1、既有老舊多層住宅增設電梯難點問題分析及探討王鋒1,趙亮1,張紅建2（1.水利部機關服務局，北京100053; 2.黃河小浪底水資源投資有限公司，河 南鄭州471000）摘 要：隨著我國老齡化社會的逐步來臨，既有老舊多層住宅由于大部分沒有安裝電梯，已 逐漸難以滿足老年人上下樓的基本生活要求。2008年起，廣東、北京等幾個省市陸續出臺 了既有老舊住宅增設電梯的指導性意見，但總體進展并不順利。2013年筆者單位擬對1棟 老舊住宅增設電梯，最終也因住戶意愿等具體原因未能實施。結合具體實踐，筆者對實施過 程中的主要難點問題進行分析和總結，提出思考和建議，希望對其他地區或單位增設電梯工 作提供一定的經驗和

2、借鑒。關鍵詞：老舊小區 增設電梯 難點問題 分析一直以來，我國建筑設計規范規定“七層以及七層以上的住宅或住戶入口層樓面距 室外設計地面的高度超過16m以上的住宅必須設置電梯”，對于七層以下則沒有強制性要求。 出于成本等方面的考慮，我國六層及以下的多層住宅普遍沒有安裝電梯。隨著老齡化社會的 逐步來臨，這些沒有安裝電梯的住宅已逐漸難以滿足老年人上下樓的基本生活要求，既有老 舊多層住宅增設電梯的呼聲日益強烈。2008年起，廣東、北京等幾個省市陸續出臺了既有 住宅增設電梯的指導性意見，但由于資金來源、規劃審批、住戶意愿等一系列問題，總體進 展并不順利。2013年筆者單位所在系統組織開展老舊小區綜合整治

3、，其中包含增設電梯試點。2015 年筆者單位擬對1棟多層住宅增設電梯，最終因住戶意愿等具體原因未能實施。本文就該項 目實施過程中遇到的難點問題進行分析和探討，并提出思考和建議，希望對其他地區或單位 增設電梯工作提供一定的經驗和借鑒。一、基本情況該項目位于北京市豐臺區，為6層住宅，建成于1989年，共有96戶住戶。該樓共有7 個單元，呈L型布置，其中1 -3單元為東西朝向，4-7單元為南北朝向。經設計單位現場勘 查，除拐角處3單元空間不夠外，其余6個單元都具備增設電梯的條件。二、主要難點問題分析（一）建設費用問題分析該項目單臺電梯建設費用約100萬元，包括：基礎建設約18萬元；井道制作安裝約22

4、 萬元；井道維護結構、保溫及裝飾等約9萬元；設備采購安裝約30萬元；電力增容約11 萬元；其他如設計、地下管線改移等約10萬元。按照北京市2016年度試點安裝電梯政策，市財政按照增設電梯購置及安裝費用的40%， 且最高不超過24萬元/臺予以補貼，與實際所需費用差距較大。該樓各單元公共維修基金最 高也只有11萬余元，住戶也普遍不愿集體出資，因此使用公共維修基金和住戶集資的辦法 顯然不具備可行性。如全部采用財政資金，根據有關部門統計測算，目前北京可增設電梯的 老舊及新建多層住宅約1.2億平方米，逾3萬棟1按每棟3個單元計算，北京市多層住宅 增設電梯的建設費用將達900億元，筆者認為也不具備可行性。

5、（二）后期運行管理費用問題分析電梯屬于涉及生命安全、危險性較大的特種設備，國家及各省市對于電梯設備的生產安 裝、檢驗維保等都有嚴格的規定和要求，電梯建成投入使用后的運行維護及大修更新費用也 是需要重點考慮的問題。參考“北京市關于加強北京市住宅電梯報廢管理有關問題的通知” 中“建筑物僅設計一部電梯（無備用梯）的、使用時間達到15年”應報廢的標準，結合該 樓剩余產權年限。經測算，單臺電梯三個周期（45年）運行維保及大修更新費用約180萬 元，包括：電梯維保及檢驗費用，約1萬元/年，三個周期共約45萬元；電梯運行費用約1萬元/ 年，三個周期共約45萬元；電梯大修費用，每5年一次，每次約5萬元，三個周

6、期共約30 萬元；電梯更新費用，第15年和第30年各更新一次，共約60萬元。根據上述計算，每臺電梯年均后期運行管理費用約4萬元，折合二層及以上住戶每戶每 年需分攤費用約4000元（一梯兩戶）或約2700元（一梯三戶）。這筆費用對于部分生活困 難或對電梯無剛性需求的住戶來說也是難以接受的。（三）住戶意愿問題分析關于北京市既有多層住宅增設電梯的若干指導意見要求，“住宅增設電梯，應當 由本樓業主根據中華人民共和國物權法的規定共同決定”，即“改建、重建建筑物及其 附屬設施，應當經專有部分建筑物總面積三分之二意思的業主且占總人數三分之二以上同 意”。但同時指導意見還要求增設電梯應征得因增設電梯后受到采光

7、、通風和噪聲直接影響 的本單元業主的同意。因此在實際實施過程中，如果不能取得本單元100%住戶同意，則很 難推進。該項目共有96戶住戶，在設計工作完成后，筆者單位進行了多輪入戶意見調查，最終 住戶的同意率也僅49%，其中：一層16戶住戶中因對增設電梯完全沒有需求，且新增電梯 井道對一層住戶的通風、采光等均有影響，僅有2戶同意；2-6層80戶住戶中出于對增設 電梯沒有剛性需求，并考慮后期維護管理費用等問題，也只有45戶住戶初步同意增設電梯 并承擔后期維護管理費用；并且，該樓7個單元中沒有一個滿足100%住戶都同意增設電梯 的條件。三、思考和建議1、目前，各省市的增設電梯工作主要以政府主導為主，在

8、政府投入大量資金和人力物 力的情況下，有的小區還因為增設電梯產生了鄰里矛盾，這也與我國住房制度和物業管理制 度的改革方向相背離，違背了市場經濟規則。從需求和受益角度，筆者認為老舊多層住宅增 設電梯工作應該向依法建設、費用自理、產權歸己的方向發展，政府則應起到引導、推動和 服務的作用，做好規劃、審批、制度等方面的配套工作。2、從各地增設電梯工作的目的來看，主要是為了解決人口老齡化造成的出行不便問題。 但無論從經濟角度還是社會角度來看，增設電梯受規劃審批、資金籌集、住戶意愿、管理管 理等各方面的因素制約，具有其自身的局限性。同時，在許多老舊小區還沒有解決基本的物 業管理問題的情況下，筆者認為增設電梯工作宜緩行，不能作為解決老齡化問題的主要手段。3、目前，我國多數多層住宅仍根據現行的住宅建筑規范和住宅設計規范設計 和建設，多數仍沒有設置電梯，這些新建設的多層住宅在將來也會面臨同樣的問題。因此， 筆者認為隨著國民