1、商業地產開發與盈利2011 年4月徐楊我們常常聽到的問題通常，在沒有任何前提下、在沒有任何總體目標下，我們被諸如此類的問題所困擾： 我們應該做多大規模的商業？ 我們應該做什么業態？每種業態做多大規模？ 各種業態之間的關系是怎樣的？ 地標性物業靠什么手段來打造？ 現在集中式商業有什么創新形式來實現銷售？從提升持有商業物業價值的角度，應該引進哪類商家？主力商家對產品的要求 啟動區怎么快速回收資金？ 現在針對房地產金融支持以短期信貸為主，而持有長期收益的方式運作商業地產的首期投入大，資金回收周期長，這個矛盾如何處理？開發商業地產是否一定要做招商、經營管理？公司內部商業開發過程中，設計、工程、招商、經

2、營不同的需求如何匹配？ 商業項目很難有同時滿足多個不同的利益出發點訴求，我們只有先界定階段性或基于某種方向的開發目標，才能夠確定合理的項目定位及開發方案；1總結目前商業物業市場的現狀不難看出：開發商和投資者對于商業物業的開發和投資均表現出極大的熱情。許多開發商在項目前期就聘請專業公司從建筑結構、主題定位、消費人群定位、行業組合、店鋪劃分等方面進行詳細策劃。面對越發挑剔的投資者，專業化分工必然引入商業地產競爭之中。商業地產的發展與成熟，意味著消費型地產正向生產型地產裂變。 商業地產是“三高產品”： 高風險、高回報、高技術含量。所以，選址成功、設計成果、建設成功、招商成功、開業成功、培育期實現盈利

3、 作為開發機構，究竟需要哪些成功，必須提前界定清楚，才更利于在項目初期明確研究及資源投入方向?？沙掷m發展是商業項目最終成功的關鍵，商業銷售成功、招商成功、開業成功等階段性的成果表現，并不能意味著商業項目的開發成功；2商業地產項目重在后期經營管理。商家也會選擇好的開發商，有些擁有很長經營歷史的商家，一旦發現適合的商業項目就會想方設法進場。找到客戶不等于就能完成招商。開發商要有一個懂得商家需求的團隊，包括客戶關系管理內容。怎么讓這個商場可持續發展？ 這是在后期經營中很重要的內容。當然物業經營管理是最基本的，對于物業經營管理必須要高標準。危機管理對商場相對更重要，這種場所的公眾性非常突出，任何一個意

4、外可能對這個商場形成致命的影響。商業項目最終是否成功，影響因素繁多，在每個階段都有特定的關鍵問題需要處理，技術之復雜性可見一斑。商業地產研究的根本是消費力研究，而消費力在時間和空間上的多維度動態表現都非常重要，這個也是商業地產問題復雜性的根本原因；3GDP中商業所占比例美國零售商業50強（億美元）中國零售商業50強(人民幣億元)英法德日美國 中國零售總額 占零售總額零售總額占零售總額15左右161710左右 491021.41750 4.74%同發達國家相比，中國商業總體規模過小，大型商業所占市場份額很小。人均GDP，人均可支配收入，人口總量，人口年齡結構，人口變化規律，社會消費品零售總額，消

5、費結構，消費習慣，現有及未來潛在競爭帶來的消費分流我們研究的指標似乎很清晰，但作出最終帶有預見性的定量及定性分析結論，卻并沒有公式可用。商業地產在進行消費力研究的同時，必須關注開發機構的資源條件，資金能力、風險承受能力、盈利模式要求等構成的內因與市場外因對項目定位有同樣的主導作用；4商業房地產的三重利誘惑：一重利，商業贏利和物業升值；二重利，提升開發企業知名度，增加股票在資本市場上的吸引力；三重利，以物業增值和現金流吸引銀行，增加授信額度。商業房地產魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設計不同模式。只是地產一旦冠以“商業”的名頭，就不再是單純的地產項目，房地產業迅速回收資金和物業經營升值成為商

6、業地產商的萬有定律?？辞鍖κ郑x懂自己，時刻保持清醒的頭腦?；谙M者行為研究的價值落地是一個復合多元的解決方案5關注消費力，研究消費者，絕對不是喊喊口號、做做樣子而已，必須以科學的研究方法加上翔實有效的市場數據，來客觀分析項目在未來商戰中的市場機會和核心競爭力。我們將其理解為項目核心價值。有了核心價值，就要尋求價值落地的解決方案，要充分關注租戶、投資者、終端消費者、競爭對手等客戶群體在項目不同階段依托于多元價值體系而發生的行為，探討及規律。商業銷售要關注投資三要素：安全性、收益性、流動性；6收益性安全性進入性流動性投資者關心的四個方面投資者投資收益水平合理的商業定位及業態規劃主力店成功引

7、入，經營有信心投資本項目的門檻是否過高力求產權獨立清晰，轉讓靈活統一經營管理收益性物業的客戶價值鏈網絡購買用途投資經營投資回報使用價值判斷基礎收益途徑出租或銷售價格融資收益一般投資者的實際判斷過程內在經濟原理客戶需求長期收益風險保障融資經營收益經營價值資產沉淀融資工具招商是商業項目貫串始終的動態過程，并非到開業而止，所以，經營管理公司必不可少。7商業地產是開發商、投資者和經營者三合一的有機整體，是一個不可中斷的鏈條。 注重項目前期定位，從市場和產品上解決商業的適用性目的：根據市場因素確定最容易實現商業價值的商業形式，并從產品上設計出確保每個小商家的盈利的可能性，聚集第一批忠實客戶。做法：商業市

8、場定位商業建筑規劃設計商業業態規劃預留物業可轉化彈性進行主力店招租注重項目后期增值管理，建立日后良好收益的保障，增強購買客戶信心目的：以整體的力量在市場中建立影響力，同時降低商家入住難度，幫助商家在整體商業成熟起來以前的低收益期，讓之能夠繼續跟隨著發展商，實現多方利益的共贏。做法：商業整體營銷統一進行商業管理建立商家溝通平臺基于城市發展的大思維確定項目發展模式8城市與商業地產“城”與“市” 商業地產一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業地產項目與整個城市的協調統一，將能夠為城市增光添彩?！俺鞘小币袀€觀念的更新，不然“城”建得“美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯了。沒

9、有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？從“城”與“市”的關系看商業發展一是要特別重視城市發展的趨向，去抓住商業發展的機遇；一是應以商業發展的前瞻性、拉動性，影響、促進城市建設的規模轉型。對于大型商業地產項目這種有大影響力和拉動力的商業巨市，更當如此。城市商業中心將根據城市化的進程而發生變化。從這個規律性來看，依據城市化發展水平來發展大型商業地產是很好的選擇。 初級階段 城市化率30%以下 商業向城市的幾何中心聚集 零售行業的特征： 向心聚集 中級階段 城市化率70 %以下 零售行業的特征： 離心分散 商業向城市的幾何中心發展高級階段 城市化率70%以上 零售行業的特征： 離心聚集 商業離開城市的

10、幾何中心，向區域中心聚集800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統商業發展綜合業種的業態綜合性商業形式轉型商業形式消費者價格敏感多選擇，自由購物空間體驗式的購物需求個性消費歐美經濟發展的經驗證明，當城市的人均GDP達到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業態將迅速發展。城市經濟發展與商業形式發展的關系界定模型人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商業處于與農業經濟 相匹配的原始狀態人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水 平在45

11、%以下商業形態出現第一次升 級，取代了農業時代的 地攤、 集貿市場，商品 為城市生 活提供基本保 障人均GDP位于2000 4000美金；城市化水 平在45%以上 70%以下商業形態出現飛 躍， 多樣化、規?；默F 代商業出現，如大型 百貨、綜合超市、 專賣店、精品店等人均GDP位于4000 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下超越傳統商業范疇的廣 義商 業 形態出現， SHOPPINGMALL、 大型購物中心、旅游 商業 地產、物流等綜 合 型商 業形態出現人均GDP位于8000 20000美金；城市化 水平在90%以上廣義性商業的升華轉型， 主題性的購物公 園、小型的life

12、style生活中心等極具個性消費的場所出現；+關注商家經營的成功是實現商業地產可持續發展的關鍵商業地產開發的選址通常分為兩種，一種是選在商脈上，商業價值呈顯性的地點，這類商業地產由于地段的商業成熟，項目的投資價值和經營價值都被市場所看好，因此開發的商業地產項目可以直接面對市場銷售，依托成熟的商業氛圍獲取開發利潤。另一種選址是選在非商脈地段，該類地段由于不屬于人們的商業消費，因此培育市場、引入人群是實現商業成功的方向，而關注商家的店鋪經營成功是最終形成良好商業氛圍的關鍵，也是地產開發商順利實現租售的保障。目前的商業市場已經從多個方面反映出這種操作方式的重要性 9商業地產從市場的起步到現在為止經歷

13、了三個階段：商業地產市場發展階段第一階段第二階段第三階段商業購買人群以投資客為主投資客、商家商家、投資客保證銷售成功的方法和手段營銷手段解決銷售問題銀行擔保引入主力店業態規劃商業氛圍營造整體商業營銷后期商業經營管理商業地產開發成功的標準單個項目順利銷售克服銷售阻力，保證單個項目銷售成功保證商家利益，聚集忠實客戶，獲取市場誠信，實現地產的持續開發成功銷售方式直接銷售返租銷售返租銷售帶租約銷售樸實誠信的銷售方式商業地產的核心商業價值地產本質增值目的良性運營商業地產與城市綜合體城市綜合體在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用，互為價值鏈的高度集約的城市綜

14、合建筑群體。包含商務辦公、居住、酒店、商業、休閑娛樂；縱橫交叉的交通及停車系統等各種城市功能，具備完整的街區特點，成為建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果。通過街區的作用，充分體現了與外部城市空間的有機結合、交通系統的有效聯系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。每個功能要素既有一定的獨立性，同時又相互依存，互為補充，猶如一個強大的磁場，不斷影響與帶動整個區域乃至城市的發展，成為可持續發展的財富源泉，城市中心24小時商業消費應運而生?？蛇_性位于城市交通網絡發達，城市功能相對集中，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡高密度，集約性建筑的高度及

15、外觀具備代表性，屬于城市的標志建筑群人口密度大，人流密集風格統一建筑風格統一，各個單體建筑相互配合、影響和聯系；建筑群體與外部空間整體環境統一、協調。多功能集聚實現完善的工作、生活配套運營體系，擁有城市的多種功能，包括商務辦公、居住、酒店、商業、文化娛樂消費，完善的交通出行系統，形成多樣性和復合性，同時各功能之間聯系緊密，互為補充。巨大的社會效應城市中心由于所處的位置和龐大的規模，注定其一定會成為城市名片，產生巨大的社會效應。成為文化、建筑、旅游的標志性項目。巨大的升值潛力項目的成功開發與運營，將帶來巨大的社會價值，隨著城市化的進展和經濟的發展，其物業自身也具有升值潛力。支柱產業:商業地產開發

16、傳統商業有力補充：仿古、歐式、現代商業街城市綜合體住宅核心作用：平衡現金流帶動商業客流量產品線城市綜合體主題購物中心城市商業步行街產品類型住宅、商務酒店、商業街、寫字樓、集中商業、大賣場或區域購物中心購物中心、5A寫字樓、五星酒店室外商業步行街及社區商業街低密度仿古、歐式時尚型商鋪選址城市副中心、國家級城市開發區、城市新區二三級城市核心商圈、新興商圈地級市或發達縣城核心地段，待升級商圈規模200-600畝用地80-150畝30-100畝業態吃住行娛樂購業態組合健康、休閑、娛樂等多功能于一體，運動場所、主題休閑公園、溜冰場、保健、SPA、康體、電玩，各種品牌精品商業地產產品線目前商業地產盈利模式

17、1、政府提供低地價、地價分期付款、稅收減免和城建配套支付。2、商業定制和銷售平衡現金流，商業銷售部分利潤高，開發利潤補貼后期商業經營。一是滾動性開發收入與物業經營性收入相結合，既要立足市場，通過滾動開發住宅項目，加快資金周轉，確保公司當前的盈利能力，又要立足長遠發展，在重點城市開發建設標志性的物業，形成穩定的經營性收入，拓寬公司收入渠道。二是產品運營與資本運營相結合，資本運營以公司發展戰略為導向，利用資本經營的杠桿作用，進入房地產相關行業，迅速擴充資產規模，達到資產快速增長的目標。三是主副業均衡發展。商業地產開發策略商業地產的經驗模式 購物中心原則上70%以上自持經營，其中購物中心主力店面積占

18、40%和單店面積占60%； 步行街、商鋪、非核心商業部分，根據項目現金流平衡情況，可確定具體銷售和持有比例。 影院和酒店自持，分別成立管理公司負責專業營運藉此滿足企業長遠發展的需求。商業地產的戰略合作伙伴 商業地產開發鏈條上選取建立戰略合作伙伴，例如國內商業銀行、建筑施工單位、材料供應商等選擇戰略合作伙伴有三個標準：具有強大的吸引力和凝聚力的世界 500 強企業。社會知名度高，親和力強的亞洲超一流企業。國內相關行業的前五名。對目前商業地產開發的支持：具備產業資源，通過其行業地位或政府資源，幫助與所在地政府在圈地、商務談判等；直接帶來現金流；提高銷售部分商鋪、寫字樓、住宅價格，短期即可實現巨額回

19、報；消化目前項目商業面積，能快速回線，產生極大的促進作用；能縮短目前商業項目的孵化期。商業管理公司開發與運營環節同一化，避免前后理念差異選址、規劃、招商、運營緊密結合酒店管理公司：對應不同城市選擇相應酒店類型及品牌規劃設計團隊：理解商業、實用第一、突破創新，滿足顧客和運營的需求是優秀商業設計的必備要素專業化物業管理是提升品質的關鍵商業地產的專業運營管理團隊是品質提升的重要保證打造商業地產全產業鏈核心競爭力產業鏈上游土地黃金位置低地價地價款分期效果 1：前期啟動資金壓力小，支持連鎖擴張效果 2：成本低，可低租金吸引商家資金核心部分（銷售回款+銀行資金+自有）+借助外力（基金+私募）效果 1：借助

20、外力，擺脫資金鏈緊張局面效果 2：快速回款，實現現金流閉環品牌連鎖品牌+單體項目大體量+特色商業街+戰略合作伙伴實力資源商業定制整合土地資源、商戶資源效果 1：招商和規劃前置 效果 2：彌補啟動資金不足規劃設計業態組合符合商業規律 、動線設計合理、注重提升使用率產業鏈中游招商“國際商業品牌戰略合作伙伴”+“國內一線品牌”+“自主商業產業”效果 1：對地方政府、小商戶、置業投資者產生較強吸引力效果 2：有效支持開業，縮短商業孵化期銷售只租不售購物中心、核心商業價值商街建設明確的工期要求和項目執行標準效果 1：保證工程質量 效果 2：提高資金和資產周轉率后期經營商業運營自主招商、商業運營團隊。穩場

21、旺場，持續經營，階段調整，穩步增值。多樣化融資戰略每一項產業投資，最終都有望實現與資本市場的對接。通過專業化融投資，保證專業化企業融得的資金在本領域專業化使用，并通過自有資金增量、股權融資、引入戰略投資伙伴和適當的借貸實現融資形式的多樣性。IPO上市信托房產基金銀企合作合作開發資金運作商業地產的融資方式1、項目選址指導思想保持對中國經濟發展、城市化進程長期向好的態度，在市場低迷時，果斷出手拿項目地塊，在市場高漲時，謹慎觀望。反周期運作獲取有增值空間、稀缺性的區域、城市土地，經營服務于有競爭力的產業，實現公司資產的持續增值持有增值、稀缺資產為勝拿地項目的關鍵是現金流平衡，以項目的銷售、融資資金平

22、衡購地和建設投入資金，降低自有資金的投資高點現金流為王拿地項目需多種業態配比，利潤產品和現金流產品組合，實現項目的自身滾動和資金平衡長短線結合在全國幾大核心區域集聚發展，項目布局在發達城市群，分散區域經濟風險；在經濟發達城市內，集中布局以降低管理風險，區域集中與分散項目選址商業地產的選址原則項目選址2、商業選址KPI指標交通發達，環境優美，地價便宜。物理條件國際性大都市的郊區/城市副中心/經濟開發區發達城市的新區或副中心，二三線城市的中心，次中心區域。區位選擇第二產業比重達到40%以上。第三產業比重最好要達到30%以上。城市化率在30%到70%之間。住宅公寓30%-40%/商業40%-50%/

23、辦公15%20%。業態配比產業支持體量要求500畝以上目前城市綜合體選址城市條件目標城市二、三線城市城郊結合部市區戶籍人口數量100萬人土地條件用地面積300畝地塊容積率2.5投資條件樓面地價10003000元/一層商鋪售價15000元/周邊普通住宅房價4000元/商圈條件1.5公里半徑范圍常住人口數10萬人3公里半徑范圍常住人口數20萬人人口質量人均收入、消費水平該市平均水平交通條件臨路狀況主占展示面緊臨城市主干道交通便捷程度道路與目標地塊銜接性順暢，交通工具來往通暢競爭條件超級市場競爭1公里半徑范圍內無1萬平米以上超市大型商場競爭3公里半徑范圍內體量相當競爭對手1家城市綜合體歡樂匯城市商業

24、步行街土地策略土地策略：公開（掛牌和招標）、合作、收購、土地一級開發，多渠道拿地，以保證理想的回報，并控制風險。操作方式1、大體量商業在發達一級城市周邊的三四線城市確立絕對競爭優勢，部分項目與戰略合作伙伴共同開發發展2、迎合地方政府的規劃發展、產業發展的要求。3、盡量擴大就業和稅收，促進產業升級。操作模式立足城市運營商之高度，投資開發的社區內功能齊全，配套完善，囊括了大型購物中心、星級飯店、高級住宅、寫字樓、學校、醫療機構等，整個社區“不假外求”大規模滾動開發，所有的工程都在極短時間內完成，并且以低于周邊樓盤的價格迅速銷售，用高速周轉加快盈利周期，以保持充足資金的關鍵?！霸斐悄Ｊ健?，使原本偏遠

25、的地段迅速提升商業氛圍，投取地方政府所好。參與土地一級開發。商業地產土地運作模式城市類型城市特征城市列表核心考慮城市城市經濟成熟度較高，并具有較大的規劃利好，未來市場發展空間較大，市場機會多，投資回報率相對較高鎮江、貴陽、廊坊、連云港、泰州、太原、濟南、揚州、石家莊、常州、南通、嘉興、長沙重點考慮城市市場機會較多，未來市場發展空間也較大，但部分城市經濟發展略顯不足，或規劃輻射度稍弱安慶、南陽、營口、淄博、金華、唐山、泰安、淮安、張家口、鹽城、洛陽、南昌、徐州、德州、宿遷、新鄉、合肥戰略考慮城市未來市場發展潛力巨大，但經濟、規劃層面略遜于上兩類城市鞍山、錦州、吉安、瀘州、信陽、周口、株州、贛州商

26、業地產進入的理想區域宏觀環境分析目錄中國城市化和人口聚集分析2二、三線城市商業發展機遇4中國城市化升級分析33中國城市宏觀經濟分析311.1 二、三線城市GDP增速普遍高于一線城市二、三線城市GDP總量雖不及一線城市，但近幾年城市化水平不斷提高，經濟正處于快速增長期，城市規模及經濟水平隨之迅速提高，如合肥2009年GDP增長率達17.3%，位居前列。1.2 二、三線城市人均可支配收入增長快于一線城市2000年以來，“北上廣深”等一線城市的人均可支配收入水平一直高于全國平均水平，這些地區房地產市場需求量也較大，但近幾年，隨著城市經濟的發展，其城市居民可支配收入增長較為平緩，而一些二、三線城市經濟

27、則進入快速增長期，居民可支配收入水平增長較為迅速。如2007年合肥城市居民人均可支配收入增長率高達21.92%，明顯高于北京和上海。1.3 二、三線城市房價收入比較為合理，購買力強勁一線城市過高的房價使得剛性需求無法實現，投資、投機性需求占領市場。而二、三線城市房價收入比較低，居民購買力較為充裕，而且房價和收入上漲空間比較大、上漲速度較快二、三線城市住宅樓面均價遠低于一線城市，拿地成本相對較低二、三線城市樓面地價/房價處于中等水平，利潤空間較大從2010年1-9月35個大中城市成交的住宅用地樓面均價來看，北京排名首位，樓面均價為8612元/平方米；其次是上海，7004元/平方米；廣州相對略低一

28、些，為4401元/平方米。可見，開發商在一線城市的拿地成本遠高于二、三線城市。大部分二、三線城市商品房價格在8000元/平方米以下，上漲空間巨大；一線城市均在10000元/平方米以上，且北京、上海、深圳商品房價格已接近20000元/平方米，上漲空間越來越小。 1.4 隨著城市化進程的加快，城市內基礎建設越來越好 ，商品住宅市場開始在更多的城市發展壯大序號城市第三產業比重1東莞52.5%2南京51.3%3濟南51.0%4廈門50.3%5武漢49.8%6杭州48.5%7溫州45.9%8珠海45.5%9青島45.2%10長沙44.6%11福州43.0%12西安42.4%13寧波42.3%14臺州42

29、.2%15無錫41.0%除一線城市外，全國有30個以上的城市第三產業比重占30%以上序號城市人口1鄭州7446 2臨沂11423南陽1096.224周口1003.955哈爾濱991.66石家莊977.41 7贛州896.998邯鄲896.49徐州868.1910濰坊862.48 11駐馬店853.0312西安843.4613商丘832.3914濟寧831.3115菏澤824.84除一線城市外，全國有100個以上的城市常住人口超過400萬序號城市房地產銷售面積1大連53752蘇州21823長沙14064沈陽13965西安12566鄭州11987常州10828無錫10079貴陽81810寧波815

30、11佛山77912合肥77913南寧73114長春71515哈爾濱704除一線城市外，全國有50個以上的城市房地產容量超過400萬1.5 一、二線重點城市的高房價把購房者推向其他中小城市，隨著城市快速干道的建立，區域一體化的發展，客戶外溢三、四線城市的現象越發明顯市場客戶現有重點城市飽和，風險過大二、三、四線城市崛起相投資空間大、風險小的三四線新城外溢二、三、四線城市商業發展引來機會，市場空間大 中國城市化在提速城市化的含義：是人口由農村向城市轉移，農村地區逐步演變成城市地區，城市人口 不斷增長的過程城市化是城市人口比重不斷提高的過程。城市化首先表現為大批鄉村人口進入城市，城市人口在總人口中的

31、比重逐步提高。城市化是產業結構轉變的過程。勞動力第一產業的轉向第二、第三產業，產業結構逐步升級轉換。城市化是居民收入水平不斷提高的過程。城市化使得大批低收入居民群體轉變為高收入居民群體，因此城市化過程又是一個市場不斷擴張、對投資者吸引力不斷增強的過程城市化是一個城市文明不斷發展并向農村滲透和傳播的過程。城市化過程是人的整體素質不斷提高的過程。、中國城市化發展2.2 中國城市化進入加速期城鄉一體化進程加速鼓勵農民入城土地政策調整：農村集體建設用地流轉戶籍政策改革社會保障體制改革：城鄉社保一體化2.3 中國城市化是世界歷史上最大的城市化1990-2010年20年，中國城市新增近1半人口，由3億增加

32、到億未來20年還將新增3億城市人口 世界主要國家總人口 美 國： 億 日 本： 億 俄 羅 斯： 億 歐盟27國： 億 法 國： 億 英 國： 億 德 國： 億 意 大 利： 億 澳大利亞： 億房地產業拉動中國經濟成長城市人口 3億 億 6億 億城市化率 28% 36% 46% 58%城市化率 美國： 85 歐洲： 90 日 本：90 澳大利亞 ：75第一層級第二層級第三層級第四層級1234農村人口城鎮化鄉村多余人口流向鄉鎮縣鎮 縣城人口迅速增加，縣城工廠少，人們只能從事一些“商業服務性”工作，從而迅速形成新的縣城商業中心與新的商業街區。地區性城市中心化 縣城(“有錢人”)流向：地級城市 地級

33、城市人口每年有8%-10%以上的增長速度，是中國流動最快的人流導向。 人口重新聚集，必然會形成新的地區商業中心，形成新的商業需求，從而使地級商業布局重新洗牌。商業街、商業中心、購物廣場、步行街、文化生活廣場應運而生。區域性城市中心化地級城市人口流向：省會城市這使原來的省會城市人口迅速攀升，形成新的區域中心，省會城市將從普通城市向國際化城市邁進。這必然使省會級城市形成更加現代的國際型城市商業新格局，必然出現各類全新的商業業態。大量商業中心重新規劃與建設。全國、世界各地人口流向：超級都市 成為國際化大型都市，從而使商業規劃與布局面臨全新的要求與挑戰。從以下四個流向可以看出，每個流向都將形成不同的城

34、市形態，從而創造出不同的消費需求，進而形成新的商業規劃與布局。、城市人口聚集形式第三層次第一層次第二層次第四層次第三層次第一個層次第二層次第四層次“超級城市”，人口在1500萬左右，如北京、上海、廣州、重慶。“一級城市或中心城市”，市區人口在500萬1000萬左右。主要是各地方省會級城市及省級單列市。二級城市，市區人口在100萬500萬之間，主要是地級城市。三級城市，市區人口在50萬100萬之間，主要是縣級城市或大型鎮級城市。2.5 城市人口變化帶來的商業格局變化 3.1 中國城市在升級從工業城鎮向城市升級從中小城市向大城市升級從單中心向城市多中心升級從行政城市向經濟城市升級從中心城市向城市群

35、升級 城市化進程不僅僅只是人口進入城市, 更是城市升級的進程3.2 城市升級城市是區域經濟的增長極大都市區并非地域行政管理單元，只是一種地理現象的客觀存在 城市單中心城市多中心城市群、城市帶工業城鎮中國二、三線城市房地產市場增長勢頭非常強勁，無論是土地市場、房地產市場以及投資環境方面都逐漸成熟。適當的城市規模、穩定的宏觀經濟環境以及逐漸完備的公共設施建設為二、三線城市房地產市場的快速發展奠定了基礎；豐富的土地資源、低廉的土地成本、合理的市場價格及巨大的需求量為開發商提供了巨大的利潤空間。因此預計未來幾年，二、三線房地產市場會保持快于一線城市的發展速度前進，中國房地產行業也將會在市場、政策的雙重

36、作用下，按照“一線城市二線城市三線城市”的順序，逐漸發展與完善。一線城市日趨成熟，中國城市化的主戰場在二三線城市，地方政府發展城市的強烈需求，二三線城市的商業開發迎來快速發展的機遇，商業尤其是綜合體和購物中心開處于發的起步期，升值潛力大；土地取得成本相對低，價值提升空間大。城市化促進城市功能升級。這種城市功能的升級，商業（包括城市綜合體、購物中心、商業街區等）在城市功能升級當中起到了核心的作用，擁有巨大的增長能量，將決定城市區域之間競爭。小結5大區域城市商業投資機會西南東北珠三角成渝地區環渤海長三角華中區域淘汰城市城市A城市B城市C被選城市重點城市核心城市適當規模城市價格有空間城市競爭適中城市

37、其他城市1城市2 城市3城市X城市Y城市房地產價格水平和增長空間城市房地產容量與潛力淘汰城市城市E城市F城市G適合目前投資的城市市場容量適中，具有持續開發潛力易建立外來企業品牌度標桿企業市場份額較大典型城市：太原市場容量小，利潤回報低客戶對外來品牌接受度低，外地企業少典型城市：仙桃、玉溪市場容量大，需求支撐足客戶對于產品要求逐步提高品牌企業多，競爭相對激烈，標桿企業市場份額一般典型城市：杭州、長沙價格高成本高，回報率取決于企業運營水平客戶對產品品質要求較高大型企業眾多，競爭激烈，標桿企業市場份額不高典型城市：上海、北京快速發展階段500-1000萬方成長階段200-500萬方成熟階段1000萬方以上起步階段200萬方以下09年典型城市TOP20企業市場份額容量規模城市TOP1企業比重200-500太原富力13%500-1000杭州綠城8%1000以上北京富力3%上海綠地5%成都藍光3%中國房地產市