1、松陵鎮(zhèn)蘇州河路東、高新路北段項目市場報告項目背景理解項目概況地塊位于蘇州吳江松陵鎮(zhèn)蘇州河路東、高新路北地塊，東至梅石河，南至高新路，西至蘇州河路，北至知青河。土地面積為99227.4平方米，容積率為1.3，要求建筑密度低于30%，綠化率要求大于30%，建筑限高 大于等于9米。地塊整體形狀不是非常規(guī)整，呈不規(guī)則梯形狀，是現(xiàn)狀地。交通概況地塊交通運輸便捷：境內(nèi)蘇嘉杭高速公路、227省道、京杭大運河縱貫?zāi)媳保?18國道、太浦河、正在建設(shè)中的滬蘇浙高速公路橫穿東西，基本建成所有鎮(zhèn)20分鐘內(nèi)上高速公路、30分鐘內(nèi)到達市區(qū)。地塊北距蘇州16公里，至無錫碩放機場50公里，至張家港港口134公里，東距上海虹橋

2、機場80公里，距京滬鐵路蘇州站22公里，交通運輸十分方便。區(qū)位環(huán)境3.1相關(guān)配套教育吳江市實驗初級中學(xué)：位于吳江市區(qū)，她是吳江市唯一一所市管初中。校園環(huán)境優(yōu)美,布局合理,各類現(xiàn)代化教育教學(xué)設(shè)施齊全。學(xué)校現(xiàn)有42個教學(xué)班,2200多名學(xué)生,150多名教職工。吳江市實驗小學(xué)（附屬幼兒園）： 吳江市實驗小學(xué)創(chuàng)建于1904年，是江蘇省首批確定的實驗小學(xué)，學(xué)校分為本部（小學(xué)部），分部（幼兒園），愛德雙語分校三部分。現(xiàn)有56個教學(xué)班，在校小學(xué)生 2479多名，幼兒21個班，在園幼兒721名。學(xué)校現(xiàn)有在編教職工219名，退休教工56名。校園面積近五萬平方米。 3.2區(qū)位其他相關(guān)配套吳江永鼎醫(yī)院：據(jù)悉，上海醫(yī)

3、療保險體系將在2010年前在汾湖地區(qū)引入，規(guī)劃中的汾湖醫(yī)院占地68.9畝，即將開工建設(shè)，它將由上海第五人民醫(yī)院托管，屆時可望直接納入上海醫(yī)療保險體系。世紀華聯(lián)超市：周邊形成以大賣場為核心的商業(yè)設(shè)施，完善的日常生活配套。吳江市殘疾人康復(fù)中心：吳江市殘疾人活動和康復(fù)中心位于江厙路北、梅石路東，占地面積12321平方米，建筑面積12000平方米，總投資約3000萬元。已于9月底竣工，明年1月份正式投入使用。項目SWOT矩陣分析表項目優(yōu)勢（STRENGTH）項目劣勢（WEAKNESS）該地塊北至知青河，臨河環(huán)境相對較好，街景的設(shè)計可以提升整體居住環(huán)境。 2、周邊樓盤檔次低，無法形成有效的競爭3、土地成

4、本比較便宜，周邊住宅類拍賣土地有限。4、地塊位于吳江松陵鎮(zhèn)，距離蘇州市吳中區(qū)不遠，可以吸引吳中的客戶群。周邊外來流動人口較多，人員比較復(fù)雜地塊的整體形狀不是非常規(guī)則，這對于規(guī)劃設(shè)計提出了更高的要求。片區(qū)的商業(yè)配套還不夠成熟，各種城市配套設(shè)施有待完善周邊缺乏高檔項目5、項目自然環(huán)境優(yōu)勢大，但人文優(yōu)勢缺乏。項目威脅點（THREAT）項目機會點（OPPORTUNITY）經(jīng)濟危機雖淡去，但整個金融行業(yè)還不是非常的穩(wěn)定，沖擊性較大，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，資金量大，因而存在潛在風險。2、購房者對房產(chǎn)的觀望氣氛漸濃3、周邊區(qū)域居民的購房欲望較低，消費力有限，狀況轉(zhuǎn)變有待時間4、片區(qū)范圍內(nèi)目前還存在一些缺陷；

5、主要表現(xiàn)在片區(qū)周圍部分道路正在修建，片區(qū)開發(fā)剛起步臨時攤檔多，亂擺攤點、雜亂無章；各種休閑娛樂、公共設(shè)施尚在規(guī)劃中。本項目的開發(fā)將處于片區(qū)由“亂”到“治”的過渡階段。這將直接或間接影響到日后本項目的市場推廣工作。目前，政府對于房地產(chǎn)行業(yè)有很大的推動作用，支持城市化，各種財政政策、產(chǎn)業(yè)政策都屬利好。項目位于吳江松陵鎮(zhèn)，松陵鎮(zhèn)自古是絲綢之地，經(jīng)濟實力較強，有很強的發(fā)展?jié)摿Γ嬖跐撛诘目蛻羧骸．斚拢康禺a(chǎn)市場非常火爆，市場前景看好，剛性需求不斷釋放，屬于開發(fā)的大好時機。4、相比蘇州市區(qū)高額的房價，吳江的房價和物業(yè)費相對較低，這對于新蘇州人以及一部分蘇州吳中區(qū)的客戶是一種誘惑，加之蘇州輕軌的建設(shè)，城鄉(xiāng)

6、距離的拉近，因而潛在客戶量很大。項目市場定位1、房地產(chǎn)市場分析（見附表一）2、項目市場第一類：首次置業(yè)的新蘇州人。這部分客戶經(jīng)濟基礎(chǔ)不高，月供能力不強，注重的是低房價。同時，年輕人愛追求時尚，因而對于樓盤的檔次有一定的要求。第二類：居住在蘇州吳中區(qū)的客戶群。由于松陵鎮(zhèn)在蘇州的南面，距離吳中區(qū)相對較近，加之汽車南站，蘇州輕軌，使得對于吳中區(qū)的客戶產(chǎn)生一定的輻射力。考慮到蘇州的房價普遍高于吳江，這也會吸引一部分客戶。第三類：二次置業(yè)的客戶。這部分客群有較高的社會地位，經(jīng)濟實力雄厚，有車，居住講究身份感，更講求居住的高品質(zhì)。第四類：多次置業(yè)客群，投資客。3、項目產(chǎn)品定位 開發(fā)理念：強調(diào)幸福生活的高品質(zhì)生活建議案名：偉業(yè)陽光小鎮(zhèn)把一輩子的幸福給你廣告建議：地點：咖啡廳旁白：如果，他約你來這里，表示他想多認識你。地點：電影院