1、南昌市青山湖區楊子洲三聯村 80 畝（合 53333.33 平方米）鄉企集體土地使用權價格鑒定案例分析江西居易房地產估價摘要： 土地司法鑒定評估是土地估價業務的來源之一，本文就日常業務中遇到的一個司法鑒定項目中所涉及的技術難點以及處理這些難點問題的方法做了簡單闡述，并對集體土地使用權抵押評估所涉及進行簡明。： 司法鑒定 基準地價系數修成本近法正文：第一部分評估項目的背景一、估價目的根據委托方提供的司法鑒定委托書（2008）計委16號，茲有申請執行人南昌市國金工業投資與被執行人南昌市實業發展，江西華龍紡織借款合同糾紛一案，需對位于南昌市青山湖洲三聯村已抵押的 80 畝工業用地進行價格鑒定。二、宗

2、地概況根據委托方提供的司法鑒定委托書（2008）16計委號及估價實地勘查，估價對象為一宗工業（鄉鎮企業集體）用地，土地總面積 80 畝（合 53333.33 平方米），土地使用權性質為鄉鎮企業集體土地，土地所人為青山湖區楊子洲三聯村集體。土地使用（鄉鎮企業）。該土地在 1996 年年底洪都大道辦事處，抵押證號：國地（1997）權人為江西華龍紡織已抵押給中國工商002 號。三、地價定義押證地地價是指在估價基準日二 00 八年一月所評估的待十六日, 土地用途為工業（鄉鎮企業集體）用地，土地使用權類型為鄉鎮企業集體土地，土地使用年限設定為工業用地最高出讓年限 50年，宗地實際開發程度為宗地紅線外“五

3、通”及宗地紅線內“場地平整”條件下的土地使用權價格。第二部分評估項目估價方法的技術難點及解決方案一、估價方法的確定根據城鎮土地估價規程（GB/T18358-2001），通行的宗地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準地價系數修、假設開發法、成本近法等。估價方法的選擇應按照城鎮土地估價規程，根據當地地產市場發育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當的估價方法。由于估價對象為工業用地（鄉鎮企業），且為城市郊區鄉鎮企業集體土地，而土地取得成本比較容易取得，適合采用成本法；同時由于待地位于南昌市土地級別及基準地價表覆蓋范圍外，但可采用末級基準地價進行修正，因此適宜選用基準地價系數修進行

4、評估；因此可采用成本法及基準地價系數修正法進行評估測算。二、集體土地使用權評估南昌市青山湖區楊子洲三聯村 80 畝土地使用權性質為集體土地，登記用途為工業用地，參照南昌市城區基準地價圖，估價對象位于南昌市城區基準地價覆蓋范圍之外，但可參照其末級基準地價進行評估, 其末級基準地價為 88 元/平方米。由于估價對象位于城市郊區鄉鎮企業集體土地，而土地取得成本比較容易取得，適合采用成本法；本次評估技術路線采用基準地價系數修和成本近法對待地進行價格測算，而測算得出的結果并非集體土地使用權價格，而是出讓土地使用權價格，考慮到待地可征用為國有土地，集體土地轉化為國有土地一般只需繳納一定的土地出讓金，因此，

5、待估集體土地使用權價格為出讓土地使用權價格扣除相應土地使用權出讓金及相關稅費之后的價格。三、估價項目復雜性1、土地使用年限確定的復雜性待地土地所性質為集體所有，為無限年期使用，但由于待地可通過征用轉為國有土地，此次評估待地使用年限參照工業用地最高使用年限 50 年計算。2、地價確定的復雜性：根據工業用地出讓標準（發2006307，工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價格標準，待地采用成本近法和基準地價系數修測算出的結果均低于最低出讓底價，查閱南昌市青山湖區土地等別為五等,標準為 384 元/平方米，待工業用地出讓地出讓土地使用權最低出讓

6、價為 384 元/平方米。依據此標準推算出待估集體土地最低價格如下:待估集體土地價格=出讓土地使用權價格-土地出讓金-征地稅費=出讓土地使用權價格（1-50%）-征地稅費=384（1-50%）-27.06=165 元/平方米綜合以上幾種方法所得的結果，確定待估集體土地使用權價格為 165元/平方米。第三部分評估項目的啟示農村金融是現代農村經濟的。黨的十七屆三中全會要求，創新農村金融體制，放寬農村金融準入政策，加快建立商業性金融、合作性金融、政策性金融相結合，資本充足、功能健全、服務完善、運行安全的農村金融體系，建立扶持、多方參與、市場的農村信貸擔保機制，擴大農村有效擔保物范圍。為了盤活存量土地

7、及相關的有效資產，打開農村小企業融資空間，解開因農村小企業房屋所與土地使用權在抵押上錯位而形成的“難”死結。實施集體建設用地使用權抵押業務是當前解決這一問題的有效途徑，但由于當前集體土地流轉仍處于一種的形式存在，國家并沒有就集體土地使用權抵押這塊出具相關的實施細則，所以在集體土地抵押過程中仍涉及一些問題。1、集體土地抵押范圍的確定根據國家土地管理局 1995 年 9 月 11 日頒布的集體土地使用權抵押登記的若干規定，抵押登記應當以土地使用權登記為前提，經縣級人民土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。2、集體土地使用權價格評估

8、時所涉及一般集體土地抵押價格評估一般有兩種思路，第法：市場比較法結本法首先設想委估房地產的土地為國有，用市場比較法求取其使用權的價格，然后減扣集體土地依法轉為國有土地的費用（即征地費），得到集體土地使用權的價格；再用成本法求取建筑物的價格，兩者之和即為委估集體房地產的抵押價格。第二種方法：基準地價修正結本法首先設想委估房地產的土地為國有，用基準地價修求出其使用權的地價，然后減扣集體土地依法轉為國有土地的費用（即征地費），得到集體土地使用權的價格；再用成本法求取建筑物的價格，兩者之和即為委估集體房地產的抵押價格。對于上述所說的集體土地依法轉為國有土地的費用（即征地費）應該怎樣理解，是不是包括土地補償費、安置費、青苗和附屬物補償費及征地中需繳納的有關稅費？這就需要國家或者地方出具相關實施細則，此次評估中所扣除費用是參照劃撥用地價格評估進行扣除的。3、集體土地拍賣過程中集體土地使用權拍賣是一個比較復雜，法律規定，集體土地使用權是不允許拍賣的。實際中，居住房屋連同所占土地（宅）拍賣時，應報所在鄉鎮批準，競買人必須是本鄉鎮范圍內的并且符合申請住宅建設用地條件的居民，其他人不允許參加競買。非居住房屋連同所占集體土地使用權拍賣時，同樣應報所在鄉鎮批準，競買人應當是