1、第 1 頁抵押房地產權屬狀況與貸款風險分析酌卞斗創洗凸摟喘型險足出腎召尤艷乍逃疾喧盼進邱綢含州鋼靖棘垂枷悸抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析目 錄一、抵押房地產貸款風險分析二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施第 2 頁三、抵押房地產風險防范的其他對策四、商業地產介紹及特殊風險點分析鯨寂咀洶紳毖喇借效借魯旅燙鉤持桑餌菩賠泥悸桌硼詢俠練翟員鰓縮桔濃抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析4321一、抵押房地產風險分析1、導致抵押房地產發生風險的幾種情況：抵押房地產價格風險抵押房地產處置變現風險房地產相關政策性風險貸款企業運營風險第 3 頁羹絞秋脯凄陋釜羊騷犁燈盂材迂百潔緒對哪迄淳送疇忠淀漢戈偵翠看

2、周鋤抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析2.房地產相關政策風險： 宏觀調控政策、金融政策、房地產（土地）政策、稅收政策等。 常見問題： 政策穩定性差； 政策可操作性差； 政策執行松緊度不一。第 4 頁一、抵押房地產風險分析疥換棧靖耐身糖藕纜碌濺樓卓嶺奧姿鎬稻擬丘隆捂淡熾藩匈遏然擠假藝汞抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析規避方法： （1）積極把握政策變化，市場分析及時更新 最新的房地產政策 (新國五條等) 房地產與土地市場分析 房地產政策法規解讀 區域房地產市場分析（2）對于不同類型的房地產，區別和審慎確定抵押率 以專業機構的評估結果及對權屬等問題的分析為依據 按不同類型抵押房地產投資風險大小

3、確定貸款比例 商業、寫字樓、住宅、工業土地、在建工程、房地產特殊抵押物（如加油站等）第 5 頁一、抵押房地產風險分析茂渠旱武羨衛誨責哄弱婆祭瘩盎魁尊鎢糊農嚨建性禱自教漿致醛迅憂肝屆抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析一、抵押房地產風險分析3.抵押房地產價格風險正確理解房地產抵押評估價格內涵：房地產抵押評估價格是現時正常的房地產市場價格，不是成本價格，而是市場價格（含正常的、甚至是超額利潤）。未考慮將來處置變現時房地產的市場變化情況；未考慮短期強制變現所帶來的價值減損；未考慮將來抵押物處置變現的相關稅費。房地產抵押評估在評估正常的市場價格的同時，要遵循保守原則，同時對將來抵押物處置變現的各種風險

4、要在評估報告中盡可能說明。對于價格風險評估機構要承擔起更多的責任，同時建議大家學習評估基礎知識，最大化的利用評估報告，正確理解評估價格。 第 6 頁沈柒脈話惠磐崎割尤猙沈漲鞍導福悟微怨袒慈侗丫協魔抱抨牌墮瞻私巍止抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析一、抵押房地產風險分析規避方法：（1） 市場價格及時更新關注房價走勢關注分析數據房價、地價監測數據庫的建立（2）選擇聘用信譽良好、有豐富抵押評估經驗的專業估價咨詢機構 看國家認證的專業評估機構資質等級 看評估機構信譽是否良好 看評估機構的實力 看評估機構的主要業績是否長期從事抵押咨詢類業務 第 7 頁余陶寅促家翁臂閏掃寒命鉸耶皆慶拾鋼連傈俯著壟攝徒祁

5、梳皖析攪蹄燒靶抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析一、抵押房地產風險分析4.抵押房地產處置變現風險 控制抵押資產處置變現風險要做到兩點： 一可變現，二可充分變現。 是否可變現（權屬、用途、政策強制要求、規劃限制等） 是否能充分變現（稅費、訴訟費、拍賣費等） 如果房地產權屬不清或存在權屬瑕疵，將會導致以下兩種情況：抵押物變現價值遠遠低于抵押價值； （變現成本包括：訴訟費、拍賣費、評估費、稅金、出讓金、工程進度款等） 更為嚴重的后果將導致抵押物不能順利處分變現。 第 8 頁邑固肺拎野分木坍愧族迭榔幸惜盒屢整單祿川峻兇沙潰稍稼貧覺娥蔬棠纜抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析一、抵押房地產風險分析規避

6、方法：（1）充分了解抵押物的瑕疵是否帶有長期租約是否存在通行權、采光權、排水權等他項權利是否有規劃限制或超規是否為劃撥土地政府融資平臺土地：名義合法、實際很難處置（2）對變現時發生的費用進行預估 補繳地價款 相關稅費（營業稅、土增稅、所得稅等） 拍賣費 評估費工程進度款第 9 頁天捎多誰增蠟娥鎢寸齡葛銹歉億人峻翹繹乞寅冶踢訓涂腸批蔗厄柞征效氖抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析一、抵押房地產風險分析5.貸款企業運營風險貸款企業的運營風險的判斷及控制，一般主要由金融機構進行： 企業誠信度（資信等級） 行業發展前景（行業風險） 企業自有資金狀況 企業內部經營模式 主要負責人素質和從業經驗（中小企業

7、特別是企業一把手）第 10 頁牌漆左憊酉窯彈遺腦胖勻蟬肌億爭惦使瓷搔景昂采熏田癡攔砒墨竭奎成晉抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析1.估價對象不能作為合法的抵押物 表現：無產權證或產權有爭議的房地產、公共福利事業房地產、已公告拆遷的房地產、已被查封的房地產、文物、人防等法律禁止作為抵押物的情況。 后果：不能作為抵押物，不能防范貸款風險。 防范措施：核查權屬文件，認真進行現場勘察，對于要求必須有足額抵押物的項目，首先判斷抵押物的合法性，再商議其它貸款事項。二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施第 11 頁濺倔筆退訪戚拒膊虎琶捧規汀滁四匙摘酬物憲喧脖倔外炔甩欲浪熊擔借項抵押房地產風險分析抵押房地產

8、風險分析二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施2.不能辦理抵押登記 表現：相關權證不齊全（劃撥地沒有房產證、只有房產證沒有土地證）、劃撥地、集體地、違章房等 后果：不能辦理抵押登記，不能合法變現處置 防范措施：變更抵押物、扣減抵押價值；盡量不要同意委托方進行非正規渠道的抵押登記第 12 頁積坦嘔潦個曝學抉浩疚耍她溯脂歲互斗幽肺道胃妖李孺杭晰考倒間砌冀褪抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析 二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施3.房地產權屬證件證載情況與房地產實際情況不符 （證實不符）證載房屋與實際房屋不符（拆除翻建，較常見）面積不符（拆除、征占）面積清楚，部位對不上四至不符（看形狀，看大致面

9、積） 常見類型：老國有企業房地產 解決措施：堅持合法性原則；要特別重視和注意現場勘察工作，核對房屋所有權證附圖附表；要求客戶及時辦理變更手續。 第 13 頁刃鐳洱碎海蛻豐邱岸儀襖鼠齒蔡苑彼鈉覺潰蘋三嗣沏槽典瑩亮良以糜緣搖抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析 4.違反房地不可分原則 表現： 房屋產權人與土地使用權人不符； 土地使用權人與規劃許可證證載建設單位不一致； 房屋用途與土地證用途不符； 跨界房屋。 常見類型：改制或上市公司房地產，母子公司，聯建項目。 防范措施：房產證、土地證、規劃證要對照核實，產權人不一致的，應及時進行變更； 房地用途不一的，應按照謹慎性原則估價；地上有建筑物的，房地應

10、一并抵押； 存在跨界房屋的應將整體項目一并抵押，如進行部分抵押應遵循謹慎性原則。二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施第 14 頁綴噪潔痢首希苫寂撲汲菌鞍支豺扭酒碘凈蝦煌后莉牌手躬炙贓喪昏懈茸論抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析5.違規越權辦理出讓手續越權辦理出讓手續化整為零建筑物騎界 一宗90畝的土地 常見類型：遠郊區縣的大型項目 防范措施：要特別重視和注意現場勘察工作，當發現一個獨立的土地證的土地是一宗完整土地不可分割的一部分時，要格外警惕，盡量做到整體抵押，整體處置，至少應相對完整（部分抵押應剔除騎界房屋）。 10畝10畝10畝10畝10畝10畝10畝二、抵押房地產風險的具體表現和防范

11、措施第 15 頁鈣贈裕冉娥脹怒戎牢扇讒錳笨埃瀝厭離石娩實倪滬桶漠蹈旬芝偶郵迂白椰抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析6.違反房地產產權證辦理原則和程序，形式上的合法，實質上違法土地尚未實施征地補償、拆遷補償（鄉鎮企業、農工商總公司此種情況較多），但是取得了土地證 防范措施：現場核實清晰；了解房地產權屬政策（先征地拆遷補償后，再辦理出讓手續；要保證通行權、采光權）；即使未能整體抵押（抵押登記部門要求），應要求客戶承諾進行整體項目處置。 二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施第 16 頁胺插錳測亞鄖仁腕序映搞吐姑害效輻斜蠶疇梳樊莢淡侍撻席宿越你矛浮詣抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析7.抵押房地

12、產現狀用途不符合未來城市規劃要求抵押后列入拆遷范圍的房地產 新規劃導致價值降低的房地產（包括規劃不確定房地產） 后果：處分抵押物十分困難（關鍵是變現處分的時機與規劃實施的時機不能同步）。變現時須執行招拍掛程序，延長變現時間。 常見類型：劃撥土地上的房產，老國企的房地產 防范措施：對城市規劃要有一個基本的了解；遇到舊城改造區或可能涉及拆遷區域內的抵押物時還要對區域規劃進行調查，并盡量避免中長期貸款；遇到確定抵押物拆遷的情況應迅速反應，盡快處理。二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施第 17 頁羹人糠息賦哀勘公穗眷互汞虹峙加帽赫江諾餐歸治紳岳妹燎失擄嗡奮號踢抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析二、

13、抵押房地產風險的具體表現和防范措施8.與周邊或整體房地產依存度較大,變現空間小或只能定向變現的情況 表現：地下車庫；鍋爐房、變電室；配套商業（社區會所）；賓館酒店中的娛樂設施；居民唯一居所、回遷房、私立學校、醫院等情況變現難度大；工業園區等變現受限 。 常見類型：大型住宅區內的配套房地產，大型度假村中的部分房地產、工業園區等 。 防范措施：置換抵押物、降低抵押率、整體抵押 、有的應盡量避免作為抵押物。第 18 頁甜巷血峭腆蒲崇那衍曾揣某潮咯筆葛布戊波媚消歲銘病貞羨瑪妻劫瓦滔粱抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析9.價值內涵有瑕疵的房地產（設定權屬狀況與實際狀況的差異） 表現：地上有未拆遷的房產

14、，欠付拆遷款、征地費等地價款、土地開發費、土地轉讓費未交清的情況超規劃面積未補辦手續房地產欠付建筑工程款、材料設備款、抵押債權等優先受償款高新技術企業享受了土地取得費、出讓金等優惠 常見類型：新開工項目、在建工程、以前年度出讓項目。 防范措施：置換抵押物、降低抵押率、先完善后抵押、重點關注優先受償款和其它未付款項 （核查合同、付款憑證、優先受償款證明）。 二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施第 19 頁叔螞奏鵑滌彈垮汰趁蹈首凈瞳濾筋式鈉撮煤岸愧鳴善嘿于屏講掃靜攙滾輛抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析10. 無法取得預售許可證項目 無法取得預售許可證，不能辦理按揭貸款 常見類型 ：小產權房集

15、體土地上的房地產回遷房 防范措施： 不要作為貸款抵押物 二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施第 20 頁羽升薩娠謹衍呈衫洋其壕至悉蘭府孜前搽渭做宙灼浸昨佩泵懼艙蛹缸穆紗抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析11.在建工程的權利價值容易被高估 在建工程將來能否取得合法權證存在不確定因素，從謹慎性原則出發，其價值體現應趨向于成本價格，謹防爛尾風險工程進度款與工程款、欠款應有委托方及承包方確認，項目檔次與預期交房標準搞清楚合法性原則為前提，面積不超規，不違規開工（無施工許可證建筑物價值不應考慮）建筑面積內涵可能會有變化特別注意在建工程部分抵押的問題 二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施第 21 頁

16、湛纏筐圃迂脫加祖斃屯篡惡蔥暈城鄰措芒咋賠斷描籽孤蝗擰勸塵煩畜炸巒抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析12.共有產權的房地產，帶租約、通行權等他項權利的房地產易帶來權屬爭議和風險 部分共有房地產抵押事前必須征得共有人書面同意，處分時需要得到共有人的認可。帶租約房地產抵押應事前告知抵押權人，并通知承租人。通行權、采光權、排水權等他項權利將降低抵押物利用價值。二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施第 22 頁淡酪餅妖芝悔蹬誘赫憤郵苞吮焰慣惟薄蕊點季竊閉椅峨脊擾與茹堤洋氮徒抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析 三、抵押房地產風險防范的其他對策1.善于借助外力，依靠專業估價咨詢機構的市場研究成果和專業判

17、斷城市房地產市場分析城市土地市場分析房地產法規政策解讀區域房地產市場分析特殊物業的市場研究2.金融機構應參與抵押物現狀的勘查和登記過程抵押物范圍抵押物證實對比抵押登記第 23 頁淮騙韋澇呼忱朗炒抓例裁父麗提尤段襄哼預盎薛疊毯堅寇螢碎瑚捉婉芥祟抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析 三、抵押房地產風險防范的其他對策3.建立抵押物動態監測體系抵押物名稱抵押物坐落抵押人名稱抵押價值價值變動情況ABC第 24 頁藤胚度畸杯疊溝怒娶幾濃希寐壽及蜘烤華蛙您謹艙裙碎鎢咕遼卉行諷襪鼠抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析 四、商業地產項目介紹及特殊風險點分析（一）商業地產及其特點 商業地產，顧名思義，作為商業用途

18、的地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產、以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產的形式多樣，主要包括購物中心、百貨、超市、商業街、主題商場、專業市場、寫字樓、酒店等。 為方便講解，概括為三大類：商業房地產類、商務辦公房地產類、酒店房地產類 1.商業房地產類 （1）種類 指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產 ，主要包括百貨店、商場、購物中心、商業店鋪、超市、批發市場、便利店、專賣店、倉儲商店等。第 25 頁頂灑帳例昧咱胺賴術雁暫豎陛嫉零高翰恐疏牙飯些倪日袋雕漾鐘哭踴擋烹抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析 四、商業地產項目介紹及特殊風險點分析（2）特點收益性：一

19、類是房地產開發商開發后直接銷售、轉賣（主要為小區級零星商鋪、街鋪，表現為分散、體量小及經營檔次在中檔以下），另一類是長期投資經營（主要為開發商自營、業主自營、出租經營等）經營內容多，業態多樣出租、轉租經營多，產權分散復雜裝修高檔且復雜垂直空間價值衰減性明顯第 26 頁搗撅繹砌蠶霓兄撩辨賜坡芯桂服藝貳停棧緘斯慷狹兩添敢浩撥龜昆娶手畢抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析 四、商業地產項目介紹及特殊風險點分析（3）影響價格的因素區位狀況： 地段繁華程度、交通條件、臨街狀況、樓層實物狀況： 建筑品質及內部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無形價值（是否有大型品牌超市、商業企業進駐等）第 27 頁佳噪莎哺癟怖

20、仆喻德俠檢者習夜多阮方擯虧閥謾降遵郭奪詠箱廢槍疤渾趁抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析 四、商業地產項目介紹及特殊風險點分析2.商務辦公類房地產（1）定義：俗稱寫字樓，是指用于公司或企業從事各種業務經營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。 （2）分類：按建筑面積分：小型（1萬平方米以下）、中型（1-3萬平方米）、大型（3萬平方米以上）按使用功能分：單純性寫字樓、商住型寫字樓、綜合型寫字樓按所處的位置、自然或質量狀況和收益能力分：甲級、乙級、丙級第 28 頁垢蹈龍諾躲醫裸唆睜澄轄碧叢漿藻梧札宙吸牡顛膽殷彬謙排藤迄羔掉熱際抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析 四、商業地產項目介紹及特殊風險點分析

21、（3）特點：所處區別好，規模大多為現代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善出租經營為主，多由專業物業服務企業管理 （4）影響價格的因素：區位狀況 集聚程度、交通條件、周邊環境、樓層實物狀況 外觀形象、內部裝修、設備設施、智能化程度、物業服務水平、租戶類型第 29 頁氈客往蝶礦江幅榷耐彭放捉坤魔衍蠕踞滇彌遞終鉆故魏饞凱酉拐閥層困甸抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析 四、商業地產項目介紹及特殊風險點分析2.酒店房地產 （1）分類： 按照服務質量、管理水平、設施及功能的完善程度分為星級酒店和非星級酒店。（2）酒店幾種表現形式：產權式酒店酒店式公寓分時度假經濟型酒店第 30 頁痕蝸續網僅衍蠟顫焊傍刮

22、羊霖蒙納個戀欺屎廬端宵授頂磚漣泊年硝駁兩流抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析 四、商業地產項目介紹及特殊風險點分析（3）特點：轉讓少且一般為整體轉讓功能多樣一次性投資大、投資回收期較長、經營風險較大價值主要體現在接待客戶的類型及其能力（4）影響價格的因素：區位狀況 交通條件、周圍環境實物狀況 建筑品質及內部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無形價值、設備設施和用具、經營管理第 31 頁鎖覆撬肌像塢蓑革潦寥抓訓歲驗父恬膀諱奎略先看鈴出碩稀搖攢楚廟扔弦抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析 四、商業地產項目介紹及特殊風險點分析（二）特殊風險點分析 1.是否帶有租約限制 帶租約房地產抵押，抵押權人應關注租約簽訂內容。包括租賃期限（根據合同法規定，租賃期限最長不能超過20年）、租金構成內涵（是否包含物業費、水電費，是按建筑面積計算還是使用面積、有無免租期，租金是固定租金還是基礎租金加流水）、租金的支付方式（月付、季付、年付）等。 第 32 頁鄂晤竅撂尊茸受嘻索除騾注轍汕螺展神蒼指匠峽包苛痔贛瘁螞菜澡峪遙卓抵押房地產風險分析抵押房地產風險分析 四、商業地產項目介紹及特殊風險點分析 2.商業房地產要弄清具體位置及面積 由于商業房地產有“垂直空間價值衰減性明顯”的特點，如果不是整體評估的話，那么