1、小區物業管理調研報告隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、 改善居民居住環境、 構建和諧社區都發揮這重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，隨著生活水平提高， 工資不斷上漲， 物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業公司麻煩，由于工資低，形成嚴重老年化，成為一個高危行業。加上物業服務收費難的問題。 一部分物管企業面臨這生存和發展的威脅，制約這物管行業的規范運作。 為了更深入的了解我縣物業管理現階段發展狀況結合實際情況，通過調查問卷的方式中發現的問題歸納如下：一、物業管理服務的現狀我縣物

2、業管理經過近幾年的發展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我縣的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。 但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高。二、物業服務收費難的原因（一）業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。覺得自己先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業。（二）業主自主治理小區的意識和能力弱。業主大會、 業主委員會作用發揮不明顯。由于業主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產權， 沒有經費保障和工資待遇，也沒有進行

3、培訓， 不知業委會的權利和義務， 造成業主委員會不能正常開展活動。致使業主的合法權益受到了一定影響。加上一些業主權利意識、 法律觀念淡薄，不理解業主委員會的辛苦， 許多人不參加業主人會， 小區大大小小的事務該由業委會和物業公司維權處理，所以難以商定有關物業管理的一些問題和解決辦法。（三）物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。日前，我縣有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力， 整體素質降低， 普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、 應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位

4、的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。（四）物業管理的法制體系還不完善，物業收費缺乏有效的制約手段。對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如物權法、國務院物業管理條例、 重慶市物業管理條例等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠費和拒繳行為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式， 對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威， 再加上我國司法程序復雜的現狀，和業主之間的連

5、帶效應，往往造成企業陷入有法難依的情況。（五）政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不力給物業管理服務收費帶來影響。（六）高空拋物、設施設備損壞造成業主不交費的理由，最近幾年，一是隨著農村轉為城鎮的業主越來越多，存在生活習慣與城市的差異， 把農村習慣帶進小區，形成高空拋物， 這樣給樓下業主造成損失。二是認為小區公共財產是兒百上千家人的， 不是我一家人的， 損壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業公司成木增加，如及時不能修復就會復造成收費困難。三、解決物業管理收費難的建議物業管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間， 必然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我縣物

6、業管理收費難問題，推動物業管理的規范化、制度化、順暢化、健康化發展，建議：（一）、盡快出臺物業管理服務質量星級標準。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準， 并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。 物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額繳納物業費，物業管理企業每月如實公布公攤費用計算方式，讓業主明白消費， 避免雙方因費用問題產生懷疑。（二）、加快業主大會制度規范化進程。一是按照物業管理條例 等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到保護， 經選舉產生的業主委員會要有公平正義和熱心公益事業，對這項工作有

7、足夠的熱情， 能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業主意愿反應給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。二是政府主管部門要多把業委會召集開會，進行權利和義務的引道指點， 使其向正規化、合法化邁進。三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現一些誤會。（三）、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質，在提高員工專業技能方面應重點作好以卜幾方面工作：、提高員工的專業技能，提高管理服務水平；2、制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗；3、多渠道吸

8、納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質， 在提高員工道德素質方面， 要著力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距， 擺正自己的位置，工作中多一份耐心， 用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。（四）、嚴格把好驗收關。事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題， 所以在小區竣工驗收日相關部門必須嚴格把關，房屋質量、 配套設施必須保質保量。 物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料、電梯、消防等，

9、在保修期內要主管部門監督整改完善，不能因盲目擴大管理規模而為日后經營管理埋下隱患。（五）、規范收費管理。（六）、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境。深入細致宣傳物業管理條例 ，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性， 提高業主的物業價值， 物業公司也能在適當時候運用法律武器保護自己的權益， 同時通過宣傳，使業主和物業管理企業和諧相處， 更好地在法律和合同房范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務， 物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我縣住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。XXXX項目可行性研究報告報告日期XXXX年XXXX月XXXX日目錄第一節項目

10、概況一、項目背景二、投資方簡介三、目標公司簡介第二節擬投資行業及市場概況第三節項目實施的必要性與可行性一、項目實施的必要性二、目標公司市場分析三、項目實施的可行性第四節項目內容及實施方案第五節項目效益分析一、經營收入估算二、經營總成本估算三、經營利潤與財務評價第六節項目風險分析及對策一、市場風險及對策二、技術風險及對策三、財務風險及對策第七節投資方案一、收購定價二、預計投資總額三、資金來源與支付四、 后續發展方案第六節報告結論第一節項目概況一、項目背景說明項目提出的背景、投資理由、擬投資國家的投資環境、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、 重要問題的決策和決策過程等情況。二、投資方簡介1

11、、投資方基本情況及經營情況包括目標公司基本工商注冊信息、產業布局、主要產品及用途、員工情況、股權結構及控股方信息、行業地位、歷史沿革等。2、投資方實力和優勢分析三、目標公司簡介1、基本信息包括目標公司基本工商注冊信息、產業布局、主要產品及用途、員工情況、股權結構及控股方信息、行業地位、歷史沿革等。2、經營情況（ 1）經營情況公司的產品在市場上進行銷售、 服務的發展現狀，包括歷年產量、銷售收入等。2）資產負債情況公司主要財務指標，要求能夠反映公司盈利能力、經營能力、償債能力等。第二節 擬投資行業及市場概況1、國內相關行業及市場概況2、國際相關行業及市場概況第三節 項目實施的必要性與可行性一、項目

12、實施的必要性主要圍繞公司戰略目標， 根據公司產業資源協同發展的需要以及產品規劃，結合產業政策等有關因素的支持與制約， 論證項目投資的必要性。二、目標公司市場分析運用統計分析原理， 分析目標公司產品銷售變化及市場發展趨勢。1、市場規模研究目標公司產品及行業的整體規模，具體包括目標公司產品及行業在指定時間的產量、銷售收入等。2、行業分析主要包括行業內主要品牌市場占有率、行業總銷售量年增長率、行業發展方向、市場發展方向等。3、競爭格局包括主要競爭企業基本資料、 主要品牌經營策略、 競爭品牌近三年發展情況、行業競爭態勢未來發展預測等。三、項目實施的可行性主要表現在以下方面：技術可行性。主要分析目標企業

13、產品技術現狀與規劃是否符合公司戰略，技術部門對目標公司實施的技術在行業內進行比選和評價，合理評估其技術先進性。經濟可行性。 主要從企業理財的角度進行資本預算， 評價項目的財務盈利能力，預測項目投資回收期、凈現值等財務指標。社會影響。主要從資源配置的角度衡量項目的價值， 評價項目在符合區域經濟發展目標、有效配置經濟資源、增加供應、創造就業、改善環境等方面的效益。風險因素及對策。主要對項目的市場風險、 技術風險、財務風險、法律風險及社會風險等風險因素進行評價， 制定規避風險的對策， 為項目全過程的風險管理提供依據。第四節項目效益分析一、經營收入估算根據行業及公司歷史數據對目標公司未來五年經營收入進行合理預測。二、經營總成本估算合理估算目標公司未來五年主營業務成本、期間費用和稅金支出等。三、經營利潤與財務評價合理估算目標公司未來五年的盈利水平， 并估算項目投資回收期、內部收益率、凈現值等財務指標。第五節項目風險分析及對策本項目實施過程中，可能會面臨來自各方面的風險，須對項目的政策風險、國別風險、市場風險、技術風險、管理風險、財務及稅務風險、法律風險、經濟及社會風險、后續整合風險等風險因素進行評價，制定規避風險的對策，為項目全過程的風險管理提供依據。第六節投資方案一、項目實施方案二、收購定價根據審計報告和資產評估報