1、以產(chǎn)城融合為目標的產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃研究目錄四、案例分析 1. 保定北部低碳新城新能源城、汽車城 2. 即墨汽車城 3. 新密銀基軒轅圣境黃帝宮文化產(chǎn)業(yè)新城 4. 無錫東方田園綜合體三、產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃研究 1. 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與城市規(guī)劃 2. 產(chǎn)業(yè)定位 3. 功能組成與規(guī)模研究 4. 規(guī)劃布局的基本原則二、打造產(chǎn)業(yè)新城 1. 根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型的不同 2. 根據(jù)產(chǎn)業(yè)新城建立模式的不同一、產(chǎn)業(yè)融合的發(fā)展背景 1. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念 2. 產(chǎn)城融合發(fā)展的社會背景 3. 產(chǎn)城融合發(fā)展的政策背景 4. 產(chǎn)城融合的開發(fā)主體產(chǎn)城融合的發(fā)展背景產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的崛起國家宏觀調(diào)控從嚴從緊，未來幾年活躍程度將持續(xù)降溫市場開發(fā)較為成熟；同時

2、，尤其一線城市用地供應(yīng)有限受宏觀調(diào)控影響較小，是目前比較活躍的地產(chǎn)板塊之一下一個焦點產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政府的大力支持市場的旺盛需求廣闊的發(fā)展空間產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著微笑曲線，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。試制品開發(fā)等零部件生產(chǎn)模塊零部件生產(chǎn)銷售售后服務(wù)下游上游高業(yè)務(wù)工序組裝利潤空間小附加價值利潤空間大利潤空間大低產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依托載體產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著微笑曲線，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依托載體試制品開發(fā)等零部件生產(chǎn)模塊零部件生產(chǎn)銷售售后服務(wù)下游上游低高業(yè)務(wù)工序組裝利潤空間

3、小附加價值利潤空間大利潤空間大開發(fā)對象獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發(fā)樓等整合自然資源、社會資源、經(jīng)濟資源等打造產(chǎn)學研產(chǎn)業(yè)集群政府地產(chǎn)商企業(yè)要素成型期成長期成熟期與城市的關(guān)系主導功能純工業(yè)工業(yè)與部分配套綜合功能主導空間生產(chǎn)空間生產(chǎn)與配套服務(wù)空間消費空間與城市聯(lián)系城市外圍，聯(lián)系弱與城市聯(lián)系日益密切形成新城區(qū)與人口組成的關(guān)系對人才要求普通工人，收入低高技術(shù)產(chǎn)業(yè)人群，出現(xiàn)收入差異結(jié)構(gòu)復雜化對功能配套要求工人宿舍，配套少工業(yè)鄰里，教育，生產(chǎn)和生活服務(wù)較完善配套產(chǎn)業(yè)與城市、人口組成的關(guān)系產(chǎn)業(yè)發(fā)展資本積累城市主導功能轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展人的社會需求提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向1)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)-高新技術(shù)產(chǎn)

4、業(yè)以蛇口工業(yè)區(qū)變身高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)為例產(chǎn)業(yè)導向汽車電子產(chǎn)業(yè)汽車電子先進裝備制造新能源新材料生物醫(yī)藥功能定位新型高科技園示范區(qū)域高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心發(fā)展區(qū)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)示范基地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從產(chǎn)業(yè)鏈底端向中高端轉(zhuǎn)移形成以地產(chǎn)、物流為核心產(chǎn)業(yè)，高科技、園區(qū)服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的新產(chǎn)業(yè)格局打造成高端服務(wù)業(yè)基地，主導發(fā)展網(wǎng)絡(luò)信息、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)1995年2002年2008年海爾集團： 海爾集團成立于1984年，在青島以電冰箱生產(chǎn)起家。在20年的時間里，從一個小廠發(fā)展成為擁有完整家電產(chǎn)業(yè)鏈的跨國集團，包括制造生產(chǎn)基地和物流中心等。在青島擁有五大園區(qū)，在國內(nèi)外享有盛譽。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向2)單一產(chǎn)業(yè)-上下游產(chǎn)

5、業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)集群生產(chǎn)要素聚集階段產(chǎn)業(yè)主導特征階段創(chuàng)新突破階段現(xiàn)代科技都市階段單個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)網(wǎng)縱向延伸橫向共生整合發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的復雜化，導致人口結(jié)構(gòu)復雜化，規(guī)模增大，相應(yīng)的，要求服務(wù)配套設(shè)施的規(guī)模增大，種類增多，體系復雜。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向2)單一產(chǎn)業(yè)-上下游產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)集群2008年，蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型分類：2008年，蘇州工業(yè)園區(qū)人口職業(yè)組成：居住用地根據(jù)住宅密度分為五種類型，可全面滿足不同居住人群需求。產(chǎn)品類型容積率密度（人ha）用地比例（%）人口比例（%）高密度（公共住宅）2.3 750 4862高密度（公館式公寓）2.3 510129.4中密度（公館式公

6、寓） 2.03603218.9低密度 0.7-1.26070.7工人宿舍2.323019居住體系配套設(shè)施體系商業(yè)配套設(shè)施按城市級、分區(qū)級、鄰里級三級配套居住區(qū)以鄰里中心的方式集中設(shè)置社區(qū)主要配套設(shè)施工業(yè)區(qū)以綜合性便利中心的形式設(shè)置集中的宿舍區(qū)和商業(yè)便利服務(wù)設(shè)施根據(jù)人口結(jié)構(gòu)的復雜性，蘇州工業(yè)園區(qū)的居住和配套設(shè)施體系分等級設(shè)置產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向2)單一產(chǎn)業(yè)-上下游產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)集群以北京科技園建設(shè)有限公司規(guī)劃產(chǎn)品為例：第一代園區(qū)第二代園區(qū)第三代園區(qū)功能以產(chǎn)業(yè)招商和產(chǎn)業(yè)集群為主努力實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)，商務(wù)，居住功能的復合需求，但是僅僅能夠滿足城市簡約化需求堅持打造產(chǎn)業(yè)新興城市，集居住，商業(yè)，辦公，教育，休閑娛樂

7、等多功能為一體代表案例中關(guān)村軟件園青島藍色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園嘉興智富城核心理念多元產(chǎn)業(yè)聚集融合城市資源均衡配置社會管理智能高效第三代產(chǎn)品新型城市微縮模型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向3)功能復合的產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)城融合是把產(chǎn)業(yè)和人口合理地融合在一起，以人為本，全面發(fā)展。是適應(yīng)時代發(fā)展的必然選擇。產(chǎn)城發(fā)展的政策背景 從2000年2012年，我國城鎮(zhèn)化率由36.2%提高至52.6%。但該數(shù)據(jù)是偽城鎮(zhèn)化率，居住在城市的務(wù)工人員并未享受真正的市民待遇。若按照戶籍人口計算，城鎮(zhèn)化率僅為35%。 十八大會議提出新型城鎮(zhèn)化概念，新型城鎮(zhèn)化與傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化的最大不同，在于新型城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化城人城鎮(zhèn)化十八大十八屆三

8、中全會2014-3-16有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化人的城鎮(zhèn)化正式公布國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃從新型城鎮(zhèn)化角度解讀產(chǎn)城融合：從2000年2012年，我國城鎮(zhèn)化率由36.2%提高至52.6%。但是該數(shù)據(jù)是偽城鎮(zhèn)化率。新型城鎮(zhèn)化與傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化的最大不同，在于新型城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化，強調(diào)在產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會保障、生活方式等方面實現(xiàn)由“鄉(xiāng)”到“城”的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和可持續(xù)發(fā)展，最終實現(xiàn)“人的無差別發(fā)展”。產(chǎn)城發(fā)展的政策背景十八大十八屆三中全會2014-3-16有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化人的城鎮(zhèn)化正式公布國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）城鎮(zhèn)化城人城鎮(zhèn)化政府地產(chǎn)商企業(yè)土地利用率城市形象持續(xù)稅收經(jīng)濟發(fā)展居民就業(yè)經(jīng)

9、濟效益投資風險政府政策成長環(huán)境發(fā)展空間經(jīng)濟效益產(chǎn)城融合是政府，地產(chǎn)商，企業(yè)的共同訴求。產(chǎn)城融合的開發(fā)主體打造產(chǎn)業(yè)新城 在規(guī)劃中引入“白地” “灰地” “彈性綠地”等理念，對于短期內(nèi)不明確規(guī)劃用途的地塊實施彈性控制，有效提高土地開發(fā)效益和集約利用水平。工業(yè)地產(chǎn)：蘇州工業(yè)園一般工業(yè)圈高科技工業(yè)圈生態(tài)核居住圈用地類型面積（ha）比例（%）居住用地152.224.0公共設(shè)施用地442.77.0工業(yè)用地2119.733.4其中高科技工業(yè)375.85.9普通工業(yè)1743.927.5總用地2714.664.4一般工業(yè)圈高科技工業(yè)圈生態(tài)核居住圈工業(yè)地產(chǎn)：蘇州工業(yè)園 在規(guī)劃中引入“白地” “灰地” “彈性綠地”

10、等理念，對于短期內(nèi)不明確規(guī)劃用途的地塊實施彈性控制，有效提高土地開發(fā)效益和集約利用水平。新加坡市區(qū)重建局（U R A） 在1995 年首次提出并開始試行了“白色地段”（White Site），意在通過預留當時功能無法確定的用地，為將來提供更多靈活的建設(shè)發(fā)展空間。后來白色用地開始出現(xiàn)在國內(nèi)的城市規(guī)劃中，白色用地定義為區(qū)位極其重要、土地價值高或升值潛力巨大、且不能在短期內(nèi)明確性質(zhì)的一類用地，白地主要是為未來開發(fā)建設(shè)預留空間。白地的用地性質(zhì)需與周圍地塊的性質(zhì)相協(xié)調(diào)，或為周圍地塊提供配套服務(wù)，可以根據(jù)市場條件融入周圍地塊.工業(yè)地產(chǎn)：蘇州工業(yè)園白色用地首次在國內(nèi)出現(xiàn)的城市灰色用地，是中國城市規(guī)劃設(shè)計研究

11、院在2007年修編新一輪蘇州工業(yè)園區(qū)分區(qū)規(guī)劃中產(chǎn)生的。這次規(guī)劃對灰色用地的定義是由于土地價值提高需要逐步“退二進三”的工業(yè)用地，同時相應(yīng)地提出了四項具體實施辦法：原則上應(yīng)在2020 年前實現(xiàn)“退二進三”，最晚不超過2030 年；允許新批工業(yè)用地，但使用年限應(yīng)縮短為15 20 年；允許現(xiàn)有企業(yè)新增投資，土地使用年限可根據(jù)投資強度適當延長，最晚不超過2030 年；征收地產(chǎn)稅，提高運營成本2。經(jīng)過廣泛和深入的研究，筆者認為不僅僅“退二進三”的工業(yè)用地可以定義為灰色用地，無法通過規(guī)劃預期嚴格規(guī)定用地性質(zhì)的地塊一定程度上均有可能規(guī)劃為灰色用地。灰色用地彈性綠地”是在用地性質(zhì)確定的情況下，由于建設(shè)實際的需

12、要而出現(xiàn)的一種用地過度狀態(tài)。“彈性綠地”的一邊或兩邊是不同性質(zhì)的用地，在規(guī)劃建設(shè)的前期由于實際建設(shè)的需要以綠地形式加以保留，隨著建設(shè)的推進，“彈性綠地”可以慢慢壓縮，最終成為一個小型綠化帶。彈性綠地 區(qū)位：廣東省深圳市大梅沙 規(guī)模：占地9平方公里 東部華僑城是國內(nèi)首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)。旅游地產(chǎn)：東部華僑城交通性主干路鹽山公路鹽壩高速鹽山公路大俠谷云海谷茶溪谷 區(qū)位：廣東省深圳市大梅沙 規(guī)模：占地9平方公里 東部華僑城是國內(nèi)首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)。

13、旅游地產(chǎn)：東部華僑城交通性主干路鹽山公路鹽壩高速鹽山公路大俠谷云海谷茶溪谷 城市對外交通 鹽壩高速在華僑城南側(cè)通過 鹽山公路由南到北貫穿基地 道路組織 以鹽山公路為道路主體，各個組團片區(qū)主要道路與其相連，形成完整的內(nèi)部道路系統(tǒng)； 鹽山公路與鹽壩高速相連以滿足對外聯(lián)系需求。 東部華僑城擁有二個主題公園、三座旅游小鎮(zhèn)、四家度假酒店、兩座18洞山地球場、住宅等精品項目。居住片區(qū)居住片區(qū)居住片區(qū)Golf主題公園片區(qū)旅游服務(wù)片區(qū)Golf旅游地產(chǎn)：東部華僑城項目名稱數(shù)量占地面積主題公園21800畝酒店4330畝住宅-1320畝高爾夫23090畝綠地其他-6960畝 東部華僑城 擁有二個主題公園、三座旅游小

14、鎮(zhèn)、四家度假酒店、兩座18洞山地球場、住宅等精品項目。項目名稱數(shù)量占地面積主題公園21800畝（120公頃）酒店4330畝（22公頃）住宅-1320畝（88公頃）高爾夫23090畝（206公頃）綠地其他-6960畝（464公頃）居住片區(qū)居住片區(qū)居住片區(qū)Golf主題公園片區(qū)旅游服務(wù)片區(qū)Golf大俠谷探險樂園、茶溪谷度假公園主題公園茵特拉根小鎮(zhèn)、海菲德小鎮(zhèn)、天麓地產(chǎn)旅游地產(chǎn)東部華僑城瀑布酒店、東部華僑城房車酒店、茵特拉根酒店主題酒店茶翁古鎮(zhèn)、大華興寺、大華興寺菩提賓舍、云海谷高爾夫會員球場和公眾球場等其他景點旅游地產(chǎn)：東部華僑城農(nóng)業(yè)地產(chǎn)：成都三圣花鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游區(qū)五大景區(qū)他鄉(xiāng)農(nóng)居幸福梅林東籬菊園江家菜

15、地荷塘月色占地面積4367畝3000畝1700畝3000余畝1074畝產(chǎn)業(yè)特色西南地區(qū)重要花卉集散批發(fā)地梅花食品產(chǎn)業(yè)突出菊花多品種的種植和大規(guī)模的菊園把傳統(tǒng)種植業(yè)變?yōu)轶w驗式休閑產(chǎn)業(yè)田園風光成為藝術(shù)創(chuàng)作、鄉(xiāng)村音樂的樂園 五大景區(qū)錯位發(fā)展，競相開放，形成了錦江區(qū)推進城鄉(xiāng)一體化，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的獨特景觀。幸福梅林他鄉(xiāng)農(nóng)居荷塘月色江家菜地東籬菊園“五朵金花”錯位發(fā)展，競相開放。占地4367畝的“花鄉(xiāng)農(nóng)居”，重點發(fā)展小盆花、鮮切花，進一步強化作為西南地區(qū)重要花卉集散批發(fā)地的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。占地3000畝的“幸福梅林”突出梅花文化，形成梅花食品產(chǎn)業(yè)，延伸梅花產(chǎn)業(yè)鏈。占地3000余畝的“江家菜地”以認種方式把傳統(tǒng)種

16、植業(yè)變?yōu)轶w驗式休閑產(chǎn)業(yè)。占地1700畝的“東籬菊園”突出菊花多品種的種植和大規(guī)模的菊園，形成了“環(huán)境、人文、菊韻、花海”的交融。占地1074畝的“荷塘月色”優(yōu)美的田園風光已成為藝術(shù)創(chuàng)作、鄉(xiāng)村音樂的樂園。“五朵金花”錯位發(fā)展，競相開放，形成了錦江區(qū)推進城鄉(xiāng)一體化，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的獨特景觀。農(nóng)業(yè)地產(chǎn)：成都三圣花鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游區(qū) 固安工業(yè)園區(qū)位于天安門正南50公里，地處大北京核心位置。新建產(chǎn)業(yè)新城：固安工業(yè)園農(nóng)業(yè)縣產(chǎn)業(yè)新城12年以城帶產(chǎn)以產(chǎn)興城生態(tài)宜居功能以高端產(chǎn)業(yè)為特色的綜合新城城市綜合配套功能產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套功能區(qū)域創(chuàng)新文化功能原狀服務(wù)功能內(nèi)部結(jié)構(gòu)和空間分布的欠缺較低的服務(wù)能力開發(fā)區(qū)用地結(jié)構(gòu)嚴重失衡開發(fā)區(qū)

17、向綜合新城區(qū)轉(zhuǎn)型開發(fā)區(qū)向綜合新城區(qū)發(fā)展示意圖產(chǎn)業(yè)孤島以區(qū)帶城以城促產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)功能為主的城市片區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套功能城市綜合配套功能工業(yè)園區(qū)升級定位提高，成體系規(guī)劃提高服務(wù)水平增加配套設(shè)施的比例產(chǎn)業(yè)園升級:以無錫新區(qū)為例開發(fā)區(qū)向綜合新城區(qū)轉(zhuǎn)型用地類型規(guī)劃比例（%）現(xiàn)狀用地比例（%）國家規(guī)范中的相關(guān)用地比例（%）居住用地16-1814.7020-32工業(yè)用地36-4054.7715-25公共設(shè)施用地12-158.57-綠地10-154.428-15交通用地12-1510.008-15其他建設(shè)用地8-109.80-無錫新區(qū)城市建設(shè)用地近期結(jié)構(gòu)方案（2015年）開發(fā)區(qū)向綜合新城區(qū)發(fā)展示意圖發(fā)區(qū)用地結(jié)構(gòu)嚴重失

18、衡，工業(yè)用地比例畸高，而城市型、服務(wù)型用地比例則嚴重偏低原狀服務(wù)功能內(nèi)部結(jié)構(gòu)和空間分布均有不同程度的欠缺。較低的服務(wù)能力成為制約開發(fā)區(qū)吸引力提升最為關(guān)鍵的因素。增加公共設(shè)施用地、居住用地等其他配套的比例。升級定位提高，產(chǎn)品以高端先進為主，成體系進行規(guī)劃提高服務(wù)水平產(chǎn)業(yè)園升級:以無錫新區(qū)為例產(chǎn)業(yè)孤島以區(qū)帶城以城促產(chǎn)工業(yè)園區(qū)以產(chǎn)業(yè)功能為主的城市片區(qū)城市綜合配套功能產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套功能以高端產(chǎn)業(yè)為特色的綜合新城城市綜合配套功能產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套功能生態(tài)宜居功能區(qū)域創(chuàng)新文化功能產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃研究產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)規(guī)模綜 合 考 慮空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)政策城 市 規(guī) 劃土地利用建設(shè)強度其他因素產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與城市規(guī)劃城市規(guī)劃

19、側(cè)重于在人口確定和土地確定的前提下，平衡各種城市資源，保證城市發(fā)展的穩(wěn)定和前提。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃側(cè)重從產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)的角度考慮產(chǎn)業(yè)的縱向關(guān)系，而城市規(guī)劃則更多地從城市的支持配套和空間布局等方面研究產(chǎn)業(yè)的橫向協(xié)作。外部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析發(fā)展環(huán)境發(fā)展前景政策導向優(yōu)劣勢現(xiàn)狀和資源能力與周邊競爭產(chǎn)業(yè)定位確定主導產(chǎn)業(yè)確定產(chǎn)業(yè)組合方案確定輔助產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)定位概況 概況：位于上海楊浦區(qū)，臨近同濟大學，是上海傳統(tǒng)高教區(qū)、老工業(yè)基地、傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫字樓供應(yīng)量少。 片區(qū)分布著高等院校、科研機構(gòu)以及創(chuàng)意公司等。“創(chuàng)智天地”旨在營造一個適合知識經(jīng)濟運轉(zhuǎn)的環(huán)境，適合知識工作者生活和工作的環(huán)境。 定位：“知識楊浦”，依托高

20、教資源，發(fā)展成一個宜居宜業(yè)的教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。五角場商圈（復旦科技園）曲陽商務(wù)中心同濟大學及科技產(chǎn)業(yè)區(qū)臨平北路商務(wù)圈鞍山商圈和平公園北外灘航運中心陸家嘴高校科技區(qū)創(chuàng)智天地案例1：教育產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)智天地教育資源優(yōu)勢人力資源優(yōu)勢技術(shù)資源優(yōu)勢案例2：四川省簡陽市石橋片區(qū)大地產(chǎn)業(yè)園 功能定位：以農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工和現(xiàn)代物流為核心，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為補充，農(nóng)業(yè)科教旅游為拓展，形成新興產(chǎn)業(yè)積聚、配套設(shè)施完整、宜業(yè)宜居的產(chǎn)業(yè)新城。優(yōu)勢劣勢交通對外交通便利，與周邊城市互通良好內(nèi)部交通欠佳，僅有一條主要干道，且受高壓線等設(shè)施影響資源農(nóng)業(yè)資源豐厚，為發(fā)展、航空食品、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)奠定了良好基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，園區(qū)內(nèi)以果蔬、糧油加工為主，產(chǎn)

21、業(yè)鏈條短，三產(chǎn)滯后其他以淺丘地貌為主，有山有水，有利于打造良好景觀產(chǎn)業(yè)能級較低：園區(qū)內(nèi)中小企業(yè)為主，未形成一定規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)集群農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、收購、加工、貯藏、流通、銷售居住文教、商住會展旅游休閑、 現(xiàn)代物流SITE主要產(chǎn)業(yè)一、二、三產(chǎn)聯(lián)動SITE產(chǎn)業(yè)升級優(yōu)勢劣勢交通對外交通便利，與周邊城市互通良好內(nèi)部交通欠佳，僅有一條主要干道，且受高壓線等設(shè)施影響資源農(nóng)業(yè)資源豐厚，為發(fā)展、航空食品、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)奠定了良好基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，園區(qū)內(nèi)以果蔬、糧油加工為主，產(chǎn)業(yè)鏈條短，三產(chǎn)滯后其他以淺丘地貌為主，有山有水，有利于打造良好景觀產(chǎn)業(yè)能級較低：園區(qū)內(nèi)中小企業(yè)為主，未形成一定規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)集群SITE主要產(chǎn)業(yè)一二三產(chǎn)

22、聯(lián)動農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、收購、加工、貯藏、流通、銷售居住文教 商住會展旅游休閑 現(xiàn)代物流SITE產(chǎn)業(yè)升級 簡陽市大地產(chǎn)業(yè)園位于四川省簡陽市石橋片區(qū)，占地3.19平方公里，規(guī)劃人口1.6萬人。 簡陽市大地產(chǎn)業(yè)園的功能定位：以農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工和現(xiàn)代物流為核心，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為補充，農(nóng)業(yè)科教旅游為拓展，形成新興產(chǎn)業(yè)積聚、配套設(shè)施完整、宜業(yè)宜居的產(chǎn)業(yè)新城。案例2：四川省簡陽市石橋片區(qū)大地產(chǎn)業(yè)園核心產(chǎn)業(yè)商業(yè)居住其他配套業(yè)態(tài)舉例其他配套文化設(shè)施體育設(shè)施景觀設(shè)施居住員工宿舍員工居家專家樓商業(yè)酒店辦公商業(yè)會所會議培訓核心產(chǎn)業(yè)寫字樓研發(fā)樓標準廠房 隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的迅速發(fā)展，不僅產(chǎn)業(yè)本身在不斷升級，而且功能組成越來越完善，復合性

23、越來越強，逐步形成產(chǎn)業(yè)新城。功能組成及規(guī)模研究深圳天安數(shù)碼城各功能建筑量配比:1999年：2006年：2009年：浦江智谷 浦江智谷位于上海閔行區(qū)浦星公路東側(cè)。總體規(guī)劃面積1100畝，總建筑面積約88萬。各功能建筑量配比: 產(chǎn)業(yè)園區(qū)由主導產(chǎn)業(yè)和配套服務(wù)業(yè)構(gòu)成； 不同主導產(chǎn)業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)新城，配套設(shè)施的產(chǎn)品類型和比例不同； 應(yīng)根據(jù)其所處的背景、周邊的人口結(jié)構(gòu)、擁有的各類資源等進行綜合分析，確定產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能的組成及規(guī)模。土地利用規(guī)劃原則尺度宜人界面協(xié)調(diào)生態(tài)宜居功能復合集約高效聯(lián)系便捷土地利用 地塊是最主要的構(gòu)成單元，分隔尺度為250-300m。 多樣化的街道寬度 多樣化的街坊尺度 多樣化街道空間組

24、合模式 建筑群形態(tài)組合，協(xié)調(diào)街道界面 城市邊界的界定：道路、綠化 各類道路應(yīng)遵循相應(yīng)的城市入口節(jié)點設(shè)計準則 根據(jù)基本功能劃分，有居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)新材料產(chǎn)業(yè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)汽車制造業(yè)IT產(chǎn)業(yè)園核心工業(yè)單元產(chǎn)業(yè)集群區(qū)塊產(chǎn)業(yè)集群組合片區(qū)模塊化的產(chǎn)業(yè)用地模式集群化的產(chǎn)業(yè)用地組合土地利用 企業(yè)用地：汽車產(chǎn)業(yè)用地較為完整，占地較大，1.5-3平方公里，單個企業(yè)占據(jù)一個完整地塊，甚至幾個地塊。 辦公用地：獨立企業(yè)辦公模式10-15公頃；園區(qū)型組合模式20-25公頃；單個集合式群落模式4-6公頃。土地利用案例1：德國沃爾夫斯堡汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)案例2：美國 硅谷IT產(chǎn)業(yè)園 不同類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地規(guī)模不同；不同的產(chǎn)品組

25、合模式用地規(guī)模不同。 辦公用地：某個大企業(yè)獨立占用地塊的開發(fā)模式-獨立企業(yè)辦公模式10-15公頃；幾個企業(yè)類型組合的用地模式-園區(qū)型組合模式20-25公頃；單個集合式群落模式4-6公頃。合理的區(qū)位、便捷的交通對內(nèi)交通和對外交通 對外：最大限度地利用各種資源和生產(chǎn)要素；與城市其他功能區(qū)聯(lián)系便捷。 對內(nèi)：產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)部，生活、工作、休閑等功能分區(qū)之間交通便捷。動態(tài)交通和靜態(tài)交通 公共交通車輛停車 貨運車輛停車 小汽車和自行車等交通工具停車 各種停車場客運交通和貨運交通 產(chǎn)業(yè)區(qū)主要的客運交通方式為汽車、非機動車 產(chǎn)業(yè)區(qū)主要的貨運交通方式為汽車、卡車運輸靜態(tài)交通是由公共交通車輛為乘客上下車的停車、貨運車輛

26、為裝卸貨物的停車、小客車和自行車等在交通出行中的停車等行為構(gòu)成的一個總的概念。雖然停車目的各異、時間長短不同，但他們都是靜態(tài)交通是動態(tài)交通的繼續(xù)。另外各種停車場也是靜態(tài)交通的組成部分。 案例1：張江高科技園 園內(nèi)與內(nèi)環(huán)線相連，經(jīng)市區(qū)主干線可直達機場、港口、火車站、商業(yè)中心。 交通上：優(yōu)越的地理位置，便捷的對外交通，先天條件得天獨厚，有利于廠商的駐扎和與外部世界的溝通。 創(chuàng)造便捷的對外和對內(nèi)交通是規(guī)劃的重要任務(wù)之一。合理的區(qū)位、便捷的交通25km21km13km9km3.6km合理的區(qū)位、便捷的交通 案例2：閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)MHC10102單元35號二期地塊 規(guī)劃目標：創(chuàng)造一個無法復制的獨特園區(qū)。

27、靜態(tài)交通組織：地面停車和地下停車相結(jié)合，滿足不同類型的交通工具的停車需求。地下車庫地下自行車庫地面一般停車位大巴/貨車車位出租車泊車位園區(qū)系統(tǒng)：高效園區(qū)混合規(guī)劃滋潤園區(qū)水資源系統(tǒng)節(jié)能園區(qū)能源系統(tǒng)清涼園區(qū)物理環(huán)境循環(huán)園區(qū)垃圾管理室內(nèi)環(huán)境：舒適環(huán)境溫濕控制寧靜環(huán)境噪聲控制健康環(huán)境污染控制多彩環(huán)境采光控制便捷環(huán)境智能系統(tǒng)建筑本體：生態(tài)表皮呼吸空間低耗結(jié)構(gòu)高效設(shè)備建造運營：工業(yè)化建造五維施工管理綠色化運營體驗式展示環(huán)境、生態(tài)辦公更多的與城市生活元素進行結(jié)合，形成文化特性，是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求的價值核心產(chǎn)業(yè)嚴格把關(guān)生產(chǎn)各環(huán)節(jié)，保證環(huán)境品質(zhì)居住更加注重生活環(huán)境品質(zhì)交通提倡低碳出行，優(yōu)化公交系統(tǒng)，減少私家車的

28、使用率，降低污染氣體排放 產(chǎn)業(yè)在空間上的發(fā)展要充分考慮到生態(tài)與環(huán)境約束和人居環(huán)境發(fā)展的要求。1)市、區(qū)、鄰里三級公園的構(gòu)成2)以道路和水網(wǎng)為依托，形成以道路為骨架的“道路綠線”和以河流為依托的“水網(wǎng)綠線”。案例：蘇州工業(yè)園區(qū)環(huán)境、生態(tài)蘇州工業(yè)園區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖 1)市、區(qū)、鄰里三級公園的構(gòu)成市級公園規(guī)模大，內(nèi)容全，服務(wù)于全市居民區(qū)級公園輻射一定范圍的居民，特色鮮明鄰里級公園配套鄰里中心區(qū)規(guī)模的小公園 2)以道路和水網(wǎng)為依托，形成以道路為骨架的“道路綠線”和以河流為依托的“水網(wǎng)綠線”。網(wǎng)絡(luò)型綠化充分發(fā)揮道路及河流綠地的聯(lián)系功能，使各類型的綠地一體化，發(fā)揮最大的生態(tài)效益。案例：蘇州工業(yè)園區(qū)環(huán)境、生態(tài)蘇州工業(yè)園區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖案例分析區(qū)位 規(guī)劃區(qū)位于北部新城的核心地段，總規(guī)劃用地面積300平方公里。 保定北部低碳新城位于主城區(qū)以北，以滿城和徐水為兩翼的中心地帶。北接保津高速和規(guī)劃天保大鐵路，西毗京昆高速，東臨京港澳高速。大循環(huán)發(fā)展空間落實 突破原有二產(chǎn)自身循環(huán)，將“一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)”統(tǒng)籌納入大循環(huán)，提升產(chǎn)業(yè)循環(huán)的層