1、房地產開發與經營（第二版） 呂萍 等編著房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材第7章 房地產開發項目可行性研究 本章在介紹了房地產開發項目可行性研究內容的基礎上，對房地產開發項目的財務評價、國民經濟評價、環境評價，以及不確定性分析等基本方法和內容進行了詳細的介紹。房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材本章內容提要重點問題房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材房地產項目的環境影響評價房地產項目的國民經濟評價房地產項目的風險承受能力分析房地產項目的財務狀況分析房地產可行性研究概述房地產可行性研究案例（一）房地產可行性研究

2、的概念 即在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法。7.1 房地產可行性研究概述房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材房地產可行性研究的目的 旨在使決策科學化、程序化，提高決策的可性， 并為項目的實施控制提供依據或參考。可行性研究的工作階段（一）投資機會研究：該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究分為一般投資機會研究和特定投資機會研究。一

3、般投資機會目的是指明具體的投資方向。持定投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變為投資建議，使投資者在進行投資決策時有據可依。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為土30，研究費用一般占總投資的0.2一0.8。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。（二）初步可行性研究初步可行性研究也稱預可行性研究。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括： 分析機會研究的結論在詳細資料的基礎上作出是否投資的決定； 是否有進行詳細可行性研究的必要； 在初步可行性研究階段需對以下內容進行粗略審查

4、：市場需求與供給、建筑材料供應情況、項目所在地區的社會經濟情況、項目位置及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算和項目財務分析等。 初步可行性研究階段投資估算精度可達土20，所需費用約占總投資的0.25一1.5。（三）詳細可行性研究 即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。 這一階段對建設投資估算的精度在土10，所需費用，小型項目約占投資的1 一3，大型復雜的工程約占0.2一1。（四）項目的評估和決策按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有

5、權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 項目評估是由決策部門組織或授權于專業認證機構，代表國家對上報的建設項目可行性研究報告做全面、科學的審核和再評估。房地產可行性研究的作用是投資決策的重要依據是項目審批的依據 是項目資金籌措的依據 是編制設計任務書的依據 是開發商與各方簽訂合同的依據 7.1 房地產可行性研究概述房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材 房地產可行性研究的基本內容7.1 房地產可行性研究概述房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材 項目概況 市場

6、分析和需求預測 規劃方案的優選 開發進度安排 項目投資估算 資金的籌集方案和籌資成本估算 財務評價 風險分析 國民經濟評價 結論房地產可行性研究的步驟詳細研究開發方案的設計和評價、選擇資料收集及市場調查組織準備第四步第三步第二步第一步編寫研究報告書第五步7.1 房地產可行性研究概述房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材房地產可行性研究報告的內容研究報告1 封面2 摘要3 目錄4 正文5 附件6 附圖7.1 房地產可行性研究概述房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材7.1+1 現金流量的構成一、現金流量的概念從內容上包括現金流入、現金流出、凈現

7、金流量 凈現金流量=現金流入現金流出現金流量不僅有本身的計量單位，還有一個時間單位，現金流量計算的時間單位為計息期。二、現金流量圖0123451000300300500500800時間例：某房地產公司有個投資方案，壽命期為4年，項目初始投資為100萬元，每年收益為60萬元，每年的運營成本為20萬元。試繪制該方案的現金流量圖。0123410060206020年606020207.1+2 資金的時間價值與資金等值的計算一、資金時間價值的概念 不同時間發生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。 今天的1元錢比一年以后的1元錢更值錢。 在投資分析中，對資金時間價值計算方法與銀行利息的計算方法相同

8、。銀行利息即是資金時間價值的一種表現方式。銀行利率可以看成是資金的投資報酬率。二、利息與利率利息是指放棄資金使用權應該得到的回報（存款利息）或者指占有資金使用權應該付出的代價（貸款利息）利息可以按年、季度、月、日等周期計算，這種計算利息的時間單位稱為計算周期。利息是根據利率來計算的。利率是一個計算周期內所得到的利息額與借貸資金額（即本金）之比。通常用 i 表示。1、單利計息單利計息就是每期均按原始本金計算利息，利息不再計算利息。例：某人存入銀行2000元，存款利率為4%，存三年，按單利計息，3年后此人能從銀行取出多少 錢？2、復利計息復利計息是指對一個計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計

9、的利息進行計息。即所謂的“利滾利”銀行貸款通常按復利計息。計息周期期初本金本期利息期末本利和1ppi2P(1+i)P(1+i)i3P(1+i)2P(1+i) 2inP(1+i)n-1P(1+i)n-1i考慮資金時間價值而計算資金的投資收益時，同樣可以用單利的方式，也可以用復利的方式。如果沒有特殊說明，習慣上按復利計算。三、資金等值計算不同時間發生的等額資金在價值上是不等的，把一個時點上發生的資金金額折算成另一個時點上的等值金額，稱為資金的等值計算。把將來某時點發生的資金金額折算成現在時點上的等值金額，稱為“折現”或“貼現”。將來時點上發生的資金折現后的資金金額稱為“現值”記為P。與現值等價的將

10、來某時點上的資金金額稱為“將來值”或“終值”記為F。年金（A）：連續出現在各計息周期期末的等額支付金額。1、一次支付資金等值計算公式現值與將來值之間的換算其中 i 是反映資金時間價值的參數，稱為“折現率”。以上兩式亦可記作：12nn10P（現值）12nn10F（將來值）0123451000300300500500800時間假定利率（投資收益率）i =10%，則：1、在第1年年末，與第3年末500萬元等值資金是多少？2、在項目終點，與第2年300萬元等值資金是多少？3、在項目起始點，與第4年 500 萬元等值資金是多少？4、在第4年末，與第2年300萬元等值資金是多少？某項目的壽命周期為5年，其

11、凈現金流量圖如下（單位萬元）：例題1、在第1年年末，與第3年末500萬元等值資金是多少？2、在項目終點，與第2年300萬元等值資金是多少？3、在項目起始點，與第4年 500 萬元等值資金是多少？4、在第4年末，與第2年300萬元等值資金是多少？解： 1、P=500（1+10%） 2 2、F=300（1+10%）3 3、P= 500（1+10%）4 4、F=300（1+10%）20123451000300300500500800時間常用資金等值計算公式2、等額年值與現值之間的換算亦可記作：若 則：12nn10A A A A（等額年值）12nn10P（現值）年金與現值的計算12nn10A A A

12、A（等額年值）12nn10P（現值）常用資金等值計算公式3、等額年值與將來值之間的換算其中 A 是從第 1 年末至第 n 年末的等額現金流序列，稱為“等額年值”。以上兩式亦可記作：12nn10A A A A（等額年值）12nn10F（將來值）1、某人每年存入銀行30000元，存5年準備買房用，存款利率為3%，問：5年后此人能從銀行取出多少錢？2、某人想在5年后從銀行提出20萬元用于購房，若銀行年存款利率為5%，那么此人現在應每年存入銀行多少錢？3、某人向銀行申請了30萬元住房抵押貸款，貸款利率為6%，貸款期限為20年，采取等額本息的還款方式，則此人每月應歸還銀行本息額為多少錢？4、某家庭預計今

13、后10年內的月收入為10000元，如果其中的30%可用于支付銀行抵押貸款的月還款額，若年貸款利率為6%，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？#14.1、A=30000，i=3%,n=52、F=200000, i=5%,n=53、 P=300000, i=6%120.5%, n=12202404、A100000.33000， i=6%120.5%, n=1210120#14.7.2 房地產項目的財務狀況分析房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材效率型指標價值型指標財務凈現值財務凈年值費用現值費用年值財務凈現值率投資報酬率財務內部收益率投資回收期指標體系期限型指標房

14、地產項目反映財務狀況的指標體系項目類型盈利能力指標償債能力指標靜態指標動態指標開發投資成本利潤率財務內部收益率借款償還期投資利潤率財務凈現值利息備付率資本金利潤率動態投資回收期償債備付率靜態投資回收期資產負債率置業投資投資回報率財務內部收益率現金回報率財務凈現值靜態投資回收期動態投資回收期項目財務評價指標體系房地產項目反映財務狀況的指標計算 財務凈現值 財務內部報酬率 投資收益率 靜態投資回收期和動態投資回收期7.2 房地產項目的財務狀況分析房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材 財務凈現值（Net Present Value, NPV） 是指將項目壽命期內的凈現金流

15、量，用一個設定的折現率逐期折現的現值的代數和。數學表達式為： FNPV項目在起始時間點的財務凈現值； CI-CO凈現金流量； 折現率，可以選用行業基準收益率或期望的預期收益率 如果 FNPV0，則項目可以被接受； 如果 FNPV0，則項目應該被拒絕。7.2 房地產項目的財務狀況分析房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材；凈現值計算示例上例中 i =10% , NPV137.24亦可列式計算：NPV1000300（P/A ，10 ，5） 10003003.791137.24 財務內部報酬率(Internal Rate of Return) 是指使項目凈現值等于零的折現率

16、。公式為： 項目在第t年的凈現金流量； 項目開始進行的時間點。7.2 房地產項目的財務狀況分析房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材如圖所示：計算FIRR的一般步驟如下：第一步：初略估計FIRR的值。為了減少試算次數，可先令i0，用凈現金流量的和與投資總額之比來粗略估計FIRR。第二步：如下圖所示，分別計算與i1、i2(i1i2)對應的凈現值FNPV1和FNPV2，FNPV10,FNPV20。第三步：用線性插入法計算IRR的近似值，其公式如下：計算IRR的試算內插法NPV1NPV2NPV0ii2i1IRRi2 i1IRRi1NPV1NPV1| NPV2|IRR計算公式

17、： 課堂習題已知某投資項目的凈現金流量如下表所示。求該項目的財務內部收益率，并判斷項目是否可行。基準收益率為12%。單位：萬元取i120%，試算得到：NPV115.47萬元取i221%，試算得到：NPV217.60萬元代入插值法公式：FIRR20.47% 投資收益率 是指項目在正常年份的凈收益或項目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分數表示，計算公式為： 投資收益率年凈收益投資總額 其中投資總額包括固定資產投資、投資方向調節稅、建設期利息和流動資金投資。凈收益額可以為繳納所得稅前的利潤總額，也可以為繳納所得稅后的凈利潤。所以投資收益率可以分為稅前投資收益率和稅后投資收益率。 7.2

18、 房地產項目的財務狀況分析房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材 靜態投資回收期和動態投資回收期 投資回收期是指項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間。靜態投資回收期（ ） 即在不考慮時間因素影響的條件下，項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間。公式為：7.2 房地產項目的財務狀況分析房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材7.2 房地產項目的財務狀況分析房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材動態投資回收期（ ） 即項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標。對房地產開發項目來說，

19、動態投資回收期自開發投資起始點算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份。其計算公式為： 動態投資回收期以年表示，其詳細計算公式為： 房地產開發項目建設投資預測與分析 房地產開發項目的預測主要包括對項目的銷售預測和開發建設投資數據的預測。 預測方法根據預測的性質劃分，包括定性預測和定量預測兩種。 7.2 房地產項目的財務狀況分析房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材 四、房地產開發建設投資估算方法7.2 房地產項目的財務狀況分析房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材土地費用前期工程費基礎設施建設費 房屋開發費 公共配套設施建設

20、費開發間接費tt管理費銷售費用財務費用其他費用稅金及政府收費不可預見費 項目總投資估算表 單位：萬元序號項目總投資估算說明1開發建設投資1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費用前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發間接費管理費用財務費用銷售費用開發期稅費其他費用不可預見費房地產開發項目租售方案及租售收入的測算7.2 房地產項目的財務狀況分析房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材租售方案一般應包括以下幾個方面的內容： 租售方式的選擇、租售面積比例的確定 可出租面積、可出售面積和可以分攤的建筑面積及 各自

21、在建筑物中的位置 出租和出售的時間進度安排 租金和售價水平的確定 收款計劃的確定.北緯28可行性研究報告.doc 風險與房地產項目風險 風險 從房地產投資的角度來說，風險是未來實際收益與預期收益的偏差和可能性大小。通常情況下，人們把風險劃分為： - 對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統風險 - 僅對市場內個別項目產生影響、投資者可以控制的個別風險7.3 房地產項目的風險承受能力分析房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材房地產項目風險 房地產項目風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產管理的復雜性四個方面。 - 房地產投資

22、的系統風險 如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等； - 房地產投資的個別風險 包括收益現金流風險、未來經營費用風險、資本價值風險、時間風險、持有期風險。7.3 房地產項目的風險承受能力分析房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材 主要的不確定性分析方法1、盈虧平衡分析確定盈利與虧損的臨界點2、敏感性分析分析不確定因素可能導致的后果3、概率分析對項目風險作直觀的定量判斷7.3 房地產項目的風險承受能力分析房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材（一）盈虧平衡分析1、盈虧平衡分析的含義 盈虧平衡分析是對

23、投資項目中的各變量(開發或銷售量、成本、銷售利潤等)進行綜合分析的一種技術經濟分析方法，廣泛應用于經營分析、成本管理和方案選擇等領域。 盈虧平衡分析也叫量本利分析、盈虧平衡分析、保本分析、損益平衡分析等。2、 盈虧平衡分析的數學模型銷售收入單位售價銷量銷售稅金銷售收入稅率單位售價銷量銷售稅率總成本變動成本固定成本單位變動成本產量固定成本利潤銷售收入銷售稅金總成本利潤單位售價銷量單位售價銷量銷售稅率 單位變動成本銷量固定成本 單位售價銷量（1銷售稅率）單位變動成本銷量 固定成本設：Z利潤；P單位售價；Q產（銷）量；r銷售稅率；Cv單位變動成本；CF固定成本。則上述公式可表示為：ZPQ（1r）CV

24、QCF盈虧平衡點是項目不虧不盈時的狀態，令ZPQ（1r）CVQCF 0即可求出盈虧平衡狀態時的各項數值。1）平衡點銷量Q0CF/P（1r）CV2）平衡點銷售收入S0Q0PCFP/P（1r）CV3）平衡點單價P0（CVQCF）/Q（1r） （二） 敏感性分析 敏感性分析是研究和預測項目的主要變量發生變化時，導致項目投資效益的主要經濟評價指標發生變動的敏感程度的一種分析方法。 如果某變量變化幅度很小但對某主要經濟評價指標的影響極大，則認為項目對該變量的不確定性是很敏感的。反之，則是不敏感的。1、敏感性分析的目的和作用1）尋找敏感性因素，觀察其變動范圍，了解項目可能出現的風險程度，以便集中注意力，重

25、點研究敏感因素產生的可能性，并制定出應變對策，最終使投資風險減少，提高決策的可靠性。2）計算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度(或極限值)，或者說預測出項目經濟效益變化的最樂觀和最悲觀的臨界條件或臨界數值，以此判斷項目是否可行。3）可以對不同的投資項目(或某一項目的不同方案)進行選擇，一般應選擇敏感程度小、承受風險能力強、可靠性大的項目或方案。敏感性分析的方法(1)單因素敏感性分析 (2)多因素敏感性分析2.單因素敏感性分析的步驟1)選擇需要分析的變量敏感性分析的變量通常有：項目投資額、租售價格(可以導致銷售收入、租金收入的變化)、經營費用或成本、建設周期、投資收益率、建筑面積、出租率或空置率

26、等。2）確定分析指標經常使用的指標是凈現值、內部收益率、開發商利潤和投資回收期等。 3)研究并確定各變量的變動范圍，并列示各變量不同的變化幅度（如5%、10%等）或不同取值的幾種狀態。然后計算這種變化對經濟評價指標的影響數值。2.單因素敏感性分析的步驟4) 確定敏感性因素，然后對敏感性因素進行排序，找出對項目影響最大的敏感因素。5）提出控制敏感性因素的建議。P194案例 敏感性分析的局限性1敏感性分析對項目的不確定因素只能作程度上的評價，而不能對其大小測定。2.對各種風險因素變化范圍的確定是模糊的、人為的，主觀性強，缺乏科學性。3.在分析某一因素的變動中，是以假定其他因素不變為前提的，這種假定

27、條件，在實際經濟活動中是很難實現的，因為各種因素的變動都存在著相關性。（四）概率分析盈虧平衡分析及敏感性分析的不足1、基本概念 隨機現象、隨機事件概率：出現某種隨機事件的次數與各種可能出現的隨機事件的次數總和的比值稱為某一隨機事件的概率。P(X):隨機事件X可能出現的概率概率的基本特征：2、概率分析的步驟(1) 列出各種要考慮的不確定因素。(2)預計各種不確定因素可能發生的情況。(3) 分別確定每種情況出現的可能性，即概率，并且使概率之和為1。(4)分別求出各種可能情況下的財務凈現值、加權平均值和期望值。(5) 計算凈現值大于零和等于零的累計概率。 國家對擬建項目的考慮除了項目本身對開發商的影響外，還要綜合考慮對社區、城市環境、發展方向及資源的有效配置，因此要進行國民經濟評價。7.4 房地產項目的國民經濟評價房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材財務評價與國民經濟評價比較 7.4 房地產項目的國民經濟評價房地產開發與經營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規劃教材項目財務評價國民經濟評價目標利潤最大化國民經濟效益最大化出發點經營項目的開發商國民經濟價格現行價格影子價格（包括影子工資和影子匯率）折現率基準收益率或期望收益率社會折現率外部費用和外部效益不考慮考慮計算指標財務評價指標國民經濟評價指標 環境影響評價的概念 是指對規劃和建設項目實施后可