1、海航大英山商業(yè)工程建議一、前言二、制約商業(yè)運營的物業(yè)要素三、海口需求有一個可以代表海南國際旅游島籠統的商業(yè)中心四、海口現有商圈存在的缺乏五、大英山商業(yè)具有成為代表海南商業(yè)籠統的根底條件六、大英山商業(yè)的業(yè)態(tài)定位七、摩爾購物中心的特點八、摩爾購物中心比當前百貨、商業(yè)街的比較優(yōu)勢九、摩爾購物中心的五大特征 十、大英山商業(yè)工程規(guī)劃控制目的的不利要素十一、對大英山商業(yè)的建立性意見十二、大英山商業(yè)工程的定位、品牌構造和功能十三、大英山商業(yè)工程應該打造的競爭優(yōu)勢十四、大英山商業(yè)工程運作的組織保證十五、終了語 建議人：王連生 前言業(yè)態(tài)、定位、規(guī)劃、環(huán)境、交通、停車將成為決議大英山商業(yè)工程成敗的關鍵決議大英山商

2、業(yè)工程勝利的關鍵要素不在于未來的運營者，而在于商業(yè)工程謀劃之初涉及到上述命題的正確決策制約商業(yè)運營的物業(yè)要素一、位置偏遠，遠離城市中心，周邊缺乏商業(yè)氣氛；二、交通道路不暢，行人、車輛進出不便利；三、沒有足夠的停車位，停車場進出通道不順暢；四、物業(yè)外圍空間局促狹窄，特別是正面廣場狹小；五、購物、辦公、住宅、酒店等多業(yè)態(tài)混雜，相互產生消極影響；六、營業(yè)樓層過高。樓層越高，招商和運營越困難，效益越差；七、賣場規(guī)劃不合理，設計雷同，多為傳統百貨賣場規(guī)劃，缺乏創(chuàng)新；八、前期運營定位不清，導致物業(yè)構造不能順應后期運營業(yè)態(tài)的需求；九、出賣產權，呵斥后期運營難以一致規(guī)劃和一致管理；十、扶梯位置和數量規(guī)劃不合理

3、，顧客上下不方便，賣場冷熱不勻；十一、不注重節(jié)能，以充分利用自然采光和通風，呵斥運營費用過大；十二、盲目崇尚高檔奢華，裝修極盡奢華，物業(yè)本錢投入過大；十三、購物環(huán)境不好，缺乏綠化空間、休閑廣場、景觀設備、人文關懷。海口需求有一個可以代表海南國際旅游島籠統的商業(yè)中心海南是全國的后花園，將成為國際旅游島，海口是海南的省會所在地。從各方面需求，都應該有一個可以代表海南籠統商業(yè)中心代表海南籠統的商業(yè)中心應該具備的條件：一、環(huán)境優(yōu)美、富有特征，具有可欣賞性，成為代表海南的一張名片；二、有和國際接軌、國內一流、海南領先的先進商業(yè)業(yè)態(tài)；二、 集多種功能為一體，包括購物、餐飲、文娛、文化、消閑、健身、教育、醫(yī)

4、療、保險、郵政、金融、展現、效力等多種功能 ；四、面向海南中高消費群體，引導市場消費潮流；五、聚集海南市場最好的、最富有特征的、最具有競爭力的品牌和商 家；并成為國內外名優(yōu)品牌、高檔品牌進駐海南的首選場所；六、物業(yè)、賣場和各不同功能區(qū)域設計專業(yè)、規(guī)劃合理、規(guī)劃科學；七、有足夠大的停車場和便利的交通條件；八、有規(guī)范的管理和優(yōu)良的效力。海口現有商圈存在的缺乏海口目前成熟的商圈有三個：解放路商圈；海秀路商圈；國貿商圈一、解放路商圈：為傳統的商業(yè)中心，以友誼商城、東方廣場為主導，輔以解放路兩側眾多的專賣店和市場，店面眾多，客流云集。為面向中低端消費群體的商圈，僅表達為單一的購物功能。其整體籠統不高，開

5、展空間遭到限制，該商圈難以吸引高檔消費群體。二、海秀路商圈：以明珠廣場、第一百貨、萬國大都會、南亞廣場為主導，輔以樂普生、DC城及沿街眾多專賣店，是目前海口最為成熟的商圈，涵蓋了不同的消費檔次，具備很大的購物向心力。但商圈缺乏一致規(guī)劃，環(huán)境欠缺，停車緊張。商圈檔次難以代表海南的籠統，有待進一步提升。三、國貿商圈：以生生百貨、宜欣購物、上邦百匯城為主導，輔以沿街專賣店、餐飲、休閑文娛等眾多商家，輻射范圍廣，消費才干高。但由于其較為分散，難以有效構成合力。其中，生生百貨走高端的百貨道路，上邦嘗試步行街、專賣店加主題店的業(yè)態(tài)方式，由于其在建立之初定位規(guī)劃存在缺乏，加上受周邊環(huán)境的制約，使招商和運營遭

6、到明顯的影響。 國貿商圈處于上升趨勢，但由于比較分散，各自的開展空間又遭到制約，難以成為為代表海南籠統的商圈大英山商業(yè)具有成為代表海南商業(yè)籠統的根底條件一、處于城市的中心地帶；二、交通便利，在主干道兩側，多條干道聚集，有望成為城市的交通樞紐區(qū)域；三、由海航集團一致規(guī)劃，一致開發(fā)，能使城市功能和商業(yè)規(guī)劃更合理規(guī)范四、不受地上建筑物的限制和影響，一張白紙，能畫出最好的圖畫；五、有大片的綠地規(guī)劃，給打造優(yōu)良的購物環(huán)境發(fā)明了前提條件；六、有大量的土地貯藏和較大規(guī)模的商業(yè)面積規(guī)劃，有利于構成商業(yè)中心的規(guī)模優(yōu)勢；七、有提供充足車位的根底，有使顧客、車輛進出通暢便利的條件；八、C01和C06地塊為純商業(yè)業(yè)態(tài)

7、，沒有附帶住宅、辦公、酒店業(yè)態(tài)，防止不同業(yè)態(tài)之間的沖突和不利影響九、海航集團堅持不出賣商業(yè)鋪位產權，為下一步商業(yè)運營上的一致規(guī)劃、一致招商、一致管理提供了良好的根底大英山商業(yè)的業(yè)態(tài)定位一、大型百貨因業(yè)態(tài)較為單一，競爭力日漸減弱，在其他更先進的商業(yè)業(yè)態(tài)的沖擊下，正 成為一個走入下降趨勢的業(yè)態(tài)，二、目前，市場上商業(yè)物業(yè)大多表達為傳統百貨商場的物業(yè)方式+購物、餐飲、文娛等多 業(yè)態(tài)的運營組合。“舊瓶裝新酒，商業(yè)物業(yè)的構造傳統百貨方式，但運營業(yè)態(tài)卻是按購 物中心的特點來組合，導致運營業(yè)態(tài)和物業(yè)構造不順應。像明珠廣場、萬國大都會， 南亞廣場就是如此。這種“四不像的方式既不是傳統的百貨業(yè)態(tài)，也不屬購物中心的

8、業(yè)態(tài)，實為無法。三、從上世紀70年代開場，摩爾購物中心shopping mall)在歐美國家開場崛起并逐漸 成熟，80年代進入高潮，并在日本、東南亞、臺灣、香港等地迅速開展；我國購物中 心從年代中后期開場引入。近些年，購物中心在全國各大中城市熟蓬勃開展。像香港太古廣場、又一城、北京東方廣場、深圳萬象城，都是購物中心經典勝利案例。四、國內商業(yè)的開展趨勢也必然是傳統的百貨業(yè)態(tài)和與之相匹配的物業(yè)方式走向衰落，而 摩爾購物中心日漸興起，逐漸成為大型商業(yè)的主流業(yè)態(tài)。五、摩爾購物中心和傳統百貨比較，不僅在運營理念、運營方式上發(fā)生了變革，而且在物 業(yè)的規(guī)劃和設計上和傳統的百貨物業(yè)有顯著的不同，有著脫胎換骨的

9、變化。建議大英山商業(yè)的業(yè)態(tài)定位為“摩爾購物中心摩爾購物中心的特點一、摩爾購物中心mall是指規(guī)模很大，集購物、休閑、文娛、飲食等于一體，以專賣店為主要運營方式，包括一定數量的百貨店、主題店在內的大型商業(yè)中心。Mall原意是“林蔭道，也可稱為“購物林蔭道，在購物中心內，一定有一條或多條步行街，身臨其境購物，好像在林蔭道上散步一樣溫馨。二、摩爾購物中心的特點是：一大二專三全一大是：占地面積大、綠地大、建筑規(guī)模大、停車場地大、公共空間大；二專是：以專賣店為主，每一個購物中心都有數百家專賣店，構成分工很細、專中有全、各有特征的專門店。三全是：功能全，幾乎集一切商業(yè)效力業(yè)功能為一體，進展全方位的效力，在

10、購物中心不僅可以買到各種各樣商品，還可以享用多種效力， 摩爾購物中心已成為能滿足不同顧客一站式購物消費、一站式享用的、可供人們休閑、購物或聚會的“一站式體驗式消費王國！三、購物中心共同的特點是：有一致而整體的建筑設備規(guī)劃、完好的交通道路系統、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與效力、一致的運營戰(zhàn)略及店面管理、獨立個性的購物環(huán)境。摩爾購物中心比當前百貨、商業(yè)街的比較優(yōu)勢一、摩爾購物中心規(guī)模大，又稱室內步行街。一幢超級購物中心面積往往在 幾十萬平方米；二、摩爾購物中心內商家的規(guī)劃更合理，功能更多更全。更重要的是會聚； 了休閑、文娛、餐飲、文化、展覽、效力等功能，不僅實現了一站式購物， 更實現了一站式享

11、用；三、摩爾購物中心全天候購物-不受氣候要素影響，安裝全室內空調，整個購物 過程是溫馨和享用享用過程；四、摩爾購物中心內幾百上千家店鋪在市場作用下自動自覺地實現了錯位運營的競爭，無需硬性規(guī)定。摩爾內各行各業(yè)配備齊全，規(guī)劃合理；五、摩爾購物中心環(huán)境更優(yōu)美更溫馨更人性化， 效力設備更全更好更完備；六、摩爾購物中心催生了新的運營方式：不同業(yè)態(tài)不同行業(yè)相互嫁接，催生了新的運營方式；七、摩爾購物中心能提升所在商圈的等級或發(fā)明新的商圈。摩爾購物中心的五大特征 美國國際購物中心協會曾規(guī)定了購物中心的五大特征：一、購物中心規(guī)劃、開發(fā)設立、運營都在一致的組織體系下運作；二、順應一致管理的需求，產權要求一致，不可

12、分割不可出賣；三、尊重顧客的選擇權，使其實現一次購足的目的；四、擁有足夠數量的停車場；五、有更新地域或發(fā)明新商圈的奉獻。可見購物中心是開發(fā)者即業(yè)主開發(fā)后，或是業(yè)主本人管理，或是委托專業(yè)購物中心管理公司管理，把場地出租給各種零售商，但哪種店鋪引進多少、引進誰，要有事先的一致規(guī)劃，各行各業(yè)都要有合理的比例,其功能不僅包括一次性購足的售賣功能，還應包括吃、喝、玩、樂的生活功能：一次性休閑享用足的功能。大英山商業(yè)工程 規(guī)劃控制目的的不利要素一、C01、C06兩大商業(yè)主題建筑密度控制為30%，按此計算兩大商業(yè)主題的占地面積分 別為11600平米和11900平米；容積率為2.0目的計算，那么商業(yè)樓層總層數

13、將到達7層。 商業(yè)物業(yè)通常規(guī)律，樓層越高，招商和運營越困難，效益越逐級下降。像明珠廣場和萬國大都會，多年以來，超越四層以上的樓層，都不能產生有效的收益，甚至成了負擔。二、C06與C01兩大商業(yè)地塊呈東西較短，東西長約130米，南北較長的規(guī)那么長方形地形，C04綠化廣場地塊位于C06與C01之間，東西長約300米; C06與C01兩大商業(yè)地塊臨國興大道主干道的面較窄，一定程度地影響到了商業(yè)的展 示性和昭示性，兩大商業(yè)地塊被C04隔離成兩獨立的地塊，相距約300米，給兩個商業(yè)的互動和消費人流的流動添加了困難。三、 C01、C06兩大商業(yè)主題的停車位規(guī)劃分別是400個和413個，難以保證頂峰期的停

14、車需求僅客戶和任務人員的停車需求就需求數百個，勢必因停車缺乏呵斥顧客的 部分流失。停車充足是應該作為未來和其他商圈競爭比較的一個明顯優(yōu)勢。 作為一個新興的、周邊既沒有商業(yè)氣氛、也沒有住宅的商業(yè)物業(yè)，假設沒有業(yè)態(tài)的優(yōu)勢、規(guī)劃的優(yōu)勢、環(huán)境的優(yōu)勢、交通的優(yōu)勢不僅指到達該位置的交通，還包括工程周邊和內部的交通體系、停車的優(yōu)勢等更多的明顯優(yōu)勢，要想在消費才干缺乏、有眾多商業(yè)物業(yè)吃不飽，甚至長時間閑置的情況下，脫穎而出是很困難的。萬國大都 會、秀英港第一MALL 、紫荊百貨等的運營姿態(tài)就能夠重現對大英山商業(yè)工程的建立性意見一、建議提高建筑密度規(guī)劃設計目的，總樓層地上控制在四層；二、建議采用摩爾購物中心的業(yè)

15、態(tài)，聘請懂購物中心要素的專業(yè)設計隊伍最好聘請香港的設計師，在購物中心內，一定要設計有一條或多條步行街，讓消費者好像在林蔭道上散步一樣溫馨享用；三、建議停車位要分別添加到700輛以上，兩個商業(yè)主題的合計停車輛不少于1500輛；四、建議高度注重C04綠化廣場對CO1、C06的影響作用，其既能夠產生積極的正面作用，也能夠產生 不利的消極作用。關鍵是對C04廣場未來的功能定位和設計。其可供選擇的方案是：1、廣場設計 成海口標志性景觀，經過景觀吸引顧客甚至游客，聚集人氣；2、設計成為融綠化、休閑、景觀、停車綜合功能為一體的廣場，這樣，既保證廣場的休閑綠化定位，也處理了停車位緊張的問題，而 且可以經過停車

16、、將C01、C06兩大商業(yè)主題有機地聯絡起來；3、建空中走廊，既可作為景觀，更重要的是經過空中走廊銜接C01、C06兩大商業(yè)主題，進而構成有效的互動。五、建議C04綠化地塊地下設計為大型的主題商業(yè)如大型超市，同時成為CO1和C06商業(yè)主題的聯 系紐帶，也可以思索設計成停車場。六、建議CO1和C06經過地下步行街的方式銜接CO1和CO6主題內部都有要各自的室內步行街， 在其前段和后端各建一條地下步行街，兩條地下步行街構成既構成C01和C06兩大商業(yè)主題人流的 完好循環(huán)交通，也和地下主題商業(yè)想連，互為烘托。七、建議注重和完善工程內部的交通體系，力求到達便利和通暢的目的。要從不同角度思索，包括人流、

17、 車流、物流；包括工程內部、工程之間和工程周邊；包括地下、地面和立體即扶梯、電梯、步行梯；八、建議商業(yè)物業(yè)設計更注重功能上的合理與完善，在裝修上，不追求奢華和高檔，更多的追求現代、 時髦、簡約和特征，要合理區(qū)分開發(fā)商裝修范圍和未來進駐客戶的裝修范圍，防止不用要的浪費。九、建議充分利用自然通風和自然采光的效果，盡能夠降低商業(yè)未來運營的能源耗費大英山商業(yè)工程的定位、品牌構造和功能一、定位為海口市以致海南省內最大規(guī)模的一站性購物中心。二、以1-2個大型主題店(百貨店或大型超市)為主導、以特許店、專門店、專業(yè)店為主體的多業(yè)態(tài)聚集體。三、面向海南中高層消費群體，并以此為前提引進客戶和品牌。引入的品牌具有

18、如下特點：為目的顧客群體需求的品牌、為國內外名優(yōu)品牌、為引領市場消費潮流的品牌、為富有特征品牌、為高度專業(yè)化和差別化的品牌。四、不僅滿足消費者一站式購物需求，還包括休閑、文娛、餐飲、文化、展覽、金融、效力等功能 ，讓消費者一次性休閑享用足。大英山商業(yè)工程 應該打造的競爭優(yōu)勢一、為海口規(guī)模最大的一站式購物中心二、為海口全新的商業(yè)業(yè)態(tài)，但曾經國內外證明為成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)，三、為海口購物環(huán)境最好、最能表達對消費者人性關懷的購物中心四、為海口交通最方便、停車位最充足的購物中心五、為海口功能最齊全、商品最豐富、購物最享用的購物中心六、為海口薈萃高檔品牌最齊全的購物中心七、為海口薈萃各地風味特征餐飲最有規(guī)模的購物中心八、為海口文化文娛規(guī)模和檔次最好的購物中心九