1、精品文檔精品文檔肆PAGE223袂袂膈羅衿螀螅薃袂螅蕿裊芇螇薄螁羂莄羀螅罿罿莃莃肂羄莁蚅蕆芀莆螞膂薃蒈薅膈蒁膅袀節(jié)莆袈薅蚆蒈袃蒂莂羅艿蒅莈蠆羆螀蒂薄蝕蒞螆袀蚅節(jié)蒁膃肁芆薈袇蒄薀薁螂膈膆羆肈芃膂蟻蚅蕿肆蚈芀芆莀螁芅羀羆膆薁肅羃袁襖莁羆袇蒈袃芁羈蒃袁袆蒞蝿袆螃肁肂羈螆肇羀蚅肁肁羅荿蚆蝿羇莄薃膀薄螀薇膇膈膃袁芀膃膁蕆罿荿膆蒃莀螂羋莇莇蟻羅蟻蒀薆蠆莇聿薈螄羀螄膅肀芇薆衿螇薂襖螄蒀膇羋肀薅袀羄莃袁肇螆肇芄莂肄羂肈羈蒈羋肅蝕膄裊葿袈袆葿膆膂芃蒄袀袈薈蝕裊蒀芃肅芁螈肆蚇蚄肂莃蚃莈蚈螈衿蒃芁蒃蒆蝿薈芅膀蒆袃薃肅腿蒈羇莁芄膁蚃蚄薀莈蒞莈羃蚃螃芃羈肄膇蕿肆羈袂袂膈羅衿螀螅薃袂螅蕿裊芇螇薄螁羂莄羀螅罿罿莃莃肂羄莁蚅

2、蕆芀莆螞膂薃蒈薅膈蒁膅袀節(jié)莆袈薅蚆蒈袃蒂莂羅艿蒅莈蠆羆螀蒂薄蝕蒞螆袀蚅螄蒁蚅肁螇薈艿蒄肂薁芄膈蚈羆薀芃薄蟻膇蕿薈蚈螁芆袂螁螆羀蒈膆羃肅莄袁莆莁莈袇羀袃蚃羈羅袁羋蒞膁袆芅肁薄羈羋肇蒂蚅薃肁莇荿膈蝿荿莄肅膀羆螀肈膇蝕膃莃芀薅膁罿罿袁膆裊莀膄羋衿莇肂羅膃蒀肇蠆蝿聿聿螄蒁螄蚇肀蠆薆芁螇羄襖芆蒀蠆羋薂薅節(jié)羄裊袁蕿螆葿芄襖肄蒄肈葿蒈螀肅膂膄芇葿莀袆羈膆蚄芃袆袀芀薈膂裊羂芃蒅芁膀肆腿蚄蒄莃肄莈肀螈莁蒃螂蒃羈蝿肀芅薂蒆蒞薃薇腿羀羇袃芄薃蚃膆薀袀蒞螀羃膅螃螅羈蒆膇肁肆蒃袂莄膈蒆衿節(jié)螅羅袂芇蕿莇芇艿薄芃羂袆羀芇罿蒀莃螅肂蒅莁膇蕆螞莆肅膂肅蒈肇膈羃膅莂節(jié)袈袈羇蚆袀袃羄莂蕆艿袇莈膁羆膂蒂肆蝕袇螆莂蚅螄蒁蚅肁螇薈艿蒄肂

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5、螄膈肀膁薆螃螇蒅襖螈蒀肁羋羄薅螄羄芇袁羈螆羈芄芆肄袆肈羈蒈膂肅薄膄蝿葿袁袆蒃膆膆芃莈袀螂膆蚄蒃蒄袁羇蝿螞薄薁膂羆羈薆袆薂芆袂羈芄羈葿芇蒂螄肄羄螆肁聿螈莂蒅芅螃肅膁蚈膈莂羃節(jié)薁蚇芁芇蕿羈蚅蒃薄裊莁袆蚆袈莇螄莃蕆蒀蠆肇螈裊蟻肂螅薀羋蒈蝿薇羂袁芇薀袇衿蠆羅膃襖薅蝕蒆羆蕿蚇蒞蚃袃螀莀莇葿膄莂蒁莆袀罿螇荿袆薃蒄蚄羀薈膈艿莄襖芃芆肀膇蕿腿肆螁羂蒄腿螆精品文檔房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資解析報(bào)告【最新資料,Word版，可自由編寫！】共73頁(yè)1新疆廣聚公司烏魯木齊市廣匯時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目投資解析報(bào)告共73頁(yè)2目錄一、研究目的4二、基本假定及指標(biāo)采用5三、項(xiàng)目概括6四、靜態(tài)財(cái)務(wù)解析81.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)8(1)總體規(guī)劃指標(biāo)8(2)

6、項(xiàng)目地上商業(yè)情況92.投資估算103.分類投資估算124.靜態(tài)盈利能力解析13(1)售價(jià)預(yù)測(cè)與銷售收入估算13(2)出租利潤(rùn)估算14(3)靜態(tài)盈利能力評(píng)論14五、動(dòng)向財(cái)務(wù)解析161.投資計(jì)劃與投資額度162.回款計(jì)劃20(1)銷售收入回款20(2)出租利潤(rùn)回款343.資本投入與回收384.資本籌措及運(yùn)用395.還本付息估算41共73頁(yè)36.現(xiàn)金流量解析44(1)全投資現(xiàn)金流量解析44(2)自有資本現(xiàn)金流量解析49六、不確定性解析531.建安成本敏感性解析532.銷售價(jià)錢敏感性解析533.盈虧平衡解析54七、整體財(cái)務(wù)評(píng)論551.整體財(cái)務(wù)評(píng)論552.有關(guān)建議55(1)稅費(fèi)55(2)躲避支出“頂峰”

7、，滯后費(fèi)用支出時(shí)間，緩解資本壓力55(3)收入56共73頁(yè)4一、研究目的本次研究是針對(duì)烏魯木齊市廣匯時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目）的開發(fā)事宜，在按照專業(yè)、科學(xué)和客觀的顧問原則基礎(chǔ)之上，根據(jù)項(xiàng)目定位結(jié)論和設(shè)計(jì)概念方案對(duì)本項(xiàng)目之開刊行為進(jìn)行成本、利潤(rùn)的測(cè)算和解析，分別從市場(chǎng)因素和財(cái)務(wù)因素角度出發(fā)，對(duì)委托方擬進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)之商業(yè)行為進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)論，以供委托方在決議時(shí)參照。詳細(xì)說(shuō)明如下：本報(bào)告的首要目的是給項(xiàng)目決議者提供決議依據(jù)。投資解析報(bào)告不同于成本核算、工程概估算，正確的說(shuō)，投資解析報(bào)告是在項(xiàng)目運(yùn)作初期，依據(jù)一定的假設(shè)條件，從一個(gè)比較宏觀的視角，綜合考慮與項(xiàng)目有關(guān)的成本和資本流動(dòng)，經(jīng)過科學(xué)的計(jì)算和解

8、析，從財(cái)務(wù)角度對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)運(yùn)作過程給出評(píng)論。因此，在使用本報(bào)告時(shí)，不要拘泥于某個(gè)假定是否和未來(lái)相一致（事實(shí)上出現(xiàn)偏差是難免的），而是應(yīng)該關(guān)注這些假定條件是否反應(yīng)了項(xiàng)目的特點(diǎn)和規(guī)律，以及在此基礎(chǔ)上會(huì)產(chǎn)生什么樣的結(jié)論。這樣，在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過程中，決議者就能夠比較假定條件找出產(chǎn)生了那些差別，以及這些差別將會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)包括成本、利潤(rùn)、資本缺口、投資回收期、內(nèi)部利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等產(chǎn)生什么樣的影響，需要決議者作出哪些應(yīng)付舉措。如果這樣來(lái)使用本報(bào)告，本報(bào)告的價(jià)值就能夠充散發(fā)揮。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，本報(bào)告的使用將陪同項(xiàng)目的整個(gè)運(yùn)作過程。本報(bào)告還能夠給項(xiàng)目履行層人員提供參照。只管本報(bào)告相比較較宏觀，可是對(duì)于項(xiàng)目的

9、各個(gè)環(huán)節(jié)工作都有所波及，包括前期、工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等，因此能夠給項(xiàng)目的履行層人員提供參照。履行層人員在使用本報(bào)告時(shí)，除了共73頁(yè)5注意本部門有關(guān)的成本支出和資本流動(dòng)外，還要注意本部門的資本變化會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作產(chǎn)生什么樣的影響。對(duì)于計(jì)算指標(biāo)的采用。投資解析的計(jì)算過程中，除了一部分原始數(shù)據(jù)來(lái)自委托方提供外，還有大量數(shù)據(jù)來(lái)自于假定，比方成本估算、投資計(jì)劃、回款計(jì)劃等。我們?cè)谶M(jìn)行假準(zhǔn)時(shí)，會(huì)充分考慮項(xiàng)目的特點(diǎn)、地緣特點(diǎn)、經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，并努力采用最適合的數(shù)值。只管如此，仍舊會(huì)和未來(lái)實(shí)際數(shù)值有偏差，這是十分正常的。成本估算包括投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖估算等階段，每個(gè)階段所掌握的資料不同，其精準(zhǔn)程度

10、也不同樣。本文中所進(jìn)行的假定最多只能是湊近設(shè)計(jì)概算的精度，不可能達(dá)到概算的精度，更不可能達(dá)到估算的精度，請(qǐng)使用者注意。二、基本假定及指標(biāo)采用投資解析的計(jì)算過程中，除了一部分原始數(shù)據(jù)來(lái)自委托方、項(xiàng)目定位結(jié)論、設(shè)計(jì)觀點(diǎn)方案提供外，還有部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)自于經(jīng)驗(yàn)假定。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)、市場(chǎng)檢查數(shù)據(jù)、行業(yè)一般規(guī)律、顧問方積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)制定如下基本假定和界定：解析時(shí)點(diǎn)：本報(bào)告解析時(shí)點(diǎn)定于2006年第四季度初步，于2014年第四季度結(jié)束，各項(xiàng)計(jì)算均以季度為時(shí)間單位經(jīng)營(yíng)方式：根據(jù)前期定位結(jié)論，本項(xiàng)目中辦公物業(yè)按全部銷售考慮，商業(yè)及地下車庫(kù)按部分銷售、部分出租考慮。由于本報(bào)告解析時(shí)點(diǎn)于2014年四季度結(jié)束，出于謹(jǐn)慎樂

11、觀原則考慮，假定2014共73頁(yè)6年四季度出租型商業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期，按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估進(jìn)行資本化折算，財(cái)務(wù)上視同銷售辦理土地款：本項(xiàng)目為取得土地實(shí)際支出3.1億元，且此部分費(fèi)用在2002年至2004年等額投入，投入時(shí)點(diǎn)為每年年關(guān)。以6.5%的貸款年利率為基準(zhǔn)，折算至2006年四季度土地取得費(fèi)用應(yīng)為3.74億元。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，全部按照銀行貸款考慮自有資本：項(xiàng)目自有資本投入規(guī)模按1.15億元考慮開發(fā)進(jìn)度：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及項(xiàng)目特點(diǎn)，假定2007年4月動(dòng)工，項(xiàng)目同步動(dòng)工，分期交托。其中，2007年四季度項(xiàng)目整體達(dá)到0.000，完成基礎(chǔ)及地下構(gòu)造，獨(dú)立商業(yè)C區(qū)、F區(qū)作為一期構(gòu)造封頂，同時(shí)獲得預(yù)售證并可

12、辦理購(gòu)房按揭貸款；其余項(xiàng)目定于2008年二季度能夠獲得預(yù)售證并辦理購(gòu)房按揭貸款所得稅：本項(xiàng)目適合稅率按33%考慮。銷售部分按銷售收入的4%計(jì)提，于2012年二季度末進(jìn)行結(jié)算；經(jīng)營(yíng)擁有部分在經(jīng)營(yíng)期依據(jù)每年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和對(duì)應(yīng)的成本計(jì)算所得稅，所得稅稅率取33%，在每季度末支付，于2014年按照銷售轉(zhuǎn)讓情況進(jìn)行相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)土地增值稅：依據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目適合稅率按30%考慮。建設(shè)期預(yù)交按銷售收入的1%計(jì)提，于2012年二季度末進(jìn)行結(jié)算共73頁(yè)7三、項(xiàng)目概括廣匯時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積2.97萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積29.95萬(wàn)平米，容積率為7.87。其中地上建筑面積23.95萬(wàn)平米，由16.27萬(wàn)平米的辦

13、公物業(yè)和7.68萬(wàn)平米的商業(yè)物業(yè)組成；地下建筑面積6萬(wàn)平米，包含2萬(wàn)平米商業(yè)和4萬(wàn)平米的車庫(kù)及人防。本項(xiàng)目銷售物業(yè)面積占到總建筑面積的62.5%，出租物業(yè)為24.1%。廣匯時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目總投資額約為15.1億元，預(yù)期實(shí)現(xiàn)收入19.7億元，稅前利潤(rùn)約4億元，投資利潤(rùn)率為26.4%，稅后利潤(rùn)約2.7億元，投資利潤(rùn)率為17.7%，全投資內(nèi)部利潤(rùn)率（稅前）為17.9%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值22218萬(wàn)元，自有資本內(nèi)部收益率25.7%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值15758萬(wàn)元。整體來(lái)看，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)上可行。但由于項(xiàng)目擁有一定比率的持有型物業(yè)，現(xiàn)金回流速度較慢。詳細(xì)財(cái)務(wù)解析指標(biāo)如下：共73頁(yè)8表1：項(xiàng)目財(cái)務(wù)解析指標(biāo)匯總表序

14、號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)額1總占地面積萬(wàn)平米2.972總建筑面積萬(wàn)平米29.952.1地上建筑面積萬(wàn)平米23.95寫字樓萬(wàn)平米16.27商業(yè)萬(wàn)平米7.682.2地下建筑面積萬(wàn)平米6.00商業(yè)萬(wàn)平米2.00地下車庫(kù)及人防萬(wàn)平米4.003銷售物業(yè)（除地下車庫(kù)）萬(wàn)平米18.724出租物業(yè)（除地下車庫(kù)）萬(wàn)平米7.235地下車位數(shù)個(gè)9006容積率7.877總投資額萬(wàn)元1514628總收入萬(wàn)元1970139稅前利潤(rùn)萬(wàn)元3991410所得稅萬(wàn)元1317211稅后利潤(rùn)萬(wàn)元2674212稅前投資利潤(rùn)率%26.4%13稅后投資利潤(rùn)率%17.7%14投資回收率%97.5%共73頁(yè)915項(xiàng)目全投資內(nèi)部利潤(rùn)率（稅前）%17.9%1

15、6項(xiàng)目全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬(wàn)元2221817項(xiàng)目自有資本內(nèi)部利潤(rùn)率%25.7%18項(xiàng)目自有資本財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元15758共73頁(yè)10四、靜態(tài)財(cái)務(wù)解析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)總體規(guī)劃指標(biāo)整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積29.95萬(wàn)平米（含地下），主要由辦公物業(yè)和商業(yè)物業(yè)組成，其中可售部分（除地下車庫(kù)）約18.72萬(wàn)平米，出租物業(yè)（除地下車庫(kù)）約7.23萬(wàn)平米。表2：規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（萬(wàn)平米）1總占地面積2.972總建筑面積29.953地上建筑面積23.951.1O-HOME6.011.2H-OFFICE6.011.3ABK4.251.4商業(yè)7.68出租型商業(yè)5.23銷售型商業(yè)2.454地下建筑面積6.002.1

16、風(fēng)情商業(yè)街1.502.2超市0.502.3地下車庫(kù)及人防4.005銷售物業(yè)18.72共73頁(yè)116出租物業(yè)7.237車位數(shù)10057.1地上車位數(shù)1057.2地下車位數(shù)9008容積率7.87說(shuō)明：規(guī)劃指標(biāo)中地上車位按公共停車考慮，不計(jì)算利潤(rùn)，此表中未列出地下車位可租可售，其中兼作人防考慮的車位按出租考慮。租售比例暫按50%計(jì)算項(xiàng)目地上商業(yè)情況根據(jù)商業(yè)定位結(jié)論，本項(xiàng)目地上商業(yè)區(qū)分為A、B、C、D、E、F、G、H七個(gè)地區(qū)，以及一座屋頂陽(yáng)光餐廳。其中出租面積合計(jì)約5.2萬(wàn)平米，銷售面積約2.5萬(wàn)平米。詳細(xì)數(shù)據(jù)指標(biāo)如下：共73頁(yè)12CBDBAHGD屋頂陽(yáng)光餐廳FE表3：地上商業(yè)數(shù)據(jù)指標(biāo)出租（平米）銷售

17、（平米）合計(jì)（平米）商業(yè)A區(qū)27640027640商業(yè)B區(qū)720022009400商業(yè)C區(qū)066006600商業(yè)D區(qū)720022009400商業(yè)E區(qū)640014007800商業(yè)F區(qū)066006600商業(yè)G區(qū)381025406350商業(yè)H區(qū)020002000屋頂陽(yáng)光餐廳010001000合計(jì)（平米）522502454076790說(shuō)明：共73頁(yè)13地上商業(yè)銷售部分包括：商業(yè)B區(qū)的F1F2、商業(yè)C區(qū)、商業(yè)D區(qū)的F1F2、E區(qū)的F1F2、F區(qū)、G區(qū)的F1F2、H區(qū)地上商業(yè)出租部分包括：商業(yè)A區(qū)、商業(yè)B區(qū)的F3F6、商業(yè)D區(qū)的F3F6、E區(qū)的F3F6、G區(qū)的F3F6投資估算項(xiàng)目投資總額由開發(fā)成本、銷售費(fèi)

18、用、財(cái)務(wù)費(fèi)用綜合考慮得出，總計(jì)151462萬(wàn)元。其中，開發(fā)成本由土地費(fèi)用、前期后期費(fèi)用、建安費(fèi)用、室外工程、管理費(fèi)用、物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)、不可預(yù)示費(fèi)組成，合計(jì)132388萬(wàn)元。表4：總投資估算序號(hào)成本項(xiàng)目一土地費(fèi)用二前期、后期費(fèi)用三建安費(fèi)用四室外工程五管理費(fèi)用六物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)七不可預(yù)示費(fèi)八開發(fā)成本九銷售費(fèi)用總額（萬(wàn)元）備注所占比重38359詳見表525.3%9107詳見表66.0%75758詳見表750.0%1183詳見表80.8%2581二至四項(xiàng)之和的3%1.7%77五項(xiàng)的3%0.1%5322二至六項(xiàng)之和的6%3.5%132388一至七項(xiàng)之和87.4%根據(jù)各物業(yè)特點(diǎn)分別5607取值，綜合計(jì)算約銷3.7%

19、售收入的3.6%共73頁(yè)14十財(cái)務(wù)費(fèi)用13466詳見還本付息表8.9%十一投資總額151462八至十項(xiàng)之和100.0%表5：土地成本明細(xì)序號(hào)成本項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注所占比重一土地費(fèi)用38359100%1土地款37420委托方提供數(shù)據(jù)97.6%按2.6億元，契稅3，印花稅2土地契稅及印花稅7932.1%0.05計(jì)算按占地面積，15元/年/平米，3建設(shè)期土地使用稅1460.3%合計(jì)3.25年計(jì)算說(shuō)明：本項(xiàng)目為取得土地實(shí)際支出3.1億元，根據(jù)與委托方的交流反應(yīng)，假定此部分費(fèi)用在2002年至2004年等額投入，投入時(shí)點(diǎn)為每年年末。以6.5%的貸款年利率為基準(zhǔn)，折算至2006年四季度土地取得費(fèi)用3.74

20、億元表6：前期、后期費(fèi)用明細(xì)序號(hào)成本項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注所占比重二前期、后期費(fèi)用9107100%1地質(zhì)勘探、放線費(fèi)181.1地質(zhì)勘查費(fèi)18按占地面積計(jì)算，6元/平方米0.2%2咨詢研究費(fèi)用270按建筑面積計(jì)算，9元/平方米3.0%3設(shè)計(jì)費(fèi)用12943.1初步設(shè)計(jì)費(fèi)299按建筑面積計(jì)算，10元/平方米3.3%共73頁(yè)153.2施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)958按建筑面積計(jì)算，32元/平方米3.3環(huán)境景觀方案設(shè)計(jì)費(fèi)6按綠化面積計(jì)算，12元/平方米3.4市政綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)30按建筑面積計(jì)算，1元/平方米4工程監(jiān)理費(fèi)用6064.1建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)606取建安工程費(fèi)用的0.8%考慮5報(bào)建、報(bào)批費(fèi)67645.1城市基礎(chǔ)設(shè)備

21、配套費(fèi)1797按建筑面積計(jì)算，取單方綜合建安成本的3%5.2施工圖審查費(fèi)120按建筑面積計(jì)算，取單方綜合建安成本的0.2%5.3城市消防設(shè)備建設(shè)費(fèi)192按建筑面積計(jì)算，7元/平方米（住宅4元/平米）5.4招投標(biāo)代理費(fèi)、管理費(fèi)及交易費(fèi)用417取建安工程費(fèi)用的0.55%計(jì)算5.5建筑工程質(zhì)量監(jiān)察費(fèi)42按建筑面積計(jì)算，1.4元/平米5.6勞保統(tǒng)籌費(fèi)1869按建筑面積計(jì)算，取單方綜合建安成本的3.12%5.7新型墻體材料專項(xiàng)基金60按建筑面積計(jì)算，2元/平方米，預(yù)交8元/平方米，返還6元/平方米5.8散裝水泥專項(xiàng)基金30按建筑面積計(jì)算，1.25元/平方米，部分返還5.9房子面積測(cè)量費(fèi)58按建筑面積計(jì)算

22、，住宅按1.36元/平方米，公建按2.1元/平方米5.10工程定額測(cè)定費(fèi)及工程定額編制費(fèi)90按建筑面積計(jì)算，取單方綜合建安成本的0.15%5.11民工薪資保證金898按建筑面積計(jì)算，取單方綜合建安成本的1.5%5.12城市供熱設(shè)備配套費(fèi)1108按建筑面積計(jì)算，住宅按25元/平方米，公建按40元/平方米5.13工程預(yù)付款保證擔(dān)保84按建筑面積計(jì)算，2.8元/平米6原有建筑物拆掉及平整場(chǎng)所費(fèi)15510.5%0.1%0.3%6.7%19.7%1.3%2.1%4.6%0.5%20.5%0.7%0.3%0.6%1.0%9.9%12.2%0.9%1.7%共73頁(yè)16表7：建安成本明細(xì)序號(hào)成本項(xiàng)目金額（萬(wàn)元

23、）備注所占比重三建安工程費(fèi)用75758100%1O-HOME13823經(jīng)驗(yàn)值估算，按2300元/平米計(jì)算18.2%2H-OFFICE15025經(jīng)驗(yàn)值估算，按2500元/平米計(jì)算19.8%3ABK14450經(jīng)驗(yàn)值估算，按3400元/平米計(jì)算19.1%4銷售商業(yè)6120經(jīng)驗(yàn)值估算，按2600元/平米計(jì)算8.1%5地上出租商業(yè)12540經(jīng)驗(yàn)值估算，按2400元/平米計(jì)算16.6%6地下風(fēng)情街4950經(jīng)驗(yàn)值估算，按3300元/平米計(jì)算6.5%7地下超市1150經(jīng)驗(yàn)值估算，按2300元/平米計(jì)算1.5%8屋頂主題餐廳300經(jīng)驗(yàn)值估算，按3000元/平米計(jì)算0.4%9地下車庫(kù)及人防7400經(jīng)驗(yàn)值估算，按1

24、850元/平米計(jì)算9.8%表8：室外工程成本明細(xì)所占比序號(hào)成本項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注重100.0四室外工程1183%1市政基礎(chǔ)設(shè)備及管網(wǎng)工程費(fèi)3601.1電力工程30委托方提供2.5%1.2給水(含消防給水）工程45按占地面積計(jì)算，15元/平米3.8%1.3雨水、污水工程105按占地面積計(jì)算，35元/平米8.9%1.4燃?xì)夤こ?0按占地面積計(jì)算，10元/平米2.5%共73頁(yè)171.5熱力工程60按占地面積計(jì)算，20元/平米5.1%1.6弱電（通訊、電視）工程90按占地面積計(jì)算，30元/平米7.6%聯(lián)合中期報(bào)告造價(jià)，考慮園林綠化、2室外工程82369.6%道路、照明以及公共空間創(chuàng)立分類投資估算由于

25、本項(xiàng)目波及銷售和出租兩種經(jīng)營(yíng)方式，在動(dòng)向財(cái)務(wù)解析中將采取不同的財(cái)務(wù)測(cè)算方式，故在此對(duì)銷售型物業(yè)和出租型物業(yè)的投資額度分別加以計(jì)算。共73頁(yè)18表9：分類投資估算（單位：萬(wàn)元）序號(hào)成本項(xiàng)目銷售物業(yè)出租物業(yè)一土地費(fèi)用2768310676二前期、后期費(fèi)用63272779三建安費(fèi)用5372922029四室外工程825358五管理費(fèi)1826755六物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)5523七不可預(yù)示費(fèi)37661557八開發(fā)成本9421238177九銷售費(fèi)用56070十財(cái)務(wù)費(fèi)用102173249十一投資總額11003641426說(shuō)明：在項(xiàng)目開發(fā)成本中，土地費(fèi)用的成本分?jǐn)偘唇ㄖ娣e進(jìn)行計(jì)算，其它成本項(xiàng)目按實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算銷售物業(yè)的

26、銷售費(fèi)用根據(jù)各物業(yè)特點(diǎn)分別計(jì)算，再進(jìn)行加總得出；出租物業(yè)在經(jīng)營(yíng)擁有期暫不考慮銷售費(fèi)用共73頁(yè)19靜態(tài)盈利能力解析售價(jià)預(yù)測(cè)與銷售收入估算在有關(guān)財(cái)務(wù)解析以前，將根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)的研究情況，制定本項(xiàng)目產(chǎn)品在項(xiàng)目地段價(jià)值之上的預(yù)期銷售價(jià)錢。一般而言，產(chǎn)品銷售價(jià)錢確實(shí)定受到多個(gè)因素的限制，包括市場(chǎng)走勢(shì)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素、客戶需求、開發(fā)成本以及開發(fā)策略。根據(jù)對(duì)地區(qū)市場(chǎng)的研究、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較解析、以及本項(xiàng)目的產(chǎn)品品位、品牌度等，在動(dòng)向財(cái)務(wù)解析中將給出各產(chǎn)品的銷售價(jià)錢走勢(shì)情況，下表中的銷售均價(jià)僅是鑒于動(dòng)向銷售情況的一個(gè)參照價(jià)錢。共73頁(yè)20表10：銷售收入估算可售面積銷售均價(jià)銷售收入銷售稅金銷售凈收入物業(yè)種類（萬(wàn)平米

27、）（元/平米）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）O-HOME6.01521331327172329,604H-OFFICE6.01558733575184731,728ABK4.25878537336205335,283銷售商業(yè)2.452017649512272346,789地下車庫(kù)450個(gè)100000元/個(gè)45002484,253合計(jì)1562518594147,657表11：商業(yè)銷售情況明細(xì)種類可售面積（萬(wàn)平米）銷售均價(jià)（元/平米）銷售收入（萬(wàn)元）銷售商業(yè)2.452017649512商業(yè)B區(qū)0.22260505731商業(yè)C區(qū)0.661695011187商業(yè)D區(qū)0.22134702963商業(yè)E區(qū)0.14

28、183202565商業(yè)F區(qū)0.662180014388商業(yè)G區(qū)0.254183004648商業(yè)H區(qū)0.2276505530屋頂餐廳0.1250002500(2)出租利潤(rùn)估算出租物業(yè)包含集中商業(yè)（A區(qū)、B區(qū)F3F6、超市）、地下風(fēng)情街和D、E、G區(qū)F3F6的商業(yè)地區(qū)和地下室50%的出租車位（450個(gè)）。共73頁(yè)21根據(jù)動(dòng)向財(cái)務(wù)評(píng)論中資本回收計(jì)劃的計(jì)算，項(xiàng)目在進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期后，項(xiàng)目租金利潤(rùn)扣除相應(yīng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及稅金后，年凈收入（息稅前）5501萬(wàn)元；為便于靜態(tài)盈利能力評(píng)論的需要，現(xiàn)將出租物業(yè)折算至2009年關(guān)（項(xiàng)目竣工查收時(shí)點(diǎn)），市場(chǎng)價(jià)值為49356萬(wàn)元。靜態(tài)盈利能力評(píng)論項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)約3.9

29、9億元，投資利潤(rùn)率約為26.4；稅后利潤(rùn)為2.67億元，投資利潤(rùn)率為17.7%。從現(xiàn)金回流角度來(lái)看，項(xiàng)目投資回收率97.5%。整體來(lái)看，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)上可行。但由于項(xiàng)目擁有一定比率的持有型物業(yè)，現(xiàn)金回流速度較慢。表12：靜態(tài)盈利指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目總額(萬(wàn)元）備注1項(xiàng)目利潤(rùn)197013(1.1)+(1.2)1.1銷售凈收入147657由表101.2出租物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值49356由上文“出租利潤(rùn)估算”2項(xiàng)目成本137996(2.1)+(2.2)2.1開發(fā)成本132388由表42.2銷售費(fèi)用5607由表43息稅前利潤(rùn)59017（1）（2）4財(cái)務(wù)費(fèi)用13466由表4共73頁(yè)225土地增值稅5637合用稅

30、率為30%6稅前利潤(rùn)39914(3）-（4）-（5）7所得稅13172（6）*33%8稅后利潤(rùn)26742（6）-（7）9稅前投資利潤(rùn)率26.4%稅前利潤(rùn)/總投資10稅后投資利潤(rùn)率17.7%稅后利潤(rùn)/總投資11投資回收率97.5%銷售凈收入/總投資共73頁(yè)23五、動(dòng)向財(cái)務(wù)解析投資計(jì)劃與投資額度根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及顧問方經(jīng)驗(yàn)假定，暫定本項(xiàng)目于2007年4月動(dòng)工，同步動(dòng)工分期交托。2007年年關(guān)整體達(dá)到0.000，一期構(gòu)造封頂。2008年一季度其余地上商業(yè)構(gòu)造封頂，2008年三季度一期交托使用，四季度其余地上商業(yè)交托使用，辦公物業(yè)構(gòu)造封頂。2009年2季度完成主樓外裝，2009年四季度項(xiàng)目全部完工。我

31、們初步制定的投資計(jì)劃如下表所示，用以完成整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流量的計(jì)算。共73頁(yè)24序號(hào)項(xiàng)目年一土地費(fèi)用土地款土地契稅及印花稅土地使用稅前期、后期費(fèi)用地質(zhì)勘探、放線費(fèi)咨詢研究費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi)用報(bào)建、報(bào)批費(fèi)原有建筑物拆掉及6平整場(chǎng)所費(fèi)三建安工程費(fèi)用銷售物業(yè)擁有物業(yè)室外工程五管理費(fèi)表13：項(xiàng)目投資計(jì)劃2006200720082009201020112012四一二三四一二三四一二三四一二三四一二三四一季季季季季季季季季季季季季季季季季季季季季合計(jì)季度度度度度度度度度度度度度度度度度度度度度度100%100%100%100%按實(shí)際支出情況考慮100%100%30%60%10%100%30%10%30%1

32、0%10%10%100%10%9%9%9%9%9%9%9%9%9%9%100%40%40%20%100%70%30%100%5%3%9%5%10%14%10%6%12%8%8%10%100%5%3%15%10%14%10%10%10%8%5%10%100%40%30%30%100%7%8%9%8%7%7%7%7%7%7%7%7%6%6%100%共73頁(yè)25六物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)50%50%100%七不可預(yù)示費(fèi)3%5%6%6%8%6%8%10%8%8%8%10%10%4%100%九銷售費(fèi)用5%4%4%4%5%6%8%6%6%8%10%8%8%5%4%2%2%2%2%1%100%共73頁(yè)26序號(hào)項(xiàng)目年一土地

33、費(fèi)用土地款土地契稅及印花稅土地使用稅前期、后期費(fèi)用地質(zhì)勘探、放線費(fèi)咨詢研究費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi)用報(bào)建、報(bào)批費(fèi)原有建筑物拆掉及6平整場(chǎng)所費(fèi)三建安工程費(fèi)用四室外工程五管理費(fèi)六物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)七不可預(yù)示費(fèi)表14：銷售物業(yè)投資額度（單位：萬(wàn)元）2006200720082009201020112012四一二三四一二三四一二三四一二三四一二三四一季季季季季季季季季季季季季季季季季季季季季合計(jì)季度度度度度度度度度度度度度度度度度度度度度度2758288888888888827683270012700157257288888888888881105623462059124712939393912939393912

34、963271212561131918827190271900009000090903433939393939393939393943018741874937468676321082686161248362686537375225373322464474298429853735372933024824882512814616414612812812812812812812812811011018262727551131882262263012263013773013013013773771513766共73頁(yè)27八銷售費(fèi)用2802242242242803364493363364495614494

35、49280224112112112112565607九合計(jì)2787926895425346356263312613087406388403672605573575860824492802241121121121125699819共73頁(yè)28表15：出租物業(yè)投資額度（單位：萬(wàn)元）20062007200820092010序號(hào)項(xiàng)目年四一二三四一二三四一二三四一合計(jì)季季季季季季季季季季季季季季度度度度度度度度度度度度度度一土地費(fèi)用10642333333333333106761土地款10419104192土地契稅及印花稅2212213土地使用稅333333333333336二前期、后期費(fèi)用2410369

36、1054955161616551616165527791地質(zhì)勘探、放線費(fèi)552咨詢研究費(fèi)用24498823設(shè)計(jì)費(fèi)用117391173939393914工程監(jiān)理費(fèi)用18161616161616161616161765報(bào)建、報(bào)批費(fèi)83183141620786原有建筑物拆掉及331447平整場(chǎng)所費(fèi)三建安工程費(fèi)用00110166133042203308422032203220317621101220322029四室外工程0000000143000107107358五管理費(fèi)5360686053535353535353534545755六物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)00000000000111123七不可預(yù)示費(fèi)477893

37、9312593125156125125125156156621557共73頁(yè)29九銷售費(fèi)用0十合計(jì)回款計(jì)劃(1)銷售收入回款本項(xiàng)目銷售型物業(yè)包括：地上銷售商業(yè)、全部辦公物業(yè)、屋頂陽(yáng)光餐廳以及部分地下車位（450個(gè)）。銷售周期自2007-年三季度初步，于2012年一季度結(jié)束，合計(jì)銷售回款156251萬(wàn)元，扣除相應(yīng)稅金、土地增值稅及公司所得稅的預(yù)交，項(xiàng)目銷售凈收入147657萬(wàn)元。共73頁(yè)30表16：銷售回款匯總（單位：萬(wàn)元）200720082009201020112012項(xiàng)目年三四一二三四一二三四一二三四一二三四一合計(jì)季季季季季季季季季季季季季季季季季季季度度度度度度度度度度度度度度度度度度度商

38、業(yè)銷售1155346531352620276550224691451444034739332829312048158261447012商業(yè)B區(qū)528528550825118811889245731商業(yè)C區(qū)4951485105610561122168311881188125466011187商業(yè)D區(qū)2201541691692642864954953743372963商業(yè)E區(qū)2101471571572382523994203082772565商業(yè)F區(qū)660198020791386145221781518151879282514388商業(yè)G區(qū)17819120340643268672476253353

39、34648商業(yè)H區(qū)7505005208408405806009005530O-HOME16494334425027225415631563156379682615115O-HOME2234415631563238924791653165385685685616212H-OFFICE1451316328364715932314247916531683171316176H-OFFICE21653168317132569256917731773180393293217399ABK3400340034001743180618061806382538253825201920192125233837336

40、屋頂陽(yáng)光餐廳25002500地下車位5005001000100015004500合計(jì)22554213390511295661114643136961434512696132761235694609503903685982950295021252338156251銷售稅金1242322156213648057537896987306805205234974731621621171298594土地增值稅預(yù)交2342391136614613714312713312495959086303021231563公司所得稅預(yù)交90169156452264586548574508531494378380361

41、34411811885946250銷售凈收入21313982369010673624713837129421355611998125461167789398980853981252788278820082209147657共73頁(yè)31說(shuō)明：鑒于項(xiàng)目整售的不確定性，按照謹(jǐn)慎性的原則，項(xiàng)目銷售計(jì)劃中暫不考慮整棟銷售的特殊情況；一期項(xiàng)目2007年構(gòu)造封頂后，能夠辦理預(yù)售證并進(jìn)行銀行按揭；二期項(xiàng)目2008年二季度施工至地上八層后，能夠辦理預(yù)售證并進(jìn)行銀行按揭；住宅的首付款為30%，按揭比率為70%；非住宅用房的首付款為50%，按揭比率為50%；在項(xiàng)目不能進(jìn)行銀行按揭前，當(dāng)季銷售只考慮首付款作為當(dāng)季銷售

42、收入；在項(xiàng)目具備按揭條件時(shí)，其余按揭款項(xiàng)作為項(xiàng)目進(jìn)帳收入記入當(dāng)季銷售收入；所得稅按銷售收入的4%計(jì)提，土地增值稅預(yù)交按銷售收入的1%表17：商業(yè)B區(qū)銷售回款情況（單位：萬(wàn)元）200820092010銷期間四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度合計(jì)售均價(jià)（元/平米）24000240002500025000270002700028000計(jì)面積（萬(wàn)平米）0.020.020.020.030.040.040.030.22劃百分比（）10%10%10%15%20%20%15%100%期間比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入共73頁(yè)32回2008四季度100%528000000528

43、款一季度0100%52800000528計(jì)2009二季度00100%5500000550劃三季度000100%825000825四季度0000100%11880011882010一季度00000100%118801188二季度000000100%924924合計(jì)528528550825118811889245731表18：商業(yè)C區(qū)銷售回款情況（單位：萬(wàn)元）200720082009銷期間三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度合計(jì)售均價(jià)（元/平米）15000150001600016000170001700018000180001900020000計(jì)面積（萬(wàn)平米）0.070.0

44、70.070.070.070.100.070.070.070.030.66劃百分比（）10%10%10%10%10%15%10%10%10%5%100%期間比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入三季度50%495000000000495回200750%495100%99000000000四季度1485款計(jì)一季度00100%105600000001056劃2008二季度000100%10560000001056三季度0000100%1122000001122共73頁(yè)33四季度00000100%168300001683一季度000000100%118800

45、01188二季度0000000100%1188001188200900000000100%12540三季度1254四季度000000000100%660660合計(jì)990990105610561122168311881188125466011187共73頁(yè)34表19：商業(yè)D區(qū)銷售回款情況（單位：萬(wàn)元）2008200920102011銷期間四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度合計(jì)售均價(jià)（元/平米）10000100001100011000120001300015000150001700017000計(jì)0.020.020.020.020.020.020.030.030.020.0

46、20.22劃面積（萬(wàn)平米）百分比（）10%7%7%7%10%10%15%15%10%9%100%期間比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入四季度100%220000000000220一季度0100%154000000001542009二季度00100%1690000000169000100%169000000169三季度回四季度0000100%26400000264款計(jì)一季度00000100%2860000286劃二季度000000100%4950004952010三季度0000000100%49500495四季度00000000100%3740374

47、2011一季度000000000100%337337合計(jì)2201541691692642864954953743372963共73頁(yè)35表20：商業(yè)E區(qū)銷售回款情況（單位：萬(wàn)元）2008200920102011銷期間四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度合計(jì)售均價(jià)（元/平米）15000150001600016000170001800019000200002200022000計(jì)0.010.010.010.010.010.010.020.020.010.010.14劃面積（萬(wàn)平米）百分比（）10%7%7%7%10%10%15%15%10%9%100%期間比率收入比率收入比率收

48、入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入2008四季度100%210000000000210一季度0100%147000000001472009二季度00100%1570000000157000100%157000000157三季度回四季度0000100%23800000238款計(jì)一季度00000100%2520000252劃二季度000000100%3990003992010三季度0000000100%42000420四季度00000000100%30803082011一季度000000000100%277277合計(jì)21014715715723825239942030827

49、72565共73頁(yè)36表21：商業(yè)F區(qū)銷售回款情況（單位：萬(wàn)元）200720082009銷期間三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度合計(jì)售均價(jià)（元/平米）20000200002100021000220002200023000230002400025000計(jì)0.070.070.100.070.070.100.070.070.030.030.66劃面積（萬(wàn)平米）百分比（）10%10%15%10%10%15%10%10%5%5%100%期間比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入三季度50%660000000000660200750%66

50、0100%1320000000001980四季度一季度00100%207900000002079二季度000100%13860000001386回20080000100%1452000001452三季度款計(jì)四季度00000100%217800002178劃一季度000000100季度0000000100%1518001518200900000000100%7920792三季度四季度000000000100%825825合計(jì)1320132020791386145221781518151879282514388共73頁(yè)37表22：商業(yè)G區(qū)銷售回款情況（單位：萬(wàn)元）2008

51、20092010銷期間二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度合計(jì)均價(jià)（元/平米）售14000150001600016000170001800019000200002100021000計(jì)面積（萬(wàn)平米）0.010.010.010.030.030.040.040.040.030.030.25劃百分比（）5%5%5%10%10%15%15%15%10%10%100%期間比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入二季度100%178000000000178三季度0100%19100000000191四季度00100%2030000000203一

52、季度000100%406000000406回二季度0000100%43200000432款2009計(jì)三季度00000100%6860000686劃四季度000000100%724000724一季度0000000100%762007622010二季度00000000100%5330533三季度000000000100%533533合計(jì)1781912034064326867247625335334648共73頁(yè)38表23：商業(yè)H區(qū)銷售回款情況（單位：萬(wàn)元）20092010銷期間一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度合計(jì)均價(jià)（元/平米）售25000250002600028000280002

53、90003000030000計(jì)面積（萬(wàn)平米）0.030.020.020.030.030.020.020.030.20劃百分比（）15%10%10%15%15%10%10%15%100%期間比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入一季度100%7500000000750二季度0100%500000000500200900100%52000000520三季度回四季度000100%8400000840款計(jì)一季度0000100%840000840劃二季度00000100%580005802010000000100%6000600三季度四季度0000000100%900900合計(jì)

54、7505005208408405806009005530共73頁(yè)39表24：O-HOME1銷售回款情況（單位：萬(wàn)元）200720082009銷期間三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度合計(jì)均價(jià)（元/平米）售4800480049004900500052005200520053005500計(jì)面積（萬(wàn)平米）0.450.300.300.300.450.300.300.300.150.153.01劃百分比（）15%10%10%10%15%10%10%10%5%5%100%期間比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入三季度30%6490%000

55、0000006492007030%43300000000433四季度一季度0030%4420000000442二季度70%151570%101070%1031100%14720000005027回20080000100%2254000002254三季度款計(jì)四季度00000100%156300001563劃一季度000000100季度0000000100%1563001563200900000000100%7960796三季度四季度000000000100%826826合計(jì)2164144214721472225415631563156379682615115共73頁(yè)40

56、表25：O-HOME2銷售回款情況（單位：萬(wàn)元）2008200920102011銷期間四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度合計(jì)售均價(jià)（元/平米）5200520052005300550055005500570057005700計(jì)0.450.300.300.450.450.300.300.150.150.153.01劃面積（萬(wàn)平米）百分比（）15%10%10%15%15%10%10%5%5%5%100%期間比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入四季度100%23440000000002344一季度0100%1563000000001

57、563二季度00100%1563000000015632009000100%23890000002389三季度回四季度0000100%2479000002479款計(jì)一季度00000100%165300001653劃二季度000000100%1653000165320100000000100%85600856三季度四季度00000000100%85608562011一季度000000000100%856856合計(jì)234415631563238924791653165385685685616212共73頁(yè)41表26：H-OFFICE1銷售回款情況（單位：萬(wàn)元）200720082009銷期間三季度四

58、季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度均價(jià)（元/平米）售5000500052005200530055005500550056005700計(jì)面積（萬(wàn)平米）0.300.210.210.210.300.420.450.300.300.30劃百分比（）10%7%7%7%10%14%15%10%10%10%期間比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入三季度30%4510000000002007030%31600000000四季度一季度0030%3280000000二季度70%105270%73670%766100%1094000000回2008000

59、0100%159300000三季度款計(jì)四季度00000100%23140000劃一季度000000100%2479000二季度0000000100%165300200900000000100%16830三季度四季度000000000100%1713合計(jì)1503105210941094159323142479165316831713合計(jì)3.01100%451316328364715932314247916531683171316176共73頁(yè)42表27：H-OFFICE2銷售回款情況（單位：萬(wàn)元）200920102011銷期間二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度合計(jì)均價(jià)（

60、元/平米）售5500560057005700570059005900600062006200計(jì)面積（萬(wàn)平米）0.300.300.300.450.450.300.300.300.150.153.01劃百分比（）10%10%10%15%15%10%10%10%5%5%100%期間比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入比率收入二季度100%165300000000016532009三季度0100%1683000000001683四季度00100%171300000001713一季度000100%25690000002569回二季度0000100%2569000002