1、房屋買賣居間合同簽署 交易中心賈舒羽講師介紹授課目的使培訓對象清晰了解買賣業務合同簽署的流程及風險點。使培訓對象具備簽署買賣合同的實操能力、提升風險把控的能力、提升服務質量。課程大綱第一章：簽約前邀約流程 第一節：邀約流程概覽 第二節：邀約函填寫指南第二章：房屋買賣居間合同填寫 第一節：標準合同填寫 第二節：簽約常見問題及對策 第三節：合同中不能承諾的內容第三章：簽約后交件流程 第一節：交件流程概覽 第二節：交接表填寫指南*課程回顧及作業 第一章：簽約前邀約流程第一節：邀約流程概覽 提前半小時電話預約簽約專員及簽約室 就邀約函提示內容進行溝通 填寫邀約函 第二節：邀約函填寫指南邀約函標準填寫.

2、doc第一章：簽約前邀約流程本節作業知識點作業作業要求了解邀約流程邀約函的填寫準確作業：邀約函的填寫情景描述：房屋坐落：1、河西區瑞江梅苑12-6-601、面積98，房屋過5年無二套無共有，工行有尾款36萬，賣方目標價150萬，買方心里價位148萬。2、賣方朋友過來簽合同，已提示其攜帶本人身份證，能提供賣方身份證、產權證、契稅票，沒有委托書3、已經告知買方攜帶定金2萬，中介費3萬4、客戶有低評到線下的要求，前期與交易中心XXX溝通過，計算費用按13800元/計算，費用XX元整，買方及配偶本市人，名下有一套住房沒有貸款，兩人從沒有過貸款記錄，沒有信用卡，想公積金貸款購買上述房屋，公積金繳存情況不

3、詳。第二章：房屋買賣居間合同填寫第一節：合同標準填寫1、合同標準填寫合同及附件標準填寫合同標準填寫.shs2、合同附件標準填寫合同及附件標準填寫合同附件標準填寫.doc 第二節：簽約常見問題及對策第二章：房屋買賣居間合同填寫什么對策呢？第二章：房屋買賣居間合同填寫業主/房產正常情況特殊情況特殊情況的風險及對策1、產權人簽合同本人到場本人不到場 風險：本人如不到場，其他人在不具備書面代理權的情況下締約的合同沒有法律效力。對策：提供本人簽署的委托書或公證處委托書及代理人簽署的受托人聲明，同時定金留存公司，本人到場方能領取，附件： 委托書 受托人聲明匯款確認書補充協議中明確約定，內容為簽約常見問題及

4、對策問題1：房主本人不能到場簽署合同.doc2、產權共有 房主及共有權人到場共有權人不能到場風險：共有權人如不到場，其他人在不具備書面代理權的情況下締約的合同沒有法律效力。對策：提供本人簽署的委托書或公證處委托書及代理人簽署的受托人聲明，同時定金留存公司，本人及共有權人到場方能領取，附件： 委托書受托人聲明共有權人同意出售聲明補充協議中明確約定，內容為簽約常見問題及對策問題2：共有權人不能到場簽署合同.doc第二章：房屋買賣居間合同填寫業主/房產正常情況特殊情況特殊情況的風險及對策3、產權繼承已辦理完畢繼承手續的產權證房主已故未辦理完畢繼承手續，還是已故人的產權證風險：房主已故，其所有法定繼承

5、人未能到場簽署合同，則締約的合同沒有法律效力。對策：提供所有法定繼承人簽署的委托書及代理人簽署的受托人聲明，同時定金留存公司，待提供該房屋繼承后的產權證后方能拿走定金， 附件：委托書及 受托人聲明，補充協議中明確約定，內容為常見問題3：產權人已故.doc4、產權人離婚離婚后房屋歸屬清晰并已辦理完更名手續房主離婚，但離婚協議顯示歸配偶所有，未辦理更名手續風險：房管局要求必須按照離婚協議規定產權的歸屬方辦理手續，若原房主不配合則不能完成該房屋的產權轉移手續。同時在辦理手續的過程中，無法辦理公證委托手續。對策：完成更名手續，方可辦理手續。同時在補充協議中明確約定，內容為：簽約常見問題及對策問題24：

6、房主離婚、協議給配偶.doc第二章：房屋買賣居間合同填寫業主/房產正常特殊情況特殊情況的風險及對策4、尾款 情況 無1、本人或墊資公司還款2、買方代還風險：銀行為該房屋的債權人，房主不具備完全處置權，因此合同簽署的法律效力有質疑對策：補充協議中明確約定，內容為：簽約常見問題及對策問題4：尾款處理方式.doc5、租約情況 無有租約風險：法律規定租戶有優先購買權，買賣不破壞租賃，因此有租約的房子，如果租戶不能及時騰房的，將會給公司及新產權人帶來經濟損失的風險對策：補充協議中明確約定，內容為：簽約常見問題及對策問題5：有租約.doc，附件：承租人放棄優先購買權6、查封情況無有查封風險： 被法院查封的

7、房子通常都有債權債務糾紛，此類房產公司出售后，客戶的損失將會由公司承擔對策：在房主可以明示有查封及查封原因的情況下（例如可以提供法院判決書或口頭明示）先查權屬了解有幾道查封，定金暫存公司，直至查封解封，合同中明示，內容為：簽約常見問題及對策問題6：有查封.doc，三方合同必須到公司簽署。第二章：房屋買賣居間合同填寫業主/房產正常情況特殊情況特殊情況的風險及對策7、產權證有 1、商品房合同風險：商品房狀態的房屋不具備產權證，不具備產權證的房屋出售，締約的合同沒有法律效力，一旦出現糾紛會給公司及客戶帶來 很大的風險。對策：1、對于馬上可以辦理產權證的單可以使用公司制式的居間合同簽署，定金金額不可過

8、大，且定金留存公司，待提供了辦理產權證的取件單后，方可領取。補充約定內容為：簽約常見問題及對策問題7：商品房合同馬上下證.doc2、對于不能馬上下證的單，可以使用公司制式的居間合同簽署，補充約定內容為：簽約常見問題及對策問題19：商品房不能馬上下證補充協議.doc買賣合同必須到公司簽署。2、抵債房風險：抵債房不具備產權證，不具備產權證的房屋出售，締約的合同沒有法律效力，一旦出現糾紛會給公司及客戶帶來 很大的風險。對策：不能使用公司制式的居間合同簽署，使用由交易中心提供的電子版的買賣協議，定金留存公司，待辦理完畢該房屋的改底檔手續，買方簽署新的商品房合同后方可領取。抵債房買賣協議：簽約常見問題及

9、對策問題8：抵債房改底檔買賣協議.doc買賣合同必須到公司簽署。業主/房產正常情況特殊情況特殊情況的風險及對策有產權證3、小產權風險：小產權的房屋雖然個別房產具備產權證，但目前各房管局已經不再辦理小產權的轉移手續，因此小產權的房屋屬于中介公司不能出售的房屋。對策：使用交易中心提供的電子版的兩方協議，不體現公司居間，中介費不能開收據。小產權買賣協議：簽約常見問題及對策問題9：小產權兩方買賣協議.doc買賣合同必須到公司簽署第二章：房屋買賣居間合同填寫第二章：房屋買賣居間合同填寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風險及對策1、定金定金數額過大風險：房屋有尾款、未查權屬、有租約、買方籌款時間過長、沒有產

10、權證都會給客戶及公司帶來風險對策：1、二手房沒有尾款：單值在100萬以內的，建議定金2-3萬，100萬以上建議5萬定金。2、二手房有尾款的：可以雙方約定金額后，簽合同當日建議定金2-3萬，剩余部分定金在查完權屬后沒有問題，賣方到銀行清貸當日再交接，該筆資金應打入賣方還款賬戶，補充約定內容為簽約常見問題及對策問題10：后期補交大額定金.doc附件：定金收條定金欠條3、商品房辦證：建議定金2-3萬，最多不得超過5萬，定金留存公司，待交回取件單后，本人到公司領取。4、小產權、抵債房：定金數額不宜過大，留存公司，待辦理完產權變更手續后方可領取5、定金留存公司，是公司財務人員給賣方出具收條，不得以公司的

11、名義打收條約常見問題及對策問題25：代保管收條.doc第二章：房屋買賣居間合同填寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風險及對策2、新產權人無過戶、貸款落新產權人的名字風險：簽署合同的買方與后期辦理手續的新產權人非一人，如果在簽署合同時不明確，容易導致1、市場變化房價上漲，賣方以不得變更買房人為由拒絕履行合同2、國家政策變化，房價下跌，買方以國家政策變化，購房資質不能購房為由拒絕履行合同對策：簽署合同的買方與后期辦理手續的新產權人非一人，補充約定內容：簽約常見問題及對策問題11：簽署合同的買方與新產權人非一人.doc3、付款方式合同中明確標示沒有明確標示風險：簽署合同時沒有明確標示買方的付款方式，在

12、市場發生變化時，房價上漲，房主以此為由拒絕履行合同對策：在合同中明確標示付款方式，如果是公積金貸款一定明確寫出是建行公積金還是開發區農行公積金第二章：房屋買賣居間合同填寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風險及對策4、辦理貸款手續公司辦理買方自辦貸款手續風險：1、買方非專業人士，自己聯系銀行辦貸款，公司辦理過戶手續，中間環節銜接就會出現問題，導致服務質量下降，引起客訴。2、買方自己辦貸款交易中心無法監控整個辦件進程，如果買方的辦件時間過長，容易導致賣方以辦件時間過長，延誤過戶時間為由拒絕繼續履行合同。對策：1、了解買方自辦貸款的理由，例如評估費的問題、辦件時間的問題、買方資質的問題、還是買方銀行有

13、人必須在買方指定銀行辦理，了解清楚后與交易中心簽約專員聯系后針對性的解決，盡量把件留在公司辦理。2、經過溝通后，買方依然要求自己辦理貸款手續，則在補充約定中明確，內容為：簽約常見問題及對策問題12：買方自辦貸款.doc第二章：房屋買賣居間合同填寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風險及對策5、買方外地人自行提供社保或完稅公司協助解決社保或完稅風險：買方外地人，公司協助解決客戶補繳社保或完稅手續，在辦理的過程中，國家政策變化，房管局不認補繳的社保或完稅證明，客戶不能購房，導致合同無法履行，賣方收取的定金不退還客戶，并追究客戶的違約責任，造成客戶的經濟損失，引起糾紛對策：提前與賣方溝通簽署活合同，三方

14、免責。補充約定中明確，內容為：簽約常見問題及對策問題13：公司協助做完稅或社保.doc附件：買方客戶確認書買方正常情況特殊情況特殊情況的風險及對策6、中介費雙方各付1%未按各1%標準交付的中介費風險：天津市物價局規定中介費買賣雙方各付成交價的1%，填寫不規范容易給公司帶來不必要的麻煩。對策：規范填寫，內容為：簽約常見問題及對策問題14：未按各1%標準交付的中介費：.doc簽署合同當日交齊欠付中介費風險：簽署合同當日未能收齊中介費，后期追繳難度很高，并且直接給后期辦件增加難度，如果客戶維系稍差，客戶會以服務質量有問題少交或不交，直接給公司及經紀人帶來經濟損失。對策：簽署合同當日，除通知客戶帶齊定

15、金外，還要通知客戶攜帶中介費，如確實當日不能交齊中介費的，必須要求在簽署合同后3日內交付，并且在合同中標明，內容為：簽約常見問題及對策問題15：簽署合同當日未交中介費.doc附件：居間服務費延緩交付確認書第二章：房屋買賣居間合同填寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風險及對策6、中介費正常填寫中介費收取情況合同中不方便體現收取客戶中介費的情況，但為客戶開具了公司收據風險：合同中不體現收取的中介費，若后期出現糾紛，客戶拿著收據可以退還中介費對策：合同簽署后讓客戶出具承諾書規范填寫，內容為：問題23：合同不體現中介費客戶承諾書.doc現金中介費交支票風險：中介費交支票，會出現空頭支票的現象，給公司帶來

16、經濟損失對策：只能開具收條，待錢到公司賬戶后，再為客戶開具票據問題26：中介費交支票的收條.doc第二章：房屋買賣居間合同填寫第二章：房屋買賣居間合同填寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風險及對策7、后期費用及稅費賣方不承擔稅費雙方約定各承擔相關稅費風險：后期辦件過程中國家政策變化導致稅費比例加大，買賣雙方分別以此為由拒絕履行合同。對策：在談單的時候盡量溝通為賣方凈價，買方承擔所有稅費，如必須分別承擔相關稅費，則只寫一方承擔稅費事項不寫稅費的比例，剩余部分由另一方承擔，寫的含糊一些，補充約定內容：簽約常見問題及對策問題16：買賣雙方分別承擔相關稅費.doc8、要求承諾辦件時間不承諾要求寫入合同，

17、并承諾辦件時間風險：辦理貸款過戶手續的時間與買賣雙方的資質、提供資料的及時與準確度、國家政策導致成交量、辦件量激增而使辦件速度變慢、也與雙方的配合度有關，很多因素是辦件人員不好把控的，承諾時間容易將諸多因素引起的風險轉嫁給公司，導致合同不能履行的責任轉嫁給公司，直接給公司帶來退單及賠付的風險。對策：盡量不承諾辦件時間，如必須要求則寫的含糊一些,補充內容為：簽約常見問題及對策問題17：要求承諾辦件時間.doc第二章：房屋買賣居間合同填寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風險及對策9、低評不低評，按照成交價且不低于房管局過戶指導價算費用辦理低評，規避稅費風險：中介公司有協助買賣雙方偷稅漏稅的嫌疑，直接

18、給公司帶來經營風險。對策：合同中按照成交價正常填寫，不可以承諾稅費，買賣雙方另外簽署一份兩方的補充協議簽約常見問題及對策問題18：低評差額款兩方補充協議.doc第二章：房屋買賣居間合同填寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風險及對策9、高評高貸按照成交價辦理手續買方首付不足，需比成交價高評出一部分來完成購買行為風險：買方高評出的資金最終要打入賣方賬戶，買方的資金會有風險，同時高評高貸屬于是銀行騙貸的行為，居間合同中不能寫入，否則會給公司帶來經營風險對策：居間合同中按照成交價正常填寫首付款及貸款額，買賣雙方另外簽署一份兩方的補充協議簽約常見問題及對策問題20：買方高評高貸兩方補充協議.doc第二章：

19、房屋買賣居間合同填寫買方正常情況特殊情況特殊情況的風險及對策10、代辦合同公司居間代辦手續風險：簽署居間合同，公司就要承擔居間的風險，一般情況下代辦件，傭金都少于或等于1邊中介費，因此公司只能承擔手續辦理不成功退中介費的風險，不能承擔交易風險對策：居間合同的居間服務費修改為代辦服務費。或者居間合同左側居間服務費一欄全劃掉，在右側補充約定中填寫：簽約常見問題及對策問題21：代辦貸款過戶手續.doc第二章：房屋買賣居間合同填寫第三節：合同中不能承諾的內容不允許寫入合同事項.doc本節作業知識點作業作業要求合同簽署的常見問題類型及風險點充分了解各類問題對策會默寫不能寫入合同的內容充分了解哪些內容不可

20、以寫入合同會默寫作業：標準合同及附件填寫情景描述：房屋坐落：1、河西區香水園12-6-301、面積98平米，產權編號：104XXX，無尾款，賣方售價150萬，空房，房屋未過5年無共有。定金2萬，中介費雙方各付，買方承擔后期稅費。2、賣方朋友過來簽合同，能提供賣方身份證、產權證、沒有賣方親筆的委托書。3、買方配偶名下有一套住房沒有貸款，想公積金組合貸款購買上述房屋。4、買方2013年5月30日前籌齊首付90萬，貸款額70萬，5、信息：賣 方：王XX，身份證號120XXXX 代理人：董XX，身份證號120XXXX 買 方：李XX，身份證號120XXXX第三章：簽約后的交件流程第一節：交件流程一、交件流程 簽約 24小時內到交易中心交件 與簽約專員對接 交易