/Q3)=3500.737 元/平米由于本項目在2010年6月開始建設(shè)2011年1月再進(jìn)行銷售，通過市場比較分析保守估計當(dāng)時距現(xiàn)在價格上漲幅度為10%，固最終確定住宅類價格為3500.737110%=3850元/平米商業(yè)房屋銷售價格收集2009年5月各相關(guān)樓盤銷售市場價格，綜合考慮商業(yè)環(huán)境、升值潛力等相關(guān)因素，運用市場比較法，按一年半以后10%的上漲幅度，確定本項目商業(yè)房屋和地下停車位銷售價格如下：表8-2商業(yè)及停車位銷售價格表商鋪一層商鋪二層商業(yè)樓地下停車位2009年均價7000元/ m25000元/ m270000元/ m27500