1、房地產經濟評價指標與評價方法此處添加副標題內容房地產經濟評價指標與評價方法房地產經濟評價指標與評價方法此處添加副標題內容第五章 房地產經濟評價指標與評價方法 1、效益和費用識別2、經濟評價指標及其計算方法3、經濟評價指標計算實例2Real Estate Development無私第五章 房地產經濟評價指標與評價方法 1、效益和費用識別2、經濟評價指標及其計算方法3、經濟評價指標計算實例2Real Estate Development第一節 效益和費用識別一、投資與成本 1、概念 房地產投資（狹義） 是指人們在房地產開發或投資活動中，為實現某種預定的開發、經營目標而預先墊支的資金。固定資產投資流

2、動資金用于建造或購置建筑物、構筑物和機器設備等固定資產的投資，在使用過程中磨損和貶值，以折舊計入成本，以貨幣（銷售收入等）回到投資者手中。是指工業項目投產前有限墊付、在投產后用于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付工資和其他費用及產品占用的周轉資金。3Real Estate Development第一節 效益和費用識別一、投資與成本 1、概念 成本 是指人們為達成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。 影響因素：技術方案、生產規模、生產組織方式 技術水平、管理水平等。 與會計中成本的區別： A、會計中：實際發生，因素確定，成本數據惟一； 投資分析中：預測和估算，因素不確定。 B、投資中有機

3、會成本、不可預見費等成本。4Real Estate Development第一節 效益和費用識別一、投資與成本 2、房地產投資分析中的投資與成本 與一般工業生產活動有較大差異。投資形式經營方式投 資成 本開發投資出售開發建設過程中的資金投入建設成本出租建設成本出租成本經營建設成本經營成本置業投資出租購買房地產時的資金投入購買成本出租成本經營5Real Estate Development第一節 效益和費用識別一、投資與成本 2、房地產投資分析中的投資與成本 房地產項目總投資 是指在開發期內投入的全部資金以及維持開發企業正常經營活動的周轉資金，主要包括開發建設投資和經營資金。 開發建設投資 是指

4、在開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用等。 經營資金 是指用于開發企業日常經營的周轉資金。 6Real Estate Development開發項目總投資開發建設投資經營資金固定資產及其他資產投資開發產品成本開發經營成本7Real Estate Development第一節 效益和費用識別二、經營收入、利潤和稅金 1、經營收入 經營收入（租售收入）主要包括： 銷售收入、租金收入和自營收入。 銷售收入和租金收入

5、主要包括土地轉讓收入，商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入等。 自營收入 是指開發企業以開發完成后的房地產為其進行商業和服務業等經營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。 8Real Estate Development第一節 效益和費用識別二、經營收入、利潤和稅金 2、利潤 利潤總額經營收入經營成本管理費用銷售費用財務費用經營稅金及附加土地增值稅 經營收入銷售收入租金收入自營收入 銷售收入土地轉讓收入商品房銷售收入配套設施銷售收入 租金收入出租房租金收入出租土地租金收入 經營稅金及附加營業稅城市維護建設稅教育費附加 經營成本土地轉讓成本商品房銷售成本配套設施銷售成本出租房經

6、營成本 9Real Estate Development第一節 效益和費用識別二、經營收入、利潤和稅金 3、稅金 經營稅金及附加 營業稅、城市維護建設稅、教育費附加 城鎮土地使用稅和房產稅 企業所得稅 內外資企業所得稅稅率統一為25%。 企業所得稅法草案 意味著我國內資企業和外資企業“公平競爭”的新時代25%稅率屬適中偏低水平，主要是考慮對內資企業要減輕稅負，對外資企業也盡可能少增加稅負，同時要將財政減收控制在可以承受的范圍內。10Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計算方法一、房地產投資經濟效果的表現形式 置業投資：租金、物業增值、減少納稅、股權增加 開

7、發投資：銷售收入11Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計算方法二、投資回收與投資回報 投資回收：投資者對其所投入資本的回收 投資回報：投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬+12Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計算方法三、經濟評價指標體系 盈利能力：是用來考察項目營利能力水平的指標，包括靜態指標和動態指標兩類。靜態指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現金流量計算出來的經濟評價指標，動態指標考慮了資金時間價值因素影響。 清償能力：是考察項目在計算期內償債能力的指標。13Real Estate D

8、evelopment第二節 經濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 （一）動態指標 1、財務凈現值（FNPV ） 是反映項目在計算期內獲利能力的動態指標，是指按設定的貼現率，將各年的凈現金流量折現到投資起點的現值代數和，以此反映項目在計算期內獲利能力。 基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投資行為發生所要求的最低投資回報率 。14Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計算方法15Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 2、財務內部收益率 財務內部收益率（FIRR）

9、也稱內部收益率（IRR），是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。 財務內部收益率的經濟含義是到項目終了時，所有投資可以被完全收回。 內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損。16Real Estate DevelopmentFIRR的計算方法1：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi17Real Estate DevelopmentFIRR的計算方法2：Excel 函數法 IRR（X:Y）18Real Estate Development第二節 經濟效果評

10、價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 3、動態投資回收期 是指考慮現金折現時，項目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產投資和流動資金）所需的時間，是反映項目投資回收能力的重要指標。 Pb=累計凈現金流量現值開始出現正值期數-1+ 上期累計凈現金流量的絕對值/當期凈現金流量現值19Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 （二）靜態指標 1、成本利潤率 指開發利潤占總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。 成本利潤率一般與目標利潤率進行比較20Real Estate Development第二節 經濟

11、效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 2、投資利潤率 投資利潤率指項目達到設計生產或服務功能后的正常年份的年利潤總額(或平均的利潤總額)與項目總投資之比。 投資利潤率與行業平均利潤率對比，以判別項目單位投資盈利能力是否達到本行業的平均水平。 21Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 3、資本金利潤率 是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。 22Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算

12、方法 4、資本金凈利潤率 是指項目經營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經營期內的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。 23Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 5、靜態投資回收期 是指不考慮現金折現時，項目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產投資和流動資金）所需的時間。例：某項目現金流量分別為-400、-300、-150、100、200、250、300、390萬元，則靜態投資回收期為？24Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計算方法25Real Esta

13、te Development序號項目200320042005200620071現金流出302.00 425.00 572.20 2現金流入0.00 444.00 663.00 864.00 3凈現金流量 -302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00 4累計現金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 5折現凈現金流量(8%) -279.63 -364.37 -101.77 487.32 588.02 6累計折現凈現金流量-279.63 -644.00 -745.77 -258.44 329.58 靜態：(5-1)+192.

14、2/864=4.22年 動態：(5-1)+258.44/588.02=4.44年26Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 6、現金回報率 指房地產置業投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。27Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法 7、投資回報率 指房地產置業投資過程中，每年所獲得的凈收益報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。不考慮物業增值收益考慮物業增值收益28Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計

15、算方法五、清償能力指標計算方法 1、利息計算方法 各年應計利息 （年初借款本息累計+本年借款額/2）年利率 29Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方法 2、借款償還期30Real Estate Development序號項 目合 計計 算 期第1年第2年第3年第4年1借款1.1年初本息余額5.50% 4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年應計利息1.4本年還本付息9852.51103357.553301055其中：還本9000300050001000 付息852.51.5年末本息余額400

16、06000100002還本資金來源9852.51103357.5533010552.1當年可用于還本的未分配利潤2.2當年可用于還本的折舊和攤銷2.3以前年度結余可用于還本資金2.4用于還本的短期借款2.5可用于還款的其他資金借款償還計劃表31Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方法 3、其他指標32Real Estate Development第二節 經濟效果評價指標及其計算方法六、通貨膨脹的影響 通貨膨脹往往首先導致資金和信用規模以及總體價格水平的上升，并進一步導致購買力下降。 房地產增值往往是需求超過供給從而導致房地產價值

17、上升造成的。 兩者對未來的錢有類似的影響，但對折現率影響不同。 通貨膨脹導致折現率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失； 增值則不影響折現率。 33Real Estate Development第三節 經濟評價指標計算實例 例1 某投資者擬以一次性付款的方式購買價格為1200萬元的一出租公寓20年的經營收益權，用于出租經營。第一年投入裝修費300萬元并完成裝修；第二年開始出租，當年的月租金收入為25萬元，經營費用占租金收入的1/3；此后一段時期內，租金收入和經營費用均以每年5%的比例遞增；從第11年起，租金收人和經營費用穩定在第10年的水平上。若投資者期望的目標收

18、益率為13%。試列出項目的現金流量表，計算財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該項目是否可行（假設購樓款發生在年初，其他收支均發生在年末）。34Real Estate Development時間（年末）012345現金流入量300315330.75347.29現金流出量1200300100105110.25115.76凈現金流量1200300200210220.5231.53時間（年末）6789101120現金流入量364.65382.88402.03422.13443.24443.24現金流出量121.55127.63134.01140.71147.75147.75凈現金流量243.10255

19、.2668.02281.42295.49295.49解：（1）現金流量表35Real Estate Development解：（2）目標收益率ic=13%則從財務凈現值判斷，該項目投資可行。 36Real Estate Development解：（3） 凈現值函數為： 當i1=13%時，NPVl=76.96萬元 當i2=14%時，NPV227.78萬元 則，FIRR=13.73% 因為FIRR=13.73%13%，則從財務內部收益率判斷，該項目投資是可行的。37Real Estate Development第三節 經濟評價指標計算實例 例2 某投資者以1000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業

20、20年的經營收益權，第一年投入裝修費用200萬元（按年末一次投入計算）并完成裝修工程。第二年開始出租，當年凈租金收入為200萬元，以后每年以5%的比例遞增。若房地產市場上寫字樓物業投資的基準收益率為15%，試計算該項目的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該項目是否可行（各年凈租金收入均發生在年末）。若經營期內年均通貨膨脹率為4%，計算項目的實際收益率。38Real Estate Development解：（1）畫出現金流量圖或現金流量表 （2）計算FNPV并判斷項目投資的可行性 因為i15%，s5%，且is，則： 因為FNPV256.400，則該項目投資可行。39Real Estate Dev

21、elopment解：（3）計算見解并判斷項目投資的可行性 當i117%時，NPVl71.22萬元； 當i218%時，NPV27.64萬元 則FIRR17.90% 因為FIRR17.90%15%，則該項目投資可行。 （4）計算實際收益率 因為Ra17.90%，Rd4%， （1+Ra）（1+Rr）（1+Rd） 則實際收益率Rr13.37%40Real Estate Development 例3 某開發商以8000萬元購置了一宗商業用地50年的使用權。該宗地的規劃建設用地面積為5000M2，容積率為8，建筑密度為60%，建筑層數為24層，從24層建筑面積均相等。地下兩層中，1層為車庫，有供出售的10

22、0個車位，2層為人防和技術設備用房（不可出售）；地上14層為用于出租的商業用房，地上522層為用于出售的標準層住宅。預計項目的開發周期為3年（其中準備期為12個月，建造期為24個月）；平均建造成本為1500元/M2，專業人員費用和管理費用分別為建造成本的8%和5%，行政性收費等其他費用為200萬元；地價款在項目開發期初一次投入，建造成本、專業人員費用、管理費用和其他費用在建造期內均勻投入；該項目建成后，住宅的售價預計為6000元/M2，停車位售價為10萬元/個；商業用房的租金在每年年末收取，第一年的年凈租金收入為1000元/M2，以后每年年凈租金收入的上漲率為2%；銷售費用和銷售稅金分別為銷售

23、收入的2.5%和6.0%。開發建設貸款利率為6%，同檔次商業用房的投資收益率為8%。試計算該項目的開發商成本利潤率。 41Real Estate Development第三節 經濟評價指標計算實例解：（1）項目總開發價值 項目總建筑面積及各部分建筑面積 項目總建筑面積：5000840000（M2 ） 24層每層建筑面積：500060%3000（M2 ） 地上522層的總建筑面積： 400006300022000（M2 ） 銷售部分的總開發價值A、l層車庫銷售收入：100101000（萬元）B、522層標準層住宅銷售收入： 22000600013200（萬元）C、總銷售收入：1000+13200

24、14200（萬元）D、銷售稅金：142006%852（萬元）E、銷售部分總開發價值：1420085213348（萬元）42Real Estate Development第三節 經濟評價指標計算實例解：出租部分總開發價值 總出租面積：3000412000（M2 ） 出租第一年末的年凈租金收入： A1200010001200（萬元） 出租部分總開發價值：其中n47年，s2% ，則： 項目總開發價值： 13348+18637.5531985.55（萬元） 43Real Estate Development第三節 經濟評價指標計算實例解：（2）項目總開發成本 土地成本：8000萬元 建造成本：1500

25、400006000（萬元） 專業人員費用：60008%480（萬元） 管理費用：60005%300（萬元） 其他費用：200萬元 財務費用： 土地費用利息：8000（1+6%）311528.13（萬元）建造成本、專業人員費用、管理費用和其他費用的利息： （6000+480+300+200）（1+6%）2/21418.8（萬元） 財務費用：1528.13+418.81946.93（萬元）44Real Estate Development第三節 經濟評價指標計算實例解： 銷售費用：142002.5%355（萬元） 項目總開發成本： 800060004803002001946.93355 17281

26、.93（萬元） （3）開發商利潤： 31985.5517281.9314703.62（萬元） （4）開發商成本利潤率： （14703.62/17281.93）100%85.08%45Real Estate Development第三節 經濟評價指標計算實例 例4 A開發商以3500萬元的價格獲得了一宗七通一平的土地，面積4000M2，使用年限50年，規劃建筑容積率5，用途為酒店?，FA開發商與B酒店管理集團就合作開發經營事宜進行協商，由B集團負責投資建設房屋（含設備裝修費），并在項目投入運營后由B集團經營，B集團通過經營收益回收投資并獲得預期利潤后，將項目無償移交給A開發商。B集團估算數據如下：

27、房屋建造成本為每平方米建筑面積4000元，專業人員費用為建造成本的10%，管理費用為建造成本、專業人員費用之和的5%，建設期3年，建造成本、專業人員費用、管理費用在建造期內均勻投入，年貸款利率（融資費用不另計）10%。按年計息。預計酒店運營期間收益水平保持在3600萬元/年，運營成本為收益的35%，B集團目標成本利潤率為45%。 假設項目收益發生在年末，折現率為10%，請測算B集團經營多少年后可收回投資，并達到目標利潤率。 46Real Estate Development解：（1）總開發價值 項目年凈收益：3600（135%）2340（萬元） 總開發價值： （2）總開發成本 總建筑面積：40

28、00520000（M2 ） 建造成本：4000200008000（萬元） 專業人員費用：800010%800（萬元） 管理費用：（8000800）5%440（萬元）47Real Estate Development解： 財務費用： （8000+800+440）（1+10%）3/211420（萬元） 總開發成本：8000800440142010660（萬元） （3）成本利潤率 成本利潤率 （總開發價值總開發成本）/總開發成本100% 1.1n2.94599 得n11.34（年）48Real Estate Development第三節 經濟評價指標計算實例 例5 某投資者以1.8萬元/M2的價格購

29、買了一個建筑面積為60M2的店鋪，用于出租經營。該投資者以自有資金支付了總價款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎上上浮1.5個百分點，按年等額償還。經營費用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內的稅前現金回報率不低于12%。試計算在還貸期內滿足投資者最低現金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。49Real Estate Development解：（1）購買總價：1.860108（萬元） （2）自有資金：10830%32.4（萬元） （3）抵押貸款年等額償還額 抵押貸款總額：10870%75.6（萬元） 已

30、知：n10年，i5.31%1.5%6.81% 則： 50Real Estate Development解：（4）設月租金單價為y元/M2月 年租金6012y720y 年稅前現金流720y720y25%106693.81 則： （720y720y25%106693.81）/32400100%12% 解得：y269.58（元/M2）51Real Estate Development 例6 某開發商于2000年8月1日投資開發一專業商場，開發期為3年，平均售價為0.8萬元/M2。2002年8月1日王某以1.1萬元/M2的價格購買了其中50M2的店面，并向開發商支付了5萬元定金，產權持有期為47年。2003年8月1日開發商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人簽訂了一份為期10年（2003年8月1日至2