1、世界住在哪里？ 東湖灣策略整合思考 一、區域觀察二、消費人群洞察三、競爭對手分析四、東湖灣思考五、視覺平面展示六、BOB是誰目錄。一、區域觀察 人口聚集太快。 大量交通規劃未被實現。 商務配套相對落后。 北京多個熱點區域崛起，經歷倍增。臥城之痛。但是，相對于居住，望京同樣具備自身的獨特優勢。亞奧商圈燕莎亮馬CBD麗都商圈機場高速第一使館區第二使館區第三使館區第四使館區酒仙橋時尚文化區本案北小河 望京屬于北京上游，上風、上水區域。 中關村、機場、望京，三位一體，望京在中心地帶。 聯動CBD、亞運村、中關村、麗都、燕莎、太陽宮等多區域。 望京是亞洲最大的居住區之一，居住氛圍優于其他區域。1、區位優

2、勢。 周遍區域城市化進程過快，環境惡劣。 今年4月，望京28公頃森林公園開工。 望京核心區內將有一個近20公頃的城市綠化廣場出臺。 沿京承高速、北五環線相對于其他區域安靜幽雅。2、環境優勢。 望京西路改建工程全面進行。 實現區內道路與外圍路網的連通。 已經完成6個主要出入口和5個次要出入口建設。 大約40萬寫字樓、商業配套上馬。 宜家、家樂福、沃爾瑪、百安居、華聯等陸續完整。 2.5萬平方米居住公共服務配套設施浮出望京。 3、配套（交通、商業）優勢。 高新技術產業總部的定位，讓區域更趨向現代化和國際化。 摩托羅拉、西門子、LG、松下、索愛等國際企業落戶。 兩大使館區近水樓臺，居住優勢明顯。 區

3、域韓國化程度較為明顯，帶動國際化生活氛圍。4、國際化優勢。 規劃30萬人入住，今日剛過半，上升空間巨大。 區域內國際化氛圍成熟，投資回報和周期優勢明顯。 區域生活配套日漸完善，整體品質提高，物業升值潛力看好。 屬幾大現代化國際化程度較高區域的紐帶，客戶質素高。 為幾大區域中居住程度最高區域，向心力和輻射力巨大。5、投資優勢。二、消費人群洞察望京地產成交客戶群區域分布 望京當地(9%)國貿地區(11%)亞運村地區（22）燕沙地區（21）中關村地區（17）朝陽、海淀其他區域（8）望京地產成交客戶群職業特點1、主要集中在IT、服務、外企和教育業，主流3040歲間。2、多為中高層管理或業務骨干。3、還

4、有部分自由職業者、畫家、藝術家及演藝界人士。4、北京大部分的知名畫家全部居住在望京的附近。5、目前大約有5萬韓國人在區域流動，其他各國人士兼有。望京地產成交客戶購買因素1、周邊幾大區域市場趨向飽和、且價格高企。2、望京98年前后首次置業人群到達二次置業階段。3、區域內有較高國際化程度和城市流動人口密度。4、投資。房屋出租市場火暴。5、望京初期規劃為高檔社區，人群聚集的階層性較為一致。6、優于CBD等商業區的居住條件，又優于方莊、天通苑等居住區的商業條件。消費群體心理洞察。環境要好，地段不能偏，交通要便利，生活氛圍要好，結構戶型很重要住在城市里，連自然空間都享受不到！離上班地方不能太遠商業區里太

5、吵、私密性不好還堵車，又沒有景觀。很多房子沒什么品質可言，如果僅僅只是住，根本沒有必要買。關鍵是一家人生活在一起舒適，每個人都有獨立空間。二次置業不能那么隨便寧缺勿濫。No1:開始明顯注重居住品質氣質和格調同樣重要No2:他是北京人，有相當豐富的閱歷，韌性較強，有個性但不特立獨行；對生活充滿活力和激情，他挑剔、講究，追求自然優雅，不喜好虛飾與矯情，工作嚴肅而傳統，講究生活質量，喜歡輕松快樂享受人生。他絕對不會和爆發戶住到一起，房子容易選，鄰居不易挑。將來大家住在起，如果起碼的溝通都做不到，還怎么生活?幾個投合人，就能改變整個社區！2000年買望京的時候，他就認為這是一個居住的好地方，2005年

6、再次置業，他還是選擇這里。當初他需要的是金錢和名利，現在他認為他最需要的是家庭和生活：回到家里就關掉收機；為了多陪父母說幾句話，可以推掉一個重要會議生活不是用來追求，而是用來體驗和享受。No3:追求體驗，重視個人感受我們得到了城市，卻失去了自然；我們得到了房子，卻失去了記憶。每個周末，我們全家就會瘋狂逃亡到郊區。我一直認為：真正的居住，是好鄰居之間，可以隔著花墻問候，互通有無；春天互換花種，各種自己喜愛的植物；秋天收獲的季節，互贈果實，沒有高墻沒有隔閡但是，遇見不同類的鄰居，也是極其掃興的事情。No4:渴望親近自然她只是一個韓國妻子，現在，她是兩個孩子的母親。除了生活就是照顧家人生活。丈夫在使

7、館工作，遠在漢城的時候她就打聽了一下：望京在97年后就成為韓國人居住的國際村，生活十分便利。于是她將原來的房子出租出去，準備在望京買上一套房子相比之下，600010000的價格竟然十分合適。No5:國際化居住三、市場競爭或代表性產品分析建筑形式產品定位廣告語核心概念上京新航線對稱板樓中央景觀原創健康標準住區新航線新生活健康住宅融科橄欖城板樓純、薄、短、寬稀缺型純板式高級生態住區望京核心區聯想你生活享受和諧的豐富人生嘉美風尚中心商業綜合體國際先鋒住所（公寓）唯美的純粹的風尚的印象派主題概念自由前衛文化現代主義建筑國風北京準現房板樓主體低密度國際生活城停下來，享受生活國際生活社區1、中產階級人文意

8、識形態。如：CLASS，橄欖城。2、區域國際化氛圍。如：嘉美、國風北京、炫彩嘉軒等。3、生態環境及健康概念。如：澳洲康都、上京新航線。4、特有生活方式和生活品質。如：湖畔雅居、季景沁園。區域內住宅操盤主要思路。望京有品質，沒有氣質。望京有熱點，沒有沸點。望京有大盤，沒有領軍項目。我們有什么？望京的優勢也是我們的優勢，我們的優勢就是望京的標志。四、東湖灣思考BOB獨家洞察：東湖灣項目產品四大差異優勢。優勢1：規劃布局關鍵詞：四面圍合、超大樓距、地上地下分離、罕見園林 紅線退后是商業部分，圍合住宅，分離外界噪音、干擾等。 住宅部分，四面圍合中央組團，獨立性、私密性完整。 圍合形成的樓距超大，較為罕

9、見，相互獨立又相互聯系。 地下建筑輪廓分明，且地上地下設施相互分離。 西側以園林規劃為主，東側以運動場所為主，動靜相宜。優勢2：景觀園林關鍵詞：中庭、綠地、北小河、果嶺 10萬平米園林大手筆，中庭，集中綠地，市場區隔明顯。 南側臨北小河，自然景觀優越。 項目西側多個高爾夫球場，景觀休閑雙重滿足。優勢3：專屬社區配套關鍵詞：商業、教育、會所、運動場 望京傳統的客戶擔心，可以在本案的商業規劃中消除。 東側中學、幼兒園的引入，大大提高產品功能及專屬感。 東面小區運動場所豐富，足球、籃球、排球多處覆蓋。 配備專門會所，可增加人群溝通及項目的檔次。優勢4：交通條件關鍵詞：7大入口，三大動脈，獨立分支 整

10、個項目內部交通7大出入口，完全不會相互影響。 緊臨京承、五環、廣順北大街三大動脈，交通發達通暢。 社區出入口和學校出入口獨立分支，不會相互干擾。BOB思考1：東西小區專屬連接通道目前整個小區由市政規劃路隔開，相對影響到整個小區設施共享程度，同時市政路人性車流對小區均有影響。BOB建議，在市政路下開辟連接東西小區的專屬人行通道，便于婦女、小孩、老人等來往出入。這樣即能聯動東西小區，又能有效人車分流，可大大提高小區的品質和人性規劃。BOB思考2：北小河濱河路景觀帶9米寬的北小河濱河路，緊靠社區。BOB建議，將項目南側臨北小河濱河路段，全部移栽或種植樹木，形成獨一無二的專屬景觀帶，可以觀景、可以休閑

11、。這樣將形成項目的一大核心賣點，又能形成區域內的獨特景觀，符合項目在都市中的品質感、時尚感、優越感、浪漫感和舒適感。BOB思考3：能否形成自然生態社區？擔綱景觀設計的是貝爾高林公司，實力雄厚。BOB建議10萬平米的超大園林規劃，完全可以“以林為景”，形成自然生態區。園林規劃做到“有園有林”，如此相比于水景等系列，可大大節約能源，即是節能社區的體現，又是自然生態居住。BOB思考4：“軟隔斷”增加專屬品質建議項目后期在整個小區外圍四周全部移栽長青灌木植物，形成圍墻狀將社區圍合在內，即可以增加綠化及項目品質感，又能形成獨立小區風格，塑造豪宅的獨立、專屬、私密品質。然而，這只是建筑，對于人類居住，我們

12、又了解多少？160年前，美國人梭羅獨自幽居瓦爾登湖畔，耕作、漁獵、沉思、寫作他將其思考而得的智慧圣果，其回歸本心、親近自然的思想，最終著成傳世久遠的文學名著瓦爾登湖 ，流傳至今。 人，詩意地棲居于大地。有沒有耗盡畢生追逐的地方？有人可以換無數個房子，卻始終無法找到最理想的生活，窮盡畢生之力，用財富、身份、權力都無法實在內心里真正追逐的渴望。似乎真正的理想居住，與物質財富并無重要干系。有沒有適合住一輩子的地方？人的追求是無止境的。但在我們的生活中，很多人會在某一處居所長久地甚至一輩子居住，即使再有豪宅別墅，也只是作為第二居所、第三居所來使用。真正第一居所，不僅僅只是滿足生活的欲望，而且能夠滿足生

13、活的想象。我們需要環境、配套、教育、醫療，甚至一個好鄰居，都是現實的需要。我們畢竟不能象梭羅一樣拿把斧頭就住到瓦爾登湖，真實的生活，即能滿足生活幻想，同樣要滿足居住現實需要。有沒有一步到位滿足居住需要的地方？小到一個家庭，大到一個團體，甚至與一個社區，房子不僅僅是遮風避雨的處所，也不是炫耀財富的標志，能夠真正讓人感受到充實、安寧、溫暖的，永遠只是家。有沒有一個可以真正稱之為家的地方？置業理想一生尋找住一輩子一步到位真正的家最高居住理想BOB認為：對這種獨特的居住理想的體驗和向往，只與消費者居住的意識形態有關。地段。外觀。造型。朝向。面積。層高。戶型。面寬。進深。布局。物業管理。交通。配套。價格

14、。住宅意識的功能需求。區域氛圍。環境。園林。社區。鄰居。家庭。產品細節和品質。會所。生活習慣。個人（家人）偏好/興趣。人生觀。世界觀。哲學。藝術住宅意識的精神需求。當人類從野外搬到山洞居住的那一刻起，我們已經開始了居住理想的實踐運動。或者說，我們就已經開始了一場居住意識的啟蒙運動。住意識實踐【本案核心定位】長期以來存在于我們腦中的理想家園，到底是什么？或者所謂“住意識實踐”，到底在“實踐”或“實現”著什么？ 住意識實踐居住理想城市自然空間理想和諧城市，是我們在居住（生活）意識實踐過程中相對滿足、相互慰藉的終極載體。 自然，是人類在這個星球最親密不可分離的血緣關系。 空間，幫助人類在居住意識實踐

15、的過程中相互交流溝通。 理想，人的每一次居住意識實踐，都是對理想的一次實現。 和諧，最理想的狀態莫過于友好和諧的發展，人類居住終極的理想，便是在一個天空下生活，融合、發展，共享現在，創造未來。 在東湖灣，我們不賣城市，只賣城市能給我們的生活。 在東湖灣，我們不賣生態園林，賣久違了的自然性情。在東湖灣，我們不談空間的基礎功能，談空間的倫理語言。在東湖灣，居住就是理想，就是一件消費靈魂的事。在東湖灣，起于居住，成于和諧，即是住意識實踐終極之道。全球人居夢想【本案形象定位】住意識實踐是對全球人居夢想的實現。一場“住意識實踐”的市場風暴，一份住意識實踐運動宣言，一次人類居住文明的復興，一種用居住改變世界的行為，一次世界人居夢想的實踐 世界住在北京【本案廣告語】釋義。和北京市場叫賣國際化完全不同的是，東湖灣不是投資性物業，也不是