1、住宅小區物業工程修理治理部 工作內容住宅小區物業工程修理治理部工作內容住宅小區物業工程治理部職能和職責部 門 名 物業工程呢個治理部稱直 接 上 分管副總經理級下 屬 部 強電技工科、弱電技工科、水暖技工科、門 倉儲科部 門 性 保護住宅小區內工程設施、設備以及器質 材等；負責對住宅小區工程設施進行專職管管 理 職理,并負責配套設施的養護與監控,對能鎖承擔的工作負責；部 門 職 能1. 對住宅小區物業工程治理部門經理負責,并完成部門經理交辦的各項任務；2. 遵守國家有關配套設施設備治理運行等方面的法規、規范以及安全規程；3. 對住宅小區內強電設備、弱點設備進行維護、治理、保修、保養等；4. 每

2、周負責對住宅小區所把握的主控機房、中心監控室等設備進行檢查；5. 對配套設施、設備的技術資料、售后服務 支持,做成檔案保管；6. 每月負責住宅小區內住戶的住宅用電計量 的抄錄、匯總上報收費組,然后再向供電單位上 報電量,繳納電費；7. 負責制定住宅小區內工程設施治理的各項 規章制度；8. 負責住宅小區工程設施的安全訓練工作以 及物業學問的培訓；9. 負責盡可能降低能源消耗,節省治理成本,盡可能達到節能環保小區的標準；10. 負責向上級治理層提交物業工程治理部門 的設備修理方案,修理工具、材料選購方案等；11. 對住宅小區重要地點做好雨季防汛、風沙暴 防范工作,保證消防設備系統的穩固性和牢靠性

3、運行；12. 負責住宅小區工程設施、設備改造、設備大 修等情形的落實；13. 積極協作住宅小區物業治理其他部門的工 作；崗 位 職 責 一、住宅小區強電技工崗位職責 1. 幫助住宅小區物業工程治理部經理開展養 護工作,完成領導下達的任務和指標；2. 負責對住宅小區供電系統的養護維保操 作,制訂住宅小區供電設備的修理、檢修方案；3. 住宅顯現供電故障之后,必需立刻派出；謹記停電時,準時啟動柴油發電機,保證強電系 統的基本運作；4. 負責住宅小區業主二次裝修工程的監管工 作；5. 依據強電系統運行情形,制訂切實可行的 節能供電措施；二、住宅小區弱點技工崗位職責 1. 幫助住宅小區物業工程治理部經理

4、開展養 護工作,完成領導下達的任務和指標；2. 負責消防自動報警系統、通風系統、樓宇 自控系統、安保報警系統、廣播系統等弱電系統 的運行、養護、修理治理工作；3. 依據實際情形,發揮弱點系統最大功用,開展弱電系統的增效改造工作；三、住宅小區水暖技工崗位職責 1. 幫助住宅小區物業工程治理部經理開展養 護工作,完成領導下達的任務和指標；2. 負責住宅小區給排水系統的養護、治理,保證各類治理暢通無阻,無嚴峻的泡水、漏水、冒水、滴水等現象以及事故隱患；3. 負責住宅小區空調系統的運行和養護工作,保證空調設備完好、 無超標噪聲和滴漏現象；4. 依據規定,做好空調、給排水系統的養護 工作,制訂檢修方案；

5、5. 依據住宅小區實際情形,實施節能方案,保證設備發揮最大功用,延長使用壽命；四、住宅小區倉儲崗位職責1. 負責治理住宅小區物業公司各類備用設備零 件、技術文件說明書等的保管；2. 負責處理住宅小區各類設施設備的售后聯 系、廠家服務等；3. 物料存放整齊后準時入賬；4. 負責收集登記,正確準時地做出統計報表；u 住宅小區物業工程治理部治理制度1. 物業工程治理部治理制度 物業工程治理部治理制度一、接管驗收制度房屋配套設施的驗收工作室設施轉入使用的一 個重要環節,對以后設施的治理和使用有著重要 意義；設施治理驗收不僅包括對房屋附屬設施的 驗收,仍包括房屋設備的驗收以及更新設備的驗 收；物業公司對

6、于設施的接管驗收工作詳細包括 日常以及周養護內容,月修理保養內容,季度、半年、年度修理保養內容等；二、值班制度 由于配套設施直接關系到業主生活的安定、和 諧,因此,必需建立嚴格的值班制度,保證設施 正常運行；1. 值班人員必需堅守崗位,假如有特殊情形 需離崗,必需請假,并有符合條件的人員替崗,不得擅自離崗,否就,造成的一切以外由值班人 員承擔；2. 依據設施操作規程以及崗位責任制度的要 求進行操作,親密留意所把握設備的運行情形并 做好相應的運行記錄；3. 設備遇到故障時,值班人員必需立刻報告 治理層,并通知廠家以及修理人員修理；4. 接到業主的報修通知時,應當快速支配維 修人員進行處理,并做好

7、修理記錄；5. 就餐時間,須做輪值工作,保證崗位有人 在崗；三、交接班制度 做好交接班工作,是對值班工作的幫助；交接 班人員必需提前 10 分鐘做好交接工作, 并在值班 登記本上簽字；1. 交接內容包括：1 查看設施運行記錄；2 檢修設備狀況,清點外表、工具等；2. 顯現以下情形不得交班：1 在事故處理未完成時,不得交班；2 交班人員尚未到場或者遇接班人員酒醉、神志不清等情形時,不得交班；四、報告制度 建立報告制度可以讓治理層準時明白設備運行 情形以及修理治理情形,有以下情形需要作出報 告：1. 設備顯現故障或者需要停機檢修；2. 零部件需要更換修理；3. 設施操作人員需要臨時離崗；4. 設施

8、操作人員加班、請假、調班等；5. 設施需要開展整改工程；6. 設施運行方式發生轉變；五、工具領用保管制度 1. 個人領用工具時,應依據實際需要和工種 類別填報申請, 經批準后, 到倉庫辦理領用手續；2. 工具發生丟失、損壞時,應當向治理層說 明緣由,由于人為因素造成工具損壞時,應當按 工具價值賠償；3. 工具老化,可向治理層申請報廢,并重新 辦理工具領用手續；六、 住宅小區工程設施安全操作治理規定1. 全部的機電操作, 必需依據國家有關安全操作 規程操作,在操作人員安全第一的前提下,保證設備正常運行；2. 新上崗人員必需經過嚴格技術培訓之后,才能 上崗；3. 配置安全操作用品,并仔細保管,不得

9、草率、馬虎大意；4. 工作場所禁止抽煙、 喝酒以及做與本職工作無 關的事情；5. 非工作人員,不得隨便進入設備操作房；6. 設備顯現反常時,必需準時處理；7. 電氣設施發生故障,應嚴格遵守停電、驗電、檢修、檢查程序,確認故障排除之后方能送電；8. 嚴禁將金屬物、 工具等遺留在設備上； 熟識觸 電、身體損害等各種意外事故的急救方法；2. 物業工程設施檔案和物業技術人員治理制度 1 治理好物業工程設施時關系到物業是否能夠保值增值以及也只切身利益的大事；物業治理人員必需挖掘設備潛能,做到物盡其用,充分發揮設備的使用 價值；2 物業工程設施須實行檔案治理制度,對設備的 原始檔案必需歸檔、匯總、登記造冊

10、,以便查考,為 設備的完好使用以及安全使用供應便利；以下資料須歸物業工程治理部建檔治理：a 設備系統的資料,如竣工圖、構造圖等；b 設備系統原始發票、 收據、用戶手冊以及售后 服務卡等；c 設備系統中重點部位的拍照資料及相關注釋；3 建立設備治理考核制度,獎賞分明,調動員工 工作積極性；a 建立設備治理考核、督察制度；b 對設備治理定期、不定期抽查、考核；4 建立 ISO9001 質量治理體系：a 建立機房治理制度；b 建立供、配電治理制度；c 建立設備修理制度；d 嚴格各項治理制度, 做到責任到崗、任務到人、用科學化的治理提高設備治理水平；5 對于住宅小區物業工程設施治理在做到“ 三好、四會

11、、五定 ” ；a 三好：即是設施要用好、修好、治理好；b 四會：即是對設施使用、會保養、會檢查、會 排除故障；c 五定：即對設施進行潤滑、通風、清潔、檢修 時,做到定點、定人、定崗、定時和定責；6 住宅小區工程設施在設備治理上,必需堅持安 全第一,降低耗能；a 遵循 “ 安全、經濟、；合理、有用 ” 的原就；b 盡可能采納節能、經濟適用且品質優良的材 料,修舊利新；c 培育治理隊伍的創新精神,保護業主的權益；d 設施操作人員應嚴格依據操作規程和制度開 展工作,做好必要的防護工作；住宅小區配套設施管理最基本和最重要的要求是保證配套設施體系的安全運行,包括用戶使用安全和操作人員操作安全；e 加強安

12、全意識,防止意外發生,做好宣揚工作；7 提高物業治理服務質量；a 堅持 “ 物業治理服務第一 ” 的意思,培育職業道 德和責任心；b 保證配套設施崗位上有專業操作人員,做到崗 前培訓、持證上崗、在崗輪訓；c 對員工做好 “ 傳、幫、帶” 工作,對設備進行現 場操作,知道相關人員,使員工能夠適應崗位要求；3. 物業工程治理部業主裝修申請治理制度 1 住宅裝修,業主第一要向物業公司提出裝修申 請,并由住宅小區客戶服務部受理：a 由住宅小區擬裝修業主或者裝修施工方填寫 裝修申請表,向住宅小區客戶服務部遞交房屋產權證、裝修合同、裝修公司資質證明、營業執照、施工材料清單以及施工材料合格證的復印件；如非住

13、宅小區業主本人提交裝修申請, 仍必需出具一份由業主授權的裝修托付書；b 擬裝修業主或者裝修施工方, 仍應向工程治理 部提交裝修圖紙,業主裝修如需動墻體者,必需經過 工程治理部的審核；c 客戶服務部為擬裝修業主和裝修施工方辦理 垃圾清運費（必需）以及裝修保險（可挑選）；d 工程治理部需要向裝修施工方說明詳細裝修 的留意事項；e 原就上不答應裝修人員留宿在住宅小區內,如 需留宿,須有住宅小區擬裝修業主簽署的擔保書,為 其擔保；2 工程治理部負責審批擬裝修房屋的設計圖紙以 及進行裝修治理：a 工程治理部必需依據國家相關規定, 嚴格審 核圖紙,確保圖紙符合規范；審核通過后方可裝修；b 工程治理部圖紙審

14、核不合格, 應對裝修圖紙 作出整改看法,由裝修施工方和擬裝修業主協商修 改,直至審批合格為止；c 工程治理部必需堅守職業道德, 嚴禁馬虎了 事；d 工程治理部在裝修開頭后, 應當做好巡察記 錄,對違反裝修規定事項以及可能對住宅小區造成設 施設備和環境破壞的行為進行監督訂正,如有不聽規 勸者,保留追究法律責任的權益；4. 物業工程治理部業主裝修驗收治理制度 1 房屋裝修完畢, 業主以及施工方必需向物 業工程治理部以及客戶服務部提交房屋裝修竣工申 請書；2 工程治理部和業主、 裝修施工方對房屋室 內裝修情形進行驗收；3 驗收終止后, 物業工程治理部須針對驗收 過程中存在的問題,填寫裝修竣工驗收單了

15、,督促裝 修施工方作出限期整改；4 物業工程治理部對房屋驗收通過之后,在 裝修竣工驗收單上簽字確認；5 物業工程治理部要對業主在裝修過程中 損壞的配套設施進行按價賠償；6 將裝修竣工驗收單交由物業公司總經理 進行審核簽字, 同時財務室退仍裝修施工方的押金并 為之辦理臨時出入證的退證手續；7 物業工程治理部對物業裝修施工負有監 督、督促的職責；8 裝修施工方以任何理由破壞配套設施或 者違反規定進行裝修, 物業工程治理部都有權終止其 裝修行為；u 住宅小區物業工程治理部治理表格范本 配套設施登記表 一、配套設施登記表序號 名稱型 號單位 數量所 在附 帶責 任備注/規資 料位置人格編號二、配套設施

16、工程修理、保養記錄表配套設施工程修理、保養記錄表單位：地點保 養年月日項目時間費保養完 成用量日期維 修 養 護 內 容維 修 養 護 結 果備 注三、配套設施工程修理養護審批記錄表 配套設施工程修理養護審批記錄表單位：維修工程計劃檢查日期：備 注工程工程審核養護竣工責任序號造價人項目日期人四、公共配套設施接管驗收卡公共配套設施接管驗收卡接管驗收時間：設 施 名 稱是否存在問題存在問題簡備注述驗收人：移交人：五、配套設施定期保養項目一覽表（室外）配套設施定期保養項目一覽表（室外）類周 期序 號 檢 查 內 容別室12 年室外各類圍墻護欄1.5 年燈桿刷漆 1 次外每 年1 行車道路刷黃漆 1

17、次公2 網球場用3 游泳池每年 4月份全面清理、修補 1 次設半年施1 對易銹蝕雨、污水井蓋刷1養次黑漆防銹護2 路燈注3 車柵、車架14 值班室、崗亭5 車位線、禁停線和標識重刷 次6 路障刷漆 1 次7 室外消防栓8 垃圾屋、池、中轉站（含垃 圾屋門鎖）每季垃圾車、垃圾桶每月噴水池每周兒童游樂設施平常如發覺問題,也應準時修理；六、配套設施定期保養像沒有一覽表（本體）配套設施定期保養像沒有一覽表（本體）類周序檢查內容別期號本8 年1 馬賽克外墻面清洗1 次體2 室外噴涂墻體、墻面噴涂1 次公5 年1 大理石條磚、瓷面磚墻體、墻用面設341 室內樓道、樓梯墻面全面修施補、粉刷或噴涂 1 次年養

18、2 頂棚全面保養、粉刷1 次護注七、3 樓梯、扶手全面修補、刷漆1次4 上、下雨污水管油漆1 次2 年1 樓頂鐵欄、避雷帶、公共防盜網油漆 1 次2 木門、窗油漆 1 次3 電子對講門刷漆 1 次1 木門、鐵門、防火門、鋁合金 窗、百葉窗、木窗1 年2 信報箱每年刷漆 1 次（依據需要）3 房屋標識（棟號、單元號、樓層號）每年重噴寫1 次4 設備房（水泵房、配電房、電 梯房）刷漆 1 次半年水箱清洗 1 次平常如發覺問題,也應準時修理；配套設施定期檢查項目一覽表配套設施定期檢查項目一覽表類別 周期序號檢 查 內 容本體年1 樓梯、扶手公用每2 墻體、墻面設施3 頂棚維修4 梁、柱、板主體養 護

19、八、5 公共門窗6 屋面隔熱層、防水層（雨 季前須另外檢查）7 樓板、地面磚8 全部消防栓（秋季）半年1 天面扶欄,避雷帶2 公共防盜網1 散水坡、雨沿臺、連廊每季2 通風口3 消防栓的開箱試水1 水箱、水池2 信報箱每月3 上、下雨污水管4 設備房（水泵房、 配電房、電梯房）5 消防栓半月公用電器每周電子對講門業主裝修違規記錄表業主裝修違規記錄表序 號業 主 姓 名裝修公司名稱裝修公司 聯 系 電 負責人 話業主負責 聯 系 電 人 話違規事項（是 /否）1. 超越物業治理批準之權限裝修；2. 施工人員出入小區不佩戴出入證；3. 施工現場未配備應由消防器材；4. 使用化學藥水氣味影響四周用戶

20、；5. 裝修粉塵污染小區環境；違 規 情 況6. 不按規定清運污泥；7. 違規使用電梯；8. 裝修噪聲影響四周用戶；9. 在洗手間亂倒污染物；10. 開門施工影響四周用戶；11. 盜用電力；12. 損壞小區設施；13. 盜用小區物品；14. 其他；處理措施處理結果 處理人：備注制表人：審核人：年月日九、住宅小區發電機運行記錄表住宅小區發電機運行記錄表小區名稱：年月日設備編號運行緣由累 計 運行時間設 備 負 責運 行 監 護本 次 運人人行時間開機前檢查項目柴油油位機油油位水 箱 水位選 擇 開 關輸 出 開 關電 瓶 液位置位置位記錄項目輸出電壓BC ：CA ：輸出電流B：C：AB ：A：頻

21、率轉速電 瓶 電壓機油油壓機油油溫水溫室內溫度通風系統及 其 響聲振動消防系統照明停 機 后檢查備注：十、電梯故障修理報告登記表電梯故障修理報告登記表小區名稱：登 記 時 報 告 人 / 記 故 障 電 位 置 及 處 理 完 成 驗 證間 錄人 梯編號 內容 結果 時間 人注 值班員接到報告及電梯日巡察發覺的需要修理問題均要登記在此表中；十一、 電梯修理記錄表 電梯修理記錄表小區名稱：樓號: 年月日終止時間修理人員電梯編號故障位置開頭時間故障緣由及內容：修理過程及安全措施：修理人：檢定結論（含技術參數功能） ：檢驗人：日期：備注：注 1.此表為參考表,也可以使用電梯分包單位的表 格；2.修理

22、后,機電部組織人員驗證檢定；十二、 公共天線保養記錄表 公共天線保養記錄表小區名稱：責任人年月日設 備 編修理人號項目保 養 情 況 及 處備注理結果樓層分支器、信 號夜壺終端板、信 號樓 層 與 住 戶 之 間連線緊固主 放 大 器 的 輸 入信號主 放 大 器 的 輸 出信號分 支 放 大 器 的 輸入信號分 支 放 大 器 的 輸出信號前 置 放 大 器 的 輸入信號前 置 放 大 器 的 輸出信號天 線 架 完 好 情 況天 線 架 的 方 向正確十三、 風機半年保養記錄表 風機半年保養記錄表小設 備區年月日名稱：設 備安 裝審 核責 任名稱編號位置人人型號額 定額 定轉速維 修風量功

23、率人保養記錄機身、機座、掌握箱內 外油漆及清掃保軸承潤滑檢查加全 面接地情形油堅固養電機端子箱內端主 接項子全面堅固觸頭目電 機 絕 緣相與相：相與記電阻地：錄運 轉 有 無運轉電流A 相B 相C異 常 聲 響相及振動軸運轉半小時后承運 轉指 示手感電機溫度溫電壓燈度風閥動作敏捷、牢靠（手手柄指示精確動、電動）溫 感 元 件閥門安裝堅固安裝正確投運半小時結論備 注十四、 水泵系統月度保養記錄表水泵系統月度保養記錄表小區名稱：編號年月日名稱保養人外 表 清主 電 路審核人螺 絲 緊潔固保養記錄接 觸 器手 動 盤滴 漏 水觸點轉檢查軸 承 溫運 轉 聲升 檢 查單 向 閥響并 補 加壓力表潤滑油

24、泵 自 動 泵 手 動 指 示 燈 啟停 啟停 外表注 在住宅小區水泵相應項中, 已做好保養的打 ,為 做好保養的打 ；十五、 水池、水箱清洗、消毒工作時間支配表 水池、水箱清洗、消毒工作時間支配表小區名稱：機停機范工 作水 質 化年月日工作停備注日期時間圍項目驗結果申報審核人主 任 / 經人理注工作項目內容包括清洗預備、防水、通風、刷洗、檢修、消毒、調試；十六、 配電柜檢修工作表配電柜檢修工作表小區名稱：年月日1 工作負責人（監護人）：值班電工：參與修理工作人員：2 工作任務及地點：日時分3 方案工作時間：自年月至年月日時分4 工作條件（停電或不停電） ：時分5 留意事項（安全措施） ：許可

25、開頭時間：年月日6 經理簽名：工作負責人：值班人：工作終止時間：年月日時分7 經理簽名：工作負責人：值班人：備注十七、 配電柜、掌握柜保養記錄表 配電柜、掌握柜保養記錄表小責任人區年月日名稱：設 備 編審核人號柜名保養人安 裝 位置保 養 項 目 清掃 絕緣 標識 接地 控 制 電 器 柜 體 與 外觀計 量 儀 器外表 隱 患 排 除 功 能 檢 定 保養時更換元件的名稱、規格：檢定結論（保養后帶負荷運行24 小時的狀況）：照明滅鼠藥消 防 保 全設施地面、墻 面清掃備注：十八、 干式變壓器保養記錄 配電柜、掌握柜保養記錄表小區年月日名稱：供設備電責 任保 養審 核編號范人人人圍額定功率電壓

26、冷 卻值方式項目外觀依 次二 次器 身及緊側 電側 電各 部固緣纜纜螺栓絕一次側電纜帶繞組相與相、相對地：電阻二次側電纜帶繞組相與相、相對地：測定電氣調 壓依次二 次聯接連 接電纜電 纜檢查片接頭接頭除銹輔助冷 卻測溫防 護元件部件風機及表罩檢查計消防設施檢查投運投運時間：日年月日情形至年月保養后帶負荷運行情形清掃機身：墻、地面：照明備注十九、 配套設施返修申請表 配套設施返修申請表 編號：房間號碼修理內容聯系電話經手人：客廳處理記錄門窗電路 其他年月日臥房天花板、地板及墻經手人：面門窗電路及上下水道 其他廚房天花板、地板及墻年月日經手人：面 門窗 電話、燃氣管道及 上下水道衛生間其他年月日天

27、花板、地板及墻經手人：面 洗用具 電路及上下水道 其他業主簽名：年月日治理處主任簽名：年月日年月日二十、 房屋接管驗收遺留問題統計表房屋接管驗收遺留問題統計表遺留項目名稱：統計 人：日期：棟號遺留問題簡述備注房號二十一、接管資料移交清單接管資料移交清單序號移交資料名稱單位數量備注接收人：移交人：二十二、業主（住戶）入住驗房表二十三、業主（住戶）入住驗房表序號：填表時間：業主（住工作單聯系備注戶）姓名位電話驗收頂 棚 墻面 地面門門鎖驗收項目照開關插防盜 窗戶 備注驗收項驗收項目前陽后陽備注項目窗天線插座明目座臺臺燈客廳地排水給水給洗滌洗滌 龍頭 廁所坐便坐花灑水煤氣煤氣天棚水表（度數）電表（度

28、 數）餐廳外墻面臥 1 地面臥 2 地漏臥 3 防盜網臥 4 照明燈廚房排水管衛生晾衣鉤間煤氣表驗收水便龍項目漏管管閘盒水管道閥門（底數）頭閥箱廚房衛生 間室內空門鈴電治理處看法：子氣配電對開箱講關器業主驗收看法 ; 業主簽字：樓官員簽字：注 1. 以上項目合格的打“ ” ,不合格的用文字簡要說明；2. 次表必需在領鑰匙之日起 3 天內交回治理處,否就后果自負； 3. 代表業主（住戶）驗房或代表單位集體驗房的驗收人必需在“ 備注欄” 內填寫驗 房 代表的姓名、聯系電話；u 住宅小區物業工程治理部治理方案一、住宅小區物業工程治理部方案的目的制訂住宅小區物業工程治理方案的目的是保持配套設施的良好狀態,確保配套設施正常運行,為住宅小區居民的生活穩固、和諧供應保證；二、住宅小區物業工程治理部職責分工監督,審批配套1. 治理部經理負責對配套設施的保養修理工作進行檢查、設施養護方案及其預算等；2. 修理班長負責配套設施臺賬的建立工作,解決技