1、2021年7月29日基于中建地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)及流程概述.脈絡(luò)出發(fā)點(diǎn)：中建地產(chǎn)一線公司架構(gòu)及管理方式展開(kāi)線：各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系分析延伸面：同業(yè)務(wù)線條對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)組合體：從業(yè)務(wù)協(xié)作視角看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程.一線公司管理架構(gòu)及管理方式為什么要以一線公司為單位？一線公司部門(mén)設(shè)置管理方式特征之一：工程開(kāi)展制管理方式特征之二：AB角.為什么要以一線公司為單位？地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的三種組織方式：工程操作型工程較少，產(chǎn)品單一的企業(yè)城市操作型資源緊張的企業(yè)擴(kuò)張復(fù)制階段投資操作型跨地域大型企業(yè)的充分授權(quán)方式以一線公司作為開(kāi)發(fā)資源組織和管理的單元，是中建地產(chǎn)現(xiàn)階段的必然選擇，也是今后很長(zhǎng)一段時(shí)間的常態(tài)方式.我

2、們企業(yè)的一線公司部門(mén)設(shè)置.我們企業(yè)的一線公司部門(mén)設(shè)置幾種組合方式：職能部門(mén)：綜合管理部、人力資源部、財(cái)務(wù)資金部投資組合：投資管理部、財(cái)務(wù)資金部業(yè)務(wù)組合：前期開(kāi)發(fā)部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、合約商務(wù)部、 營(yíng)銷(xiāo)管理部、工程開(kāi)展部運(yùn)營(yíng)組合：財(cái)務(wù)資金部、開(kāi)展管理部矛盾組合：規(guī)劃設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)管理部、合約商務(wù)部.管理方式特征之一：工程開(kāi)展制.管理方式特征之一：工程開(kāi)展制工程開(kāi)展制的本質(zhì)：矩陣式管理矩陣有強(qiáng)弱，矩陣的強(qiáng)弱代表著工程管理資源的調(diào)整彈性。一線公司重新成立到逐漸成熟的過(guò)程，就是矩陣的強(qiáng)弱彈性平滑調(diào)整的過(guò)程矩陣對(duì)資源的需求是最少的，這一點(diǎn)對(duì)我們的企業(yè)具有現(xiàn)實(shí)的意義矩陣是自成模塊的，構(gòu)成了本身的生長(zhǎng)性以及模塊的可

3、復(fù)制性這一點(diǎn)很重要.管理方式特征之一：工程開(kāi)展制工程開(kāi)展制對(duì)員工個(gè)人要求比較高他一直處于“橫和“縱兩條管理的交點(diǎn)上，縱橫之間，需求他本人時(shí)辰把握好平衡他一直處于“橫和“縱兩個(gè)目的的雙重要求下，他的任務(wù)成果需求同時(shí)滿足來(lái)自兩個(gè)方面的需求他一直處于多個(gè)業(yè)務(wù)線的協(xié)作之中，相比單線條而言，他的溝通量會(huì)大很多.管理方式特征之一：工程開(kāi)展制工程開(kāi)展制的模塊化意義工程開(kāi)展部實(shí)踐上是工程公司的濃縮，工程管理過(guò)程中，同時(shí)表達(dá)了公司管理的本質(zhì)：協(xié)作作為規(guī)范模塊，同一城市的復(fù)制和不同城市的移植，成為中建地產(chǎn)管理復(fù)制和文化移植的載體工程開(kāi)展制所表達(dá)的矩陣原理，不僅表達(dá)在一線公司對(duì)工程的管理，同時(shí)也表達(dá)在總部對(duì)一線公司

4、的管理中分管副總擔(dān)任制以及總部業(yè)務(wù)部門(mén)定位.管理方式特征之二：AB角AB角的幾種表現(xiàn)方式：決策A角和監(jiān)控B角聯(lián)簽機(jī)制業(yè)務(wù)A角和流程B角說(shuō)說(shuō)我們的合約商務(wù)部主導(dǎo)A角和輔助B角多視角決策輔助學(xué)習(xí)生長(zhǎng)性質(zhì)的AB角相互補(bǔ)位的AB角.管理方式特征之二：AB角AB角無(wú)處不在責(zé)任人和責(zé)任人之間部門(mén)和部門(mén)之間部門(mén)內(nèi)部員工和員工之間AB角是中國(guó)建筑的認(rèn)識(shí)形狀，是中建地產(chǎn)的文化內(nèi)涵之一.管理方式特征之二：AB角為什么如此強(qiáng)調(diào)AB角？AB角體系并不是錦衣衛(wèi)體系或克格勃體系，她是很陽(yáng)光的中國(guó)建筑和中建地產(chǎn)的充分授權(quán)傳統(tǒng)，恰恰是對(duì)AB角體系的需求AB角體系的運(yùn)用假設(shè)不熟練，不順暢，恰恰會(huì)產(chǎn)生適得其反的效果.各業(yè)務(wù)線的內(nèi)

5、部組織體系投資管理業(yè)務(wù)線：三大主責(zé)：市場(chǎng)研討和市場(chǎng)分析、工程研討和可研分析、土地買(mǎi)賣(mài)及受讓執(zhí)行伴隨業(yè)務(wù)線：財(cái)務(wù)資金、開(kāi)展管理.各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系開(kāi)展管理業(yè)務(wù)線：三大主責(zé)：時(shí)間管理、事件管理和評(píng)價(jià)管理。本質(zhì)表達(dá)的是運(yùn)營(yíng)的事先控制、事中控制和事后評(píng)價(jià)特點(diǎn)：業(yè)務(wù)部門(mén)中獨(dú)一的非消費(fèi)部門(mén)伴隨業(yè)務(wù)線：一切業(yè)務(wù)線題外：開(kāi)展管理業(yè)務(wù)線對(duì)于年輕員工的職業(yè)開(kāi)展并不適宜要深度還是要廣度？.各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系前期報(bào)建業(yè)務(wù)線：主責(zé)：規(guī)劃報(bào)建和市政報(bào)建特征：充溢挑戰(zhàn)性和成就感的任務(wù)，看似沒(méi)什么專(zhuān)業(yè)性，其實(shí)對(duì)個(gè)人素質(zhì)要求很高。喜歡的人會(huì)很喜歡，排斥的人會(huì)很排斥伴隨部門(mén)：開(kāi)展管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程開(kāi)展部.各業(yè)務(wù)線的

6、內(nèi)部組織體系規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)線：主責(zé)：構(gòu)成產(chǎn)品設(shè)計(jì)是在充溢約束的條件下構(gòu)成產(chǎn)品設(shè)計(jì)。題外：“產(chǎn)品和“作品的本質(zhì)區(qū)別特征：他見(jiàn)過(guò)方形的貓么？題外：應(yīng)屆生入職規(guī)劃設(shè)計(jì)部的為難和努力方向伴隨業(yè)務(wù)線：開(kāi)展、營(yíng)銷(xiāo)、合約、前期.各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系合約商務(wù)業(yè)務(wù)線：主責(zé)：本錢(qián)管理、招標(biāo)管理、采購(gòu)管理、法務(wù)管理本質(zhì)：B角非主流觀念：合約商務(wù)部的糾結(jié)引申：誰(shuí)來(lái)監(jiān)控合約商務(wù)部制度體系的設(shè)置伴隨業(yè)務(wù)線：開(kāi)展管理部，以及一切A角部門(mén).各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系營(yíng)銷(xiāo)管理含客戶關(guān)系管理業(yè)務(wù)線：主責(zé)：向前和向后，兩只伸開(kāi)的手分工：營(yíng)銷(xiāo)謀劃、營(yíng)銷(xiāo)推行、案場(chǎng)管理、客戶關(guān)系、售后效力理念：獨(dú)一的“乙方部門(mén)，應(yīng)該得到全體的尊重伴隨業(yè)務(wù)線

7、：開(kāi)展管理、合約、設(shè)計(jì)、工程開(kāi)展.各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系工程開(kāi)展業(yè)務(wù)線：主責(zé)：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品，承當(dāng)目的壓力特征：資源組織節(jié)點(diǎn)、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)節(jié)點(diǎn)、協(xié)作節(jié)點(diǎn)題外：部門(mén)經(jīng)理的終極境界工程開(kāi)展經(jīng)理伴隨業(yè)務(wù)線：一切業(yè)務(wù)部門(mén).典型環(huán)節(jié)之：買(mǎi)地投資管理部合約商務(wù)部前期開(kāi)發(fā)部財(cái)務(wù)資金部規(guī)劃設(shè)計(jì)部營(yíng)銷(xiāo)管理部土地獲取工程可研，市調(diào)及定位，立項(xiàng)報(bào)告編制參與市調(diào)競(jìng)品、客群、價(jià)錢(qián)、工程定位、參與總平強(qiáng)排參與市調(diào)競(jìng)品及產(chǎn)品研討、產(chǎn)品定位；地塊技術(shù)條件分析日照、容積率、密度、退線等；總平強(qiáng)排參與工程定位、根據(jù)定位進(jìn)展本錢(qián)分析土地技術(shù)目的的研討規(guī)劃目的與產(chǎn)品定位的契合、大市政條件情況分析及本錢(qián)測(cè)算條件、前期報(bào)建周期謀劃參與工程定位；投

8、資財(cái)務(wù)測(cè)算、投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；資金謀劃。.典型環(huán)節(jié)之：買(mǎi)地投資決策的A角部門(mén)是投資部，B角部門(mén)是財(cái)務(wù)部土地吸納的過(guò)程就是投資部組織各業(yè)務(wù)部門(mén)開(kāi)展協(xié)作的過(guò)程買(mǎi)地環(huán)節(jié)的執(zhí)行普通是總部和一線公司共同執(zhí)行買(mǎi)地之后的，成為投資行為和運(yùn)營(yíng)行為的分水嶺向開(kāi)展管理部移交.典型環(huán)節(jié)之：買(mǎi)地我們應(yīng)該買(mǎi)什么樣的地？地塊規(guī)模的影響地域規(guī)劃對(duì)生長(zhǎng)型公司的重要性產(chǎn)品類(lèi)型的限制規(guī)模、速度和效益的關(guān)系和取舍.典型環(huán)節(jié)之：工程謀劃在“運(yùn)營(yíng)套路還沒(méi)有完全定型之前，謀劃的意義尤為重要在新公司新團(tuán)隊(duì)第一次配合的時(shí)候，謀劃就是打牌之前先講好規(guī)那么謀劃是為了執(zhí)行，執(zhí)行效果同當(dāng)初的謀劃內(nèi)容相對(duì)照從謀劃到后評(píng)價(jià)的過(guò)程工程謀劃是在開(kāi)展管理部的

9、組織之下的公司全員協(xié)作.典型環(huán)節(jié)之：工程謀劃工程謀劃的內(nèi)容人力資源配置方案工程定位報(bào)告并延伸至營(yíng)銷(xiāo)謀劃工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)方案、主項(xiàng)方案和專(zhuān)項(xiàng)方案工程預(yù)算報(bào)批報(bào)建方案產(chǎn)品謀劃案設(shè)計(jì)管理謀劃合約商務(wù)謀劃工程開(kāi)展謀劃含工程管理謀劃.典型環(huán)節(jié)之：工程謀劃各分項(xiàng)謀劃的行程，不是單一業(yè)務(wù)線的任務(wù)成果，而是一切業(yè)務(wù)線的節(jié)點(diǎn)交圈謀劃的過(guò)程，就是資源匹配、矛盾妥協(xié)的過(guò)程謀劃的過(guò)程，也是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，明確難點(diǎn)和重點(diǎn)的過(guò)程工程謀劃的結(jié)果，不是一份厚重的報(bào)告文本，而是將未來(lái)的作戰(zhàn)方式溝通到每一個(gè)人的心中題外：閱讀一套工程謀劃.典型環(huán)節(jié)之：工程謀劃站在公司運(yùn)營(yíng)的角度對(duì)待工程謀劃幾個(gè)例如拿地與工程論證時(shí)間設(shè)計(jì)周期：高層215天；多

10、層180天大盤(pán)一期多層305天概念規(guī)劃實(shí)施方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃/戰(zhàn)略規(guī)劃方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)55天多層70天高層大盤(pán)至少3個(gè)月至少11.5個(gè)月大盤(pán)180天中小盤(pán)55天高層/復(fù)雜戶型多層90天多層70天市場(chǎng)定位：15天；概念規(guī)劃：32天；成果確認(rèn)：8天。設(shè)計(jì)前預(yù)備：0天。設(shè)計(jì)過(guò)程： 高層：方案50天+擴(kuò)初35天； 多層可省擴(kuò)初：方案65天；成果確認(rèn)：5天。設(shè)計(jì)前預(yù)備：0天。設(shè)計(jì)過(guò)程：多層55天；高層70天成果確認(rèn)：不計(jì)時(shí)間。設(shè)計(jì)管理階段謀劃階段論證階段土地獲得節(jié)點(diǎn).典型環(huán)節(jié)之：工程謀劃站在公司運(yùn)營(yíng)的角度對(duì)待工程謀劃幾個(gè)例如概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)及定

11、板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案土建擴(kuò)初施工圖建筑、規(guī)劃方案構(gòu)造、設(shè)備初步方案產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計(jì)指引模型研討部品資料調(diào)研部品資料清單部品資料定板封樣銷(xiāo)售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)管理階段謀劃階段論證階段擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程管理構(gòu)造設(shè)計(jì)設(shè)備外型建筑平面拿地節(jié)點(diǎn)方案報(bào)建.典型環(huán)節(jié)之：工程謀劃站在公司運(yùn)營(yíng)的角度對(duì)待工程謀劃幾個(gè)例如工程總體運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)方案項(xiàng)目策劃經(jīng)營(yíng)目標(biāo)資金目標(biāo)成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)營(yíng)計(jì)劃銷(xiāo)售回款計(jì)劃費(fèi)用支出計(jì)劃項(xiàng)目成本目標(biāo)總體計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工程年度運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)方案年度調(diào)整經(jīng)營(yíng)目標(biāo)資金目標(biāo)成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)

12、營(yíng)計(jì)劃銷(xiāo)售回款計(jì)劃費(fèi)用支出計(jì)劃項(xiàng)目成本目標(biāo)總體計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工程月度季度運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)方案執(zhí)行計(jì)劃（管理計(jì)劃）月季度資金計(jì)劃月季度銷(xiāo)售回款計(jì)劃月季度動(dòng)態(tài)成本分析月季度進(jìn)度計(jì)劃.典型環(huán)節(jié)之：工程謀劃站在公司運(yùn)營(yíng)的角度對(duì)待工程謀劃幾個(gè)例如.典型環(huán)節(jié)之：工程謀劃站在公司運(yùn)營(yíng)的角度對(duì)待工程謀劃幾個(gè)例如利潤(rùn)率=ROE凈利潤(rùn)銷(xiāo)售收入總資產(chǎn)凈資產(chǎn)銷(xiāo)售收入總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)運(yùn)營(yíng)才干開(kāi)發(fā)速度以銷(xiāo)定產(chǎn)資產(chǎn)總量開(kāi)發(fā)才干銷(xiāo)售收入本錢(qián)稅費(fèi)融資才干融資渠道運(yùn)營(yíng)效率運(yùn)營(yíng)質(zhì)量銷(xiāo)售收入-本錢(qián)-稅費(fèi)銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入凈資產(chǎn)+負(fù)債凈資產(chǎn)+負(fù)債凈資產(chǎn).典型環(huán)節(jié)之：工程謀劃站在公司運(yùn)營(yíng)的角度對(duì)待工程謀劃幾個(gè)例如.典型環(huán)節(jié)之：工程定位營(yíng)銷(xiāo)管理部

13、前期開(kāi)發(fā)部合約商務(wù)部財(cái)務(wù)資金部投資管理部規(guī)劃設(shè)計(jì)部工程定位地塊屬性分析，市場(chǎng)調(diào)研目的客群、競(jìng)品，工程SWOT分析，結(jié)合公司運(yùn)營(yíng)目的，提出客戶定位、產(chǎn)品定位建議；參與總平規(guī)劃分析、對(duì)建筑、園林風(fēng)格提出建議、配套建議；地塊技術(shù)目的分析、參與市場(chǎng)調(diào)研目的客戶需求、競(jìng)品產(chǎn)品研討，根據(jù)客戶及產(chǎn)品定位，結(jié)合地塊技術(shù)目的日照、密度、退線、控高、容積率等，拿出規(guī)劃強(qiáng)排方案，并提出建筑、園林風(fēng)格建議方案、戶型設(shè)計(jì)建議等；參與地塊屬性分析、市場(chǎng)調(diào)研、工程SWOT分析，根據(jù)可研報(bào)告，結(jié)合公司運(yùn)營(yíng)目的，對(duì)客戶定位、產(chǎn)品定位提出建議和意見(jiàn)；結(jié)合地塊土地屬性及規(guī)劃目的條件等，對(duì)工程定位的可實(shí)現(xiàn)性進(jìn)展判別分析，尋覓處理途徑

14、；根據(jù)產(chǎn)品定位及客戶需求，進(jìn)展建安本錢(qián)預(yù)估和分析；根據(jù)產(chǎn)品定位、工程分期建議等進(jìn)展投資分析、資金謀劃.典型環(huán)節(jié)之：工程定位準(zhǔn)確定位的重要性：一個(gè)工程的勝利，能夠不僅是定位準(zhǔn)確，但定位準(zhǔn)確一定是根底條件；一個(gè)工程的失敗，能夠有多方面緣由，但定位錯(cuò)誤，工程必定失敗如何保證定位準(zhǔn)確：充分的市場(chǎng)研討、深化的地塊屬性的研討，準(zhǔn)確的找到本工程在市場(chǎng)中的定位與地塊屬性匹配的客群、與目的客群對(duì)位的產(chǎn)品定位準(zhǔn)確與否對(duì)開(kāi)發(fā)周期產(chǎn)生艱苦的影響.典型環(huán)節(jié)之：規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)部營(yíng)銷(xiāo)管理部客戶關(guān)系中心合約商務(wù)部設(shè)計(jì)研討客戶需求、研討產(chǎn)品競(jìng)品、我們本身的差別化、組織和管理設(shè)計(jì)任務(wù)、對(duì)設(shè)計(jì)成果提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，產(chǎn)品定位落地的過(guò)程

15、；與設(shè)計(jì)部一同研討客戶需求、研討產(chǎn)品，站在客戶的角度對(duì)設(shè)計(jì)成果提出審核意見(jiàn)和建議；參與客戶需求研討，根據(jù)客戶關(guān)注點(diǎn)及非關(guān)注點(diǎn)進(jìn)展本錢(qián)的分配，進(jìn)展工程建安本錢(qián)的預(yù)估；.典型環(huán)節(jié)之：規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)必需符合目的客戶的需求，客戶需求研討不僅是營(yíng)銷(xiāo)部和客戶關(guān)系中心的事，同樣也是設(shè)計(jì)部、合約部的必做功課不是越復(fù)雜的產(chǎn)品越好，戶型多、立面線腳復(fù)雜不一定能吸引更多的客戶、不一定給客戶發(fā)明更多的價(jià)值，反而卻使得我們?cè)O(shè)計(jì)周期、施工周期都增長(zhǎng)產(chǎn)品規(guī)范化如剛需產(chǎn)品戶型規(guī)范化、單體建筑規(guī)范化可以縮短設(shè)計(jì)周期、施工周期.典型環(huán)節(jié)之：前期報(bào)批報(bào)建五證一書(shū)、市政報(bào)裝、協(xié)助各項(xiàng)驗(yàn)收前期開(kāi)發(fā)部營(yíng)銷(xiāo)管理部工程開(kāi)展部客戶關(guān)系中心

16、合約商務(wù)部規(guī)劃設(shè)計(jì)部報(bào)批報(bào)建財(cái)務(wù)資金部配合前期各節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)、出圖各效力資源的招標(biāo)、設(shè)計(jì)勘察、外部總包、監(jiān)理招標(biāo)各項(xiàng)前期費(fèi)用的交納支付土地出讓金、一級(jí)開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、根底設(shè)備配套費(fèi)、土地契稅等、資金證明、開(kāi)發(fā)貸銷(xiāo)售方案的編制、價(jià)錢(qián)表的填寫(xiě)工程開(kāi)展經(jīng)理全程參與并牽頭協(xié)調(diào)前期報(bào)建任務(wù)大小產(chǎn)證辦理.典型環(huán)節(jié)之：前期報(bào)批報(bào)建各業(yè)務(wù)部門(mén)相互交叉，互為前提條件一切的任務(wù)內(nèi)容都有一個(gè)共性：對(duì)外辦理周期長(zhǎng)短有彈性，但也最不可控.典型環(huán)節(jié)之：本錢(qián)控制自工程定位開(kāi)場(chǎng)，直至工程交付，貫穿全過(guò)程全員參與協(xié)作理念：價(jià)錢(qián)賣(mài)得高，并不意味著本錢(qián)應(yīng)該提升。本錢(qián)控制的本質(zhì)是完成既定的控制目的控制方式：確定各個(gè)階段的目的本錢(qián)，經(jīng)過(guò)分解和

17、逐項(xiàng)控制手段來(lái)實(shí)現(xiàn)本錢(qián)目的.典型環(huán)節(jié)之：本錢(qián)控制本錢(qián)控制的重點(diǎn)并不在合約商務(wù)部定位確實(shí)定和產(chǎn)品配置規(guī)范確實(shí)定規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是本錢(qián)控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)單項(xiàng)招標(biāo)和過(guò)程控制只能控制本錢(qián)，并不能顯著節(jié)省本錢(qián)本錢(qián)控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程本錢(qián)目的的調(diào)整目的本錢(qián)之內(nèi)，各分項(xiàng)子目的的調(diào)劑新進(jìn)入一個(gè)城市，本錢(qián)目的的特殊偏好.典型環(huán)節(jié)之：本錢(qián)控制設(shè)計(jì)謀劃概念設(shè)計(jì)階段的本錢(qián)控制點(diǎn)最優(yōu)產(chǎn)品組合土地價(jià)值利用路網(wǎng)布置：從彎到直、單行與雙行、直停/斜停/平行停、幾個(gè)出入口、消防車(chē)道的安排停車(chē)布置：合理規(guī)劃、大小車(chē)位、子母車(chē)位；地下室布置：從45 30、3層到2層、人車(chē)分流與經(jīng)濟(jì)性的取舍、狡猾的機(jī)械停車(chē)、從4.5 3.6、分散 集中、地

18、下室排水；配套：多大的會(huì)所？多少物業(yè)用房？商業(yè)的體量？商業(yè)規(guī)劃？組團(tuán)布置：幾個(gè)組團(tuán)才合理？組團(tuán)的出入口規(guī)劃場(chǎng)地標(biāo)高：土方量誰(shuí)來(lái)控制？外運(yùn)、回填、場(chǎng)內(nèi)平衡？精算場(chǎng)地標(biāo)高、尊重原有地勢(shì)；合理規(guī)劃：暫時(shí)道路？永久道路？ 產(chǎn)品選型：成熟產(chǎn)品、可售比.典型環(huán)節(jié)之：本錢(qián)控制方案設(shè)計(jì)階段的本錢(qián)控制點(diǎn)建筑方案選擇：新古典風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格、建筑形體與外立面系數(shù)、外掛與外挑構(gòu)件數(shù)量、干掛比例的PK、外裝資料的適用性；建筑層高：嚴(yán)厲控制建筑層高；2.8？2.9？門(mén)窗：窗地比、經(jīng)過(guò)節(jié)能計(jì)算控制窗墻比、門(mén)窗的質(zhì)量與定位；構(gòu)造方案：限額與控制要點(diǎn)、框架 - 短肢墻 - 剪力墻 - 框剪、柱網(wǎng)、沉降縫、轉(zhuǎn)換層；節(jié)能方案：約束

19、體型系數(shù)、窗墻比、優(yōu)化墻體資料、內(nèi)外保溫的選擇；供電方案：供電方案布置、開(kāi)閉所選址；供水方案：水泵房建立、水泵房選址、供水方案比較；消防方案：消防分區(qū)、防火墻；景觀方案：軟硬景比例、景觀小品、景觀墻體與樹(shù)池；智能化： 智能化方案、選型；.典型環(huán)節(jié)之：本錢(qián)控制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的本錢(qián)控制點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)系數(shù)、資料運(yùn)用；根底選型：選擇根底方式、埋深選擇、根底大小；基坑支護(hù)：支撐方式、護(hù)壁方案選擇、降水；供電方案：選擇高、低壓柜、變壓器方案比選；空調(diào)方案：空調(diào)方案比選、集中空調(diào)系統(tǒng)選擇、出風(fēng)口布置；景觀方案：景觀資料植物的適用性、石材厚度的選擇、石材出材率、景觀照明；精裝修方案：分級(jí)、瓷磚的損

20、耗量、插座、戶內(nèi)門(mén)選擇。防水方案：幾層？資料選擇？多厚？道路設(shè)計(jì)：基層方案、面層方案小區(qū)管網(wǎng)：管井密度、管道資料、檢查井設(shè)置、管道走向、長(zhǎng)度.典型環(huán)節(jié)之：本錢(qián)控制7個(gè)本錢(qián)管理目的.典型環(huán)節(jié)之：示范區(qū)建立及開(kāi)放提出銷(xiāo)售動(dòng)線、功能需求、面積需求、風(fēng)格建議；確定樣板戶型；參與售樓處、樣板區(qū)平面設(shè)計(jì)審核；參與示范區(qū)園林、室內(nèi)設(shè)計(jì)審核；進(jìn)展現(xiàn)范區(qū)現(xiàn)場(chǎng)包裝；相關(guān)示范區(qū)的承供商選擇本錢(qián)、采購(gòu)周期；示范區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范化、各專(zhuān)業(yè)同步營(yíng)銷(xiāo)管理部工程開(kāi)展部規(guī)劃設(shè)計(jì)部示范區(qū)合約商務(wù)部示范區(qū)施工建立示范區(qū)對(duì)于開(kāi)盤(pán)時(shí)間及開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售結(jié)果的影響蓄客的時(shí)間、工程的展現(xiàn)、客戶的體驗(yàn)等 ，因此 盡能夠在開(kāi)盤(pán)前足夠時(shí)間開(kāi)放示范區(qū)；麻雀雖小

21、，五臟俱全 ，因此需做好示范區(qū)整體實(shí)施方案包括各業(yè)務(wù)線、各部門(mén)高效溝通和配合.典型環(huán)節(jié)之：主體工程開(kāi)工拿到施工證或工程協(xié)辦單完成土護(hù)降分包、監(jiān)理、總包選擇完成開(kāi)槽圖、樁基圖、底板圖、地下構(gòu)造圖等前期開(kāi)發(fā)部工程開(kāi)展部規(guī)劃設(shè)計(jì)部主體工程合約商務(wù)部組織施工單位完成現(xiàn)場(chǎng)總平布置、臨建施工、實(shí)現(xiàn)臨水臨電、現(xiàn)場(chǎng)施工通道，組織施工單位進(jìn)場(chǎng)等重點(diǎn)： 縮短開(kāi)發(fā)周期：開(kāi)工手續(xù)未獲得，土護(hù)降先行.典型環(huán)節(jié)之：開(kāi)盤(pán)重點(diǎn)：開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)把握、開(kāi)盤(pán)效果的保證對(duì)于工程整體營(yíng)銷(xiāo)的影響搶時(shí)間、搶市場(chǎng)、搶客戶開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)的順利實(shí)現(xiàn)需求各業(yè)務(wù)部門(mén)的通力協(xié)作才干保證。.典型環(huán)節(jié)之：開(kāi)盤(pán).典型環(huán)節(jié)之：開(kāi)工系列驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收消防驗(yàn)收人防驗(yàn)收各市政專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收水質(zhì)監(jiān)測(cè)節(jié)能驗(yàn)收空氣檢測(cè)開(kāi)工驗(yàn)收.典型環(huán)節(jié)之：產(chǎn)品交付入住重點(diǎn)：自檢要提早足夠時(shí)間，給整改留有空間；自檢要站在客戶業(yè)主的角度進(jìn)展。.其它幾個(gè)典型環(huán)節(jié)營(yíng)銷(xiāo)謀劃產(chǎn)品定價(jià)產(chǎn)品建造過(guò)程管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)防備工程后評(píng)價(jià).幾點(diǎn)感言面對(duì)的現(xiàn)實(shí)：地產(chǎn)企業(yè)是一類(lèi)高度強(qiáng)調(diào)協(xié)作的機(jī)構(gòu)，個(gè)人作用微乎其微應(yīng)該怎樣辦：盡快融入?yún)f(xié)作氣氛之中，入職之初，不強(qiáng)求本人完成多少任務(wù)。盡快成為團(tuán)隊(duì)中調(diào)和的一員，自然會(huì)發(fā)現(xiàn)本人的任務(wù)入手點(diǎn).幾點(diǎn)感言面對(duì)的現(xiàn)實(shí)：除了少部分崗位之外，入職之初，幾乎沒(méi)有專(zhuān)業(yè)性的任務(wù)，幾乎都是閱歷性的任務(wù)應(yīng)該