1、北京金色港灣老年公寓可行性報告金色港灣老年公寓項目規劃圖北京金色港灣老年公寓效果圖北京金色港灣老年公寓項目項目規模：總建筑面積500畝，其中配套公建近2萬平方米。建筑類型：現代獨棟、水畔聯體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓等。項目亮點： 七個風格各異的區域人工湖、景觀綠地、養種植基地、文化娛樂中心、健身康復中心、室內活動中心、后勤基地（醫療保健餐廳等）。公寓綜合樓有300個房間（雙人間100間，單人間200間）。全公寓為無障礙設計，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產品應用于公寓各項安全保障與服務設施。 本公寓項目共分為三期北京金色港灣老年公寓項目一期歐式風格，塑造田園式公寓。北京金色港

2、灣老年公寓項目一期建筑類型：聯體會所別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種。戶型面積：單元面積從70至230平米不等。配套設施：醫療服務中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等基礎配套，設有乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部。 金色港灣二期聯排獨棟四合院歐式風格，創造和諧的生態社區。北京金色港灣老年公寓二期建筑類型：公寓、聯體別墅、獨棟別墅、四合院，公寓首層設私家花園。規劃特點：“千畝森林，千坪庭院，獨棟別墅” 的獨棟別墅和四合院，有萬株50年原生森林、75萬平米競技綠地。獨棟別墅設4002400平米不等的超大私家花園，滿足領袖階層對私屬生活的珍視、對私密空間的原創動力。 北京金色港

3、灣老年公寓項目三期歐式風格，延續前兩期愜意、高尚的生活品質。金色港灣三期建筑類型：94棟板式公寓、24棟點式公寓，均為6層規劃特點：南北通透，6層北側相應退臺，并提供超大露臺；每單元一梯兩戶；板式公寓包含一居三居室；點式公寓均為四居室，沿社區湖布置樓座。北京金色港灣老年公寓暢銷戶型公寓戶型四室兩廳兩衛三室兩廳兩衛兩室兩廳一衛北京金色港灣老年公寓暢銷戶型排樓戶型北京金色港灣老年公寓暢銷戶型獨棟別墅戶型北京金色港灣老年公寓暢銷戶型四合院戶型北京金色港灣老年公寓裝修標準金色港灣老年公寓項目整體定位為“退休后的釋意居所”，配套及裝修強調對老年人生活的便捷性。（具體裝修標準詳見下頁）序號 部位 初裝修標

4、準 備注 1 樓、地面 臥室、起居室、內走道、陽臺 現澆砼樓地面基層及墊層找平 預留面層位置 廚房、衛生間 做完防水層和保護層 地面磚用戶自理 2 墻面 臥室、起居室、走道等 做至基底，刮水泥膩子 面層乳膠漆用戶自理 衛生間 做完防水 , 水泥沙漿搓麻 面層瓷磚用戶自理 廚房 做完防潮，水泥沙漿搓麻 面層瓷磚用戶自理 3 頂棚 做至基底，刮水泥膩子 面漆用戶自理 4 戶門 防火、防盜、隔音高級戶門安裝到位 5 內門 預留門洞 內門框及門扇用戶自理 6 外窗及有關部件 外窗（起居室落地門窗） 鋁合金雙層玻璃保溫平開門窗帶紗窗（不帶沙門） 窗臺板 水泥窗臺抹平 7 衛生間 管道接至預留位置（并安裝

5、截止閥門） 所有衛生潔具用戶自理 8 廚房 燃氣管安裝至接灶具支管的轉心閥門（含閥門），上水管按設計位置預留甩口，完成全部下水管道 9 陽臺 陽臺欄板內面和樓面做法與房間內部規定相同 10 空調機位 預留空調室外機位置和空調孔 11 暖氣片 集中供暖，暖氣片安裝到戶 12 照明燈、燈具及控制開關 安裝普通燈具，開關按設計安裝到位 裝飾燈具用戶自理 13 插座 按設計全部安裝到位，包括面板 衛生間、廚房的插座安裝預留面層位置 14 電視、電話插座 按設計全部安裝到位 15 電腦網絡 預留端口 16 戶內躍層樓梯 樓梯到踏步基層 面層及扶手用戶自理 17 安防及報警系統 每戶內主臥及主衛設緊急求救

6、按鈕各一個，移動按鈕一個，主機一臺 玻璃破碎、紅外報警等探頭自理 北京金色港灣老年公寓裝修創新（1）1、采用液壓蝶式無機房電梯:這樣不但節省了建設專門的電梯機房的投資、減低噪音， 還降低了電梯的運行成本和后期維護費用。2、公寓內自建污水處理站:實現全部生活污水的凈化處理后回收利用。一方面可防止降水不充分而導致綠地灌溉水源的缺乏，另一方面使退休生活公寓的生態環境更為環保，運做高效。 3、采用綠植凈化環保型雨水收集再利用技術;整個公寓設計了運行成本低廉，回收效率高的雨水回收系統，將雨水通過采集，綠植、過濾、凈化，儲存于人工湖面，用來進行公寓內部綠化灌溉。北京金色港灣老年公寓裝修創新（2）4、對公寓

7、內部大面積的湖水、溪流等水系的處理：采用生態水質凈化系統。經過生物技術處理后的湖水，可以減少和預防出現一般水系中富營養化的問題，同時也可使公寓的水系處于良好的生態群落的循環之下，保存了公寓良好的自然面貌。5、水源熱泵中央空調系統:為二期的公建和居住單元確定選用水源熱泵集中供暖、制冷提供了完備的第一手的技術和運行資料。6、電磁門鎖、門禁一卡通系統:將為居民的出行及公寓的物業管理提供了極大的便利。7、緊急呼叫系統連系:布置于主臥室和起居式的固定呼叫按鈕和可移動呼叫按鈕保持著每單元與公寓內部呼救援助中心的熱線聯系。8、自備深井供水系統； 自建的壓縮天然氣站等。北京金色港灣老年公寓相關配套設施商業街高

8、爾夫球場俱樂部北京金色港灣老年公寓項目點評規劃設計方面：北京金色港灣老年公寓項目，以創新的規劃理念、豐富的產品線，完備的配套設施以及新技術的應用，取得較好的市場口碑。市場運作方面：借鑒國外老年住宅的先進經驗提出“第三養老模式”，即家庭養老與社會養老相結合，其運作思路：老年家庭買房的方式按揭或付清房款，一經交付即可入住；開發商從次年起，逐年向業主回購部分產權，以解決老年家庭的養老金、醫療保健費。如果業主較早過世，而開發商還沒完全回購產權，子女可繼承住宅的部分產權；如果業主身體健康長壽，而開發商已經全部購回了產權，開發商承諾無限期免費居住下去。北京金色港灣老年公寓客群年齡及職業專項調查數據顯示，目

9、前北京金色港灣老年公寓的主要業主是年齡在56 歲以上的老年人，占現居住人口比例的80%，是適合生活、適合居住的老年住宅，是優于養老院的養老產品。教育程度較高的職業明顯成為購房的主體，專業技術人員、科教文化從業者、黨政機關事業單位領導、大中型企業管理者占總居住人口的58.34%，這充分說明這四類客群是中國老年住宅消費的中堅力量。工人、服務人員和普通工作的購房者占目前項目居住人口的三分之一，為35.42%，普通工作者對老年住宅的消費能力將逐步提高。北京金色港灣老年公寓針對老人特點設計歐式風格北京金色港灣老年公寓別墅 有250到300平方米、400到500平方米別墅共70余套及4座400到500平方

10、米的四合院，以滿足老年人的不同需求。 北京金色港灣老年公寓、別墅特點宿舍式公寓，將老年人集中安排在公寓的樓房中居住和生活。配有電視、電話、衛生間、沙發、衣柜等各種設施，并提供水、電、暖、醫療監護等各種物業服務。居家式公寓或住宅式公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩三代人。護理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫院或專門雇傭的護理人員進行護理。金色港灣公寓暢銷戶型一居室北京金色港灣老年公寓外部裝修標準結構： 鋼筋混凝土全現澆剪力墻，部分磚混結構 外墻：涂料 電梯：西子奧的斯電梯，24小時運行 門窗： 戶

11、門：日上防盜門； 供電： 40A智能磁卡表 供水： 插卡式智能計量系統 供氣：天然氣入戶，插卡式智能表 采暖：地板集中供暖 通訊：寬帶網接口入戶 北京金色港灣老年公寓室內裝修A、客廳、門廳、餐廳： 地磚： 600600mm 羅馬牌(或同等檔次)； 餐廳頂面： 局部吊頂； 客廳頂面： 燈池造型頂； 墻頂面： 涂料 立邦美得麗 (或同等檔次)； 剔腳板： 復合踢腳板 克諾森華 (或同等檔次)； 北京金色港灣老年公寓裝修B、主次臥室： 地面： 復合地板 克諾森華地板(或同等檔次)； 墻頂面： 涂料 立邦美得麗；(或同等檔次)； 窗戶： 包套(清、混工藝)大理石臺面； 剔腳板： 復合踢腳板 克諾森華

12、(或同等檔次)； 門及門套： 清、混工藝，實木復合門； 北京金色港灣老年公寓裝修C、廚房： 地磚： 300300mm 羅馬牌 (或同等檔次)； 墻磚： 250300mm 羅馬牌(或同等檔次)； 頂面： 鋁扣板吊頂； 門及門套： 清、混工藝，實木復合門； 吸油煙機： 中式 歐帝牌(或同等檔次)； 灶臺： 歐帝牌(或同等檔次)； 洗菜盆： 歐帝牌(或同等檔次)； 整體櫥柜： 理家(或同等檔次)； 北京金色港灣老年公寓D、南北陽臺： 地磚： 300300mm 羅馬牌(或同等檔次) ； 墻面： 涂料 立邦美得麗(或同等檔次)； 北京金色港灣老年公寓衛生間E、主客衛生間： 墻磚： 250300（主、客衛

13、） 羅馬牌(或同等檔次)； 地磚： 300300（主、客衛） 羅馬牌(或同等檔次)； 頂面： 鋁扣板吊頂； 浴霸： 2個（主、客衛各1個）； 浴缸： 限主衛 金牌(或同等檔次) ； 座便： 2個（主、客衛各1個）金牌(或同等檔次) ； 淋浴房： 限客衛； 鏡前燈： 主客衛各1個； 梳妝鏡： 主客衛各1個； 玻璃托盤兩層： 限主衛； 浴巾架： 限客衛； 手紙盒： 主、客衛各1個； 各種開關面板、網話插座： TCL牌(或同等檔次)； 其他小五件（例如：合頁、門鎖）：負責安裝到位。 北京金色港灣老年公寓裝修標準別墅：毛坯公寓：精裝修，裝修標準如下：涂料：室內裝修全部采用的是純天然無任何異味及有毒物質

14、的環保涂料。廚具、潔具：櫥柜全部選用中高檔品牌、環保型材料，廚房和衛生間墻面為高檔瓷磚，地面為高檔防滑地磚； 地板：德國原產的復合木環保型地板。房門：入戶門為“四防”鋼質裝飾門，居室內其它房門均采用木質裝飾門。窗戶：彩色塑鋼窗、中空玻璃。公寓相關配套設施道路樓道出入口樓道走廊電梯老年活動中心花園商業街醫院北京金色港灣老年公寓相關配套設施處處無微不至的設計，迎合了老人理想生活的需求，塑造了項目的核心競爭力。說明：中小學：北師大亞太學院幼兒園：雙語幼兒園綜合商場：北京金色港灣老年公寓購物中心銀行：建行、農行醫院：北京金色港灣老年公寓醫療中心其他：北京金色港灣老年公寓國際假日酒店、溫泉健身中心、文化

15、藝術中心、家政服務中心、中國郵政儲蓄 北京金色港灣老年公寓項目點評利用自身完善的服務設施為老年人創造條件、提供機會。在老年設施的經營方式上采取與社會緊密聯系的全方位開放型公寓管理模式，使老年人與社會有更加廣泛的接觸、溝通和交流。定期組織和舉辦諸如交流座談、講座會議、展覽展示、競技比賽、征文征畫、文藝表演、觀光旅游、出國考察訪問等各種形式的活動，與國際社會接軌。解決入住老人生老病死的后顧之憂，定時到定點醫院體檢、臨終關懷、安排墓地，實行一條龍服務。建立綠色無污染食品基地，實現糧油米面菜蛋禽自給自足。通過以上等相關老年公寓案例的分析，我們發現老年公寓具有以下普遍特點。北京金色港灣老年公寓特點北京金

16、色港灣老年公寓特點私密性：老年人需要一個屬于自己，不被干擾的空間。社會交往：應為老年人提供一個進行社會交往的公共空間。可選擇性：應為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力。標志系統：它為記憶力減退的老年人提供活動上的方便。安全感和安全性：為活動能力減退的老年人提供活動的安全性，使他們有安全感。可達性和易操作：供老年人活動的空間應有很好的可達性（即無障礙）。常用設施（如門、窗、家電）應易于操作。適度刺激性和挑戰性：一個有適度挑戰性的環境將促進老年人的經常活動。適度的聲光環境：它將大大方便視力和聽力已經減退的老年人的活動。環境的熟悉性和連續性：環境的設計應有一定的地方傳統，并成為往日生活的延續，使

17、老年人不感到陌生。尺度適宜的細部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。 整體規劃設計要求住宅區和活動區分離，保證生活空間不受干擾；建筑布局應確保朝向、采光、通風和景觀等為老年人提供優質的生活空間；居住區內路網設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；設置坡道聯系室內外空間，方便輪椅的使用；處理好合設或鄰設的其他設施與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活；基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區內就可得到滿足；設置有一定規模力量的醫療保健中心，而且與生活區靠近，并有通暢的道路系統以應付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。老年公共交往空間 在老年住宅的設計中，應

18、盡可能多地為老年人考慮相互之間的交流空間，減少孤獨感和寂寞感。一般在設計中可考慮結合門廳、過廳、電梯廳等設置各種公共交往空間，如“談話角”、“休憩角”等，適當安排桌椅，為老人們提供休息和增加互相交流的公共交往空間。在設計專住型時，可考慮將公共交往空間擴展到合設或鄰近的其他設施之中，在混住型住宅中則考慮將共用部分作為公共交往空間，同時在小區的整體規劃中，還應考慮有機地布置公園、廣場、散步道等室外公共空間。老年公寓建筑單體設計要求單體設計以別墅、多層為主，可以考慮少量小高層產品，主要是從老年人行動不便的生理特征考慮，樓高不宜超過5 層，而且多層一般應設置電梯，方便老人的上下。（小高層主要對身體狀態

19、相對好的老人考慮）另一方面，在單體設計上，應該為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽光和新鮮空氣；其次，要具有利于交往的公共空間，為和諧鄰里關系的形成提供必要條件。健康型老人住宅 療養型老人住宅康復型老年住宅 監護型老人住宅護理型老人住宅 集合式老人住宅通過類型的區別，豐富老年產品線，增加老年客戶的選擇性。北京金色港灣老年公寓外立面潔凈清爽的外立面，較好的映襯了周圍的景致，且營造出安逸、私密的生活狀態。老年公寓室內設計要求（1）電話通信、寬帶網絡、電梯、分戶空調以及應急求救報警系統等設施要齊全，并安裝水、電、煤分戶計量的表具。同時在設計中，從構造的角度出發還應注意以下幾點：住

20、宅入口處面積要適當增大，門的寬度要適當增加，地面力求平坦，便于輪椅通過，并在老人經過處預留 安裝扶手的埋件；廚房及衛生間面積要適當加大，便于坐凳或坐輪椅使用；老人容易失禁，衛生間應靠近臥室，并設長明燈；開關、門鈴和門窗把手應適當降低安裝位置。地面和浴池底都應防滑,浴池、廁所、樓梯及走廊兩側應設扶手,改變方向老年公寓室內設計要求（2） 和高度的地方應用明顯色彩；提高房間照明度，并抑制眩光，據日本分析，照明度需提高2 倍；老人體溫低于常人，采暖地區應考慮提高供暖溫度；廁所宜用推拉門，不用平開門；廚房內洗滌及灶臺和衛生間洗面臺下應凹進，以便老人可坐下將腿伸入操作；老人聽力降低，應提高報警響，各種設施

21、上的文字說明應加大，以利老人識別。獨立的生活空間，增加了生活的便利性與獨立性。老年公寓戶型感光度較高的臥室與設施齊備的洗手間，是提升老人舒適度的唯一。北京金色港灣老年公寓內飾北京金色港灣老年公寓環境景觀設計老年人居住環境的設計應體現“養老社會化、居住親情化”，真正使老年人“老有所居、老有所養、老有所醫、老有所為、老有所樂”。因而在環境景觀設計上，首先要為老年人的人身安全著想，應避免大坡度和路面溜滑的設計。由于老年人愛好釣魚的特點，可設計一個以大魚塘為中心景觀的園林格局，輔以晨練、晨跑的場所，有益于老年人健康長壽，同時還可以增加產品賣點。綠色的園林景觀環境設計風格，提高老人生活舒適度；一般老年公

22、寓的綠化面積要求較高約為45%以上。北京金色港灣老年公寓環境電梯道路運動場通過配套設施的建設，擴大老人生活空間。北京金色港灣老年公寓相關配套設施老人更多的參與社會活動一方面豐富了業余生活；另一方面增加了歸屬感。北京金色港灣老年公寓社區娛樂北京金色港灣老年公寓樓宇智能設計在樓宇智能設計上，為了滿足老年人的特殊生活習慣，考慮在樓宇對講系統上設置戶與戶之間的對講功能，以便于老年人的相互溝通；同時，還應設置每戶與中心控制室之間的呼叫和對講功能，以處理突發事件的發生。再者，漏電自動預警報警裝置、煤氣泄露報警裝置等先進智能化系統的配備，可以更大地提高老年人的生活安全系數，同時又能夠增加產品附加值，從而提高

23、樓盤檔次。應急按鈕智能防盜門 以上，我們通過案例的借鑒，對本案各類產品體系提出了以下建議：別墅：走高端路線，體現現代中式風格。公寓：“大而奢”的平層公館產品，“小而精”的小高層空中花園別墅產品。老年公寓：體現社會責任感和公益性，倡導生態和諧老年社區生活。下面，將對以上這些產品體系提出開發思路，并對老年公寓這一特殊產品提出贏利模式建議。老年公寓贏利模式Old age apartment profit pattern北京金色港灣老年公寓收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設施的經營收益老年住宅贏利模式分析國內老年住宅主要贏利模式分析目前國內開發商在老年住宅的

24、開發上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結合”；對于大型綜合性老年住宅社區則存在住宅建設與經營管理相結合的經營模式以及住宅建設與經營管理相分離的經營模式。國內贏利型老年住宅經營模式按贏利方式分按經營管理方式分以一次性銷售收益為主長期性租賃收益及一次性銷售收益相結合開發建設與經營管理相結合開發建設與經營管理相分離老年住宅贏利模式的運用策略分析老年住宅銷售的定價策略除產品本身外、細致入微的物業管理與服務才是老年住宅項目最大的賣點，產品的價格定位，應該高于同地段同類型的普通公寓產品。物業服務贏利策略物業服務費由于老年公寓的種種服務形式有別于其它普通公寓，因此，老年公寓的物業

25、服務費的收取標準可采取相對高價位的形式。各種單項的服務費包括日常的定菜送菜服務、廚師服務、清潔衛生服務、病人看護服務、家庭保姆服務、收費釣魚服務、收費娛樂服務、收費健身服務、收費社區活動服務等等。物業服務中的租賃服務這種產品的居民平均居住年限較短，后期房產繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。國內老年住宅物業管理贏利模式分析（1）國內目前對于老年住宅的物業管理還停留在養老院、敬老院的管理模式上，對于市場化的管理老年住宅的模式，還處在起步探索階段。老年住宅物業管理的收入結構、盈利預測收入結構常規物業管理服務收入老年住宅物業管理收入結構針對老年人的專項服務收入老年住宅與普通住宅的會所收益比較普通住宅會所收入1000 30% 100030萬元老年住宅會所收入1000 80% 100080萬元注：以居住人口為1000人 的小區為例，普通住宅的會所使用率為30%，老年住宅為80%，會所費用1000 元/ 人年。由于老年住宅的會所使用率高于普通住宅，因此，經營收益將高于普通住宅，同時經營成本也較普通住宅低。盈利預測由于老年人的生理及心理特征，他們對配套設施的使用率將大大高于普通住宅。如果經營得當，其盈利能力將高于普通