1、.PAGE ：.；員當五緣灣工程市場分析及產品配比建議第一部分 市場分析一、廈門總體市場分析一 廈門概略廈門位于中國東南沿海，臺灣海峽西岸，與臺灣隔海相望。下轄思明、湖里、集美、海滄、同安、翔安六個行政區。廈門市陸地面積1565.09多平方公里，海域面積300多平方公里。至2021年末全市戶籍人口173.67萬人，常住人口為249萬人。廈門是中國最適宜居住的城市之一，擁有“國際花園城市、“國家衛生城市、“國家園林城市、“國家環保模范城市、“中國優秀旅游城市和“全國十佳人居城市、“結合國人居獎、“全國文明城市等殊榮。 (二) 廈門宏觀經濟運轉環境2021年全年實現地域消費總值GDP1560.02

2、億元，按可比價錢計算，比上年增長11.1%。廈門GDP總量年增長率均超越13%，2021年的GDP總量是2003年的GDP總量的2.05倍。三廈門房地產市場概略1、廈門商品住宅價錢走勢廈門市商品住宅月成交均價自2021年8月至2021年2月繼續走低，2021年2月到達最低點，商品住宅的月成交均價為6232元/平方米。在經過調整期后，廈門市商品住宅月成交均價繼續上升，2021年8月到達最高點12210元/平方米。2、廈門商品住宅成交量走勢廈門商品住宅月成交量2021年繼續在一個較低程度。自2021年1月起，受國家政策及剛性需求的釋放，廈門商品住宅月成交量繼續上升，出現量價齊升局面。自2021年6

3、月開場，房價不斷攀升的情況下，出現價升量跌的態勢。3、島內商品住宅價錢走勢廈門市島內商品住宅月成交均價自2021年9月至2021年2月繼續走低，其中2021年11月到達最低點，島內商品住宅的月成交均價為8829元/平方米。在經過調整期后，廈門市商品住宅月成交均價繼續快速上升，2021年9月到達最高點14715元/平方米。4、島內商品住宅成交量走勢2021年7月至2021年11月，島內商品住宅月成交量不斷下滑，2021年10月到達最低點，月成交量3.26萬平方米。隨著剛性需求的釋放及國家政策的影響，島內商品住宅月銷售量不斷上升，2021年5月到達最高點22.55萬平方米。二、五緣灣片區市場分析一

4、五緣灣片區規劃1環灣中心區環灣中心區是五緣灣最具特征的中心區域，沿線有三個五星級酒店、特征商業街、音樂廳、國際游艇俱樂部、以水上運動為主題的濕地公園等大型公共設備。2五通商務區五通商務區是五緣灣重要的對外城市籠統展現區，以商務酒店、商務辦公、企業會所、國際游艇俱樂部為主要形狀，交叉商務廣場和公園，構成綜合商務效力平臺。3通嶼生態居住區位于規劃區南部，環湖里大道與仙岳路所夾之東北區域。是高容積率住宅的集中區。 4國際安康養生區 突出理療和養生的主題，以養生研討中心、高端理療中心為主要內容兼有居住功能。5溫泉高尚居住區擁有廈門島內獨一的海水溫泉資源。本片區將充分利用溫泉天然資源，沿水岸設置高檔溫泉

5、別墅區。外圍布置較大規模的高級居住群。6鐘宅灣民俗旅游區本區功能包括圍繞鐘宅村的畬族民俗風情旅游和鐘宅村舊村改造，及為完善本區配套公共設備的商業板塊。7墩上高尚居住區充分利用臨海、靠湖以及山地資源，營造出人與自然融為一體的濱海高尚居住區。8高新技術園區 以研發辦公為主，構成綜合科技研發、展現銷售、總部經濟等功能為一體的生態型高新技術園區和中高檔商務辦公區。二五緣灣片區房地產市場分析1、五緣灣住宅市場供應概述區位特征：區域定位為高尚居住區，區位內擁有豐富的自然景觀及人造自然景觀資源，包括良好的海景、灣景、濕地公園等景觀資源。同時，區域內還擁有稀少的海水溫泉資源。雖然該區域為新開發片區，但政府注重

6、根本配套設施建立，生活便利度及溫馨度將不斷提高。建筑形狀：灣區北西北岸以小高層為主，配以部分聯排別墅、雙拼別墅、獨幢別墅；灣區東南岸以高層、小高層為主，配以部分聯排別墅、雙拼別墅、獨幢別墅。戶型設置：以躍層、大三房、大二房為主，配少量四房；別墅以雙拼別墅為主，部分聯排及獨幢別墅。戶型特點以大為主，注重居住質量，倡導優質生活。價錢情況：銷售均價在13000-18000元/平米間，雙拼別墅均價在25000-35000元/平米。 銷售情況：各工程中較小戶型銷售情況較好，三房戶型去化速度較快。鑫海灣銷售率為70%，聯發五緣灣1號銷售率為74%，新景緣銷售率為63%，國貿藍海銷售率為98%。1.1片區供

7、應量分析工程面積平米在售工程未售面積源昌鑫海灣64636聯發五緣灣1號一期34964新景緣24011國貿藍海2645小計126255待推工程天琴灣213253聯發五緣灣1號二期119942新景國際外灘305868小計631062未推工程2007G19915502021G06496002021G121500002021G24788102021G41714002007G27167330小計608690合計6007在售工程存量約12萬平米,其中以躍層為主的源昌鑫海灣工程未售面積超越一半；三個待推工程總建面積共超越63萬平米；未推工程總建面積超越60萬平米；五緣灣片區樓盤總供應面積約萬平米。源昌鑫海灣

8、聯發五緣灣一號新景國際外灘溢源昌2007G27新景緣國貿藍海五緣灣學村湖里高新科技園筼筜工程恒禾置地特房工程紫金工程溢源昌2007G19國貿天琴灣1.2片區樓盤分布圖1.3產品類型工程稱號物業類型容積率綠化率鑫海灣躍層為主，配少量平層及雙拼別墅，小量商業面積1.850.1%五緣灣1號小高層平層戶型2.02850%新景緣平層戶型及躍層戶型，配少量雙拼別墅2.540%國貿藍海平層戶型配部分躍層，聯排、雙拼、獨幢別墅2.0645%在售工程綠化率均在40-50%間，與定位高尚居住區相映托。各工程中商業面積較少，以高層、小高層為主，同時配以適量的別墅。1.4工程規劃和配套工程稱號規劃配套鑫海灣總戶數11

9、59戶，216個地面停車位，1119個地下停車位；3萬平米文化主題園林，劇院式規劃規劃，超寬樓間距，6米挑高樓中樓戶型設計。幼兒園、星級會所，內設室內游泳池、室內籃球場、羽毛球場、健身房、乒乓球室、咖啡吧、茶吧等休閑配套。五緣灣1號規劃15棟十五躍十六層的中高層板式住宅，規劃規劃采用斜列式規劃，均為東南、西南朝向，實現了戶戶朝南。幼兒園、會所新景緣住宅總戶數約401戶，6000平米南美風情園林。國貿藍海純住宅社區，高層景觀公寓與低層休閑住宅相結合，住宅總戶數780戶，停車位626部。規劃采用低密度純住宅建筑群，由南至北近300米的景觀軸將低層花園公寓與高層景觀公寓加以區分。幼兒園、會所泳池在售

10、各樓盤規劃設計做到：1、注重海景、灣景的充分利用；2、低建筑密度；3、高綠化率；規劃亮點：1、鑫海灣的超寬樓間距；2、國貿藍海的由南至北近300米的景觀軸將低層花園公寓與高層景觀公寓加以區分。1.5戶型配比工程稱號一房兩房三房四房復式聯排別墅雙拼別墅獨幢別墅面積m套數戶面積m套數戶面積m套數戶面積m套數戶面積m套數戶面積m套數戶面積m套數戶面積m套數戶鑫海灣48584-101911204-86-196905-403-41140-聯發五緣灣1號-171453177-2202722405-新景緣-100-126195-171-183196-280-37610-國貿藍海-159-177399187-

11、207249206-246109314-3185269-34531340-37412550-5646合計-5-685-706-381-1111-31-62-6百分比-0.2%-23.7%-24.5%-13.2%-38.5%-31.3%-62.6%-6.1%備注：各戶型百分比中，別墅與普通戶型分開統計。從面積來看：主要面積集中在140-170平米和180平米以上兩個區間；而同樣戶型中，各工程提供的面積區間有較大差別，如兩房中，從84平米到177平米均有，國貿藍海兩房面積達159-177平米，與傳統兩房在100平米以下相差較多。從戶型配比來看：各工程戶型配比情況差別較大，躍層、三房、兩房戶型較多；

12、但因各工程均定位為高尚生活社區，追求生活質量，傳統的戶型面積均被突破，同樣戶型面積比傳統戶型面積大了許多。2. 片區住宅市場需求概述2.1價錢情況工程戶型平層均價躍層均價別墅均價鑫海灣12000元/平米25000元/平米25000元/平米聯發五緣灣1號一期14500元/平米二期未推，價錢未定-新景緣00元/平米15500元/平米35000元/平米國貿藍海18000元/平米尾盤20000元/平米尾盤34500元/平米從銷售價錢看，別墅均價2.5萬-3.45萬元/平米，平層住宅00-18000元/平米，車位24-28萬元/個， 2.2在售工程個案銷售分析工程鑫海灣聯發五緣灣1號一期新景緣國貿藍海銷

13、售率以套數計70%74%63%98%除國貿藍海因較早開盤，根本銷售終了，其它工程整體銷售情況也相對較好。工程稱號熱銷戶型滯銷戶型鑫海灣平層兩房、小面積躍層、三房及四房大面積躍四房，別墅聯發五緣灣1號三房、四房面積小于200平米超越200平米大四房新景緣二房及躍層五房無國貿藍海二房、三房、四房無可以看出，熱銷戶型為面積適中的三房、兩房和躍層，而大面積的四房相對滯銷。2.3客群分析工程稱號客群描畫鑫海灣以廈門周邊的客戶為主，多為私營企業主等生意人士聯發五緣灣1號以廈門周邊及省地域35-45歲的企業中高層管理者、私企業主等勝利人士為主力客群新景緣喜歡海景的購房者、改善居住條件的中年人、周邊城市來廈購

14、房者、本地勝利人士國貿藍海公寓以30-40歲的事業有成的中青年置業者為主，別墅以40歲以上的中年以上生意人為主；65%是廈門非本地戶口人，15%是省內其它城市，10%國外，10%是省外。以上各工程客群多數為二次和多次以上置業者，有較強的經濟實力，看中五緣灣優越環境、海景以及教育資源。3、主要在售樓盤分析1源昌鑫海灣工程地址：環島路南側、枋鐘路東側地塊開發商:廈門源昌集團總建面積:16萬平方米容積率:1.8綠化率:50.1%停車位:1152個建筑形狀:18幢小高層及20幢雙拼別墅組成開盤日期:2007年10月1日戶型面積:以躍層為主，少量平層，以86-161平方米躍層三房、四房為主，部分平層二房

15、、三房以及躍層五房，少量平層一房，雙拼別墅。價錢情況：躍層均價25000元/平方米，雙拼別墅價錢1018-1200萬元/幢，商業價錢3.5-4萬元/平方米。銷售率：70%物業管理：戴德梁行園林景觀：3萬平方米超大海洋文化主題園林，五緣灣畔，觀海第一排，近80%戶型享用無敵海景，全城稀有6米挑高樓中樓戶型設計，雙重溫馨空間刷新居者想象。根底配套：五緣學村戶型分析：戶型面積()總套數已售可售銷售率一房48550100.00%二房84-10191910100.00%三房120440100.00%躍層三房86-1142651858069.81%躍層四房123-16160240319966.94%躍層五

16、房182-19638271171.05%聯排別墅403-4134083220.00%根據上表可得：該工程以躍層為主，躍層三房、四房占一切房源的83%，開盤時間較長，銷售情況普通。 戶型特點：1、絕大部分為躍層設計，客廳挑高6米。2、入戶花園，全露臺設計，露臺高為6米。3、主臥為套間設計，配書房；次臥帶飄窗或弧形觀景臺。4、格局方正，功能區分別，客臥分別。綜合點評：該樓盤為觀海第一排；3萬平方米超大海洋文化主題園林、濕地公園，灣區海景三重風景；劇院式規劃規劃、超寬樓間距，近80%戶型享無敵海景，實現景觀與溫馨度最大化；6米挑高樓中樓戶型設計。2聯發五緣灣1號工程地址：五緣灣環島路南側，安嶺路西側

17、開發商：聯發集團代理商：聯發集團廈門房產代理總建面積：29.4萬平方米容積率：2.028綠化率：50%停車位：907個建筑形狀：15幢16層建筑物交錯陳列戶型面積：主力戶型為150-180的板式四房，配以板式三房及部分五房，二期有小量躍層二房。價錢情況：一期現均價14500元/平方米，二期將于11月21日推出，估計均價將比較一期略高。銷售率：74%物業管理：廈門聯發集團物業管理工程配套：幼兒園、五緣學村、金山安康養生區、五緣醫院智能系統：1、霍尼韋爾智能系統；2、法國愛迪士新風系統；3、芬蘭才干電梯；4、以色列MUL-T-LOCK三向瑣具；5、太陽能庭院LED燈系統。園林景觀設計：澳大利亞柏濤

18、和香港貝爾高林一期戶型分析：戶型面積()總套數已售可售銷售率小三房-14154180%三房151-1714483905887.05%四房176-22027214113151.84%躍層五房240550100.00%從上表可得，三房占一切可售房源的61.4%，銷售最好的也是三房。四房銷售情況較差，據了解，二期戶型比例與一期類似，但一個梯位的220平方米的戶型由原來兩套改成兩套141平方米的三房，及一套113平方米的躍層二房。 戶型特點：全部采用露臺設計，添加運用面積。綜合點評：工程位于環島路第一排，由澳大利亞柏濤和香港貝爾高林進展總體規劃和園林設計，低密度，高綠化率培育高質量生活空間。3新景緣工

19、程地址：五緣灣大橋東南側、環灣路西側地塊開發商： HYPERLINK javascript:popwin(/lpls/content.asp?kind=4&id=4656) 廈門新景地集團代理商：廈門市立丹行置業總建面積：7.8萬平方米容積率：2.5綠化率：40%停車位：462個建筑形狀：三幢21層板式樓，五幢雙拼別墅戶型面積：100-126平方米平層二房，171-183平方米躍層五房，280-370平方米的雙拼別墅價錢情況：均價00元/平方米銷售情況：63%物業管理：國貿物業工程配套：五緣灣商業街C區餐飲、五通商務區、樂安中學、雙十中學枋湖校區、五緣學區、中央音樂學院鋼琴分校規劃廈門實驗小學

20、分校戶型分析：戶型面積()總套數已售可售銷售率二房100-1261951265765%躍層五房171-1831961265864.29%雙拼別墅280-376100100.00%從上表可看出，二房及躍層各占近50%，銷售情況也相當，均將近65%。戶型特點：采用全露臺設計，提高運用面積，躍層客廳挑高5.86米，開間5米。綜合點評： 臨海第一排，海景、灣景資源豐富，周邊配以游樂場、帆船俱樂部、海上運動中心等設備。但普通住宅戶型只需兩種，可選擇性較少。此外采用南美風情夢境園林景觀設計。4國貿藍海工程地址：湖里五緣灣營運中心內開發商：廈門國貿金海灣房地產開發代理商： HYPERLINK javascr

21、ipt:popwin(/lpls/display_content.asp?kind=dl&id=1660) 國貿地產代理總建面積：173974 容積率：2.06建筑密度：18.38%綠化率：45 %停車位：626建筑形狀：高層4 幢 19-26 層，7幢雙拼別墅，6幢獨立別墅，4幢聯排別墅戶型面積：2、3、4、5房 到6房。(面積153平方米到392平方米)價錢情況：雙拼別墅34500元/平方米，高層18000元/平方米起。銷售情況：98%物業管理：第一太平戴維斯工程配套：五緣灣商業街、體育場館、醫院醫療、海上運動中心、音樂島、國際帆船港、濕地公園戶型分析：戶型面積()總套數已售可售銷售率二房

22、159-162378377199.74%大二房1772120195.24%三房187-207249245498.39%四房206-246109106397.25%躍層314-348550100.00%聯排別墅269-3453130196.77%雙拼別墅340-3741612475.00%獨幢別墅550-56465183.33%從上表可看出，二房及三房所占比例較大，銷售情況良好，由于是五緣灣片區內第一個開盤工程，銷售情況良好。戶型特點：1、功能區劃分別明顯，主臥私密性好。2、主臥為套間設計，入戶花園及露臺設計綜合點評：該工程為區域內第一個銷售樓盤，銷售情況良好。工程低密度，高綠化率，均采用大戶型

23、設計，工程經過由南至北近300米的景觀軸將低層花園公寓與高層景觀公寓加以區分，分區中更實現組團式與私家性相結合的園林意境。4、主要待售樓盤分析1國貿天琴灣國貿天琴灣，即國貿地產2007年9與8日競得的兩幅五緣灣地塊2007G28和2007G29。2007G28地塊，位于湖里區五緣灣片區內灣西側，環灣路東側，特征商業街二期南側，占地58114平方米，建筑面積480平方米，成交樓面價14447元/平。規劃有25棟海景獨幢別墅，6棟底層架空29層住宅一線海景公寓，4棟底層架空23層住宅二線海景公寓。2007G29地塊，位于五緣灣片區，內灣西側，占地33533平方米，建筑面積73773平方米，成交樓面

24、價17486元/平。規劃有10棟海景獨幢別墅，4棟底層架空29層住宅一線海景公寓，3棟底層架空23層住宅二線海景公寓。2新景國際外灘位處廈門五緣灣大橋西側，安嶺路與環島路交叉口。地塊臨海面灣，盡攬五緣灣與環島路絕佳雙重景觀。周邊運動館、濕地公園、音樂島、國際帆船港、五緣學村中央音樂學院、鼓浪嶼鋼琴學校等同步國際灣居物業一流配套。 【規劃特點】工程總用地面積約112686平方米，總建筑面積約305868平方米，建筑密度約21.5 ，容積率約1.8，是集住宅、商業、教育為一體的大型綜合性物業。一層為架空4.5米商業店面，二至十六層為住宅。設有3900平方米、12班幼兒園，配備2712個地下停車位。

25、【工程亮點】30萬平方米，列席五緣灣臨海第一排，無敵海、灣雙景，尊享灣區高端的生活配套；以經濟全球化的遠見卓識，打造廈門首個“外籍精英社區，填補在廈商務、政治、文化交流等國際人士的居住需求，代言廈門高尚灣居物業；遵照景觀最大化原那么，戶戶觀景；戶型突破傳統，優化建筑構造，產品包括復式住宅、海景公寓。突破傳統設計的限制，以極具特征的挑高、漏空的空間處置，大陽臺、寬景露臺讓室內與室外的海、灣、園林對話；社區商業配套，便利居家購物；大規模地下停車場，充分思索尊貴業主停車所需；名牌資優教育，12班幼兒園，三層整體建筑，配備專業音體室。5、區域住宅市場分析結論：從市場存量上看，在售住宅有約12萬平米在售

26、，將推出及未推出樓盤總建約125萬平米，未來兩三年推出的量較大。戶型以躍層、大三房、大二房為主，配以部分類別墅及四房。絕大數住宅戶型面積超越150平米，180平米以上的戶型占大多數，小面積戶型所占比例極少。由于五緣灣片區定位高尚居住區，戶型面積均較大，產品特點表如今追求高質量居住環境，戶型設計以追求高質量生活為主。絕大多數戶型含有大面積露臺設計，到達添加運用面積。以二房、三房銷售情況為好，但二房面積在140以上居多，三房面積在160以上居多。區域住宅市場整體銷售情況較好，在售工程為該區域最早幾個工程，利用了市場的空白點。從市場空白點來看，100-120平米的二房和130-150平米的三房有較大

27、的市場空間。第二部分 工程分析工程概略工程占地面積40276.92平米，建筑總面積為71400平米，由兩個子地塊組成，位于規劃的五緣灣溫泉高尚居住區內，臨近五緣灣內灣。地塊北接由紫金礦業公司于2021年4月8日拿下的2021G06地塊；東面是小山坡和零星幾棟村屋；西側是規劃雜亂的下忠社區自建房。距地塊東南側僅一路之隔的是廈門國貿的天琴灣。工程位于五緣灣道與金山路交叉口西北處，由金山路延伸可經湖里大道快速到達五緣灣大橋，沿金山路由南向北可至湖里大道及其延伸段，到達湖里高新技術園區，廈門國際機場也僅在咫尺，環島路、環湖里大道、集美大橋令交通便利。同時，處于片區與城區的聯接處，配套設備將最快得到完善

28、。區域內配套有雙十中學枋湖校區、中央音樂學院鋼琴學校、廈門實驗小學分校、廈門二中、五緣灣幼兒園、五緣灣會所、五緣商業街、五緣灣度假酒店、海上運動休閑中心。工程SWOT分析優勢：位于五緣灣片區內，整體規劃完善、配套齊全，前景看好。多條交通要道環布周圍，欲達那么達。生活、商業、教育配套，未來可依托整個新城區的規劃，較為齊全。近可觀內灣美景，遠可眺優美山姿。規劃設計條件的改動，可以在產品設計上有較大的空間，可以盡量爭取市場的空白點。優勢：規劃中的生活、商業和教育配套的完善程度尚需時日。目前片區內居住氣氛還未構成，城市化程度較低，人氣略顯缺乏。當前地塊周邊多為雜亂村民自建房，對本案外部籠統存在負面影響。時機：五緣灣片區高規范、高定位規劃，以及良好的開展前景，為本案帶來良好的預期。隨著周邊工程的陸續入住，必將提升整個片區的居住質量，為本案發明最正確時機點。國家海西經濟區的戰略以及廈門總部經濟建立的開展，為本案發明良好的開展環境。要挾：區域內未來兩三年內供應量較大，猛烈競爭。國家宏觀政策的不確定性、市場預期不明朗都給本案帶來較大要挾。第三部分 產品配比建議產品戰略的原那么 為了使本案的產品能順應市場，對于產品的建議，對產品展開細化，就必需緊扣以下兩個原那么：1、立足五緣灣片區，拓展至島內范圍思索戶型面積、戶型配比。2、為了使本案能在這一地