1、煙臺(tái)市飛龍建筑開發(fā)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估案例分析：崔文峰 實(shí)踐：煙臺(tái)順達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估：264001摘要：煙臺(tái)市宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)擬對(duì)其所擁有的位于萊山區(qū)濱海路以南前七夼村段住宅用地進(jìn)行出讓，本案例分析就該宗地塊在確定出讓底價(jià)評(píng)估過(guò)程中的估價(jià)項(xiàng)目背景以及碰到的技術(shù)問(wèn)題展開分析和探討，并就難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的分析并提出了相應(yīng)的技術(shù)處理解決方法。： 出讓底價(jià) 基準(zhǔn)地價(jià) 系數(shù)修正文：假設(shè)開發(fā)法第一部分評(píng)估項(xiàng)目的背景一、估價(jià)目的本次評(píng)估的目的是為委托方提供估價(jià)對(duì)象的價(jià)格事宜提供客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價(jià)格參考依據(jù)。二、宗地概況根據(jù)委托方提供資料，待估宗地位于萊山區(qū)濱海路以南前七夼村段，用途為住宅用地，用地

2、面積為 1679.4 平方米。待估宗地的實(shí)際開發(fā)程度為紅線外“七通”（通路、通電、供水、排水、通訊、通暖、通氣）和宗地內(nèi)土地平整。本次評(píng)估土地面積為 2700 平方米,設(shè)定用途為住宅，設(shè)定土地使用權(quán)截止日期為 2068 年 12 月 14 日。該宗地東臨前七夼村用地，南臨觀海路，北臨天鴻花園用地，西鄰煙臺(tái)市望海派出所用地。待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日的實(shí)際開發(fā)程度為宗地外達(dá)到“七通”（通路、通電、供水、排水、通訊、通暖、通氣）和宗地內(nèi)土地平整。三、地價(jià)定義所評(píng)估的待估宗地地價(jià)是指在估價(jià)基準(zhǔn)日 2007 年 8 月 1 日,評(píng)估設(shè)定宗地外達(dá)到 “七通”（通路、通電、供水、排水、通訊、通暖、通氣）和宗地內(nèi)

3、土地平整、用途為住宅、類型為出讓的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格。第二部分一、估價(jià)方法的確定評(píng)估項(xiàng)目估價(jià)方法的技術(shù)難點(diǎn)及解決方案根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18408-2001），通行的宗地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、假設(shè)開發(fā)法、成本近法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。待估宗地位于萊山區(qū)濱海路以南前七夼村段，處于煙臺(tái)市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，故選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。又該土地為待開發(fā)空地，適合采用假設(shè)開二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修技術(shù)難點(diǎn)及解決方案1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修據(jù)煙臺(tái)市人民存在一定滯后性

4、。關(guān)于煙臺(tái)市市區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)及調(diào)整出讓土地收益標(biāo)準(zhǔn)，基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于 2005 年 10 月 28 日，土地開發(fā)程度為紅線外“五通”，紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下不同級(jí)別，不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價(jià)。由于本次估價(jià)采用的是 2005 年度的基準(zhǔn)地價(jià)，隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，尤其是煙臺(tái)市近年來(lái)對(duì)萊山區(qū)重點(diǎn)開發(fā)政策的實(shí)施，萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已日趨成熟，地價(jià)升值明顯，采用 2005 年確定的基準(zhǔn)地價(jià)存在一定的滯后性。為解決這個(gè)問(wèn)題，本次估價(jià)在期日修正時(shí)，適當(dāng)采用了的利率來(lái)確定修正系數(shù)，從一定角度上了該宗地的測(cè)算結(jié)果，經(jīng)對(duì)周邊地區(qū)詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)映區(qū)域價(jià)值的表現(xiàn)。和綜合分析后，認(rèn)為通過(guò)技術(shù)

5、處理后的價(jià)格能更好地反三、假設(shè)開發(fā)法技術(shù)難點(diǎn)及解決方案1、商業(yè)售價(jià)的確定存在不確定性。按照規(guī)程要求，售價(jià)的確定要通過(guò)市場(chǎng)比較法來(lái)確定。但由于宗地周邊相似比照物銷售較少，難以找到 3 個(gè)以上的可比案例，為解決這個(gè)問(wèn)題，況、環(huán)境及市場(chǎng)價(jià)值，確定宗地開發(fā)后的總價(jià)值。致電了周邊類似用途的銷售情2、本地房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上涉及的費(fèi)用存在一定的不平衡性。房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上涉及的費(fèi)用主要有：獲取土地階段費(fèi)用：包括拍賣傭金、交易服務(wù)費(fèi)、契稅、評(píng)估費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、登記費(fèi)；勘察設(shè)計(jì)及報(bào)建費(fèi)用：可行性研究費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖劃費(fèi)；報(bào)建費(fèi)用：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全檢查費(fèi)、人防費(fèi)、消防費(fèi)、規(guī)；建設(shè)階段費(fèi)用：施工招標(biāo)

6、費(fèi)、施工用水、用電費(fèi)、辦理預(yù)售證費(fèi)用；銷售交房階段費(fèi)用：宣傳費(fèi)用、登記費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)、土地過(guò)戶費(fèi)；以及整個(gè)過(guò)程中的用。由于費(fèi)用種類繁多，各類房地產(chǎn)開發(fā)商交納的費(fèi)用種類以及比例也各有不同，本次估價(jià)的費(fèi)用取值參照行業(yè)的平均水平，另參照規(guī)程的相關(guān)要求綜合確定，經(jīng)多次對(duì)比分析，該取值具有一定的合理性。3、容積率的取值存在一定不確定性。由于在估價(jià)期日宗地容積率尚未明確，本次評(píng)估參照區(qū)域的平均容積率并綜合參考行業(yè)的平均容積率確定。四、土地價(jià)格的確定1、假設(shè)開發(fā)法的結(jié)果確定所謂假設(shè)開發(fā)法，就是指在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、等費(fèi)用后，以價(jià)

7、格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地的法。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，其剩余法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-利息-稅費(fèi)-開發(fā)商利稅2、基準(zhǔn)地價(jià)法的結(jié)果確定：所謂基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修，就是指在求取一宗待估宗地價(jià)格時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平，參照與待估宗地相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正說(shuō)明表，根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個(gè)別條件、土地使用年限、市場(chǎng)行情、容積率、微觀區(qū)位條件等，確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)的法，其基本公式為：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估的宗地地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)）基準(zhǔn)地價(jià)K1K2k3（1+K）式中：K1 K2Kk3期日修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù)影響地價(jià)區(qū)域容

8、積率修正及個(gè)別修正系數(shù)之和第三部分評(píng)估方法運(yùn)用過(guò)程中應(yīng)該注意一、假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用過(guò)程中應(yīng)該注意1、假設(shè)開發(fā)法中采用的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)和成本費(fèi)用應(yīng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日與待估宗地相同區(qū)域、結(jié)構(gòu)相似、裝修檔次、使用年期等條件相近的同類物業(yè)的客觀價(jià)格水平確定；2、開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程確定；3、開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)周期建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。在土地開發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、將土地開發(fā)成熟地的開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)。4、地價(jià)款、土地開發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、用和購(gòu)地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本要計(jì)算利息。銷售稅費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按

9、復(fù)利計(jì)算。在實(shí)際評(píng)估工作中，也可以把土地或房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至估價(jià)基準(zhǔn)日，從而在剩余法公式中沒(méi)有利息項(xiàng)。折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期率。的利5、開發(fā)項(xiàng)目正常利潤(rùn)一般以土地或房地產(chǎn)總價(jià)值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似土地或房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修可能出現(xiàn)1、對(duì)于近期已完成基準(zhǔn)地價(jià)更新及驗(yàn)收，但當(dāng)?shù)氐厍闆r，采用當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估；實(shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)當(dāng)2、評(píng)估中應(yīng)說(shuō)明當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的批準(zhǔn)時(shí)間、文號(hào)和基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，并將基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)公式、基準(zhǔn)地價(jià)表、修正體系表在中列出；3、在說(shuō)明基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵時(shí)，一定要對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)

10、對(duì)應(yīng)的土地開發(fā)程度、基準(zhǔn)日、不同用途、土地使用年限等加以明確；4、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵中如果沒(méi)有明確土地開發(fā)程度，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估或定級(jí)估價(jià)，并結(jié)合基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)說(shuō)明表來(lái)確定其開發(fā)程度；待估宗地地價(jià)影響修正系數(shù)，必須按照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估或定級(jí)估價(jià)中的地價(jià)影響修正體系確定。如果當(dāng)?shù)刂挥谢鶞?zhǔn)地價(jià)而體系的，可結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，參照相鄰縣（市）的地價(jià)影響修正體系編制相應(yīng)的地價(jià)影響修正系數(shù)表；5、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵中要注意基準(zhǔn)地價(jià)的年期，分清是法定最高出讓年期還是無(wú)限年期的區(qū)域平均地價(jià)，以便進(jìn)行年期修正；基準(zhǔn)地價(jià)修正時(shí)，應(yīng)先進(jìn)行區(qū)域其他修正及土地開發(fā)程度修正，最后進(jìn)行土地使用年期的修正。參考文獻(xiàn)：、個(gè)別、容積率、1、中議修訂修訂2、中議通過(guò)3、中民土地管理法 1998 年 8 月 29 日第九屆常務(wù)第四次會(huì)民房地產(chǎn)管理法1994 年 7 月 5 日第八屆常務(wù)第八次會(huì)民城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定1990 年頒布4、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（