1、2007北京房地產發展研究報告PAGE PAGE 100PAGE 1目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc166483182 1.北京市宏觀經濟運行情況及政策分析 PAGEREF _Toc166483182 h 3 HYPERLINK l _Toc166483183 1.1地區整體經濟運行情況 PAGEREF _Toc166483183 h 3 HYPERLINK l _Toc166483184 1.1.1經濟發展水平 PAGEREF _Toc166483184 h 3 HYPERLINK l _Toc166483185 1.1.2產業結構優化 PAGEREF

2、_Toc166483185 h 9 HYPERLINK l _Toc166483186 1.1.3人口及收入狀況 PAGEREF _Toc166483186 h 10 HYPERLINK l _Toc166483187 1.1.4對外經濟 PAGEREF _Toc166483187 h 12 HYPERLINK l _Toc166483188 1.2房地產業相關政策分析 PAGEREF _Toc166483188 h 14 HYPERLINK l _Toc166483189 1.2.1土地政策 PAGEREF _Toc166483189 h 15 HYPERLINK l _Toc1664831

3、90 1.2.2金融政策 PAGEREF _Toc166483190 h 16 HYPERLINK l _Toc166483191 1.2.3稅收政策 PAGEREF _Toc166483191 h 17 HYPERLINK l _Toc166483192 1.2.4市場交易秩序 PAGEREF _Toc166483192 h 17 HYPERLINK l _Toc166483193 1.2.5外資準入 PAGEREF _Toc166483193 h 19 HYPERLINK l _Toc166483194 1.2.6住房保障 PAGEREF _Toc166483194 h 19 HYPERL

4、INK l _Toc166483195 2.北京市房地產市場概況 PAGEREF _Toc166483195 h 19 HYPERLINK l _Toc166483196 2.1土地市場分析 PAGEREF _Toc166483196 h 19 HYPERLINK l _Toc166483197 2.1.2土地開發及購置面積 PAGEREF _Toc166483197 h 19 HYPERLINK l _Toc166483198 2.1.3土地購置單價 PAGEREF _Toc166483198 h 20 HYPERLINK l _Toc166483199 2.1.4土地招拍掛 PAGEREF

5、 _Toc166483199 h 21 HYPERLINK l _Toc166483200 2.2商品房市場分析 PAGEREF _Toc166483200 h 23 HYPERLINK l _Toc166483201 2.2.1房地產投資增長速度、規模與投資結構分析 PAGEREF _Toc166483201 h 23 HYPERLINK l _Toc166483202 2.2.2 房地產開發投資資金來源分析 PAGEREF _Toc166483202 h 24 HYPERLINK l _Toc166483203 2.2.3商品房供給分析 PAGEREF _Toc166483203 h 25

6、 HYPERLINK l _Toc166483204 2.2.4商品房需求分析 PAGEREF _Toc166483204 h 26 HYPERLINK l _Toc166483205 2.2.5商品房供求對比分析 PAGEREF _Toc166483205 h 28 HYPERLINK l _Toc166483206 2.2.6房價收入比分析 PAGEREF _Toc166483206 h 28 HYPERLINK l _Toc166483207 2.2.7商品房價格分析 PAGEREF _Toc166483207 h 29 HYPERLINK l _Toc166483208 3.各類物業市

7、場分析 PAGEREF _Toc166483208 h 31 HYPERLINK l _Toc166483209 3.1分物業市場綜述 PAGEREF _Toc166483209 h 31 HYPERLINK l _Toc166483210 3.1.1分物業市場供給綜述 PAGEREF _Toc166483210 h 31 HYPERLINK l _Toc166483211 3.1.2分物業市場需求綜述 PAGEREF _Toc166483211 h 34 HYPERLINK l _Toc166483212 3.2商品住宅市場分析 PAGEREF _Toc166483212 h 36 HYPE

8、RLINK l _Toc166483213 3.2.1商品住宅市場投資額分析 PAGEREF _Toc166483213 h 36 HYPERLINK l _Toc166483214 3.2.2商品住宅市場供給分析 PAGEREF _Toc166483214 h 36 HYPERLINK l _Toc166483215 3.2.3商品住宅市場需求分析 PAGEREF _Toc166483215 h 38 HYPERLINK l _Toc166483216 3.2.4商品住宅市場供需分析 PAGEREF _Toc166483216 h 39 HYPERLINK l _Toc166483217 3

9、.2.5商品住宅市場價格分析 PAGEREF _Toc166483217 h 40 HYPERLINK l _Toc166483218 3.2.6 2006年北京區縣商品住宅市場分析 PAGEREF _Toc166483218 h 41 HYPERLINK l _Toc166483219 3.3寫字樓市場分析 PAGEREF _Toc166483219 h 47 HYPERLINK l _Toc166483220 3.3.1寫字樓市場份額分析 PAGEREF _Toc166483220 h 47 HYPERLINK l _Toc166483221 3.3.2寫字樓市場供給分析 PAGEREF

10、_Toc166483221 h 48 HYPERLINK l _Toc166483222 3.3.3寫字樓市場需求分析 PAGEREF _Toc166483222 h 51 HYPERLINK l _Toc166483223 3.3.4寫字樓供需分析 PAGEREF _Toc166483223 h 51 HYPERLINK l _Toc166483224 3.3.5寫字樓價格分析 PAGEREF _Toc166483224 h 52 HYPERLINK l _Toc166483225 3.3.6北京寫字樓熱點區域分析 PAGEREF _Toc166483225 h 53 HYPERLINK l

11、 _Toc166483226 3.4商業地產市場分析 PAGEREF _Toc166483226 h 57 HYPERLINK l _Toc166483227 3.4.1商業地產市場份額分析 PAGEREF _Toc166483227 h 57 HYPERLINK l _Toc166483228 3.4.2商業地產供給分析 PAGEREF _Toc166483228 h 58 HYPERLINK l _Toc166483229 3.4.3商業地產需求分析 PAGEREF _Toc166483229 h 60 HYPERLINK l _Toc166483230 3.4.4商業地產供需對比分析 P

12、AGEREF _Toc166483230 h 61 HYPERLINK l _Toc166483231 3.4.5商業地產銷售價格分析 PAGEREF _Toc166483231 h 62 HYPERLINK l _Toc166483232 3.4.6北京主要商圈簡單介紹 PAGEREF _Toc166483232 h 62 HYPERLINK l _Toc166483233 3.5二手房市場分析 PAGEREF _Toc166483233 h 67 HYPERLINK l _Toc166483234 3.5.1二手房交易量分析 PAGEREF _Toc166483234 h 67 HYPER

13、LINK l _Toc166483235 3.5.2二手房市場發展趨勢分析 PAGEREF _Toc166483235 h 68 HYPERLINK l _Toc166483236 4.房地產市場預測 PAGEREF _Toc166483236 h 69 HYPERLINK l _Toc166483237 4.1房地產市場供給預測 PAGEREF _Toc166483237 h 69 HYPERLINK l _Toc166483238 4.1.1北京房地產開發總投資額預測 PAGEREF _Toc166483238 h 69 HYPERLINK l _Toc166483239 4.1.2北京商

14、品房新開工面積預測 PAGEREF _Toc166483239 h 70 HYPERLINK l _Toc166483240 4.1.3北京商品房竣工面積預測 PAGEREF _Toc166483240 h 70 HYPERLINK l _Toc166483241 4.1.4北京商品房施工面積預測 PAGEREF _Toc166483241 h 71 HYPERLINK l _Toc166483242 4.2房地產市場需求預測 PAGEREF _Toc166483242 h 72 HYPERLINK l _Toc166483243 4.2.1北京商品房銷售面積預測 PAGEREF _Toc16

15、6483243 h 72 HYPERLINK l _Toc166483244 4.2.2北京商品房銷售額預測 PAGEREF _Toc166483244 h 72 HYPERLINK l _Toc166483245 4.3房地產市場價格預測 PAGEREF _Toc166483245 h 73 HYPERLINK l _Toc166483246 附件一：北京市統計局2006年國民經濟和社會發展統計公報 PAGEREF _Toc166483246 h 74 HYPERLINK l _Toc166483247 附件二：北京市住房十一五建設規劃（2006-2010年） PAGEREF _Toc166

16、483247 h 861.北京市宏觀經濟運行情況及政策分析1.1地區整體經濟運行情況1.1.1經濟發展水平2006年是“十一五”開局之年，作為中國的政治、文化與國際交往中心，北京這個綜合性產業城市生機勃勃且充滿活力。自改革開放以來，北京的國民經濟發展經歷了持續、高速、平穩發展的過程。2001年申奧成功后，北京在原來首都經濟的基礎上又提出奧運經濟的概念。2008奧運經濟戰略的逐步實施，極大地刺激了投資需求和消費需求，推動了城市的產業發展，從而使北京作為首都多年聚積形成的優勢資源開發轉化出來，為首都經濟發展提供新的強大動力。（1）北京歷年地區生產總值（GDP）分析19992006年北京實現了GDP

17、年均11.1%的增長幅度，2006年GDP再創新高其增幅達到了12.0%。數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）經初步核算，2006年全市實現地區生產總值7720.3億元，比上年增長12%，創造了連續8年實現兩位數的GDP增長率。其中，第一產業增加值98億元，增長0.6%；第二產業增加值2217.2億元，增長12.6%；第三產業增加值5405.1億元，增長11.9%，占地區生產總值的比重達到70%。從上圖可以看出，除2004年以外北京市GDP增長率一直比較穩定。針對2004年北京房地產投資的過快增長，國家啟動了旨在抑制房地產過熱的宏觀調控。結果，北京受調控影響顯著，2005年

18、GDP增長率回落到11.1%。2006年北京由于強大的內在經濟驅動力的支持，GDP再創新高，增幅達到了12.0%。全市完成地方財政收入（一般預算）1117.2億元，比上年增長21.5%；其中實現增值稅、營業稅、企業所得稅和個人所得稅117.8億元、461億元、213.9億元和102.3億元，分別增長20.7%、20.1%、29.8%和21%。地方財政支出（一般預算，含中央追加支出）1292.5億元，增長22.1%。經過最近十年的經濟增長，2006年北京人均地區生產總值接近50000元數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）連續十多年來，北京幾乎每年都保持了兩位數的經濟增長率。高

19、速的經濟增長率使得1996-2006年人均地區生產總值連年節節高升，2006年已經接近50000元，達到發達國家中等以上水平，而1996年北京人均GDP才14000元。 居民消費價格指數波動頻繁，但市場物價基本穩定，2006年低于上年0.6個百分點數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）全市居民消費價格指數為100.9，低于上年0.6個百分點；其中，低收入居民消費價格指數為101.2，低于上年0.7個百分點。工業品出廠價格指數為99.1，原材料、燃料、動力購進價格指數為105.5，分別低于上年2.2個和5.9個百分點。固定資產投資價格指數為100.4，低于上年0.3個百分點。房

20、屋銷售價格指數為108.8，高于上年1.9個百分點；其中，商品住宅銷售價格指數為109.6，高于上年2.5個百分點。1999年以來北京居民消費價格指數上下波動較為頻繁，2000年為103.5，較上年提高了2.9個百分點，為歷年最大漲幅；2002年為98.2，較上年下降4.9個百分點，為最大跌幅。居民消費價格指數的變化說明北京的消費品價格水平基本穩定沒有出現通貨膨脹。北京金融機構存貸款余額連年走高，2006年已分別達到33793.3億元和18131.6億元數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）最近十年，由于北京每年均保持兩位數的經濟增長率，各金融機構的存款余額也穩步攀升，增長率

21、始終維持在15以上，存款余額的增加為金融機構提供了更多貸款的機會，1999-2006年金融機構貸款余額也隨之上升，年均增長率達到24.89。2006年末，全市金融機構（含外資）本外幣存款余額33793.3億元，比年初增加4804.7億元，同比少增286.8億元；其中人民幣存款余額31313.8億元，比年初增加4511億元，同比少增552.5億元。金融機構（含外資）本外幣貸款余額18131.6億元，比年初增加2818億元，同比多增1034.4億元；其中人民幣貸款余額15632.7億元，比年初增加1820億元，同比多增561.6億元。（2）固定資產投資與GDP關系分析2006年北京全社會固定資產投

22、資年均增長幅度為19.3%，2000年以來北京全社會固定資產投資年均增長幅度穩定在16.4%，在2005年一度受宏觀調控的影響曾下降到11.8%。1999-2006年北京固定資產投資占GDP的比重（即投資率，表示一個經濟體的總產出中有多少份額用于投資。一般而言，高的投資率往往伴隨高的經濟增長率。）經歷了先升后降的過程，在2003年達到0.6之后便開始下降，到2006年已降為0.44，這表明北京經濟增長已開始由原來的主要由投資拉動逐漸轉化為由消費帶動。北京2006年全年完成全社會固定資產投資3371.5億元，比上年增長19.3%，增幅比上年提高7.5個百分點。在全社會固定資產投資中，完成城鎮投資

23、3086.3億元，增長18.9%，增幅高于上年7.7個百分點；其中房地產開發投資1719.9億元，增長12.8%，增幅提高9.3個百分點，占全社會固定資產投資的比重為51%，比上年下降2.9個百分點。完成農村投資285.2億元，增長23%，增幅高于上年4.3個百分點；其中農村基礎設施投資84.2億元，增長89.6%。固定資產投資自1999年以來穩步增長，近年占GDP比重穩定在40-50%內，2006年固定資產投資已高達3372億元。數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）（3）房地產投資與GDP關系分析近年來北京房地產投資連年穩步增長，1999年為421.46億元，到2006年

24、已經達到了1719.9億元。房地產投資增幅則表現為波瀾起伏，1997年其增幅僅0.6而到2001年卻達到了50.1。之后，為防止房地產投資增速過快從而引起經濟過熱，國家出臺了一系列收縮銀根地根的調控措施，受此影響，2006年增幅降為12.8。2006年，房地產投資占GDP的比重（該指標常被用來判斷是否存在對未來房價預期過高而出現房地產投資過熱現象）為22。自1999年以來，房地產投資占GDP的比重緩慢增長，于2004年達到34后在宏觀調控之下迅速下降，2005年該比重降為22，在投資方面北京房地產市場總體上走向健康。房地產投資自2000年以來穩步增長，近年來占GDP比重一直穩定在30%左右，2

25、006年房地產投資達到1719.9億元。數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）與此同時，可以發現北京歷年房地產投資占固定資產投資的比重自1999年以來一路攀升。房地產投資占固定資產投資的比重由1999年的0.36一路上升到2004年的0.58，受2004年調控影響開始回落，2006年已經降為0.51，但與世界各國相比較該比重依然偏高，從經驗上來看這將影響到本地區的經濟安全。2006年房地產投資占固定資產投資的比重為0.51，該比重自1999年以來逐步攀升，受國家宏觀調控影響在2004年達到了峰值0.58以后便開始回落數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）1.

26、1.2產業結構優化英國經濟學家、新西蘭奧塔哥大學教授費希爾1935年提出第三產業（第三次產業），是指除農業、工業、建筑業以外的其他各業。根據中華人民共和國國家統計局的產業劃分意見，第三產業基本上是一種服務性產業。第三產業占總產值的比重是衡量一個國家或地區現代化程度的重要指標，比重越高說明現代化程度越高。2006年北京市第三產業增加值達到5404.1億元（根據最新口徑統計）。近年來，北京市第三產業增加值保持了平穩的增長態勢，19972006年的年均增長率為18.2%，2003-2006年增長幅度有所放緩，但仍然保持了兩位數的增長率。第三產業增加值自1996年以來保持持續平穩增長，2006年已經達

27、到5404.1億元，年增長率均保持在12%以上 數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）在三大產業中，北京第三產業所占比重逐年提高， 2006年該比重已經達到了70% 數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）從北京各次產業占總產值比重的歷年變化可以看出，九十年代初第三產業所占比重基本上和第二產業相當，九十年代后半期該比重開始逐年增大，到2000年已經達到了58%。2004-2006年期間，各次產業所占比重繼續調整，第一產業最終穩定在1；第二產業已經由2004年的38降為2006年的29；與第一、二產業變化趨勢完全相反，第三產業所占比重則由2004年的60上升為2

28、006年的70。上述數據表明北京市三次產業結構調整正逐步趨于優化。1.1.3人口及收入狀況人口增長速度過快，2006年常住人口已達到1581萬人；人均可支配收入達到19978元，同比實際增長12.2%。數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）2006年末全市常住人口1581萬人，比上年末增加43萬人，增長了2.8%。其中，戶籍人口1197.6萬人，增加16.9萬人；外來人口383.4萬人，增加26.1萬人，占常住人口的比重為24.3%。全市常住人口密度為963人/平方公里，每平方公里比上年末增加26人。根據北京市城市總體規劃年均增長率控制在1.4%以內要求，從19962006年

29、的常住人口統計數據來看，雖然除2000年以外人口的增長幅度較穩定（2000年統計數據的大幅度變化和當年的人口普查統計口徑有關），但近六年來（20012006）的平均增長率已達到2.5%，人口形勢比較嚴峻。令人欣喜的是，北京市人均可支配收入近年來保持良好增長態勢，近十年來年均可支配收入保持年均8.3%的上漲速度（考慮價格指數影響）。2006年城市居民人均可支配收入達到19978元，比上年增長13.2%，扣除價格因素，實際增長12.2%。其中，20%低收入戶人均可支配收入增長14.2%；20%高收入戶人均可支配收入增長11.1%。城市居民恩格爾系數為30.8%，比上年降低1個百分點。城鎮居民人均居

30、住水平（人均住房使用面積）達到20.06平方米，比上年增加0.61平方米。2006年社會消費品零售額實現3275.2億元，較2005年增長12.8% 數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）凱恩斯主義宏觀經濟理論揭示了一個命題：消費支出與可支配收入之間始終存在穩定的線形函數關系。事實證明，北京城鎮人均可支配收入的快速增加促成了消費的穩步增長，1996-2006年北京社會消費品零售總額連續穩定增長，在2002年便突破2000億元大關。19962006年北京社會消費品零售總額的增長率存在一定的起伏，但基本上穩定在10%以上。2006年，全市實現社會消費品零售額3275.2億元，比上

31、年增長12.8%，扣除物價上漲因素，實際增長12.6%。在限額以上批發零售企業零售額中，通訊器材類增長21.2%，家用電器和音像器材類增長11.9%，家具類增長26.4%，汽車類增長17.3%，石油及制品類增長35.1%。1.1.4對外經濟進出口總額自2003年以來開始進入高速增長期，十年間年均增速31.8%；2006年達到1582億美元，較上年實現了26%的增長幅度。 數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）受入世的影響，2006年北京進出口總額達到1582億美元，較上年實現了26%的增長幅度：其中出口379.8億美元，增長23.1%，地方企業進出口總值552.8億美元，比上

32、年增長37.1%；其中出口232.1億美元，增長35.7%，地方企業出口中，機電產品出口172.8億美元，增長43.4%，高新技術產品出口129.1億美元，增長43.6%，占地方出口的比重分別達到74.5%和55.6%（二者有交叉部分），分別比上年提高4個和3個百分點。2003年開始，中國入世簽訂的協議進入全面落實階段，北京的進出口總額年均增長率達到31.8%。到2007年入世承諾將全部兌現，國內市場將完全對國外開放，預計北京進出口額增長率還將保持目前的水平，2008年將突破2000億美元大關。實際利用外資1996-2006年經歷了階段性增長，2006年達到45.5億美元，其增幅波動較為劇烈，

33、2006年為29.0%數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）1996-2006年北京實際利用外資經歷了兩個階段性增長過程。在第一個階段（1996-2002年）實際利用外資逐步穩定增長，到2002年已達到51.0億美元。因為受“SARS”影響經過2003年的跳水之后便開始了第二個階段（2003-2006年）的增長，2006年已經達到了45.5億美元。實際利用外資增幅表現為劇烈波動，2004年高出2003年100多個百分點，2006年其增幅為29.0。自2004年以來，北京實際利用外資保持了兩位數的快速增長，說明外資對北京依然情有獨鐘。2006年北京市新批外商投資項目2106個，

34、比上年下降1.4%。在實際利用外資金額中，制造業10.6億美元，下降6.8%；租賃和商務服務業17.4億美元，增長40.3%；房地產業7.2億美元，增長55.9%；批發零售業2.4億美元，增長8.5倍。值得一提的是，2006年實際利用的外資中有一半以上投向了房地產業。1.2房地產業相關政策分析從宏觀政策的角度看，2006年在中國房地產市場的發展史上注定將成為不平凡的一年。從國六條到九部委文件，政策出臺的級別之高、密度之大、影響之遠，在中國房地產市場發展的歷史上，可謂前所未有。連續出臺的調控政策讓市場經受洗禮的同時，也不斷推動地產行業的轉型，提高對開發企業流動資金的要求、加強對市場產品結構的控制

35、，從而使得房地產開發商強者愈強、弱者更弱直至為市場淘汰，寡頭競爭格局將是未來房地產商競爭的基本態勢。1.2.1土地政策日期頒布單位政策法規主要內容2006-5-31國土資源部關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知（1）必須嚴格執行土地利用總體規劃和年度計劃，控制建設用地規模。（2）房地產開發用地必須采用招標拍賣掛牌方式公開出讓，合理確定宗地面積，以及嚴格土地登記管理。（3）堅決執行停止別墅類房地產開發項目土地供應的規定2006-8-1國土資源部招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范和協議出讓國有土地使用權規范正式施行規范對招標拍賣掛牌或協議出讓國有土地使用權的范圍作了細化，進一步明確六類情形必須納入

36、招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地，并建立國有土地出讓的協調決策機構和價格爭議裁決機制。2006-9-5國務院國務院關于加強土地調控有關問題的通知通知從八個方面向各地提出明確要求，土地閘門進一步收緊。提高新增建設用地土地有償使用費繳納標準，并建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度。2006-11-7財政部、國土資源部、中國人民銀行關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知對新增建設用地有償使用費征收范圍、標準等政策進行調整。自2007年1月1日起，新批準新增建設用地土地有償使用費征收標準將在原有基礎上提高一倍，旨在抑制擴

37、張用地沖動。同時調整地方新增建設用地土地有償使用費分成管理方式，地方分成的70%部分一律全額納入省級國庫。2006-12-12國土資源部、國家發改委2006年版限制用地項目目錄和禁止用地項目目錄影視城、賽車場、公墓等被列為限制用地項目，別墅、高爾夫球場、賽馬場等項目用地則被明令禁止。提高供地門檻，促使地方政府和企業投資者加快產業結構優化步伐，督促各地淘汰落后工藝，走節約集約、高效利用資源的發展道路。2006-12-17國務院國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知決定將國有土地使用權出讓收支納入地方預算，實行“收支兩條線”管理。這是我國加強土地調控的一項重要措施，有利于促進節約集約

38、用地和經濟社會的可持續發展。2006-12-28國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知明確以項目為單位進行土地增值稅清算，對土地增值稅清算的對象、條件、扣除項目、報送方式、核定征收等問題作了清晰界定。2006-12-31國土資源部關于調整報國務院批準城市建設用地審批方式有關問題的通知按照權責一致的原則和提高行政效能的需要，該通知確定的城市用地新的審批方式，加大了省級政府在省域范圍內調劑、統籌土地利用的權力，同時也加大了對城市新增建設用地嚴格控制和管理的責任；中央部門主要是加強宏觀調控，強化用地監管，是國務院關于加強土地調控有關問題的通知的重要配套文件。2006-2-6北

39、京市國土局關于落實北京市人民政府辦公廳關于進一步完善交通基礎設施工程征地程序有關問題的通知實施意見的函區(縣)人民政府組織相關部門對征地情況進行調查。在調查確認的基礎上，本著保證被征地農民生活水平不降低的原則，依照北京市建設征地補償安置辦法(市政府令第148號)及相關配套規定確定征地補償標準，計算征地涉及的農轉非、轉非勞動力、征地超轉人員數量等需要安置的情況，擬定征地補償標準及(人員)安置方案。2006-7-7北京市國土局關于印發北京市土地儲備和一級開發暫行辦法的通知市政府確定的重點區域、重點建設項目用地的土地儲備開發，由市土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案；其他土地的儲備開發實施方

40、案由區縣土地儲備機構組織編制。土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。2006年，國家土地政策的特點在于進一步增強了政策的連續性和穩定性，北京市土地政策主要側重于征地程序化及土地開發的實施方法。無論是從緊供地、節約用地，還是土地市場治理整頓，主要還是圍繞執行國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定（國發200428號）開展的。1.2.2金融政策日期頒布單位政策法規主要內容2006-4-282006-8

41、-19央行先后兩次加息先后兩次全面上調各檔次貸款利率，每次以0.27個百分點為基準，自2006年8月19日起五年以上貸款基準利率提高至6.84%，同時由于商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.9倍擴大為0.85倍，購房者利息負擔提高不大，約為0.06個百分點，但增加了企業貸款成本。2006-4-28建設部辦公廳調整個人住房公積金貸款利率從2006年5月8日起，上調各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分點，即5年（含）以下貸款由現行年利率3.96調整為4.14；5年以上貸款由現行年利率4.41調整為4.59。住房公積金存款利率保持不變。2006-6-162006-7-212006-

42、11-32007-1-52007-2-16央行先后五次提高存款準備金率先后五次上調金融機構人民幣存款準備金率，每次0.5個百分點，累計提高2.5個百分點，自2007年2月25日起，準備金率將達10%，累計凍結資金預計超過7000億元。2006-6-1央行有區別的提高首付款比例6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，實施購買90平方米以下住房首付款20%的比例，必須堅持以“自住房為主”這條原則。2006-7-22銀監會加強房地產信貸管理加強市場研究，增強市場適應能力；堅持科學發展觀，制定穩健經營戰略；完善內控措施，健全風險管理制度；嚴格執行有關信貸管理規定，規范開發貸款行為；加強盡

43、職調查，注重防范土地儲備貸款風險；引導合理的個人住房消費，加強按揭貸款管理；強化貸后管理，防范和控制信貸風險2006-9-27北京銀監局進一步加強房地產信貸管理“凡是一手住房項目均必須主體結構封頂后方可發放按揭貸款”，“對貸款購買第二套住房者，各商業銀行必須嚴格執行基準利率”等一系列規定，2006年，無論中央還是北京的房地產金融政策都是121號文件的延續。金融政策目標明確，就是盡量減少進入房地產市場的資金流量，對過熱的房地產市場實行釜底抽薪。中央銀行連續多次加息，在于提高房地產開發企業的資金使用成本，以壓縮其獲利空間，從而抑制房地產投資過熱現象。1.2.3稅收政策日期頒布單位政策法規主要內容2

44、006-5-31國稅總局關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知對“國六條”中二手房營業稅新政策的具體執行問題予以明確。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅的手續。2006-7-26國稅總局關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知（108號文）宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。2006-12-28國家稅務總局國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知明確以項目為單位進行土地增值稅清算，對土地增值稅清算的對

45、象、條件、扣除項目、報送方式、核定征收等問題作了清晰界定。2006-12-31國務院國務院關于修改中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例的決定針對當前土地管理特別是土地調控中出現的新動向、新情況，對有關土地調控措施予以了明確，其中一項重要措施是通過調整相關稅收政策，加大對建設用地的稅收調節力度，抑制建設用地的過度擴張。國家稅務總局對住房營業稅政策進行調整，將原政策中的“2年”改為“5年”。它既體現了對投機性炒房和投資性購房的進一步遏制，也體現了切實調整住房結構、區分普通住房和非普通住房的調控精神。另外，國家稅務總局對房地產轉讓“強征個稅”可以增加炒房成本、遏制炒房需求。1.2.4市場交易秩序日期

46、頒布單位政策法規主要內容2006-7-6建設部、國家發改委、國家工商行政管理總局關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知(166號文件)要求房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。同時加強房地產廣告發布管理，未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得發布商品房預售廣告。2006-9-11建設部、國家發改委和工商總局房地產交易秩序專項整治工作方案2006年9月至2007年9月，三部門將分四個階段整治房地產交易秩序，房產違規行為細化為六大類22種。2006-9-14國稅總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他

47、無償贈與不動產等三種情況，在辦理營業稅免稅申請手續時，納稅人應區分不同情況向稅務機關提交相關證明材料。2006-10-8建設部房屋權屬登記信息查詢暫行辦法詳細規定了房屋權屬登記查詢的操作辦法，能夠充分發揮房屋權屬登記的公示作用，保障房屋交易安全，維護房屋交易秩序，保護房屋權利人及相關當事人的合法權益。2006-12-29建設部中國人民銀行關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知禁止經紀行業隱瞞交易價格吃差價、挪用交易資金等行為。強調建立辦事公開、信用公示制度，加強交易結算資金專用存款賬戶管理。2006-9-15北京市建委關于網上申請辦理房屋權屬登記有關問題的通知2006年1

48、0月10日起，凡申請房屋權屬初始登記的申請人為法人或其他組織（以下簡稱單位申請人）的，需通過北京市房屋交易權屬信息系統進行網上申請。2006-9-4北京市建委關于開展本市房地產交易秩序專項整頓的通知針對目前房屋交易市場中存在的突出問題，包括無證售房、內部認購、囤積房源和哄抬房價等，加大查處力度，重點加強商品房預售許可、商品房預（銷）售活動的動態監管、房地產廣告發布、房地產展銷活動、商品房預（銷）售合同、房地產經紀六個方面的管理和檢查。2006-4-24北京市建委關于加強本市商品房交易市場動態監管的通知市、區縣建委有關業務管理部門和監察執法部門負責對房地產開發企業、房地產經紀機構、房產測繪機構、

49、物業管理企業及商品房銷售人員是否存在違規行為進行日常監督檢查。2006-4-25北京市建委關于規范商品房合同簽約行為的通知商品房項目取得預售許可證或房屋所有權證的，市建委通過北京市房地產交易管理網公示該項目選擇的合同示范文本。房地產開發企業或售房單位應當自領取預售許可證和房屋所有權證之日起，在項目售樓場所的顯著位置明示本項目商品房預銷售的認購書和簽約合同的文本，內容應包括開發企業或售房單位已確定的相關約定和補充協議內容。2006-4-19北京市建委關于加強本市商品房銷售機構及銷售人員管理的通知房地產開發企業設立的銷售部門或接受委托代理銷售商品房的房地產經紀機構銷售（含預售和現售）商品房（含經濟

50、適用房）項目時，須進行實名注冊備案。所屬在上述銷售機構中從事商品房銷售或代理銷售的人員需經專業考核，取得商品房銷售員考試合格證，辦理實名注冊備案手續，持證上崗。針對房地產市場秩序比較混亂，尤其是交易環節的問題較為突出，國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知明確提出，要進一步整頓和規范房地產市場秩序，切實整治房地產交易環節違法違規行為。在此背景下，三部門聯合發布通知并專門制定方案，北京市建委從操作層面上進行細化，開展房地產交易環節專項整治活動，對營造主體誠信、行為規范、監管有力、競爭有序的房地產市場環境具有重要意義。1.2.5外資準入日期頒布單位政策法規主要內容2

51、006-7-11建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局關于規范房地產市場外資準入和管理的意見加強了對外商投資企業房地產開發經營和境外機構和個人購房的管理。規范境外購房主體購買境內商品房的外匯管理。嚴格限制外資境內買房，打擊境外資金進入內地炒房。被業內稱為“外資限炒令”。2006-9-4國家外匯管理局、建設部關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知規范境外購房主體購買境內商品房的外匯管理。“外資限炒令”和通知加強了對外商投資企業房地產開發經營和境外機構和個人購房的管理，這將打擊境外資金在房地產業內的投機行為，從而使得房地產市場運行更加健康。1.2.6住房保障日期頒布單位政策法規主

52、要內容2006-7-14財政部會同建設部、國土資源部財政部等部門要求各地從五個方面落實城鎮廉租住房保障資金首次明確提出把土地出讓純收益的5%用于城鎮廉租住房建設。加強廉租房建設，構建住房保障體系。盡管我國提出住房保障制度的時間比較早，1998年國務院便發布了關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知，提出建立和完善以經濟適用房為主的住房供應體系，為最低收入家庭提供廉租房，但是到今天真正全面建立住房保障制度的城市并不多。住房保障制度是建設和諧社會的重要基石，當前房價過快上漲使住房保障制度建設顯得更具緊迫性。2.北京市房地產市場概況2.1土地市場分析2.1.2土地開發及購置面積中國目前的國

53、情決定了房地產的發展與土地政策之間的關聯性，而且土地政策也逐漸成為房地產市場發展的重大影響因素。2002年之前寬松的房地產業政策促進了整個房地產市場的發展，土地市場也出現了供需兩旺的局面。2002年之后國家開始對房地產業進行調控，土地首當其沖。期間，國土資源部等部門就房地產開發發布了一系列土地政策，這直接導致了北京2002年土地開發面積的銳減，而土地購置面積在2003年也回落到2001年的水平；近幾年，北京土地開發面積也一直呈逐年下降的趨勢，2006年受政策影響出現反彈達到840.5萬平方米，高于2004年634.2萬平方米的水平。2006年的土地購置面積較2005年進一步下降了62個百分點，

54、約295萬平方米。土地市場受政策影響顯著，近年來購置面積逐年呈下降趨勢，開發面積則在2006年出現反彈，達到840.5萬平方米。數據來源：國家統計局、中國房地產指數系統（CREIS）2.1.3土地購置單價土地供求矛盾導致價格飛漲，2006年1-10月北京土地購置價格已高達13640.59元/平方米數據來源：國家統計局、中國房地產指數系統（CREIS）近年來受國家宏觀調控影響北京土地供給銳減，但需求具有極強的剛性，供求的嚴重失衡直接導致了土地價格飛速上漲。2006年1-10月，北京土地購置單價已經高達13640.59元/平方米，是2005年全年北京土地購置單價的4倍。2006年1-10月，北京土

55、地購置單價遙遙領先于全國各大中城市，上海僅3526.26元/平方米價格上相差萬元，全國平均土地購置單價為1008.47元/平方米僅為北京的1/13。2.1.4招拍掛土地分析2006年北京市土地招拍掛市場共成交土地面積799.12萬平方米（注），建筑用地面積544.34萬平方米，規劃建筑面積880.35萬平方米，分別比2005年增長了136%、142%和126%。成交土地86宗，比2005年增長了79.17%。數據來源：北京市土地儲備中心、中國房地產指數系統（CREIS）注：北京市土地整理儲備中心網站2006年土地交易成交一覽表顯示，2006年北京市成交土地面積匯總為799.44萬平方米，其中“

56、朝陽區廣渠東路唐家村商業金融用地”公告土地總面積為15380.648平方米，匯總表中顯示為18517.344平方米，本報告取公告面積，匯總為799.12萬平方米。2006年北京市土地招拍掛市場成交土地平均地面地價為4671元/平方米，比2005年下降了4%；平均樓面地價為2874元/平方米，比2005年上漲了7%。數據來源：北京市土地儲備中心、中國房地產指數系統（CREIS）2006年招拍掛成交的土地均價（按規劃建筑面積）主要分布在4000元以下，占70%；4000-8000元占20%；8000元以上的占10%。數據來源：北京市土地儲備中心、中國房地產指數系統（CREIS）2006年北京土地招

57、拍掛市場成交的土地中，居住用地面積722萬平方米，占總面積的90%，非居住用地面積77萬平方米，占總面積的10%；從建筑用地面積來看，居住用地493萬平方米，占91%， 非居住用地面積51萬平方米，占9%；從規劃建筑面積來看，居住用地758萬平方米，占86%，非居住用地面積127萬平方米，占14%。2006年北京土地招拍掛市場不同規劃用地所占成交比例土地面積建設用地面積規劃建筑面積住宅用地90%91%86%非住宅用地10%9%14%數據來源：北京市土地儲備中心、中國房地產指數系統（CREIS）居住用地樓面地價均價為2758元/平方米，非居住用地樓面地價均價為3567元/平方米，非居住用地均價比

58、居住用地均價高29%。近年來，住宅價格已經和非住宅價格越來越接近，另外住宅商用也導致居住用地與非居住用地的價格差距不大。從年度土地供應計劃來看，2006年住宅商品房用地為1600公頃，而同期北京市居住用地招拍掛市場共成交土地面積799萬平方米，僅為土地供應計劃的50%。政府經營性土地供給遠不能滿足房地產開發的需要。土地供給的不足，導致了房地產市場供應的不足，在一定程度上帶動了房價上升，進而帶來土地的迅速升值。2.2商品房市場分析2.2.1房地產投資增長速度、規模與投資結構分析2006年房地產宏觀調控不斷，北京房地產投資額仍高達1719.9億元。1996-2006年北京房地產業高速發展，房地產投

59、資額保持了年均19%的增長速度。從北京歷年房地產投資額變化圖中可以看出2002年之前的房地產投資額增長率提高的很快：1997年僅0.6%，2001年就達到了50.1%。2002年后房地產投資額增長率迅速放緩，維持在年均17%的增長速度。投資額增長率的波動反映了北京房地產市場投資逐漸趨于理性。2006年北京房地產投資額增長率較去年出現上揚，達到12.8%，增幅較上年提高9.3個百分點數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）2.2.2 房地產開發投資資金來源分析2006年北京房地產開發投資資金主要來源于其他資金（主要是定金及預收款），達到1730.46億元，占比超過一半達到55，這

60、與住宅建設逐漸以期房為主是密不可分的。份額最小的是外資，僅占1。國內貸款占27，表明房地產開發對銀行的依賴程度依然較高。數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）國內貸款資金同比增幅24，定金及預收款1730億元較上年出現下降，但比重依然較高數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）北京龐大的住房消費使定金及預收款比例在國家對房地產宏觀調控制的背景下依然保持較高的比例。2006年其他資金和自籌資金分別是1730.46億元、555.04億元，較2005年分別下降3、8。利用外資38.56億元，與上年基本持平。由于國家對房地產貸款實行控制，2006年國內貸款841.42