1、辦公樓產品個案BY 新聚仁 地產研究院2012-11-09Report recommendations 上海虹口區寫字樓個案中信廣場上海北外灘CBD的新地標！項目簡介上海中信廣場中信廣場坐落于上海市虹口區北外灘版塊，是新興的CBD地標性建筑。采用人性化的設計，良好的與著名歷史建筑虹口大樓共生，是現代風格與傳統建筑的完美融合。5 坐北朝南，北外灘、外灘、陸家嘴一覽無余 歷史人文薈萃，英雄輩出故鄉城市中心,傳統商業區,社會配套完備齊善 和上海北外灘新CBD一起成長，后勢無限！南京東路四川北路外灘源地理位置區 位 價 值 上海中信廣場6三條快速干道,貫通東西南北 海寧路/ 河南北路/ 吳淞路公共交通

2、周邊40余條公交線路三條地鐵線,3號線/ 4號線/ 10號線三條隧道,貫穿浦東陸家嘴 新建路（1km）/ 延安東路（2km）/ 人民路（3km）坐擁上海中心的便利距離：南京東路 1.0 km 外灘源 0.5 km 外灘 1.0 km上海中信廣場地理位置便捷交通中信廣場-充分注重全項目內在功能互補,尋求商業機理優化和體現人本關懷的前瞻性設計！商業+高級住宅辦公+商業高級住宅+商業商業+高級住宅目前項目開發僅為一期商業+辦公項目規劃設計理念上海中信廣場一期占地面積10131平方米總建筑面積147065平米地上建筑面積121173容積率14.10綠化率23%開盤時間2010年，寫字樓現房銷售物業類型

3、建筑面積占比辦公102,467 平米84.5%商鋪18,706平米15.5%項目規劃物業配比項目一期包括主樓一棟228米高的國際甲級寫字樓，及Living Style Mall(活力街區）新商業空間，與80年年歷史的虹口大樓跨世交融，完美釋放了建筑背后的歷史魅力。上海中信廣場技術參數寫字樓建筑總高228米總樓層55層寫字樓建筑面積102466.88平米單層建筑面積2300-2600平米標準層凈高2.8-3.1平米天花系統礦棉板空調系統美國開利中央空調寫字樓電梯三菱客廳16部；消防2臺；VIP2臺停車位地下317個；地上13個物業管理上海海泰物業管理有限公司物業費（寫字樓）36.0元/平方米月上

4、海中信廣場立 面： 獨特，充分標識性，簡約，環保平 面： U型空間，效率，靈活VIP電梯： 首創，至尊至榮至安全設 備： 國際最高端知名品牌，高效安全創新設計上海中信廣場寫字樓設計靚點建筑設計寫字樓上海中信廣場國際最負盛名的設計事務所之一，尤其在甲級寫字樓(金融類)上享有盛譽；僅在上海浦東陸家嘴就有6棟甲級寫字樓(金融類)為其設計。北京國貿上海時代金融中心上海中銀大廈上海花旗大廈浦東平安保險日建設計獨特的鱗狀幕墻，真正實現自然通風既簡約也獨特 ，既大氣又獨創的鱗狀幕墻，建筑在陽光下的光影變化使中心廣場具備地標建筑的充分標識性。創新設計立 面寫字樓環保節能：200M高空開窗，具備其他寫字樓難以比

5、擬的環保通風性能對能源依賴降低到最低側開窗位置上海中信廣場材質：雙層中空LOW-E玻璃幕墻，具有反射功能，擁有優良的隔熱，隔音效果，營造出節能而舒適的商務環境。上海中信廣場寫字樓創新設計平面及空間寫字樓U型平面布局，提供了至高的辦公效率 單層約2304-2641M2，進深約13M-15M，位于現代甲級寫字樓領先水平 專為金融企業所設計的承重要求,梯次變化，指定區域承重可達1噸/平米會議室12m8m5m7KN/平米10KN/平米讓寫字樓空間不再壓抑 4-38層層高約4.2M， 凈高約2.8M 39-47層層高約4.5M， 凈高約3.0M45004200上海中信廣場每層2300-2600平米不等，

6、每層分八個房間，最小面積150平米，最大面積638平米。標準層戶型示意上海中信廣場寫字樓戶型共16部客梯劃分為四區，各區域均有4部客梯0118F 低區2030F 中區3242F 高區4655F 超高區18F、30F、42F 轉換層19F、31F、43F 避難科學分區等候時間30-40秒；運行速度高達7米/秒，每部可乘坐25人次；電梯品牌：日本三菱上海中信廣場寫字樓電梯系統4層以上辦公，需刷卡進入電梯廳上海中信廣場寫字樓電梯18首創高端2部VIP 專屬電梯，由法國愛馬仕制作內飾：至尊、至榮、至安全 獨立門廳設計，私家會所空間，尊榮禮賓服務 頂級配置電梯，豪華內裝，安裝LCD的液晶顯示屏一卡一戶，

7、安全私密效果圖上海中信廣場寫字樓創新設計VIP電梯電和人工煤氣雙能源供給 應對上海地區夏季用電緊張的情況末端采用VAV空調系統 使得空調水源不進入辦公區域，根本避免運行中的潛在問題空調水系統采用4管制，辦公區域分內外區 滿足內外區全年同時供冷供熱，提供充分的舒適度二氧化碳濃度監測控制 帶來自然舒適的生態化辦公環境客戶冷卻水系統 全年24小時，可提供客戶機房的不間斷冷源 后備發電機 專用于高端客戶24小時不間斷備用電源 BA系統全稱樓宇設備自控系統（Building Automation System-RTU）,是以一臺微機為中心，由符合工業標準的網絡，對分布于監控現場的區域智能分站(即DDC)

8、進行連接，通過特定的末端設備，實現對樓宇機電設備集中監控和管理的專業樓宇自動化控制系統。上海中信廣場寫字樓創新設計BA系統大堂是整個商務活動的第一印象，以現代藝術主題營建的15米（三層挑高）豪華挑高大堂彰顯了簡潔裝飾與藝術氣質完美結合的尊貴典雅。大堂面積約600平米。上海中信廣場寫字樓大 堂租售以售戶型多以整層或半層的形式出售；最小面積也以二-三套拼合出售，每層分八個房間，最小面積150平米，最大面積638平米。5層以上隨著樓層高度價錢也變高。目前價格：6-9萬“租售結合的方式，以售為主”開發商可包租3年；租金：低區6元/天/平米，高區：11/12元/天/平米 45層以上整層起租；目前投入使用2年 ，目前入住率達60%；企業多為：金融、保險、航運、房地產、貿易等國內外知名企業。上海中信廣場寫字樓銷售情況截止2012年11月9日，已經售出190套，還有142套未售出（來至佑威系統）Living Style Mall 設計理念人流動線合理富有變化的商業空間夜間LED天棚絢麗多彩， 活力無限商家組合的高度靈活性 （單元式建筑）上海中信廣場商業活力街區三面臨路，一面靠寫字樓四川北路沿街100米，寸土寸金海寧路交通發達，人流豐富塘沽路商