1、鞍山蘇寧生活廣場營銷思路匯報沈陽新聯康投資顧問有限公司Copyright Newland. All rights reservedContants市場綜述本體回顧010203營銷策略Copyight 2016 wechat damen_NAll Rights ReservedPPT模板：/moban/ PPT素材：/sucai/PPT背景：/beijing/ PPT圖表：/tubiao/ PPT下載：/xiazai/ PPT教程： /powerpoint/ 資料下載：/ziliao/ 范文下載：/fanwen/ 試卷下載：/shiti/ 教案下載：/jiaoan/ PPT論壇： PPT課件：/

2、kejian/ 語文課件：/kejian/yuwen/ 數學課件：/kejian/shuxue/ 英語課件：/kejian/yingyu/ 美術課件：/kejian/meishu/ 科學課件：/kejian/kexue/ 物理課件：/kejian/wuli/ 化學課件：/kejian/huaxue/ 生物課件：/kejian/shengwu/ 地理課件：/kejian/dili/ 歷史課件：/kejian/lishi/ 04推廣建議First chapter_市場綜述第一章 目錄1、鞍山商業市場概述2、競品個案分析This section contains the Shenyang real

3、estate data and regional sales data for each project,From macro to micro analysis.新聯康【瀋陽】Part I 鞍山市區域位置市場綜述沈陽鞍山大連 鞍山市地處遼東半島中部，是東北地區最大的鋼鐵工業城市，鞍山地區總人口350余萬，其中市區非農業人口129萬。市中心距遼寧省人民政府所在地沈陽市89公里，南距大連市308公里，西南距營口鲅魚圈新港120公里，西距盤錦市103公里。總面積為9252平方公里，占遼寧省總面積的8.4%，其中市區624.平方公里。新聯康【瀋陽】Part I 在售同類產品情況本案萬熹城市廣場莊士中

4、心城上海城 本項目位于遼寧省鞍山市的核心商業區，在鞍山市鐵西區政府東側東南側，在鞍山站的西側。 本項目屬于鞍山市核心商圈的延伸地帶，目前商業氛圍沒有形成,本案地處鞍山市未來規劃發展的核心區域，商業價值具有較大的升值空間。市場綜述新聯康【瀋陽】Part I 萬熹城市廣場市場競品占地面積17000平建筑面積280000平容積率12.2物業費1.5元/月開發商鞍山萬熹置業有限公司項目地址鞍山市鐵東區站前街和鐵東二道街交匯處萬熹城市廣場是購物中心，酒店，公寓，寫字樓，住宅，商鋪為一體的綜合體項目。精裝住宅均價6700元/平，臨街商鋪銷售一年，均價3萬左右，返租后價格在2.5萬左右，面積區間200-70

5、0平，20套商鋪一套未售。新聯康【瀋陽】Part 1 莊士中心城市場競品占地面積11121平建筑面積104000平容積率8.3銷售狀態待售開發商鞍山莊士置業有限公司項目地址鞍山市站前環球酒店對面萬莊士中心城項目所處位置在鞍山鐵東區市，鞍山傳統中心商業圈內，并與鞍山市火車站側，鄰近步行街。該項目住宅樓面面積為60,000平方米，而商業樓面面積為30,000平方米。新聯康【瀋陽】Part 3 上海城市場綜述占地面積28000平建筑面積237982平容積率6.4物業費1.5元/月開發商鞍山萬峰上海城置業有限公司項目地址鞍山市建國大道以西、原聚富宮地塊上海城項目由一棟酒店式公寓樓，三棟公寓樓，與兩個公

6、寓樓連體建筑商業綜合體，商業地上6層，有百貨、娛樂、餐飲、休閑、KTV、影院、商超等，地下3層，負一層超市，負二負三地下停車場。鞍山目前新開發商業項目較少，并且同類在售項目均銷售情況不佳，2012年的上海城及2015年莊士中心城均未售，2010的萬熹城市廣場（前身新景曼哈頓）臨街商鋪銷售近一年未售一套。2017年鐵西區商鋪產品去化面積約0.2萬方，目前整體市場庫存11萬平，去化周期長達10年以上。銷售價格6000-15000元/平之間，自然去化或封盤停售。房地產開發商對項目定價很謹慎，市場呈低迷狀態。新聯康【瀋陽】Part I 項目周邊業態以銀行、KTV、餐飲為主市場綜述領秀歌城銘洋食府銘洋食

7、府鴻福酒樓小猴忙客麻辣燙領秀歌城鐵西九道街億鑫面米線欣陽平價超市鴻福酒樓小猴忙客麻辣燙億鑫面米線欣陽平價超市人民路新聯康【瀋陽】Part I 項目周邊業態以銀行、KTV、餐飲為主市場綜述區域對應本項目區域店名面積（）日租金（元/平）租金（元/年）年收益5%反推售價（元/平）總房款（元）年收益7%反推售價（元/平）總房款（元）年收益8%反推售價（元/平）總房款（元）樓層鐵西蘇寧周邊商鋪南側(面北)領秀歌城15000.91 5000006666.67 100000004761.90 7142857.1434166.67 6250000二層南側(面北)小猴忙客麻辣燙553.49 7000025454

8、.55 140000018181.82 100000015909.09 875000一層南側億鑫面米線521.422700010385 5400007418 385714 6490 337500 一層東側（面西）銘洋食府8000.96 2800007000.00 56000005000.00 40000004375.00 3500000一層東側（面西）鴻福酒樓8000.51 1500003750.00 30000002678.57 2142857.1432343.75 1875000一層南側欣陽平價超市1001.51 5500011000 11000007857 785714 6875 687

9、500 一層通過調查分析臨近人民路夜市街口租金較高，其余位置平均在一元左右。以15-20年返租推導售價5000-7000元/平，客流量大的區域價值高新聯康【瀋陽】Part I 本項目內街商鋪營業情況市場綜述區域對應本項目區域店名面積（）日租金（元/平）租金（元/年）年收益5%反推售價（元/平）總房款（元）年收益7%反推售價（元/平）總房款（元）年收益8%反推售價（元/平）總房款（元）樓層鐵西蘇寧內街商鋪西側嘉約舞廳1306.491.1524555.74 803010491114.70 5735.71 7493653.36 5018.756556946.688二層西側銀月城桌游吧195.341.

10、1279854.99 81761597099.84 5840.00 1140785.60 5110998187.4二層西側喜鋪189.642.31159894.97 168633197899.32 12045.00 2284213.80 10539.3751998687.075二層西側笑傲江湖305.171.1122525.76 80302450515.10 5735.71 1750367.93 5018.751531571.938二層北側思家真炭412.991.1165815.49 80303316309.70 5735.71 2368792.64 5018.752072693.563二層通

11、過數據分析，目前本項目租金大多為1,2元/月/平左右，15-20年返租推導售價為6000-8200元/平新聯康【瀋陽】Part 2 鐵西大潤發成熟商圈商鋪情況市場綜述千祥煙酒茶商行大鹿島大潤發千祥煙酒茶商行臺安土菜館大鹿島匯潤超市臺安土菜館匯潤超市民主西路多品孕嬰店多品孕嬰店新聯康【瀋陽】Part 1 鐵西大潤發成熟商圈租金情況市場綜述區域對應本項目區域店名面積（）日租金（元/平）租金（元/年）年收益5%反推售價（元/平）總房款（元）年收益7%反推售價（元/平）總房款（元）年收益8%反推售價（元/平）總房款（元）樓層鐵西大潤發沿街商鋪南側匯潤超市1001.92 7000014000.00 14

12、0000010000.00 10000008750.00 875000一層南側大鹿島2401.4833 26000007738.10 1857142.8576770.83 1625000二層南側千祥煙酒茶商行2001.7800 26000009285.71 1857142.8578125.00 1625000二層東側多品孕嬰用品97.52.53 9000018461.54 180000013186.81 1285714.28611538.46 1125000一層南側臺安土菜館2451.23 1100008979.59 22000006413.

13、99 1571428.5715612.24 1375000二層通過調查分析大潤發周邊商鋪租金大約為1.8月/日/平左右，15-20年返租推導售價為10000-14000元/平。成熟商圈，商業氛圍濃厚。大潤發與本案同屬于站前商圈輻射的邊緣地帶，作為商業已經成熟片區，可作為未來本案租金的參考。周邊市場競品分析通過調研本項目周邊市場租金價格推導，得出結論，周邊商鋪價格為6000-10000元/平之間。大潤發成熟商鋪價格為10000-14000元/平左右。鞍山市場同類產品較少，市場銷售表現低迷，而且競品項目和本項目業態不符合，均不作為直接競品的參考項目。市場總結Image positioningMar

14、ketCompertitorSecond chapter_ 本體回顧 through the analysis of the project itself, combined with the main advantages and disadvantages of the project, the brand image of the project packaging recommendations.第二章 目錄1、項目本體分析2、項目庫存貨值盤點3、項目陣地展示情況4、項目銷售問題匯總新聯康【瀋陽】Part 2 位于核心商圈內，周邊配套豐富，但四至商業氛圍未成規模本體回顧3、老舊小區鐵西

15、九道街人民路鐵西十道街啟明街本案項目整體占地1.87萬，建面8.5萬。地理位置：位于鐵西區人民路與九道街交叉路口，位于鐵西區核心商圈內，距離站前商圈約3站地，總體地段位置較好。地塊較為方正，南側人民路沿街底商較多、人流豐富，且夜市位于此處，晚間人流量較大，但本案北側及西側為待動遷的住宅及商業網點，人流量稀少，氛圍冷清，人流無法吸引至此。1、待拆網點2、待拆遷小區5、鞍山最大夜市6.聯營2，北側為待拆遷小區4、東側配套類底商1，西側為待拆遷網點3，東側為老舊小區4，東側為配套類底商6，聯營5，夜市新聯康【瀋陽】Part 2 2014年10月開始銷售，目前銷售17套，庫存28套本體回顧項目規模占地

16、1.87萬，建面8.5萬地址鐵西區人民路81號開發商鞍山蘇寧置業有限公司開盤時間2014年10月物業費前2年3.2元/，第3年起6元/平商業街產品信息（銷售）面積：69-2#：2層、4層（出售）3#2層（出售）開間：約4.8米進深：8-12米蘇寧主樓業態情況（自持）B2：停車場B1：綜合超市1層：蘇寧易購、餐飲、服飾零售、生活配套2層：蘇寧易購、兒童早教、兒童游樂、零售3層：兒童游樂4層：美食廣場、健身會所5層：主題餐廳6層：蘇寧影城、電玩城、輕食甜品7層：教育培訓（舞蹈、武術類）新聯康【瀋陽】Part 2 主體商業開業一年，受制于業態與經營，掉鋪率30%本體回顧開業時間：2016年9月30日

17、業態分布:整個廣場由3棟樓體組成，1#樓為商業主樓，總面積為8.5萬方，商業樓層數（購物中心）8層（B1F、1-7F）停車位384個。經營狀態:在市場中有一定的知名度，但是受制于區域客層和業態局限實際經營一般，掉鋪率30%。周六日客流量近10000至12000人次，平時在8000至10000人次，客單價約25元。定位：中端及中端以上主力店：蘇寧易購、蘇寧影城、多奇妙、漢堡王、屈臣氏、黃記煌、和諧號自助、艾森健身等。新聯康【瀋陽】Part 2 本體回顧2221191624252612912345131278910112#222#252#262#293#1、22#12#213#93#52#242#

18、1816已售已租共有商鋪45戶，目前銷售17戶，出租6戶，開業11戶，空置率76%新聯康【瀋陽】Part 2 目前累計銷售17套，銷售均價為14486元/平本體回顧序號鋪號建筑面積單價（未售為表價）表總價租金租期12#2#1305.171888857639201.1元/平/天三年22#272.8817355126486732#372.8817461127253742#472.8817566128020852#567.9318127123135462#6100.6915072151758472#7101.2115234154181382#8127.3516837214415192#9127.35

19、168212142143102#1068.79184071266235112#1178.95176681394851122#1278.95174791379933132#1399.55162311615783142#1499.41163381624120152#1599.41164431634583162#1699.41145011441544172#1799.41147001461327182#1899.41150201493138192#1999.41149691488068202#20177.31171383038694212#21254.78223725699938222#221306

20、.4926445345498931.33元/平/天五年232#23195.34158613098221242#24108.181717118576071.12元/平/天三年252#25106.16159171689749262#26189.641609230516582.31元/平/天三年272#27263.8177354678461282#28231.99176564096076292#29148.58151582252176302#302467.361344933183895序號鋪號建筑面積單價（未售為表價）表總價租金租期13#3#1277.521526142352911.1元/平/天五年

21、23#2135.471589521532781.1元/平/天五年33#399.2113000128973043#471.181399899637853#572.4215125109535363#6442.5314491641274273#793.0316256151229683#8141.1516223228987693#9236.2199982361628103#10375.96153535772114113#1174.73230001718790123#12143.6893471342977133#13143.19100561439919143#14271.4611665316658415

22、3#15188.67150622841798 項目總套數45套、10192.8萬平，總銷額1.48個億，均價14486元/平； 截止目前累計銷售17套、總面積2357.91平，總金額3534萬； 2#共30套，已售7套，銷售率23%； 3#共15套，銷售10套，銷售率67%； 剩貨28套，總面積7829.16平，總金額1.08億元，均價13816元/平。新聯康【瀋陽】Part 2 目前累計銷售17套，銷售均價為14486元/平本體回顧22372已售已租130001399815125999815353934710056230001515816223162561496915020147001450

23、1日租金1.33元/平；五年日租金1.12元/平；三年日租金2.31元/平；三年日租金1.1元/平；三年日租金1.1元/平；五年159173#體量相對較小，動線較短，臨近商業氛圍相對較好的十道街與兩個出入口，銷售情況略好，臨近主出入口的商鋪全部售罄，售價根據位置、面積從9998-23000元/平，面積與售價成正比，目前剩余5套中4套均為180平以上的大面積商鋪。2#鋪位較多，動線較長，臨近西側即將動遷的網點，整體氛圍不足，銷售情況較差，目前30個網點僅銷售了7個，多數為100平左右的中小面積商鋪。從招商情況上看，外街及出入口出租率較好，但商街整體氛圍較差，出售商鋪多為商場開業前銷售的，商場開業

24、經營狀態較差后，商業預期無法兌現，銷售再度陷入瓶頸。 十道街（即將動遷的網點） 九道街（老小區）出入口人 民 路出入口出入口啟明街 （即將動遷的住宅）新聯康【瀋陽】營銷中心內部氛圍整體較平：項目品質如何，銷售現場的品質呈現起到畫龍點睛的作用，本案營銷中心的品質感相對較弱，沙盤呈現無亮點，未展示品牌規劃，陳設缺乏主題風格營銷中心內部營銷中心外圍Part 2 本體回顧案場內：風格過于樸素，沙盤常規、陳設無亮點商街實體展示新聯康【瀋陽】營銷中心陣地：從目前項目的陣地包裝上看，項目營銷中心的門頭較小，字體采用辨識度較低的藍色，宣傳畫面跳脫性不強，商街無命名及精神堡壘，尾盤氣氛濃郁營銷中心內部營銷中心外

25、圍Part 2 本體回顧陣地基本無太多包裝，營銷中心不醒目，無精神堡壘商街實體展示新聯康【瀋陽】實體：項目整體的實體展示來看，已經開業店面門前冷清，未售店面無醒目新穎的虛擬店招，3個商街主出入口無精神堡壘，商街內部無可停留點，整體商街尾盤、滯銷的氛圍濃郁，無法給投資者購買信心。營銷中心內部營銷中心外圍Part 2 本體回顧實體無美化美陳，虛擬店招款式陳舊，無停留點商街實體展示新聯康【瀋陽】Part 2 本體回顧 項目swot分析優勢（Strength）劣勢（Weak）本項目位于鞍山市傳統商圈之內，區域商業氛圍成熟，人流量較大；地段的南側為人民路，交通網絡較廣，人民路是鞍山市東西走向的主干道，起

26、著連接貫穿全城的紐帶作用；產品的主要面積段在70-300平，面寬為4.8米，產品面積段適中，是市場的主流需求；蘇寧品牌開發，品牌在區域內具有一定知名度。本項目為內街商鋪，雖南向臨人民路，但外立面不臨街，不利于商業項目建筑規劃及人流的引導，商業價值凸顯困難；項目西側及北側均為待動遷的住宅及網點，住戶基本已經搬走，剩余部分釘子戶，人氣不足，動遷日期始終無法確定；主體商業蘇寧商業廣場業態相對局限，主力店數量有限，掉鋪率達到30%，整體投資信心不足；項目售樓處、陣地包裝情況較弱，商街展示效果較弱，基本無停留點。機會(Opportunity)威脅(Threaten)項目位于核心商圈之內，區域人流量豐富，

27、如能將人流合理導入商街內，市場價值將被激發；本項目距離核心商圈很近，彼此存在相當一部分相似的目標客群，定位合理，主題特色鮮明，經營得當，可借各項目人氣為己用，操作不合理，很有可能進入困境；蘇寧商業廣場于2016年開業，目前尚處于市場的培育期，未來待商業主體招商及經營進一步城市，商街的價值將得到進一步的提升。項目雖地處城市中心區，但是由于受傳統商圈輻射嚴重，商業基礎薄弱，商業氛圍不濃厚，造成項目建成后培養難度大、培養期長；蘇寧商業廣場開業后，招商及業態相對局限，商業主體經營狀況慘淡，這便使項目投資經營商戶對項目的經營前景產生疑慮。本案缺乏統一招商規劃，商業主出入口的主力店品牌影響力不足，無法完全

28、起到導客作用 本體總結Image positioning 由以上項目SWOT分析可知，本項目在區位、交通、地段等硬環境占有一定優勢，而在市場培育、陣地展示等商業軟環境方面存在一定不足，這說明本項目若想突破現有的銷售瓶頸，完善商業軟件至關重要。因此，建議重新為項目命名，重新包裝上市，完善售樓處及陣地包裝，實體增加美陳與虛擬店招。三個主出入口增加精神堡壘，增強客戶的導入性。將主出入口空置鋪位進行重新招商，以優厚條件吸引主力店進場。頻繁增加現場活動，為項目蓄勢造勢。配合調整價格，快速出貨。Third chapter_項目推廣思路The contents of this chapter, the an

29、nual sales target, and broken down into each stage of the goal, determine the site node, sales policy.第三章 目錄1、項目定位思路2、陣地展示提升2、項目推廣建議3、項目活動建議推廣策略總綱形象整合推廣TIP4系統現場活動形象定位商街包裝陣地包裝一個品牌定位下，對商街展示進行總體包裝和升級以作為標桿，對售樓處、商街形象物料進行包裝；外圍昭示性加強，動線節點進行導客；節點活動保證來人，周末暖場保證現場熱度；工業傳承，蛻變為新都市生活典范住在高新、玩在鐵東、吃在鐵西谷底、 涅槃，蘇寧品牌，與鞍山共

30、同打造有情懷的“美食鐵西”定位上應具有主題性，力求在各個項目中脫穎而出，具有很好的排他性、指向性和目的性 展示形態上應具有特色性、時代性，從視覺、感觀效果上吸引消費者，讓本地消費客群、外來游客流連忘返。海派的、后工業化的美食文化街區 蘇寧新天地 以中西合璧、新舊結合的海派文化為基調，將鞍山特有的傳統石工業化元素的基調與充滿現代感的新建筑群融為一體，提供餐飲、零售、娛樂、文化及服務等綜合業態。主題風格：海派絢麗的明亮色彩結合后工業化的元素業態劃分： 以特色餐飲為主導、配合少量兒童及服務性業態 蘇寧四方街 取納四方之客之意。緣自麗江酒吧一條街，舊城中心里，風格各異的酒吧，多得數不勝數，一間連著一間

31、，整個一條街全是咖啡館和酒吧間。這里的酒吧大都是兩層建筑，木地板，木樓梯，木窗戶，手織桌布。主題風格：魅力化、特色化業態劃分： 酒吧、KTV、咖啡店、特色美食新聯康【瀋陽】Part 3 案例之沈陽024美食街區項目定位思路營銷中心外觀談客區沙盤新聯康【瀋陽】Part 3 案例之沈陽024美食街區項目推廣思路精神堡壘內街精神堡壘精神堡壘 外街 商鋪展示花箱道旗新聯康【瀋陽】Part 3 案例之沈陽賽特奧萊項目推廣思路沙盤精神堡壘及夜間亮化路旗及道路指示戶外傘棚主形象外立面及座椅新聯康【瀋陽】Part 3 項目的總體功能規劃項目推廣思路 根據目前項目實際的租售情況及招商業態，我司對項目進行了基礎區

32、域的區域功能和產品規劃分布，并對相關美陳及陣地包裝進行了初步規劃，如下圖所示： 特色餐飲區特色餐飲區休閑娛樂區（服飾、娛樂、兒童）主題廣場精神堡壘精神堡壘道旗道旗精神堡壘道旗品牌墻步行內街（小品、桌椅、路燈桿）旋轉木馬新聯康【瀋陽】Part 3 項目推廣思路 項目的總體動線劃分 本案的地塊形狀為矩形，南面臨人民路，展示面寬約為50米，東面臨次主干道九道街，展示面約80米；本案只有南向、東向兩個方向可以展示項目的形象；但項目為內街人字形商鋪，展示面較窄，需依靠有效導視及指引將人流導入商街之內。 結合本案的地理特征，遵循商業動線規律；以商業租售為動線引導，配合導視引導。按客戶流量以（按重要程度排序

33、）出入口導入。本案從地理特征上利用南面、東面的兩個人流較多的臨街面，動線規劃設計應該以“Y”字型為主動線，將東、南、東、西三面互相聯動起來，附以“四字”型等次動線貫通全場，將各個功能有機結合起來；使本項目發揮出最大的商業價值。 123新聯康【瀋陽】Part 3 項目推廣思路項目的陣地包裝建議營銷中心陣地新聯康【瀋陽】Part 3 項目推廣思路 項目的陣地包裝建議營銷中心內部新聯康【瀋陽】Part 3 項目推廣思路 項目的陣地包裝建議精神堡壘123圖中1/2/3號位置為本商街主要出入口，起到人流導入的關鍵作用，目前此三位置僅1/2位置有蘇寧商業廣場的精神堡壘，無商街獨立形象，辨識度差，無法起到商

34、街導流的作用，建議此三處位置設立獨立的精神堡壘，可為相同模式也可為同一主題的不同樣式，展示項目形象123新聯康【瀋陽】Part 3 項目推廣思路 項目的陣地包裝建議美陳現狀 步行內街廣場新聯康【瀋陽】Part 3 項目推廣思路 項目的陣地包裝建議內街美陳包裝建議道旗雨打玻璃重新擦亮花箱戶外傘棚及座椅座椅路燈、導視夜間亮化特色門廊新聯康【瀋陽】Part 3 項目推廣思路 項目的陣地包裝建議個性化小品新聯康【瀋陽】Part 3 項目推廣思路 項目的陣地包裝建議 主入口廣場美陳廣場新聯康【瀋陽】Part 3 項目推廣思路 商業街包裝理念及分項設計細項商業街包裝理念環境小品設計雕塑設計虛擬店招設計夜間

35、亮化設計停留點設計商業活動策劃店鋪外包裝設計樣板區外沿范圍客戶進入實體的動線廣告宣傳方式導視設計銷售展示永久性標識 (精神堡壘)臨時性標識 (導向牌)靜態雕塑 (觀賞性)特色雕塑 (參與性)商業街建筑設計商業類型策劃商業街分項設計銷售動線包裝理念文案商業街分項設計CI設計景觀設計路途氛圍營造新聯康【瀋陽】Part 3 項目推廣思路 商業街設計意向（以蘇寧新天地為定位導向）新聯康【瀋陽】Part 3 項目推廣思路 商業氛圍包裝節點（以930為重新上市節點）項目前期定位 （7月30日之前）項目方案確定（8月5日末之前）樣板區工程初期（8月20日之前）銷售包裝施工周期：視工程量（1個月）商業內裝施工

36、一、商業空間內部導視系統二、店鋪/辦公室裝修標準三、內部廣告及招示系統商業景觀施工一、功能型景觀設置二、觀賞型景觀小品三、休閑區組團銷售包裝定位市場研究項目定位產品深化銷售包裝介入售樓處內裝整改建議商業沙盤整改建議售樓處陣地建議商業街包裝概念方案一、銷售包裝思路二、商業動線設置三、商業街功能分區四、導視系統設置五、包裝業態選擇六、表現形式確立設計方案定稿周期：15天商業內裝方案定稿商業景觀設計定稿售樓處設計定稿一、功能分區明確二、設計風格確定三、軟裝方案確定商業招示設計定稿商業街包裝方案定稿實體區工程完工 （9月20日之前） 推廣總結Image positioning 本項目的階段，通過銷售包

37、裝，是以較少的投入獲得大的回報，是項目營銷的新亮點； 科學的業態規劃、規范的導視招示系統，對現有商業的盤活并減小未來招商工作的阻力，避 免商家進駐后的工程改造。在短時間內提升項目形象，增加項目附加值，提高項目整體收益；通過銷售包裝，賦予項目獨一無二的鮮明主題，營造真實的生活化、場景化的商業氛圍，呈現出項目想要傳達的生活氛圍，進一步促進客戶對項目的認同，通過活動及推廣，為項目進行客戶導入為項目銷售奠定基礎。新聯康【瀋陽】Part 3 項目推廣思路 根本問題客戶導入問題十 道 街九 道 街人民路啟明街精神堡壘鞍山最大夜市破敗動遷區鞍山最大夜市9月末-10月初中秋賞燈中秋美食節中秋燈光秀10月末萬圣

38、節轟趴舞資源導入以節點活動鋪排將客戶導入商業街內（始終貫穿美食主題）項目重新包裝上市前后，頻繁以節日為節點，持續營銷動作，保持項目熱度除節點性活動外，周周暖場，吃喝玩樂內容豐富，增加客戶逗留時間親子類美食類小型暖場活動鋪排線下暖場活動：互動體驗類DIY類12月末年終答謝老帶新9月30情迷上海灘品牌發布會重新包裝上市930項目重新包裝上市閃客活動8月整月鞍山首屆小龍蝦美食狂歡節上海灘閃客快閃活動蓄勢新聯康【瀋陽】時間：8月整月地點：蘇寧廣場（商街前廣場）操作方式：利用新聯康資源將美食節活動主辦方嫁接至本案，舉辦一個月的美食街活動。甲方配合出具水、電、場地及衛生配合；到訪項目贈送美食街代金券30元

39、每周配合1-2場表演活動；Part 3 制造話題，提升項目認知度項目推廣思路節點活動1：鐵西區作為鞍山美食比較集中的區域，在鞍山本土“吃貨”及游客推薦中占有很高地位，本案位于鐵西區核心區域，南側為大型夜市，頻臨燒烤核心區域，建議借勢打勢，利用美食街活動為項目重新包裝上市聚集人氣新聯康【瀋陽】活動分三步進行：8月下旬：快閃活動出街，制造話題炒作；9月中旬：通過快閃活動、到訪禮，導入區域客戶，提升項目在區域內的認知程度；930：通過階段性導入客戶，為項目認籌篩選意向客戶，舉辦產品發布活動。通過營銷動作直接帶動到訪，為項目認籌及品牌發布活動積累客戶；到訪贈送蘇寧影城電影票2張/美食街代金券30元復古

40、藝術攝影；Part 3 制造話題，提升項目認知度項目推廣思路節點活動2：通過一部劇，懷念一段歲月，嫁接上海新天地海派里的懷舊味道，體現項目主題制造話題炒作，上海灘閃客活動；蘇寧新天地品牌發布會老鐵西里的十里洋場！新聯康【瀋陽】節點活動3：追憶一種腔調，懷念一段歲月，嫁接上海新天地海派里的懷舊味道，體現項目主題制造話題炒作，上海灘閃客活動；蘇寧新天地品牌發布會老鐵西里的十里洋場！區域街頭快閃降臨，具有突然性，配合項目推廣道具及到訪贈禮，特色人力車拉客到訪，為項目認籌期到訪蓄水，制造話題炒作，促進項目區域認知程度，；Part 3 制造話題，提升項目認知度項目推廣思路針對人群：已成交商鋪客戶、租戶，

41、蘇寧租戶及意向客戶活動重點：發布蘇寧新天地上市、包裝及招商信息，給出招商優惠活動形式：邀請專業模特進行旗袍走秀，表演結束后嘉賓與銷售、工作人員共舞，現場提供冷餐及紅酒執行地點：鞍山知名星級酒店執行重點：現場所有參加活動的男士需著西裝，女士需穿旗袍（西裝和旗袍請專業公司帶到現場，客戶可免費使用）活：懷舊音樂、燈光 新聯康【瀋陽】Part 3 項目推廣思路節點活動4：中秋燈光秀主題活動觀燈、賞明月、品美食；燈光秀分為兩種表現形式，一種為投影燈光表演秀；一種為實體展示燈光秀；燈光秀配合中秋美食品嘗，短期內具備地標效果，增加項目人群流量，極大提升項目在區域內的認知程度，增加客戶導入。活動周期：中秋節期

42、前后兩周； 活動地點：蘇寧新天地商業街； 制造話題，提升項目認知度新聯康【瀋陽】Part3 節點活動5：萬圣節外部資源導入活動萬圣節轟趴舞會；活動落地時間：10月31日； 活動地點：蘇寧新天地商業街 制造話題，提升項目認知度項目推廣思路新聯康【瀋陽】Part3 節點活動6：年終老帶新活動蘇寧商戶年終答謝活動；活動落地時間：12月25日； 活動地點：鞍山星級酒店或酒吧項目推廣思路 制造話題，提升項目認知度新聯康【瀋陽】Part3 由于外廣場鏈接人民路與九道街兩條主干道，建議定期在外廣場進行暖場活動與靜態展示吸引客群 主體商業前庭廣場定期舉行暖場活動，互相助推項目推廣思路外廣場新聯康【瀋陽】Par

43、t3 項目重新上市后建議引入小吃車，將商業街內形成常規性夜市，利用整體包裝及美食效應，吸引客群前來； 制造話題，提升項目認知度項目推廣思路新聯康【瀋陽】Part 3 紙媒：千山晚報投放頻次：開盤前兩周每周一班廣播：交廣早晚高峰投放頻次：9月持續推廣微信：大鞍山微信平臺群信息推送投放頻次：持續進行精選線上媒體：在項目預熱及強銷期，精選優質線上媒體，對項目產品及銷售政策信息進行有效釋放，并且結合營銷節點，進行系統的推廣宣傳，制造營銷熱點。項目推廣思路項目媒體選擇樹立品牌形象，提升區域認知度新聯康【瀋陽】Part 3 項目媒體選擇樹立品牌形象，提升區域認知度路旗選址： 蘇寧沿線lED選址： 蘇寧廣場

44、自身LED 聯通（五環酒店對面）公交站牌： 2路公交車站沿線出租車尾燈 滿天星精準線下推廣：精準選擇項目周邊重點路段及人流量較大的點位，進行路旗、LED及公交站牌的投放推廣，全方位的對項目周邊路段進行廣告鋪排。項目推廣思路新聯康【瀋陽】Part 3 項目媒體選擇樹立品牌形象，提升區域認知度精準線下推廣：針對項目所在區域實際情況，項目周邊私家車車主，流動及使用性強，在車體上張貼項目信息車貼。合作對象： 本案看房車 私家車車主合作方式： 在車體張貼項目信息車貼 貼滿一個月可至售樓處領取洗車卡項目推廣思路Fourth chapter_營銷策略The contents of this chapter,

45、 The promotion steps and the key points of the implementation are summarized, and the effect is explained.第四章 目錄1、項目銷售策略2、項目渠道工作開展3、團隊執行如何突破重圍2017蘇寧生活廣場新聯康【瀋陽】Part 4 常規商業街盈利模式分析營銷策略純銷售售后返租先租后售純租賃租售結合快速回籠資金，操作相對簡便短期套現，快速回籠資金物業升值空間大，容易出售；租期短，容易改變功能或調整經營可以按照定位及業態規劃要求定向招商，保證商業的品質；培育期的管理和扶持能幫助物業升值，提升投資價值

46、部分銷售可以增加現金流，分散開發的風險；租賃商鋪可以有機會按配套需求先養商，待成熟后再實現增值收益。不利于策劃推廣招商和后期運營經營管理者，是否有持續經營的能力需要設立專業經營管理團隊；規劃招商能力需要極高；經營能力要求極高；經營風險最大需要專業的經營管理團隊；招商執行能力要求較高；前期需要有一定的招商推廣費用投入對銷售商鋪的業態、檔次無法管理。容易形成同質化業態的惡性競爭，損害投資者的收益適用于商業成熟區域適用于大型商業物業的分割出售，開發商長期包租，再由大商家整體承租。此策略操作難度大，后期操作往往給開發商的名譽帶來不良影響，多為資金緊張的緊急策略適用于對商業業態有嚴格要求，且經營狀況不佳

47、的商鋪要及時調整適用于成熟商圈的高價位商鋪的物業價值再提升；或配套有嚴格要求，且目前不具備經營環境的商鋪。適合開發體量較大并分期開發的物業。對大型主力店進行持有定向招商。其余輔助業態的臨街商鋪帶業態規劃要求出售新聯康【瀋陽】Part4 銷售策略梳理營銷策略低首付1、建議首付2-3成，解決商業客戶購買痛點2、與第三方金融公司合作，如蘇寧自己的投資公司3、投資公司給予墊付首付款，一次性享受資金回報收益返租政策1、對于未租未售的商業給予3-5年的返租政策；2、作為購房優惠一次性在房款中減掉；3、帶租銷售。從客戶購房起連續三年每年給客戶返5%-7%的固化收益賣理財1、賣10年平均5%的固化收益，10年

48、后業主可選擇性退回給蘇寧；2.這樣給予客戶保靠的購買信心，大多數業主到期不會選擇退換，少部分退換可低價通過渠道處理特價房源撬動市場1、適當進行價格調整或推出特價房源；2、釋放口徑為只有老業主和蘇寧商戶可享受這個價格；Part 2提供保靠固化收益Part 3包裝金融產品Part 4價格策略Part 1降低置業門檻part4 營銷策略購買客戶租賃客戶客戶辨析 已購客戶：10月底前開業贈送買平米800-1000元的裝修款已開業但經營狀態不好的客戶：根據業態規劃，幫助客戶提供代租服務，重點點位重新招租可給予商戶租期年化5%的收益待租客戶：給予半年至一年的租期減免 蘇寧商戶：蘇寧商戶業主直接購買或推薦購

49、買，返3年租金商街租戶：購買免3年租金老業主或直系親屬重購：返3年租金特殊位置可免5年租金充分維系已租客戶，將租賃客戶合理轉化為購買客戶租售雙管齊下，深挖客戶，創出新客戶根據市場調研，類似的競品市場市場培育期在3-5年，根據此結論，在市場培育期給予客戶3-5年的返租，增加客戶購買信心新聯康【瀋陽】Part 4 未售及未租招商政策營銷策略根據商街的主題定位，項目西側和北側的外街商業由于對面動遷，項目現狀已呈現，所以建議2年的免租政策；項目內街商業部分建議1年的免租政策意向招商業態為具有小資特色的小型餐飲娛樂意向招商為特色餐飲：如COM烤意向招商為娛樂行業大型娛樂場所，帶動氣氛：如樂天蟲、錢柜、快

50、樂迪飛渡鐵板燒COM烤真人CS麗湖蒸魚張三瘋魚火火part4 營銷策略針對已租鋪位推出特價房源，額予折扣并帶租銷售序號鋪號建筑面積單價（未售為表價）表總價租金租期12#2#1305.171888857639201.1元/平/天三年22#272.8817355126486732#372.8817461127253742#472.8817566128020852#567.9318127123135462#6100.6915072151758472#7101.2115234154181382#8127.3516837214415192#9127.35168212142143102#1068.7918

51、4071266235112#1178.95176681394851122#1278.95174791379933132#1399.55162311615783142#1499.41163381624120152#1599.41164431634583162#1699.41145011441544172#1799.41147001461327182#1899.41150201493138192#1999.41149691488068202#20177.31171383038694212#21254.78223725699938222#221306.4926445345498931.33元/平/天

52、五年232#23195.34158613098221242#24108.181717118576071.12元/平/天三年252#25106.16159171689749262#26189.641609230516582.31元/平/天三年272#27263.8177354678461282#28231.99176564096076292#29148.58151582252176302#302467.361344933183895序號鋪號建筑面積單價（未售為表價）表總價租金租期13#3#1277.521526142352911.1元/平/天五年23#2135.471589521532781.1

53、元/平/天五年33#399.2113000128973043#471.181399899637853#572.4215125109535363#6442.5314491641274273#793.0316256151229683#8141.1516223228987693#9236.2199982361628103#10375.96153535772114113#1174.73230001718790123#12143.6893471342977133#13143.19100561439919143#14271.46116653166584153#15188.67150622841798新聯康

54、【瀋陽】Part 4 未售商鋪產權及面積分割建議營銷策略房號原戶數原面積分割數分割后面積1分割后面積22#2、321452371102#4、521422371102#10、1121422371103#614422110330根據2#樓租售情況，建議將號和號面積重新分割，將號商鋪2F分到號商鋪；號和號；號和號同理。將3#的號1F分割城兩個商鋪，一個為1F一般面積，約110平，另一個為1F另一半面積加樓上整層，面積約330平。371101103302#、3#新聯康【瀋陽】攻勢：外銷、渠道戰略部署，吸引地緣客戶的同時，促進鐵西、鐵東客戶到訪；Part 4 高效導客策略，提升到訪總量置業顧問2-4人，

55、半個月銷售排名，帶領外銷團隊外出拓展；2名項目專門CALL客人員到訪增量10組/人/月甲方外銷團隊到訪增量組15/人/月各地產銷售、理財專員、汽車4S店共10名到訪增量2組/人/月二手房、分銷渠道合作到訪增量50組/月每月到訪120組以上年底前到訪500組以上營銷策略新聯康【瀋陽】Part 4 打開全民經紀人，拓寬來客渠道營銷策略全民經紀人打開有客戶資源的全民經紀人渠道開放全民經紀人模式，邀請同行，二手房、各基金、證券、小貸、銀行、保險的客戶經理成為本項目經紀人，帶客成交高傭金，購買電話資源進行資源call客。（目前已有大商尚城國際，新興盛仕廣場，港龍城市商業廣場資源）首先進行企業拓展，到各公

56、司聯系關鍵人舉行產品宣講會，邀請各經紀人到現場現場宣布傭金政策，并充分釋放項目利好信息活動流程推廣方式陌拜：陌拜拓客，到各企業發放禮品，建立聯系微信：朋友圈轉發本項目，集贊10個到現場領取禮品短信、電CALL：針對企業通訊錄進行邀約渠道帶客成交獎勵2萬元/套可在銷售收取的電商費用中支付新聯康【瀋陽】Part 4 高效導客策略，提升到訪總量區域內商圈社區推廣，人民路沿線及勝利路交通樞紐派單時間：持續進行；每周五、周六、周日進行巡展；客戶：鐵西、鐵東老社區客戶導入，社區客戶深挖；做法：通過派單、社區巡展、創意巡展、創意物料、郵包廣告、貼心服務等形式進行拓展；獎勵：客戶帶訪，到訪不給予獎勵，成交給予

57、總款1%獎勵。目的：掌握拆遷社區及老社區客戶信息，挖掘潛在客戶，宣傳項目，意向客戶帶訪，未能帶訪者留取電話，后期邀約上訪。社區派單社區巡展人民路沿線勝利路沿線營銷策略新聯康【瀋陽】Part 4 高效導客策略，提升到訪總量聯合推廣 新聞發布：（邀請雙方媒體，一份的營銷成本，雙倍的曝光度及影響力）；戶外推廣：（充分利用慕斯的戶外資源，推廣項目，獲取客戶）淘金派單：（制作單張，共同派單，發布項目信息）觀影會宣傳：（新片首映，觀影會廣告宣傳，資料發放）報紙投放：（向雙方各自的戰略媒體方進行報紙投放，既密集宣傳，又可降低成本）網絡宣傳：（旅游網、家具網、汽車網、房地產門戶網共同宣傳）微博推廣：（高轉發，

58、推廣）短信投放：（雙方利用各自平臺，向各自的客戶群投放短信）微信推廣：（新型推廣通訊手段宣傳項目，客戶拓展）展場接待：（通過慕斯、東青旅外展點，車展活動現場客戶接待，獲取有效客戶）員工推介：（舉辦推介會，向合作方推介項目，組織團購）資料展示：（通過東青旅、慕斯網點擺放項目資料展架，宣傳項目）品牌聯動全城尋找高端商家進行聯動，客戶共享、宣傳成本共擔營銷策略新聯康【瀋陽】Part 4 高效導客策略，提升到訪總量到訪禮配合重要節點、營銷活動、項目微信關注增量、外銷拓客工具營銷策略新聯康【瀋陽】Part 4 項目推盤分解產品銷售建議營銷策略12月高調入市9月2017年7-8月鞍山首屆小龍蝦美食狂歡節上

59、海灘閃客快閃活動炒熱市場銷售階段整體策略：以美食為主線，配合商街展示及營銷活動，租售結合，保證銷售額完成售樓處內場軟裝、陣地包裝、商業街包裝及量化，以事件營銷活動為依托，迅速將產品推向市場，快速使客戶認知2017年周邊競品區域需求產品供貨不足，以充足貨源，區域合理價格、高端物業（萬科物業）導入，切入市場；通過媒體推廣、炒作，大型產品發布類活動制造話題，最快速的提高項目在區域內的認知程度；已達到促進項目整體去化的目的；93011月榮耀開盤階段以節點性活動及小吃集市等吸納人流，炒熱市場，借勢快速展開招商工作，注重重點點位的招商價格擠壓，快速去化加推產品。持續活動配合銷售階段階段策略主售資源活動策略

60、推廣策略情迷上海灘品牌發布會中秋賞燈美食節萬圣節轟趴年終晚宴大鞍山微信（微信群信息推送）推廣、蘇寧LED出租車尾燈/2路汽車站牌/交廣項目影響力的重新引爆很重要，但線下的客戶收口更重要，每一場活動從策劃到執行，線下大量的組織工作才是對營銷團隊真正的考驗。都需要快速高效不折不扣的執行。新聯康 = 靠譜 使命必達新聯康【瀋陽】新聯康優勢我們的團隊總監藍陽專案李鐘副專 趙峰置業顧問后臺團隊策劃經理 王文興案場助理置業顧問置業顧問 團隊構架新聯康【瀋陽】姓 名：李鐘工作經驗：10年現任職務：銷售經理教育經歷：2002年2005年 大連水產學院職業生涯：2008年2月2009年 4月 2009年5月20