1、 房地產基礎知識必備講解建筑篇目錄1、寫字樓 1.1 寫字樓概述 1.2 寫字樓分類 1.3 寫字樓發展 1.4 寫字樓功能組成 1.5 寫字樓外觀設計 1.6 寫字樓外立面及燈光 1.7 寫字樓建筑體系及布置 1.8 寫字樓建筑結構材料 1.9 寫字樓平面設計 1.9.1 大堂 1.9.2 標準層 1.9.3 消防 1.9.4 網絡地板 1.9.5 辦公空間設計 1.9.6 電梯 1.9.7 空調 1.9.8 強弱電系統 1.10 甲級寫字樓標準2、住宅 2.1 住宅概述 2.2 住宅建筑風格 2.3 住宅分類 2.4 住宅的發展 2.5 住宅裝修與戶型朝向 2.6 住宅相應指標 2.7 住

2、宅套內功能空間與布置原則 2.8 經典項目 2.8.1 經典項目示例 2.8.2 經典戶型分析 2.9 北京市住宅標準 策略1.寫字樓 寫字樓概述寫字樓就是專業商業辦公用樓的別稱。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。” 寫字樓分類按功能分類：寫 字 樓：基本上只有辦公一種功能，部分低層或裙樓商業，沒有其他功能。商住寫字樓：指既能提供辦公，同時又能提供居住的寫字樓，較純寫字樓工程復雜度高，需要提 前預留較多上下水管線，加設隔墻，機構成本投入較多；綜

3、合寫字樓：指以辦公為主，同時又具備多種功能。如：公寓、商業、酒店等多種功能。按智能化分類：3A寫字樓：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）5A寫字樓：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、 FA（消防智能化）、SA（安保智能化）5A最好品質：影響寫字樓的因素很多，包括區位、交通狀況、周邊配套、建筑規模、車位、電梯、 智能化程度、裝修標準、入駐客戶情況、物業公司 等。 寫字樓分類 寫字樓發展向高層發展 ： 由于人口迅速增加、經濟快速發展、財富進一步聚集，使得城市土地資源日益稀缺，世界 第一高樓的指標在不斷刷新。向綜合性發展：建筑綜合體項目，也就

4、是能夠將寫字樓、商業、酒店、服務是公寓、高檔公寓、會展等多 種功能中2-3種的功能包容建設的公建項目。向靈活性發展：為適應企業靈活發展的需要，架高地臺被廣泛的應用到現代化的高端寫字樓項目 中，有效的順應了企業靈活性發展的需求。也基本成為衡量甲級寫字樓等級的基本指標向智能化發展：智能化技術是一種旨在提高大廈整體效率的技術，它更看重的是系統集成能力。向生態化發展：房地產項目生態化的首要問題是長期的系統節能和降低對自然環境的污染。美國綠 色建筑協會于2003年建立并推行了綠色建筑評估體系，并提出了LEED認證作為 評價綠色建筑的工具。寫字樓發展趨勢 迪拜哈利法塔 臺北101大廈 828 m上海環球金

5、融中心馬來西亞 雙子塔美國世界貿易中心（已損毀）芝加哥西爾斯大廈 香港國際金融中心 紐約帝國大廈 美國自由塔 上海金茂大廈 寫字樓發展高層寫字樓發展趨勢國 貿新光天地北京東方廣場 寫字樓發展綜合性 寫字樓功能組成寫字樓功能組成：包括辦公部分、公共部分、機房后勤及車庫部分等。 寫字樓外觀設計寫字樓外觀的設計是通過標準層的表現而進行分類的，因為它占據了建筑中大部分的體量。三種基本類型：純幾何體建筑形態的基本形式是規則的幾何體。（第五廣場，國貿三期，保利大廈等）雕塑體建筑形體有雕塑性。（香港奔達中心，望京SOHO等）象征體建筑形體具有某種精神意味或者象征性。形體構成分類：單體式國貿三期，華貿中心，國

6、際財經中心等雙體式吉隆坡雙子塔，中央電視臺新樓大褲衩，蘇州市東方之門等聯體式德國BMW大樓，中關村SOHO變平面式通常為上大下小，退臺式、臺階式等。（光耀東方中心等）群體式長被譽為城中之城，規模宏大、壯觀。（萬達廣場，國貿大廈等）自由式反傳統式，不規則式建筑組合，個性、自由、活潑（三里屯，世貿天階等） 寫字樓外觀設計 寫字樓外觀設計中關村 SOHO 德國 BMW大樓 東二環 新保利大廈 CBD 華貿中心 蘇州 東方之門 CBD 國貿三期 寫字樓外立面寫字樓外立面由表面裝飾材料和基層材料兩個因素構成：表面裝飾材料：瓷磚、石材、噴涂材料、金屬材料以及玻璃基層材料：一般有混凝土、ALC板（輕質混凝土

7、）、金屬材料 外裝修材料性能分類：物理性能：耐風壓性能，抗震性能，水密（不透水）、氣密性能，隔熱、隔聲性能，耐火性能，耐久性能生產性、施工性能 同維修管理相關的性能 玻璃幕墻 鋁扣板 石材 百葉窗LOWE玻璃幕墻是指由支承結構體系與玻璃組成的、可相對主體結構有一定位移能力、不分擔主體結構所受作用的建筑外圍護結構或裝飾結構。墻體有單層和雙層玻璃兩種。玻璃幕墻是一種美觀新穎的建筑墻體裝飾方法，是現代主義高層建筑時代的顯著特征。幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋。（第五廣場，金地中心）鋁合金就目前國內使用的鋁板幕墻而言，絕大部分是復合鋁板和鋁合金單板。用作

8、窗框，或大面積使用。規格劃分：厚度在1.2mm以下：鋁扣板（鋁方板）厚度在1.5mm以上：鋁單板（鋁幕墻）石材石材幕墻通常由石板支承結構（鋁橫梁立柱、鋼結構、玻璃肋等等）組成，不承擔主體結構載荷與作用的建筑圍護結構。高級花崗巖：一般用于建筑的基座部分或作為石材線與玻璃幕墻搭配，裝飾效果強。高級大理石：外立面應用較少，少數使用與建筑及做的外部裝飾。雙層外皮金屬百葉外層+玻璃幕墻。網狀金屬幕墻的扣距經過精密的測算，大部分的紫外線則被擋在外面，通過控制百葉的開關和角度，保證采光和溫度，相對同類型建筑節能效果顯著。能夠提供節能減排的功效，滿足時下生態寫字樓的要求。 寫字樓外立面 寫字樓燈光 寫字樓夜景

9、燈光寫字樓立面燈光設計要點：不可以影響建筑的白天景觀；物業維修方便；不可采用彩色及大量的動態發化光色，簡潔不花哨色系不超三種；光色方面建議采用：黃、白兩種光色；燈光線條造型美觀不建筑外觀材質及造型協調匹配；選擇智能控制照明方式，可以節電在2050%以上。 寫字樓夜景燈光天津之眼 天津市文化中心上海外灘 上海浦西 寫字樓建筑體系及布置多層和高層建筑結構都要抵抗豎向及水平荷載作用。當建筑物高度增加時，水平荷載（風荷載及地震作用）對結構起的作用將愈來愈大。所以，在高層建筑中，結構要使用更多的材料來抵抗水平力，抗側力成為高層建筑結構設計的主要問題。在地震區，地震作用對高層建筑的威脅也比多層建筑要大，抗

10、震設計應受到加倍重視。同時，隨著多層和高層建筑抗側力體系在不斷的發展和改進，建筑高度也不斷增高。 寫字樓建筑體系及布置現在多層和高層建筑結構體系大約可分為四大類型：框架結構： 框架結構是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構成承重體系的結構，即由梁和柱組成框架共同抵抗 適用過程中出現的水平荷載和豎向荷載。剪力墻結構: 用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內力，并能有效控制結構的水平 力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構框架剪力墻結構：在框架結構中布置一定數量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求， （框架筒體結構） 同樣又有足夠的剪力墻，有相

11、當大的剛度。筒體結構：將剪力墻或密柱框架集中到房屋的內部和外圍而形成的空間封閉式的筒體。其特點是剪力墻集中而獲得較 大的自由分割空間，多用于寫字樓建筑。（框筒結構、筒中筒、多筒結構） 寫字樓建筑結構材料名稱框架結構剪力墻結構框架-剪力墻結構框筒結構優點建筑平面布置靈活，可做成需要較大空間的會議室、餐廳、辦公室、工業車間等，加隔墻后，可做小房間。立面可變化。 整體性好，剛度大，側向變形小；墻體截面積大，承載力要求容易滿足；抗震性也較好。繼承了框架結構和剪力墻結構各自的優點。平面布置靈活，剛度大。可形成很大的使用空間，有較大的靈活空間，使用合理，結構上也合理。具有較高的抗側移剛度。缺點梁、柱斷面尺

12、寸都不能太大，否則影響使用面積和吊頂。因此，側向剛度較小，水平位移大，是主要缺點，并因此限制建造高度。 間距太小，平面布置不靈活，不適應于建造公共建筑，結構自重較大。 結構計算和設計相當復雜，施工難度較大，容錯性小。結構布置限制較多，窗洞面積較，易導致剪力滯后現象（應力分布不再保持直線規律）廣泛應用多層及高度不大的高層建筑，一般不宜超過60米。 適宜建造高層建筑，在10層50層范圍內均適用公共建筑和辦公樓等建筑中建筑超過4050層布置要求梁、柱布置要整齊、規則在豎向宜沿建筑物全高設置,盡量不要隨意中斷數量與位置，以對稱為好，并應貫通全高等。 框筒必須做成密柱深梁 寫字樓建筑結構材料案例圖片名稱

13、磚石和鋼筋混凝土（磚混結構）鋼筋混凝土結構 鋼結構優點造價便宜，就地取材，施工難度低造價較低、 材料來源豐富、便于做成各種形狀，而且結構剛度大，耐火性能好。自重輕、強度高、抗震性能好、施工方便、建造高度高 缺點自身抗震能力差自重較大，抗震性能不如鋼結構，建造高度也低于鋼結構造價高、剛度較小、耐火性稍差廣泛應用低層或者多層建筑物各種超高建筑、大跨度結構、大體積結構、大荷載結構多層、高層及超高層建筑，電視塔、微波塔、輸電線塔經典案例低層建筑物，小學教學樓平壤柳京飯店吉隆坡雙塔、上海金茂大廈 寫字樓平面設計大堂寫字樓大堂是入駐企業身份和面子的象征。一般的寫字樓都設置了單層或挑空大堂。但有很多超過20

14、0M高的建筑，平層面積較大，為避免一層聚集太多人流，所以設置了雙層大 堂，即首、二層均設置了大堂。人流可通過首層大堂單設的自動扶梯直接上二層大堂，從而解 決疏散進出的擁擠。 寫字樓平面設計大堂寫字樓大堂一般設置了前臺、會客區、休息區，水牌區等。另有部分寫字樓為了保證入駐客戶的安全私密性，特別設置了大堂刷卡系統。寫字樓大堂的高度也能夠體現項目整體的價值水平，突顯寫字樓高端的商務氛圍。 一般來說： 建筑高度在100米左右的，大堂高度占據底層2-3層高度；建筑高度在200米左右的，大堂高度占據底層3-4層高度；建筑高度在200米以上的，大堂高度/建筑高度約為7.5%；寫字樓大堂的景觀設計一般由綠植、

15、水景，假山等元素構成。將自然景觀適宜地植入室內，使室內賦于一定程度的園林景觀氣息。寫字樓大堂是與外空間設計聯系最密切的一層，常常采用大玻璃窗或玻璃幕墻。 寫字樓平面設計大堂東二環 第五廣場 金融街 英藍國際金融中心CBD 世紀財富中心 中關村 中國電子大廈 寫字樓平面設計標準層平面布置相同的樓層即構成了標準層。通常包括辦公空間和公共走道、樓梯、電梯間、各種管線豎井及前室、衛生間、開水間等。甲級寫字樓標準層面積一般都在1400-2500平方米之間。甲級使用率幾乎都在70%以上。（使用率是房地產市場上一個約定俗成的參考指標，使用面積與建筑面積之比，用百分數表示。 ）一般而言，單面采光的辦公室進深不

16、宜大于12米，雙面采光的辦公室兩面的窗間距不宜大于24米。 寫字樓平面設計標準層項目名稱：第五廣場所屬商圈：東二環標準層面積：2200平方米柱距：米設計理念：無梁無柱項目名稱：光耀東方中心所屬商圈：西三環標準層面積：1700平方米柱距：米設計理念：扇形設計，多面采光 寫字樓平面設計標準層公共走廊長度（M）公共走廊凈寬（M）單面布局雙面布局401.31.4401.51.8衛生間距離最遠的工作點不應大于50米；衛生間應設置前室，前室內宜設計盥洗設施；衛生間應有天然采光和不向鄰室對流的直接自然通 風，另可設計機械排風裝置；部分5A國際智能化寫字樓還單獨在每一個辦公樓層 為各公司高管人員配備了一個或幾

17、個行政衛生間；衛生間器具數量配比：男用衛生間：大便器/40人，小便器/30人女用衛生間：大便器/20人，洗手盆/40人 寫字樓平面設計標準層層高定義5A級標準層高是指建筑物高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 一般為3.9米，不超過4.5米凈高凈高，指樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離凈高=層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫凈高不低于2.7米吊頂一般為1米H1H2房間凈高（H1） 房間層高（H2）H1H2 寫字樓平面設計消防安全出口：高層建筑的安全出口應分散布置，兩個安全出口之間的距離 不應小于

18、5m ；入戶門設置：公共建筑中位于兩個安全出口之間的房間，當其建筑面積不超過60 時，可設置一個門，門的凈寬不應小于0.9m ；公共建筑中位于走道盡端的房間，當其建筑面積不超過75時，可設置 一個門，門的凈寬不應小于1.4m ；公共建筑中，兩個入戶門之間的距離應不大于疏散門設置：高層建筑首層疏散外門的總寬度，應按人數最多的一層每100人不小于 1m計算；疏散出口的門內、門外范圍內不應設踏步，且門必須向外開，并不 應設置門檻；避難層設置：建筑高度超過100m的公共建筑，應設置避難層（間）；避難層的凈面積應能滿足設計避難人員避難的要求，并宜按人/計算； 高層民用建筑設計防火規范 寫字樓平面設計消防

19、消防電梯是在建筑物發生火災時供消防人員進行滅火與救援使用且具有一定功能的電梯。 設置要求： 一類公共建筑（建筑高度超過50m的辦公樓屬于一類建筑）； 高度超過32m的其它二類公共建筑（建筑高度不超過50m的辦公 樓屬于二類建筑）； 設置數量：當每層建筑面積1500時，應設1臺。當1500每層建筑面積4500時，應設2臺。當每層建筑面積4500時，應設3臺。消防電梯可與客梯或工作電梯兼用，但應符合消防電梯的要求。 設置規定：消防電梯宜分別設在不同的防火分區內。消防電梯間應設前室，其公共建筑面積不應小于6。當與防煙 樓梯間合用前室時，其公共建筑面積不應小10。消防電梯間前室宜靠外墻設置，在首層應設

20、直通室外的出口或 經過長度不超過30m的通道通向室外。消防電梯的行駛速度，應按仍首層到頂層的運行時間超過60s計 算確定。 寫字樓平面設計消防定義：所謂的疏散樓梯是相對于帶有電梯的建筑而言的，它是在發生緊急情況下用來疏散人群的，也可在正常情況下使用，并沒有限制是在何種情況下才可以使用，但是，不可以在通道內擺設物品，更不能將通道的出入口封閉，要保持通道的暢通。在沒有電梯的建筑，通用的樓梯就是疏散樓梯，也不可在通道內擺設物品。疏散樓梯門的寬度：疏散樓梯間及其前室的門的凈寬應按通過人數每100人不小于1米計算，但最小凈寬不應小于米。 寫字樓平面設計人防與避難層示意圖片平面設計人防避難層定義人民防空簡

21、稱人防，是指動員和組織人民群眾防備敵人空中襲擊、消除空襲后果所采取的行動，簡稱人防。外國多把民眾參與實施的戰時防空與平時救災相結合，稱為民防。避難層 refuge storey 是高層建筑中用作消防避難的樓層。設置規范多為地下室建筑高度超過100m的公共建筑，應設置避 難層（間）；自高層建筑首層至第一個避難層或兩個避 難層之間，不宜超過15層；凈面積應能滿足設計避難人員避難的要 求，并宜按5.00人/m2計算； 寫字樓平面設計人防與避難層北京第一高樓國貿三期，總建筑高度高達330米。為防止火災對人員造成的傷害，該樓80層建筑中共設置了5個避難層 。同時，避難層將被設置成封閉式的。一旦火災發生，

22、煙霧將無法進入避難層，而避難層內人群的呼吸可以通過內部的供氣設備來解決，人們可以進入避難層等待救援。另外，考慮到消防要求，國貿三期的樓頂還將建造一個直升機停降平臺。 寫字樓平面設計網絡地板網絡地板定義：是一種為適應現代化辦公，便于網絡布線而專門設計的地 板。又稱為布線地板。網絡地板是科技寫字樓的全新標志。產品主要分類：塑料網絡地板全鋼OA網絡地板（帶線槽和不帶線槽）設計特點： 綜合布線； 有很強的適應性； 能滿足二次裝修要求并留有適當發展。產品特點：美觀方便：可以自由安排線的走向，使房間整齊規范，為 今后的發展預留了足夠的空間，降低企業二次 裝修成本。 棋盤式布線：安裝維修方便，投資小，便于拆

23、裝，可重 復利用。地插安裝方便，整齊。 寫字樓平面設計網絡地板網絡地板安裝流程： 寫字樓平面設計辦公空間設計辦公單元劃分大體分為三類：牛欄式大空間辦公：強調工作效率，辦公環境舒適度較低，缺乏人性化設計。景觀式空間辦公：開放的大空間，靈活布置。強調辦公環境的舒適與人性化。個性化空間辦公：LOFT辦公空間，新穎零活。辦公建筑設計規范限定普通辦公室使用面積不應小于3/人，單間辦公室凈面積不宜小于10。一 般情況下，除辦公面積外，還有公共走道、會議室、接待室等業務、生活服務空間，加上上述面積，人均辦公 建筑面積應在10-20之間。 寫字樓平面設計電梯電梯的性能和配備是判定寫字樓物業等級的硬性指標之一，

24、而電梯的配備充足、性能良好，也有利 于提高入住客戶的辦公效率。現市場上主流的電梯品牌主要有芬蘭通力、瑞士迅達、德國蒂森、日 本富士、西子奧梯斯、日本三菱、日本東芝、日本富士達、日本日立等。無障礙電梯：適合乘輪椅者、視殘者或擔架床可進入和使用。 在公共建筑中配備電梯時，必須設無 障礙電梯。電梯荷載主要分為：800kg（10人）、1000kg（13人）、1350kg（18人）、1600kg（21人）電梯梯速主要分為：低速梯（低于）、中速梯（）、高速梯（大于）、 超高速梯（超過） 寫字樓平面設計電梯 系列名稱電梯配置廣泛應用針對市場特點Schindler 3300 AP系列電梯載重量：400-115

25、0kg 最大提升高度：75m 最大停靠站數：25層 最大速度：1.75m/s住宅樓，普通辦公樓、賓館和博物館等亞太先進的拽引技術和安全裝置：保障平穩、舒適、安全乘梯體驗Schindler 3600系列電梯高層住宅樓中國高效驅動控制技術：結合多種節能方案，優化建筑物能源使用效率Schindler 5400 AP 系列電梯載重量：630-1600kg 最大提升高度：125m 最大停靠站數：39層(Miconic 10 控制系統可到40層) 最大速度：2.5m/s辦公樓、賓館和機場等公共設施以及高檔住宅亞太智能操作的控制方式：有效減少電梯運行時間，提高輸送能力，而且還能定時接送指定乘客Schindl

26、er 7000系列電梯全球地標性建筑物全球PORT技術：先進的目的地調度系統 寫字樓平面設計電梯目的樓層預選 傳統技術預選按鍵目的地樓層登錄式電梯，以適當的方法解決惡作劇及重復操作問 題，提高電梯的運行效率。 目的樓層預選操作盤設置位置分類：電梯門廳操作盤設置于電梯門廳，通過操作盤上的目的地樓層呼 叫按鈕來登錄電梯轎廂，到達目的樓層；電梯轎廂內操作盤，顯示電梯轎廂的目的地樓層及進行目的地樓層 呼叫的再登錄操作 。 寫字樓平面設計電梯客梯廳布置：奇偶分區方式：在一般高層寫字樓中，可采用奇、偶數層分開停靠的方式。高低分區方式：適用較高層寫字樓，將電梯劃分為若干組，每組分擔某個層段的垂直運輸。采用這

27、種方式，每組電梯3-6 臺，分擔8-15層。每個分區的交接點，通過停梯層相互重合1-2層。在出發層，由于幾組電梯廳并列，所 以設計時使平面簡明，路線流暢是非常重要的。雙層轎箱方式：在同一梯井內安裝上、下兩層重疊在一起的雙層轎箱，使每次運行具有2臺電梯的運輸力，出發層分上下 兩層，停止層分別為偶數層專用和奇數層專用，提高同一井道的運輸能力。快速梯不分組梯結合式：高層寫字樓超過30層即可采用這種方式，如快速梯每10層停站，然后換乘分組梯。這比傳統分 組式節省電梯空間，如超過50層這種方式更有效。立體電梯廳方式：在超高層（100層左右）的建筑所采用的方式應用。所謂立體電梯廳就是在建筑物的上部設一個或

28、幾 個特定的換乘層電梯廳，用大型往復電梯將乘客一氣運至換乘層。再從該層電梯廳換乘普通分區電梯。 寫字樓平面設計電梯 寫字樓平面設計電梯刷卡電梯管理系統由安裝在電梯轎廂和廳外的IC卡控制器、安裝在管理中心的IC卡發卡中心、電梯 的使用人 員持有的IC卡組成。刷卡電梯管理系統能有效的為樓內客戶提供安全、私密的辦公環境。IC卡使用權限：在電梯的轎廂內設置讀卡器，電梯的使用人員刷卡后，電梯可以開放對IC卡預先設定層樓的轎內指 令，提供給使用者登記；無卡或者卡未授權的樓層，則不能登記；開放的公共區域無須IC卡可以登記。 參考項目：國貿三期 寫字樓平面設計空調空調主要是對空氣的參數進行調節。具體講，就是使

29、室內空氣的溫度、濕度、流動速度、清潔度、新鮮 度等參數，維持在一定范圍內的技術，以滿足生產工藝或人們對舒適環境的需求。目前市場上空調系統的品牌眾多，現在市場上占主流的空調品牌大致有美國開利、美國約克、美國美佳、 美國特靈（TRANE）、美國麥克維爾、美國江森、日本三洋等。寫字樓室內空氣環境也可通過空調進行調節：在一項調查中發現，大多數工作人員反映室內空氣污濁、 令人氣悶、易疲勞、呼吸道不適，甚至感到窒息。這種癥狀被世界衛生組織定義為“建筑病綜合癥”。而導 致此類現象最主要的原因為新風量不足、有害氣體以及室內污染物。 寫字樓平面設計空調室內有毒有害氣體：一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫等有害氣體浮游

30、粉塵吸煙引起的污染建筑材料和粘合劑中揮發出來的甲醛和放射性氡氣現代辦公設備所產生的臭氧地毯窗簾等織物中潛藏滋生的微生物和有機粒子電腦的低輻射電子設備的微波輻射等、空調系統的功能：采用人工氣候，創造令人舒適、愉快的溫濕度環境，提高辦公效率調節溫度加濕或減濕供給新風過濾除塵滿足現代辦公自動化裝置、電子計算機等正常運行的需要，并能延 長設備的使用壽命樓內設備、照明等散熱量大，需要依靠空調系統消除余熱 寫字樓平面設計空調新風系統的目的：沖淡室內的二氧化碳含量，供給人們正常生理需氧量；沖淡室內有害氣體（甲醛等）和氣味。新風量的設定標準：以稀釋室內二氧化碳濃度為目標的，每人每小時所需新風量約為30立方米。

31、在確定新風量時，還與是否吸煙 及吸煙程度有關；新風量的增加，會使空調的初投資和運行費用相應增加。新風供給方式衛生間機械排風，形成負壓，促使室外空氣無組織地滲入室內；從窗臺下開設的墻洞引進新風，室內參數受到新風狀態變化的影響較大；獨立的新風供給系統（上部送入、或接入風機盤管機組），把新風處理到一定的參數，以承擔一部分房間的空 調負荷。冬季作用溫度應為20-24；在距地板米（頭與腳之間）的高度范圍內垂直溫差應小于3；地板表面溫度應在19-26之間（但對于地板采暖則可設計為29）；室內平均風速應小于米/秒；來自窗戶或其它垂直壁面與距地面米以上的垂直面之間的輻射溫 度不對稱性應小于10；來自加熱頂棚與

32、距地面米以上的水平平面之間的輻射溫度不對稱 性應小于5。冬季供水溫度：60，回水50。夏季夏季作用溫度應為23-26；在距地面米的垂直溫差小于3；室內的平均氣流速度應小于米/秒。走廊和門廳的設定溫度可比辦公室高（或低）2-3，使進入或離開 大樓的人能得到過渡和適應。一般中央空調系統的夏季供水溫度7，回水12， 寫字樓平面設計空調 寫字樓平面設計空調按空氣處理設備的設置情況：集中式系統：是將所有空氣處理設備（包括風機）都集中設置在一個空調機房內。半集中式系統：除了設在集中空調機房內的空氣處理設備外，還有分散設在空調房間內的空氣處理末端裝 置，可對送入空調房間的空氣做進一步的充處理，如，風機盤管機

33、組分散式系統：又稱局部空調系統，是由空氣調節器來承擔房間空調任務的，它是將冷、熱源和空氣處理、 輸送設備集中設置在一個箱體內，如窗式空調器、立柜式空調器通常人們習慣地將集中式和半集中式系統統稱為中央空調系統。中央空調缺點：大多數使用中央空調系統的大廈，會在工作日的早上9點至晚上6點提供空調，如果因為加班而要 求使用中央空調，除了要提早向物業申請，還要支付高額的中央空調加班使用費，因為一開空 調，整棟樓的空調系統都會隨之啟動。按負擔室內熱濕負荷所用的介質分：全空氣式系統：是利用空氣作為負擔室內負荷的介質，將經過處理的空氣送入空調房間內，同時消除室內的 余熱和余濕，或者在消除余濕的同時向室內補充熱

34、量。由于空氣的比熱容較小，為消除余熱、 余濕，所需送風量大，風道尺寸也大，因此需占用較多的建筑空間。空氣水式系統：是同時使用空氣和水作為負擔室內負荷的介質，例如風機盤管加新風系統就屬于這一類。 風量不大，風道尺寸較小，風機盤管所需冷媒水或熱媒水是集中供應的。 水式系統：是指不設新風的風機盤管機組，室內負荷全部由送入機組的水（冷媒水或熱媒水）來負擔，這 種系統空調房間內衛生條件較差，目前采用較少。制冷劑直接蒸發式系統：是指自帶冷源的空氣調節器，如窗式空調器。 寫字樓平面設計空調 寫字樓平面設計空調空調分類工作原理優勢劣勢適用條件兩管制兩管制的空調箱中只是一組盤管，一進一回，夏天通冷水，冬天通熱水

35、。節省了一套水系統,標準相對較低，成本也低整個區域在同一時刻只能供冷或供熱采暖通風與空氣調節設計規范（GB 50019-2003）指出：“全年運行的空氣調節系統，僅要求按季節進行供冷與供熱轉換時，應采用兩管制水系統”四管制四管制空調指空調箱同時裝有冷盤管和熱盤管，每組盤管一進一回，共四根。兩組水管分別接入冷水和熱水。各末端設備可隨時自由選擇供熱或供冷的運行模式，相互沒有干擾，所服務的空調區域均能獨立控制溫度等參數；節省能量，系統中所有能耗均可按末端的要求提供。投資較大，運行管理相對復雜；由于管路較多，系統設計變得較為復雜，管道占用空間較大。公共建筑節能設計標準（GB 501892005）規定：

36、全年運行過程中，供冷和供熱工況頻繁交替轉換或需同時使用的空氣調節系統，宜采用四管制水系統。因此，它較適合于內區較大，或建筑空調使用標準較高且投資允許的建筑中中央空調由冷熱源系統和空氣調節系統組成。制冷系統為空氣調節系統提供所需冷量，用以抵消室內環境的冷負荷；制熱系統為空氣調節系統提供用以抵消室內環境熱負荷的熱量。節能減排；對室內空氣質量有很大的改善，避免空調病；運行效果穩定，高效不影響裝修裝飾及樓宇外立面的美觀；集中控制，功能先進；使用年限較長，維修費用較低；施工周期較短，不影響整體裝修。初期投入成本較高；機組受損后，所需配件價格較高；管線布置較為復雜，維護難度較高；外機功率較大，較易產生噪音

37、；管道太長、出風柵欄口容易積灰塵、滋生細菌，難于清洗。一般應用于寫字樓中 寫字樓平面設計強弱電系統強電系統一般是指交流電電壓在24V以上的電力系統。如日常生活中的電燈、插座等，電壓在 110V220V。寫字樓使用過程中，電梯、空調、機房、照明工具等用電器均為強電電氣設備。 強電系統在使用過程中，一定要注意安全。一般寫字樓采用雙回路供電系統。配備備用發電機組，以便應急事故時能為大廈提供消防電源。弱電智能化主要包括：消防智能化:火災自動報警系統、消火栓系統、消防自動噴淋系統、防排煙聯動系統。通信系統：多模光纖網、寬帶、 等樓宇自控系統（BAS）：工作原理：采用計算機控制和網絡技術, 對大樓內的機電

38、設備, 如: 空調機組、冷凍機組、各種風機、水泵等的運行狀態實 行實時自動檢測和節能控制的先進系統，該系統為集散型計算機控制系統，主要由現場傳感器及執行器、直接 數字控制器（DDC）、通訊網絡、中央操作站等四大部分組成，中央操作站設在保安控制中心。樓宇自控系統主要監控設備：冷熱源系統、空調機組、新風機組、送排風機、高低壓配電系統、照明系統、給排水系統、 中水系統、電梯等。通過對以上機電設備進行監測、控制、管理，達到節省人力、降低能 耗，方便操作，提高管理水平。弱電智能化系統集成：采用智能化系統BMS對大樓內的樓宇自控系統，安全防范系統（包括保安監控系統、門 禁系統、車 庫管理系統）、火災自動報

39、警系統等運行集中監控和由這些信息而引起的聯 控制。其實質為將不同 的系統互動，在同一個軟件平臺上進行綜合的管理。其目的是 針對有管理需求的內容，進行事先安 排程序預案的解決措施，對亊件的發生進行有效、快速的處理。 寫字樓平面設計強弱電系統指標甲級寫字樓標準發展商背景有良好的市場聲譽的專業發展商位置核心商業區域，與公共交通系統及地鐵直接連接體量30000平方米以上產權單一產權，只租不售樓層平面整層可出租使用面積超過1000平方米，使用率超過70%，盡量采用無柱型設計，單層平面最好方正。室內凈高不低于2.6米樓板承重不低于250公斤/平米柱距不低于8米走廊寬度電梯前室：不低于3米；公共走廊：不低于

40、1.5米衛生間男女各一，每個按照不低于樓層使用面積的1：10配置空調系統四管制風機盤管系統或VAV系統；新風量：30m3/人/小時（按照10m2/人密度計算）電梯系統（客梯）分區設置，平均等候時間不超過40秒；載重量：不低于1350公斤/部；梯速：2.5-4.0米/秒配置比例：不低于5000平米/部，設置有電梯空調系統電梯系統（貨梯兼消防）載重量：不低于1350公斤/部；梯速：2.5米/秒（視高度而定）停車位不低于0.9個/平方米 甲級寫字樓標準 策略2.住宅 住宅概述住宅：是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。但是不 包括住宅樓中作為人防用、不

41、住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的 房屋。 住宅建筑風格中式風格 中式古典，中式現代建筑風格異域風格現代風格德式 ，東南亞風情，法式，巴厘島風情，地中海式 夏威夷風情，英式，西班牙風情，意大利式， 日式，美式 簡約，包豪斯，Artdeco 住宅建筑風格現代中式風格 地中海式風格 日式風格 美式風格按樓型外觀劃分:一般住宅可分為板樓和塔樓。板樓:是指由多個單元組合而成,每單元均設有樓梯或電梯的住宅;每個單元用自己單獨的樓梯、電梯;基本形式:多層(層以下),小高層(7-12層以內),高層(13-18層),超高層(18層以上甚至更高)塔樓:主要是指以共用樓梯、電梯為核

42、心布置多套住房的高層住宅.通俗地說,塔樓以電梯、樓梯為布局核心,上到樓 層之后,向四面走可以直接進入戶內。塔樓基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板結合、十字型、方形塔樓; 住宅分類塔樓指各面長高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墻均為長邊。主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。塔樓的基本形式：傳統的塔樓形式有十字形、井字型和房型塔樓，改良后的塔樓形式為蝶型塔樓。板樓的售價明顯高于塔樓，傳統塔樓對采光通風活動空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言，蝶塔幫助實現了成本和戶型的平衡。59居

43、住類地產板樓指非塔式建筑的其它建筑。當板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以上時，其主要朝向的建筑外墻稱長邊，次要朝向的建筑外墻稱端邊。當板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以下時，其各朝向的建筑外墻均為長邊。是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯均有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。板樓又稱排樓，是并排興建而成的建筑體，一般為多層或者小高層。60居住類地產比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高建筑平均高度低高不直接構成優劣勢:但高層建筑有利于觀景.不容易受遮擋,間接有利.容積率低高 通風好不暢 朝向戶戶朝陽常有無采光居室 采光戶戶朝陽，南北通透存在灰

44、色空間同層分布不同的戶型單位,單位之間互為遮擋對采光有負面影響:戶型難以全面照顧每間居室的采光設置高度問題較容易受遮擋高度問題較不容易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架結構,除少數承重梁之外.戶內分隔墻基本都可以拆改;使用率板樓戶型的使用率平均達到80%最高可達90%塔樓戶型使用率常不足70%;受不規則空間局限很難設計高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價格成本越低;銷售分攤低高塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價高低犧牲建筑密度與容積率的塔樓建筑成本遠遠低于板樓 住宅分類 住宅分類按建筑結構分類：磚混結構:一般多見于多層建筑;框架結構:多見于多層和高層建筑;鋼筋混凝土

45、板墻結構:多見于中高層;鋼結構:主要承重構件用鋼材制成。如體育館、 大劇院等。 住宅分類按房屋戶型劃分:一居室;公房面積:30-50平米;商品房面積:40-80平米;二居室:公房面積:50-70平米;商品房面積:80-120平米;三居室:公房面積:60-90平米;商品房面積:120-160平米;躍 層: 房屋使用層跳躍的房型,如一越二,三越四等;躍層住宅是一套住宅占兩個樓層,有內部樓梯聯系上下層;一般 在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛生間,最好有一間臥室,二層安排臥室、書房、衛生間等。錯 層: 房屋內地面錯落的房型;主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個 高度不

46、同的平面上。復 式:復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓 梯聯系上下。其目的是提高住宅 住宅分類西山國際城 正源廣場 玲瓏天地 國悅府按產權性質劃分:商品房:指各房地產開發公司投資興建的,以贏利為目的,按市場規律經營的房子;商品房分類:普通住宅住宅小區建筑容積率1.0(含)以上; 單套建筑面積在140(含)平方米以下; 實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格倍以下;非普通住宅:甲宅; 24小時電梯、保安，物業費較高； 公寓; 商品房、24小時電梯、保安、24小時管道熱水； 別墅:(獨棟、聯排、雙拼、疊拼) 一般較為偏遠; 商品房銷售資質

47、商品房銷售須具備以下五證：國有土地使用證、建設用地規劃可證、 建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房銷售許可證； 住宅分類已購公房:普通公房: 指按照國家房改有關售房政策,單位職工按成本價、標準價或優惠價購買的原產權屬于單位的公 有住房.職工根據國家政策,按成本價或標準價購買的由單位建設的安居工程和集資合作建設的住房;央 產 房 : 指按照國家房改有關售房政策,單位職工按成本價、標準價或優惠價購買的原產權屬于中央在京單 位,國有大中型企業及國務院各部委機關的公有住房.職工根據國家政策,按成本價或標準價購買的 由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合作建設的住房;私產平房:私有住宅,是個人或家庭

48、購買、建造的住宅;在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅 消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。 住宅分類經濟適用房:定義:以中低收入家庭住房困難戶為供應對象,并按國家住宅建設標準建造的,具有社會保障性質的普通住宅.土地 供應原則上實行劃撥方式,住房設計要體現經濟適用美觀的原則,使用功能上要滿足居民的基本生活需要.經 濟用房的供應價格由經濟適用房建設的行政主管部門會同物價部門按建設成本確定.只擁有房屋所有權:表現形式為紅色防偽制材的“房屋產權證”并在第一頁上部加蓋經濟適用住房印章或按經濟適 用房管理;使用權房:定義：使用權公房:指國家或國有企業、事業單位投資興建的住宅,

49、以政府規定的租金出租給居民的公有住房.俗 稱小產權,業主只擁有房屋的部分產權,可以永久使用,可以繼承.既承租房,只能居住,不能自行轉讓、出租 或贈予,最顯著的特征是要交房租; 住宅分類 住宅發展商品住宅價格穩中有升：從市場消費需求角度看，居民住房需求的升級換代，舊城改造和城市基礎設施建設帶來 的城市拆遷，城市新增人口將進入市場購房。在當前國民經濟快速發展和市場環境不斷 改善的條件下，支持房地產開發持續發展的基本條件沒有改變。“節能省地”型住宅受：隨著建立循環經濟和資源節約型社會的政策的實施，節地、節能、節水、節材的經濟政策 將相繼出臺，水價、熱價、電價的調整及物業稅的征收，將對居住成本產生一定

50、的影響。 全面迅速地提高住宅品質，將使住宅市場結構發生很大的變化。超大面積住宅將受限：在我國現有的人口、資源、環境條件，住宅建設應始終堅持節約用地、節約能源和綜合利 用資源，要研究綜合運用稅收、土地、規劃等政策措施，大力提倡住宅的適度消費、科學 消費，提倡有利于節約資源和保護環境的生活方式與消費方式。普通住宅需求大：隨著一系列加快解決中低收入階層的住房問題的政策相繼出臺，普通居住用地的出讓面積增 加，普通住宅供應面積增加。由于建材品質提高、土地“招、拍、掛”全面實施，水電價格上 漲，拆遷成本越來越高，普通住宅將穩中有升。 住宅發展高檔公寓處于市場消化：高檔公寓市場繼續保持平穩運行，整個市場處于

51、消化時期，市場競爭激烈，在設計標準、 選材、性能上比往年有所提高，消費者得到更多的實惠。北京、上海等城市成交量可能 有所回落。別墅市場進入盤整階段：別墅項目由于受政府宏觀政策的影響，供應數量和體量將會下降，而房貸利率的提 高，將使別墅市場的需求下降。性能住宅將被看好：隨著城鎮化進程和人們生活水平的提高，一方面住宅建設的任務還很繁重，另一方面又面臨 著越來越嚴峻的資源、環境、生態壓力，繼續沿用傳統的方式進行住宅建設，各個方面都將 難以承受。隨著政策的完善，應該更好地引導住宅建設的合理發展。盡快實施住宅性能認定 制度，能夠促進高性能住宅的建造。 住宅裝修與朝向住宅交房標準一般為毛坯房，也有部分房屋

52、簡 裝修或精裝修交房。 住宅的內裝修一般包括：毛 坯: 水泥地、白墻、廚衛沒裝;簡 裝 修: 地磚、白墻、廚衛已裝可用;中 裝 修: 大地磚、老式木地板、復合地板;精 裝 修: 高級瓷磚、純木地板等;豪華裝修: 裝修前衛、用料講究等;住宅的朝向一般以主臥室窗戶所對應的方向為準。多層樓朝向多為南北向或東西向（以通透為好）;高層板樓與多層樓的朝向相似;高層塔樓多為四角,其朝向多為東向、西向、南向、 北向等單一方向或東南、西南、東北、西北及各 種斜向; 住宅相應指標容 積 率:總建筑面積與總用地面積的比值, 反映土地利用程度、使用強度及其經濟性的技術經濟指標;容積率 = 總建筑面積總用地面積 一般來

53、講:普通住宅容積率1.0; 非普通住宅容積率1.0;使用率：使用率=使用面積住宅面積一般來講：72%高層塔樓使用率75% 78%板樓80%進深：指住宅的長度。為了保證住宅有良好的自然采光和通風條件，目前我國大量城鎮住宅的房間進深一般限定 在5米左右。 住宅套內功能空間與布置原則套內功能空間的設置和布局，既要滿足功能上的要求也要滿足使用便利和衛生的要求，設計時應合理、有效地組織各功能區塊，注重動靜分區、潔污分區、提高使用效率。 套內功能空間設置和布局的原則（一）臥室、起居室 ( 廳 ) 、廚房、衛生間是住宅的必要功能空間，為方便使用并增強居住的舒適度，還可設置書房、 貯藏空間、用餐空間及人口過渡

54、空間。 功能空間不應采用過分狹長的形狀，為保證空間的有效利用、家具的設置以及采光和視覺的效果，起居室、臥室、 餐廳等功能空間的長短邊長度比不應大于 1.8 。 起居廳、臥室是家庭的主要活動空間，具有衛生和隱私的要求，因此，應有良好的自然通風、采光和視野景觀， 且不受鄰居視線干擾。 住宅套內功能空間與布置原則套內功能空間設置和布局的原則（二）每套住宅必須有良好的日照，當有超過 4 個居住空間時，至少應有2個空間獲得日照，以保證居室的衛生條 件。關于居住空間日照時間，按現行國家標準城市居住區規劃設計規范GB 50180中住宅建筑日照標準 執行。老年人住宅不應低于冬至日日照2h的標準； 舊區改建的項

55、目內新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1h的標準。建筑氣候區劃、氣候區氣候區、氣候區大城市中小城市大城市中小城市日照標準日大寒日冬至日日照時數（h）231有效日照時間帶（h）（當地真太陽時）816915日照時間計算起點底層窗臺面套內功能空間設置和布局的原則（三）凹口處容易形成渦流，受污染的空氣不容易消散，起居室、臥室若朝向凹口開窗，容易使得空氣在戶間交 叉流動，造成串味和疾病的傳播。 室內交通路線應短而便捷，要保證各功能空間的完整性，避免穿越。特別是不應穿行主要居住空間。 交通路線指從人口到達各功能空間的線路，線路越短，則表明平面組織合理，空間利用率高。交通面積是 指無法設置家具

56、，為交通使用的純通道面積，如過大，則居室空間的有效利用率較低。 餐廳、廚房同屬家庭公用空間，有緊密的功能上的聯系，因此餐廳和廚房不應分離過遠。 從衛生和安全的角度考慮，廚房應有自然采光和通風，且最好鄰近出入口，以便蔬菜、食品和垃圾的出入。 對于三個及三個以上臥室的住宅，家庭人口偏多，為減少衛生間使用緊張的矛盾，照顧主人隱私和方便客 人使用，一般設二個或二個以上的衛生間，其中一間為主臥室專用。衛生間的位置應方便使用，一般來講 應緊靠臥室，若有兩個衛生間，共享衛生間可設在起居廳旁。 功能齊全的衛生間應考慮洗浴、便溺、化妝、洗面等各種需要，洗面和便溺應作適當分隔，相互空間位置 和安裝尺寸應符合人體工程學的要求。每套住宅至少應設一個功能齊全的衛生間。 衛生間不應直接布置在下層住戶的臥室、起居室（廳）和廚房的上層。可布置在本套內的臥室、起居室（廳）和廚房的上層；并均應有防水、隔聲和便于檢修的措施。無前室的衛生間的門不應直接開向起居室（廳）或廚房。套內應設置洗衣機的位置。 住宅套內功能空間與布置原則 住宅套內功能空間與布置原則功能空間尺度的原則（一）功能空間尺度，既要滿足使用功能上的要求，也要滿足舒適度的要求。住宅各功能空間的面積分配比例應適當，避免大而不當的現象產生。臥室之間不應穿越，臥室