1、賀州市項(xiàng)目地塊考察分析營銷策劃中心2019年4月18日前 序本次考察歷時(shí)兩天，實(shí)地考察地塊共有兩塊：賀江地塊和黃姚鎮(zhèn)地塊。與市長秘書長（羅秘書）接洽，了解當(dāng)前賀州市土地開發(fā)情況，其中，提及了賀州市太白湖公園區(qū)域5月份有塊94畝商住用地進(jìn)行掛牌，起步價(jià)130萬/畝。目錄1賀州市概況及規(guī)劃賀州市樓市情況2項(xiàng)目地塊分析3項(xiàng)目投資概況分析4賀州市城市概況賀州面積11855平方公里，總?cè)丝?23.19萬;市區(qū)面積25平方公里，人口39.5萬.轄八步區(qū)、平桂管理區(qū)、昭平縣、鐘山縣、富川瑤族自治縣。有較為豐富的區(qū)域性旅游資源。賀州市城市區(qū)位賀州市位于廣西壯族自治區(qū)東部，北與湖南永州市相連，東與廣東清遠(yuǎn)市、肇

2、慶市接壤，西北與桂林市交界、西部和南部與梧州市毗鄰。賀州市交通規(guī)劃賀州市桂粵湘邊界交通樞紐有三省通衢之稱，綜合性交通樞紐城市；其中：廣賀高速（距廣州約2個(gè)多小時(shí)路程）；貴廣高鐵（50多分鐘即可達(dá)到廣州）賀州市中心城區(qū)規(guī)劃當(dāng)前賀州中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)有：城東、江南、火車站新區(qū)及平貴新區(qū)。其中重點(diǎn)發(fā)展城東新區(qū)。平貴新區(qū)江南新區(qū)火車站新區(qū)城東新區(qū)市政府賀州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r賀州當(dāng)前市政配套在建或建成項(xiàng)目公示，所有重點(diǎn)項(xiàng)目基本處于環(huán)市路以內(nèi)。賀州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2019年，GDP首次突破300億大關(guān)。當(dāng)前賀州三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2019年的36.3:34.4:29.3調(diào)整到2019年的21.5:47:31.5，第

3、一產(chǎn)業(yè)減弱，第二產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢發(fā)展。目錄1賀州市概況及規(guī)劃賀州市樓市情況2項(xiàng)目地塊分析3項(xiàng)目投資概況分析42019年掛牌或成交土地分析土地編號(hào)地址土地性質(zhì)占地：公頃容積率最大總建面：總價(jià)：萬樓面地價(jià):元/備注HTC-2019-4號(hào)賀州大道與太白路交匯處東南角 商住用地6.38551.5-1.9101889 6520640 成交土地賀州市建中社區(qū)園林街80號(hào)其他普通商品住房用地0.00482-8.2 394 7.7328196 年產(chǎn)24000萬平方米建筑陶瓷生產(chǎn)項(xiàng)目(三號(hào)基地)工業(yè)用地50.7-2100050 71571 賀州市八步八達(dá)中路125號(hào)其他普通商品住房用地0.00772-8.2632 18

4、.4973293 HTC201914旺高工業(yè)區(qū)廠區(qū)附近創(chuàng)業(yè)東二路東側(cè) 商住用地5126.82-2.512817 274.3起價(jià)214 掛牌土地HTC201915 旺高工業(yè)區(qū)廠區(qū)附近創(chuàng)業(yè)東二路西側(cè) 商住用地4334.92-2.510837 232起價(jià)214 HTC201922旺高工業(yè)區(qū)廠區(qū)附近創(chuàng)業(yè)東二路西側(cè)倉儲(chǔ)用地 5198.40.8-1.26238 138起價(jià)221 HTC201923旺高工業(yè)區(qū)廠區(qū)附近創(chuàng)業(yè)東二路東側(cè)倉儲(chǔ)用地5739.90.8-1.26888 152起價(jià) 221 HTC201940平桂管理區(qū)公會(huì)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)綜合市場開發(fā)區(qū)住宅用地2305.21.77-36916 426起價(jià)616 HT

5、C201941平桂管理區(qū)公會(huì)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)綜合市場開發(fā)區(qū)住宅用地1655.91.77-34968 298起價(jià)600 HTC201942桂管理區(qū)公會(huì)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)綜合市場開發(fā)區(qū) 街巷用地2868.70.5-1.54303 134起價(jià)311 2019年賀州中心城區(qū)，規(guī)模性開發(fā)的土地樓面地價(jià)約640元左右，容積率不高于2。廣西各市縣樓市均價(jià)情況在廣西各市縣樓市均價(jià)排行中，賀州樓市均價(jià)相對較低，排行倒數(shù)第二。賀州市一手樓市情況賀州目前房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在中心城區(qū)八步區(qū)。洋房銷售均價(jià)約2900元/左右，別墅價(jià)格約4150元/ 。2019年賀州市區(qū)樓市價(jià)格情況區(qū)域樓盤位置規(guī)模物業(yè)類型戶型價(jià)錢八步匯豪國際城鞍山西路83號(hào)占

6、地250多畝花園洋房主戶型127均價(jià)3330元/湖廣國際大市場迎賓大道占地2249畝復(fù)合商業(yè)均價(jià)2800元/太白湖公園太白湖公園占地2054畝復(fù)合商業(yè)未售遠(yuǎn)東江濱華府靈峰南路占地100.7畝花園洋房金旗市場聚金苑八達(dá)西路602號(hào)占地80畝商業(yè)住宅均價(jià)2900元/天利花園建設(shè)東路190號(hào)占地8.06畝商業(yè)住宅67-124起價(jià)3200元/楓丹白露湖廣市場對面總戶數(shù)217戶公寓均價(jià)2580元/日月恒八達(dá)廣場八達(dá)西路總戶數(shù)30戶商業(yè)住宅均價(jià)2300元/ 中華園龍山路4號(hào)別墅起價(jià)4100元/最高價(jià)4200元/ 康盛花園 中醫(yī)院十字路口占地30畝商住樓113-130起價(jià)2780元/賀州市二手樓市情況賀州二

7、手住宅交易價(jià)格主要集中在2000-3000元/之間，最高5822元/。2019年3月份（1-31日）賀州二手住宅價(jià)格公示情況（數(shù)據(jù)來源豆豆房市網(wǎng)）區(qū)域小區(qū)地段戶型面積裝修總額單價(jià)區(qū)域小區(qū)地段戶型面積裝修總額單價(jià)市中心西城北路西側(cè)5室2廳292毛坯170 5822 城東建設(shè)東路3室2廳138毛坯39 2790 匯豪國際城3室2廳116毛坯31 2655 賀州大道70毛坯28 4000 市中心3室2廳138毛坯39 2826 恒泰花園5室2廳240毛坯90 3750 遠(yuǎn)東國貿(mào)1室1廳48簡裝22 4583 在美公寓3室2廳100毛坯25 2500 八達(dá)中路3室2廳108精裝36 3333 黨校附近

8、3室2廳100簡裝23 2330 市中心地段3室2廳510普裝143 2804 城西中心4室2廳132毛坯36 2727 賀州大道120毛坯50 4167 醫(yī)藥公司3室2廳118毛坯25 2119 建設(shè)東路3室2廳122簡裝31 2541 八達(dá)西路1室1廳72毛坯20 2778 向陽路3室2廳100精裝31 3100 六路3室2廳127.2毛坯33 2563 老汽車站3室1廳90毛坯26 2889 八達(dá)西路3室2廳126毛坯36 2873 城北八達(dá)東路3室2廳103精裝30 2913 湖廣市場4室1廳133毛坯33 2481 迎賓大道3室2廳130毛坯32 2423 備注：面積：、交易價(jià)：萬元

9、、單價(jià)：元/迎賓大道132毛坯35 2652 賀州市二手樓市情況2019年4月份（1-16日）賀州二手住宅樓價(jià)格公示情況（數(shù)據(jù)來源豆豆房市網(wǎng)）區(qū)域小區(qū)地段戶型面積裝修總價(jià)單價(jià)區(qū)域小區(qū)地段戶型面積裝修總價(jià)單價(jià)市中心農(nóng)行宿舍2室1廳65毛坯16 2508 市中心市中心單位房3室2廳133毛坯31 2331 經(jīng)貿(mào)局3室109.65毛坯32 2894 水電局單位房3室2廳115.85毛坯34 2935 龍山花園1室1廳45精裝15 3222 市中心2室2廳72普裝20 2778 郵政大廈整棟出售4室2廳128簡裝48 3750 市中心商品房138精裝40 2884 大學(xué)生公寓出售包3室2廳131毛坯3

10、3 2519 湖廣大市場門面樓4室1廳131.22毛坯35 2667 匯豪國際3室2廳148毛坯40 2723 城東市委大院2室2廳100精裝36 3600 大學(xué)生公寓4室2廳146毛坯35 2397 景園小區(qū)套房130.8毛坯36 2730 氮肥廠生活區(qū)3室2廳100毛坯18 1750 匯豪國際城2房2廳97毛坯34 3454 帝景灣豪華裝3室2廳128毛坯62 4844 城南陶瓷廠電梯房3室2廳127.13毛坯30 2368 百樂門對面2室2廳87.54毛坯25 2856 城西醫(yī)藥小區(qū)3室2廳102毛坯23 2255 整棟門面樓265毛坯83 3132 城北姑婆山大道80毛坯47 5875

11、 水電局單位房3室2廳140毛坯40 2879 城北賀州氮肥廠單位房3室2廳100毛坯18 1750 市委大院2室2廳93精裝28 3011 備注：面積：、交易價(jià)：萬元、單價(jià)：元/目錄1賀州市概況及規(guī)劃賀州市樓市情況2項(xiàng)目地塊分析3項(xiàng)目投資概況分析4項(xiàng)目地塊區(qū)位賀江地塊位于環(huán)市路以外，區(qū)域偏僻，市政配套缺乏，土地性質(zhì)尚屬集體用地。太白湖地塊位于太白湖公園區(qū)域，是當(dāng)前正重點(diǎn)發(fā)展的城東新區(qū)范疇。環(huán)市路市政府賀州學(xué)院火車站平貴新區(qū)賀江地塊賀江汽車站太白湖地塊太白湖地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析太白湖地塊：地塊位于太白湖公園區(qū)域，太白湖公園是賀州當(dāng)前重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。地塊占地94畝，土地拍賣起步價(jià)130萬/畝。

12、地塊容積率設(shè)2.0，總建筑面積約為125396，即樓面地價(jià)約974.51元/起價(jià)。太白湖地塊SWOT分析此地塊為當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)地塊，但規(guī)模小，拿地競爭激烈，競拍后成本必然拉升。產(chǎn)品開發(fā)市場需求有限，房價(jià)較低，因此，投資開發(fā)必然面臨較長的開發(fā)周期。1234優(yōu)勢劣勢挑戰(zhàn)機(jī)遇SWOT分析城市處于快速發(fā)展階段，有較好的發(fā)展氛圍。項(xiàng)目地塊位于太白湖公園區(qū)域，該區(qū)域是當(dāng)前賀州市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)之一。靠近公園，有較好的景觀性及休閑空間。房地產(chǎn)發(fā)展初級，市場需求有限。與去年地價(jià)相比，現(xiàn)起步價(jià)有較大幅度上升。地塊規(guī)模相對較小，且樓價(jià)低，投資回報(bào)額度有限。土地5月份開始掛牌，預(yù)計(jì)將有不少發(fā)展商爭地。宏觀政策調(diào)控下，市場環(huán)境比

13、較嚴(yán)峻，其中包括：市場價(jià)格低、金融環(huán)境差、客戶限購等。小結(jié)：此地塊雖然區(qū)域較好，但面臨風(fēng)險(xiǎn)更大，因此，考慮需慎重。賀江地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析賀江地塊：項(xiàng)目總用地168856.8（253.285畝）；凈用地159569.9（約239.355畝）。由于地塊尚未征下，政府沒有收編，因此，項(xiàng)目土地沒有相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。地塊以開發(fā)建設(shè)“民田園林文化藝術(shù)新村”的名義進(jìn)行開發(fā)，據(jù)了解，容積率不高，預(yù)計(jì)在1.0以下。紅線圖內(nèi)的38m規(guī)劃路將有開發(fā)商建設(shè)。土地約50萬/畝。賀江地塊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目現(xiàn)狀為連綿的丘陵山頭，位于山頭的南邊。項(xiàng)目位于山頭位置，約253畝離賀江岸邊約有70m賀江項(xiàng)目至江邊70m間的農(nóng)田賀州中心

14、市區(qū)通向黃姚鎮(zhèn)道路項(xiàng)目位于山頭位置，約253畝項(xiàng)目離路邊約300-400米38米寬規(guī)劃路將由鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路引致項(xiàng)目地賀江地塊現(xiàn)狀分析規(guī)模路將從現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路引至項(xiàng)目地。賀江地塊SWOT分析據(jù)整體分析，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大，過程復(fù)雜。1234優(yōu)勢劣勢挑戰(zhàn)機(jī)遇SWOT分析城市處于快速發(fā)展階段，整體發(fā)展氛圍良好。項(xiàng)目所在區(qū)域被賀州政府意向規(guī)劃為“桂臺(tái)（賀州）客家文化旅游合作示范區(qū)”，約1.5萬畝，處于設(shè)想階段。項(xiàng)目地塊有山有水，自然資源相對較好。鄰近賀江江寬約50-100米。房地產(chǎn)發(fā)展初級，市場需求有限。位置偏僻，市政配套缺乏。土地性質(zhì)不是商住用地。引向項(xiàng)目地38米寬規(guī)劃需開發(fā)商出資籌建，項(xiàng)目成本增加。新興發(fā)展中

15、城市，目前發(fā)展重點(diǎn)為環(huán)線以內(nèi)，項(xiàng)目不在環(huán)線內(nèi)。當(dāng)前尚未集體用地，且未開始征收。土地征收后還需招拍掛流程，土地價(jià)格存在不確定因素。地塊約60畝地塊約175畝地塊位于沿道路兩側(cè)，下圖左側(cè)175畝，右側(cè)60畝。地塊相關(guān)手續(xù)尚未辦下。黃姚鎮(zhèn)地塊概況黃姚鎮(zhèn)地塊區(qū)位地塊所在區(qū)域黃姚鎮(zhèn)175畝60畝黃姚鎮(zhèn)古建筑群通向鎮(zhèn)區(qū)中心鄉(xiāng)村道路鄉(xiāng)村道路鎮(zhèn)區(qū)方向地塊現(xiàn)場位置地塊位于沿道路兩側(cè)，下圖左側(cè)175畝，右側(cè)60畝。地塊現(xiàn)狀由于：地塊沒有任何手續(xù)當(dāng)前尚未辦理。下面鎮(zhèn)級地產(chǎn)，市場本來就十分有限。位置偏僻，沒有配套。地塊開發(fā)沒有價(jià)值。黃姚鎮(zhèn)地塊分析小結(jié)因此，此地塊不宜做任何考慮。目錄1賀州市概況及規(guī)劃賀州市樓市情況2項(xiàng)

16、目地塊分析3項(xiàng)目投資概況分析4賀江地塊投資概算分析地塊相關(guān)手續(xù)完全辦理完善，由乙方轉(zhuǎn)給我司手中約50萬/畝。建設(shè)別墅，設(shè)定地塊容積率最高計(jì)算0.8。賀江地塊投資成本概算表序號(hào)項(xiàng)目面積成本(元/)金額(元)備注一土地費(fèi)用168856.8750 126,642,50050萬/畝二土建及水電安裝135085.41,000 135,085,440低層建筑為主三前期開發(fā)費(fèi)用135085.4330 44,578,195四基礎(chǔ)配套費(fèi)用135085.4250 33,771,360五地下室基建費(fèi)用0不建地下室六綠地建設(shè)費(fèi)用84428 600 50,657,040假設(shè)綠化率50%七投資合計(jì)2,892 390,734,535備注：另，38米寬規(guī)劃路建設(shè)成本未計(jì)入。賀江地塊投資收益概算表項(xiàng)名面積額度單位備注別墅135085 513,324,672元均價(jià)3800元/毛坯。小結(jié)135085 513,324,672元稅后銷售總額472,258,698元扣除相關(guān)稅率，總額8%營銷費(fèi)用 135,085 20,262,816元營銷費(fèi)用150元/（含推廣費(fèi)、代理費(fèi)用）。基建和地價(jià)投入費(fèi)用 390,734,535 元費(fèi)用總投入410,997,351元稅后純收入61,261,347元稅后投資回報(bào)率15%開發(fā)周期預(yù)計(jì)3-5年地塊偏僻