1、淺析我國商品房預售存在的問題及對策【摘要】：我國社會主義市場經濟發展至今，房地產行業進入鼎盛時期,各大城市房產開發商大力投資房產事業，建設大量商品房,但是商品房仍然不能滿足人民群眾的日益增長的需求。自我國城市房地產管理法頒布以來，商品房預售就成為房產開發商最熱衷的一種銷售方式。然而在商品房預售中,如何保障購房者的權益成為我們面臨的難題。雖然我國對商品房預售制定了一系列的法律、法規,但是在實踐中，購房者的合法權益還是不斷遭受侵害，其原因在于我國現有的相關法律制度過于簡單、籠統，同時存在很多不足,無法有效地發揮其應有的作用。【關鍵字】商品房預售，存在的問題，對策近年來，我國房地產市場呈現出房地產投

2、資增速略有減緩，市場供求不平衡矛盾繼續存在,房地產價格繼續保持上升趨勢等一些現狀,而我國又出臺一系列的宏觀和微觀政策來抑制房地產過快過熱的發展,這使得房地產市場曾一度陷入低潮,然而房地產開發企業為了樹立企業威信,加快企業資金的流轉,轉變了房地產的盈利增長模式，開始趨向與進行商品房預售,而對于買房者來說,為了充分利用手中的閑置資金，在銀行利率不高，股本市場收益不良的情況下,更加希望投資房地產市場，一方面可以使手中的資金得到充分有效的利用,另一方面可以解決自己的住房問題。然而由于我國現有的相關法律制度過于簡單、籠統，同時存在很多不足,商品房預售還是存在諸多的問題，為此，為了在商品房預售中防止投機牟

3、利行為的發生，避免開發企業中途抽逃資金,延緩交房等損害消費者正當權益現象的發生,商品房預售實行許可證制度，開發企業進行商品房預售，應當向當地房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。盡管制定了相關法律法規以規范房地產預售市場的投機行為，房地產預售市場在實施過程中依舊存在以下一些問題:一、房產商預售房產中存在的問題及對購房者造成的權利侵犯（一）房產商預售房產中主要存在的問題1、房產商無證預售或缺證預售根據房地產相關法律法規的規定,房產商在預售商品房時應當持有“一照”、“五證”。“一照”即企業法人營業執照,“五證”即國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可

4、證和商品房預售許可證。上述證照構成了房產商的開發預售資質,有無開發預售資質將關系到商品房預售合同是否有效。如果房產商無開發預售資質，將導致商品房預售合同無效，購房者無法取得預售商品房的所有權。即使購房者已經占有了商品房,一旦發生糾紛,按照無效合同的處理原則，也要返還給房產商。2、房產商預售時夸大宣傳在商品房預售中,購房者將要購買的商品房有的僅是在建工程,因此，廣告和售樓書對購房者起著非常重要的作用,是購房者了解預售商品房的必需資料。設計精美、充滿想象力的廣告和售樓書會使購房者充滿憧憬。房產商為吸引更多的購房消費者前來參觀沙盤,訂購預售商品房,往往會印制大量的廣告、售樓書等宣傳資料來宣傳自己樓盤

5、的優勢。不誠信的房產商的宣傳資料中都或多或少的存在夸大宣傳的情況。同時，有的房產商還會特地找來大量“房托”，烘托預售當天的氣氛,影響意向購房者的心理，從而促成交易。3、在預售商品房時設立定金陷阱按照目前商品房預售市場上的交易習慣,房產商與購房者在簽訂正式的商品房預售合同前，雙方先簽訂一份認購書,對雙方交易房屋的有關事項進行初步約定。認購書中通常有著非常核心的內容定金條款。開發商擬定的認購書對于定金一般作如下規定:“乙方（購房者）須于簽署本認購書后X日內與甲方（開發商）簽署商品房買賣合同。如乙方在上述期限內不簽訂商品房買賣合同，甲方有權扣除乙方已交定金，并另行處置該房屋。”根據我國擔保法第89條

6、的規定，“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金”。這就是“定金罰則”的具體規定。就初衷而言,“定金罰則”懲罰的是違約方，對雙方來說本應是一種公平、公正的一種制度。然而,不少開發商利用了這一制度,或者以此騙取購房者已交納的定金，或者將其作為脅迫買受人簽訂預售合同的砝碼,因此,在房產商中流傳著這樣一句話：“定金是陷阱的開始”。4、預售合同中使用霸王條款或者欺騙性條款在我國現行的商品房預售中,建設部和國家工商行政管理總局聯合制定預售合同文本，與商品房市場發展初期由房產商單方面制定合同文本的情形相比，格式條款的濫用的確得到一定程度的制止

7、。但是，商品房預售合同文本畢竟不是立法機關制定的法條,房產商可以另行擬定補充協議,況且,即使是示范文本中的條款也可以“依法變更”或“另行協商”，這些都為房產商設置一些不公平的格式條款提供了可乘之機，只是在表現形式上變的更加不易覺察而已。常見的濫用格式條款的情形有:（1）利用含混表述誤導購房者,在違反承諾時就以多重語義為由逃避責任。（2）對不可抗力作擴大解釋。（3）利用格式條款單方變更國家職能部門或地方政府就商品房預售而頒布的規定內容。（4）以商品房預售合同示范文本為借口拒絕設定購房者提出的條款以及某些有利于購房者的法定內容。（5）限制購房者的法律救濟手段。下面就是一則關于房地產合同的案例糾紛：

8、案情介紹:原告韓某與被告本市某房地產開發企業于2002年7月15日簽定了預售商品房協議書,協議書約定，被告將其開發的某小區住宅樓2號樓東單元一層東戶三室二廳的住房賣予原告，房價120000元。原告于同日一次性交清房款。該合同未約定竣工日期、商品房質量等條款。直至2003年3月12日，被告才應原告要求,使用商品房買賣合同示范文本與原告訂立預售商品房合同。合同簽訂后，原告從被告處取得房屋鑰匙查看房屋時，發現該房已經被他人占有。于是,原告找到被告，希望被告能解決房子被占問題，被告不予理睬。后，原告經查詢得知，被告隱瞞了其未辦理商品房預售許可證的事實而預售商品房。到原告起訴時,被告仍然沒有取得商品房預

9、售許可證，其開發的小區工程也未完工。原告要求：一、請求確認原、被告簽訂的商品房買賣合同無效；二、返還原告所交購房款120000元并賠償利息及損失12887.83元;被告承擔100000元的賠償責任。判決結果:一、商品房預售合同無效；二、返還購房款120000元、支付利息（自2002年7月15日至判決生效之日止,按中國人民銀行同期貸款利率計算）從此案例中,我們可以看出：該案例有存在兩個情節關系:其一,原、被告簽訂商品房買賣合同,原告交錢買房,被告交付房屋,這是一個合同關系，其二，原告購買的房屋被他人搶走，這是一個侵權關系。這說明我國房地產預售市場的法律制度還不是很完善，有待進一步改進,以更好的維

10、護購房者利益。（二）房產開發商可能侵犯購房者的權利根據中華人民共和國消費者權益保護法的規定，消費者享有人身財產安全權、知情權、自主選擇權、公平交易權、求償權、結社權、受教育權、受尊重權、監督權等。作為商品房的消費者即購房者,同樣享有這些權利。房產開發商的行為可能侵犯購房者以下幾種權利：第一,商品虛假廣告現象有可能侵犯購房者的知情權;第二,地產商將房屋產權違法進行抵押可能侵犯購房者財產安全權;第三,將來在房屋面積、共攤面積上處理不公可能侵犯購房者公平交易權；第四，涉及房貸的各種金融服務被指定為某單位所提供侵犯購房者選擇權;第五,開發商利用霸王條款等優勢地位不予賠償侵犯購房者的賠償權。二、應對對策（一）國家應為商品房預售提供法律保障1、建立健全完善商品房預售信息披露制度2、建立商品房預售合同事前審查制度3、建立預售款第三方托管與專用賬戶制度（二）商品房購房者法律風險的防范對策1、提高購房者的法律風險防范意識2、參加商業保險，減少預購的法律風險參考文獻:1、錢品石主編：房地產法