1、項 目 管 理 手 冊 編制2017年1月目 錄第一部分 項目治理運作方法一、項目治理運作機構設置二、項目要緊領導、機構設置及各部門崗位職責三、項目治理運作原則第二部分 項目部各部門崗位職責講明書項目總經理崗位職責講明書項目常務副總崗位職責講明書三、項目工程副總經理崗位職責講明書四、項目營銷副總經理崗位職責講明書五、項目銷售總監崗位職責講明書六、項目工程部經理崗位職責講明書七、項目土建工程師崗位職責講明書八、項目設備工程師崗位職責講明書九、項目前期主管崗位職責講明書十、項目成本部經理崗位職責講明書十一、項目成本主管崗位職責講明書十二、項目成本工程師崗位職責講明書十三、項目銷售治理部經理崗位職責

2、講明書十四、項目簽約專員崗位職責講明書十五、項目按揭專員崗位職責講明書十六、項目財務部經理崗位職責講明書十七、項目財務出納崗位職責講明書十八、項目收款專員崗位職責講明書十九、項目綜合事務部經理崗位職責講明書二十、項目綜合事務部副經理（兼行政專員）崗位職責講明書二十一、項目工程資料員兼檔案員崗位職責講明書二十二、項目駕駛員兼行政助理崗位職責講明書第三部分 項目部治理制度一、項目職員差不多行為準則二、項目行政治理制度三、項目財務治理制度四、項目工程治理制度五、項目成本治理制度六、項目營銷治理制度第四部分 項目部各類業務審批流程及表單一、項目部各類業務審批流程二、項目部與總公司對接流程三、各類業務審

3、批表單（見附件）第一部分 項目治理運作方法為明確項目各部門、各崗位在項目運作中的責、權、利關系，推動項目的全面開發建設，實現預期的目標，現將項目治理方法制定如下：一、項目治理運作機構設置（一）項目治理運作架構圖工程部綜合事務部財務部總公司工程副總營銷副總成本治理部 項目常務副總經理銷售總監項目總經理前期主管駕駛員資料員行政專員土建工程師財務會計收款專員出納成本主管簽約專員按揭產籍專員銷售治理部成本工程師設備工程師客戶服務部內勤專員助理接待專員行政助理客服經理助理（二）項目整體經營治理運作實行總公司總經理授權下的項目總經理負責制。（三）項目日常治理運作實行總經理領導下的經理會治理機制，經理會成員

4、由總公司提名組成。（四）項目設置綜合事務部、財務部、成本治理部、工程部、銷售治理部五個職能部門。（五）項目各職能部門的業務工作，同意總公司的指導、監督和檢查。（六）項目總經理依照經營治理運作實際情況，分時期予以調整分工。二、項目要緊領導、機構設置及各部門崗位職責（一）項目要緊領導及分工設置總經理1名、常務副總1名、工程副總經理1名、營銷副總經理1名。項目總經理負責整個項目的運行治理，分管綜合辦、財務部、營銷部；項目常務副總負責協助總經理對整個項目的治理及協調工作，分管工程部、成本部；項目工程副總負責項目工程方面的治理及協調工作，聯系設計、房產測繪等第三方合作單位，分管工程部；項目營銷副總負責項

5、目營銷（策劃）治理及招商運營治理工作，分管銷售治理部。（二）各部門要緊職責及崗位設置1、綜合事務部要緊負責項目行政、人力資源、檔案治理、后勤接待服務等工作。崗位設置：經理1名，部門副經理1（兼行政專員）名，資料員兼檔案員1名，駕駛員兼事務員1名，部門編制4名。2、財務部要緊負責項目財務治理、財務核算、項目成本核算、資金撥付、納稅操作等工作。崗位設置：部門經理（兼任主管會計）1名，出納1名，收款專員1名，部門暫定編制3名。3、成本治理部要緊負責項目成本治理體系、目標成本治理、成本動態治理、成本分析和效益評估、預結算治理等，監督治理工程造價咨詢單位的工作，并提出評估報告。崗位設置：部門經理（由總公

6、司成本經理兼任）1名，成本主管1名，成本工程師1名，部門暫定編制3名。4、工程部要緊負責項目前期開發及工程治理、工程移交等工作，監督監理單位的工作，并提出評估報告。崗位設置：部門經理1名（由工程副總兼任），前期主管1名，土建主管工程師2名，設備主管工程師1名，暫定編制5名。5、銷售治理部要緊負責項目的產籍、按揭、客戶服務等工作。崗位設置：銷售總監1名，部門經理1名，按揭產籍專員1名，簽約專員1名，部門暫定編制4名。三、項目治理運作原則（一）全面落實總公司總經理授權下的項目總經理負責制。（二）項目實行總經理負責制，設置總經理領導下的經理會，在重大問題的決策上，實行集體決策制。（三）項目業務治理運

7、作中執行“一個上級”的原則，即分管領導向總經理負責，部門經理向分管領導負責，部門職員向部門經理負責；貫徹“以結果為導向、實事求效”的工作要求，全面落實目標治理責任制。第二部分 項目各部門崗位職責講明書一、項目總經理崗位職責講明書直接上級：總公司總經理崗位職責：（一）在總公司的授權下，制定和實施項目總體戰略，完成總公司總經理下達的年度經營目標；領導項目各部門建立健全良好的溝通渠道；負責建設高效的組織團隊；（二）依照總公司總經理下達的年度經營目標組織制定、修改、實施項目年度經營分解打算；（三）監督、操縱經營打算的實施過程，并對結果負全面責任；（四）組織實施財務預算方案及利潤分配、使用方案；（五）負

8、責與總公司總經理保持良好溝通，定期向總公司匯報經營戰略和打算執行情況、資金運用情況和盈虧情況、機構和人員調配情況及其他重大事宜；（六）領導建立項目與上級主管部門、政府機構、金融機構等部門間順暢的溝通渠道；（七）主持、推動關鍵治理流程和規章制度，及時進行組織和流程的優化調整；（八）主持召開項目經理會，對總公司授權內的重大事項進行決策；（九）負責處理項目重大突發事件，并及時向總公司總經理匯報。 二、項目常務副總崗位職責講明書直接上級：項目總經理崗位職責：（一）總經理外出時，代總經理履行崗位職責；（二）按照總公司的總體經營運作打算，協助總經理完成年度經營目標組織制定、修改、實施項目年度經營分解打算；

9、（三）協助項目總經理監督、操縱經營打算的實施過程；（四）協助項目總經理對工程及成本相關部門的監督治理；（五）協助建立項目與上級主管部門、政府機構、金融機構等部門間順暢的溝通渠道；（六）主持、推動關鍵治理流程和規章制度，及時進行組織和流程的優化調整；（七）主持召開項目經理會，對總公司授權內的重大事項進行決策；（八）負責處理項目重大突發事件，并及時向項目總經理匯報。三、項目工程副總經理崗位職責講明書直接上級:項目總經理、項目常務副總經理崗位職責：（一）在項目常務副總的領導下，按照總公司的總體經營運作打算，制定本項目的工程節點目標及分解打算，以書面形式向項目總經理、項目常務副總進行匯報，并認真貫徹執

10、行；（二）負責項目工程施工治理工作，審核所屬部門工作打算和安全施工措施，并監督其執行情況；（三）負責所屬部門與公司內部相關職能部門之間的工作協調與配合，確保項目建設質量、成本和進度目標達成；（四）主持召開重要結構、重要部位的施工方案討論會；不定期對施工現場進行檢查，隨時監控工程質量；（五）負責監督設計、監理、工程總包、材料設備采購等招投標工作，保證滿足工程施工要求；（六）負責對項目重大技術問題、重大質量問題、重要設計變更進行協調處理與決策；（七）負責工程質量、安全治理、技術指導，參與工程成本治理 ；負責協調成本治理部與工程部的工作；（八）對工程材料、設備的合同進行嚴格審核，簽署意見報項目總經理

11、批閱，對合同的執行情況全面負責；（九）組織項目的竣工驗收和備案，對項目的質量驗收結果全權負責，組織與物業交接具體工作；（十）負責對所屬各部門進行業務指導和監督，考核所屬各部門及崗位的工作績效；建議項目部對分管部門進行人事任免；（十一）負責對分管部門或工作的涉外部門進行溝通和聯系，并處理相關事務；（十二）負責項目各參建單位的組織和工程施工總協調工作；（十三）完成總經理交辦的其它各項工作。四、項目營銷副總經理崗位職責講明書直接上級：項目總經理崗位職責：（一）參與公司重大經營決策過程，并為公司戰略性營銷項目提供建議；（二）負責公司戰略性大客戶的開發、維護、治理及客戶服務；（三）依照項目打算，組織制定

12、項目整體的營銷經營方案；（四）負責所轄業務部門業務規范、流程的建立，并對制度的執行進行監督和指導；（五）負責所轄業務部門銷售打算的整體治理，包括銷售打算制定、銷售進度和銷售預算的操縱；（六）負責所轄業務的全面治理，包括市場推廣、業務公關、項目跟進、實施、商務談判、合同簽訂及售后服務等，并針對重要客戶進行跟蹤和維護；（七）負責所轄業務相關費用的審核，并對實際效果負責；（八）負責所轄業務部門治理人才隊伍的建設工作；（九）負責本部門與公司其它各部門的協調；（十）負責協調所轄部門的相關工作；（十一）負責與代理公司之間工作的全面對接。 五、項目銷售總監： 直接上級：項目營銷副總經理崗位職責：（一）負責各

13、項相關購房事宜的合同條款審核、網簽、備案、抵押及產證辦理工作的指導；（二）依照確定的具體營銷方案，實施對房源治理及管控，客戶更名、換房、退房等業務審核；（三）統計銷售、回款數據，形成報表上報公司，并與財務部核對；（四）負責對代理公司相關傭金的初步審核；（五）負責商品房買賣合同中需本單位提供的相關文件和合同附屬文檔資料的治理；（六）對銷售合同及客戶資料整理歸檔、并進行治理工作；（七）參與物業驗收移交等工作，與物管公司交接客戶資料及相關資料；（八）依照代理公司的銷售打算制定銷售資金回籠打算，并負責執行；（九）負責督促、協調銀行按揭、公積金貸款等業務的辦理；（十）督促、協調網上備案、抵押的錄入及房產

14、局相關業務的進件辦理；（十一）督促、協調公司開發項目相關證件（預售、抵押、產籍）的辦理；（十二）辦理公司融資貸款的資產抵押、解押工作；（十三）負責相關銷售數據的統計工作；（十四）負責對其部門人員的績效考核工作；（十五）負責部門年度、季度、月度及周打算的擬定；（十六）負責部門年度、季度、月度及周總結的擬定；（十七）完成領導交辦的其它工作。六、工程部經理崗位職責：直接上級：工程副總經理崗位職責：（一）貫徹執行國家有關法律、法規及公司各項規章制度，對職責范圍內的工作負全面責任并及時向公司領導匯報工作情況；（二）負責工程部的日常治理工作；（三）配合相關部門辦理開發項目的相關手續（土地、規劃、建設等）；

15、（四）負責組織工程的招投標工作；1、組織編制招投標文件，選擇投標單位或進行邀標；2、組織投標單位進行現場踏勘和答疑，對投標單位進行考察、評價；3、組織評標和開標工作，確定中標單位；4、參與合同談判及合同的簽訂。（五）負責項目治理：1、負責項目的人員治理。包括人員的調配、考核、獎懲等方面的治理；2、負責項目施工現場的“三通一平”及工程規劃放（驗）線工作；3、目的目標治理：對項目的整體目標進行明確下達，并將目標進行分解，做到責任到位，并對目標完成情況進行監督檢查和調整；4、對項目施工預備、施工進度、質量、施工安全、現場治理、投資操縱及工程撥款進行審核、監督檢查；5、對施工過程中出現的重大問題進行決

16、策和處理；6、負責審核施工材料的選用和對材料供應商的評價；7、對施工組織設計/方案重大技術措施和經濟方案的初步審查意見審核；8、對工程中出現的不合格處理方案進行審批，并對結果進行確認；9、組織竣工驗收及移交。監督檢查工程和項目文件資料的治理；10、負責各項目之間的資源調配，與工程治理相關各部門、單位進行溝通平衡。（六）負責工程監理的治理1、對監理單位提交的項目監理規劃進行審核；2、依照監理合同對監理單位的工作進行監督檢查和考核；3、對監理單位提出的工程實施與工程治理過程中的重要問題給予及時解決。協調其與相關單位之間的關系；4、負責監理費用操縱與結算。（七）負責與設計單位協調1、參與設計單位的選

17、擇；2、參與設計方案的選擇工作；3、組織工程技術人員進行圖紙預審；4、協調設計單位與相關單位之間的關系；5、對施工中各方提出的變更要求進行審查操縱；6、對設計費用進行操縱；7、負責整個施工過程中各相關單位的協調。七、土建工程師崗位職責：直接上級：工程部經理工作職責：（一）熟悉圖紙，參與圖紙會審，做好會審記錄，形成書面圖紙會審紀要；（二）協助工程部經理，完成施工現場規劃布置、三通一平、規劃定位放線等工作；（三）加強日常巡查，對施工過程的各要緊工序進行檢查，對存在問題及時指出，當發生嚴峻質量事故時，及時與監理和設計部門聯系，并參與對事故的處理意見，對處理過程進行跟蹤檢查落實情況直至事故處理完成；（

18、四）參與施工單位要緊工序的技術交底，督促施工單位做好質量治理工作；（五）加強現場監督，落實施工進度打算、安全質量目標，以實際與打算進行比較。分析滯后緣故，督促施工單位采取措施解決，最后落實處理結果；（六）參與工程簽證的現場核實，并簽字確認；（七）參與監理單位組織的監理例會、進度質量協調會等；（八）檢查現場施工材料，監督施工、監理單位對進場材料進行取樣、送檢，做到未經檢驗的材料不進場，未實驗合格的材料不投入使用；（九）以月為單位，將施工單位的形象進度、質量、安全文明施工情況匯報給工程部經理；（十）參與分部、分項驗收及竣工驗收工作；（十一）參與項目招投標工作，編制本專業相關的招標文件，參與招標考察

19、、評估工作；（十二）監督監理、施工單位按程序工作（包括工作程序、建設程序）；（十三）分時期收集各類施工資料，并進行歸納、整理以備歸檔之用，必要時協助監理單位督促施工單位資料報送和報檢。八、設備工程師崗位職責：直接上級：工程部經理崗位職責：（一）對分管的水電及設備安裝工程質量、安全負全面責任，正確處理進度與質量、安全的關系，治理好項目的均衡施工和工序：充分考慮水電季節性施工措施，在施工質量、安全、工期三要素上嚴格按設計圖紙、國家規范、驗收標準、操作規程和施工組織設計進行施工、治理、驗收；（二）負責水電及設備安裝施工過程中重要部位及隱蔽工程的檢查驗收：確保水電路的走向安全、有用，有愛護措施，設計要

20、合理；確保所有電線必須穿管，施工要規范；確保水電材料的產品，材料要合格；確保各水電施工工藝到位，符合施工規范，驗收要嚴謹。水電安裝施工中對關鍵部位暴露出的矛盾，盡量幸免因設計考慮不周，造成電器配管與水暖、消防、通風、煤氣等管道相碰的問題，協調統一，指導施工。嚴格按照規范和設計圖施工，認真執行工序交接檢制度，上道工序不合格不得轉入下道工序施工，做好各種施工試驗和隱蔽驗收工作；（三）檢查水電施工工藝流程的執行情況：給排水管路安裝工藝。強弱電系統施工的技術，電氣開關、插座的安裝定位，吊平頂內的線路排放，燈具的安裝等，均要求滿足電工藝流程；（四）負責收集水電施工過程的各種原始記錄并及時交工程檔案員存檔

21、：將水電材料進行分類保管，做好書面原始記錄，規范、真實、準確和適時反映工程質量狀況。所有具有保存價值的文字材料、技術資料交檔案室存檔；（五）監督合同的執行情況：監督施工過程中，是否滿足設計方案要求；施工項目是否與設計方案一致；工藝做法及要緊材料品牌、規格是否采納等合同條款的執行情況。嚴格操縱質量、進度，確保水電安裝工程的價款及工程量符合合同要求；（六）發覺施工中的質量、進度、安全問題及時向工程部經理或公司反映，不得拖延、隱瞞或擅自處理：對施工用電線路應經常進行檢查；配電箱、開關箱、電氣機械設備、生活照明線路架設和燈具等裝置應按要求設置，發覺問題及時整改。負責施工是否符合質量規范、是否滿足進度要

22、求、是否存在安全隱患，嚴格遵照合同條款監督執行，當阻礙打算工期時，應及時向工程部經理作出書面報告，并進行監控，真實反映施工中存在的問題，不瞞報、漏報、虛報；（七）隱蔽工程及設計變更的簽證，要本著施工規范、合同要求、相關文件及雙方的權益，公平、公正、公開的簽字：在原有的合同基礎上，就變更的工程項目進行詳細地講明，依照工程簽證類不，對工程簽證范圍、內容、工作程序、審批權限、時刻要求等方面嚴格執行現場簽證治理制度；（八）負責協調各專業的銜接及外協單位、配套部門的施工穿插。并協助景觀、配套工程師負責景觀、配套工程的質量、進度及資金操縱治理工作；負責水電安裝工程與土建工程、裝飾工程等施工相互協調、緊密配

23、合。尤其加強水電暖通安裝與土建施工的配合，按要求埋設水電線管，不得隨意鑿墻打洞。協助景觀、配套工程施工符合質量規范、滿足進度要求，達到對資金的有效操縱；（九）治理收集水、電隱蔽工程資料的簽字，及時交資料員存檔：收集水電工程中涉及水路走向、預留進出水口、開槽埋線、強弱電等隱蔽工程資料，進行分類治理，交資料室存檔；（十）參與分部、分項驗收及竣工驗收工作；（十一）參與項目招投標工作，編制本專業相關的招標文件，參與招標考察、評估工作。九、前期主管崗位職責講明書直接上級：工程部經理崗位職責：（一）收集、了解國家、自治區及當地政府關于房產及土地開發的政策信息；（二）熟悉并了解項目開發區域的建設用地信息及開

24、發區域的總規和控規；（三）辦理設計圖紙消防報批、審核，人防工程圖紙報批、審圖，施工圖審核，環評報告及環評批復、臨時占道、道路開挖許可證等相關手續；（四）辦理項目開發中涉及園林、市政等手續，配合工程部辦理“七通一平”以及配套設施的相關手續；（五）辦理無拖欠工程款證明、投資項目登記備案證以及項目設計方案專家評審、指標核算、總平面圖審批、彩色立面審批等相關事宜；（六）辦理土地證、紅線圖、規劃許可證、施工許可證等證照手續；（七）辦理項目批前公示牌、批后公示牌；（八）辦理經濟適用房批復；（九）辦理項目定、驗線手續，并協調規劃測繪部門現場定、驗線工作；（十）在工程部的配合下，辦理竣工驗收備案及竣工驗收備案

25、表；（十一）在工程部的配合下，辦理竣工地形圖、竣工管線圖、竣工檔案歸檔及竣工檔案接收證明書手續；（十二）辦理建設工程竣工規劃認可書等相關手續；（十三）在工程治理部的配合下，辦理墻改基金的返還；（十四）負責公司項目前期手續辦理過程中的對外關系建立及協調工作。十、成本部經理崗位職責：直接上級：項目總經理崗位職責：（一）依照項目開發建設總體目標，編制部門工作實施打算，組織、協調、監督、落實各時期工作；（二）負責提供開發建設項目整體概算；（三）組織部門人員對造價咨詢公司進行考察并提出選取建議，代表公司簽訂服務合同，組織、協調、監督和落實造價咨詢服務公司在項目開發建設中的相關服務工作；（四）負責制定項目

26、開發建設工程中，各項成本治理目標，并協助相關部門對項目成本進行動態治理，出具時期性的評估報告；（五）為項目招標工作提供專業性的建議及工程預算依據，并參與項目主體工程、分包工程、材料及設備等招標工作；（六）參與專項施工方案的確定及圖紙會審；（七）組織部門人員收集、匯總國家及地點政府公布的最新的有關建筑、安裝計價信息和市場材料價格信息，為成本操縱提供依據；（八）審核項目設計變更或經濟簽證的成本造價；（九）提出項目主體工程、甲方分包工程及設備供貨合同的簽證意見，審核合同造價及相關內容；（十）組織工程部、監理單位、造價咨詢單位考察市場，提出項目土建、安裝、設備、成品等材料定價的意見和建議，并負責編寫定

27、價文件；（十）負責組織項目分包工程及總包工程竣工后的結算審核工作；（十一）依照進度報表審核流程，組織造價咨詢單位或部門職員審核施工單位上報的工程進度報表，提出工程款支付意見；（十二）負責組織開展部門內部學習、業務培訓等相關工作。十一、成本部主管職責：直接上級：成本部經理崗位職責：（一）參與造價咨詢公司的選取，協調、監督和落實造價咨詢服務公司在項目開發建設中的相關服務工作；（二）配合部門經理制定項目開發項目建設成本治理目標，并協助做好成本動態治理；（三）為項目招標工作提供專業性的建議及工程預算依據，并參與項目主體工程、甲方分包工程、材料及設備等招標工作；（四）參與專項施工方案的確定及圖紙會審；（

28、五）依照施工圖預算書匯總工程材料用量，為項目的成本測算提供依據，并對需要現場實測的分包工程進行測量；（六）收集國家及地點政府公布的最新有關建筑和安裝計價信息及市場材料價格信息，并及時反饋部門經理；（七）參與相關材料的定價及核量工作；配合做好項目設計變更或經濟簽證的造價審核工作；（八）提出項目土建、安裝、成品、半成品等材料定價的意見和建議，協助編寫定價文件；（九）負責收集與項目造價有關的資料，并整理、歸檔等；（十）在部門經理領導下完成項目分包工程及總包工程竣工后的結算審核工作；（十一）配合部門經理審核施工單位上報的工程進度報表，并提出付款建議；（十二）參加部門組織的相關專業知識學習和業務培訓；十

29、二、成本工程師崗位職責直接上級：成本部經理崗位職責：（一）參與造價咨詢公司的選取，協調、監督和落實造價咨詢服務公司在項目開發建設中的相關服務工作；（二）配合部門經理制定項目開發項目建設成本治理目標，并協助做好成本動態治理；（三）為項目招標工作提供專業性的建議及工程預算依據，并參與項目主體工程、甲方分包工程、材料及設備等招標工作；（四）參與專項施工方案的確定及圖紙會審；（五）依照施工圖預算書匯總工程材料用量，為項目的成本測算提供依據，并對需要現場實測的分包工程進行測量；（六）收集國家及地點政府公布的最新有關建筑和安裝計價信息及市場材料價格信息，并及時反饋部門經理；（七）參與相關材料的定價及核量工

30、作；配合做好項目設計變更或經濟簽證的造價審核工作；（八）提出項目土建、安裝、成品、半成品等材料定價的意見和建議，協助編寫定價文件；（九）負責收集與項目造價有關的資料，并整理、歸檔等；（十）在部門經理領導下完成項目分包工程及總包工程竣工后的結算審核工作；（十一）配合部門經理審核施工單位上報的工程進度報表，并提出付款建議；（十二）參加部門組織的相關專業知識學習和業務培訓；十三、銷售治理部經理崗位職責直接上級：銷售總監崗位職責：（一）負責各項相關購房事宜的合同條款審核、網簽、備案、抵押及產證辦理工作的指導；（二）依照確定的具體營銷方案，實施對房源治理及管控，客戶更名、換房、退房等業務審核；（三）統計

31、銷售、回款數據，形成報表上報公司，并與財務部核對；（四）負責對代理公司相關傭金的初步審核；（五）負責商品房買賣合同中需本單位提供的相關文件和合同附屬文檔資料的治理；（六）對銷售合同及客戶資料整理歸檔、并進行治理工作；（七）參與物業驗收移交等工作，與物管公司交接客戶資料及相關資料；（八）依照代理公司的銷售打算制定銷售資金回籠打算，并負責執行；（九）負責督促、協調銀行按揭、公積金貸款等業務的辦理；（十）督促、協調網上備案、抵押的錄入及房產局相關業務的進件辦理；（十一）督促、協調公司開發項目相關證件（預售、抵押、產籍）的辦理；（十二）辦理公司融資貸款的資產抵押、解押工作；（十三）負責相關銷售數據的統

32、計工作；（十四）負責對其部門人員的績效考核工作；（十五）負責部門年度、季度、月度及周打算的擬定；（十六）負責部門年度、季度、月度及周總結的擬定；（十七）完成領導交辦的其它工作。十四、簽約專員崗位職責直接上級：銷售治理部經理崗位職責：（一）依據相關營銷方案，嚴格執行房源銷控治理；（二）嚴格執行相關文件的規定，對所售房源房屋定購單的內容予以審核；（三）負責具體房屋商品房買賣合同的簽約治理；（四）負責對商品房買賣合同及所涉及的客戶資料的歸檔治理；（五）配合主管領導統計相關銷售數據；（六）配合主管領導做好商品房買賣的合同歸檔治理工作；（七）完成領導交辦的其它工作。十五、按揭專員崗位職責直接上級：銷售治

33、理部經理崗位職責：（一）負責辦理房屋備案、抵押、銀行或公積金貸款工作；（二）配合辦理商品房銷售許可證；（三）負責對按揭客戶資料初審、與信貸員溝通客戶貸款審批、及時反饋房貸票據等具體工作；（四）負責項目房屋產籍辦理；（五）負責對合作銀行按揭政策的培訓和解讀工作；（六）完成領導交辦的其它工作。十六、財務部經理及主管會計職責直接上級：項目總經理崗位職責：（一）負責擬訂和完善公司財務制度和治理流程；（二）負責公司年度財務打算的制定；（三）負責公司項目開發成本操縱打算的具體實施；（四）負責公司經營治理費用打算的實施落實工作；（五）負責公司財務核算的審核工作；（六）完成公司稅務籌劃的具體操作工作；（七）完

34、成公司各類審計工作；（八）負責公司各類報表的編制、審核及相關報表的報送工作；（九）落實公司資金打算的具體實施治理；（十）負責經營業務的票據審核，確保票據的真實性、準確性，（十一）完成對出納資金的審核和監督；（十二）審核各項業務發生的審批程序、手續是否符合公司的規定；（十三）匯總并落實日常經營業務的收支及核銷工作；（十四）負責總賬的記錄及各類明晰帳的核對；（十五）按照國家會計制度的規定對經營業務進行記錄、審核、復帳、做到手續完備，數字準確，帳目清晰；（十六）負責各項統計報表的編制及審核；（十七）完成各種稅務報表的編制及報送工作；（十八）負責對公司資產進行治理，做到賬物相符；十七、財務出納崗位職責

35、直接上級：財務部經理崗位職責：（一）負責企業資金的安全及使用治理，嚴格按照有關規定辦理企業資金業務；（二）在收款業務中按照公司的相關業務流程辦理；（三）在支款、費用繳納業務中，嚴格按照公司審批業務流程辦理；（四）編制月、年度貨幣資金收支明細表，銀行余額調節表；（五）預算外資金的資金治理；（六）負責公司各種證照及統籌年檢工作；（七）負責公司合同的財務檔案治理；（八）完成項目總經理或部門經理交辦的相關工作。十八、收款專員崗位職責直接上級：財務部經理崗位職責：（一）對銷售治理部提供的定單的內容進行審核，確定無誤后進行收款業務；（二）對現金、支票及刷機等要緊的收款方式熟練掌握，依照收款金額進行收據的開

36、具工作；（三）每日收款于每天6點前交于出納；（四）依照每天的收款情況進行房源總按表的登記工作；（五）依照業務發生情況編制收款日報表、周報表、月報表及年度報表。并按月與銷售部核對銷售收款業務。十九、綜合事務部經理崗位職責直接上級：項目總經理崗位職責：（一）組織制訂項目治理制度及流程體系，并組織實施制度及流程的修訂和完善；（二）負責組織監督、檢查項目治理制度及流程落實情況；（三）負責列席經理會及重大業務會議，并負責記錄；（四）負責督辦、檢查總經理辦公會決議的執行情況；（五）負責公司的對外接待任務；（六）負責組織各部門的信息傳遞工作，保證各部門信息溝通順暢；（七）負責公司企業文化推廣及團隊文化建設；

37、（八）負責制定企業團隊建設的年度操作方案，并組織實施；（九）負責制定公司打算監督、質詢制度及工作打算的建議；（十）負責對公司人力資源規劃、招聘、考核、績效治理等的監督、檢查工作；二十、綜合事務部副經理崗位職責直接上級：綜合事務部經理、項目營銷副總經理崗位職責：（一）負責人力資源的各項工作，保證項目人力資源供給和高效利用；（二）負責項目新職員的入職辦理、入職培訓、入職考核等各項事宜；（三）負責項目職員的勞動關系治理；（四）負責項目中基層人員的績效考核收集及匯總，并報總公司備案；（五）企業文化及團隊建設事務；（六）負責項目內部節假日安排；（七）參與組織實施團隊文化建設的各項活動；（八）負責公司固定

38、資產、辦公用品治理、車輛治理、商務接待治理；（九）考勤治理；（十）負責檔案治理；（十一）負責項目證照的年審及更換工作；（十二）負責營銷策劃類相關方案及費用的內部流程審核。二十一、工程資料員兼檔案員崗位職責直接上級：綜合辦經理、項目工程副總經理崗位職責：（一）負責工程項目的所有圖紙的接收、清點、登記、發放、歸檔、治理工作。（二）收集整理施工過程中所有技術變更、洽商記錄、會議紀要等資料并歸檔。（三）負責備案資料的填寫、會簽、整理、報送、歸檔：負責工程備案治理，實現對竣工驗收相關指標(包括質量資料審查記錄、單位工程綜合驗收記錄)作備案處理。（四）監督檢查施工單位施工資料的編制、治理，做到完整、及時，

39、與工程進度同步：對施工單位形成的治理資料、技術資料、物資資料及驗收資料，按施工順序進行全程督查，保證施工資料的真實性、完整性、有效性。（五）按時向公司檔案室移交：在工程竣工后，負責將文件資料、工程資料立卷移交公司。（六）負責向市城建檔案館的檔案移交工作：提請城建檔案館對列入城建檔案館接收范圍的工程檔案進行預驗收，取得建設工程竣工檔案預驗收意見，在竣工驗收后將工程檔案移交城建檔案館。（七）指導工程技術人員對施工技術資料（包括設備進場開箱資料）的保管。（八）負責與項目有關的各類合同的檔案治理：負責對簽訂完成的合同進行收編歸檔，并開列編制目錄。作好借閱登記，不得擅自抽取、復制、涂改，不得遺失，不得在

40、案卷上隨意劃線、抽拆。（九）負責向銷售策劃提供工程要緊形象進度信息：向各專業工程師了解工程進度、隨時關注工程進展情況，為銷售策劃提供確實、可靠的工程信息。（十）負責工程項目的后勤保障工作：負責做好文件收發、歸檔工作。負責部門成員考勤治理和日常行政治理等經費報銷工作。負責對竣工工程檔案整理、歸檔、保管、便于有關部門查閱調用。負責公司文字及有關表格等打印。二十二、駕駛員兼行政助理崗位職責直接上級：綜合辦經理崗位職責：（一）負責項目車輛安全駕駛及維護；（二）負責項目車輛的年審及日常維護；（三）負責項目車輛的轉讓過戶及抵款手續的辦理；（四）負責項目車輛油費的充值；（五）負責項目車輛費用明細單的制定及確

41、認；（六）負責報紙、刊物的征訂及收發；（七）協助監督、檢查辦公環境安全、消防、衛生工作；（八）負責項目通訊費用的報批與繳納；（九）協助開展項目日常辦公設施的保養與維護；（十）負責項目外來業務單位人員的接、送工作；（十一）負責辦公室日常來客接待；（十二）完成綜合辦經理及行政主管交辦的其他任務。第三部分 項目部治理制度一、項目部職員差不多行為準則為規范項目全體職員的行為規范和道德標準，從而樹立良好的形象；現特制定本準則，望項目部全體人員自覺遵守。1、嚴格遵守項目各項治理規章制度及工作流程；2、具有良好的思想道德品質，認同項目進展文化氛圍，尊敬領導、團結同事，不搬弄是非；3、具備一定的溝通和協作能力

42、，能夠及時、獨立完成上級交辦的各項工作；4、具有飽滿的工作激情，全身心的投入工作，不在上班時刻看電影、玩游戲、聽音樂，不做與工作無關的情況，不串崗、離崗。5、對待工作積極主動，用心負責，不高聲喧嘩阻礙他人工作，對待同事謙遜、平和；6、具備一定的學習能力，通過在工作中的不斷學習，努力提升自我綜合素養。二、行政治理制度（一）項目辦公環境治理規定為規范項目各項行政日常工作，做好項目考勤、勞動紀律、環境衛生及消防安全等工作，塑造優美、舒適的工作環境，保障各項工作順利進行，特制本辦公治理規定。1、環境治理要求（1）依照新辦公室辦公功能劃分，項目對各辦公區域衛生打掃進行明確。（2）各辦公室衛生由各辦公室人

43、員負責各自辦公區域的衛生清掃及日常維護；（3）桌面需保持整潔，配備的設施設備由使用人負責保持清潔；（4）綜合辦負責衛生的監督、檢查、記錄。2、安全治理要求（1）各辦公室職員下班或離開辦公室前，將所有電源、窗戶關閉后方可離開。若發覺辦公室電源、窗戶存在未關閉情況，將對其部門進行記錄，并在項目會議中進行通報。（2）上班結束后如需加班，加班人員需在離開辦公室前，將電源、窗戶關閉，鎖好所有門后離開。（3）禁止在辦公區域堆放易燃易爆等危險物品。（4）各部門職員需認真保管項目配發鑰匙，如因個人緣故丟失，綜合辦不再配發。（二）項目辦公物品治理規定1、辦公設施（1）綜合辦對項目各部門辦公設施登記造冊，各部門負

44、責人簽收實物資產，同時新增或實物調出在登記冊上登記，綜合辦負責操作、備案治理，各類辦公設施在使用過程中，若有損壞、丟失，由當事人按原價賠償，資產實物負責人調離、離職，由綜合辦監交資產使用人，簽署意見并備案；（2）購買及維護程序：新購、維修、保養、更換各類設備、設施部件、轉移各資產使用人由綜合辦辦理；（3）檢查程序：綜合辦持資產清單核對，做出處理意見項目領導綜合事務部執行處理意見。2、辦公用品（1）購入、領用流程：每季度末各部門填寫申報辦公用品綜合事務部匯總、審核采購發放綜合辦形成季度費用表各部門負責人簽字確認；逾期申請將不予辦理。（2）每季度綜合事務部匯總各部門辦公用品費用表，形成申請報告，合

45、作單位提供發票部門經理審核財務部審核總經理簽批財務部結款。3、各類報銷單、報表、發票、賬本、水票按實際用量統一購買。4、辦公設施在使用過程中,由于人為緣故損壞或丟失將照價賠償。（三）項目行文治理規范為規范項目的日常文件的嚴肅性，對項目內部上行文、下行文和對外事務文件，現制定項目文件治理規定格式、標準如下：1、本規定所指的文件，是指項目在日常經營治理活動過程中，形成的所有對內及對外的各類行文，包括總結、打算、文件、報告及合同等。2、項目行文治理部門為綜合辦，對項目各類行文負有治理職責。（1）綜合事務部對項目的各類文書的規范程度具有審核責任；（2）凡項目對外報送的各類文件，綜合辦需備份原件存檔（涉

46、及財務類付款業務時，原件由財務治理部留存）。3、項目行文的規范要求（1）標題：主標題的固定字體為黑體，或使用宋體加黑，固定字號為三號字，需居中使用；副標題的固定字體為宋體（不加黑），固定字號為小四號字；注意事項：在標題中如出現數字時，需使用阿拉伯數字表示，不得用大寫漢字表示；（2）文件編號：應以“新麟峰字【2016】號”，外發函冠以“新麟峰函字【2016】號”，文件編號由綜合事務部統一治理編制。（3）文頭：文頭的固定字體為宋體，固定字號為四號字，需頂格、加黑使用；（4）正文：正文的固定字體為宋體，固定字號為四號字，使用時需首行縮進兩個漢字字符；（5）落款：項目名稱及日期的落款應落在整個頁面（自

47、上而下、從左至右）的三分之二處；落款日期應為大寫漢字（數字零除外，應使用英文大寫字母O表示）。（6）頁面設置：項目文檔的頁邊距統一設置為上、下、左、右均為2厘米；行間距統一設置為固定值28磅。（7）為節約辦公成本，除另有要求必須單面打印的文件外，要求項目各部門打印A4文件時必須正、反面打印。4、文書的收發治理（1）項目的各類文書由綜合辦負責統一收發。（2）項目各部門文件上報總公司時，需先在綜合辦登記，由綜合辦統一上報，如遇緊急文件，需先在綜合辦登記，領取對外發文本，報送人簽字確認，予以報送；（3）總公司下發的文件，統一由綜合辦負責簽收、登記，并將文件送至總經理閱后，將復印件轉發至文書所涉及的業

48、務相關部門。（4）項目部對外發送的文件內容應由經辦人員簽字確認并報主管領導審批后，由綜合事務部負責發放。（5）各部門收到的政府相關部門的文件，需將原件轉至綜合辦存檔。（四）項目印鑒治理制度為規范項目的印鑒治理工作，加強印鑒使用的重要性、規范性和嚴肅性，防范經營、治理風險，特制定本制度。1、本制度中的印鑒是指項目公章、合同專用章、法定代表人名章（財務專用章由財務部指派專人另行治理）。2、印鑒由項目指定專人負責保管，實行用章登記制度。印鑒治理人要妥善保管，對規范合理合法用章盡到監督防范的責任，做好每次印鑒使用情況的登記，并建立用印登記表、 HYPERLINK /Article/Search.asp

49、?Field=Keywords&ClassID=&keyword=印鑒 o 點擊搜索所有關于印鑒的文章 t _blank 印鑒攜帶外出審批表。3、印鑒使用范圍、審批權限及審批程序（1）以項目名義簽訂、簽署的各類經濟、法律文書（包括合同、協議書、意向書、托付書、訴訟書、有關復函等）及在經濟上、項目經營治理上有重大阻礙的業務往來公函。以項目名義上報、下發（外發）的文件、函件（包括文件、請示、報告、總結、通知、申請、公函等），需由項目總經理批準后方可用印。（2）以項目名義對外報送的各類年檢、備案、統計資料及項目內部簽訂的試用協議、勞動合同等資料，由使用部門分管領導簽字后即可用印。（3）在日常工作中需

50、要使用印鑒時，須先填寫用印登記表，按項目印章使用流程辦理。如遇專門情況未能獲得簽字而急需蓋章時，經辦人必須與 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=印鑒 o 點擊搜索所有關于印鑒的文章 t _blank 印鑒治理人員共同當面或電話請示相關領導后，先行用印，隨后補簽字。印鑒治理人對未經批準的文件不得擅自用印，如違反此項規定造成的后果由印鑒治理人負責。（3）因業務需求確須把印鑒帶出項目使用的，必須由使用責任人填寫 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&Class

51、ID=&keyword=印鑒 o 點擊搜索所有關于印鑒的文章 t _blank 印鑒攜帶外出審批表，經項目總經理批準后方可。（4）印鑒使用人須詳細填寫用印登記表或 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=印鑒 o 點擊搜索所有關于印鑒的文章 t _blank 印鑒攜帶外出審批表，按相關要求履行相關審批程序，印鑒治理人需認真履行印鑒治理流程，并嚴格審核、及時督收。4、嚴禁在空白紙上用章，如因工作需要或其它專門情況確需使用時，必須經總經理簽字批準后方可辦理；持空白介紹信外出工作回來必須向項目匯報其介紹信的用途，未使

52、用的必須交回。6、印鑒遺失時，除立即向上級報備外，應依法公告作廢。印鑒如有遺失或誤用，由印鑒治理人自行負責。五、項目檔案治理制度為了加強項目的文書立卷、檔案治理工作，充分發揮檔案效用，保證檔案的安全、保密，使檔案治理工作制度化、規范化，依照項目實際情況，制定本規定。1、本規定所稱的檔案，是指項目在日常生產經營活動過程中，形成的且已辦理完畢的，具有保存價值的原始歷史記錄。要緊包括：（1）凡本項目下發的文件、合同、協議一律由綜合辦統一收集治理，經辦部門視實際需要留存影印本（工程圖紙資料除外）。（2）項目工作人員外出學習、考察、調查研究、參加重要會務活動的相關人員，必須將會議的要緊文件資料向綜合辦辦

53、理歸檔手續。重要會議材料包括會議的通知、報告、決議、總結、會議記錄等。（3）項目的各種工作打算、總結、報告、請示、批復，反映本項目重要活動的剪報 、照片、錄音、錄像等均屬歸檔范圍。（4）項目工程檔案資料（前期手續、證照、合同、圖紙及設計變更、工程洽商紀要、工程來往函件、工程竣工驗收資料及備案手續、工程結算資料等）。2、檔案治理工作，要緊包括原始資料的收集、整理、分類、立卷、歸檔、保管、借閱、銷毀。3、文件承辦部門或承辦人員應保證經辦文件的系統完整,必須及時交綜合辦歸檔。工作變動或因故離職時應將經辦的文件資料向接辦人員交接清晰，不得擅自帶走或銷毀。4、項目的檔案治理工作原則上由綜合辦統一負責。各

54、部門應指定專（兼）職人員，負責治理收集本部門的文件資料，認真執行歸檔制度，及時向綜合辦辦好交接簽收手續。財務檔案由專人負責；前期部辦理項目開發建設手續的各項原件交綜合辦存檔；工程檔案由綜合辦資料員兼檔案員負責按照工程檔案歸檔要求進行檔案整理、裝訂、建檔、保管。5、各部門在建立檔案時，應遵循文件形成規律和特點，保持文件之間的有機聯系，區不不同的價值，分門不類，便于保管和利用。6、歸檔前，綜合辦對立卷情況進行檢查，對不合格者可退回該部門重新整理。歸檔時，各部門編制移交目錄一式兩份。財務檔案統一由財務部負責整理、裝訂、建檔、保管。7、在歸檔的文件資料中，應將每份文件的正件與定稿，請示與批復，轉發文與

55、原件形成的同一文件，分不立在一起，不得分開；絕密文件單獨立卷。8、卷內文件資料應按照排列順序，依次編寫頁號，統一在有文字的每頁材料正面的右上角（或背面的左上角）編號。9、案卷必須按規定的格式逐件填寫卷內文件目錄。填寫的字跡要工整，卷內目錄在卷首；案卷封面應逐項按規定用碳素筆或鋼筆書寫，字跡清晰。10、各部門在檔案流轉過程中，應建立文件收、發、借閱簽收本，并依據相關流程認真、及時的做好流轉簽收工作，由項目綜合辦負責監督、檢查流轉運行情況。11、為保障檔案及時、有效的流轉，各部門行文時須在文件批閱單的備注欄中明確標注需要轉發的部門，文件接收部門接收時在備注欄中簽名接收，以備查閱。12、檔案保管期滿

56、，綜合辦應負責及時銷毀。銷毀時，要建立銷毀清冊，經項目總經理批準，部門經理、監銷人、經辦人簽字后，方可銷毀。（六）商業秘密治理制度為了保守項目商業秘密，維護項目的合法權益，提高項目的經濟效益和社會效益，項目所有職員均應遵守如下規定。1、不在公共場所和家屬、子女、親友面前談論項目商業機密；不在不利于保密的地點存放機密文件、資料；禁止在信件、電話中同意私人對業務方面的咨詢。2、嚴禁將商業機密文件帶回家中，或借閱給非項目內部人員；在公共場所嚴禁談論項目內部商密事項，以及各種數據、情報、資料。3、非職責范圍，不許翻閱項目檔案、資料和其他文字記錄；不許私自記錄、復印涉及項目內部的檔案、文件。4、對商業機

57、密文件和材料的草稿要及時用碎紙機進行處理，不得隨意亂放或放進廢紙簍。5、項目對因泄密或侵權給項目造成損失的責任人，有權要求其賠償損失，對觸犯刑律的可報告司法機關依法追究其法律責任。（七）項目打算總結治理制度1、項目打算總結的分類分為周打算總結、月度打算總結、半年打算總結、年度打算總結。2、項目打算總結的編制（1）各部門經理負責組織編制工作打算及總結，在規定時刻內提報周打算總結、月度打算總結、半年打算總結、年度打算總結至綜合辦；（2）由綜合辦負責收集匯總各部門提報的周打算總結、月度打算總結、半年打算總結、年度打算總結，提請項目經理會進行審核確認，將確認后的打算發至各部門遵照執行。（3）由綜合辦依

58、照確認后的各部門時期性工作打算，進行督促落實，并形成時期性打算完成情況匯報，上報總經理；3、項目打算總結的調整（1）年度打算的調整總公司總經理決定調整項目戰略，需重新制定項目年度經營打算的；國家政策發生重大變化導致項目預算或專項預算發生變化的；總公司總經理決定增加（或縮減）新任務，如增加新項目或延緩原有項目的開發進度的；市場形式發生重大有利或不利變化，需要調整相關打算，如整體銷售市場的冷暖、市場原材料價格的漲跌；工作進展與打算已出現較大偏差，需要按實際情況進行打算和預算的調整；發生不可抗力因素，如自然災難；項目總經理認為應該調整的其它事項。除上述規定外，年度經營打算每半年依照實際需要調整一次，

59、即每年的7月初方可進行調整，調整后的打算并需報總公司總經理批準。（2）月度打算的調整原則上月度打算工作進入執行時期后，當月的打算不能調整。在以下三種專門情況下月度打算可申請調整，但必須在每月的15日之前提出需調整的月度打算：項目目標發生了變化需要調整；外部條件發生重要變化，打算執行部門無法實施；工作未完成，對項目反有利的工作打算。（3）打算調整的流程：打算執行部門提出調整申請，報項目經理會批準后，交綜合辦備案；（八）項目會議治理制度 1、會前工作：由會議發起人提報會議內容、時刻及要求參會人員報綜合事務部，由綜合事務部整合形成會議內容議程等，經報會議發起人審批后，由綜合辦將會議議題已電子版形式發

60、于參會人員。 2、會議組織：依照會議發起人或指定人員主持，依照會議需要，綜合辦人員需列席的會議，需做好會議記錄，必要時寫出紀要。 3、參會人員應按約定時刻提早三分鐘到場，因顧不能參會人員，應提早告知綜合事務部或會議發起人，參會人員發言圍繞主題、言簡意賅、重點突出、層次清晰；參會期間未經主持人同意，不得隨意接聽電話；不得私下竊竊私語，玩弄手機。綜合事務部應依照相關會議形成的決定，一個工作日內形成“會議紀要”或“決定”，由參會人員簽字確認后，存檔或下發各部門、單位 。一、經理會制度 經理會成員由項目總經理、常務副總、工程副總經理、銷售副總經理、財務部主管、成本部經理組成，經理會原則上每月最少召開一