1、合作項目管理操作手冊（2016版） 內部資料合作項目管理操作手冊（2016版）項目管理中心前言近年來萬達廣場迅速在全國落地，除開發項目、直投項目外，合作項目數量越來越多，結合合作項目建設咨詢服務管控的新模式和特點，項目管理中心為提升工作效率，幫助項目專項小組順利完成建設咨詢服務，總結開發項目、直投項目萬達廣場開發建設經驗，汲取以往各項目建設過程中的教訓。編制本手冊，目的是幫助各項目專項小組，迅速掌握合作項目建設咨詢服務的關鍵和核心。本書分別從標準萬達廣場的前期、中期、后期就各階段重點工作及項目重點報批、驗收工作等方面進行系統梳理，歸納總結出上述各階段的重點核心工作，以操作指引的方式，提示各項目

2、專項小組抓住各階段的核心關鍵點，及時向合作方提供專業的咨詢服務建議意見，指導合作方在開發建設的過程中控制風險，少走彎路。同時，項目管理中心也會在專項小組的實操過程中把重點核心工作按月分解，把重要考核點列示，并給予指導考核。項目管理中心2016年12月目錄第一章 專項小組管理職責1第1節 合作項目管理體系2第2節 專項小組組長職責3第二章 計劃管理5第1節 計劃管理原則6第2節 計劃管理權責界面9第三章 成本管理14第1節 合作項目各模式成本管控要求16第2節 合作項目投資方成本界面成本管控流程18第3節 合作項目成本培訓內容19第四章 設計管理20第1節 設計管理權責界面21第五章 操作指引2

3、51 項目前期操作指引262 項目結構階段操作指引373 項目招商對接操作指引474 項目驗收階段操作指引585 大商業消防報批及驗收操作指引666 大商業規劃報批及驗收操作指引807 大商業移交操作指引90第六章 附錄1001關于合作項目商家進場前增加聯合檢查管控環節的工作要求1012 附件清單(模板）103 PAGE108 / 103第一章專項小組管理職責第1節 合作項目管理體系1 概述專項小組根據萬達集團制度、簽訂的合作協議及附件約定條款，代表集團負責在合作大商業建設期間向甲方提供專業咨詢服務，對合作大商業建設全過程進行了解、指導和監督，對具體工作發出工作指令并提出整改要求和改進建議，并

4、協調、督促合作方執行，實現合作大商業的如期開業、移交。專項小組按集團制度接受考核。2 管控范圍包括但不限于合作大商業設計深化、招投標、采購、施工建設等全過程開發建設及開業后整改移交。當非合作物業影響合作大商業按期推進開發建設及可能給后期營運產生影響時，專項小組應一并協調、督促合作方采取有效措施及時改正或補救。3 管控要點（1）審核合作項目各類工作計劃并反饋合作方，確保模塊上線計劃按標準完成。（2）收集并復核項目權屬、證照、合同、圖紙及竣工資料等有關資料。（3）掌握合作項目開發建設（包括人員組織保障、開發建設資金、設計建造標準、招標采購、工程建設、招商、驗收竣備等）每一環節、要素存在的問題風險，

5、并書面形式告知合作方并督促整改。（4）制定相應培訓計劃，按項目開發建設不同階段對合作方相關人員進行培訓、宣貫萬達集團制度、標準和項目管控要求。（5）參加或組織項目開發建設推進所需會議，按中心要求每周上報項目周報，并每月完成管理者報告上報項目管理中心，同時抄報合作方。第2節 專項小組組長職責1、對合作項目專項工作組的各項目標、管理工作負責。2、對合作項目的團隊管理和工作執行負責，對確保萬達制度、標準、流程有效執行負責。3、負責合作項目的計劃進度、質量、安全和管理控制，保證開業運營目標的實現,保證合作協議執行和落實;4、管理項目執行團隊，帶領全體組員完成對項目合作“主協議”、“建設咨詢”、“設計咨

6、詢”、“知識產權”等各項合作協議的萬達方責任、權益，配合并協助商管“租賃合同”的執行落實。5、負責落實、檢查工作組的各項工作，負責組織檢查各項計劃完成情況。6、負責組織萬達設計、建造及移交標準的技術指導、培訓。負責協調合作方共同完成各階段設計、施工、質量、安全等工作。7、負責對合作單位公司層面協調，包括技術建造標準、供方單位合同管理，及其履行及協調處理。組織落實大商業各專業設計技術方案及措施進行評審，協調參與其設計任務書的編制和審核，配合設計中心對其各階段設計圖紙進行評審。8、協調并參與、審核項目模塊化整體計劃的分階段、分項工作計劃的編制、檢查、確認成果并上報。9、負責組織合作項目的各階段各項

7、技術、質量、安全工作報告、審核、簽認及保備。10、協調并參、審核與項目各項設計方案選擇、技術論證，協調集團上級主管部門在設計過程的方案審核、優化與成果確定，以及報備、歸檔。11、協調并參與、審核項目各項施工方案選擇、論證評審，協調集團上級主管部門在施工過程的材料、設備、施工工藝審核、優化與確定，以及報備、歸檔。12、協調并參與、審核項目各階段各專項的工程質量、安全、效果整改項落實，以及報備、歸檔。 13、與合作方建立良好溝通, 維護萬達利益、維護項目共同利益，組織協調各項工作，確保項目順利進行。14、依據協議規定簽發各項工作指令、整改意見、處罰意見; 定期組織并參加專項小組會議、評審會議、協調

8、會議及專項工作會議，簽發會議紀要、工作函、工作報告。15、指導、審核、確認合作方編制招標文件，滿足萬達規劃、商管運營要求。參與各階段分項分部工程驗收、竣工驗收工作；協調并審核并協調各項進度計劃、技術方案，并確認及上報，督促各施工單位按施工組織設計和進度計劃完成任務?？棻O督工程質量有關的核查和追溯工作，糾正和預防措施落實。16、負責組員的工作安排、指導、考核；對工作偏差及時糾正；關心組員，做好自身及組員的學習與培訓、培養公司后備人才。17、主動協調萬達方各級力量資源，及時向上級主管部門和領導反映項目疑難問題及突發情況、做好應急處理。18、廉潔自律、帶頭示范，嚴格要求，帶領全體共同維護萬達品牌與企

9、業聲譽。完成萬達工作組其他工作。第二章計劃管理第1節 計劃管理原則1、計劃分類序號計劃名稱定義與原則1模塊計劃依據集團統一模板編制的，用于管控持有、銷售物業開發的基準時間計劃。2專項工作計劃根據項目模塊計劃和項目實際開展，編制的專項工作內控計劃，內控計劃各項時間節點原則上應至少提前項目模塊計劃節點30天。2、計劃編制與報審序號計劃分類責任人編制與報審1模塊計劃合作方專項小組計劃部項目經理依據：合作協議及附件（關鍵節點）、模塊化計劃模板流程：摘牌后30天內完模塊會簽、審批。2專項工作計劃主編：合作方審核：專項小組復核：計劃部項目經理依據：項目專項計劃模板、模塊計劃、集團領導會議紀要。流程：第一步

10、：合作方按照模板完成專項計劃制定，并組織項目公司班子、專項小組會審，形成會議紀要。第二步：專項計劃及會審紀要報計劃部分管項目經理復核。第三部：修訂定稿專項計劃，合作方與專項小組會簽，雙方各執一份，掃描件報備計劃部項目經理。3、計劃監督序號監督方式責任人工作方式1月度重點工作計劃專項小組依據：專項工作計劃、模塊計劃、集團領導會議紀要上報：每月25日，專項小組完成本月模塊計劃、專項計劃完成情況及下月模塊計劃、專項計劃節點梳理、匯總，與合作方會簽后作為管理者月度報告報中心計劃部項目經理、分管副總審查。2預警計劃部項目經理專項小組應持續跟進模塊計劃、專項計劃執行落實，并按照如下原則向項目下發工作提示：

11、依據項目現場檢查實際情況，及時發文提出整改意見。專項計劃到期前15天未完成的，專項小組根據實際情況，預判風險，發文合作方提出整改意見，報備中心計劃部項目經理。4、計劃調整序號計劃名稱審批流程重點提醒1模塊計劃按集團項目管理制度模塊計劃中同一個一級節點只能調整1次。一個商業項目持有物業模塊計劃中累計只允許調整2個一級節點。2專項計劃工作聯系單：合作方專項小組 、報備計劃部項目經理分管副總總經理，同時抄送計劃部內業組全體含分管副總專項計劃經審核會簽后，項目公司不得擅自調整專項計劃中的“模塊化計劃節點”調整后完成時間最晚須在上線模塊節點到期前7天完成申請調整專項計劃節點時，調整節點不得影響下一個節點

12、計劃，且須提出切實可行的糾偏措施第2節 計劃業務管理權責界面1 權責界面圖例說明：序號圖例職責職責描述1主辦業務（工作任務）的發起部門，業務承辦部門（主辦），對業務執行的全過程及最終結果負責2配合根據職責必須參加某項業務工作的配合部門，為業務承擔部門完成該項工作任務提供輸入性的前提條件，或根據業務承擔部門的安排參與相關工作3審核指根據專業標準、規范要求、專業能力或經驗，對審議（評審）的事項或文件提出建議或意見，供決策參考。4審批對有關事務、工作、報告提供書面的審查批準意見和簽名，審批具有否決權。5備案指以書面形式將工作情況反饋給相關部門和領導。6確認指對主辦方的成果是否滿足既定標準提供書面的審

13、核批準意見，審批具有否決權。2 合作項目計劃業務管控權責界面序號業務主項/階段業務事項權責界面備注合作方專項小組一、建設咨詢服務協議簽訂階段1建設咨詢服務協議要點甲方權利、乙方權利、違約責任條款復核發展中心提供擬簽協議2關鍵節點復核發展中心提供擬簽協議3合作項目情況（土地合同、出讓條件、規劃設計條件）復核發展中心督促提供4合作項目建造標準復核發展中心提供擬簽協議5市政調查報告復核發展中心督促提供二、子協議簽訂至開工階段（項目前期階段）61、項目啟動會項目啟動會匯報資料7項目前期推進計劃8項目啟動會計劃部分管項目經理/副總牽頭組織9項目啟動會紀要p10專項小組提交甲方、總包、監理人員配備建議p1

14、1專項小組提交專項小組人員配備表122、單位選定施工圖設計單位確定13施工總包單位確定14監理單位確定153、計劃制定及人員進場前期證照辦理專項計劃（含報建風險）16設計出圖專項計劃（報建出圖、施工出圖）17上線模塊計劃制定、雙方簽確p18模塊計劃會簽、上線p19前期證照辦理專項培訓接受培訓20合作方管理人員配置到位p21專項小組人員配置p22總包單位、監理單位進場p234、開工前準備工作臨時設施、臨水臨電、場布方案策劃及計劃24對總包單位、監理單位的管控要求培訓交底接受培訓25施工組織方案26施工場地硬化及圍墻等場布p序號業務主項/階段業務事項權責界面備注合作方專項小組274、開工前準備工作

15、施工用電接通p28施工用水接通p29施工臨排接通p30取得土地證p31取得用地規證p32臨時施工證p33取得工規證p34取得施工證p35確定開工前需的專項技術評審（論證）項及計劃根據項目情況確定36開工前需相關專項技術評審/論證37按萬達集團制度齊備開工必須資料38開工申請流程審批三、工程建設階段391、市政配套工程計劃分解及制定供電專項計劃（設計、方案報審、招標、施工）40供暖專項計劃（設計、方案報審、招標、施工）41供水專項計劃（設計、方案報審、招標、施工）42排水專項計劃（設計、方案報審、招標、施工）43供氣專項計劃（設計、方案報審、招標、施工）44通信（網絡）專項計劃（設計、方案報審、

16、招標、施工）45市政道路專項計劃（設計、報建、招標、施工）462、關鍵分部分項工程計劃分解及制定室內機電管綜設計方案及計劃47采光頂工程專項計劃（設計、招標、施工）48室內公區裝修工程專項計劃（設計、招標、施工）49外裝工程（含泛光）專項計劃（設計、招標、施工）50小市政工程專項計劃（設計、招標、施工）51屋面工程專項計劃（設計、招標、施工）52室外景觀工程專項計劃（設計、招標、施工）序號業務主項/階段業務事項權責界面備注合作方專項小組532、關鍵分部分項工程計劃分解及制定弱電智能化工程專項計劃（設計、招標、施工）54電梯工程專項計劃（設計、招標、施工）55空調暖通工程專項計劃（設計、招標、施

17、工）56消防工程專項計劃（設計、招標、施工）57慧云系統工程專項計劃（設計、招標、施工）583、地下四大塊實施階段地質勘探（初勘、詳勘）報告59地下室建筑、結構設計交底會（含注人防、停車位、地下商業、設備設施用房、電梯基坑各專業設計等綜合）60樁基設計及選型61基坑安全評審會62基坑圍護設計及施工組織方案評審63地下四大塊施工組織專項方案64地下四大塊施工質量安全專項方案65地下四大塊施工專項計劃664、主體結構實施階段主體結構施工專項計劃67主體結構施工組織方案68主體結構施工質量、安全專項方案69取得消防建審意見70取得正式供電方案批復71過程規劃測量（0，結構到頂）72二結構施工組織方案

18、及專項計劃73主體結構所用材料檢查與管控序號業務主項/階段業務事項權責界面備注合作方專項小組745、項目招商對接階段提供招商業態規劃/p75提供消防、一版圖及各專項施工圖復核意見/p76提供主力店、自營業態規劃移交/p77步行街業態規劃移交/p78房產技術條件移交/p79商鋪品牌落位圖移交/p80向合作方提供招商落位調整方案及招商需求變更/p81核查現場施工是否滿足招商技術要求及提供咨詢報告/p82房產技術條件對接且提供咨詢意見/p83各專業圖紙復核確認且提供咨詢意見/p84商家進場計劃（裝修圖提供、套圖、內裝消防建審、進場施工及進度、裝修材料送檢）85施工交底、現場確認且提供咨詢意見/p86

19、向合作方提交商家關于臨水、臨電、材料運輸等提供咨詢意見并落實/p87規劃招商協調對接會，落實商家的需求/p886、關鍵分部分項工程實施節點管控正式供電（含供電驗收證明）/p89正式供水（含供水驗收證明及二次供水水質檢測報告）/p90達到正式供暖條件/p91正式排水接駁（含排污納管證明）/p92市政道路完工/p93電梯安裝及調試驗收完成（含投入使用許可備案證明）/p94消防聯動調試完成（含消防設施及鋼結構防火噴涂檢測報告）/p95室內公區裝修完成/p96外裝工程完成（含泛光照明）/p97室外景觀工程完成/p98空調調試完成/p序號業務主項/階段業務事項權責界面備注合作方專項小組四、驗收竣備及開業

20、991、計劃制定及培訓竣備驗收專項計劃（含竣備驗收風險排查）100消防驗收專項計劃（含消防建審意見落實情況排查）101驗收竣備及消防驗收培訓接受培訓1022、驗收竣備節點管控取得環保驗收意見103取得人防驗收意見（含人防驗收竣備）104取得綠化驗收意見105取得衛生驗收意見106取得節能驗收意見107取得消防驗收大證108取得規劃驗收意見109四方驗收110取得檔案驗收意見111取得竣工備案證明112取得消防小證1133、開業籌備開業前安監部聯合檢查（達到合格）114開業期間保障方案五、開業后至大商業移交1151、培訓及后續專項計劃檔案資料移交116合作大商業移交制度及要求培訓接受培訓117合

21、作大商業移交專項計劃118合作大商業房屋面積實測專項計劃119合作大商業產權證辦理專項計劃120慧云系統工程專項計劃（含整改、測試、檢查、驗收）1212、移交合作大商業工程問題整改落實及移交122取得合作大商業產權證123合作大商業慧云系統工程通過各階段驗收第三章成本管理一、本細則應用范圍：適用合作項目萬達方的成本管理工作；二、關于合作項目的定義：項目建設用地由合作方提供，萬達負責招商及運營，項目建設成本及建設管理工作的界面劃分按合作協議約定執行；三、本細則將合作項目按萬達管控深度不同，劃分為A/B/C/D/E五種管理模式，各模式從“建造標準、成本界面、可研及目標成本編制、成本過程管控、招標及

22、合約管控”五個方面進行不同程度的管控。附件：1、合作項目各模式成本管控要求2、合作項目投資方成本界面成本管控流程3、合作項目成本培訓內容附件一 合作項目各模式成本管控要求（11）名稱A模式（完全成本管控）B模式（部分成本管控+編制可研成本）C模式（部分成本管控）D模式（成本不管控+編制可研成本）E模式（成本不管控）建造標準按合作協議中約定的建造標準執行同A模式同A模式同A模式同A模式成本界面萬達不承擔項目成本萬達與合作方分別承擔合作協議中約定的項目成本同B模式萬達不承擔項目成本同D模式可研及目標成本編制可研及目標成本由萬達和投資方共同編制及簽確 1. 萬達承擔成本界面內的成本按萬達現 有成本管

23、理模式編制目標成本；2. 項目可研及目標成本（除萬達成本界面外）由萬達編制供投資方參考，最終的目標成本由投資方確定并管理。1. 萬達承擔成本界面內的成本按萬達現有成本管理模式編制目標成本；2. 項目目標成本（除萬達成本界面外）由投資方編制并管理。1.萬達不承擔項目建設成本；2.項目可研及目標成本由萬達編制供投資方參考，最終的目標成本由投資方確定并管理。萬達不承擔項目建設成本，目標成本由投資方自行編制并管理。成本過程管控按照萬達現有成本管理模式執行1.萬達成本界面按照萬達現有成本管理模式執行；2.萬達負責業務培訓、項目建設所需成本文件提供、日常工作指導；3.萬達指導編制協議約定的報表、指導編制合

24、約規劃1萬達成本界面按照按照萬達現有成本管理模式執行；2萬達負責業務培訓、項目建設所需成本文件提供、日常工作指導1成本過程管控由投資方負責；2萬達負責業務培訓、項目建設所需成本文件提供同D模式合作項目各模式成本管控要求（12）名稱A模式（完全成本管控）B模式（部分成本管控+編制可研成本）C模式（部分成本管控）D模式（成本不管控+編制可研成本）E模式（成本不管控）招標及合約管控按萬達制度執行1萬達成本界面按萬達現有成本管理模式開展；2投資方承擔的項目成本界面內所涉及的招標和合約管理工作，按合作協議由投資方負責在萬達品牌庫中選擇供方單位。如投資方不在萬達品牌庫中選擇供方，需征得萬達同意，但材料設備

25、必須在萬達品牌庫中選擇；3如投資方有意愿使用并能承諾執行萬達采購數據庫的合同體系及價格，同時供方書面同意使用萬達采購數據庫的合同體系及價格的條件下，萬達可提供相應供方的采購數據庫價格，否則，投資方與供方自行協商確定合同體系及價格。4. 合同范本：如合作項目實行“總包交鑰匙”模式，可提供該模式下萬達使用的總包總包合同范本及總包交鑰匙手冊（外部版）以供參考；在“總包交鑰匙”模式下，如合作單位選定了品牌庫內分包單位，可提供該模式下萬達使用的分包合同范本以供參考。同B模式1項目建設涉及的招標和合約管理工作，按合作協議由投資方負責在萬達品牌庫中選擇供方單位。如投資方不在萬達品牌庫中選擇供方，需征得萬達同

26、意，但材料設備必須在萬達品牌庫中選擇；2如投資方有意愿使用并能承諾執行萬達采購數據庫的合同體系及價格，同時供方書面同意使用萬達采購數據庫的合同體系及價格的條件下，萬達可提供相應供方的采購數據庫價格，否則，投資方與供方自行協商確定合同體系及價格；3.合同范本：如合作項目實行“總包交鑰匙”模式，可提供該模式下萬達使用的總包總包合同范本及總包交鑰匙手冊（外部版）以供參考；在“總包交鑰匙”模式下，如合作單位選定了品牌庫內分包單位，可提供該模式下萬達使用的分包合同范本以供參考。同D模式典型項目北京通州項目北京西鐵營項目 北京懷柔項目 北京槐房項目寧夏吳忠項目 黑龍江綏化項目 河北石家莊長安項目大連圣林街

27、項目 烏魯木齊德匯項目河南開封項目附件三：合作項目成本培訓內容 萬達建造標準及應用； 合約規劃的建立和應用； 計劃模塊涉及成本內容； 成本過程管控； 總包交鑰匙模式的合同體系； 萬達品牌庫及采購數據庫相關內合作項目管理操作手冊（2016版）第四章設計管理合作項目設計管控界面-設計類序號業務主項/階段業務事項權責界面備注合作方專項小組一、設計咨詢服務簽訂前階段1設計咨詢服務協議要點1、甲方權利2、乙方權利3、違約責任4、附件：萬達咨詢服務工作內容（施工圖審核、BIM審核）二、總圖及單體方案階段2規劃設計啟動會1、明確各方責任；2、安排各方工作；3、對合作方及設計單位進行培訓3慧云系統啟動協調會1

28、、項目公司建立工作小組，建立例會及小組工作方式、確定各相關方的聯絡人；2、慧云施工單位介紹慧云工作職責界面及要點；3、項目公司完成慧云系統進度實施工作計劃；4、慧云施工單位確定與各弱電子系統點位信息交接表單樣式和交接時間節點；5、項目公司制定確保計劃模塊工作完成的例會和會議紀要分發存檔制度，建立各方聯合工作的通訊軟件群；設計中心提供協助。4機電方案論證1、機電方案（含供電方案）論證會及成果報審2、機電方案深化審核要點5總圖及單體方案報審1、合作方需按萬達標準完成總圖及指標；2、合作方需按萬達標準完成單體方案；序號業務主項/階段業務事項權責界面備注合作方專項小組6基礎（含抗浮）方案論證1、完成初

29、勘報告。2、完成基礎方案（23個，含成本測算）。3、組織召開基礎方案專家論證會，形成論證成果：專家意見、會議紀要、簽到表。僅限合作及代建項目7基坑支護及降水方案論證1、完成初勘報告。2、完成場地周邊建（構）筑物、道路及地下管線現狀調查；3、完成基坑支護及降水方案（23個，含成本測算）4、組織召開基坑支護及降水方案專家論證會，形成論證成果：專家意見、會議紀要、簽到表。僅限合作及代建項目8結構加固改造方案論證1、完成已建建筑的可靠性鑒定、抗震鑒定等。2、完成結構加固改造方案（23個，含成本測算）。3、組織召開結構加固改造方案專家論證會，形成論證成果：專家意見、會議紀要、簽到表。僅限合作及代建項目三

30、、效果類方案階段9立面方案報審1、合作方在設計咨詢協議簽署后30天提交立面方案；10景觀方案報審1、合作方在設計咨詢協議簽署后60天提交景觀方案；11內裝方案報審1、合作方在設計咨詢協議簽署后75天提交內裝方案；2、合作方需按萬達標準完成LOGO、導向標識等方案。12夜景方案報審1、合作方在設計咨詢協議簽署后30天提交夜景方案；序號業務主項/階段業務事項權責界面備注合作方專項小組四、方案深化階段13一次豎向設計論證1、根據總圖豎向設計管控要點完成的簽批豎向總圖；2、確定建筑正負零標高。14機電方案論證1、機電方案（含供電方案）論證會及成果報審2、機電方案深化審核要點15試樁（錨）成果論證1、完

31、成試樁（錨）圖；2、完成設計試樁（錨），提供試樁（錨）成樁（錨）分析報告、試樁（錨）檢測報告；3、組織召開試樁（錨）成果專家論證會，形成論證成果：專家意見、會議紀要、簽到表。僅限合作及代建項目16弱電智能化方案論證1、弱電智能化方案論證會及成果報審；2、萬達慧云系統技術交底；/五、驗收階段17慧云系統開業后30天工程完成度考核1、編制驗收專項計劃；2、由專項小組配合設計中心、商管總部、信息中心完成慧云系統開業后30天工程完成度考核評分表的現場評分；3、跟蹤現場整改并形成銷項報告； 序號圖例職責職責描述1主辦業務（工作任務）的發起部門，業務承辦部門（主辦），對業務執行的全過程及最終結果負責2配合

32、指必須參加某項業務工作的配合部門，為業務承擔部門完成該項工作任務提供輸入性的前提條件，或根據業務承擔部門的安排參與相關工作3審核指根據專業標準、規范要求、專業能力或經驗，對審議（評審）的事項或文件提出建議或意見，供決策參考。4審批對有關事務、工作、報告提供書面的審查批準意見和簽名，審批具有 否決 權。5備案指以書面形式將工作情況反饋給相關部門和領導。6p確認指對主辦方的成果是否滿足既定標準提供書面的審核批準意見，審批具有 否決 權。第五章操作指引1前期操作指引 HYPERLINK l 目錄第一章 第1節 摘牌前操作指引一、現場踏勘（一）交地條件：1、地上地下待拆建（構）筑物（1）需落實現場是否

33、有民居、廠房、墳堆等。民居及廠房是否在居住或生產，拆遷補償是否已與所有者簽署協議等；（2）地塊內是否有地上是否有園林苗木，當地政府對地塊內的園林和樹木是否有保留、保護的要求。如沒有，則申請伐移樹木需報哪些部門審批，是否需另外交納什么費用；（3）有無需保護建筑、公共設施及配套，如古建筑、有特殊歷史意義的建筑、人防設施等；（4）落實人防設施及其他地下的構筑物（如樁、基礎等）；（5）落實穿越地塊的地下管線（重點排查供電、燃氣、軍用光纜等）；（6）落實紅線內是否存在河流、湖泊、泄洪渠、水塘、溶洞等，需了解當地水利及水務部門有無保留及改造的要求，是否有泄洪功能要求及辦理的手續；（7）地塊上從前是否有化工

34、場或對地塊存在潛在污染的相關類型的廠房等。此污染問題是否會對未來項目的發展有影響。是否從事過相關的檢測工作。2、土質狀況（1）從地塊臨近建設項目了解，并取得其地質勘查報告作為參考；（2）場地內是否存在高差，是否有土方或建筑垃圾等，計算地塊內土方量，填方/挖方的土方量。3、項目周邊或地塊內是否存在河道改造、規劃市政道路修建、軌道交通的接駁等；是否需架設橋梁，橋梁方案、建設計劃是否落實。4、評估紅線外周邊設施及建筑（包括現狀及遠期規劃）對項目的影響。（二）市政條件1、項目周邊道路（1）是否為規劃路，需落實道路立項、資金落實、設計進展、實施主體、實施計劃等情況；（2）用地紅線與道路紅線間是否規劃城市

35、綠化帶，需提前落實綠化帶寬度、綠帶中是否設有相關市政管線，是否架空還是埋地；（3）現有道路是否有拓寬計劃或高架橋或下穿隧道計劃；（4）周邊道路是否允許設機動車出入口及設置要求；（5）能否滿足項目施工的需要。2、項目供電情況（1）落實項目周邊上級電源站的情況，包括裝機容量、富余容量、出線供電等級等，是否滿足項目設計容量和使用要求、確定能滿足項目需要的雙回路變電站與項目的距離；（2）如需新建上級電站，落實立項、用地審批情況、資金落實情況、建設主體、設計情況、實施計劃、建設投資主體等；（3）了解當地居民用戶、非居民用戶的電費計量方式；（4）落實當地分戶計量政策。3、市政管線情況（1）臨水、電、排污是

36、否已接駁到項目紅線邊上；（2）落實項目周邊上水、下水（雨水、污水）、供電、供暖、燃氣、有線電視、通訊（移動、聯通、電信）的管線走向、管井布置、容量等；（3）接通市政配套工程費用：計取方式、按工程量據實收費、計費適用定額等，以及是否需要增容費、供電高可靠費及其他特殊收費。（三）設計問題1、梳理掌握項目可能對規劃影響事宜（1）項目現場地形地貌是否存在明顯較大高差；（2）地塊內標高與道路標高的關系；（3）項目周邊道路是否為高速/快速路，有無出入口；（4）項目周邊道路是否為高架橋或輕軌等；（5）周邊建筑的日照相互影響關系；（6）項目地塊是否存在建筑限高、航空限高、微波限高等，需落實規劃部門對高度的認定

37、原則（女兒墻頂、坡屋頂檐口或建筑物最高點）；（7）項目是否存在建筑層高限定規則，層高超限高后對計容面積是否有影響；（8）落實當地對容積率及計容面積的認定標準：地下商業、經營性用房及非經營性建筑面積是否計入計容面積；對于坡屋頂閣樓、飄窗、陽臺、設備平臺、空調機板、露臺、入戶花園等層高、面寬、進深、數量、面積總數等的限定，是否計入計容面積；其他特殊部位（如挑廊/走廊/通道/室外扶梯及平臺、門斗、大堂、架空層、雨篷、酒店宴會廳、健身房、室內游泳池、影院座位下方坡形夾層、地庫口部、人防口部、地下室出地面人行口部、地下室出地面通風井等）的計容面積核定。（9）機動車位、非機動車位的配比要求；（10）人防的

38、配建要求，是否可繳納異地建設費，費用標準如何；（11）建筑退紅線要求；（12）地塊的業態比例要求。2、落實項目周邊區域地質情況、抗震等級等，對項目基礎形式、基坑開挖方案形成初步判斷。二、項目協議（一）協議關注點1、關注協議關于項目開發周期，開竣工時間，持有物業開業時間的條款。2、土地款應包括所有費用（如地下室土地出讓金、三通或六通一平所需費用、地下構筑物拆遷費用等），如需萬達方承擔應在協議中明確。3、規劃設計條件應應符合我方的項目規劃方案，包括計容面積、車位、綠化率、限高、日照、退線、人防等。4、供電應有明確的開通時間、責任及費用來源，是否取得供電部門函件。5、人防應明確是否可異地建設，繳費標

39、準，是否取得人防部門函件。6、周邊道路應有明確的開通時間、責任及費用來源，是否取得政府相關函件。7、項目三通一平、六通一平應明確時間及標準。8、應明確輕資產增資擴股方式轉讓。9、項目優惠政策是否可執行或明確落地路徑。（二）合作項目1、項目土地性質，是否為建設用地。2、項目所有權屬（如閣樓、露臺、公共區域、停車位等）是否存在權屬爭議，是否存在分攤問題。3、雙方合作界面（包括設計、施工、交房及驗收標準等）應表述明確、清晰且責任清楚。4、雙方承擔的費用劃分及支付條件應明晰。5、項目報批報建各項指標、消防建審意見及市政條件應滿足萬達廣場要求。6、對總包、分包管控要求應明確。7、項目開業后租金分成、廣告

40、位租賃等收益應明確。三、掛牌條件1、規劃條件與原協議約定存在差異（包括車位、退線、人防、供電、限高等），同時應取得相關部門確認文件。2、掛牌條件是否存在硬傷。3、項目是否已經具備交地條件。4、掛牌條件中約定的相關由萬達方負責事項或者相關成本是否已列入的項目成本估算中。四、啟動工作（一）啟動會1、掛牌后一周內：召開項目啟動會。2、啟動會重點針對項目踏勘、掛牌條件、與政府溝通等存在的問題落實，形成會議紀要。3、明確掛牌前各項工作的責任分工、完成時間。（二）初勘及設計招標（BIM模式將納入設計總包范圍內）1、啟動會后立即啟動地勘單位、設計單位招標，正常招標時間10天。2、招標完成后15天內，完成地質

41、初勘報告（與摘牌時間基本同時）。3、初勘報告用于后續指導設計工作關鍵前提，務必以最短時間按規范完成。 HYPERLINK l 目錄第一章 第2節 摘牌至開工操作指引一、經營計劃（一）開發計劃1、時間要求：摘牌后30天審批上線。2、應滿足各期推盤計劃及現金流要求。3、應考慮開發順序，合理安排設備用房、管線施工順序、驗收順序（消防通道、地下室連接通道）等要求。4、開發計劃未審批，原則上不允許開工。5、不經集團允許，嚴禁私自開工。（二）模塊計劃1、時間要求：摘牌后30天審批上線。（BIM模式要求摘牌后5天）2、模塊計劃由模板自動生成，項目公司應與總包充分溝通確認。3、對于不合理或與事實不符的節點（如

42、不含樁基等），應根據實際情況提出調整建議。4、針對模塊節點前松后緊的特點，應拿出有效的措施，合理安排工期（尤其主體階段），搶工無任何意義。（三）核心指標1、項目摘牌后，項目公司應針對輕資產項目加大對內部、總包的培訓，充分了解輕資產項目核心指標的含義（投資回報率：租金、經營面積、成本）。2、提前籌劃對可能影響核心指標的各項工作，如規劃方案、消防、招商業態等。二、總包進場1、模塊節點：交地日后10天總包進場。2、項目摘牌后，立即與項目中心確認總包方，并與項目中心一同選擇承包的分公司及項目部負責人。3、根據項目地勘結果，落實可能造成的成本增加，應項目目標成本及總包成本中。4、落實總包合同條款。5、要

43、求總包項目部必須按總包交鑰匙要求組建團隊，落實開工時間。三、規劃設計（一）總圖及單體1、模塊節點：交地日后5天完成總圖簽批、總圖簽批后20天完成單體方案移交。（BIM模式為摘牌前30天移交）2、總圖、單體方案移交過程，應完成消防建審意見初步溝通，確保簽批的單體方案，基本滿足消防規范。（消防咨詢意見：BIM標準版摘牌后20天、非標準版摘牌后55天）3、深入整理并分析當地規劃設計條件、面積計算方法等與項目總圖指標的關系，進而分析可能對項目投資回報率測算結果的影響。（二）詳勘報告1、啟動會后立即啟動地勘單位招標（收集周邊地塊的地質條件報告）。2、摘牌日，實際完成初勘報告；摘牌日后15天內完成詳勘報告

44、。（三）基礎論證1、啟動會后，立即啟動施工圖設計、基坑及基礎設計單位招標，摘牌日定標。2、摘牌后15天，完成樁基選型、基坑支護、降水等專項論證（含豎向論證）。3、論證會后10天，完成樁基選型、基坑支護、降水方案復核及確認。四、施工準備（一）施工總平1、落實現場達到交地條件。2、現場臨水、臨電等臨時設施容量計算，與當地水務、電力部門對接（專項接通計劃并實施）。3、摸查周邊市政道路、市政排水、渣土棄土場等，備選棄土場應在2個以上，且容量能夠滿足出土要求，摸清當地渣土運力、壟斷等是否滿足計劃要求。4、督促總包繪制現場平面布置圖（基礎階段、主體施工階段，裝修施工階段）。5、重點策劃交通動線，包括環路、

45、工地大門等應對項目土方量、出土強度初算后，合理設置。6、完成場地硬化及施工圍擋，做好開工慶典及奠基儀式各項準備。7、完成現場工法樣板策劃。（如需要）（二）垂直運輸1、大型垂直運輸設備原則上應設置在建筑邊線外，并完整覆蓋建筑物；如確需設置在建筑內，應該避開主要運輸通道、采光頂、配電房、重要設備房間，且有拆除計劃。2、材料堆場設置與塔吊基本對應配置，塔吊負荷基本均衡。五、報建流程1、模塊節點（1）交地日后30天國土證、用地規證。（2）交地日后60天滿足總包開工所需施工證。2、項目達到交地條件后才能繳納土地款。3、順序：國土證、用地規證、工程規證、施工證。4、原則上項目開工前應取得臨時工規證和施工證

46、。5、證照如需拆分，必須財務部溝通確認。6、項目摘牌后應與工商部門確認子公司增資擴股轉讓流程。2項目結構階段操作指引 HYPERLINK l 目錄第二章 第1節 總包進場階段操作指引一、人員進場1、模塊節點：交地日后10天，總包進場。實際上應該在啟動會開始保持與意向總包單位聯系，摘牌同時總包進場。2、摘牌前后完成總包項目經理面試，并確定總包項目部主要管理人員架構。二、現場布置1、項目經理面試應包含總包對現場平面的布置策劃。2、現場場地平整、場平布置、臨水、辦公區、生活區建設，工法樣板展示區策劃與實施應該在摘牌后1個月完成。3、重點關注由項目公司實施的臨電，應在啟動會明確臨電招標、實施計劃。三、

47、技術準備1、結合地勘情況，編制相應的基坑施工方案（含基坑支護、降水、土方及樁基等方案），組織專家論證會召開。2、試樁完成并取得數據。3、編制施工組織設計及各專項施工方案。4、委托第三方做好對周邊道路、建筑物的監測，做好證據保全及公證工作。 HYPERLINK l 目錄第二章 第2節 地下結構施工階段操作指引一、地下室四大塊（一）施工組織1、模塊節點：交地后120天，基坑支護及止水。2、模塊節點：交地后165天，土方（含樁基）。3、施工總平布置、垂直運輸方案合理，要點：（1）按流水段、勞務分區布置材料堆場；（2）塔吊不占用設備房、通道、采光頂等重要部位；（3）采光頂安裝能充分使用塔吊。4、地下通

48、道必須同步完成，不得甩項。在支護、基礎階段即考慮通道施工計劃。（二）技術方案1、強調調研，要求項目公司在基坑基礎論證前完成周邊項目詳細調研，有書面調研報告，調研報告有風險評估。2、重視試樁、工程樁施工選型方案論證比選，確保安全（交地日后20天）。3、施工方案必選須重視施工次序對質量、安全的影響。4、委托第三方做好基坑降水、基坑邊坡變形監測。5、重視樁基施工旁站監控，樁基完整性100%檢測(小應變）。二、地下主體結構1、組織施工，提前策劃拆模及周轉通道（地下、地上）。2、設置應避開設備機房。3、劃地上結構外防護架建議采用外挑架，方便地下室頂板防水施工及市政工程施工。4、底板、地下豎壁應與地下室底

49、板砼一起澆筑，所有電梯井底坑內均增設積水坑。5、正負零，地下二層模板、腳手架策劃開始拆除，地上二層結構施工時必須使用地下室模板、腳手架。三、正負零結構完成（一）施工交叉1、肥槽回填前期準備工作，人員、材料、機械完成，施工作業面清理干凈。2、通道（地下、地上）。3、施工開始。（二）施工技術管理1、梯井道結構施工交底（井道尺寸、扶梯襯口、直梯圈梁、機房高度、電梯廠家人員提前進場）。2、圖后即開始管線綜合策劃，1個月內完成。四、同步完成的設計工作1、檢查設計、招標節點，電梯深化、人防工程，消防、機電等圖紙及招標。2、市政協調會（供水、雨污水、供電）。3、供電方案初步確認。4、第一版施工圖報審。5、消

50、防咨詢意見（建審意見）完成并上報。 HYPERLINK l 目錄第二章 第3節 主體結構施工階段操作指引一、施工策劃1、模塊節點：交地后265天，裙房主體結構封頂。2、主體結構施工階段，現場管理內容相對簡單，但是本階段是主體封頂后工程穿插、場地管理策劃的關鍵時期。3、地下二層拆模完成即開始，部位建議設在地下二層冷凍機房進出通道；管井管線背側優先砌筑并抹灰，機電樣板完成后立即展開豎井機電管線施工，完成洞口水平封閉后再進行管井圍護砌筑。4、預留設備通道、豎井砌筑留口、商鋪隔墻后砌。5、機房等設備基礎施工，機房設備安裝，穿插機房砌筑和墻地裝修。6、招標完成后，外裝設計深化，夜景泛光合圖；結構封頂后，

51、即開始外幕墻施工樣板，龍骨同步開始大面積施工。7、機房、管線綜合、井道、后澆帶、變形縫及時處理，屋面防水、混凝土反坎細節控制。8、封頂前，采光頂單位進場同步進行預埋件安裝，同時開始加工鋼結構，采光頂直段深化設計排產時盡可能采用標準構件，局部采用非標準尺寸玻璃，分批下單，確保工期。二、場地管理及設計、招標節點1、地下室結構周轉材料及垃圾清理，及時提供場地及工作面，節約材料成本。2、樓梯通道應90%封閉管理。3、機電安裝、地下室主要設備、電梯等招標、定標。空調設備及安裝、電梯設備及安裝是機電設備大項，工作量大、周期長、對其他專業影響大，是主體結構以后決定項目進度的關鍵點。三、結構階段模塊節點分解要

52、求序號級別階段業務事項20計劃周期管理要點開始日期周期完成日期1551工程總包進場交地日10交地日后10天1、本節點必須提前實現，啟動會開始聯絡，摘牌日即聯系總包進場；2、交地日前應完成總包項目經理面試；1563工程三通一平交地日45交地日后45天（1）環路、工地大門，應對項目土方量、出土強度初算后，科學合理設置；1573工程施工方案評審交地日后40天20交地日后60天（1）大型垂直運輸設備盡量設置在建筑邊線外，能夠完整覆蓋建筑物；如果必須設置在建筑內，應該避開主要運輸通道、采光頂、配電房、重要設備房間，且有拆除計劃；（3）材料堆場設置與塔吊基本對應配置，塔吊負荷基本均衡：1583工程基坑支護

53、止水帷幕交地日后60天60交地日后120天1591工程土方工程（含樁基）交地日后75天90交地日后165天1、節點開始日提供完整科學的施工計劃方案：（1）土方、樁基施工順序，以及經濟指標、質量安全保障難點；（2）方案能夠體現樁基梳理、臺班配合空間要求、臺班工效；（3）方案必須準確描述土方總方量、土方車臺班、運距、運輸時間；2、按施工順序考核樁基、內支撐（腰梁）、土方完成時間；3、節點完成標準為墊層完成；1602工程底板工程交地日后165天20交地日后185天1、按分塊、分流水段編制施工計劃，確認各分塊施工人數；2、按分段完成時間考核計劃；3、考核塔吊安裝完成時間；1611工程地下室工程交地日后

54、185天30交地日后215天1、按分塊、分流水段編制施工計劃，確認各分塊施工人數；2、按分段完成時間考核計劃；3、地下室工程節點完成時，其他考核內容：（1）至少開始第一條車道口開始施工；（2）所有甩項的車道口、人防口部已編制施工計劃；4、完成節點同時考核電梯工程土建交底，要求設計院參加，要求：（1）結構圖與電梯提資圖一致；（2）對電梯井尺寸、圈梁設置要求、扶梯襯口尺寸、機房凈高、底坑排水等內容交底，電梯公司明確各種尺寸所允許的最大誤差。1621工程裙房主體工程（大商業）交地日后215天50交地日后265天1、按分塊、分流水段編制施工計劃，確認各分塊施工人數；施工計劃考慮模版周轉與運輸；2、按分

55、段完成時間考核計劃；1633工程室內土方回填交地日后245天30交地日后275天1643工程地下室外墻防水交地日后215天40交地日后255天1、節點開始時間，考核地下室內外墻結構修補、螺桿洞填充完成；1652工程外用施工電梯安裝交地日后265天10交地日后275天1663工程降水施工交地日后60天215交地日后275天1673工程室內步行街屋面構筑物工程交地日后265天30交地日后295天1、節點開始時間，要求統計屋面房間、設備基礎、設備房間、風口數量；1683工程室外土方回填交地日后245天30交地日后275天1693工程地下一層砌筑交地日后245天30交地日后275天1、節點開始時考核專

56、項計劃，要求按圖紙明確砌筑范圍、總砌筑量、勞動力投入及工效。2、同時考核地下室設備基礎。1703工程地下二層砌筑交地日后285天30交地日后315天1、節點開始時考核專項計劃，要求按圖紙明確砌筑范圍、總砌筑量、勞動力投入及工效。2、同時考核地下室設備基礎。1713工程百貨樓2-6層砌筑交地日后265天40交地日后305天1、節點開始時考核專項計劃，要求按圖紙明確砌筑范圍、總砌筑量、勞動力投入及工效。1723工程綜合樓2-5層砌筑交地日后265天50交地日后305天1、節點開始時考核專項計劃，要求按圖紙明確砌筑范圍、總砌筑量、勞動力投入及工效。1733工程室內步行街2-3層砌筑交地日后275天3

57、0交地日后305天1、節點開始時考核專項計劃，要求按圖紙明確砌筑范圍、總砌筑量、勞動力投入及工效。交地日后265天30交地日后295天1743工程消防水池交地日后290天40開業日前150天1753工程百貨綜合娛樂樓屋面構筑物工程交地日后315天30交地日后345天1、節點開始時間，要求統計屋面房間、設備基礎、設備房間、風口數量；1763工程空調機組安裝交地日后325天45交地日后370天1772工程裙房消防電梯安裝及使用交地日后265天40交地日后305天1783工程地下室頂棚打磨批膩子乳膠漆交地日后270天60開業日前150天1、同時考核地下室墻面堵漏；1793工程娛樂樓2-4層砌筑交地日

58、后270天60開業日前150天1803工程橋架線槽安裝交地日后270天60開業日前150天1、考核管線安裝前置工作：室內管線綜合設計，要求完成BIM建模；2、節點開始時考核地下室機電樣板段；3、要求計劃分專業、分樓層區域編制，按專項計劃進行過程考核；4、節點完成時，將抽查完成度，要求：（1）管道連接件、閥門無遺漏；（2）各專業管道標志完成；5、節點開始時考核豎向管井土建移交機電時間計劃；節點完成時，要求機電移交土建收口1813工程空調風管安裝交地日后270天60開業日前150天1、考核管線安裝前置工作：室內管線綜合設計，要求完成BIM建模；2、節點開始時考核地下室機電樣板段；3、要求計劃分專業

59、、分樓層區域編制，按專項計劃進行過程考核；4、節點完成時，將抽查完成度，要求：（1）管道連接件、閥門無遺漏；（3）各專業管道標志完成；1823工程給水管道安裝交地日后270天60開業日前150天1、考核管線安裝前置工作：室內管線綜合設計，要求完成BIM建模；2、節點開始時考核地下室機電樣板段；3、要求計劃分專業、分樓層區域編制，按專項計劃進行過程考核；4、節點完成時，將抽查完成度，要求：（1）管道連接件、閥門無遺漏；（4）各專業管道標志完成；1833工程污水管道安裝交地日后300天40開業日前140天1、考核管線安裝前置工作：室內管線綜合設計，要求完成BIM建模；2、節點開始時考核地下室機電樣

60、板段；3、要求計劃分專業、分樓層區域編制，按專項計劃進行過程考核；4、節點完成時，將抽查完成度，要求：（1）管道連接件、閥門無遺漏；（5）各專業管道標志完成；1843工程空調管道閥門安裝交地日后300天60交地日后360天1、考核管線安裝前置工作：室內管線綜合設計，要求完成BIM建模；2、節點開始時考核地下室機電樣板段；3、要求計劃分專業、分樓層區域編制，按專項計劃進行過程考核；4、節點完成時，將抽查完成度，要求：（1）管道連接件、閥門無遺漏；（6）各專業管道標志完成；1853工程空調末端風機盤管安裝交地日后300天60交地日后360天1、考核管線安裝前置工作：室內管線綜合設計，要求完成BIM