1、2022年房地產估價案例與分析預測試卷姓名:年級:學號:題型選擇題填空題解答題判斷題計算題附加題總分得分評卷人得分I張某擬購買李某擁有產權的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時間。如果雙方 約定租約在住宅成交時同時轉移給張某處置，那么在正常情況下應如何思考以下問題：如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，那么現階段租約將對張某確定該住宅的買 人價產生什么影響？.如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，那么現有租約將對張某確定該住宅的買入價產生什么 影響？.該住宅的最終成交價格是否會由張某所確定的買入價決定？為什么？3、（解答題）（每題10. 00分）某酒店共2

2、0層，地下1層，是一家集客房、餐飲、娛樂為一體的多功能商務型酒店，假設對此酒店采用收益 法進行估價，其主要工作有哪些？4、（解答題）（每題40. 00分）X X市X義賓館房地產抵押價值評估報告（封面、目錄、致委托方函、注冊房地產估價師聲明略）估價的假設和限制條件.在估價時點當時的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。.任何有關估價對象的運作方式、程序均符合國家、地方的有關法律、法規。.本次估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結論的 影響。.報告中的土地權屬、面積、使用年限等均以國有土地使用證（市門中外國用（97）字第00339 號）為依據。如上述情況發

3、生變化，評估結果需作相應調整。.根據委托方提供的XX市國有土地使用權出讓合同（京房地出讓合字（97）第245號）及土 地出讓金收據，委估對象土地出讓金總額為982, 431萬元，義義市XX賓館上級單位XX市XX 經濟開發公司已繳納土地出讓金849.64992萬元，欠繳土地出讓金數額約為132. 78萬元，我們在評估結果 中已予扣除。但此局部未繳費用會對土地權屬產生影響，在此提請報告使用者注意。.報告中的房屋建筑物權屬、結構、建成年代等均以房屋所有權證（市門中外字第00180號）為 依據。如上述情況發生變化，評估結果需作相應調整。.根據房屋所有權證（市門中外字第00180號），委估對象證載建筑面

4、積為30893.1 m2；根據評估 人員的現場勘察，證載21號房屋（建筑面積38m2）原為公共通廊，現已撤除并改建中餐廳豪華包房，尚未 辦理相關手續，故本次評估未包含此處房產，那么委估對象實際建筑面積為30855.1 m2o如上述情況發生變化, 評估結果需作相應調整。對房產價值確實定，我們直接以重置本法求得的結果為準，即委估房產評估結果為13108. 27萬元， 地價格以委估對象房地產總價減去房產價格為7870. 73萬元，那么：土地樓面平均單價二7870. 73X100004-30855. 1=2551 （元/m2）房產樓面平均單價二13108. 27X100004-30855. 1=424

5、8 （元/m2）七、估價結果確實定評估人員根據估價目的，遵循估價原那么，按照評估工作程序，運用科學的評估方法，在認真分析現有 資料的基礎上，經過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房地產價格的各項因素，確定委估房地產（土地 面積65495. 4m2,房屋建筑面積30855. 1 m2）在估價時點2003年2月19日的市場價值為（幣種為人民幣）：房地產總價：20979萬元大寫金額：貳億零玖佰柒拾玖萬圓整樓面平均單價：6799元/m2其中：土地總價：7870. 73萬元大寫金額：柒仟捌佰柒拾萬零柒仟叁佰圓整樓面平均單價：2551元/m2房產總價：13108. 27萬元大寫金額：壹億叁仟壹佰零捌萬貳仟柒

6、佰圓整樓面平均單價：4248元/m2由于估價對象在估價時點沒有法定優先受償款，抵押價值等于市場價值。附件（略）5、（解答題）（每題10. 00分）X X縣某房屋保險事故損傷修復費用評估報告（封面、目錄、致委托方函、注冊房地產估價師聲明、估價假設和限制條件略）估價結果報告一、估價委托方名稱：中國太平洋保險公司XX辦事處二、受理估價方名稱：略法定代表人：XX地址：略估價資質等級：房地產國家一級估價資格證書：略三、估價對象概況（一）估價緣由本公司受太平洋保險公司X X辦事處委托，對其承保的某解放貨車失控撞傷農房而對農房造成的直接 損失進行評估。該解放貨車在太平洋保險公司投保了車輛損失險及第三者責任險

7、，此次事故經現場交警出 具的責任認定書，由解放貨車負全責。（-）估價對象實體狀況估價對象位于XX縣XX鎮XX村X組，距離縣城中心約20km,三面周與地相鄰，一面臨鄉村公路。 受損建筑物為磚混結構，共兩層，建筑物橫墻承重，承重墻厚24c叫樓梯間空花墻厚12cm,其余墻厚18cm, 梯間及非承重墻的粘結材料采用黃砂石灰混合砂漿，石灰所占比例較小，砂漿強度等級較低。建筑物內外 墻初級抹灰，室內水泥砂漿地面，普通木門窗。（三）事故損傷情況分析該解放貨車從斜坡下行途中突然失去控制，貨車沖出公路，經過路邊緩沖帶時翻車。貨車在翻滾過程 中由于慣性作用撞上農房，與農房外側非承重墻正面接觸，造成建筑物第一層外側

8、墻（非承重墻）洞穿， 洞徑橫向最大尺寸1.0m,豎向最大尺寸1.2m,洞底距地面高度0.3m；樓梯間外側墻坍塌，坍塌后形成一個 橫向最大尺寸2. 1m寬、豎向最大尺寸2. 86m寬的洞；與外側墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯 間轉角板完好，陽臺欄板及陽臺板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏，局部門窗受損。經房屋平安鑒定人員現場鑒定：受損建筑物基礎完好，承重墻絕大局部未受損，非承重墻局部受損， 房屋所受損傷可以修復，為非危房。修復方案為：按照受創面豎向擴大撤除，再按原狀恢復考慮。（四）估價范圍估價范圍根據房屋修復方案確定，即受創面的豎向擴大撤除費用，以及恢復原狀所需費用。四、估價目的確定估價

9、對象的損傷修復費用，為委托方保險事故賠償提供價格參考。五、估價時點2001年5月21日六、估價依據.中華人民共和國保險法.中華人民共和國國家標準房地產估價規范（GB/T50291-1999）.全國統一建筑工程基礎定額XX市基價表-99.XX市房屋修繕工程預算定額. X X市城鄉建設委員會有關文件.建筑材料市場價格和有關工程造價信息.估價人員現場查勘所得資料及委托方提供的各種資料七、估價原那么.合法原那么.估價時點原那么.客觀、公正、公平原那么.替代原那么八、估價方法（-）本次估價所采用的方法估價對象是受損農房的一局部，而不是房屋的全部。根據房屋平安鑒定人員和估價人員現場查勘的情 況，該房屋不屬

10、危房，可采用先在原損傷部位豎向擴大撤除受損構件，再按原結構標準進行修復的方案， 已被當事人方認可。由于估價對象所涉及的工程量及費用標準可參照同類工程的普遍標準進行逐一測算、 累積，故估價人員決定采用本錢法進行估價。（二）本錢法的定義本次所用本錢法是指以計算受損房屋先撤除受損部位，再恢復原狀所需耗費的各項費用之和，得出估 價對象價格的一種方法。九、估價結果估價人員根據估價目的、估價原那么、估價程序，選擇科學的估價方.法，并結合估價人員經驗，評估確 定估價對象房地產在估價時點的修復費用為6500元，人民幣大寫：陸仟伍佰元整。十、估價人員（略）十一、估價作業日期2001年5月21日至5月24日十二、

11、估價報告有效期限自2001年5月24日至2002年5月23日估價技術報告（個別因素和區域因素分析略、市場背景分析和最高最正確使用分析略，估價方法選用略）一、估價的技術思路估價對象不是整幢房屋，而是受損房屋的一局部。根據房屋平安鑒定人員和估價人員現場查勘的情況, 認為房屋只是局部非承重結構構件受損，不會危及整幢房屋的平安，故只需擴大撤除受損部位，再按原結 構進行修復。故測算時應先測算受損部位的撤除費用，再計算修復受損部位的修復費用。由于此類受損房屋的修復 工作是為了彌補房屋所受損傷，故不管原房屋的使用保養狀況如何，在對修復費用進行測算時，不考慮扣 減房屋的折舊，即應該修壞如新，而不能修壞如舊”。

12、由于類似工程的價格計算已有成熟的建筑工程和修繕工程定額標準，且已被廣泛應用，故在本錢法計 算時，參照了定額標準。二、工程造價計算表工程量以現場測量數據為依據，按照房屋修復方案計算。.撤除工程2.腳手架及支架保護措施定額編號工程名稱單 位定額基價工程量合價（元）5A0011睛體撤除1m310. 2013式中v-收益價格;Azi未來第i年的凈收益;R還原利率；n未來可獲收益的年限。土地出讓剩余年限為34. 2年，評估時可獲收益的年限確定為34. 2年，那么房地產總價為：1998. 81 -=-8%X 1-14- (1+8%) 34. 2 =23187. 96 (萬元)(三)委估房地產價格確實定本錢法從房地產開發角度能較好地反映出各項本錢費用，可作較為精確的測算，從而求出房地產價格, 故取其權重0.5；收益還原法能從房地產收益的角度較好地反映出房地產價格水平，故取其權重0.5,那么： 房地產總價二19035. 6X0.5X23187. 96 X 0. 5-21111.78 (萬元)根據XX市國有土地使用權出讓合同