1、第 頁物業管理服務項目的接管、進駐方案1、本項目的接管方案1.1目的根據本物業服務項目的特點，以提供一個潔凈、舒適、優美、安 全的學習環境為標準，以達到完善管理，節約投資、確保設備設施持 續穩定運行、日常工作有序進行為目的，并以科學嚴謹的態度制定完 善的物業管理接管方案，為指導今后的物業管理服務工作提供有效的 依據，規范物業的接管工作，確保接管物業的質量合格，嚴格制定項 目接管方案，指派專業技術人員及相關接管人員對物業進行全面接管, 確保物業按時順利交接，平穩過渡。1.2適用范圍適用于我公司接到的本物業服務項目的接管工作。1.3職責1）我公司接到貴方的通知后，項目經理負責指定主管人員，各 智能

2、部門負責人及專業的技術人員組成驗收小組。2）接管小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備 出廠合格證書及設備設施運行、巡檢、維保記錄、檔案資料等技術檢 驗資料的驗收。3）驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備，按名稱、 規格型號、數量、基地及要求進行驗收。4）驗收小組對物業按運行系統驗收，主要驗收供配電及照明系 統、電梯系統、給排水系統、有限電視系統、土建工程、空氣通風系 統及綜合布線系統等。5）由項目經理跟之前物業公司辦理物業管理接管手續。1.4工作程序1）接管驗收的準備工作（1）接管前的準備接管工作開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：與各方面接口人、原物業接口人聯系好交接事

3、項、日期、進度、 驗收標準等；派出先頭技術人員了解現場：與原物業管理接口人協商，并組織人員同原物業管理人員進行 并列上崗，熟悉崗位制度、操作規范及設備設施的操作方法：準備好接管驗收記錄表格：安全崗接管表技防系統設備接管表公共設施設備接管驗收表資料接管登記表綠化項目接管驗收表倉庫接管登記表接管問題整改建議表（2）確定接管驗收方式與前物業公司協商并擬定的接管計劃進度及做好室內外物品的移交及驗收工作；接管時采取房間逐一清點，驗收完一個區域清場一個區域的做 法，清點完后即接管，包括崗位、鑰匙等，確保接管驗收工作正常有 序進行；環境維護部、安保部、綜合管理部等部門接管進駐時，依據接 管驗收標準，同時做好

4、物品的清點以及物品的觀感識別檢査，并做好 相關記錄：接管后立即對基地內相關問題進行嚴格檢查，就驗收中需要整 改的問題以書面形式列出并及時上報；做好各種鑰匙的清點移交、整理編號及分類管理等工作：更新標識及電話通訊，建立服務熱線；制定接管時間安排計劃：配置現場物業管理人員：根據物業現場和物業服務項目招標 文件要求配備物業管理人員，具體按以下要求進行。物資配備：做好物業管理物資工具的配備，并補充備品備件。前期培訓：進行人員的理論與實操相結合的培訓，使員工了解 并掌握各項規章制度、物業服務項目招標文件相關達標準備、崗 位職責、操作及應急處理流程、禮儀禮節等。（11）后勤服務：落實員工生活安排及其他事宜

5、。2）接管驗收階段按既定計劃，分項目、分專業進行接管。具體按如下項目進行:（1）資料接管系統化、管理化、電腦化地建立物業檔案與管理，是物業管理工 作的重要組成部分，也是實施管理的有力依據。我司履行物業管理文 件同貴公司物業管理檔案建立的實行文本原始資料與電腦管理并舉 的方式，按照相關標準執行。將收集的管理資料細分，做到分類整理， 易于查閱。使檔案管理真正為管理服務。（2）鑰匙、工具接管物業公用工具（主要指萬用表、鉗表、測線儀、測試儀、壓力表、 內六角扳手等不在個人名下的工具類）和鑰匙（主要指的是倉庫鑰匙、 機房鑰匙、配電柜箱鑰匙、門禁控制器鑰匙、電梯三角鑰匙、UPS方 通鑰匙、消防備用鑰匙、教

6、學樓及各個樓鑰匙）的交接完成質量的好 壞，將直接影響到今后物業各項工作的順利展開，我們接管人員將按 以下要求來做。接管中的工程技術人員要仔細對照相關區域位置和鑰匙編號， 確保交接鑰匙與門牌編號一一對應，防止鑰匙、工具損壞、丟失等；接管的絕緣工具和手持或電動工具，必須符合電氣安全規程的 有關規定，交接前必須仔細檢查，確保安全。接管公用工具和鑰匙時，同時做好交接記錄在表格上簽字確認, 后期分類造冊登記，并設專人負責管理。檢査發現由公用工具和鑰匙損壞的情況必須巾交付方修復后 再接收，不能修復的報廢處理并報業主監管，按交接前三方約定，申 請重新配置。交接人員為確保物業交接過程中，基地教學及辦公不間斷性

7、，有先辦理運行人員鑰匙和工具交接領用，交接完成后，后續管理方運 行人員辦理鑰匙和工具借用手續后，即開始進行運行管理，鑰匙借用 人承擔在借用期間設施設備安全責任，注意鑰匙禁止外借，若交付方 或其它人員需進入交接區域，必須報主管同意后，由管理責任人員全 程陪同進行。交接后的各類設施設備應定期檢驗，檢驗合格的應由專人負責 保管。做好鑰匙交接一覽表，做好鑰匙領用歸還登記表，做好工具領 用登記表。（3）物業用房其它物業接管（4）崗位接管：做好崗位交接，做好崗位移交登記表，使各項 工作平穩過渡，做到無縫交接，做好各種卡證的辦理及管理。（6）其它交接3）檢査遺留問題的討論、處理（1）按新老物業服務方及業主三

8、方商榷的接管標準執行，檢査 中發現問題直接記錄下來，匯總后三方簽字確認，召開遺留問題討論 處理會議，確定整改方案和限期整改日期。（2）跟進遺留問題整改，定期向業主方監管匯報工作進展情況 直到問題徹底解決。4）接管驗收注意事項（1）在接管前，我司與前物業公司及業主監管協商接受的相關 問題，如：交接雙方的人員、各分類的時間、注意事項等，統一思想、 統一標準、明確程序，明確交接雙方的責任和權利。（2）接管過程中要認真清點物業內的各種設施設備、公共物品、 圖紙資料、綠化、雜品等數量、類型，并經交接雙方在交接報告簽字 后生效。（3）對交接査驗中發現問題，屬需要整改的，應形成書而報告， 屬于無法整改的項目

9、，應與相互協商達成一致意見、形成備忘錄備案。（4）為保證整體物業服務的正常運行，對接受后的所有設施設 備及相關工具進行試運行測試，并要求第三方人員在場。接管期后, 工作重點應逐步由交接向正常運行轉移，要注意人員的銜接和培訓。5）進入運行階段（1）人員到崗交接后，認真按照流程操作，擔負起崗位職責；（2）按預先制定的日常工作計劃，規范操作規程操作：（3）分專項制定工作計劃，如：做好安保服務、保潔服務、倉 庫管理服務、秩序維護服務、應急預演等工作計劃方面，做好各不同 項目的運行服務工作：（4）以招標文件要求及業主要求為標準，建立閱讀考核制度；（5）組建義務消防隊，并建立義務消防隊培訓制度：（6）做好

10、各方面的工作檢查，做好定期檢查和整改；（7）建立健全各類文檔，認真做好各種記錄報告；（8）優化制度、工作流程，并持續改進。2、本項目的進駐方案2. 1工作流程2. 2進駐前工作計劃序號項目內容完成時間責任部門1與溝通前期準備收集整體分布，建立主要人員聯 系電話收集報紙、雜志發放清單收集、建立甲方車輛登記表收集、建立水、電、社區、派出 所等市政部門電話，編制管理處通 訊錄。與協調有關事宜。正式進入兩天內項目經理2管理處各個部門確定負責項目服務人員的確定。落實人員到位、進場，編制服務 工作計劃，并組織實施，既有各部 門增派人員對安保服務、保潔服務、 倉庫管理、垃圾清運服務進行全面正式進駐前周內項目

11、經理實施。普查倉庫內品種、數量及情況， 制定管理、維護、整改計劃，組織 實施務種設施設備的接管和情況登 記，制定錐護、維修和整改計劃。3組建管理處跟蹤落實人員到位分組現場跟蹤，分清服務要點和 細節。修訂崗位職責，編制服務流程程 序、標準。崗前培訓。進駐前一周內項目經理4進駐進備擬制籌備、接管進駐計劃。擬制進駐后的工作/排班計劃。參加承接査驗工作。進駐前三天內項目經理5接管進駐各專業人員到崗管理物資、裝備到位。妥善安排工作人員。與協調有關事宜。進駐前兩天內各專業部門及組2.3項目進駐前期工作計劃1）進駐前期工作計劃序號項目內容完成時間責任部門1管理處 各專業 組人員 進駐管理人員、保潔員、保安員

12、、清潔 工、維修工及機動人員統一著裝進場對基地內整體環境進行了解；按不同區域、出入口，設置配置人 員到崗。進駐后一天內務專業班組及部門第 頁2安保服務對機保樓、軍基樓、教研樓、體育館、 9棟教學樓配置安保人員，21小時值 班、白天配合教學保障、每夜巡邏不 少于1次進駐后一天內安保部3衛生保潔及垃圾清運增派人員對建筑物、設施、道路、設 備、溝、渠、池，所有室內室外進行 全面徹帳清潔，垃圾清運進駐后兩天內保潔組、垃圾清運組4綠化管養普査綠化狀況，作好綠化現狀記 錄，并制定維護、整改計劃；作好綠化管養實施：統計綠化品種數量等。進駐后一周內環境管理部5倉庫管理倉庫相關物品及登記表和資料的交 接，制定相

13、關管理制度及標準。進駐后兩天內保安部6資料交接相關資料的交接、存檔，技術資料、圖紙資料、設備設施說明書等交接。進駐后兩天內綜合服務部7上管部門溝通對工作進展向主管部門匯報，聽取建 議，及時按需求進行改進和調整方 案。進駐后項目經理8每周例 會及管 理內容 培訓管理處毎周組織管理骨干召開會議， 總結當日工作不足，布置明日工作， 制定相關工作計劃，并對物業管理內 容和具體措施進行培訓進駐后五天項目經理9安全管理排査安全防范重點部位，修改巡邏 路線和頻次；排查安全隱患，提出整改方案；結合現場情況修訂應急預案；落實崗位技能培訓、訓練。進駐后一周內保寧隊 長、分隊長10內部管理統一考勤、排班、考核的表格

14、：統一交接班、夜間報崗的時間次 數，集中受理：統一維修材料的入庫、發放的控制 方法；現場跟蹤修訂各崗位作業文件；統一、落實工作匯報制度。進駐后現場負責人11現場標準化制度上墻（值班室、設備房）統一記錄及簽到本的掛放、歸檔、存放；機房、設備房管理標準化：消火栓、防火門標簽完善，洗手間掛保潔卡；統一材料、工具、清潔用品的分類、 集中擺放。進駐后一個月項目經理12設備設施承接査驗與甲方單位一起對供電、給排水、 安防、監控、道閘、電梯、庫房、訓 練器材器具等設備設施進行普查交 接；普査登記設備設施數量，驗收設備 設施運行狀況，編制承接查驗資料；檔案技術資料交接、鑰匙交接。進駐后半個月內項目經理13檔案

15、資料制度、表格領取、分發、登記：承接查驗資料收集、整理、歸檔。進駐后一個月內綜合服務部14維修養護室外井蓋、管道、設施、停車線油漆；制定設備設施、器材器具巡視路 線、點檢部位、保養計劃；制定接管問題整改計劃，分步實施進駐后一個月內現場維修養護工15標識完善針對現場狀況統計和上報標識標牌和上墻制度進駐后一個月內現場負責人16總結完善根據進駐情況，對擬訂的規章制度及 管理方案進行修訂完善，保證満足業 主的要求。進駐后一個月內項目經理2）項目管理工作前期培訓內容要求：（1）儀容儀表與言行規范（2）客服維修崗位禮儀（3）物業項目基本情況：委托管理內容及特別要求；公司的承諾和標準。（4）客服類：員工的崗

16、位職責；主要工作程序；表格的填寫。（5）環境管理類：員工的崗位職責；清潔作業流程及注意事項； 綠化作業流程及注意事項：垃圾清運工作流程及注意事項等等：（6）消殺服務標準和監管程序；各類表格填寫規范。（7）安保服務類：保安相關知識、消防知識培訓；治安重點位 置防護：重點物資管理：崗位職責：應急突發事件處理和流程。（8）倉庫管理類：崗位職責及注意事項；倉庫管理制度及物資 管理要求及標準等。備注：具體培訓記錄和考核記錄會詳細列入培訓記錄3）關于進駐當天的有關要求：（1）進駐當天上午，管理處擬制好聯系電話一覽表，明確管理 處電話、聯絡人，并上交甲方領導。（2）承接査驗小組提前準備檢查工具及承接查驗表格

17、，分為設備、環境、安全査驗組分別査驗。并在承接査驗結束后，將記錄、圖 片整理、裝訂后腳甲方簽收并存檔。（3）管理處負責人檢查保安員、保潔員、維修工的儀容儀表是 否符合公司要求，個人的工具、裝備、服務、工牌是否配齊。（4）管理處人員必須按商定的時間提前到達，確保人員、物資 全部到位。2.4常規期物業管理方案1）甲方物業管理需求說明（1）管理范圍：區域內所有隸屬于本單位管理的網頁及周邊10米范圍內（正門到側門見的人行道及車輛輔導）的物業管理及相關服 務，合計室外面積11. 4萬平方米，室內面積2. 4萬平方米，附屬設施若干。（2）配套設施設備、器材、器具的維修、養護、運行和管理。物業管理范圍內的機

18、電設備設施（包括配電系統、給排水系統、強弱 電、消防系統、室內外照明、空調）的運行管理、日常維護保養、定 期維護、故障維修。具體為：a、教學設備設施的檢査報修。負責教 學訓練場地籃球架、單雙杠、健身器械等運動器材檢查、保養、一般 修理、報修，以及外觀清潔。收集整理各教室、實驗室的設備故障情況，接受各使用單位和個人的故障報修，并做好現場勘驗和登記，并每半天向主管單位匯報一次，緊急情況立即匯報，由主管單位負責聘 請專業人員進行維修，物業人員負責現場維修配合和檢查。包括主動第 頁第】3頁檢查報修、受理故障報修、現場勘驗處置、簡單修理、制定各種突發 故障應急預案等，確保教學場所保持良好運行狀態，整潔、

19、通風，無 跑冒滴漏和鼠害等；b、教學樓和教學訓練場地頂墻而、開關、水龍 頭、水管、分體空調等定期檢查維護，以及消防設施器材、應急燈及 安全標識的安全檢查，做好防火、防電、防凍、防雷等防護措施。確 保容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能 發生的各種突發設備故障有應急方案。暴雨、大風、極寒、酷暑等惡 劣天氣情況下，何日定時組織各教學樓和教學訓練場地巡檢。夜間不 少于兩次。C、公共區域照明、水電管理。公共區域及室外訓練場每 日按時開關燈，巡查室內關燈、多媒體設備關機情況，及時處置，杜 絕長明燈、長流水現象；每日開關、檢查樓內熱水器。清潔衛生管理。包括室內、室外、墻體的清潔衛生，

20、垃圾 的收集、清運，以及四害消殺、化糞池清理、白蟻防治、補給清潔用 品、室內辦公用品及訓練器材等等的保潔。具體保潔內容如下：每日上午07:30前、下午14:10前完成保潔服務，其它時間巡回 保潔。內容如下：大廳的清潔。包括門前環境衛生、門窗、櫥窗、地面、墻面、 臺階、消防設施等。公用衛生間的清潔、消毒。包括教學場地區域內的所有公用衛 生間清潔、消毒。樓層通道的清潔。教學場地區域內所有樓層通道地而、窗戶(含玻璃)、瓷磚墻面、頂面、樓梯臺階及扶手、電梯轎廂的清潔。燈具的清潔。教學場地公共區域內所有室內燈具和開關的清潔。訓練場環境維護。包括東校區運動場、器械場和西校區障礙場 等場地的草坪養護整理、垃

21、圾雜草清除以及樹枝修剪清理。公共教室的清潔。公用教室地面清潔桌椅、窗戶、窗臺、黑板 擦拭，課桌抽屜垃圾清理，窗簾整潔。所有室內窗簾拆卸、清洗、安裝。每年1次。樓頂、樓臺等垃圾清理及時清理。燈箱等附屬設施。（4）室外綠化的養護和管理：包括東校區運動場、器械場和西 校區障礙場等場地的草坪養護整理、垃圾雜草清除以及樹枝修剪清理。（5）24小時秩序維護員和安防值班及公共秩序管理（保安值班 員）。A、秩序維護：13棟教學場所24小時值班巡邏等；實行24小時 的門崗、消防監控和安全防范，及時發現和處理各種安全事故隱患， 迅速有效處置突發事件：B、巡邏：委托管理區域內的重點部位、庫室、路段等每2小時 至少巡

22、查1次，并做好記錄。隨時監控場所安全情況，定期檢査各類 設施設備，確保運行正常。C、人員管理：對進出的會客、勞務等外來人員實行登記管理。D、應急處突：對火災、治安等突發事件要及時報告有關職能部 門，并協助采取相應措施。E、完成基地交辦的其它事項。F、秩序維護員要穿著統一的制服，工作規范、作風嚴謹;G、按照業主單位要求完成臨時性勤雜工作；2）常規物業管理工作計劃序號項II內容責任部門工作標準1保安消防 安全管理保安管理：13棟教學場所秩序管理及24小時值班巡邏；消防及安全管理；各類應急事件的處理倉庫管理、門崗。安保部完成公司品質 服務標準、達到 甲方滿意。2車輛行駛和停放機動車輛的停放和安全：非

23、機動車的停放和安全。安保部完成公司品質 服務標準、達到 甲方滿意。3本體及相關公共設施維修養護本體定期養護和維修計劃；公共設施的維修養護管理。維修組完成公司品質 服務標準、達到 甲方滿意。4機電設備設施運行管理和養護基礎資料管理：設備的運行管理：設備維修養護；節能和環保。維修組完成公司品質 服務標準、達到 甲方滿意。6教學設備設施的 檢査報修主動檢査報修：受理故障報修；現場勘驗處置、簡單修理；制定各種突發故障應急預 案等。維修組完成公司品質 服務標準、達到 甲方滿意。6場所管理檢查1.教學樓和教學訓練場地頂 墻面、開關、水龍頭、水管、 分體空調等定期檢査維護；維修組完成公司品質 服務標準、達到

24、 甲方滿意。消防設施器材、應急燈及安 全標識的安全檢査：做好防火、防電、防凍、防 雷等防護措施；確保容易危及人身安全的 設施設備有明顯警示標志和 防范措施；對可能發生的務種突發設 備故障有應急方案；暴雨、大風、極寒、酷罟等 惡劣天氣情況下，毎日定時組 織各教學樓和教學訓練場地 巡檢。7公共區域照明、水電管理巡査室內關燈、多媒體設備 關機情況；及時處置，杜絕長明燈、長 流水現象：毎日開關、檢査樓內熱水 器。維修組完成公司品質 服務標準、達到 甲方滿意。8智能化設施管理智能化設施的維護；掌握操作和預防故障。維修組完成公司品質 服務標準、達到 甲方滿意。9環境管理室外綠化養護；室內外清潔、保潔、維護

25、：四害消殺；垃圾清運。環境管理部完成公司品質 服務標準、達到 甲方滿意。10文化活動與委托方共同舉辦各項文 化活動；為委托方提供輔助性文化綜合服務部完成公司品質 服務標準、達到 甲方滿意。活動。11品質管理IS09001質量體系管理與 質量檢査；IS014001環境體系管理與 質量檢査。綜合服務部完成公司品質 服務標準、達到 甲方滿意。12績效考核和行政管理辦公、培訓、考核、薪酬綜合服務 部完成公司品質服務標準13成本管理財務賬務；費用收取與開支；采購、倉儲、辦公設備、裝 備。財務部完成公司品質 服務標準14檔案管理務種資料管理：各類信息的及時發布。綜合服務部完成公司品質服務標準3）管理主要工

26、作措施序 號指標名稱甲方標準/公司品質要求測算依據投標指標主要措施1達到本市物 業管理考核 評比標準兩年內專家考評、打分90分以上進駐當日即進行全面工作 安排、交接，保潔服務，消除 衛生死角：建立各項管理制度，完善監 督考核機制：制定創建實施計劃，落實專 人負責：實施效果與個人的薪酬待 遇，年終考核掛鉤：實施 IS09001. IS014001 管 理體系，以及5S管理辦法， 保證目標的完成。2業主滿意度95%對管理服 務滿意人 數/參加評 議的人數*100%95%以上1 .實行公開透明管理，每季度 向甲方領導提交工作報告，匯 報服務內容、自查各項工作達 到的標準，使物業管理始終處 于甲方監督

27、之中：設立服務電話，每半年向物 業使用人做一次征詢意見調 查，并對信息進行分析，及時 調整和改進管理服務方案；對出現的不合格提出糾正 和預防措施，并對糾正、預防 措施的實施進行跟蹤，調查處 理結果直接向業主匯報公布。3有效投訴率低于3%有效投訴 次數/使用 人總人數 *100%3%以下嚴格按IS09001質量保證 體系實施日常管理、質量控 制；設立24小時值班室，受理 投訴。各類投訴信息在3分鐘 內完成登記，按投訴內容傳遞 至相關責任部門，并在登記本 上注明信息傳至何部門、何 人。所有投訴須統一編號，以 便跟蹤檢査；責任部門接到投訴后，應立 即采取補救措施，在預定事件 內向客戶回復，回復事件不

28、超 過一個工作日。4專業人員持證上崗率100%培訓合格 人數/上崗100%1.管理人員經物業管理專業 培訓，合格后上崗：人員2 .取得物業管理部門經理上 崗證是項目經理競爭上崗的 必備條件之一；3.維修人員、消防安全人員 100%持證上崗。5公共配套設施完好率95%以上完好設備 總數/設備 總數*100%98%以上接管后1周內逐臺對各類 設備設施進行完好狀況普査， 發現隱患立即處理：制定達標整改計劃，三個月 內設備狀況達到品質管理標 準：根據設備的重要性，對設備 實行分級管理；編制設備維修 保養計劃、工作標準，保證按 計劃執行，確保設備始終處于 良好狀態：實行目標責任制，日常巡 查、維護、監督檢查工作責任 分解到人，戶格考核：建立設備、設施檢查評比制 度，每季度檢査，檢查結果與 管理處的考核掛鉤：建立停電、停水、水浸、暴 管、設備故障的應急