1、 HYPERLINK 大量管理資料下載 PAGE 32南湖春曉*商務樓市調報告蘇州工業園*區新鴻泰*房地產投資顧問公司目 錄壹、南京市商務樓統計指標概析2001年南京商務樓統計指標南京市1996-1999年商務樓空置情況貳、項目商務樓分析河西商務樓概述南京市商務樓調研比較表南京市商務樓市場分析南湖春曉*項目商務樓建議叁、項目臨街門面房分析店面（含店面、店鋪）現狀調查個案調研南湖春曉*臨街店面建議肆、結論壹、南京市商務樓統計指標概析一、2001年南京商務樓統計指標類 別指 標辦公樓商業營業用房房地產開發投資額（萬元）10853790406施工面積（萬平方米）126.0996.29新開工面積（萬平

2、方米）19.8029.29竣工面積（萬平方米）40.7127.96銷售額（萬元）70352108712銷售面積（萬平方米）14.1619.31銷售均價（元/平方米）49685630出租面積（萬平方米）5.148.52從2001年統計數據來看，辦公樓竣工面積與銷售面積之差為26.55萬平方米；商業營業用房竣工面積與銷售面積之差為8.65萬平方米。按此去化速度，撇開這些剩余面積和2002年將新開工的面積，僅當年新開工的面積量就足以供南京市場2002年的需求，與火熱的住宅市場相比，南京的商務樓市場顯得有些波瀾不驚。二、南京市1996-1999年商務樓空置情況（單位：萬平方米） 類 別年 份辦公樓商業

3、營業用房19969.909.1219979.788.82199812.9513.9519997.2810.43高層商務樓，市場前景不妙 近幾年，我市竣工和在建的高層商務樓越蓋越多，許多商務樓的低層和高層空置嚴重。初步匡算，目前全市至少有約十幾萬平方米商務樓的底層商業用裙樓和高層的商住處于空置狀態。如地處鼓樓區的金鵬大廈、地處棲霞區的金港大廈約有5.3萬平方米的商場賣不掉，有層高不夠的原因，也有因購買者不愿與下層的拆遷戶一同上、下電梯而使交易落空的，而普遍的原因是高層住宅的物業管理費用高,早晚高峰上下電梯不便。有的低層的裙樓一般不零賣,必須整幢或整層購買,由于購買力不足只好空置,如玄武區大石橋裙

4、樓、中華路、雨花路上大片商業營業用房均屬于此種情況。貳、項目商務樓分析一、河西商務樓概述2001年12月11日，南京市傳來消息：南京城建的熱點在河西、潛力在河西、希望在河西。河西作為南京城市發展進程中濃墨凸寫的一筆，相對于江寧、東郊、城北地區，河西獨占天時、地利、人和：長江的雄渾、秦淮河的細膩、投入2.6億元巨資進行的城市基礎建設、奧體中心的勃勃生機再加上市政府未來城市CBD的規劃，無不占盡先機。預計十年內，河西地區將崛起一個近55.7平方公里、資產存量近千億的新城區。但目前河西地區仍有城郊結合部之痕跡，尚未形成濃厚的商業氣氛，因此商務樓項目較少，且集中于江東北路兩側，目前銷售中的項目僅為南京

5、商會大廈和文匯大廈。二、南京市商住樓調研比較表案 名文薈大廈民生商會大廈位 置草場門大街101號定淮門大街11號層 數18F26F主力面積（m2）110-200107、155、149辦公時間24小時8：00-20：00訴求重點公共部分豪華裝修、河西商務寶地星級酒店式物業管理車位情況以個數論價，可租可售地下出售：15-16萬元/個地面出租：600元/個.月地面、地上均有車位地下出售：11萬元/個售 價4770元/m2起售，每上一層約加60元/m2左右每層建面1500 m2，1F作銀行,2-5F作商場,5F以上，起售價3580元/m2,每上一層加50-80元/m2。租 金40元/m2.月。 只售不

6、租物業管理費3元/m2.月1元/m2.月配套設施浦發銀行、大酒店、4臺電梯中行樓房狀態期房（2003年7月交付）期房（2003年2月交付）案 名御景園商務大廈新大都大廈位 置太平南路常府街層 數21F（1-5F為裙樓，6-19為主樓）15F主力面積（m2）每層建筑面積1300 m2，可自由分割面積自由分割面積辦公時間24小時24小時訴求重點全方位秘書服務地段佳車位情況地面、地下均有車位，地下是雙層機械停車，12.8萬元/個。地下停車場售 價4680元/m2起售，每上一層約加80元/m2左右5480元/m2起售，每上一層約加60元/m2左右租 金只售不租只售不租物業管理費3元/m2.月（含電梯費

7、）3元/m2.月配套設施浦發銀行、送餐服務，4臺電梯主樓有銀行樓房狀態準現房期房（2003年5月交付）案 名金輪大廈華泰證券大廈位 置漢中路100號中山東路90號層 數28F28F主力面積（m2）114.32、118.91、145.19、152.41、172.92、751.91自由分割面積71.77 m2以上均有辦公時間24小時24小時訴求重點地段佳、價格優、智能辦公、套型豐富5A智能，涉外高級寫字樓車位情況地下停車場地上停車費：150元/月地下停車費：300元/月售 價5740元/m2起售，每上一層加200元/m28190元/m2起售 租 金只售不租2.4元/m2.天起租，21F租金2.8元

8、/m2.天物業管理費未定8元/m2.月配套設施電梯兩臺、其它設施暫無浦發銀行、18F酒店、5F餐廳樓房狀態期房（2003年下半年交付）現房案 名谷陽世紀大廈東方名苑位 置珠江路600號石鼓路（中央商場斜對面）層 數22F29F主力面積（m2）/50.96、56.58、168.62、170.61、179.33辦公時間24小時/訴求重點商鋪與寫字樓的完美集合、珠江路IT核心中的核心商住兩用車位情況只租不售，地面、地下均有停車場只租不售，地下二層停車租金：300元/個.月售 價未裝修房：5400元/m2起售， 每上一層加50元/m2裝修房： 6130元/m2起售5180元/m2起售，每上一層加50元

9、/m2左右 租 金只售不租只售不租物業管理費5-6元/m2.月/配套設施設有配餐中心銀行、餐廳均有樓房狀態現房期房（2002、12月交付）案 名福鑫國際大廈投資大廈位 置洪武路水西門大街與中山南路交匯處層 數34F31F主力面積（m2）自由分割面積最小150m2，自由分割面積辦公時間/訴求重點地段好、5A智能大廈開發商品牌車位情況地面、地下均有停車場地下兩層停車售 價6580元/m2起售， 17F約為7000元/m26700元/m2起售，每上一層加100元/m2租 金只售不租1.8-2.4元/m2.天物業管理費/4元/m2.月配套設施銀行、餐廳均有5層是裙樓，銀行、餐廳均有樓房狀態期房（200

10、3、7月交付）現房案 名南京國貿中心隆盛大廈位 置中山東路18號洪武路23號層 數33F27F主力面積（m2）自由分割面積自由分割面積辦公時間24小時8：00-22：00訴求重點CBD原點寫字樓、無壓力租購、配套齊全品牌車位情況地下停車場，只租不售租金：500元/個.月地下停車場，只租不售租金：600元/個.月售 價6580元/m2起售，每上一層加100元/m2 6550元/m2起售，每上一層加50元/m2租 金50元/m2.月起租，14F為55元/m2.月65-75元/m2.月物業管理費5元/m2.月（不含電梯費，若是購買，免一年管理費）5.8元/m2.月（含電梯費）配套設施有工行、農行、餐

11、廳3樓設有餐廳，無銀行樓房狀態現房現房案 名新世界中心位 置珠江路5號層 數44層（共二幢，一幢寫字樓，一幢辦公樓）主力面積（m2）寫字樓：192 m2以上；辦公樓：71-245 m2辦公時間24小時訴求重點立體社區，全方位秘書服務車位情況地下二層停車售 價寫字樓：基價:5500元/ m2，每上一層加110元/ m2。商住樓：基價：5400元/ m2，24層以下，每上二層加110元/ m2，24層以上，每上一層加110元/ m2。租 金只售不租物業管理費未定配套設施寫字樓1-7F做裙樓，5F做會所，有健身房、中央空調、百貨超市、茶吧、休閑娛樂設施樓房狀態2003年下半年交付三、南京市商務樓市場

12、分析按調研的商務樓分布情況，結合其廣告訴求重點，將其分為河西、夫子廟商圈、新街口、珠江路、中山路五個區域來分析。商務樓銷售 南京市商務樓價格是越鄰近市中心和繁華地段，售價越高。如南京國貿中心、華泰證券大廈等。商務樓起售價在6000元/平方米以下的，樓層每平方米加價大都在100元以下，而6000元/平方米以上，則樓層加價多在100元，甚至達到200元。河西地區在售商務樓項目較少，基價多數在4000元/平方米左右。B、商務樓出租從調研比較表上看出，南京市商務樓以售為主，少量商務樓由于售價較高等原因，是實行出租方式。如投資大廈、南京國貿中心、隆盛大廈等。目前遠離市中心各商務樓由于銷售不是很理想，部分

13、采用租售并舉的方式，一般租金都在100元/平方米.月以下，租金隨著樓層的變動不是太大。部分出租商務樓起租租金圖: （元/ m2.月） C、租售面積商務樓的特點決定了其面積的大小，多數是在80-200平方米左右；框架的結構，可以根據客戶的需求有所改變面積大小。D、商務樓車位調查商務樓車位多以出租為主，部分采取租售并舉的方式。車位一般以個論價，標準面積在18-25平方米，價格在11-15萬元/個。一般商務樓車位出租租金在300元/個.月，部分停車設施較好的商務樓可達到600元/個.月，如隆盛大廈。四、南湖春曉*項目商務樓建議根據南湖春曉*項目個案特點，結合河西商務樓市場情況綜合分析，提出以下建議。

14、（1）商務樓銷售銷售基價：3350-3400元/平方米起，按樓層加價50-80元/平方米。銷售均價：3450元-3500元/平方米。（2）商務樓出租建議先采用只售不租的方式，試探市場反映，且戰且走。出租價位：45-55元/平方米.月。樓層越往上，可適當增加租金。（3）面積大小以100-200平方米為主，可靈活自由分割，適當配置100平方米以下和200平方米以上的面積組合。（4）配套設施電梯、銀行、餐廳、停車場，應該是必須的設施；其余可通過店面招商的經營業種來實現。（5）物業管理費建議2-3元/平方米.月（含電梯費）收取。（6）車位銷售考慮到車位的數量和停車實際情況，建議以出租為主。部分出售。租

15、金：300元/個.月；售價：10萬元/個。叁、項目臨街門面房分析一、店面（含店面、店鋪）現狀調查現有開店不滿意度（依順序1-6號排列）順序細項自有店面積分名次租賃店面積分名次123456123456規劃設計12032345281510161362304建筑質量2014113257141711821826物業管理02303036411139151051985租金過高320011186545411503991來客多寡3101144031364520222892配套合理01323458 eq oac(,1)12813181272453 自有店家，不滿意依序是配套不合理，規劃設計未盡理想，來客量不足，

16、物業管理不如人意，建筑質量差，和按揭費高。 而租賃店家，則是依序為租金高，來客少為一、二，再接下來是配套不合理，規劃不理想，物業管理差及建筑質量不佳。顯而易見，租金多為租用者心里的痛，而來客量無分自有或租用皆嫌少。現有開店滿意度（依順序1-6號排列）順序細項自有店面積分名次租賃店面積分名次123456123456規劃設計04003129461211139112264建筑質量0124113535312171652205物業管理2120302554916121192273租金過高30000639227125311121906來客多寡111125501915595323071配套合理11330024

17、613810614132302自有店家和上題相較，有50分積分者非常滿意，可能生意不俗，而租賃者也呈現極有趣的現象，來客量充足，因此租金也列尾，不認為過高。您購買店面時，優先考慮的因素（依重要順序1-8填寫）順序細項自有店面者積分名次12345678地段2141241價格11221062物業管理1132211543建筑質量123265配套完善2511474交通方便12141474樓層132111226開發商信譽5111177 順 序細項租賃店面積分名次12345678地段1414868151價格123965227412物業管理51116279632885建筑質量41226206102367配套

18、完善710131023953104交通方便104261639134533樓層221510814102696開發商信譽211795155122278自有店面的主人，重視首要是地段，其次是價格，和租賃者完全一樣，地段、價格永遠是考慮至深的先決條件，當然交通是否方便，也很重要，但也可列屬于地段的歸屬之一。您購買店面時，優先考慮的因素（依重要順序1-8填寫）順序細項自有店面者積分名次12345678地段2141241價格11221062物業管理1132211543建筑質量123265配套完善2511474交通方便12141474樓層132111226開發商信譽5111177順序細項租賃店面積分名次12

19、345678地段1414868151價格123965227412物業管理51116279632885建筑質量41226206102367配套完善710131023953104交通方便104261639134533樓層221510814102696開發商信譽211795155122278自有店面的主人，重視首要是地段，其次是價格，和租賃者完全一樣，地段、價格永遠是考慮至深的先決條件，當然交通是否方便，也很重要，但也可列屬于地段的歸屬之一。二、個案調研調研以南湖春曉*周邊個案為主，強調“實事求是”之精神，使之具有可比性、參考性。案 名調研情況天都芳庭上下兩層，面積在357平方米左右，必須兩層同時購

20、買，一層價位：8000元/平方米，2F價位：6500元/平方米。可十年60%貸款，已是現房，物管費未定。云錦美地店面房處于住宅小區規劃道上，只有一層，2003年5月才會有，據該案的銷售員估計價格在7000-8000元/平方米。民生商會大廈1F:8000元/平方米，2F：7000元/平方米3F:6000-6500元/平方米，4F:5500-5800元/平方米，5F:4500-4800元/平方米。金虹花園小區中間，每層1800平方米，共分四層，全框架結構，無電梯，租與售還未確定。百子亭34號（臨近湖南路、鼓樓）只租不售，共兩層，92年造好，上下各700平方米左右，租金1.5元/平方米.天，有電梯。案 名調研情況積善新寓（江東北路）小區內門面房，面積在10-20平方米/間，可分割，只租不售，租金為45元/平方米.月，水電自付，半年起租，押金2000元。銀輪花園（集慶門大街198號）由清江實業公司開發，2002年4月竣工，只租不售，路邊底層門面房, 有470平方米，租金為45元/平方米.月（含物管費），半年起租，未裝修，水電費自付。典雅居(江東北路)南京嘉盛房地產開發公司開發，臨近五洲裝飾城，路邊底層門面房，面積在18