1、萬科魅力之城在售產品價錢戰略及銷售方法市場再改產品銷售情況目 錄華 潤中 海龍 湖萬 科城 東數據來源：1、房管局備案數據2、現場和置業顧問溝通3、相關地產朋友信息支持華潤鳳凰城建筑形態占地面積容積率高層，27f約356畝4.506#5#4#3#2#1#7#8#在售樓棟會所產品類型130-150（再改）暢銷戶型P，140.71m2物業形態高層，27f樓間距視野向后基本無遮擋梯戶比2梯四戶賣點雙廳7.9m大開間，連通寬景陽臺；主臥轉角飄窗，臥室均帶寬幅飄窗實收總價約81w實收單價約5800元/平米優惠措施一次性3%，按揭2%華潤鳳凰城房管局備案數據顯示該戶型上月銷售合計5套華潤二十四城產品信息首

2、改產品類型130-150 m2（再改）戶型面積 144（C1）樓間距 90-100梯戶比 2梯4戶賣點1、南北通透，全觀景房，主臥、客廳南向 ；2、贈送錯層陽臺和錯層房間；3、半面積入戶花園和空中花園；4、主臥帶衛生間和步入式衣帽間，保證私密性；5、獨特景觀衛生間設計實收總價范圍120w左右實收單價范圍8500左右優惠措施按揭2%，一次性3%房管局備案數據顯示該戶型上月銷售6套。華潤翡翠城項目信息建筑形態 高層（30-33層）占地面積 1245畝容積率 4.50四期鳥瞰圖華潤翡翠城產品信息首改產品類型130-150 m2（再改）暢銷戶型 135（B2+B3組合售賣）樓間距 80M梯戶比 2梯4

3、戶戶型賣點1、板式，通透；2、主臥私密；3、贈送7-10挑高陽臺實收總價范圍97-108w實收單價范圍約7300優惠措施一次性3%，按揭2%注：翡翠城此面積段產品僅此一種，該戶型由于是兩種戶型拼湊房管局備案數據顯示該戶型上月沒有銷售。一期二期1#2#4#3#5#6#7#8#9#10#11#12#中海蘭庭 建筑形態占地面積容積率高層，32+1F約110畝4.2已售未售在售產品類型130-150（再改）暢銷戶型G型，135m2物業形態高層（24+1）F朝向南北朝向梯戶比兩梯四戶實收總價范圍約74w-85w實收單價范圍5500-6300優惠措施一次性1%，中海會會員0.5%，業主再購1%，拆遷戶最高

4、2%，災區1%。中海蘭庭房管局備案數據顯示該戶型上月銷售合計3套，成交均價在5700.中海國際社區項目信息建筑形態占地面積容積率小高層（17）、多層（6+1、8+1）、別墅 1986畝0.9橙郡1期橙郡2期林庭疊院中海國際社區產品信息首改產品類型130-150 m2（再改）暢銷戶型 146（小高層17層，H型）樓間距 60-70梯戶比 2梯4戶賣點1、朝向中庭；2、現房出售實收總價范圍 82w左右實收單價范圍5500左右優惠措施一次性1% 橙郡一期此戶型本月初才推出來，之前是一期封存的產品，現房出賣，直到如今合計銷售約6套。6棟7棟8棟 龍湖翠微清波項目信息建筑形態占地面積容積率小高層，18F

5、約126畝3.1在售產品類型140-150（首改）暢銷戶型D1，136m2物業形態高層，18F樓間距50m以上梯戶比2梯四戶面價總價70-90w面價單價外圍5200-5500靠中庭5800-6200優惠措施一次性1%；老帶新政策：老客戶成功推薦新客戶成功認購即可享受10000元購物代金券，新客戶享受3%的優惠；8月16日：下午3點到8點，前十名購買優惠4%翠微清波最高優惠點數為8%外圍面價以5400為面均價，實收均價為4968中庭面價以6000為面均價，實收均價為5520產品類型140-150（首改）暢銷戶型C3，132m2物業形態高層，18F樓間距50m以上梯戶比2梯四戶面價總價76w起面價

6、單價5600起優惠措施一次性1%；老帶新政策：老客戶成功推薦新客戶成功認購即可享受10000元購物代金券，新客戶享受3%的優惠；8月16日：下午3點到8點，前十名簽約購買優惠4%翠微清波以5800為面均價，最高優惠幅度為8%，實收均價為5336.房管局備案數據顯示這兩種戶型上月合計銷售17套。實踐上月翠微清波132和這兩種戶型合計消化約40套。成交均價區間在4900-5500元/平米金域藍灣工程概略目前在售產品在售暢銷戶型解析產品類型100-130（首改）暢銷戶型A2，（90+32）=122m2，實得150表價5#樓85w左右，6#樓80w左右實收價奇數層（陽臺朝中庭）77w，偶數層（陽臺臨路

7、）74w優惠方式清盤一口價賣點1、超大贈送面積（32m2），贈送面積可改為客廳，原客廳可改為臥室，實現兩房變三房2、南北朝向，面向中庭景觀銷售情況5#樓剩余二十多套，6#樓剩余幾套5#6#其他戶型產品類型130以上（再改）戶型C1，(107+34)=141 m2表價120w-130w實收價110w-120w優惠方式一次性2%賣點1、超大贈送面積（34m2）2、面向中庭景觀銷售情況3號樓整體剩余約50%3#其他戶型產品類型130以上（再改）戶型C2，(151+27)=178 m2表價150w-180w實收價140w-170w優惠方式一次性2%賣點1、贈送面積（27m2）2、中庭景觀+河景3、板式

8、通透銷售情況3號樓整體剩余約50%3#其他戶型產品類型130以上（再改）戶型C3，(171+63)=234 m2表價210w-230w實收價 200w-220w優惠方式一次性2%賣點1、超大贈送面積（64m2）2、臨河銷售情況3號樓整體剩余約50%3#2棟4棟3棟 藍谷地天域項目信息建筑形態占地面積容積率高層，33F300畝4在售藍谷地天域產品類型130-150（再改）暢銷戶型3D，138.68物業形態高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向梯戶比三梯六戶實收總價范圍66w-70w實收單價范圍4700左右優惠措施一次性1%藍谷地天域產品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-

9、2，136物業形態高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向，板式結構梯戶比三梯六戶實收總價范圍 75w左右實收單價范圍4900左右優惠措施一次性1%藍谷地天域產品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-3，131.88物業形態高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向，板式結構梯戶比三梯六戶實收總價范圍 72w左右實收單價范圍4800左右優惠措施一次性1%再改產品上月合計消化18套澳龍名城項目信息建筑形態 多層（4、7），小高層（11、16），高層（33）占地面積 81畝容積率3.94層33層16層11層7層澳龍名城產品信息首改產品類型130-150 m2（再

10、改）暢銷戶型 145、148（G型，11層高）樓間距 50梯戶比 1梯2戶賣點1、4.5m客廳開間；2、通透、采光，全觀景；3、布局合理，功能齊全多變實收總價范圍 100-110w實收單價范圍7000-7500優惠措施一次性4-5%，按揭3-4%房管局備案數據顯示該戶型上月成交2套樓盤名稱位置朝向梯戶比樓層高建筑面積實收單價實收總價月消化鳳凰城中庭南北2梯4戶2714158008100005二十四城中庭南北2梯4戶33144850012000006翡翠城中庭南北2梯4戶3313573009800000中海蘭庭中庭南北2梯4戶3313557007700003國際社區中庭南北2梯4戶1714655

11、008030006（半個月）翠微清波外圍臨路南北2梯4戶18136496867564840中庭南北2梯4戶181365500748000中庭東南2梯4戶181325300699600藍谷地中庭南北3梯6戶33139470065330018中庭南北3梯6戶331364900666400中庭南北3梯6戶331314800628800澳龍名城中庭南北1梯2戶11148720010656002魅力之城中庭南北1梯2戶1814259008300002 從目前市場上再改產品的銷售情況來看，翠微清波和藍谷地的銷量較好，分別為18套和40套。藍谷地的成交價錢在4700-4900.翠微清波的成交價錢在4968-

12、5500。隨著市場的繼續低迷，不排除10月房交會期間，眾多樓盤的的大幅度降價促銷。市場競品比對一覽表產品類型樓棟建筑面積實收均價7.27至今去化套數剩余套數樣板間可售套數可售合計首次置業4A8948300202455#89570013210218#8963001442265#90樣板間11040#未推房源20020首改70#11849356204168471#118522777079#125.56200252021841#未推房源43043再改4#14659002310312186#153未推房源190197#152未推房源212194組團1705700131265#134樣板間1104A大平

13、層138475107078組團頂躍1904638070736#174未推房源3503537#136未推房源3603638#142未推房源2102139#137未推房源40040合計36013347魅力剩余可售房源梳理 魅力后期可售房源主要集中在再改產品，合計218套。首改產品可售套數合計84套。首置產品可售套數合計45套從魅力剩余可售房源的梳理來看，魅力下階段的消化重點集中在再改產品。從市場維度分析，市場上再改產品的價錢不斷走低的趨勢較為明顯。銷售目的：魅力剩余的可售產品中，在08年年底前消化90%的再改房源。也就意味著下階段再改產品的月均消化速度需到達30-40套/月我們把上個月市場上再改產

14、品銷量較好的樓盤和魅力做點對點的比較從上表可以得出在售房源的去化速度2021.7.27今 首置：27套 首改：38套 再改：3套再改產品剩余房源最多，但確是去化速度最慢的產品。再次改善產品細項打分表(100分為滿分)100分魅力翠微清波藍谷地土地屬性及配套45%交通配套2112教育配套6243商業配套3123醫療配套4144土地屬性30142018品牌15%開發商品牌15151414產品40%規模3322容積率6655景觀環境7473梯戶比7752朝向3555樓層高5431本戶型所處位置3332戶型功能變化1000戶型綜合評價5453100%合計100708067折算率10-3樓盤實收均價折算

15、率折算價格權重權重均價翠微清波5200 10 468060%2808藍谷地4800 -3 494440%1977.6合計100%4785.6維度一：從目前市場維度得出，魅力再改走量的價錢在4785元/平米維度二：目前市場上再改產品的走量房源的總價區間在65-76萬， 成交均價在4700-5400維度三：一方面思索到市場再改產品價錢繼續走低的趨勢，魅力再改產品的價錢應預留一定的價錢空間，堅持較大的競爭優勢另一方面思索到魅力再改產品庫存較高，需堅持月均40套的去化速度同時思索到10月房交會期間，大量樓盤的促銷行徑。建議魅力再改產品的價錢控制在4800-5300。魅力推售方式及價錢戰略：6、7#推出

16、的同時，收回4#的價錢表，針對外部普通客戶只銷售6、7#6#的實收均價控制在5200，7#的實收均價控制在5300總價區間68-7070-7373-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上6#24331110227#06143111134#作為內部團購以及外部團購優惠的指定房源 團購對象：銀行VIP客戶、中石油客戶、證券公司客戶、政府、拆遷辦、內部員工4#在6075的面價上一次性給到20%的優惠，實收均價在4860.總價區間65-6767-7070-7373-7676-7979-8282-8585-9090-100100以上4#10691110021 假設團

17、購客戶執意要購買6#和7#，就在零售客戶優惠后的實收總價根底上再給到3%的團購優惠6、7#優惠構成（針對一般的客戶）優惠幅度比例優惠1、23.24日開盤成功認購優惠：3%（24日后換成萬客會九周年慶優惠2%，8月內簽約）2%100%2%2、8月迎奧運認購優惠：0.5% 0.50%100%0.50%3、付款方式優惠：1%九成、一次性首付八成首付七成首付六成首付五成首付四成2.00%1.60%1.20%0.80%0.40%0.20%4、萬客會藍卡會員優惠：0.2%0.20%65%0.13%5、萬客會金卡會員優惠：2%（時間截止8月31日）2%5%0.10%6、被金卡推薦新客戶購房優惠：1%（金卡客

18、戶可享10000元購物券，時間截止8月31日）1%30%0.30%7、城東拆遷片區、災區客戶持相關證明優惠：1%1%5%0.05%8、外銷人員帶來的客戶成功認購可享受額外1%的優惠或現場銷售經理逼定1%1%100%1.00%合計優惠4.08%優惠構成：實收均價優惠幅度面價6#52004.08%5421 7#53004.08%5525 面價團購優惠實收均價4#607520%4860針對零售客戶以及團購客戶的總價區間：70萬以下的房源為18套70-76萬的房源為24套76-79萬的房源為8套79-82萬的房源為5套4#、6#、7#總價區間70萬以下70-7676-7979-8282-8585-88

19、88-9090-100100以上套般客戶的零售價團購客戶實收價格6#7#4#6#7#面價54215525607554215525優惠幅度4.08%4.08%20%4.98%4.98%整體實收均價5200 5300 4860 5151 5250 標準層均總價734802755657689757739058748325價錢表及總價區間驗證：利潤測算表：求量房源團購客戶尋覓洽談執行方案：團購尋找對象啟動時間責任人相關合作銀行2008.8.21樓園園證券公司2008.8.21樓園園、陳瓚萬科公司內部員工2008.8.21譚朝中石油團購客戶02008.8.21蔣玉敏拆遷辦團購客戶2008.8.21蔣玉敏工行農泉支行2008.8.21蔣玉敏尋覓團購客戶的對外價錢口徑： 萬科魅力之城正在組織專場團購，假設購買6、7#房源在現場執行的優惠根底上額外給