1、商業(yè)地產(chǎn)運營方案初稿二零一一年三月二十七日本文為網(wǎng)上收目集整理，如需錄要該文檔得朋友，歡迎下載使用精品文檔，word文檔一、西安商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特點1二、市場調(diào)研2三、盈利模式51、常態(tài)模式2、投資擔(dān)保商業(yè)四、組織設(shè)置41、崗位設(shè)置2、崗位職責(zé)3、管理制度五、開展目標31、商業(yè)開展目標-行業(yè)地位銷售收入市場占有率等2、商家開展目標主力店及次主力店3、團隊建設(shè)目標TOC o 1-5 h z六、本錢效益分析61、本錢年度資金投入及人員投入方案2、效益-年度凈收益七、風(fēng)險控制7八、財務(wù)方案8九、融資說明10新增資金來源一、西安商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及特點1、獨家持有經(jīng)營西安目前的大型商業(yè)工程局部以獨家持有

2、自主經(jīng)營為主，局部選擇自主經(jīng)營加分割小面積出售，后者將逐漸的被淘汰。西安對外銷售的大型商業(yè)工程，如時代盛典、東方之星、東方龍安南城、騾馬市商業(yè)步行街、西安唐人街步行街、立豐國際購物廣場、雁塔文化新天地等，雖然大多數(shù)只是銷售一局部，但是銷售狀況都不好。并且分割成小面積銷售出去，難以保證經(jīng)營的整體性和連續(xù)性，不利于商場的開展和成熟。2、商業(yè)的多樣化開展大型商場往往都是多業(yè)態(tài)的開展，不再局限于某種單一的商業(yè)。如騾馬市商業(yè)步行街既有百貨，又有超市，還有星巴克、面包新語、必勝客、豪客天食等餐飲，電影院、溜冰場、籃球場等。而立豐國際購物廣場有百盛、沃爾瑪超市、麥當(dāng)勞、紅葉電影院、蘇寧電器等也是多業(yè)態(tài)并存。

3、雁塔文化新天地是服裝為主題，但是有運動場、餐飲、電影院、數(shù)字娛樂城、電玩城等。開元商場原來只是服裝類的大商場，但是后來就有了麥當(dāng)勞、御品軒等餐飲，后來在七層做了餐飲和電玩城。商業(yè)的開展越來越趨于多樣化。3、市場更加細分更加個性化商場內(nèi)部的業(yè)態(tài)分布上，更加細分。這點不僅表達在不同類別的業(yè)態(tài)越來越多，而且在同一種業(yè)態(tài)內(nèi)部，逐漸開始細分出更多的品類。還有一些商場開始專注于單一的細分市場，形成主題商業(yè)，如雁塔文化新天地，只做潮流、休閑服飾。個性化的需求也逐漸的被重視，局部商場有個性服飾和另類服飾，滿足消費者獨特的需求。4、大型商場多有主力店入駐目前的大型商場大多都有主力店入駐，以此來帶動整體商場的人氣

4、。如時代盛典有百盛，東方龍安南城有家樂福，騾馬市商業(yè)步行街有沃爾瑪超市，立豐國際購物廣場有百盛和沃爾瑪超市。主力店的入駐，往往能夠迅速帶動整體商場的人氣，對商場的快速開展和成熟，有極大的促進作用。商業(yè)地產(chǎn)的開展一般過程及商圈形成參考以下附表附表一：商業(yè)地產(chǎn)的開展階段開展階段階段一階段二階段三階段四原始形態(tài)傳統(tǒng)商業(yè)現(xiàn)代商業(yè)廣義商業(yè)特點消費者對價格敏感滿足單一購物需求綜合商業(yè)形態(tài)滿足多種需求轉(zhuǎn)型商業(yè)形式，個性消費表現(xiàn)形態(tài)馬路市場、地攤、集貿(mào)市場百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場、超市、街鋪零售店ShoppingMall、大型購物中心、專賣店、精品店旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流人均GDPRMB低于1100110

5、0-20002000-44004400以上附表二：商圈形成與開展起步期快速開展期結(jié)構(gòu)調(diào)整期穩(wěn)步開展期開展階段市場表現(xiàn)各個居住區(qū)、交通會聚點出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速開展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)模化商業(yè)形式演變規(guī)模化商業(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場經(jīng)營模式自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪根本市場化，經(jīng)營和銷售同時存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主經(jīng)營業(yè)態(tài)百貨為主專業(yè)市場餐飲、休閑休閑、娛樂贏利模式營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入標志節(jié)點城市開展較為洛后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完

6、善，集中市場、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)開展，新商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機構(gòu)進入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升二、市場調(diào)研為什么要市場調(diào)研？要答復(fù)這個問題首先我們需要了解客戶需要什么？他們最關(guān)心什么？1、宏觀環(huán)境調(diào)研調(diào)研框架調(diào)研內(nèi)容細項內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)研城市經(jīng)濟開展環(huán)境城市的經(jīng)濟開展水平、城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲蓄和信貸水平、消費支出水平模式和消費結(jié)構(gòu)狀況城市人口環(huán)境包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，咼收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況，居民的職業(yè)特征及年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)特征等人文環(huán)境包括價值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣

7、等商業(yè)環(huán)境包括城市零售消費總量；城市主要商業(yè)區(qū)的分布狀況及其規(guī)模、性質(zhì)、商圈特征；城市商業(yè)網(wǎng)點的密度及其分布特點；主要的大型零售商店和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況等其他宏觀環(huán)境包括城市的規(guī)劃環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)環(huán)境、城市的自然資源生態(tài)等2、工程地段環(huán)境調(diào)研調(diào)研框架調(diào)研內(nèi)容細項內(nèi)容工程地段環(huán)境調(diào)研周邊居民環(huán)境A.地段交通環(huán)境B.地段交通道路的性質(zhì)C.地段交通輻射的區(qū)域D.地段交通車流狀況E.工程地塊交通條件狀況F.其他對外交通設(shè)地段商業(yè)環(huán)境地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的類型。地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的經(jīng)營規(guī)模、銷售規(guī)模。地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)商業(yè)構(gòu)成及業(yè)態(tài)組合情況。地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的規(guī)劃布局及租金水平等地段區(qū)位特征包括地段所

8、在的區(qū)域性質(zhì)、特征以及在城市中的地位等地段未來規(guī)劃狀況包括地段區(qū)域未來的交通規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、居住區(qū)規(guī)劃及其他公共設(shè)施的規(guī)劃狀況等工程地段開發(fā)條件包括工程地段的形狀、高差、可進入性、可視性等物理條件3、工程商圈調(diào)研調(diào)研框架調(diào)研內(nèi)容細項內(nèi)容商圈范圍確實定商圈分類標準。商圈范圍確定。商圈分析商圈消費者的人口統(tǒng)計特征，包括人口規(guī)模與密度、人口的年齡結(jié)構(gòu)和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業(yè)分布、人口收入水平、商圈中商品零售總額等。商圈消費者的社會特征，包括商圈居民的社會水平、社會階層、家庭生命周期、時間分配等。商圈消費者的心理因素，包括認知程度、行為傾向以及期望的經(jīng)營形式等工程商圈調(diào)研經(jīng)營者調(diào)研分析

9、包括各類商戶的承租能力、承租條件、對工程的要求等消費者調(diào)研消費者消費心理習(xí)俗、冋步、偏愛、經(jīng)濟、好奇、經(jīng)濟、便利、美觀、求名等和購置行為習(xí)慣、理智、感情、沖動、經(jīng)濟、隨意等調(diào)研；消費者的媒介喜好狀態(tài)；消費者對行業(yè)/產(chǎn)品了解程度包括功能、特點、價格、包裝等；消費者對品牌的意識、對本品牌及競爭品牌的觀念及行為差異；消費者分布地域、行業(yè)等及特性年齡、收入、職業(yè)等工程周邊競爭對手調(diào)查競爭對手商業(yè)物業(yè)形態(tài)臨街鋪面、商場競爭對手商業(yè)物業(yè)相關(guān)配套物業(yè)結(jié)構(gòu)、車庫、車位等競爭對手商業(yè)物業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)競爭對手商業(yè)物業(yè)招商、銷售模式競爭對手物業(yè)招商、銷售情況工程周邊人流情況，人流頂峰分布時間段三、贏利模式商業(yè)地產(chǎn)其實是

10、一個進入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。平均下來，全世界的房地產(chǎn)公司，只有23%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)，在中國的比例就更少，少于1%。商業(yè)地產(chǎn)是一個復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)行業(yè)，也不是商業(yè)行業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，非常復(fù)雜。目前國內(nèi)運營比擬成熟的模式有以下幾種：常態(tài)模式1、整體出售-特點是資金回籠快，但不利于商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營2、整體出租-特點是主要是租金收益，周期長，風(fēng)險大，但可以獲得增值、持續(xù)現(xiàn)金流及抵押貸款3、局部出售、主力出租-特點主力出租一帶來人氣一提升價位一局部出售一獲得更高的經(jīng)營收益4、整體持有-實力公司獨有5、混合運作-a、保底+營業(yè)額提成模式b、參股經(jīng)營模式6、產(chǎn)權(quán)式商鋪-參與開發(fā)投資

11、擔(dān)保商業(yè)地產(chǎn)運作模式結(jié)合市場情況及公司現(xiàn)狀，建議未來三年盈利模式的開展路線如下第一年度第二年度第三年度贏利模式籌備期0-3月投資擔(dān)保+整體出售整體出售+整體持有整體持有開展期3-6月投資擔(dān)保+整體出售成熟期6-9月整體出售+局部出租備注：籌備期以投資擔(dān)保的形式為切入點有以下幾點利于公司整體開展1、可以確保二手房局部利潤不外流2、為商業(yè)地產(chǎn)運作提供一定資金保障3、形成銷售板塊各個環(huán)節(jié)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)環(huán)相扣4、通過投資擔(dān)保市場運作確保商業(yè)地產(chǎn)根本運營本錢5、確保二手房、商業(yè)地產(chǎn)交易過程中資金平安性四、組織設(shè)置1、組織架構(gòu)1、崗位職責(zé)董事長召集和主持董事會議，組織討論和決定公司的開展戰(zhàn)略、經(jīng)營方針、年度方案

12、、財務(wù)預(yù)算、投資及日常經(jīng)營工作的重大事項；審核公司機構(gòu)調(diào)整和重大管理制度改革方案，提交董事會審核、審批；審核總經(jīng)理提出的各項開展方案及執(zhí)行結(jié)果；對公司總經(jīng)理和高層人員的工作進行考核和監(jiān)控；定期審閱公司的財務(wù)報表和其它重要報表，按規(guī)定對公司的重大財務(wù)支出和資金事項進行審核、審批；簽署公司的出資證明書、投資合同書及其它重大合同書、報表與重要文件、資料；在日常工作中對公司的重要業(yè)務(wù)活動給予指導(dǎo)和監(jiān)控；總經(jīng)理負責(zé)整個公司商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)執(zhí)行、效勞品質(zhì)及本錢效率控制等目標達成，全面監(jiān)管日常業(yè)務(wù)。規(guī)劃、管理、控制商業(yè)地產(chǎn)的運作，采取有效、高效的方法到達品質(zhì)與本錢的目標。籌劃師負責(zé)房產(chǎn)工程的市場調(diào)研和咨詢籌劃

13、負責(zé)工程整合設(shè)計、建設(shè)、營銷、廣告、效勞等資源，制定籌劃方案負責(zé)工程產(chǎn)品銷售工作負責(zé)工程運營和物業(yè)管理工作負責(zé)工程前期調(diào)研及籌劃，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)招商主管負責(zé)整個工程的招商及銷售工作負責(zé)各大商家的建立和維護工作負責(zé)和物業(yè)部門之間的配合，到達資源配置合理化其它職位描述暫定3、管理制度暫定五、開展目標1、商業(yè)開展目標a、開展目標目前在西安市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有600多家、注冊于陜西省而在西安市管轄范圍內(nèi)，擁有工程開發(fā)及辦事處的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約500多家。業(yè)務(wù)開展初期，將整個房產(chǎn)市場劃分為7個區(qū)域，每個區(qū)域按房產(chǎn)工程分布密度指定專人負責(zé)進行會員業(yè)務(wù)開展。區(qū)域商業(yè)工程個方案進度家籌備期0-3

14、月開展期3-6月成熟期6個月后城東3111城西2011城南5122浐灞3111曲江4112咼新6123城北2011總計255911每個業(yè)務(wù)區(qū)域負責(zé)本區(qū)域商業(yè)的開發(fā)、維護及效勞，商業(yè)入會談判、合作協(xié)議簽定，產(chǎn)品售后效勞及維護，根據(jù)市場及業(yè)務(wù)統(tǒng)計分析區(qū)域特性，并定期作出分析報告。b、工程開發(fā)途徑1、借助自身二手房門店及業(yè)務(wù)員開發(fā)2、與物業(yè)公司合作3、與開發(fā)商合作4、政府部門5、網(wǎng)絡(luò)、廣告開發(fā)2、商家開展目標目前在全國范圍經(jīng)營的大小商家很多、業(yè)務(wù)開展初期，將整個業(yè)態(tài)劃分為主力店沃爾瑪、KFC麥當(dāng)勞、國美電器、大型購物廣場等和次主力店便利店、餐飲、咖啡店、酒吧等，每種業(yè)態(tài)按需求指定專人負責(zé)進行會員業(yè)務(wù)

15、開展。a、各階段各種業(yè)態(tài)開展目標：類別初期階段業(yè)態(tài)目標家方案進度家籌備期0-3月開展期3-6月成熟期6個月后主力店3331020次主力店90103050總計123134070b、招商途徑根據(jù)工程定位具體籌劃實施3、團隊建設(shè)目標根據(jù)商業(yè)開展目標及商家開展目標制定團隊建設(shè)方案類別方案進度家籌備期0-3月開展期3-6月成熟期6個月后管理人員112業(yè)務(wù)人員51020總計61122六、本錢效益分析1、本錢A、辦公本錢：辦公場地房屋租金100平方/45元計算物業(yè)、水、電等合計0.5萬年度總費用：4500*12+5000=5.9萬B、人員本錢人員費用總計經(jīng)理客戶經(jīng)理商業(yè)客戶經(jīng)理商家業(yè)務(wù)人員數(shù)量11120單價

16、10000500050001800合計10000元5000元5000元3600055000元年度人員本錢總計：*12=66萬C、辦公用品：辦公桌椅10套、電腦10臺、文件柜1個共計2.5萬D、交通工具：汽車一輛E、其它本錢：1萬初步預(yù)算年度本錢共計萬2、收益精品文檔，word文檔本文為網(wǎng)上收集整理，如需要該文檔得朋友，歡迎下載使用年度方案周轉(zhuǎn)25個小型商業(yè)地產(chǎn)，每個工程標的額按300萬計算，回報率按10%到15%計算，回報區(qū)間為30萬到45萬之間。年度收益率：25*30萬=750萬至25*45萬=1125萬備注：年度收益率沒包含工程包裝，廣告費用及投資本錢年利率和時機本錢七、風(fēng)險控制請詳細說明該工程實施過程中可能遇到的風(fēng)險，包括政策風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險、市場開拓風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、匯率風(fēng)險、投資風(fēng)險等。以上風(fēng)險如適用，每項要單獨表達控制和防范手段暫定八、財務(wù)方案產(chǎn)品形成規(guī)模銷售時，毛利潤率為%，純利潤率為%。請?zhí)峁何磥?3年工程盈虧平衡表未來13年工程資產(chǎn)負債表未來13年工程損益表未來13年工程現(xiàn)金流量表第一年每個月計算現(xiàn)金流量，共12個月，第二年每季度計算現(xiàn)金流量，共四個季度，第三、四、五年每年計算現(xiàn)金流量，共三年每一項財務(wù)