1、為超越(choyu)而來城南優品道廣場推廣定位(dngwi)策略聯合-至聯傳播-2012.07共一百四十四頁我們不是第一家提案相信前面其他優秀的同行以及商業咨詢機構已經就城市、區域、地段、人口各種數據進行了各種分析我們不想把各位已經很清楚的各種數據再羅列一遍再耽誤各位領導10分鐘的時間而是直接進入(jnr)主題共一百四十四頁在此之前，優品道廣場完成了什么？先是有優品系列的住宅品牌撼動社會目光緊接其后第一座優品道廣場為成都創作另一個消費、娛樂、商務與居住的新中心優品道系列最重要的商業(shngy)品牌由此發端共一百四十四頁2012年第二座優品道廣場問世之時我們(w men)要繼續完成什么？共一百

2、四十四頁優品道廣場品牌的進一步深入市場快速實現(shxin)19萬平米商業招商的全面成功實現商業租金收益利益的最大化實現商業后期的成功運營與物業持續升值共一百四十四頁除此之外，還有嗎？ 有！共一百四十四頁我們有一個“野心”相信這個(zh ge)野心也在同樣存在于在座的諸位優品道人心中共一百四十四頁2012年我們要成為成都城市綜合體中的一面(y min)旗幟共一百四十四頁成為(chngwi)旗幟的關鍵詞Change共一百四十四頁大至一個國家一個民族，小至一個公司一個個人，在符合自己(zj)的特色和形勢下，合理突破歷史，創造新的價值體系，是創造飛越的先決條件。共一百四十四頁大品牌有大信心提出上述目

3、標的前提絕非憑空可捏造而是來自對項目深度解讀后所獲得(hud)的信心它同樣將是我們給到本案利潤關鍵點廣大中小商家的集體信心共一百四十四頁信心(xnxn)從何而來?共一百四十四頁第一：區域政策的傾斜天府新區整體規劃；生態、運動、健康的宜居新城人口的聚集至2020年，45萬常住人口將聚集于此 天府新城規劃帶來的龐大產業人群(rnqn)商業的空白本案是區域唯一的大型商業綜合體共一百四十四頁第二：品牌(pn pi)博瑞于地產行業的影響力第一座優品道廣場已產生的品牌號召力共一百四十四頁第三：主力(zhl)店示范效應歐尚、Imax等世界級大型商家已經搶注蘇寧等超大型商業品牌正在陸續洽談中主力店的示范效應將

4、為廣大商家提供另一粒定心丸共一百四十四頁第四：產品在得出產品給予商家什么樣的信心之前我們必須先回答一個問題本案是什么？概而論之，本案將是區域內第一個也將是長時期內唯一的大而豐富、一站式的全方位高端休閑娛樂(yl)消費中心共一百四十四頁不管是之前提到的超級商業公園(gngyun)也好一站式家庭時尚購物中心也好放眼成都眾多的城市綜合體又有多少不能勘此定位呢共一百四十四頁相比全成都96個幾乎同質化存在的綜合體項目都在比高端，比高度的大勢之下我們的優勢何在(hzi)核心競爭力何在，至少在目前還沒有給出一個確切的答案共一百四十四頁在我們(w men)看來，本案至少存在兩大優勢將構成優品道廣場核心的競爭力

5、所在共一百四十四頁一大產品亮點12000平米獨棟式商業以日本六本木HILLS前瞻規劃(guhu)為藍本打造成都不可多得的藝術化商業形式共一百四十四頁但，不可多得，卻非唯一(wi y)香港太古大慈寺商業項目城南鐵像寺水街等項目同樣存在與本案獨棟類似的產品形態所以，獨棟化建筑可以成為本案的一大特色卻不足以成為本案的差異化核心共一百四十四頁關鍵所在：一大模式(msh)升級共一百四十四頁原點：22000平米銀灘廣場人與人休閑與交流的巨大平臺她誕生于居住人口密集區，除了成為一座區域(qy)的中心提供精彩紛呈的一站式消費娛樂生活方式之外更為人情冷漠的當代居住環境提供了一個足夠龐大的情感溝通平臺讓家人與家人

6、、家庭與家庭、個人與個人的情感與關系有了一個可以促進更加深入發展的棲息之地共一百四十四頁原點：22000平米銀灘廣場(gungchng)人與人休閑與交流的巨大平臺功能價值：她誕生于居住人口密集區，除了成為一座區域的中心提供精彩紛呈的一站式消費娛樂生活方式之外更提供了可容納數以萬計的居民每日娛樂與休閑之所共一百四十四頁社會(shhu)價值：更為人情冷漠的當代居住環境提供了一個足夠龐大的情感溝通平臺讓家人與家人、家庭與家庭、個人與個人的情感與關系有了一個可以促進更加深入發展的棲息之地增進人與人的情感溝通，家庭與家庭、社區與社區的交流共融推動社會更加和諧發展共一百四十四頁商業價值：眾所周知，人流量是

7、所有商業項目之王道一個龐大交流溝通(gutng)平臺的誕生讓越來越多的人再此聚集他們或許并不以消費的目的來到這里卻都以消費的結果離開共一百四十四頁或許萬達有類似的公共廣場但面積遠不及優品道巨大，人流聚集能力遠不及優品道強大(qingd)另一方面，封閉式商業與開放式廣場并無很好的聯接商業價值并未被最大化利用共一百四十四頁唯一性的所在(suzi)共一百四十四頁在寸土寸金的市區之中這樣奢侈的土地被用于非商業利益的運營已再無可能若放置于郊區地段(ddun)，沒有龐大的常住人口為支撐再大的廣場也是空置不在市區之中，身處人口密集之地是本案誕生的先決條件共一百四十四頁恰到好處(qi do ho ch)的時機

8、共一百四十四頁待到區域完全成熟(chngsh)開發商面對的土地成本以及商家所面臨的租金成本都將成倍增大出現得太早又將面臨漫長的市場培育階段共一百四十四頁而本案選擇在區域急速發展之時龐大常住人口及產業人口即將入駐的前夜(qiny)問世一方面獲得成本的降低一方面提速區域的成熟共一百四十四頁這就是為什么數年前遠大商業街業已成型卻遲遲不見其火爆(hubo)的原因也是為什么三年前城南已有大量住宅交付卻遲遲不見居民入住的根本原因共一百四十四頁總而言之只有(zhyu)在一座新興城市中心崛起之初的恰當時機才存在與本案類似物業誕生的可能共一百四十四頁這種超越傳統綜合體范疇，在更高層面的附加商業模式國際上最慣常的

9、稱謂是鄰里(ln l)中心共一百四十四頁鄰里中心(zhngxn)國際國內案例共一百四十四頁現代(xindi)社會大眾的生活壓力不斷增大個人休閑時間被繁忙的工作及社會事務所擠壓人與人之間的互動與交流呈現著日趨減少的趨勢在這種情況下，國際上新近興起一種堪稱最成功的全新商業理念SACIN（中文譯名為“鄰里中心”）共一百四十四頁被稱為百貨、超市(cho sh)、商業街、購物中心、商業街、購物中心之外的新型商業業態。以3-5公里半徑內社區居民為服務對象以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的領地型商業。共一百四十四頁真正的國際大都市, 需要有多種形態的商業。繁華的商業街是一種；一站式的SHOPPIN

10、GMALL、品牌云集的大型綜合體商業是一種；更應有能夠(nnggu)為廣大居民日常生活提供高質量商品和多樣化服務的完善的家庭型區域商業中心。共一百四十四頁SACIN 理念(l nin)由如下要素構成：S：Square廣場，公共的活動空間A：Activity充滿活力的城市中心C：Commercial豐富完備的商業、生活配套I：Interesting有趣的、多彩的生活氛圍N：Neighborhood和諧共融鄰里關系共一百四十四頁香港荃灣荃新天地鄰里(ln l)中心模式共一百四十四頁上海永新坊鄰里中心(zhngxn)模式共一百四十四頁蘇州工業園鄰里(ln l)中心模式共一百四十四頁為超越(choyu

11、)時代而來共一百四十四頁熊貓大道板塊十陵板塊 金牛生態園板塊第一代城市綜合體1.0時代：以春熙路、王府井片區為主，商業+商務為主要模式第二代城市綜合體2.0時代：以二環路多個大型商業為代表，萬達、建設路，商業+商務+居住模式為主第三代城市綜合體3.0時代：以成都ICC為代表，大型商業+高端商務+高端居住+休閑娛樂全方位覆蓋【成都城市(chngsh)綜合體發展】共一百四十四頁第一代城市綜合體1.0時代：以春熙路、王府井片區為主，商業+商務為主要模式第二代城市綜合體2.0時代：以二環路多個大型商業為代表，商業+商務+居住(jzh)模式為主第三代城市綜合體3.0時代，以成都ICC為代表大型商業+高端

12、商務+高端居住+休閑娛樂模式為主共一百四十四頁從3.0模式(msh)到3+2模式的跨越共一百四十四頁城南優品道廣場城市綜合體3+2模式商業公園+中央商務+休閑娛樂+生態(shngti)居住+鄰里中心而鄰里中心功能，正是成都任何綜合體項目所不具備的全新功能在當代以堪稱先進的商業理念之下，繼續拓展促進人類心靈溝通的新時代城市功能并以此轉化為更為龐大的商業價值共一百四十四頁3+2模式，被國際公認的當下最成功的商業模式。起源于新加坡，風行于香港、上海等城市。一般3-5公里區域(qy)半徑內建設一個Home by Home3+2商業中心為城市居民提供包羅萬象的日常生活服務共一百四十四頁城南優品道引領(y

13、nlng)成都綜合體進入真正的3+2時代共一百四十四頁創造四大城市(chngsh)價值共一百四十四頁之于區域及政府帶動區域形象升級(shng j)完善天府新區城市功能提速區域發展步伐提升區域土地價值共一百四十四頁之于行業引領(ynlng)成都商業地產創造區域中心時在產品、時機和模式的選擇上跨步進入全新時代為商業地產模式升級提供成熟案例為商業價值提升拓展全新途徑共一百四十四頁之于商家入駐時機：先入為主，占領城市中心商業價值先機入駐成本：中心崛起之初，以小投入獲得大商機培育周期：大幅縮短市場培育時間，快速收獲商業價值增值商機：隨著人口的快速入住，也將以幾乎零成本獲 得快速升值的商業價值額外( wi

14、)價值：獲得正常營業功能之外本案鄰里中心功能每日提 供的，可轉化為商業價值的巨大人流共一百四十四頁之于居民消費：首次獲得一站式購物方式，生活配套全面提升娛樂：獲得休閑娛樂絕佳場所，滿足家庭所有成員生活所需溝通：獲得滿足親子交流、鄰里交流、情感交流的全新平臺相比(xin b)于之前的每周逛春熙路，如今每天都可以逛優品道因為她距離更近、種類更全、品質更高，情感更濃并推動區域內居民生活方式的全面改變與全方位升級共一百四十四頁項目形象(xngxing)的建立共一百四十四頁VI壹共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁

15、VI貳共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁平面(pngmin)壹共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁平面(pngmin)貳共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁平面(pngmin)叁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁共一百四十四頁關于(guny)標識與導視的設計從參考案例開始共一百四十四頁成都案

16、例(n l)（見附件）共一百四十四頁在調查范圍內的成都商業項目中除萬象城以統一的材質(ci zh)及色系仁恒置地廣場以貴重材質及簡約設計形成統一的高品質風格外其余項目參考價值并不太多共一百四十四頁因此，我們(w men)將參考范圍繼續放大共一百四十四頁又一城的問號與太古(tig)中心的感嘆號走進香港又一城，就會看到一個引人注目的問號似乎預示著將帶領人們走進一個未知的精彩世界走進香港太古城中心，又會看到一個力量無限的感嘆號這些符號的應用，都是購物中心品牌內涵的外在精彩包裝共一百四十四頁香港又一城共一百四十四頁香港太古城共一百四十四頁香港朗豪坊的停車之時非常醒目在城市中心，這樣的醒目顯得(xin

17、de)十分必要讓客戶節約時間，少走彎路，使用巨大的數字方向箭頭，讓人對入口方位及收費標準一目了然最后的結果是提高了顧客的回頭率共一百四十四頁香港朗豪坊共一百四十四頁香港荷里活廣場(gungchng)，在直達停車場的升降機的空間里使用裝飾畫把一個巨大地P字之于墻中央讓顧客輕易找到直達車庫的電梯入口正是以人為本的思想在細節的體現共一百四十四頁香港荷里活廣場(gungchng)共一百四十四頁香港IFC“誰持彩帶當空舞”Ifc在項目主題包裝上最大特點就是脫離了傳統意義上的擺設的范疇開始進入創作(chungzu)的領域香港朗豪坊的金屬后現代金屬造型入口處藝術雕塑的設置同樣如此共一百四十四頁香港IFC共一

18、百四十四頁香港IFC共一百四十四頁香港IFC共一百四十四頁香港朗豪坊共一百四十四頁香港APM購物中心洗手間引導設計不僅有指示的區別，還有色彩(sci)的區別男廁大面積的明黃與綠色，女廁大面積橙色形成鮮明對比，讓顧客在尋找廁所時，方向感無比清晰共一百四十四頁香港APM共一百四十四頁香港APM共一百四十四頁購物中心細節的藝術(ysh)加拿大scarbrough town center，用熱氣球構造了一個奇幻的世界共一百四十四頁加拿大scarbrough town center共一百四十四頁香港福德廣場中勤勞的小蜜蜂不僅增添了主題裝飾的效果更有指引方向的作用，蜜蜂飛行的方向就是一期走向(zuxing)二期的方向讓人感到妙趣橫生，忍俊不禁共一百四十四頁香港福德(f d)廣場共一百四十四頁香港APM用充滿裝飾性和親和力的不同