1、.：.；招商謀劃10大關(guān)鍵細(xì)節(jié)萬達(dá)、華潤、保利是如何考核商業(yè)地產(chǎn)的？ 一、保利：招商考核時(shí)間、本錢、質(zhì)量招商階段以確保按時(shí)、保質(zhì)完成招商義務(wù)為目的，重點(diǎn)考核招商完成時(shí)間、品牌落位質(zhì)量、招商費(fèi)用控制三大類目的。1.招商完成時(shí)間標(biāo)桿房企常用的考核方式可分為兩種：一種是直接考核重點(diǎn)的幾個(gè)事項(xiàng)節(jié)點(diǎn)。例如保利考核主力店/非主力店簽約時(shí)間，萬達(dá)等多數(shù)房企均考核招商簽約率等，這種方式簡單有效，較適用于尚在探求商業(yè)地產(chǎn)方案管理體系的房企。常用計(jì)算公式如下：招商簽約率=已簽約面積/方案招商面積100%通常根據(jù)面積計(jì)算商家入駐率=實(shí)踐入駐商家數(shù)量/方案入駐商家數(shù)量100%通常根據(jù)數(shù)量計(jì)算保利商業(yè)招商相關(guān)考核目的另

2、一種考核方式類似于方案考核，將一二級節(jié)點(diǎn)打包，例如華潤考核關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)方案的完成率。其中，華潤置地大區(qū)評價(jià)城市公司招商節(jié)點(diǎn)完成情況時(shí)，區(qū)分主力店和非主力店,規(guī)定招商節(jié)點(diǎn)完成規(guī)范為：主力店招商完成100%，非主力店招商完成50%。常用計(jì)算公式如下：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)方案完成率=已完成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)數(shù)量/總關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)數(shù)量100%2.招商費(fèi)用控制對于招商而言，費(fèi)用是僅次于時(shí)間的第二大關(guān)鍵約束條件，這類目的中通常采用的有招商費(fèi)用控制率、租戶變卦本錢比例等。常用計(jì)算公式如下：招商費(fèi)用控制=實(shí)踐發(fā)生/費(fèi)用預(yù)算100%租戶變卦本錢比率=租戶變卦帶來的本錢/設(shè)計(jì)變卦總本錢額100%3.品牌落位質(zhì)量該項(xiàng)考核目的被很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)忽視

3、。而從標(biāo)桿企業(yè)的閱歷來看，多將進(jìn)駐商家品牌質(zhì)量納為招商部門的中心考核目的，以引導(dǎo)和確保商家質(zhì)量可以有效匹配商場定位。例如，萬達(dá)廣場要求在餐飲招商時(shí)，必需有60%的餐飲品牌在當(dāng)?shù)嘏琶?0位。常用的考核包括：一線品牌進(jìn)駐比例、二線品牌進(jìn)駐比例等。關(guān)于詳細(xì)一線、二線品牌的分類規(guī)范確實(shí)定，就需求企業(yè)提早做好根底任務(wù)，建立目的品牌數(shù)據(jù)庫。二、萬達(dá)：營運(yùn)考核運(yùn)營業(yè)績、增值才干、稱心度營運(yùn)階段以提高物業(yè)運(yùn)營管理程度為目的，重點(diǎn)考核運(yùn)營業(yè)績、商鋪增值才干、客戶稱心度三類目的。以萬達(dá)為例，其商業(yè)營運(yùn)相關(guān)考核目的如以下圖所示：1.商場運(yùn)營業(yè)績常用的商場運(yùn)營業(yè)績目的包括出租率、掉鋪率、租金收繳率、客流量等目的。出

4、租率是中心目的，聽說王健林曾內(nèi)部要求出租率90%都算失敗。常用計(jì)算公式為：出租率=已出租面積/總出租面積100%通常根據(jù)面積計(jì)算掉鋪率=商戶退出運(yùn)營面積/總出租面積100%通常根據(jù)面積計(jì)算萬達(dá)等標(biāo)桿企業(yè)重點(diǎn)考核租金收繳率，要求租金收繳率到達(dá)98%，假設(shè)小于97%,本項(xiàng)績效考核得分為0分。常用計(jì)算公式為：租金收繳率=實(shí)踐收繳租金總額/應(yīng)收繳租金總額100%通常根據(jù)金額計(jì)算而客流量的計(jì)算方式可以參照標(biāo)桿房企的數(shù)據(jù)，設(shè)定客流基準(zhǔn)值進(jìn)展考核。以大型集中商業(yè)為例，2021年年底已開業(yè)的85座萬達(dá)廣場平均每個(gè)廣場日均客流5.2萬人次，而北京朝陽大悅城這一數(shù)據(jù)到達(dá)5.7萬人次。2.商鋪增值才干該項(xiàng)目的用于衡

5、量資產(chǎn)價(jià)值的提升。萬達(dá)采用過程考核的方式，考核商業(yè)環(huán)境、工程環(huán)境、物業(yè)環(huán)境等要素。而更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇結(jié)果評價(jià)的方式，如商鋪?zhàn)饨鹪鲩L率、租戶營業(yè)額增值率、運(yùn)營分析才干等目的。經(jīng)過上述目的倒逼營運(yùn)人員加強(qiáng)租戶支持和商場運(yùn)營管理，充分利用租戶、推行、商場會員等各方可用資源，提升商場和商鋪競爭優(yōu)勢。例如，強(qiáng)化對商鋪日常運(yùn)營情況系統(tǒng)的研討分析、全力做好租戶運(yùn)營的根底效力、提供及時(shí)有效的改良建議等。常用計(jì)算公式如下：商鋪?zhàn)饨鹪鲩L率=本期租金/上期租金100%通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計(jì)算租戶營業(yè)額增長率=本期營業(yè)額/上期營業(yè)額100%通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計(jì)算運(yùn)營分析才干的考核相對定性，例如涉及

6、商家運(yùn)營業(yè)績分析、消費(fèi)者構(gòu)造分析、運(yùn)營方式分析等，可以每季度出具分析報(bào)告，為相關(guān)部門提供決策根據(jù)。運(yùn)營數(shù)據(jù)的分析有利于提高對銷售業(yè)績的敏感度，提高管理價(jià)值。3.客戶稱心度商業(yè)地產(chǎn)的客戶至少包括三類：投資者、運(yùn)營租戶、最終的消費(fèi)者。從客戶稱心度視角進(jìn)展考核是住宅地產(chǎn)中常用的方法之一，也同樣適用于商業(yè)地產(chǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)的三重客戶屬性賦予了稱心度評價(jià)更多的內(nèi)涵。投資者的稱心度。綜合反映客戶對產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量、效力、銷售、運(yùn)營管理、物業(yè)管理、售后效力的稱心程度。例如關(guān)于招商稱心度目的的調(diào)查等。運(yùn)營租戶稱心度。衡量運(yùn)營管理能否滿足商戶的需求及提升銷售業(yè)績，例如針對某項(xiàng)特定推行活動效果的租戶稱心度調(diào)查等。商場

7、顧客稱心度。直接對于最終消費(fèi)者的稱心度調(diào)研，例如考核贊揚(yáng)處置率、贊揚(yáng)回復(fù)及時(shí)率等目的。為獲得更加客觀的數(shù)據(jù)，標(biāo)桿企業(yè)多采用第三方調(diào)查的方式獲取稱心度反響數(shù)據(jù)。三、華潤：企劃考核費(fèi)用、方案、效果企劃推行階段重點(diǎn)考核推行費(fèi)用、推行方案、推行效果三大類目的。以華潤為例，其商業(yè)推行相關(guān)考核目的如以下圖所示：1.推行費(fèi)用常用計(jì)算公式如下：推行費(fèi)用率=實(shí)踐推行費(fèi)用/預(yù)算推行費(fèi)用100%2.推行方案關(guān)于對推行方案的考核，與上文對招商方案的考核類似，一種方式是直接考核幾個(gè)關(guān)鍵事項(xiàng)節(jié)點(diǎn)。例如，招商手冊完成時(shí)間、推行方案完成時(shí)間、新聞發(fā)布會等艱苦活動完成時(shí)間等。另一種是將一二級節(jié)點(diǎn)打包考核方案完成率。常用計(jì)算公式

8、如下：商業(yè)推行方案完成率=已完成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)數(shù)量/總關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)數(shù)量100%3.推行效果推行效果通?？梢越y(tǒng)計(jì)當(dāng)期來電來訪人次情況，或者經(jīng)過品牌影響力抽樣調(diào)查的方法來統(tǒng)計(jì)，但該項(xiàng)目的通常評價(jià)難度較大。小結(jié)上文列舉了一系列關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)幾個(gè)中心職能的績效考核目的，但是假設(shè)運(yùn)用到某詳細(xì)企業(yè)，并非目的越多越好。關(guān)于考核目的如何選擇及權(quán)重的設(shè)置，建議重點(diǎn)遵照三大原那么：第一，權(quán)責(zé)利對等原那么，根據(jù)其權(quán)責(zé)和詳細(xì)任務(wù)事項(xiàng)挑選考核目的；第二，重點(diǎn)突出原那么，考核目的和權(quán)重設(shè)計(jì)一定要明確階段性的任務(wù)重點(diǎn)，均等那么意味著方向模糊；第三，參照行業(yè)規(guī)律原那么，特別是剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，建議結(jié)合標(biāo)桿企業(yè)閱歷建立考核目的庫。萬達(dá)

9、、華潤、保利是如何考核商業(yè)地產(chǎn)的？來源：賽普研討院 時(shí)間：2021-10-29 李春亮 HYPERLINK sydcch/dichan/article/102945292.html HYPERLINK sydcch/dichan/article/102945292.html o 分享到QQ空間 HYPERLINK sydcch/dichan/article/102945292.html o 分享到新浪微博 HYPERLINK sydcch/dichan/article/102945292.html o 分享到騰訊微博 HYPERLINK sydcch/dichan/article/102945

10、292.html o 分享到人人網(wǎng) HYPERLINK sydcch/dichan/article/102945292.html o 分享到微信 一、保利：招商考核時(shí)間、本錢、質(zhì)量招商階段以確保按時(shí)、保質(zhì)完成招商義務(wù)為目的，重點(diǎn)考核招商完成時(shí)間、品牌落位質(zhì)量、招商費(fèi)用控制三大類目的。1.招商完成時(shí)間標(biāo)桿房企常用的考核方式可分為兩種：一種是直接考核重點(diǎn)的幾個(gè)事項(xiàng)節(jié)點(diǎn)。例如保利考核主力店/非主力店簽約時(shí)間，萬達(dá)等多數(shù)房企均考核招商簽約率等，這種方式簡單有效，較適用于尚在探求商業(yè)地產(chǎn)方案管理體系的房企。常用計(jì)算公式如下：招商簽約率=已簽約面積/方案招商面積100%通常根據(jù)面積計(jì)算商家入駐率=實(shí)踐入駐

11、商家數(shù)量/方案入駐商家數(shù)量100%通常根據(jù)數(shù)量計(jì)算保利商業(yè)招商相關(guān)考核目的另一種考核方式類似于方案考核，將一二級節(jié)點(diǎn)打包，例如華潤考核關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)方案的完成率。其中，華潤置地大區(qū)評價(jià)城市公司招商節(jié)點(diǎn)完成情況時(shí)，區(qū)分主力店和非主力店,規(guī)定招商節(jié)點(diǎn)完成規(guī)范為：主力店招商完成100%，非主力店招商完成50%。常用計(jì)算公式如下：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)方案完成率=已完成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)數(shù)量/總關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)數(shù)量100%2.招商費(fèi)用控制對于招商而言，費(fèi)用是僅次于時(shí)間的第二大關(guān)鍵約束條件，這類目的中通常采用的有招商費(fèi)用控制率、租戶變卦本錢比例等。常用計(jì)算公式如下：招商費(fèi)用控制=實(shí)踐發(fā)生/費(fèi)用預(yù)算100%租戶變卦本錢比率=租戶變卦帶來的本錢

12、/設(shè)計(jì)變卦總本錢額100%3.品牌落位質(zhì)量該項(xiàng)考核目的被很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)忽視。而從標(biāo)桿企業(yè)的閱歷來看，多將進(jìn)駐商家品牌質(zhì)量納為招商部門的中心考核目的，以引導(dǎo)和確保商家質(zhì)量可以有效匹配商場定位。例如，萬達(dá)廣場要求在餐飲招商時(shí)，必需有60%的餐飲品牌在當(dāng)?shù)嘏琶?0位。常用的考核包括：一線品牌進(jìn)駐比例、二線品牌進(jìn)駐比例等。關(guān)于詳細(xì)一線、二線品牌的分類規(guī)范確實(shí)定，就需求企業(yè)提早做好根底任務(wù)，建立目的品牌數(shù)據(jù)庫。二、萬達(dá)：營運(yùn)考核運(yùn)營業(yè)績、增值才干、稱心度營運(yùn)階段以提高物業(yè)運(yùn)營管理程度為目的，重點(diǎn)考核運(yùn)營業(yè)績、商鋪增值才干、客戶稱心度三類目的。以萬達(dá)為例，其商業(yè)營運(yùn)相關(guān)考核目的如以下圖所示：1.商場運(yùn)

13、營業(yè)績常用的商場運(yùn)營業(yè)績目的包括出租率、掉鋪率、租金收繳率、客流量等目的。出租率是中心目的，聽說王健林曾內(nèi)部要求出租率90%都算失敗。常用計(jì)算公式為：出租率=已出租面積/總出租面積100%通常根據(jù)面積計(jì)算掉鋪率=商戶退出運(yùn)營面積/總出租面積100%通常根據(jù)面積計(jì)算萬達(dá)等標(biāo)桿企業(yè)重點(diǎn)考核租金收繳率，要求租金收繳率到達(dá)98%，假設(shè)小于97%,本項(xiàng)績效考核得分為0分。常用計(jì)算公式為：租金收繳率=實(shí)踐收繳租金總額/應(yīng)收繳租金總額100%通常根據(jù)金額計(jì)算而客流量的計(jì)算方式可以參照標(biāo)桿房企的數(shù)據(jù)，設(shè)定客流基準(zhǔn)值進(jìn)展考核。以大型集中商業(yè)為例，2021年年底已開業(yè)的85座萬達(dá)廣場平均每個(gè)廣場日均客流5.2萬人

14、次，而北京朝陽大悅城這一數(shù)據(jù)到達(dá)5.7萬人次。2.商鋪增值才干該項(xiàng)目的用于衡量資產(chǎn)價(jià)值的提升。萬達(dá)采用過程考核的方式，考核商業(yè)環(huán)境、工程環(huán)境、物業(yè)環(huán)境等要素。而更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇結(jié)果評價(jià)的方式，如商鋪?zhàn)饨鹪鲩L率、租戶營業(yè)額增值率、運(yùn)營分析才干等目的。經(jīng)過上述目的倒逼營運(yùn)人員加強(qiáng)租戶支持和商場運(yùn)營管理，充分利用租戶、推行、商場會員等各方可用資源，提升商場和商鋪競爭優(yōu)勢。例如，強(qiáng)化對商鋪日常運(yùn)營情況系統(tǒng)的研討分析、全力做好租戶運(yùn)營的根底效力、提供及時(shí)有效的改良建議等。常用計(jì)算公式如下：商鋪?zhàn)饨鹪鲩L率=本期租金/上期租金100%通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計(jì)算租戶營業(yè)額增長率=本期營業(yè)額/上期營業(yè)

15、額100%通常根據(jù)同比和環(huán)比兩種方式計(jì)算運(yùn)營分析才干的考核相對定性，例如涉及商家運(yùn)營業(yè)績分析、消費(fèi)者構(gòu)造分析、運(yùn)營方式分析等，可以每季度出具分析報(bào)告，為相關(guān)部門提供決策根據(jù)。運(yùn)營數(shù)據(jù)的分析有利于提高對銷售業(yè)績的敏感度，提高管理價(jià)值。3.客戶稱心度商業(yè)地產(chǎn)的客戶至少包括三類：投資者、運(yùn)營租戶、最終的消費(fèi)者。從客戶稱心度視角進(jìn)展考核是住宅地產(chǎn)中常用的方法之一，也同樣適用于商業(yè)地產(chǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)的三重客戶屬性賦予了稱心度評價(jià)更多的內(nèi)涵。投資者的稱心度。綜合反映客戶對產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量、效力、銷售、運(yùn)營管理、物業(yè)管理、售后效力的稱心程度。例如關(guān)于招商稱心度目的的調(diào)查等。運(yùn)營租戶稱心度。衡量運(yùn)營管理能否滿足商

16、戶的需求及提升銷售業(yè)績，例如針對某項(xiàng)特定推行活動效果的租戶稱心度調(diào)查等。商場顧客稱心度。直接對于最終消費(fèi)者的稱心度調(diào)研，例如考核贊揚(yáng)處置率、贊揚(yáng)回復(fù)及時(shí)率等目的。為獲得更加客觀的數(shù)據(jù)，標(biāo)桿企業(yè)多采用第三方調(diào)查的方式獲取稱心度反響數(shù)據(jù)。三、華潤：企劃考核費(fèi)用、方案、效果企劃推行階段重點(diǎn)考核推行費(fèi)用、推行方案、推行效果三大類目的。以華潤為例，其商業(yè)推行相關(guān)考核目的如以下圖所示：1.推行費(fèi)用常用計(jì)算公式如下：推行費(fèi)用率=實(shí)踐推行費(fèi)用/預(yù)算推行費(fèi)用100%2.推行方案關(guān)于對推行方案的考核，與上文對招商方案的考核類似，一種方式是直接考核幾個(gè)關(guān)鍵事項(xiàng)節(jié)點(diǎn)。例如，招商手冊完成時(shí)間、推行方案完成時(shí)間、新聞發(fā)布

17、會等艱苦活動完成時(shí)間等。另一種是將一二級節(jié)點(diǎn)打包考核方案完成率。常用計(jì)算公式如下：商業(yè)推行方案完成率=已完成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)數(shù)量/總關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)數(shù)量100%3.推行效果推行效果通?？梢越y(tǒng)計(jì)當(dāng)期來電來訪人次情況，或者經(jīng)過品牌影響力抽樣調(diào)查的方法來統(tǒng)計(jì)，但該項(xiàng)目的通常評價(jià)難度較大。小結(jié)上文列舉了一系列關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)幾個(gè)中心職能的績效考核目的，但是假設(shè)運(yùn)用到某詳細(xì)企業(yè)，并非目的越多越好。關(guān)于考核目的如何選擇及權(quán)重的設(shè)置，建議重點(diǎn)遵照三大原那么：第一，權(quán)責(zé)利對等原那么，根據(jù)其權(quán)責(zé)和詳細(xì)任務(wù)事項(xiàng)挑選考核目的；第二，重點(diǎn)突出原那么，考核目的和權(quán)重設(shè)計(jì)一定要明確階段性的任務(wù)重點(diǎn)，均等那么意味著方向模糊；第三，參照行業(yè)規(guī)律

18、原那么，特別是剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，建議結(jié)合標(biāo)桿企業(yè)閱歷建立考核目的庫。第一計(jì)：梳理招商總體思緒，10項(xiàng)任務(wù)逐漸推進(jìn)第二計(jì)：控制招商節(jié)拍，落實(shí)洽談、進(jìn)駐和開業(yè)籌備事項(xiàng)第一階段： HYPERLINK tag.winshang/101508.html t down.winshang/_blank 社區(qū)商業(yè) HYPERLINK winshang/zt/list.aspx?key=%C9%E7%C7%F8%C9%CC%D2%B5 o 查看“社區(qū)商業(yè)相關(guān)專題 t down.winshang/_blank 專題閱讀 HYPERLINK tag.winshang/175577.html t down.win

19、shang/_blank 招商 HYPERLINK winshang/zt/list.aspx?key=%D5%D0%C9%CC o 查看“招商相關(guān)專題 t down.winshang/_blank 專題閱讀預(yù)備“糧草先行招商資料整理：商鋪分割確定及面積測算;制造招商簡介及相關(guān)宣傳資料，包括DM折頁、網(wǎng)站、三維DVD;招商租賃合同范本、租賃懇求表、登記表、意向書等相關(guān)文本制造?？蛻舴诸悾褐髁按沃髁蛻舴诸惒⑻暨x;中小型客戶進(jìn)展商鋪落位;目的客戶資料搜集及初步聯(lián)絡(luò)?，F(xiàn)場任務(wù)場地布置：招商處位置確定;招商處各相應(yīng)辦公用品設(shè)置及開通(、電腦、寬帶、桌椅等);招商引導(dǎo)標(biāo)識制造及擺放區(qū)域確定;招商人員

20、培訓(xùn)并合格。媒體推行支出預(yù)算：媒體推行時(shí)間方案;費(fèi)用支出預(yù)算。主力和次主力商戶招商：側(cè)艱苦型客戶的招商任務(wù)，主力商戶先行洽談，并盡快簽署意向，以擴(kuò)展整體工程的對外知名度，并到達(dá)推行宣傳的效果，構(gòu)成業(yè)內(nèi)良好的招商口碑，更有利于帶開工程整體招商，促進(jìn)招商進(jìn)程。第二階段：利用 HYPERLINK tag.winshang/20435.html t down.winshang/_blank 主力店效益吸引中小型商戶1、在主力商戶及次主力商戶確定進(jìn)駐意向或簽署合同之后，經(jīng)過主力及次主力商戶的品牌號召力及市場影響力，進(jìn)展全面招商;同時(shí)，中小型商戶單元面積相對較小，承租才干相對較高，故中小型商戶的出租將提高

21、整個(gè)工程的租金程度。2、在主力商戶簽署意向書的同時(shí)，尋覓并聯(lián)絡(luò)符合工程檔次定位且具有一定質(zhì)量的中小型商戶，進(jìn)展工程初步接洽并挑選;3、在對中小型商戶中的意向客戶進(jìn)展挑選之后，依托主力商戶的簽約進(jìn)展，推進(jìn)中小型商戶的洽談速度，簽署意向書并收取訂金;4、與中小型商戶洽談并簽署正式意向書及租賃合同;同時(shí)，主力商戶進(jìn)場裝修，為其預(yù)留足夠的裝修周期;5、中小型商戶進(jìn)場裝修，物業(yè)移交。第三階段：開業(yè)籌備，配合推行怒刷關(guān)注度由于閱歷了前期一系列的招商過程，主力客戶的引進(jìn)、次主力客戶的快速消化及中小商戶的大量進(jìn)駐，將為工程的試營業(yè)奠定良好的根底。在部分中小商戶進(jìn)展裝修收尾的同時(shí)，即應(yīng)進(jìn)展開業(yè)前的籌備任務(wù)，此階

22、段可以在媒體上進(jìn)展開業(yè)的宣傳推行，并配合相關(guān)活動，添加市場的關(guān)注度。1、商戶：內(nèi)部裝飾、設(shè)備及相關(guān)用品的進(jìn)場;2、媒體宣傳，引起一定的市場等待，軟裝飾的預(yù)備，營造開業(yè)時(shí)良好氣氛;3、試營業(yè)開業(yè)活動，約請相關(guān)指點(diǎn)、商戶代表以及行業(yè)內(nèi)的相關(guān)人士共同參與;4、個(gè)別尚未簽約的小型客戶可同整體工程試營業(yè)同時(shí)進(jìn)展，從而進(jìn)一步提升工程的出租率。第三計(jì)：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲為大，保管晉級空間1、重點(diǎn)業(yè)態(tài)：零售類(超市、服裝);餐飲類;專項(xiàng)效力類(兒童教育配套)。2、必備業(yè)態(tài)：零售類(超市、便利店、禮品店、五金家電、床上用品、窗簾);餐飲類(茶樓);專項(xiàng)效力類(郵局、教育配套);居家類(理發(fā)、美容、干洗);休閑類(

23、健身);便民效力類、生活配套類。3、晉級業(yè)態(tài)：與區(qū)域成熟度、周邊消費(fèi)人群構(gòu)造變化、市場需求變化而相應(yīng)調(diào)整，涉及休閑類(電影院、KTV);零售(酒類)。4、成熟社區(qū)商業(yè)的各業(yè)態(tài)構(gòu)造比例： HYPERLINK tag.winshang/22495.html t down.winshang/_blank 餐飲業(yè)態(tài)占40%，休閑效力業(yè)態(tài)占20%，居家效力占20%，零售業(yè)態(tài)占10%，專項(xiàng)效力占10%。5、關(guān)注重要節(jié)點(diǎn)資源。中心地段一定是不能銷售的，控制主要的交通動線以及影響比較大的位置，只銷售位置不好、位于邊角的地方;主力店要自持;分區(qū)域、分樓層招商。第四計(jì)：實(shí)戰(zhàn)需做到差別化，重點(diǎn)發(fā)揚(yáng)品牌效應(yīng)1、采用差

24、別化手法，防止同業(yè)競爭應(yīng)采用“差別租賃，防止同業(yè)競爭，才有能夠防止收益下降。2、“放水養(yǎng)魚法市場培育即放水養(yǎng)魚，就是以適宜的租金吸引目的商家入場，經(jīng)過一定的培育期后，商業(yè)氣氛成熟，業(yè)績增長，租金上升，物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)多贏格局。有了這樣的“池塘，就可以根據(jù)業(yè)主的消費(fèi)才干與消費(fèi)特點(diǎn)，進(jìn)展定點(diǎn)、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原那么上只允許2-3家，從而防止惡性競爭，并對運(yùn)營者的品牌、商鋪裝修風(fēng)格有一定要求。同時(shí)為保證這一規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，對于年度優(yōu)質(zhì)商家，可按合同返利商鋪總價(jià)的4%作為獎金，按60萬-100萬元/間左右計(jì)算，優(yōu)質(zhì)商家的投資者將獲得2.4萬-4萬元的獎勵(lì)。3、關(guān)注“主力店和“品牌店效應(yīng)對于大型社區(qū)商業(yè)

25、，尤其是特征商業(yè)街來說，“主力店和“品牌店效應(yīng)明顯。品牌店能否進(jìn)入社區(qū)是投資者很重要的參考要素：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴(yán)厲的商圈評價(jià)規(guī)范和計(jì)算方法;二是知名的品牌客戶其本身就具備聚客才干，會影響商圈的構(gòu)成，加快社區(qū)商業(yè)的招商進(jìn)程。第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方式一、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方式1.1大型：如Mall全稱ShoppingMall，音譯“摩爾或“銷品貿(mào)，意為大型購物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾(購物中心)特指規(guī)模宏大，集購物、休閑、文娛、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。具有如下兩個(gè)特征：一是大：占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。二是多：行

26、業(yè)多、店鋪多、功能多(集購物、餐飲、休閑、文娛于一體)。運(yùn)營方式為整體開發(fā)，一致運(yùn)營。1.2小型：規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)，以商鋪出賣、零散運(yùn)營。2、與其他房地產(chǎn)方式對比2.1特點(diǎn)住宅類和別墅、酒店類產(chǎn)品面對的是：單一的投資或消費(fèi)客戶群；資金回收方式相對簡單。其投資開發(fā)方式和運(yùn)營方式，屬于簡單產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品：一個(gè)是商業(yè)運(yùn)營商，一個(gè)是消費(fèi)者；資金回收方式是經(jīng)過資本市場實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)和商業(yè)增值的兌現(xiàn)來完成。其投資開發(fā)方式和運(yùn)營方式，屬于復(fù)雜產(chǎn)品。二、類 型1、按行業(yè)劃分1.1零售功能房地產(chǎn)：商場、超市、家居等；1.2文娛功能房地產(chǎn)：電影城、文娛城、KTV等；1.3餐飲功能房地產(chǎn)：賓館、酒樓、食肆等；1

27、.4健身效力類商業(yè)地產(chǎn)：健身、健美中心，休閑運(yùn)動場等。2、按消費(fèi)行為劃分2.1物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)：購物中心等2.2效力業(yè)態(tài)房地產(chǎn)：賓館、餐飲類等；2.3體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)：休閑文娛類等。三、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主要方式1、百貨類商業(yè)地產(chǎn)2、超市類商業(yè)地產(chǎn)3、家居類商業(yè)地產(chǎn)4、工廠直銷類商業(yè)地產(chǎn)5、商業(yè)街類商業(yè)地產(chǎn)6、商品零售類商業(yè)地產(chǎn)7、綜合類商業(yè)地產(chǎn)8、文娛類商業(yè)地產(chǎn)9、餐飲類商業(yè)地產(chǎn)10、購物中心類商業(yè)地產(chǎn)：0.710萬平米第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀一、國外shopping mall開展現(xiàn)狀購物中心最早出如今歐美興隆國家，約有100年的歷史。shopping mall是指城市市區(qū)購物中心，shopping

28、center是指郊區(qū)的購物中心。購物中心的定義如下：1.購物中心的謀劃、建立、運(yùn)營都在一致的組織體系下運(yùn)作；2.順應(yīng)管理的需求，產(chǎn)權(quán)要求一致，不可分割；3.尊重顧客的選擇權(quán)，為顧客提供一次滿足購物的效力；4.擁有足夠數(shù)量的相鄰而又方便的停車場；5.擁有良好的購物環(huán)境，對客戶安康無損害，提供文娛、休閑等特征綜合效力。6.一致的商業(yè)籠統(tǒng)，以一致運(yùn)營政策進(jìn)展?fàn)I運(yùn)。7.有發(fā)明新商圈或更新地域的奉獻(xiàn)。購物中心的建筑特征：商業(yè)空間步行化 .商業(yè)空間室內(nèi)化3.公共空間社會化購物中心的本質(zhì)特點(diǎn)是一致管理和分散運(yùn)營的管理方式。購物中心在興隆國家開展日趨成熟，曾經(jīng)朝著生態(tài)化、文娛個(gè)性化等方向開展。日本大阪率先開展

29、生態(tài)型購物中心，其中amba工程是獨(dú)具特征的生態(tài)購物中心，建筑面積到達(dá)萬平方米，建筑師設(shè)計(jì)了一個(gè)帶有自然地貌特點(diǎn)的人造峽谷式的公園式購物中心。圖1日本amba生態(tài)購物中心購物中心在我國開展很快，但是對購物中心精華了解不深，投資的許多購物中心缺乏精心規(guī)劃，運(yùn)作管理方式照舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購物中心銷售或運(yùn)營出現(xiàn)失敗。二、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開展1、2004年商業(yè)地產(chǎn)開展為頂峰年的商業(yè)地產(chǎn)青春出動，活力彌漫，競爭猛烈，資本與地產(chǎn)的聯(lián)姻演繹出一部絢麗而詭異的史詩大片，令人打動并且等待。長沙王府井商業(yè)廣場：月日，北京王府井百貨常務(wù)副總經(jīng)理劉冰飛抵長沙，與長沙金華康董事長何華握手言歡。雙方將長沙王府井

30、商業(yè)廣場打呵斥為集時(shí)髦百貨和休閑文娛為一體的城市購物中心。長沙銅鑼灣廣場：年月日，國內(nèi)百貨業(yè)巨頭深圳銅鑼灣集團(tuán)與外鄉(xiāng)地產(chǎn)大鱷長沙怡海置業(yè)正式簽約，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，合力打造長沙銅鑼灣廣場這一超級。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)：成立于1988年的大連萬達(dá)集團(tuán)，是以住宅及商業(yè)房地產(chǎn)為兩個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)。目前，萬達(dá)房地產(chǎn)公司已在北京、大連、昆明等城市進(jìn)展規(guī)模住宅開發(fā)，年開發(fā)量超越200萬平方米。萬達(dá)商業(yè)公司在全國首創(chuàng)了商業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的“訂單地產(chǎn)的全新方式。至今為止，萬達(dá)集團(tuán)已和“沃爾瑪(Wal-Mart)、“華納兄弟(WarnerBros.)、馬來西亞“百盛百貨、德國“歐倍德(OBI)、“美國百勝餐飲集團(tuán)

31、(Yum！)等12家跨國企業(yè)簽署了結(jié)合開展協(xié)議。截至2003年底，萬達(dá)已開工建立了北京、上海、天津、沈陽等16個(gè)城市的商業(yè)工程，總投資逾百億元，總建筑面積達(dá)160萬平方米。到2006年，萬達(dá)商業(yè)公司將在全國建立30個(gè)以上的商業(yè)廣場。可見，攜手華納，對萬達(dá)而言，只是實(shí)現(xiàn)訂單地產(chǎn)、圖謀商業(yè)地產(chǎn)幅員的其中一步。金源SHOPPINGMALL是北京市2003年度60項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，該工程共投資38億元，規(guī)劃建筑面積從68萬擴(kuò)展到87萬平方米，其中一期總建筑面積為55萬平方米的單體建筑，堪稱目前世界上最大的商業(yè)單體。金源SHOPPINGMALL旨在打造世界第一流的MALL，其硬件優(yōu)勢明顯。面積大，東西橫跨

32、600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層，擁有北京最大的室內(nèi)停車場，室內(nèi)外停車位可同時(shí)停放1萬部汽車。建成后的北京金源SHOPPINGMALL，是北京首家集購物、休閑、文娛、餐飲、旅游、文化于一體的“一站式、“多體驗(yàn)商業(yè)航母，堪稱目前世界上超大的SHOPPINGMALL之一。金源SHOPPINGMALL二期將運(yùn)營“汽車大世界，銷售進(jìn)口及國產(chǎn)汽車。金源在軟件上也頗費(fèi)功力，除了引進(jìn)世界一流管理和一流效力外，據(jù)投資商金源集團(tuán)董事局主席黃如論引見，金源 具有兩個(gè)特征：一是大，占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。二是多，行業(yè)多、店鋪多、功能多集購物、餐飲、休閑、文娛于一體。除了各大主力商戶

33、外，金源 還規(guī)劃有余家半主力店、余家專賣店、余家主題餐廳、余家文娛休閑場所。金源SHOPPINGMALL已于2003年11月份完成了主體構(gòu)造封頂，進(jìn)入整體裝修階段，如今各大主力商戶曾經(jīng)全部簽約終了，其中正式與投資方簽署合同的商家包括“新燕莎集團(tuán)在內(nèi)的諸多國際國內(nèi)知名業(yè)態(tài)。黃如論先生興沖沖地宣布，該工程將于今年10月1日正式開業(yè)。簽約商家的代表，其中包括新燕莎集團(tuán)、通暢之家、易初蓮花、星美院線、華強(qiáng)集團(tuán)、紙老虎文化廣場等企業(yè)擔(dān)任人?！靶卵嗌瘓F(tuán)在金源MALL簽約面積到達(dá)18萬平方米，如此大面積承租，令業(yè)界矚目。在南方稱雄的東莞MALL也方案在今年“十一國慶節(jié)開業(yè)。世紀(jì)金源MALL與華南MALL，

34、一南一北，擇定同一日期開業(yè)，形同唱和。誰能笑得長久，還看管理真功與市場機(jī)遇。兩個(gè)外表不相關(guān)的事件，其實(shí)吹響了一個(gè)嶄新時(shí)代摩爾時(shí)代開場的號角。無論遍地開花的萬達(dá)廣場，還是正在分散的金源MALL，都讓我們看到一個(gè)嶄新的時(shí)代摩爾時(shí)代正在到來。大MALL的興建，將引發(fā)城市商業(yè)格局的巨變，也將改動人們的生活方式，對人們今后的生活產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。商鋪投資不再是國人的專利了，老外們也開場進(jìn)入了一向是外鄉(xiāng)資身手域，我們留意到摩根斯坦等10家國際財(cái)團(tuán)參與外灘源的開發(fā)，老牌的洛克菲勒財(cái)團(tuán)入主南京東路163地塊等，這些國際級資本大鱷染指國內(nèi)商鋪市場，具有劇烈的市場導(dǎo)向意義。其實(shí)其他借道入市的游資或我國港、澳、臺資金進(jìn)

35、入內(nèi)地商鋪市場早已不是什么新聞，可以成為新聞的是連世界頂級的慕尼黑國際展覽公司也把盤口開到中國每年要在中國舉行屆商業(yè)地產(chǎn)博覽會，由此可見中國的商業(yè)房地產(chǎn)對國際資本的吸引力。在整個(gè)世界范圍來看，目前各區(qū)域的投資報(bào)答率比較低，如歐洲的英國、國、比利時(shí)等國家的平均投資報(bào)答率只需2%多一點(diǎn)，日本、美國的經(jīng)濟(jì)不斷不景氣，連我國香港的平均投報(bào)答率也只需5%6%之間，顯然在中國內(nèi)地卻是另外一番景象，除平均投資報(bào)答率高于上述區(qū)域之外，商鋪投資的報(bào)答那么更高，從而引起了國際資本的注重。從有關(guān)商鋪升值的幾個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)目的來看，我國的商業(yè)房產(chǎn)有著良好的升值空間，以上海為例：GDP每年以兩位數(shù)增長，消費(fèi)以年7%8%增長

36、，房地產(chǎn)的漲勢更加迅猛，由于土地供應(yīng)有限及世博會等多重利好刺激、政府護(hù)盤等要素，這種向上走勢在短時(shí)期里很難改動，作為房地產(chǎn)市場里貴稀種類的商鋪，更是遭到市場追捧各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)目的加上人口密度、數(shù)量等要素，中國的商鋪升值空間是很大的。以國產(chǎn)租力最強(qiáng)的商鋪和世界各地知名商業(yè)街市相比，尚有很大的間隔 ，如美國紐約東十五大街的租金每年為7535美圓平方米，法國巴黎香榭麗舍大街租金為每年5322美圓平方米，連莫斯科的馬什亞納大街的租金比我們上海商鋪?zhàn)饨鹱钯F的徐家匯還要高出一些。上海是一個(gè)崛起的國際化大都市，加上世界第六城市群要素以及中國最富的江浙滬三省市市場空間、人口的密度和數(shù)量，上海將會成繼東京之后的亞洲又

37、一個(gè)世界大都市，其商鋪升值空間是目前很難預(yù)測的。引起商界高度關(guān)注，自去年以來出如今長沙五一廣場商業(yè)圈的“大洋百貨不久前已悄然退出，取而代之的是有民族百貨“旗手稱號的王府井百貨公司。長沙王府井商業(yè)廣場正式命名，并向媒體通報(bào)他們在長沙初次推出產(chǎn)權(quán)式商鋪的有關(guān)情況。所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪是目前國際上比較常見的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作方式，也是一種房地產(chǎn)證券化的嘗試。簡單地說，投資者并不親身運(yùn)營所買的鋪面，而是經(jīng)過開展商或第三方公司委托運(yùn)營商進(jìn)展一致管理和運(yùn)營，業(yè)主那么獲得定期定額的投資報(bào)答。年初，東北沈陽中街展現(xiàn)了其未來規(guī)劃，三年時(shí)間要建成“東北第一街；僅過了幾個(gè)月，太原街也不甘示弱地提出在三年內(nèi)把太原街建成“現(xiàn)代國際

38、商業(yè)中心。針尖對麥芒，沈陽最大的兩個(gè)商圈開場了他們的世紀(jì)之爭。最近，兩大商圈在定位、商家、規(guī)模、業(yè)態(tài)等方面更是頻頻“交火：五洲商場、華納影城即將在太原街上開工，而一批“精品商家也要入駐正昌太陽廣場、嘉濠商廈等西中街空置大廈沈陽第一商圈的爭奪已然進(jìn)入“陣地戰(zhàn)階段。這個(gè)投資18億的綜合性摩爾商業(yè)廣場使得在太原街奔騰的外來資本更加洶涌。近20萬平方米的萬達(dá)商業(yè)廣場摩爾曾經(jīng)開業(yè)，百盛百貨、沃爾瑪?shù)仁嗉抑髁Φ耆腭v。去年開工的投資過億元工程就有黃金廣場、五洲廣場、桂冠大廈等十多個(gè)工程。中街也在加緊招商。沈陽中街管委會主任張怡中引見，目前已有香港新世界百貨、王府井百貨、富貴鳥、太平洋百貨、韓國精品商城、上

39、海華聯(lián)百貨等多個(gè)商家就進(jìn)入中街一事進(jìn)展談判，假設(shè)順利的話，他們中的絕大部分將會入駐正昌太陽廣場、嘉濠商廈、嘉陽廣場等西中街空置大廈。購物公園作為一種新業(yè)態(tài)進(jìn)入港城-煙臺。位于幸福街區(qū)的九隆街開盤，推出引發(fā)第六代商業(yè)革命的shopping mall，建立集購物、休閑、文娛、餐飲、度假、安康、觀光、旅游、會展、商務(wù)于一體的超大型購物公園。目前，有進(jìn)駐九隆街志愿的國內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)集團(tuán)近百家，法國家樂福和日本的佳士客已前后幾次來九隆街實(shí)地調(diào)查，現(xiàn)已進(jìn)入了本質(zhì)性談判階段；其他知名商家如世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花泰國正大集團(tuán)、歐尚法國、賽博數(shù)碼、麥德龍德國、國美電器、燕莎購物、銀座、利群、銀河購物中心等對此都有

40、意向。九隆街無疑將成為港城又一個(gè)商業(yè)中心。屆時(shí)以南大街為代表的中方企業(yè)與以九隆街為代表的外資企業(yè)定有一拼。南大街主要以本地企業(yè)為主，具有悠久的歷史傳統(tǒng)、固定消費(fèi)群體、便利的交通條件，對本地人頗具“親和力；九隆街以國內(nèi)外商業(yè)巨頭為主，擁有先進(jìn)的運(yùn)營理念、雄厚的國際資本、靈敏的運(yùn)營機(jī)制。對兩者比拼的結(jié)果，一位業(yè)內(nèi)人士這樣看，“不論他什么業(yè)態(tài)，不論他內(nèi)資外資，也不論他規(guī)模大小，只需可以讓老百姓購物溫馨、方便、快捷，花最少的錢買最多最好的東西，老百姓就買他的賬。道理雖簡單，但對于港城商業(yè)零售企業(yè)來說面對的不是和風(fēng)細(xì)雨，而是猛烈競爭的狂風(fēng)暴雨。在重慶，商業(yè)地產(chǎn)也是群雄并起。前幾年的渝中區(qū)大都會、地王廣場

41、，去年江北的北城天街、黃金海岸，今年南坪的帝景摩爾等都將重慶的商業(yè)地產(chǎn)推向高潮，與此同時(shí)，重慶協(xié)信集團(tuán)與上海百聯(lián)商業(yè)還結(jié)成永久聯(lián)盟，專業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。第三節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)的誘惑力“商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)企業(yè)而言，依然極具吸引力和誘惑力。如湖南長沙住宅市場平均利潤大約僅為，而商業(yè)物業(yè)普通估計(jì)依然存在的利潤空間，兩相比較，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)然對商業(yè)物業(yè)開發(fā)垂涎三尺。于是，一些實(shí)力雄厚、風(fēng)頭正健的開發(fā)企業(yè)，紛紛開場將觸角伸向商業(yè)地產(chǎn)，謀求宏圖霸業(yè)。在重慶住宅市場，大多開發(fā)商“南學(xué)東研都已使出了看家身手，利潤空間越來越小，商業(yè)地產(chǎn)利潤的誘惑已使眾多開發(fā)商，轉(zhuǎn)變了方向；如東和集團(tuán)、協(xié)信集團(tuán)、龍湖物業(yè)、華宇集團(tuán)、順祥

42、地產(chǎn)等都較深度的涉入了商業(yè)地產(chǎn)。 與住宅最大的不同之一，在于兩者的對象截然不同。對住宅來說，開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品之后，面向的客戶只需終端消費(fèi)者和少量的投資者，根本是一次性消費(fèi)。與開發(fā)住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商至少要面對三種客戶：一是投資者，商鋪銷售離不開投資者；二是運(yùn)營者，商鋪的實(shí)現(xiàn)要依賴運(yùn)營者；三是終端消費(fèi)者，沒有消費(fèi)者的購買，商鋪的利潤無從談起。只需消費(fèi)者購買商品，運(yùn)營者才有能夠交租金給投資者，開發(fā)商才有利可圖?！耙ＷC投資者的收益，吸引運(yùn)營者的進(jìn)入，就必需對終端消費(fèi)者的生活方式、需求種類、消費(fèi)特點(diǎn)等進(jìn)展仔細(xì)的研討。只需熟習(xí)終端消費(fèi)者的心思，工程定位才干準(zhǔn)確，投資者、運(yùn)營者才會不請自來。梁錦仁娓娓

43、道來。他說，目前，商業(yè)地產(chǎn)的競爭趨向猛烈，真正將房地產(chǎn)、零售業(yè)、消費(fèi)者心思三者融會貫穿的復(fù)合型人才非常稀缺，這很大程度上左右了商業(yè)物業(yè)的勝利。“顯赫地段、宏大規(guī)模、實(shí)力雄厚，是商業(yè)地產(chǎn)勝利的三大要素。金華康聲譽(yù)董事長梁錦仁如此以為。梁錦仁原為平和堂副董事長兼總經(jīng)理，在零售業(yè)界浸淫超越年，月日正式加盟金華康，出任聲譽(yù)董事長。梁錦仁指出，一個(gè)面積萬平方米的大型購物中心，至少需求每天萬萬消費(fèi)人口的支持。因此，物業(yè)周邊能否擁有足夠的人流，交通能否便利，客戶消費(fèi)才干和消費(fèi)特點(diǎn)如何，這都是在當(dāng)初選址時(shí)應(yīng)該思索的要素，同時(shí)還要與整個(gè)城市開展規(guī)劃的新走向嚴(yán)密結(jié)合?！耙?guī)模效益不容忽視。梁錦仁說，目前，主力消費(fèi)人

44、群趨向年輕化，更注重文娛化消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)、感性消費(fèi)，一站式購物休閑效力日益遭到歡迎，吃喝玩樂盡在其中。在這種情勢下，惟有一個(gè)集時(shí)髦流行現(xiàn)代百貨與休閑、文娛、餐飲等于一體的城市購物中心，才干集納諸多功能，滿足各種需求。“唯獨(dú)那些實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)，才有沉得住氣的本錢。梁錦仁以為，開發(fā)企業(yè)絕對不能急功近利，還需求時(shí)間去整合周邊地段的商業(yè)氣氛，培育忠實(shí)的消費(fèi)者，假設(shè)沒有足夠的耐心，一開場就會注定失敗。在商業(yè)欠興隆的城市或階段，商業(yè)消費(fèi)表現(xiàn)為集中地段、集中消費(fèi)，但隨著經(jīng)濟(jì)的開展、人口的添加、生活圈的擴(kuò)展、視野的開闊，一兩個(gè)集中的商業(yè)中心曾經(jīng)無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的多元化購物需求，這就意味著新的商業(yè)將乘

45、虛而入，將集中消費(fèi)轉(zhuǎn)化為隨時(shí)消費(fèi)。這不僅需求社區(qū)商業(yè)配套的強(qiáng)力支持，更有賴于區(qū)域商業(yè)中心“砥柱中流。第四節(jié)MALL運(yùn)營管理方式Shopping mall與傳統(tǒng)購物中心差別大，首先是業(yè)態(tài)不同，體量不同，mall業(yè)態(tài)是不同業(yè)態(tài)的聚合，購物、休閑、文娛、餐飲一體化；其次，贏利方式不同，傳統(tǒng)購物中心大部分作為短期回收投資的工程，而MALL工程報(bào)答要看后期運(yùn)營，屬于戰(zhàn)略投資工程；最后消費(fèi)群體不同，MALL涵蓋消費(fèi)群體更廣，消費(fèi)時(shí)間更長?！吧虡I(yè)地產(chǎn)的高潮迭起是由于市場競爭而激發(fā)的，更是城市經(jīng)濟(jì)迅猛開展、生活程度快速提升所構(gòu)成的強(qiáng)大消費(fèi)需求合力推進(jìn)的。業(yè)界資深謀劃人、長沙匯盛機(jī)構(gòu)總裁程雨清指出，近年來，城市

46、的快速擴(kuò)張，大盤的不斷涌現(xiàn)，政府在城市規(guī)劃中對新型商業(yè)規(guī)劃留下的空缺，無形中促動了商業(yè)物業(yè)的開展。“商業(yè)次中心正在城市周邊崛起，商業(yè)地產(chǎn)也將移師城市邊緣，四面開花。天河城廣場案例：成立于1992年8月18日的廣東天貿(mào)集團(tuán)從一開場就按中外合資股份制公司的路子興辦，這個(gè)沒有行政級別、用工合同制、崗位聘任制的大膽嘗試，給天河城廣場神話的締造奠定了一塊嶄新的基石。天河城廣場集購物、美食、文娛、休閑、商務(wù)于一體，散步天河城廣場，仿佛走進(jìn)了天上的街市，星星般閃爍的各種商品琳瑯滿目，吸引著八方來客?；盍ΑⅦ攘蜔o限繁華，天貿(mào)集團(tuán)紡織了一個(gè)美麗的夢。天貿(mào)集團(tuán)在天河城廣場創(chuàng)下了十個(gè)最：最早的股份制商業(yè)企業(yè)、最高

47、速建成開業(yè)、最早引進(jìn)外商零售百貨企業(yè)、最具有代表性綜合運(yùn)營方式、最現(xiàn)代物業(yè)管理、最大額單店銷售、最大客流量、最滿租位、最高效報(bào)答、最強(qiáng)力帶動。廣場內(nèi)天貿(mào)南大和吉之島天貿(mào)兩家合資百貨公司舉足輕重。從業(yè)態(tài)上說，大型購物中心須以大型百貨商場作為中流砥柱，小商鋪群星拱月；從定位上說，天貿(mào)南大博得白領(lǐng)階層的心儀，吉之島天貿(mào)迎合年輕一代的時(shí)髦；從業(yè)績上說，兩家百貨開業(yè)以來營業(yè)額呈兩位數(shù)增長，利潤更是成倍遞增。天貿(mào)集團(tuán)的天河城廣場管理中心管理著廣場，1998年經(jīng)過了英國DNV公司IS09002質(zhì)量管理體系的現(xiàn)場認(rèn)證；一流的管理和優(yōu)質(zhì)的效力，營造了良好溫馨的運(yùn)營和購物環(huán)境。博得了顧客、租戶的一定和同行的贊賞，

48、成為遠(yuǎn)近出名的天貿(mào)名牌。我們從廣州天河城運(yùn)營MALL的勝利實(shí)際中總結(jié)管理閱歷：一致管理的理念在天一致招商管理、一致營銷、一致效力監(jiān)視和一致物管。一致招商管理：對招商的品牌審核管理和完善的租約管理。一致營銷管理：為MALL謀劃1年365天的系列營銷方案。一致效力監(jiān)視：成立管理委員會，指點(diǎn)、協(xié)調(diào)、效力、監(jiān)視承租方的運(yùn)營活動，保證MALL的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。一致物業(yè)管理：有效地進(jìn)展建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)，發(fā)明充溢人文關(guān)懷的商業(yè)文娛休閑的空間。一致租賃管理。一致業(yè)態(tài)管理：對業(yè)態(tài)具有強(qiáng)大而迅速的調(diào)控才干。第五節(jié)MALL商業(yè)管理的主要內(nèi)容購物中心的運(yùn)營管理程度關(guān)系MALL工程開發(fā)的成敗，我們必需按照可繼續(xù)開展的戰(zhàn)略

49、，穩(wěn)步提高管理程度。由于MALL在我國是新惹事物，由于MALL管理的復(fù)雜性，因此，成立MALL專業(yè)運(yùn)營管理公司成為必然。選擇專業(yè)管理公司，完全交給專業(yè)管理公司運(yùn)營是一種省心的方式，缺陷是管理本錢較高，不利于人才外鄉(xiāng)化。國外主要MALL管理公司有美國西蒙地產(chǎn)集團(tuán)、托曼公司等。假設(shè)選擇專業(yè)管理公司與開展商招聘優(yōu)秀專業(yè)人才相結(jié)合，優(yōu)點(diǎn)是有利于過渡，有利天逐漸外鄉(xiāng)化，培育訓(xùn)練本地人才。運(yùn)營期間的商業(yè)管理主要包括四個(gè)方面：租賃政策管理與承租商的優(yōu)化管理、招商及業(yè)態(tài)管理、整體籠統(tǒng)謀劃推行與促銷推行活動、效力管理、日常的物業(yè)管理。1、租賃政策與承租效力購物中心的目的市場定位為商圈內(nèi)一切居民及部分旅游者。中心

50、承租戶普通占購物中心營業(yè)面積的40-50%。在租賃合約方面采用國際購物中心協(xié)會格式進(jìn)展管理。購物中心制定相應(yīng)的承租戶政策，提高承租戶質(zhì)量。招商對象的最高目的都是各種類型的名牌店鋪。2、業(yè)態(tài)管理的原那么是根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)的實(shí)踐運(yùn)營效果，讓銷售最好的商品業(yè)態(tài)得到MALL購物中心內(nèi)最正確位置。根據(jù)業(yè)態(tài)調(diào)整要求，確定招商方案，不斷讓優(yōu)秀的供應(yīng)商進(jìn)場，淘汰運(yùn)營不善的供應(yīng)商。招商任務(wù)遵照以下程序；調(diào)查一談判一審核一準(zhǔn)入一追蹤，要求其提供營業(yè)執(zhí)照、消費(fèi)答應(yīng)證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書適用零售代理商、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書，以及其它特殊證明如化裝品、食品的衛(wèi)生答應(yīng)。留意引進(jìn)國外品牌，對國外購物中心商

51、品種類進(jìn)展一致引進(jìn)，填補(bǔ)國內(nèi)商品種類空白。不同商品之間還需求一個(gè)比例，服裝34%服飾6%，食品5%，餐飲20%，家用品10%，文化用品15%，其它10%。3營銷管理重點(diǎn)是吸引更多的購物者光臨，經(jīng)過選擇適當(dāng)?shù)臓I銷方法吸引購物者光臨。4效力管理購物 中心設(shè)立管理專家組成的管理機(jī)構(gòu)，對購物中心的一切行政事務(wù)進(jìn)展一致管理，承當(dāng)合理的管理體制費(fèi)用。維護(hù)承租戶利益，加強(qiáng)與承租戶的協(xié)作。設(shè)立商務(wù)中心，提供高性能電腦接入寬帶網(wǎng)絡(luò)，設(shè)置、不同種類復(fù)印設(shè)備，為商業(yè)人士提供方便的商業(yè)效力，包括設(shè)置商務(wù)網(wǎng)吧、數(shù)字化圖書館。第六節(jié)MALL業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)創(chuàng)新與管理一MALL業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新不僅住宅房地產(chǎn)工程開發(fā)存在戰(zhàn)略的創(chuàng)新問

52、題而且大型商業(yè)房地產(chǎn)更存在戰(zhàn)略創(chuàng)新問題。尋求工程開發(fā)方式的突破，就是要突破，就是要突破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀(jì)客戶的精神追求，發(fā)掘區(qū)域文化的精華，將商業(yè)、旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目的，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實(shí)施的手段，客戶的稱心才是勝利的檢驗(yàn)規(guī)范。戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競爭靈魂，只需理念突破才干防止大量同質(zhì)化地產(chǎn)工程，才干昌盛建筑文化，防止國家的宏大經(jīng)濟(jì)損失。例如杭州宋城旅游房地產(chǎn)工程的勝利，就是勝利的將旅游文化與房地產(chǎn)勝利嫁接的實(shí)例，它不僅發(fā)掘了宋代文化，而且在其它工程博采歐美文化之所長。理念設(shè)計(jì)是購物中心與商業(yè)步行街謀劃

53、的靈魂，理念設(shè)計(jì)的提出建立在充分的調(diào)查研討根底上，步行街謀劃要思索步行街的商圈特征、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計(jì)要有商業(yè)街歷史根底上創(chuàng)新，兼顧歷史特點(diǎn)，更重要的是有利于未來開展。MALL與商業(yè)步行街是城市籠統(tǒng)的代表是城市的名片。我們深知shopping mall的內(nèi)涵。購物中心最主要的特征就是要從人性關(guān)懷的角度，以景觀主題營造溫馨、溫馨的購物環(huán)境；構(gòu)成以超大體量、多元化、多層次的真正“一站式特征消費(fèi)，使消費(fèi)者在購物中休閑和玩樂、在玩耍的愉悅中購物。以煙臺九隆街MALL設(shè)計(jì)為例來闡明：煙臺地域文化特征煙臺地處膠東半島，齊魯文化與海洋文化交匯反映煙臺地域文化特征。作為儒學(xué)發(fā)源

54、地的山東，遭到儒家人文精神的最深化的熏陶。關(guān)于儒家人文精神的內(nèi)容，當(dāng)代新儒家學(xué)者杜維明教授做了系統(tǒng)概括。他以為，儒家文化有著濃重的人文關(guān)懷。從文化形狀學(xué)的角度來看，海洋文化是一個(gè)“包括內(nèi)核與假設(shè)干外緣的不定形的整體，從外及內(nèi)；它由“物態(tài)文化層、“制度文化層、“行為文化層和“精神文化層等四個(gè)不同層面構(gòu)成，海洋文明是開放的，包容各類文化，兼收并蓄。海洋文明代表冒險(xiǎn)和進(jìn)取的文化教育特征。九隆街作為大型MALL購物中心，面對全球的顧客開放，不僅接納購物休閑人群，也面向世界接納旅游群體，不斷吸收國外商業(yè)文化精華，為我所用。我們以山東人的熱情笑迎天下客，將儒家文化的人文關(guān)懷落實(shí)到效力細(xì)節(jié)。表1九隆街商業(yè)文

55、化設(shè)計(jì)來源：賽普研討院 時(shí)間：2021-10-29 李春亮 HYPERLINK sydcch/dichan/article/102945292.html HYPERLINK sydcch/dichan/article/102945292.html o 分享到QQ空間 HYPERLINK sydcch/dichan/article/102945292.html o 分享到新浪微博 HYPERLINK sydcch/dichan/article/102945292.html o 分享到騰訊微博 HYPERLINK sydcch/dichan/article/102945292.html o 分享到

56、人人網(wǎng) 運(yùn)營理念我們不僅出賣商品和效力而且與客戶互動制造高興得顧客心者得天下商業(yè)效力理念個(gè)性化效力 注重細(xì)節(jié)與人文關(guān)系物業(yè)管理理念酒店式效力知識型物業(yè)管理商戶協(xié)作理念團(tuán)結(jié)互助，共同為客戶提供高興效力與體驗(yàn) HYPERLINK haier/chinese/chanye/tour2.html 九隆街應(yīng)該從三個(gè)層面表達(dá)文化特征： HYPERLINK haier/chinese/chanye/tour2.html 1、建筑文化特征與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。 HYPERLINK haier/chinese/chanye/tour2.html 2、文娛性與知識性結(jié)合，開闊人們的視野。 HYPERLINK hai

57、er/chinese/chanye/tour2.html 3、商業(yè)社區(qū)內(nèi)提倡心胸廣大、相互關(guān)懷、熱情好客的海洋文化風(fēng)格。 HYPERLINK haier/chinese/chanye/tour2.html 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)從運(yùn)營者角度出發(fā)較多，現(xiàn)代業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)要求商家高度注重如下變化： HYPERLINK haier/chinese/chanye/tour2.html 1)、消費(fèi)者注重購物體驗(yàn)，注重文化品味。 HYPERLINK haier/chinese/chanye/tour2.html 2)、新型商業(yè)投資者添加，要求運(yùn)營機(jī)構(gòu)給予業(yè)態(tài)指點(diǎn)或根據(jù)一致業(yè)態(tài)要求，為投資者進(jìn)展運(yùn)營招商。 HYPERLIN

58、K haier/chinese/chanye/tour2.html 3)、根據(jù)MALL業(yè)態(tài)要求不同運(yùn)營區(qū)域要細(xì)分市場，例如白領(lǐng)客戶就要進(jìn)展整體體驗(yàn)型業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，注重不同商圈的業(yè)態(tài)差別化，向?qū)I(yè)化運(yùn)營邁進(jìn)。 HYPERLINK haier/chinese/chanye/tour2.html 業(yè)態(tài)理念創(chuàng)新將為九隆街連鎖運(yùn)營與品牌輸出奠定堅(jiān)實(shí)根底，建議九隆置業(yè)公司制定品牌輸出戰(zhàn)略，懇求相關(guān)知識產(chǎn)權(quán)維護(hù)。 HYPERLINK haier/chinese/chanye/tour2.html 二九隆街業(yè)態(tài)工程規(guī)劃舉例 HYPERLINK haier/chinese/chanye/tour2.html 現(xiàn)代M

59、ALL業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)突破了傳統(tǒng)購物格局，業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)更注重人文關(guān)懷，注重客戶體驗(yàn)。 HYPERLINK haier/chinese/chanye/tour2.html 對于男士的購物環(huán)境，采用集中布置方法，確保1小時(shí)內(nèi)可以完本錢人的購物，其他時(shí)間用于休閑，恢復(fù)膂力，充分思索男士在社會中的角色定位，同時(shí)也充分思索至夫妻購物的協(xié)調(diào)性問題。很多時(shí)候男士是陪同女性購物，男人普通可以接受分鐘購物時(shí)間，此時(shí)，男性需求休閑環(huán)境，而女士購物耐力與興趣明顯比男性強(qiáng)。 HYPERLINK haier/chinese/chanye/tour2.html 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)不同樓層分布的重要根據(jù)是不同樓層的售價(jià)，鑒于樓層價(jià)錢陳列如下：

60、HYPERLINK haier/chinese/chanye/tour2.html 一層負(fù)一層二層四層三層 HYPERLINK haier/chinese/chanye/tour2.html 因此,不同樓層運(yùn)營的商品與效力內(nèi)容要思索到定價(jià)要素. HYPERLINK haier/chinese/chanye/tour2.html 根據(jù)日本東京購物中心與廣州購物中心研討的結(jié)果,大型購物、文娛、飲食、商務(wù)配套四者最正確比例應(yīng)為60：20：15：5。 HYPERLINK haier/chinese/chanye/tour2.html MALL運(yùn)營隊(duì)伍的培訓(xùn)體系 HYPERLINK haier/chin