1、麻城金通灣項目定位及建筑規(guī)劃報告深圳市方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司（麻城市項目組）2009年10月30日 說明：通過對麻城本地各業(yè)態(tài)市場，武漢次級商圈范圍內(nèi)的仙桃、咸寧、赤壁、大冶市場以及江蘇省蘇浙皖邊界市場、山東滕州干貨海雜市場的調(diào)研，根據(jù)麻城的交通區(qū)位優(yōu)勢及各業(yè)態(tài)市場現(xiàn)狀，結(jié)合湖北省縣級市專業(yè)市場以及邊界型縣級市市場一般規(guī)律。項目整體定位基本上符合縣級市綜合性大市場經(jīng)營基本規(guī)律。項目定位為麻城乃至鄂豫皖地區(qū)規(guī)模最大、產(chǎn)品最全一站式采購綜合大市場。以下就對項目整體及一期A區(qū)商業(yè)部分進行定位及商業(yè)規(guī)劃進行論證。第一部分 項目定位一、項目定位依據(jù)本項目的定位主要參考湖北省同類縣級城市及江蘇溧陽蘇浙皖邊

2、界經(jīng)營規(guī)律，同時結(jié)合麻城的交通區(qū)位優(yōu)勢及本地現(xiàn)有市場基礎(chǔ)及輻射范圍內(nèi)的消費基礎(chǔ)進行綜合分析。1、存在較強的消費基礎(chǔ)麻城擁有120萬人口，城區(qū)人口22萬，作為一個業(yè)態(tài)涵蓋了建筑裝飾材料、五金機電、汽車摩托車及配件、農(nóng)副產(chǎn)品、小商品、服裝鞋包等的綜合性大市場，幾乎可以完全滿足百姓、政府單位、企事業(yè)單位等的日常和專項一站式采購需求，隨著城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，市場的消費基礎(chǔ)將會日漸強勁。2、各業(yè)態(tài)市場亟待整合、升級改造 麻城目前還未有一個專業(yè)的批發(fā)市場，除建筑裝飾材料、小商品等已經(jīng)形成一個相對集中的馬路市場外，其他業(yè)態(tài)仍是零散分布與城市的各個區(qū)域。建筑陳舊、經(jīng)營混亂，產(chǎn)品種類單一

3、，配套設(shè)施缺乏，無統(tǒng)一管理無法滿足麻城本地的零售和批發(fā)需求以及經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，市場亟待整合、升級改造。3、交通優(yōu)勢使麻城具備了將商貿(mào)物流業(yè)做大做強的基礎(chǔ)麻城“三公三鐵”將形成“三縱三橫”，特別是縱跨南北的京九鐵路、大廣高速公路與橫貫東西的滬漢蓉快速鐵路、滬蓉高速公路4條國家高等級干線鐵路和公路在麻城呈“井”字型交匯，使麻城成為中部地區(qū)的新興交通樞紐城市。優(yōu)越的交通區(qū)位優(yōu)勢，為麻城商貿(mào)物流業(yè)發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)，依托優(yōu)越的交通條件，可以使麻城匯聚珠三角、長三角等四方優(yōu)勢產(chǎn)品，同時將麻城的產(chǎn)品銷往全國各地，成為一個區(qū)域商貿(mào)集散中心。4、“西城新區(qū)開發(fā)”為項目開發(fā)帶來了機遇在市委六屆五次全委會上，

4、市委市政府將開發(fā)西城新區(qū)正式付諸實施，使西城新區(qū)成為麻城城市開發(fā)建設(shè)的熱點區(qū)域。新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)將城市的功能分區(qū)劃分更加二、項目整體經(jīng)營定位大別山（國際）商貿(mào)城匯集建筑裝飾材料、五金機電、汽配、摩托車汽車、小商品、服裝鞋包、農(nóng)副產(chǎn)品等大型一站式采購交易市場。三、項目功能配套定位一個現(xiàn)代化綜合大市場，應(yīng)具備以下各項功能：1、交易功能：能滿足商戶現(xiàn)場交易、電話交易、網(wǎng)絡(luò)交易等交易功能；2、倉儲功能：市場要有專門的配套倉庫，業(yè)態(tài)的不同對倉庫的功能要求各不相同，如建材類有面積和層高類的要求，油漆、涂料有較高的消防要求，農(nóng)副產(chǎn)品類有專業(yè)冷庫的要求等，倉庫的種類各不相同。3、物流配送功能：市場設(shè)立專門貨運

5、物流中心，由專門的第三方物流企業(yè)或貨運公司進駐，為市場交易雙方提供專業(yè)的物流貨運服務(wù)，并可根據(jù)交易雙方約定的時間、地點、數(shù)量、質(zhì)量、價格等進行專業(yè)配送服務(wù)，降低交易雙方的貨運物流成本。4、公共交通配套功能： 為了保證市場的人氣，市場周邊必須具備通達性強，覆蓋范圍廣泛的城市公共交通；同時要有大型客運站點使下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊城市能直接到達。在政府暫時無法解決城市部分區(qū)域公共交通的情況下，必要時需市場自行解決。5、信息交流功能：市場應(yīng)設(shè)有專門的網(wǎng)站，在市場的公共場所和網(wǎng)站適時發(fā)布市場內(nèi)的輕工商品供求信息和行業(yè)最新的一些產(chǎn)品及發(fā)展動態(tài)。6、商務(wù)辦公功能：市場應(yīng)設(shè)有專門的商務(wù)辦公區(qū)域，為一些廠家駐點、大型經(jīng)

6、銷商和代理商提供辦公場所。7、政府及金融服務(wù)功能：政府管理機構(gòu)：市場設(shè)有政府一站式管理機構(gòu)引進工商、稅務(wù)、警務(wù)、經(jīng)貿(mào)、檢驗檢疫等有關(guān)政府部門設(shè)立一站式政府服務(wù)中心，簡化各種辦事手續(xù)，為市場提供全面的公共服務(wù)。金融服務(wù)機構(gòu)：引進大型銀行設(shè)立分支機構(gòu)，為交易雙方辦理貨款、結(jié)算、存款、電匯等金融服務(wù)。8、休閑娛樂、酒店餐飲功能： 為市場商戶、消費者、商務(wù)來往提供日常及高檔的招待服務(wù)；9、其他功能：一些商品需要提供初級的加工功能、包裝等功能；滿足異地商戶就近住宿、日常消費功能等。四、項目商圈定位1、核心商圈：麻城本地城區(qū)及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)120萬人口消費市場麻城作為一個縣級市，處于武漢商圈的輻射范圍內(nèi)，由于長

7、期以來專業(yè)市場發(fā)展落后，市場份額一直被武漢市場所占據(jù)。項目作為一個新市場，在無論從城市影響力，市場規(guī)模還是成熟度以及交通物流條件等因素，在項目經(jīng)營初期都欠缺輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的能力。2、次級商圈 麻城周邊縣市（紅安、新洲區(qū)、團風(fēng)、羅田）以及與麻城接界的安徽、河南邊界縣市人口規(guī)模近1000萬人口在市場經(jīng)過初期的培養(yǎng)，隨著業(yè)態(tài)的不斷完善、規(guī)模的不斷擴大，實力商戶的增加，在當(dāng)?shù)丶爸苓叧鞘行纬闪艘欢ǖ氖袌鲇绊懥ΑＭ瑫r麻城與周邊城市在交通配套方面建立了緊密聯(lián)系，市場的商圈輻射范圍可以擴大到周邊城市。五、下游消費群體定位批發(fā)一站式： 近期批發(fā)一站式：麻城城區(qū)及現(xiàn)有市場商圈輻射范圍內(nèi)的下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)各類零售店鋪以及政府

8、單位、企事業(yè)單位等批量專項采購；中期批發(fā)一站式：麻城以及與其接界的紅安、新洲區(qū)、團風(fēng)縣、羅田縣等城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)各類零售店鋪及政府單位、企事業(yè)單位批量專項采購；遠期批發(fā)一站式：麻城、紅安、新洲區(qū)、團風(fēng)縣、羅田縣及與麻城接界的河南、安徽邊界城市，個別具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的產(chǎn)品如農(nóng)副特產(chǎn)（蔬菜、福白菊、龜山巖茶等）、汽車配件等在做大做強的基礎(chǔ)上通過市場可以輻射國內(nèi)其他地區(qū)。零售一站式：麻城城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民日常消費。六、項目經(jīng)營定位SWOT分析（一）、項目整體經(jīng)營定位SWOT分析1、項目整體經(jīng)營定位的優(yōu)勢和機會（SO）麻城具備優(yōu)越的交通條件、為發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)奠定了基礎(chǔ) 麻城市位于京九鐵路中部，麻城處在京九鐵路、大

9、廣高速公路與滬漢蓉快速鐵路、滬蓉高速公路的交匯處，對麻城的商貿(mào)物流起到了極大的作用。麻城已進入工業(yè)化、城市化和市場化快速推進時期, 特別是當(dāng)前全市正在加緊實施的“百億元項目計劃”，以及“1+X”工業(yè)園區(qū)的加速擴張，必將有力拉動麻城經(jīng)濟的快速發(fā)展當(dāng)?shù)卣拇罅χС?本項目的出現(xiàn)一改麻城近幾年大項目斷層的局面，作為麻城市政府重點扶持項目，政府承諾將盡其所能的給予支持予優(yōu)惠：稅費方面：在稅費征收方面予以大力扶持，相關(guān)費用按國家規(guī)定的最低標準征收，商戶將享受低稅經(jīng)營等優(yōu)惠；交通方面：為更好迎合本市場的建成，政府部分專門成立本市場的公交站臺，方便城鄉(xiāng)居民采購；推廣方面：本項目屆時將由政府牽頭，企業(yè)與政府

10、強強聯(lián)手，聯(lián)合推廣，用最短時間、最高效率將本市場信息遍城發(fā)布、以及聯(lián)合周邊兄弟縣市政府長時間聯(lián)合推廣；管理方面：政府將設(shè)立專門的聯(lián)合管理機構(gòu)，將在本市場設(shè)立市場管理辦公室，更方便的解決市場商戶更多問題。2、項目整體經(jīng)營定位的劣勢與威脅（WT）項目位置偏、商業(yè)氛圍差、短期內(nèi)經(jīng)營難度大項目地處新城西區(qū)火車北站，麻城城市向西發(fā)展的進程只達到閔五路以東片區(qū)，與項目有兩公里的商業(yè)盲點。項目周邊除農(nóng)田、村落外，唯一能帶來人流量的就只有麻城火車北站，商業(yè)氛圍幾乎為零。異地商戶普遍認為麻城經(jīng)濟落后，生意機會有限通過在麻城周邊城市的調(diào)研，商戶普遍認為麻城的經(jīng)濟相對還比較落后。市場規(guī)模小生意機會有限。本地商戶資源

11、匱乏，需進行大范圍異地招商和本地人創(chuàng)業(yè)扶持本地現(xiàn)有市場規(guī)模普遍較小，商戶數(shù)量有限，如建材類商戶僅350戶，小商品商戶僅235戶，服裝鞋包商戶僅186戶、五金機電200戶、農(nóng)副產(chǎn)品商戶經(jīng)營規(guī)模小不具備批發(fā)能力。如果僅依靠當(dāng)?shù)厣虘魜硖顫M市場遠遠不夠，需要從武漢等地大量引進實力商家，同時通過政府相關(guān)扶持政策鼓勵當(dāng)?shù)厝藙?chuàng)業(yè)。火車站對項目的帶動作用有限火車北站過往車次少，人流量小,目前只有一路公交車開往市區(qū)面臨老市場的激烈競爭消費者在短時間內(nèi)很難改變已經(jīng)形成的采購習(xí)慣，同時老市場商戶擁有固定的客源和耕作多年的營銷渠道。在與老市場的競爭中，項目只能從良好的商業(yè)規(guī)劃、引進異地實力商家、豐富產(chǎn)品種類、打造一站

12、式采購等方面與其競爭。（二）、各業(yè)態(tài)經(jīng)營定位SWOT分析1、建筑裝飾材料經(jīng)營定位SWOT分析建筑裝飾材料經(jīng)營定位的優(yōu)勢和機會（SO）土地出讓量大、房地產(chǎn)發(fā)展迅猛 近幾年，麻城地產(chǎn)開發(fā)火熱，市政府土地出讓量極大；尤其在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，在售樓盤屢見不鮮；促使建材、裝飾材料需求量大幅度增加，建材行業(yè)在幾年內(nèi)迅速發(fā)展，可見，麻城在經(jīng)濟增長的背景下，建材行業(yè)蓄勢待發(fā)，其中必定存在著巨大的發(fā)展空間;新城西區(qū)開市場潛力大新城西區(qū)作為麻城重點的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)域，近幾年該區(qū)成為一片投資熱土，經(jīng)濟高速增長，成為拉動大別山經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。2008年1月至8月份，麻城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值11.2億元、稅收8790萬元，

13、完成固定資產(chǎn)投資7.6億元，與2007年同期相比分別增長79.5%、169%和311%。稅收和固定資產(chǎn)投資總額、增幅排名在全省93個縣市開發(fā)區(qū)中位居前列，經(jīng)濟繼續(xù)保持高速增長勢頭。建筑裝飾材料經(jīng)營定位的劣勢與威脅（WT）現(xiàn)有商戶基數(shù)小目前麻城經(jīng)營建材類產(chǎn)品主要是朝圣路大別山建材一條街，共有353家商戶，就算老市場全部商戶進駐本項目，仍無法滿足本市場建材商鋪的招商異地招商難度大周邊縣市基本都有各自的建材批發(fā)市場或集中地，經(jīng)營狀況并不比麻城差，異地商戶普遍覺得麻城目前已有的建材市場足夠滿足本地的需求，生意機會小，其他地方的客戶不可能到麻城采購。2、五金機電經(jīng)營定位SWOT分析五金機電經(jīng)營定位的優(yōu)勢

14、和機會（SO）集中經(jīng)營有利于整合市場資源擴大市場影響力專業(yè)市場的集中經(jīng)營有利于商品的最大化配比，多元化經(jīng)營使得市場輻射范圍因消費群體層次的不同而無限放大，從而實現(xiàn)輻射范圍最大化工農(nóng)業(yè)發(fā)展市場需求量增加工農(nóng)業(yè)的發(fā)展離不開機械設(shè)備、農(nóng)機和五金配件等工具設(shè)備，麻城現(xiàn)有的五金機電市場遠遠不能滿足未來麻城的發(fā)展需求，由此可見五金機電市場仍有較大的發(fā)展空間五金機電經(jīng)營定位的劣勢與威脅（WT）五金機電市場需求量有限，到市場采購交通不方便五金機電采購頻率低，一般家庭零散用戶都只選擇在市區(qū)購買，從市區(qū)到本項目有一定的距離，交通不太方便，比如前來購買農(nóng)機的很多都是麻城下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民，他們進城購買農(nóng)機主要是乘坐客運

15、汽車，本項目周邊暫時還沒有客運站，不方便農(nóng)民進城采購b) 臨近的浠水縣青園國際現(xiàn)代農(nóng)機機電建材大市場即將啟動銷售招商，對本項目的招商工作有較大的影響浠水縣青園國際現(xiàn)代農(nóng)機機電建材大市場一期占地235畝，建筑面積17.5萬平方米。市場輻射鄂、皖、贛三省方圓700公里半徑范圍，年交易額將達32億元人民幣，是集農(nóng)機、五金、機電、建材、家俱展示銷售和維修配件供應(yīng)以及業(yè)務(wù)培訓(xùn)于一體的專業(yè)性大市場，計劃于2009年12月20日竣工。3、農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營定位SWOT分析農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營定位的優(yōu)勢和機會（SO）具備一定的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢基礎(chǔ) 麻城屬于一個農(nóng)業(yè)市，擁有一批具有比較優(yōu)勢的特色產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品，重要的名優(yōu)農(nóng)副產(chǎn)品20余

16、種，如福田河的菊、龜山的茶、山野菜、板栗、蠶桑等，2003年全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達235560萬元。人口多，消費群體廣農(nóng)副產(chǎn)品為家庭日常生活必需的消耗品，麻城有120萬人口，城區(qū)人口22萬，農(nóng)副產(chǎn)品的市場需求量大。農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營定位的劣勢與威脅（WT）麻城農(nóng)副產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對還比較單一，沒有形成自己的品牌雖然麻城是以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為主，但是農(nóng)產(chǎn)品的種類太少，也沒有根據(jù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢建立屬于自己的品牌產(chǎn)品，以致麻城農(nóng)副產(chǎn)品始終無法形成一定的規(guī)模部分農(nóng)副產(chǎn)品對國道的依賴性較高由于部分農(nóng)副產(chǎn)品（魚、蔬菜等）主要是通過商戶開車到種植戶那里收購，國道不僅能節(jié)省時間，還有利于產(chǎn)品的保鮮和貨物的及時到達。4、小商品、服裝鞋包

17、經(jīng)營定位SWOT分析小商品、服裝鞋包經(jīng)營定位的優(yōu)勢和機會（SO）人口決定消費，具備強勁的市場基礎(chǔ) 據(jù)麻城市統(tǒng)計部門獲知，2008年麻城全市人口約120萬人口；而小商品、服裝鞋包類屬于日常生活必需品，人口決定消費，而目前麻城市區(qū)小商品批發(fā)零售規(guī)模約10000，服裝鞋包則沒有批發(fā)，以零售為主，規(guī)模約4500，此種批發(fā)規(guī)模是遠遠不能滿足全市120萬人口的消費量，至此，可以總結(jié)出：小商品、服裝鞋包在本市仍具有較強的發(fā)展空間；老市場面臨升級換代提升經(jīng)營水平的瓶頸 目前小商品零售批發(fā)主要集中在北正街一帶，服裝鞋包零售則集中在龍池商城；從麻城小商品、服裝鞋包經(jīng)營情況可以看到，市場年份約20年，經(jīng)營環(huán)境顯得“

18、臟、亂、差”，經(jīng)營現(xiàn)狀20年不變，且無良好的經(jīng)營管理，沒有推廣，各自為戶，各自經(jīng)營。所以麻城急需一個以小商品、服裝鞋包為主的批發(fā)兼零售市場，一個能給城區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)帶來種類更齊全、貨品更便宜的小商品、服裝鞋包市場。小商品、服裝鞋包經(jīng)營定位的劣勢與威脅（WT）項目遠離市區(qū)，周邊沒足夠的人流量 項目位置在麻城火車站（北站），此塊區(qū)域?qū)儆陂_發(fā)新區(qū)，相對于老市場、市區(qū)人流量顯得過于不足，將嚴重影響本地及異地商戶對本項目的看法，容易造成觀望情緒，屆時阻礙項目此類業(yè)態(tài)招商；批發(fā)商戶少，招商難度較大 由于小商品、服裝鞋包的招商一般都以本地商戶為主，異地商戶為輔的形式來支撐整體的小商品、服裝鞋包市場，而本地小

19、商品、服裝鞋包商戶做批發(fā)所占比例較少，小商品約占30%，而服裝鞋包都以零售為主；若本項目考慮到以后做此類業(yè)態(tài)，招商難度將會很大。5、汽車、摩托車及配件經(jīng)營定位SWOT分析汽車、摩托車及配件經(jīng)營定位優(yōu)勢與機會（SO）有相對較集中的摩托車電動車經(jīng)營地，通過有效地優(yōu)化整合能增加市場的輻射能力據(jù)調(diào)查，本地摩托車、電動車經(jīng)營主要集中在建設(shè)路沿路與北正街、將軍路、工業(yè)路和商業(yè)步行街交界，雖然均屬自發(fā)形成，街鋪經(jīng)營，但也形成一定規(guī)模；缺點是沒有統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套不完善，將來項目如有規(guī)劃此類業(yè)態(tài)，可以很好的將其本身市場輻射能力做一個良好的整合，借此來增加本項目該類業(yè)態(tài)的輻射能力。隨著生活水平的提高，人們對代步

20、車的需求量逐漸增加近年來由于交通環(huán)境的不斷完善，隨著中部崛起的大好機遇，麻城的經(jīng)濟取得了迅猛的發(fā)展，居民的收入和消費能力不斷的創(chuàng)新高，居民生活水平較之前幾年有了很大提高，觀念與之前有了很大改善，衣食住行方面有了很大提高；麻城車類需求近幾年也有比較迅猛的增長；可見，隨著近幾年麻城經(jīng)濟發(fā)展，人們對代步車的需求量會逐漸增加。汽車、摩托車、電動車及配件經(jīng)營定位劣勢與威脅（WT）麻城居民私家車擁有率偏低 目前麻城經(jīng)濟剛剛起步，雖然經(jīng)濟相比之前飛漲不少，但相對其他縣級市來講還有待發(fā)展；許多有錢人在外地發(fā)展。本地居民私家車擁有率偏低，由于車類銷售與該類業(yè)態(tài)售后服務(wù)，配件基本都聯(lián)系在一起，所以需求量不會太理想，導(dǎo)致該類業(yè)態(tài)招商難度加大。本地和異地招商難度大本地經(jīng)營汽車商戶僅有4家，36家摩托車、電動車，15家摩配維修商戶，可見本地招商的目標對象較少；而麻城本地的消費能力和市場需求不大，直接導(dǎo)致異地商戶來麻城經(jīng)營意向較低。從而預(yù)計該類業(yè)態(tài)招商難度會比較大。七、項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃1、A區(qū)建筑裝飾材料業(yè)態(tài)規(guī)劃2、各品類經(jīng)營面積規(guī)劃依據(jù)同類縣級城市建筑裝飾材料業(yè)態(tài)對比（按建筑面積統(tǒng)計）業(yè)態(tài)麻城仙桃赤壁咸寧大冶溧陽合計（）廚具130