1、2011年注冊資產評估師考試資產評估輔導講義：第一章(1)第一節講義資產評估及其特點一、資產評估及其構成要素和特點資產評估。資產評估是專業機構和人員，按照國家法律法規和資產評估準則，根據 特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價 值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。(注意是價值而非價格)資產評估的基本組成要素：一是評估主體，即從事資產評估的機構和人員。二是評估客體，即被評估的資產，它是資產評估的具體對象，也稱為評估對象。三是評估依據，也就是資產評估工作所遵循的法律、法規、經濟行為文件、重大合同協 議以及取費標準和其他參考依據。四是評估目的，即資產

2、業務引發的經濟行為對資產評估結果的要求，或資產評估結果的 具體用途。它直接或問接地決定和制約資產評估的條件，以及價值類型的選擇。五是評估原則，即資產評估的行為規范，是調節評估當事人各方關系、處理評估業務的 行為準則。六是評估程序，即資產評估工作從開始準備到最后結束的工作順序。七是評估價值類型，即對評估價值質的規定，它對資產評估參數的選擇具有約束性。八是評估方法，即資產評估所運用的特定技術，是分析和判斷資產評估價值的手段和途 徑。九是資產評估假設，即資產評估得以進行的前提條件的假定說明等。十是資產評估基準日，即資產評估的時間基準。以上基本要素構成了資產評估活動的有 機整體。資產評估特點。資產評估

3、具有市場性、公正性、專業性和咨詢性的特點。二、資產及其基本特征資產是一個具有多角度、多層面的概念，既有經濟學中的資產概念，也有其他學科的資 產概念，評估人員應明確作為評估對象的資產的確切含義。經濟學中的資產是泛指特定經濟主體擁有或控制的，能夠給特定經濟主體帶來經濟利益 的經濟資源。會計學中的資產是指過去的交易或事項形成并由企業擁有或控制的資源，該資源預期會 給企業帶來經濟利益。會計學中的資產不但有定義而且有確認標準，只有同時滿足定義和確 認標準條件的才能成為會計資產。而且會計資產主要指的是企業中的資產，這是資產評估對 象中的重要組成部分，但資產評估對象或資產評估中的資產只有定義約束，沒有確認標

4、準， 而且也并不完全局限于企業中的資產。資產評估中的資產或作為資產評估對象的資產，其內涵更接近于經濟學中的資產。資產 具有以下基本特征：資產必須是經濟主體擁有或者控制的。資產是能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源，即可望給經濟主體帶來現金流入的資 源。資產必須能以貨幣計量。也就是說資產價值能夠運用貨幣進行計量，否則就不能作 為資產確認。三、資產的分類：5種分類方法。1、按資產存在的形態，分為有形資產和無形資產。2、按資產的構成和是否具有獲利能力，分為單項資產和整體資產。3、按資產是否獨立存在，分為可確指的資產和不可確指的資產;不可確指的資產只有 商譽。4、按資產與生產經營的關系，分為經營性資產和非

5、經營性資產。5、按資產的流動性，分為流動資產、固定資產等。資產負債表中的資產部分從上而下 就是按資產流動性劃分的。四、價格和價值價格是歷史數據或事實，是特定交易中收到或支付的貨幣數額。資產評估中的價值不是 歷史數據，只是專業人士對商品、服務價值的估計。注意：資產評估的目標是判斷評估對象 的價值而不是實際成交價格。五、資產評估的種類及特點分清評估、評估復核和評估咨詢三者的區別。評估一般針對產權變動和交易，需對真實性和合理性負責;評估復核指評估機構對其他 評估機構的評估報告進行評判分析和再評估;評估咨詢比較寬泛，也需要承擔相應的責任。 -P5注意P6完全資產評估和限制性資產評估的含義，限制性資產評

6、估一般是指評估機構及 其人員由于評估條件的限制不能完全按照資產評估準則的規定進行或在允許的前提下未完 全按照評估準則的規定進行的資產評估。資產評估還可具體劃分為單項資產評估和整體資產評估。資產評估具有市場性、公正性、專業性和咨詢性的特點。六、資產評估的功能和作用評價和估值是資產評估的基本功能。管理作用一一過去;咨詢作用一一現在;鑒證的作用。盡管資產評估這種鑒證活動一般不具有法律效力，但依然是資產業務各方進行決策的依 據，注冊資產評估師也必須對自己的行為承擔相應的專業責任、民事責任和刑事責任。但需 要強調的是資產評估從事的是價值鑒證，而不是權屬鑒證。但資產評估實務中還是要關注權 屬。第二節價值類

7、型和評估目的一、資產評估的價值類型價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式。不同價值類型從不同角度反映資 產評估價值的屬性和特征。不同的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上是不同的， 在數量上往往也存在著較大差異。如何選擇價值類型-P21 :資產評估的價值類型的形成，不僅與評估目的有關，而且與被 評估對象的功能、狀態、評估時的市場條件等因素有著密切關系。1、分類方法：4種分類方法-P10;重點是市場價值和非市場價值的區別。2、分類的意義：指引資產評估人員;評估報告使用者正確理解和使用評估結果。3、市場價值的定義：（國際評估準則定義）市場價值是指資產在評估基準日公開市場上 最佳使用狀態

8、下最有可能實現的交換價值的估計值;由于公開市場可能存在區域、級次等的 區分，市場價值可能存在著不同區域范圍的市場價值和不同級次的市場價值。4、市場價值的劃分標準有三個:資產評估時所依據的市場條件，是公開市場條件還是非公開市場條件。資產評估時所依據的被評估資產的使用狀態，是正常使用最佳使用）還是非正常使用。評估時所使用的信息資料及其相關參數的來源，使用的是公開市場信息數據還是非公 開市場的信息數據。4、簡單介紹了 4種非市場價值：在用價值;投資價值;清算價值;殘余價值。非市場價值 一般是資產對于特定主體來說具有的特定價值或者法規和協議中規定的價值（價格）。注意：投資價值與投資性資產價值的區別，后

9、者是市場價值。二、資產評估的目的分一般目的和特定目的。資產評估的一般目的是資產在評估時點的公允價值。資產評估 中的公允價值的一個顯著特點，是它與相關當事人的地位、資產的狀況及資產所面臨的市場 條件相吻合，且沒有損害各當事人的合法權益，亦沒有損害他人的利益。（比如明星物品的 拍賣價格是不是公允呢?）通常把資產評估業務對評估結果的具體要求稱為資產評估的特定目的。三、價值類型選擇與資產評估目的等相關條件的關系構成資產評估價值基礎的相關條件主要有：評估特定目的;資產自身的功能、利用方式 和使用狀態;評估時的市場條件及交易條件。（比如電子產品的更新換代）關于公允價值和市場價值：公允價值是資產評估的基本目

10、標，市場價值是正常市場條件 下的公允價值。市場價值是資產正常使用（最佳使用）狀態下的價值。第三節資產評估的假設與原則一、資產評估的假設依據有限事實，通過一系列推理，對于所研究的事物做出合乎邏輯的假定說明就叫假設。（1）交易假設。是資產評估最基本的前提假設，假定所有待評估資產已經處在交易過程 中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。一方面為資產評估得以進行創 造了條件，另一方面限定了資產評估的外部環境，即資產是被置于市場交易之中的。（2）公開市場假設。就資產評估而言，公開市場是指充分發達與完善的市場條件，指一 個有自愿的買者和賣者的競爭性市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的

11、，彼此都 有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制 或不受限制的條件下進行的。持續使用假設。持續使用假設又細分為三種具體情況：一是在用續用二是轉用續用; 三是移地續用。清算假設。是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定說明。清 算假設首先是基于被評估資產面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據相應數 據資料推定被評估資產處于被迫出售或快速變現的狀態。二、資產評估的原則1、工作原則：獨立性、客觀公正性、科學性原則。2、經濟技術原則預期收益原則。資產價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預期收 益量的多少供求原則。經濟學中的供求規律對商品價格形成的作用力同樣適用于資產價值的評 估，評估人員在判斷資產價值時也應充分考慮和依據供求原則。貢獻原則。它也要求資產價值的高低要由該資產的貢獻來決定。貢獻原則主要適用 于構成某整體資產的各組成要素資產的貢獻，或者是當整體資產缺少該項要素資