1、商業休閑步行街開發解析商業地產開發與旅游休閑結合，把商業地產的開發手段，最好地用于旅游休閑產業發展，形成借力房地產開發城市旅游功能的杠桿。而商業休閑步行街區，是城市休閑中最普遍的集約化形式，也是旅游與商業地產結合中最具備操作性的項目。一分鐘摘要一、商業休閑步行街區開發背景1、休閑集約化模式2、商業與休閑的整合模式二、商業休閑步行街的開發1、商業休閑步行街的模式（1）、現代綜合型商業步行街區（2）、民俗特色休閑街區（3）、濱水休閑步行街區（4）、酒吧休閑步行街區（5）、餐飲休閑步行街區2、商業步行街的休閑功能3、商業休閑步行街的文化打造三、商業休閑步行街招商思路分析 在業態設計、招商工作及區域規

2、劃設計方面招商對象要有差異性 維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象經營方式的選擇招商順序與主力店布局遵循特殊商戶招商優惠原則 租賃經營要做好管理基礎一、商業休閑步行街區開發背景城市居民休閑生活的機理，就是城市休憩模式。城市休憩模式的快速發展，已經成為城市經濟發展的動力機制，帶動了城市文化、城市環境、城市風貌、城市產業的方方面面。而由休憩模式創新，借助房地產開發力量，帶動休閑經濟，形成休閑文化，又分為以下幾種模式：1、休閑集約化模式休閑和商業一樣，經歷了“小型一中型一大型一超大型一街區集聚型”的發展過程，并出現了多種形態的多樣化發展。但是，集約化的發展趨勢(大型+扎堆兒的發展)成為最主要的趨

3、勢。最典型的集約化商業休閑區 純休閑街區休閑商業超級商業場所 烏魯木齊的大巴扎、北京的王府井、上海南京路、成都春熙路等；北京什剎海、三里屯，上海新天地，成都錦里等； 北京金源Mall、廣州華南Mall； 這些大型、超大型休閑主題街區的開發，使休閑集約化達到了相當的程度，使區域土地開發和大型商業房地產開發，可以有效地實施。2、商業與休閑的整合模式休閑場所是完成休閑功能的經營場所，商業是完成購物交易的經營場所。這兩者，本來有不同的經營模式和功能目標。但是，目前購物和逛街已成為人們最大的休閑生活，商業場所休閑化成為一種趨勢，成為商業交易功能成功完成的最必需的補充，甚至成為商業交易的前提。以購買實體貨

4、物為目的的商業經營場所，逐步發展成為以購買實體貨物與購買多樣性服務相結合的混合經營場所，產生了以休閑性購買為特色的場所、以旅游紀念品購買為特色的場所、以休閑餐飲、休閑娛樂、休閑康體等為主題的大型商業化街區。這就是商業與休閑的現代整合。其中，步行街區、濱水休閑區、餐飲街區、娛樂街區、古文化古建街區、Shopping Mall等等，已經成為城市休閑餐飲娛樂及購物的主力消費場所。商業地產出現的兩個趨勢 一是大型商業樓盤或街區的游憩化趨勢；二是休閑、娛樂、餐飲、購物等的混合聚集化趨勢。 Shopping Mall、步行街是游憩化的商業地產的典范。Shopping Mall的成功，必須以休憩吸引力及多元

5、休閑消費的補充為前提，純粹的賣場必將失敗。而對休憩吸引力的設計，是旅游休憩方式設計的專業特長，旅游專業技術可以為商業地產提供巨大貢獻。商業步行街，是一個城市休閑的象征之一。如何逛街游樂，獲得本地市民與外地游人的同樣鐘愛，需要進行休憩方式的專業性設計。城市“中心休憩區(central Recreation District)”模式，已經被廣泛的接受，但是如何進行設計和整體開發，對于大多數城市，仍然是一個難題。任何一個城市都有一個或兩個城市休憩中心，有的地方是商業步行街，有的是酒吧區，有的是娛樂餐飲混合區。如北京的王府井、西單、什剎海、三里屯，上海的外灘、南京路、新天地，成都的春熙路、玉林生活廣場

6、等，就是這些城市的“中心休憩區”。城市商業游憩區具有極大的前景和多樣的文化與景觀可能性，上海外灘的西洋樓群、濱水結構與霓虹燈稱為“外灘模式”，商業步行街模式，如重慶的“南濱路模式”，都是創意開發的典型。二、商業休閑步行街的開發1、商業休閑步行街的模式總結全國商業步行街區，共有5種經典類型：（1）、現代綜合型商業步行街區這是城市中最普通的商業步行街區，一般是在傳統商業街區改造或商業口岸節點新建形成的一般商業步行街區，主要功能是購物。比如北京王府井、紅橋市場等。典型案例：老北京的購物金街王府井商業街王府井大街位于市中心的東長安街北側。它具有悠久的歷史，最早形成于元代，距今已經有700多年。目前王府

7、井商業街是集購物、體閑、文化、娛樂、旅游、餐飲、商務、住宿為一體的綜合性商業步行街，并定位為高品位、高標準的國際化中心商業街，與法國的香榭麗舍大街結為友好姊妹街，使它的國際地位不斷提高。王府井大街的規劃：以“十”字的兩條主街為軸心，帶動周邊街道的發展，形成“田”字商業布局；發揮兩大型購物中心的優勢作用，帶動中小店鋪的協調發展；形成各具特色的3個中心區域，提升王府井街區的商業功能。（2）、民俗特色休閑街區一般城市的保留古民居街區或民俗建筑街區，是具有名片意義的風情街區。借用古民居街區進行改造，形成風貌提升，充實休閑和購物功能，形成城市民俗特色休閑街區。進一步發展成為以仿古建筑和民俗特色建筑新建設

8、的休閑市場。麗江古城、桂林西街、鳳凰古城、成都錦里、南京夫子廟、上海豫園、上海新天地、天津五大道等區域。典型案例：上海新天地上海新天地是具有上海歷史文化風貌的休閑街區，以上海獨特的石庫門建筑舊區為基礎，改造成具國際水平的餐飲、商業、娛樂、文化的休閑步行街。這個項目是建設一個具傳統和新紀元生活文化的都市旅游景點，它以中西融合、新舊結合為基調，將上海傳統的石庫門里弄與充滿現代感的新建筑融為一體。 定位上海新天地是一個“Mall”上海新天地的定位是：投資方要讓新天地成為一個國際交流和聚會的地點。目標客戶群：上海的小資、居住上海的外籍人士、國內其他城市的時尚消費群。選址以高檔住宅支撐上海新天地位于上海

9、盧灣區、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”。淮海路是上海高檔消費的成熟商業區，另外與新天地一湖之隔的是在逐期開發的高檔物業“翠湖天地”。一期售價每平方米即高達17000元25000元牞創造了上海住宅平均價格新高。這些業主也可以為上海新天地也能有足夠的購買力支撐。模式管理者與經營者分離上海新天地只租不賣，管理者與經營者相分離，這樣的模式與國際Mall運營模式同步?，F在上海新天地集餐飲、購物、文化與娛樂于一體，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌，在現有租戶中，85來自中國內地以外的國家和地區。（3）、濱水休閑步行街區城市濱水帶借助城市景觀環境打造，開發休閑和商業房地產，形成了大量休閑商業步

10、行街區。形成了濱海、濱江、濱河、濱湖等多種形態。包括：秦皇島漁人碼頭、上海外灘、杭州威尼斯水城、周莊水鄉水街等。典型案例：威尼斯水城威尼斯水城坐落于杭州市重點建設的綠色生態帶上, 總占地面積達1100畝，總建筑面積有25萬方。有著絕佳的自然山水環境, 引入湘湖天然活水，形成四縱三橫主水道和三大湖泊，65%活性水覆蓋率，構筑全景式城市島居生活街區。30多座形態各異、風格獨特的橋，圍繞威尼斯城市人文景象。是一個集休閑、旅游、度假、會展、人居以及購物為一體的現代中國休閑景觀島居生活街區。（4）、酒吧休閑步行街區酒吧是夜生活中的主力支撐，借助于比鄰外籍人士生活區域的優勢及街區房租價格低廉的優勢，在大型

11、城市中心區域，形成了一批酒吧街區。包括北京三里屯、什剎海、成都的玉林小區等。典型案例：北京三里屯北京三里屯酒吧街位于朝陽區三里屯北路東側，全長260米，占地1648平方米?？胺Q中國酒吧第一街。1989年第一家酒吧在三里屯開張營業，至1998年酒吧規模達到頂峰。街區內共開有80多家酒吧，日均客流量曾達上萬人次。（5）、餐飲休閑步行街區餐廳飯館茶坊是中國最具商業活性的行業，可以說，中國人的社交生活80%在餐桌上。因此，只要能夠成功打造餐飲街區，就可以帶動一個區域，引爆一個區域地產。投資商借助于新開發區域的地價優勢和城郊交通優勢，往往成功地打造出餐飲休閑街區，形成社區房地產熱銷。包括：芙蓉古城、芙蓉

12、漢城、重慶南濱路、泉水雞，北京簋街等。典型案例：芙蓉古城芙蓉古城位于成都西郊青羊界，以川西民居為主，同時融入江蘇民居、云南民居、唐風建筑等中國傳統建筑精髓而成，由四合院型的建筑群組成。集居住、度假、休閑、投資于一體、融合各種中國民居建筑風格、以成都地域文化為項目內涵的老成都縮影式的極富傳統色彩的街區。2、商業步行街的休閑功能商業步行街區的開發是以商業房地產的手段為核心盈利模式的。但是，商業運作的或功，不僅需要房地產的手段，還可以把城市休閑等功能融入開發，以此功能整合為突破口，帶動流行消費潮流，才可能獲取房產或房租的高額回報。我們將城市休閑功能與商業街相結合，可以概括為以下幾類：商業步行街休閑功

13、能的打造 餐廳飯館為主體的餐類模式商品銷售為核心的逛街模式酒吧演藝歌廳KTV為主的夜生活模式 康體健身洗浴按摩為主的修身模式 工藝土特產工坊為主的游客觀光購物模式綜合購物與休閑服務的集成模式餐廳飯館為主體的餐類模式商品銷售為核心的逛街模式酒吧演藝歌廳KTV為主的夜生活模式康體健身洗浴按摩為主的修身模式工藝土特產工坊為主的游客觀光購物模式綜合購物與休閑服務的集成模式3、商業休閑步行街的文化打造對商業休閑步行街區必須進行文化打造。在我們的設計實踐中，一般追求4個文化類別：民族民俗文化。以當地民俗、宗教、少數民族風格情調等等為基礎，形成特色文化。典型代表：九寨溝邊邊街，成都錦里。 現代時尚潮流文化，

14、追求現代流行的文化風潮。典型代表：重慶南濱路，北京“798”； 移植歐美海外風情，形成異國情調。典型代表：成都“國色天香”，桂林陽朔西街； 中式古風文化,以漢唐宋明清不同朝代為依托，形成時代文化主題。典型代表：成都“芙蓉古城”； 商業步行街的文化打造 三、商業休閑步行街招商思路分析 1、在業態設計、招商工作及區域規劃設計方面聘請專業咨詢公司或者商業專家對業態進行規劃，商業中心業態經營黃金比例通常為：零售、餐飲、娛樂55：20：25。完成業態比例控制后，在招商過程中再進行功能分區，具體哪個區做零售、做餐飲或是做娛樂，要與主力商戶進行協商，以減少風險。 2、招商對象要有差異性在功能和形式上同業差異

15、、異種業態互補。簡單地說，同業差異就是不同檔次、不同風格，不能盲目招入檔次完全相同的店進入，同時也要把握和其他商業街之間的區別。 3、維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象要有一個明確的主題形象，在運作的過程中要始終維護和管理好統一的主題形象和品牌形象。 4、經營方式的選擇核心主力零售店盡量自營一部分，也可以與商業管理公司合作組建經營公司，同樣可以吸收優秀商業團隊加盟。首先可以加強經營控制力度，有利于商業街的長期經營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。招入非主力零售商的兩種情況 對于經營實力較強的國際名店，采用租賃為主的方式； 對于非國際名店，盡量以

16、聯營扣點為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度，提升經營業績。 5、招商順序與主力店布局要遵循核心主力店先行，輔助店隨后的原則，以及吸引人氣較多業態先行，零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。從整體布局上有利于人流進入主力店，同時也便于從主力店向其它區域回旋。6、遵循特殊商戶招商優惠原則要以點代面，特色經營。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對其應給予優惠政策，邀請其入場，相關鏈接：比如無錫南禪寺步行街，里面的圖書城就很聚集人氣，夏天進去是納涼還是買書的人都非常多，商業街要的就是這個人氣。要不惜一些小代價，在某個偏僻的角落開辟這樣一個小老少皆宜的場所，不為掙錢，只為賺人氣。 7、租賃經營如果招商經營具有長期性特點，采用基本租金浮動租金與優質服務做法，浮動租金與銷售額掛鉤，將整個購物中心真正做旺。 8、要做好管理基礎統一招商的