1、城市土地開發強度分區評估以常州市天寧區部分地區為例摘要：容積率是控規管理的核心指標之一，也是政府與市場博弈的焦點，脫離于總體高度與強度分區的盲目無序開發會對城市空間景觀造成極大的破壞，只有科學合理的開發強度分區才能有效發揮城市土地的價值，并且營造良好的城市天際輪廓線，因此對于城市土地開發強度分區的研究刻不容緩。關鍵詞：容積率；級差地租；開發強度；核心模型；修正模型；基準容積率一、基礎研究最先提出級差地租的概念的是英國古典政治經濟學創始人W.配第，A.斯密從土地肥沃程度的不同，進一步論述了級差地租產生的自然條件。J.安德森則在1777年出版的谷物法本質的研究：關于為蘇格蘭提出的新谷物法案一書中,

2、論述了級差地租理論的基本特征,成為級差地租理論的真正創始人。馬克思對其前人的級差地租理論進行了全面的分析，結合西歐各國，主要是英國200年來資本主義制度下級差地租的實際，在批判繼承的基礎上，科學地全面闡明并確立了資本主義級差地租的理論體系。級差地租是等量資本投資于等面積的不同等級的土地上所產生的利潤不相同，因而所支付地租也就不同，這樣的差別地租就是級差地租。級差地租又可分為因土地肥力和位置不同而產生的級差地租I和因投資的生產率不同而產生的級差地租II。級差地租雖然產生于對農業用地的研究，如今也同樣適用于城市用地。由于基礎設施配套情況的差異，造成了兩種級差地租類型：級差地租I表現在城市中心區的地

3、租高于邊緣地區；靠近商業區的地履高于遠離商業中心的；土地交通便捷的地段高于交通不便的。級差地租II表現在城市基礎設施齊全，生活服務設施配套便利的地段相應具有較高的地租或地價。二、案例借鑒常州市空間景觀規劃研究常州高度形態的形成和演化可解釋為“自下而上”和“自上而下”的各種力共同作用的結果?！白韵露稀钡牧Γ褐饕谟诘貕K潛在的自然集聚性，它主導著分散建設主體的區位選擇和建造強度，地塊集聚性具有彈性和動態特征，主要取決于其交通可達性，并且綜合其他因素后外在地體現為土地價格的高低；“自上而下”的力：主要是出于公眾利益和整體考慮，對城市發展在總體上的規劃、控制和協調，主要包括歷史文化保護、景觀和風貌控

4、制、用地性質和近期建設的規劃，這些因子原則上具有一定的強制性，間接引導著城市形態的發展分別對上述兩方面因子進行賦值，便可在一定程度上預測常州市未來城市發展和開發強度的大致狀況。2.2基于GIS的開發強度模型研究（以上海市中心城為例）（1）基準模型：基準模型遵循微觀經濟學的效率原則，以交通區位、服務區位和環境區位作為強度分區的基本影響因素。類型因子服務區位以總體規劃和分區規劃所確定的各級中心為基礎.根據每個街坊距離市級（副）中心和地區中心的距離分別得到兩個區位值三線或以上地鐵線路換乘樞紐點周圍500m以內的街坊，賦值為3三線或以上地鐵線路換乘樞紐點周圍800m以內的街坊，賦值為2兩條地鐵線路換乘

5、點周圍500m以內的街坊，賦值為2距離高架或快速道路匝道口1000m以內的街坊，賦值為2其余賦值為1一級可達性道路兩側250m范圍內街坊賦值為3二級可達性道路兩側250m范圍內街坊，賦值為2環境區市級綠距離市級綠地邊界500m以內的街坊，賦值為3地地距離地區級綠地邊界500米以內的街坊，賦值為區級1綠地（2）修正模型：在基準模型的效率原則基礎上引入其它相關原則，如文化原則（歷史保護地區）、美學原則（城市形態輪廓）、生態原則（生態敏感地區）或技術原則（如機場凈空、微波通道和高壓走廊的高度限制），對于基準模型進行逐一修正，可能會提高或者降低局部地區的開發強度。貌保護原則態原則在中心城范圍內共劃定了

6、12個風貌區，風貌區的強度修正將替代基準模型強度，作為這些區域最終確定的唯一的開發強度總體規劃確定了中心城“環、楔、廊、園”的綠化生態體系，將這些區域周邊200m范圍內的街坊的開發強度修正為一級強度區強度分區的宏觀層面研究確定中心城建筑總量控制的上限和六級強度分區劃分的基本原則。微觀層面的研究中，確定了六級強度區各自的容積率控制范圍。三、常州的規劃實踐因子選取結合現狀推斷與理論研究，參考相關城市案例，初步以服務區位、交通區域與環境區位為核心模型，結合風貌保護、生態、美學、安全等其他要素作為修正模型，以進行土地綜合價值判斷。因子賦值與計算方式（1）核心模型主干路、城市快速路快速路道心模通區共交通

7、市路運量公交市公交口周邊1公里、其他區域市軌道交通樞紐站、一般站公交綜合服務能力優、良、中樞紐站周邊500米、800米范圍內、一般站周邊500米、800米范圍內境區位環市級公園（500、1000、1500、2000）、區級公園（500、1000、1500）、社區級公園（500-1000m）土地基準價值評估總分2）修正模型型歷史文化保護生態環境保護生態敏感性分析景觀風景觀視廊控制、特殊貌控制地區引導綜合安高壓線、機場凈空、全防治地質條件公眾社會利益日照修即倍數正模*x3）計算方式土地綜合價值判定評估總分值計算方式如下：其中，al、a2等為核心模型評估因子，bl、b2為修正模型評估因子。四、實踐成

8、果與評價4.1評估范圍在天寧區范圍內選取四個片區作為本次的評估范圍。范圍：北起關河路、南至延陵路，西起和平路、東至東關河弄；范圍：北起北塘河、南至竹林路，西起新一路、東至橫塘河；范圍：北起龍城大道、南至飛龍路，西至澡港河、東至通江路；范圍：北起中吳大道、南至京杭大運河，西起采菱港、東至青洋路。4.2評估結論選取軌道交通因子、中運量公交因子、常規公交因子、城市路網因子、環境因子、中心體系因子、服務區位因子與歷史文化保護因子分別進行評估并賦值，綜合可得出各地塊開發價值分區。開發價值分區在一定程度上反應了地塊未來可能的開發強度。以此為基礎，以江蘇省城市規劃管理技術規定建議的各類用地平均容積率為基準容積率，將價值分區與容積率建立一定的倍數關系，則可初步估算出各地塊建議的容積率數值。4.2存在問題以東經120地區為例，由于僅從土地開發價值進行評判，未綜合考慮城市特色空間營造的要求，因此評估結果與經過城市設計研究后所確定的地塊容積率存在較大的差異。QL030424QL030425QL030427QL030433究其原因，主要問題在于一是因子賦值的主觀性過強，各項因子的分值及體現出來的權重分配仍是人為判斷的結果；二是具體因子的評價體系仍較為簡單，評估模型的科學性不夠，故不足以反映實際的差